YHPJÄOSTO 3 1115-114 q M, Pohjois-Suomen hallinto-oikeus PL 189 90101 OULU VALITUS Valituksen kohteena oleva päätös Muutoksenhakija Kemin kaupungin ympäristöjaoston 20.11.2014 pöytäkirjan 106 :n kohdalla tekemä päätös rakennuksen käyttötarkoituksen muutosta koskevassa asiassa. Kiinteistö Oy Kemin Väritalo Muutoksenhakija asiamies ja prosessiosoite Muutoksenhaun kohde Asianajaja Juha Kiiha Asianajotoimisto Juha Kiiha Ky PL 106, 94101 Kemi puh. (016) 223 600 fax (016) 223 228 iuha.kiihacniaatsto.inet fi Edellä mainittu päätös velvoitteeseen vuokrata lisäautopaikkoja. Muutoksenhakuvaatimukset Päätöksessä asetettu velvoite vuokrata lisäautopaikkoja on ensisijaisesti poistettava. Toissijaisesti asia on palautettava ympäristöjaostolle uudelleen käsiteltäväksi, koska päätöksestä ei ole vahvistettu lisäpaikkojen lukumäärää. Jos päätöstä tulkitaan siten, että lisäautopaikkoja on vuokrattava 16 kappaletta, on paikkamäärää joka tapauksessa alennettava. Määräaikaa, johon mennessä lupaa käyttötarkoituksen muutokselle on haettava, on jatkettava, kunnes velvollisuus lisäautopaikkojen hankkimiseen on ratkaistu.
2 Muutoksenhakemuksen perusteet Kerrosalajaautopaikkavaatimukset Kemin Väritalo Oy:n tontin n:o 9 rakennusoikeus on 2632 m2. Tontin käytetyksi kerrosalaksi ja rakennuksen kerrosalaksi on merkitty 1.570 m2. Kellarikerroksessa on varastotilaa 802 m2, joka ei sisälly edellä mainittuun kenosalaan. Kemin kaupungin yleiset asemakaavamääräykset määrittelevät autopaikkavaatimuksen siten, että lupaa haettaessa autopaikkoja on varattava yksi jokaista kerrosalan 50 m2:ä kohden. Ratkaisevaa on siten se, mitä luetaan kerrosalaan. Tässä asiassa joudutaan ensin ratkaisemaan, lisääntyykö rakennuksen kerrosala, vaikka kellarikerroksen käyttö on muuttunut. Maankäyttö - ja rakennuslain 217 :n siirtymäsäännöksessä säädetään : " Tämän lain voimaan tullessa voimassa olleeseen tai hyväksyttyyn kaavaan perustuvassa rakentamisessa rakennusoikeuden laskemisessa noudatetaan kerrosalaa koskevia tämän lain voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä ". Kerrosala määräytyy siten kumotun rakennuslain 131 a :n mukaan. Rakennuksen kerrosalaan luetaan kerrosten alat ja se kellarikerroksen ala, johon sijoitetaan työhuoneita tai rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Kellarikerros voi siten olla kokonaan tai osittain tai ei ollenkaan kerrosalaan luettavaa tilaa. Kun käytettyä kerrosalaa ratkaistaan, joudutaan kiinnittämään huomiota siihen, voidaanko kellariin Suomen rakentamismääräyskokoelman edellytysten mukaisesti sijoittaa rakennuksen pääasialliseen käyttötarkoitukseen soveltuvia tiloja. Liike-ja toimistotalossa on ratkaisevaa, saadaanko kellariin sijoittaa sellaisia liike- ja toimistotiloja kuin rakennuksen 1 ja 2 kerroksessa on. Tällöin edellytetään, että tiloihin on samankaltaiset kulkuyhteydet kuin muihin liike- ja toimistotiloihin ja että vaatimukset tilojen valoisuuden sekä ikkunaseinän maanpäällisyyden osalta täyttyvät. Kemin Väritalossa on tulkittu, että kellarikerroksen tiloja ei lueta kerrosalaan. Tilat ovat toisarvoisia käytännössä ikkunattomia tiloja, joita voidaan käyttää vain rajoitettuun tarkoitukseen kuten juuri kuntosalina. Tilat eivät sovellu myöskään pysyviksi työtiloiksi. Jos pieni vastaanottotila tulkittaisiin työhuoneeksi, niin sillä ei ole merkitystä laskettaessa autopaikkaa 50 m2:n kerrosalan mukaan. Tiloja ei ole mahdollista vuokrata kuin murto-osaisella vuokralla verrattuna rakennuksen muiden tilojen vuokraan juuri sen vuoksi, ettei tiloja voida rinnastaa rakennuksen pääasialliseen käyttötarkoitukseen. Edellä olevan mukaisesti Kemin Väritalon tontilla on edelleen käytettyä kerrosalaa 1570 m2 riippumatta kellarikerroksen kuntosalikäytöstä. Koska rakennuksen kerrosala
ei ole pelkästään kuntosalin perusteella muuttunut, niin muun syyn perusteella tontilla olevien tai kunnan luovuttamien kiinteistön käyttöön varattujen autopaikkojen lisäämiselle ei ole perusteita. Autopaikkojenjärjestäminen Vaikka kellaritilan käyttö kuntosalitarkoitukseen merkitsisi sen lukemista käytettyyn rakennusoikeuteen, niin tämä ei kuitenkaan merkitsisi, että tilat lisättäisiin samalla kerrosalalaskelman 1570 m2:iin, joka on tontin autopaikkamitoituksen peruste. Siinä tapauksessa, että käyttötarkoituksen muutos merkitsisi muutosta sekä käytettyyn rakennusoikeuteen että kerrosalaan, tulee autopaikkavaatimus ratkaista kuitenkin muulla perusteella kuin Ympäristöjaosto on tehnyt. Maankäyttö- rakennuslain 208 :n yleisen siirtymäsäännöksen perusteella autopaikkoihin sovelletaan uuden lain 156 :ää. Maankäyttö- ja rakennuslain 156 :ssä säädetään: "Autopaikkojen järjestäminen Kiinteistöä varten asemakaavassa ja rakennusluvassa määrätyt autopaikat tulee järjestää rakentamisen yhteydessä. Jos asemakaavassa niin määrätään, kunta voi osoittaa ja luovuttaa kiinteistön käyttöön tarvittavat autopaikat kohtuulliselta etäisyydeltä. Tässä tapauksessa kiinteistönomistajalta peritään autopaikkojen järjestämisestä vapautumista vastaava korvaus kunnan hyväksymien maksuperusteiden mukaan. Autopaikkojen järjestämisvelvollisuus ei koske vähäistä lisärakentamista eikä rakennuksen korjaus- ja muutostyötä. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitusta muutettaessa tulee kuitenkin ottaa huomioon tästä johtuva autopaikkojen tarve. " Autopaikoista määrätään asemakaavassa. Tontin rakentamiseen ryhdyttäessä on määriteltävä, kuinka tontin autopaikkavaatimus toteutetaan suhteessa asemakaavamääräyksiin. Nyt asiaa on arvioitava MRL:n 156 :n 3 momentin käyttötarkoituksen muutosta koskevan säännöksen perusteella. Tällöin ratkaisevaa on käyttötarkoituksen muutoksesta johtuva autopaikkojen tarve. Ympäristöjaosto on tarkoittanut määritellä muutoksen aiheuttamaksi autopaikkojen lisätarpeeksi 16 autopaikkaa. Se perustuisi 802 m2:n suuruisen kellaritilan käyttötarkoituksen muutokseen, kun mitoitusperusteena käytetään yhtä autopaikkaa 50 kerrosalaneliömetriä kohden. Lakia on tältä osin tulkittu virheellisesti. Ympäristöjaoston olisi tullut ratkaista asia perustelemalla autopaikkojen lukumäärää lisääntyneellä autopaikkatarpeella (Lauri Jääskeläinen ja Olavi Syrjänen: Maankäyttöja rakennuslaki, 2014 s. 827). Ympäristöjaostolla ei ole ollut oikeaa tietoa tontilla olevien autopaikkojen lukumäärästä. Paikkoja on ollut alunperin 17. Tontilla sijannut Kemin Väritalon ja naapurikiinteis- 3
tön Kiinteistö Oy Kemin Portin yhteinen jätekatos joutui tuhopolton kohteeksi, minkä vuoksi yhtiöt järjestivät yhteisen jätehuoltotilan (liite 1). Sen seurauksena Väritalon tontille tuli kaksi lisäautopaikkaa, jolloin autopaikkojen lukumäärä nousi 19:ään. Kaupungilta on vuokrattu 14 paikkaa eli paikkoja on yhteensä 33, kun 1570 m2:n kerrosalan mukainen autopaikkavaatimus on 31 paikkaa. Autopaikkatarpeeseen voi vaikuttaa mm. kellarissa työskentelevien lukumäärä ja kuntosalitoiminta ylipäätänsä. Kemin Väritalo Oy:llä ei ole tarkempaa tietoa kuntosalin päivittäisistä käyttäjämääristä. Kuntosalissa työskentelee ajoittain yksi työntekijä. Salin käyttäjillä on omat avainkorttinsa, joten henkilöstötarve on minimaalinen. Kuntosalille on kuulunut vuokrasopimuksen mukaisesti 1.1.2005 alkaen. yksi merkitty autopaikka piha-alueella Työntekijöiden lukumäärä ei aiheuta lisääntynyttä autopaikkatarvetta. Kuntosalin käyttö on suurinta iltaisin, jolloin useimmat liikkeet korttelialueella on jo suljettu. Varsinkin kuntosalin toiminnalle on tyypillistä, että eri aikaan salissa asioivat voivat käyttää samaa autopaikkaa vuorottain, jos he ylipäätänsä tarvitsisivat autopaikkaa. Näin ollen autopaikkavaatimus tulisi mitoittaa muutoinkin kuntosalin pinta-alasta poikkeavasti. 4 Yhteiskäyttöisyys tulee huomioida autopaikkavaatimuksessa. Kemin Väritalon kaupungilta jo nyt vuokraamatl4 paikkaa ovat yleisellä pysäköintialueella yhteiskäytössä olevia paikkoja. Suuremmissa kaupungeissa, kuten Jyväskylässä, vähennys on 30 % juuri sen vuoksi, ettei paikkaa ole osoitettu vain tietyn auton pysäköintiä varten, vaan paikka on sitä tehokkaammassa yhteiskäytössä, mikä vähentää alueen pysäköintipaikkojen tarvetta. Kaupungilta vuokrattujen 14 paikan lisäksi olisi vuokrattava 16 lisäpaikkaa, jos jaoston päätöstä tulkitaan tätä lukua soveltaen, eli vuokrapaikkoja tontin ulkopuolella olisi kaikkiaan 30. Ympäristöjaoston olisi tullut alentaa lukumäärää pelkästään yhteiskäyttömahdollisuuden perusteella 50 %:lla, koska kuntosalin käyttäjät voivat pitkästä aukioloajasta johtuen käyttää samaa autopaikkaa paljon tehokkaammin kuin työntekijä vain merkittyä omaa autopaikkaansa. Jos vuokrattavien autopaikkojen lukumäärä olisi laskelmallisesti 30, mutta yhteiskäyttöisyyden vuoksi lopullinen paikkamäärä olisi 15, niin 14 paikan lisäksi olisi vuokrattava vain yksi lisäpaikka. Sitäkään ei tarvittaisi, koska tontille on tullut jätekatosjärjestelyn seurauksena lisäpaikka. Kun yhteiskäytön lisäksi on otettava huomioon myös muita harkintaan vaikuttavia seikkoja, ei autopaikkojen osalta ole perusteita määrätä vuokrattavaksi lisäpaikkoja. Kuntosali maksaa tiloistaan ja autopaikasta 2.040 euron bruttokuukausivuokraa, koska tilat ovat muuhun käyttöön verrattuna toisarvoisia kellaritiloja. Kaupungin taksojen mukainen 16 autopaikan lisävuokra olisi 6.832,80 euroa vuodessa eli 427,05 euroa
o o 15, x R. Ö v t i
MUISTIO KIINTEISTÖ OY KEMIN PORTIN JA KIINTEISTÖ OY KEMIN VÄRITALON JÄTEHUOLLON JA ULKOALUEIDEN KUNNOSSAPIDON JÄRJESTÄMISESTÄ UUDEN JÄTEHUOLTOLAIN EDELLYTTÄMÄLLÄ TAVALLA VUODESTA 1995 LÄHTIEN JÄTEHUOLTO -päätettiin toukokuussa 1995 rakentaa yhteinen jäteasema ja jakaa siitä aiheutuvat kustannukset ja käyttökustannukset sen hetkisten kustannusten suhteessa- -Eero Trög suorittaa Kiinteistö Oy Kemin Väritalossa olevien vuokralaisten jätelaskutuksen. (vuokrasopimusten mukaan kukin vuokralainen vastaa omista jätehuoltokustannuksistaan, kustannusten jako on suoritettu yhdessä vuokralaisten kanssa edellisten kansien maksujen perusteella) -syyskuussa 2004jätekatos joutui tuhopolton kohteeksi ja tuhoutui täysin -Kiinteistö Oy Kemin Portti selvitti asian vakuutusyhtiönsä kanssa ja sai vahingonkorvauksen ja järjesti uudet jätehuoltotilat ostamalla Alkon eläkesäätiöltä kiinteistön päässä olevan kylmän varastotilan, joka remontoitiin ja kalustettiin ko. käyttöön sopivaksi, jonka lisäksi Kemin Portti sai yhden autopaikan entisen jätehuoltopaikan tilalle. -helmikuun 2.päivänä Eero Trög ja Esko Paloste sopivat, että jätehuoltofirma laskuttaa Kiinteistö Oy Kemin Väritaloa siinä olevien vuokralaisten jätteenkäsittelystä ja kiinteistöyhtiö laskuttaa vuokralaisia. ULKOALUEIDEN HOITO -piha-alueiden hoidosta huoltoyhtiö laskuttaa suoraan Kiinteistö Oy Kemin Väritaloa -lumitöistä ja hiekoituksesta huoltoyhtiö laskuttaa Kiinteistö Oy Kemin Porttia ja Kemin Väritalo maksaa osuutensa Kemin Portille. -maksuosuudet edellisten kausien mukaiset. Kemissä 2.päivänä helmikuuta 2010 Kiinteistö Oy Kemin Portti Eeero Trög isännöitsijä Kiinteistö Oy Kemin Väritalo Esko Paloste isännöitsijä
N! I I iii ia 0