Taloyhtiötapahtuma 26.4.2017 Katriina Sarekoski lakimies, varatuomari
Minäkin haluan hoitaa taloyhtiömme yhteisiä asioita Kuinka pääsen mukaan hallitukseen? Voinko ehdottaa itseäni? Pääsenkö hallituksen jäsenyydestä eroon, jos myyn asuntoni ja muutan pois?
Hallituksen jäsenet Valitaan varsinaisessa yhtiökokouksessa Itseään voi ehdottaa ja äänestää Suostumus Epävirallisesti: kiinnostusta ja aikaa yhteisten asioiden hoitamiseen Ei tarvitse olla osakkeenomistaja ja tehtävästä voi halutessaan erota
Kuka voi toimia hallituksen jäsenenä? Luonnollinen henkilö (ei oikeushenkilö) ja täysi-ikäinen (18 v.) Toimintakelpoisuutta ei saa olla rajoitettu eikä määrätty edunvalvojaa (laki holhoustoimesta) Ei saa olla konkurssissa eikä liiketoimintakiellossa Vähintään yhdellä hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä oltava asuinpaikka ETA-alueella jollei rekisteriviranomaisen poikkeuslupaa Isännöitsijä voi olla hallituksen jäsen puheenjohtajana vain, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai kaikki osakkeenomistajat siihen suostuvat Hallituksen jäsen esteellinen toimimaan tilintarkastajana / toiminnantarkastajana toimikaudet eivät saa mennä päällekkäin
Montako jäsentä hallitukseen valitaan? Asunto-osakeyhtiöllä oltava hallitus, jossa 3-5 jäsentä Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin Jos vähemmän kuin kolme jäsentä, oltava ainakin yksi varajäsen Jos useita jäseniä, valittava puheenjohtaja yleensä hallitus valitsee keskuudestaan järjestäytymiskokouksessa Ellei toimikelpoista hallitusta, PRH voi määrätä selvitystilaan
Mitkä ovat hallituksen tehtävät? Hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua Hallitus vastaa yhtiön hallinnon, talouden ja kiinteistönpidon järjestämisestä Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa päivittäistä hallintoa hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti Isännöitsijä huolehtii, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty Hallituksella valvontavastuu Hallitukselle laissa tai yhtiöjärjestyksessä määrätyt asiat
Hallituksen tehtäviä Isännöitsijän valinta ja erottaminen sekä tehtävien hoidon valvonta Osakeluettelon pitämisestä huolehtiminen Yhtiökokouksen koolle kutsuminen Yhtiökokouksen päätösten täytäntöönpano Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoittaminen Kunnossapitotarveselvitys ja selvitys suoritetuista korjauksista Muutostyörekisterin pitämisestä huolehtiminen Osakkaan muutostöiden valvonnasta huolehtiminen Huoneiston hallintaanottomenettelyn käynnistäminen
Hallituksen jäsenen tulee tuntea pääpiirteittäin Asunto-osakeyhtiölaki koulutukset, kirjallisuus, alan lehdet ja muut julkaisut Yhtiöjärjestys Muut yhtiön asiakirjat: Viimeisin tilinpäätös Yhtiön sopimukset (isännöinti-, kiinteistönhoito-, siivoussopimus jne.) Järjestyssäännöt Autopaikkojen jakoperusteet Kunnossapitotarveselvitykset Mahdollinen kuntoarvio tai -tutkimus Vakuutuskirja vakuutusehtoinen vastuuvakuutus! Aikaisemmat kokouspöytäkirjat Keskeneräiset asiat ja hallituksen toimintatavat (Hyvä hallintotapa -suositus)
Osakkaiden yhdenvertaisuus Yhtiökokous, hallitus, isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella Käytännössä esimerkiksi: Kunnossapito-/uudistushankkeissa samassa asemassa olevia kohdeltava samalla tavalla Asuinhuoneistot, liikehuoneistot Autopaikkoja ja piha-alueita, jaettaessa, osakkaan muutostöissä tmv. Ei tarkoita hyötyperiaatetta
Miten hallitus tekee päätöksiä? Hallitus tekee päätöksensä kokouksessa Kokous voi olla myös puhelin- tai sähköpostikokous Huom. päätös voidaan tehdä myös kokousta pitämättä (AOYL 7:3) Puheenjohtaja kutsuu koolle tarvittaessa Isännöitsijällä ja jäsenillä oikeus vaatia koolle kutsumista Kutsu vapaamuotoinen (muoto, sisältö, kutsuaika) Kannattaa sopia järjestäytymiskokouksessa Huomioitava mahdolliset yhtiöjärjestysmääräykset Kaikille jäsenille varattava mahdollisuuksien mukaan tilaisuus osallistua asian käsittelyyn Kaikki kutsuttava Jos varsinainen jäsen estynyt, kutsuttava varajäsen
Hallituksen päätöksenteko Päätösvaltainen Kun saapuvilla on enemmän kuin puolet valituista jäsenistä (ellei yhtiöjärjestyksessä edellytetä toisin) Esteellisen jäsenen ei katsota olevan paikalla ei saa osallistua asian käsittelyyn Asiat ratkaistaan enemmistöpäätöksin Enemmän kuin puolet läsnä olevista kannattaa (ellei yhtiöjärjestys edellytä suurempaa määrää) Jokaisella jäsenellä yksi ääni Isännöitsijällä läsnäolo- ja puheoikeus Puheenjohtajan kanta, jos äänet tasan
Hallituksen päätösvallan rajat Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen epätavallisia tai laajakantoisia; vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen; osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin Poikkeuksena kiireelliset toimenpiteet jos odottamisesta aiheutuisi olennaista haittaa
Onko hallituksen kokouksen pöytäkirja julkinen? Pöytäkirja ei julkinen, ei salainen hallitus päättää Ei silti pidä unohtaa osakas- ja asukasviestintää Osakkeenomistajalla oikeus saada tieto häntä koskevasta päätöksestä Pyydettäessä annettava kirjallisesti Hallituksen kokouksesta laadittava pöytäkirja allekirjoittaa kokouksen puheenjohtaja ja vähintään yksi hallituksen siihen valitsema jäsen tai kokouksessa läsnä ollut isännöitsijä (huomioitava yhtiöjärjestysmääräykset) Eriävät mielipiteet merkittävä Pöytäkirjat numeroitava juoksevasti ja säilytettävä luotettavalla tavalla Päätöksenteon dokumentointi tärkeää vastuun kannalta!
Hallituksen jäsen eroaa, miten pitää toimia? Taloyhtiön hallitukseen kuuluu kolme varsinaista jäsentä. Yksi hallituksen jäsen eroaa tehtävästään kesken toimikauden. Pitääkö hallitusta täydentää?
Hallituksen jäsenen eroaminen Hallituksesta saa erota kesken toimikauden (eron syytä ei tarvitse perustella) Ilmoitettava hallitukselle Sijalle tulee mahdollinen varajäsen yhtiöjärjestyksen määräyksen tai yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti Jos hallitus on eron jälkeen päätösvaltainen, ei tarvitse valita uutta jäsentä jäljellä olevaksi toimikaudeksi Päätösvaltainen = yli puolet valituista jäsenistä Em. esimerkissä hallitus on päätösvaltainen eikä sitä tarvitse täydentää, vaan valinta voidaan jättää seuraavaan yhtiökokoukseen Jos hallitus ei ole päätösvaltainen, kutsutaan koolle yhtiökokous valitsemaan uusi jäsen Vrt. yhtiökokous voi erottaa hallituksen jäsenen
Hallituksen vastuu Johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuus asunto-osakeyhtiölaki 24 luku 1 Kuva: twitter.com/fingerpori_yst
Hallituksen jäsenen vahingonkorvausvastuu Hallituksen jäsenen on korvattava vahinko, jonka hän tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle velvollisuus toimia huolellisesti ja yhtiön edun mukaan objektiivinen arviointi, normaalihuolellinen henkilö muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle Tuottamusolettama Johdon osoitettava huolellisuus päätösten ja toimien dokumentointi! Rajoittuu sellaisten AOYL:n säännösten tai yhtiöjärjestyksen määräysten rikkomiseen, joissa kysymys johdon tehtävistä
Esimerkkejä vastuutilanteista Tehtävien laiminlyönti tai huolimaton hoito Ei käytetty asiantuntijaa silloin kun tarpeen Toimivallan ylitys Isännöitsijän tehtävien (esim. varojen käytön) valvomatta jättäminen Vastikkeiden perinnän laiminlyönti Kiireellisen korjaustyön tekemättä jättäminen Reklamaation laiminlyönti Tilaajavastuulain velvoitteiden laiminlyönti Väärän ohjeistuksen antaminen osakkaille lunastustilanteissa Vastuu kiinteistön turvallisuudesta
Vastuuvapaus Vastuuvapaudesta päätetään varsinaisessa yhtiökokouksessa Voidaan päättää myös henkilö- tai tehtäväkohtaisesti Esim. eriävä mielipide hallituksen päätökseen, keskeneräinen korjaushanke Jos vastuuvapaus myönnetään, ei korvauskannetta enää voi nostaa yhtiön nimissä Vastuuvapauden epääminen epäluottamuslause Vahingonkorvauskanteen nostamisesta päätetään erikseen Vastuun vanhentuminen
1. Tunne taloyhtiösi 2. Valitse ammattitaitoinen isännöitsijä 3. Käänny aina tarvittaessa asiantuntijan puoleen Kuva: opinahjo.fi
KIITOS! Neuvonta jäsentaloyhtiöille 09 1667 6333 Katriina Sarekoski 21