Vuokranantajan vähennykset Hoitovastike, pääomavastike, remontit ja muut kulut. Merja-Liisa Huolman-Lakari lakimies

Transkriptio

1 Vuokranantajan vähennykset Hoitovastike, pääomavastike, remontit ja muut kulut Merja-Liisa Huolman-Lakari lakimies

2 Vuokratulojen verotus Vuokratulot verotetaan pääomatuloina. Verovelvollisella on oikeus vähentää pääomatuloista niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot. Edellytyksenä menon vähennyskelpoisuudelle on, että meno on syntynyt tulonhankkimis- tai säilyttämistarkoituksessa. Menon voi vähentää vain siltä osin kuin se kohdistuu vuokrattuun huoneiston tai kiinteistön osaan. Myös siltä ajalta kun asunto on tyhjillään esimerkiksi vuokralaisen vaihtuessa tai remontin ajan. Vuokraustoiminnasta johtuva meno vähennetään sinä vuonna, jona maksu on suoritettu, paitsi poistot. 2

3 Tulojen ilmoittaminen Kaikki vuokratulot ja niihin kohdistuvat kulut on ilmoitettava verotuksessa. Vaikka tuloista ei kulujen vähentämisen jälkeen jäisikään verotettavaa vuokratuloa, tiedot on silti ilmoitettava. 3

4 Vastikkeet Hoitovastike on aina vähennyskelpoinen vuokratuloista Muiden vastikkeiden vähennysoikeus ratkeaa yhtiön kirjanpidollisen käsittelyn perusteella: Vastike voidaan tulouttaa tai se voidaan rahastoida. Osakehuoneistosta saadusta vuokratulosta on vähennyskelpoista vastike, joka on kirjattu asuntoosakeyhtiön tai kiinteistöosakeyhtiön kirjanpidossa tuloksi. Tuloutetut vastikkeet ovat yleensä hoitovastikkeita. 4

5 Pääomavastike Voidaan vähentää, jos tuloutetaan. Vähennyskelpoisuuteen ei vaikuta se, maksetaanko vastike kuukausittain vai kerralla. Rahastoitu vastike ei ole vähennyskelpoinen, lisätään osakkeen hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa. Tiedon vastikkeen kirjanpidollisesta käsittelystä saa yhtiön isännöitsijältä. Asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa tulosvaikutteisina erinä käsiteltyjä rahoitusvastikkeita ei luettu luovutettujen asunto-osakkeiden hankintamenon lisäykseksi, kun luovutusvoiton määrää laskettiin (KHO:2016:169). Voidaan lisätä hankintamenoon, jos maksetaan kerralla pois luovutuksen yhteydessä. 5

6 Vuokranantajan remontit Remontin laadulla ja ajankohdalla on vaikutusta siihen, miten remontista aiheutuneet kustannukset voi vähentää vuokratuloista: Onko kyseessä vuosikorjaus vai perusparannus? Tehdäänkö remontti ennen vuokrausta, vuokrauksen aikana vai vuokrauksen jälkeen? 6

7 Vuosikorjaus Vuosikorjaus Kohde saatetaan alkuperäistä vastaavaan tilaan Vanha materiaali uusitaan vastaavalla Vuosikorjaukset vähennetään kerralla maksuvuonna Vuosikorjausta ovat esimerkiksi: seinien maalaaminen ja tapetointi lieden, jääkaapin tai muun kodinkoneen tai laitteen vaihtaminen keittiönkaappien ja wc-kalusteiden yms. uusiminen. 7

8 Perusparannus Perusparannus Kohteen rakenteita muutetaan Lisätään rakennuksen hankintamenoon ja vähennetään rakennuksen poistoina Vähennetään huoneiston osalta tasapoistoin tai luovutusvoitonverotuksessa Perusparannusta ovat esimerkiksi: kylmän varastotilan muuttaminen saunatilaksi parvekelasien asentaminen lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien parantaminen vesi- ja viemärilaitteiden rakentaminen ja parantaminen. 8

9 perus tai vuosikorjaus Usein samanaikaisesti sekä perusparannusta että vuosikorjausta Kustannusten suuruudella ei merkitystä Remontista aiheutuneet kustannukset on tällöin jaettava perusparannusmenoihin ja vuosikorjauskuluihin remontin laadun ja laajuuden mukaan Ellei kulujen kohdistuminen perusparannusmenoihin ja vuosikorjauskuluihin ole muuten selvitettävissä, osuudet arvioidaan 9

10 Osakehuoneiston perusparannusmenot Oikeuskäytännön mukaan vuokrattuun osakehuoneistoon kohdistuvat perusparannusmenot voidaan verovelvollisen vaatimuksesta vähentää tasapoistoina todennäköisenä vaikutusaikanaan, enintään 10 verovuotena. Poistamatta jääneet tasapoistot lisätään osakehuoneiston hankintamenoon, jos vuokraustoiminta päättyy ennen perusparannusmenojen täysimääräistä vähentämistä joko huoneiston myynnin tai omaan käyttöönoton johdosta. 10

11 Ennen vuokraamista tehdyt remontit Kaikki remontit, jotka on tehty välittömästi huoneiston tai rakennuksen hankinnan jälkeen, mutta ennen vuokrasuhteen alkamista, katsotaan hankintamenoon rinnastettaviksi menoiksi ja lisätään rakennuksen poistopohjaan tai huoneiston hankintahintaan ja otetaan huomioon aikanaan luovutusvoitto- tai luovutustappiolaskelmalla Ei saa vähentää vuokratulosta vuosikuluna Sekä vuosikorjaukset että perusparannukset. Rakennuksen hankintamenosta voidaan tehdä poistoja ja siten hankintamenoon luetut korjausmenot voivat tulla vuosittain vähennettäväksi osana normaalia rakennuksesta tehtävää poistoa. 11

12 Poistot rakennuksista Rakennuskohtaisesti Maksettu kauppahinta tai rakennuskulut poistopohjana Hankintamenoon lisätään rakennuksen perusparannusmenot Suurehkot korjausmenot saa aktivoida tai ne voidaan vähentää vuosikuluina Kiinteistön hankintamenosta erilleen maapohjan, rakennuksen ja irtaimen osuus Omistaja tekee 12

13 Poistomaksimi Vuotuinen poisto on 4 % jäljellä olevasta hankintamenosta, jos vuokrataan asuin- tai toimistorakennusta. Jos vuokrattu rakennus on myymälä, varasto, tehdas, työpaja tai muu vastaava rakennus, vuotuinen poisto on 7 %. Poisto lasketaan vuokra-aikaa vastaavalta ajalta. Rakennuksen myyntivuonna poistoa ei voi lainkaan vähentää. Myyntihinnasta ei voi vähentää sitä osaa omaisuuden hankintamenosta, joka on jo vähennetty vuokratulosta poistoina. 13

14 Itse tehty tai ulkopuolisella teetetty remontti Jos omistaja remontoi itse vuokra-asuntoa: Oman työn arvoa ei saa vähentää Sen sijaan remontin aiheuttamat Materiaalikulut Omat matkakulut remontoitavalle asunnolle ovat vähennyskelpoisia Työstä ulkopuoliselle maksetut korvaukset ovat vähennyskelpoisia 14

15 Oman käytön vaikutus korjausmenojen vähentämiseen Oikeuskäytännössä osa vuosikorjausmenoista on katsottu vähennyskelpoiseksi vuokratulosta, kun huoneisto on otettu vuokraustoiminnasta omaan käyttöön. Perusparannusmenot voi vähentää poistoina silloin, kun asunto otetaan omasta käytöstä vuokraustoiminnan käyttöön. Perusparannusmenot lisätään kokonaisuudessaan asunnon hankintamenoon, jos asunto otetaan vuokraustoiminnasta omaan käyttöön. 15

16 Poisto kalustettuna vuokrattaessa Kalustettua asuntoa vuokrattaessa verovelvollinen voi tehdä vähennyksen joko kaavamaisesti tai todellisten menojen suuruisena. Kaavamainen vähennys 40 euroa/kk (2016) kalustettu yksiö tai huone 60 euroa/kk (2016) suurempi huoneisto Ei merkitystä vuokralaisten lukumäärällä. Kattaa kaikki vuokratulon hankkimisesta tavanomaisesti aiheutuvat kustannukset. Lisäksi vähennyskelpoisia: hoitovastike, tuloutetut pääomavastikkeet ja korjausmenot. 16

17 Poisto kalustettuna vuokrattaessa Todelliset menot, kalusteet ja kodinkoneet vähennetään joko vuosikuluina tai poistoina Alkuperäisestä hankintamenosta 25 %:n menojäännöspoistoin, jos taloudellinen käyttöaika on yli kolme vuotta Vuosimenoina kerralla, jos hankintameno tai poistamaton hankintameno on enintään euroa Esinekohtaisesti 17

18 Vähennykset Vuokrasta vähennetään Vastikkeet Vuokranantajan maksamat kulut Vesi, sähkö, lämpö, kaapeli-tv, vakuutukset, kiinteistövero, jätehuolto, siivous Vuokraamisesta aihetuvat kulut Ilmoitukset, esim. vuokravälittäjänpalkkiot, matkat, puhelinkulut Oikeudenkäyntikulut (vuokran perintä, vuokrasopimuksen irtisanominen tai vuokralaisen häätäminen) 18

19 Matkakustannukset Esimerkiksi esittely-, tarkastus- ja huoltokäynnit sekä vuokrasopimuksen tekemiseen liittyvät matkat sekä matkakulut yhtiökokoukseen Todellisten kustannusten perusteella 0,24 euroa kilometriltä vuonna 2016, omalla autolla. Myös majoituskustannukset 19

20 Vuokran määrä vaikuttaa vähennyksiin Vuokraukseen kohdistuvat kulut voidaan vähentää kokonaan vain, jos kohde on vuokrattu tulonhankkimistarkoituksessa eli kohteesta on peritty käypä vuokra. Käypä vuokra (kohtuullinen vuokra paikkakunnalla), muun selvityksen puuttuessa luontoisetuarvoa. Vähennetään kuluja vuokratulon verran, vuokrauksesta mahdollisesti aiheutunutta tappiota ei voi vähentää. Lainan korkoa ja lainan järjestelykuluja ei voi vähentää lainkaan, ellei käypä vuokra. 20

21 Tulonhankkimisvelan korkovähennys Tulonhankkimisvelan koroista vähennyskelpoista 100 % Vähennetään ensisijaisesti pääomatuloista Myös pankin järjestelypalkkio ja takauspalkkio vähennyskelpoisia pääomatulon hankkimisesta johtuvina kuluina Tulonhankkimisvelan koron vähentää aina velallinen Velan katsotaan kuuluvan sille, kenen nimissä Verovähennysoikeuden vaikutus pääomatulojen 21 verokannan mukainen

22 Vuokraustoiminnan tappio Siltä osin kuin vuokratuloon kohdistuvat vähennyskelpoiset menot ovat suuremmat kuin vuokratulot, menot vähennetään muista pääomatuloista ja alijäämähyvityksen kautta myös ansiotuloista menevästä verosta. 22

23 Kiitos!