NEWSEC MARkKINA- SUOMI

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE NEWSEC MARkKINA- KATSAUS SUOMI KEVÄT 2014 NEWSEC FINLAND: HELSINKI TAMPERE OULU TURKU JYVÄSKYLÄ

NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014 3 SISÄLLYS- LUETTELO 4 5 EXECUTIVE SUMMARY 6 9 SUOMEN TALOUSKATSAUS 10 27 KIINTEISTÖMARKKINAT 28 30 LIIKETILATARPEET MUUTOKSESSA 31 LISÄTIETOJA newsecistä 32 NEWSEC SUOMESSA Copyright Newsec 2014 Tämä raportti on tarkoitettu yleistä tietoa varten ja se perustuu materiaaliin, joka on Newsec hallussa tai toimitettu Newsec:lle. Kaikki voitava on tehty tietojen varmistamiseksi, mutta tietojen oikeellisuudesta ja kattavuudesta emme voi tarjota mitään takuuta. Newsec ei ota vastuuta vahingosta tai vahingoista raportin epätarkkuuden vuoksi. Voitte käyttää raportin tietoja tekemällä kaikki lainaukset tietojen ja grafiikkaan käytöstä. www.newsec.fi

executive summary NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014 5 EXECUTIVE SUMMARY Kiinteistösijoitusmarkkinan volyymi näytti syksyllä vielä ennätysalhaiselta, mutta loppukiri vuoden lopussa nosti sijoitusvolyymin 2.4 miljardin euron tasolle. Vuoden 2013 viimeinen neljännes oli kiinteistökauppojen suhteen vilkkain sitten 2007, kun kiinteistötransaktioita tehtiin yli miljardin euron edestä. Newsec oli neuvonantajana lähes 100 M kaupoissa viimeisen kvartaalin aikana. Siitä huolimatta on todettava, että kiinteistötransaktiomarkkina jatkui Suomessa varsin alhaisella tasolla jo viidettä vuotta peräkkäin. Kansainvälinen sijoittajakysyntä kohdistuu edelleen, kuten aiempinakin vuosina, toimistojen osalta pääkaupunkiseudulle ja erityisesti Helsingin ydinkeskustaan. Helsingin keskustassa tehtiin kuitenkin varsin vähän kiinteistökauppoja vuonna 2013. Newsec toimi Sanoma Oyj:n neuvonantajana Bulevardilla sijaitsevien toimistokohteiden myynnissä. Tämä oli yksi harvoista Helsingin keskustan kiinteistökaupoista. Vuoden merkittävin keskustakauppa tehtiin aivan vuoden 2013 lopussa, kun Allianz osti Kampin kauppakeskuksesta 50 % omistusosuuden. Myyjänä oli Nordic Retail Fund ja kohdetta hallinnoi Cornerstone Real Estate Advisers. Kiinteistökaupoista 70 % tehtiin pääkaupunkiseudulla, mikä osaltaan kertoo sijoittajien kapeasta maantieteellisestä fokuksesta. Positiivisia signaaleja Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoille ovat synnyttäneet uudet kiinteistösijoittajat ja kiinteistösijoitusrahastot. Uusia kiinteistösijoitusrahastoja ovat tuoneet markkinoille mm. tahot, jotka ovat hakeneet sijoitettavaa pääomaa pankkiasiakkuuksien kautta. Tällaisia ovat esimerkiksi Ålandsbanken ja OP-Pohjola. Tämä on osoitus siitä, että kiinteistösijoittaminen kiinnostaa myös piensijoittajia, kunhan heille tarjotaan toimiva sijoitusmuoto sekä asiantunteva ja uskottava hallinnointiorganisaatio. Ulkomaisista sijoittajista selkeästi aktiivisimpia ovat olleet saksalaiset ja ruotsalaiset sijoittajat. Ruotsalainen Redito tuli uutena sijoittajana Suomen markkinoille kun Newsec toimi HOK-Elannon neuvonantajana merkittävän Prismoja ja Kodin Terran sisältävän liiketilasalkun myynnissä. Lisäksi Hemsö teki ensimmäisen sijoituksen Suomeen vuoden 2013 loppupuolella. Kiinteistösijoittajia ovat edelleen kiinnostaneet asuin- ja hoivakiinteistöt. Näiden toimitilaluokkien osuus kiinteistökaupoista on kasvanut merkittävästi viime vuosina. Vuonna 2013 noin neljännes kauppavolyymistä tuli vuokra-asuntosijoituksista ja myös hoivakiinteistöjen osuus kasvoi huomattavasti. Myös uusia healthcare-rahastoja on saatu perustettua. Uusia hoivarahastoja ovat esimerkiksi kesäkuussa perustettu Trevian Mikko Tenhola, Johtaja, Newsec Advice Oy Care I Ky sekä joulukuussa avattu BPT Healthcare II rahasto. Merkittävät suomalaiset kiinteistösijoittajat Varma ja Ilmarinen ovat todenneet, että Suomen paino kiinteistösijoitussalkussa on liian suuri. Siksi molemmat tahot hakevat hajautushyötyjä kasvattamalla ulkomaisten kiinteistösijoitusten painoa salkussaan. Tästä esimerkkinä on Ilmarisen ensimmäinen suora kiinteistösijoitus ulkomaille Oslossa sijaitsevaan toimistokampukseen yhdessä Technopoliksen ja paikallisen kiinteistösijoittajan kanssa. Kaupan yhteisarvo on 220 M. Pörssiyhtiöistä Citycon näkee myös merkittävimmän kasvun tulevan Ruotsista ja näin ollen sijoitukset Suomeen ovat mahdollisesti rajalliset. Merkittävien sijoittajien ainakin osittainen poistuminen Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilta on tietysti huolestuttavaa. Siksi onkin ensiarvoisen tärkeää, että uusia - sekä kotimaisia että ulkomaisia - kiinteistösijoittajia tulee lisää eri toimitilatyyppeihin. Kiinteistösijoitusten rahoitus on edelleen haastavaa, varsinkin core+ ja value add -tyyppisissä sijoituksissa. Corekohteisiin rahoitusta löytyy varsin hyvin, varsinkin tunnetuille kiinteistösijoittajille, joilla on hyvä track record liiketoiminnassaan. Pääkaupunkiseudun toimistotilojen vajaakäyttöaste kasvoi hieman. Heikoim- milla toimistoalueilla vajaakäyttö voi olla merkittäväkin, mikä johtaa väistämättä vuokratasojen laskuun. Pääkaupunkiseudulle uudet toimistotila-aloitukset vähenivät merkittävästi, ollen hieman yli 30.000 kem 2. Vuonna 2013 rakentui noin 90.000 neliömetriä uutta toimistotilaa. Omistajat ovat joutuneet tinkimään vuokratasoista ja vuokralaisia houkutellaan entistä useammin vuokravapailla kuukausilla uusiin tiloihin. Pääkaupunkiseudun vuokramarkkinassa tehtiin suuria pääkonttorivuokrauksia aiempaa vuotta hitaampaan tahtiin. Tosin loppuvuodesta 2013 saatiin muutama merkittävä pääkonttorivuokraus. Yksi merkittävimmistä vuokrauksista oli Swecon pääkonttori Helsingin Ilmalaan. Kyseessä on yhteensä noin 15.000 kerrosneliömetrin ja kolmen toimistorakennuksen uudishanke, jonka kehittäjänä on Sponda Oyj. Lisäksi Newsec vuokrasi EY:n nykyisen toimipisteen Visma Oy:lle, kun EY muuttaa uusiin Töölönlahdelle valmistuviin toimitiloihin. Liiketilamarkkinassa kaupan myyntien lasku ja kulutuskysynnän alavireisyys vaikeuttavat liiketilavuokrausta ja pidentävät vuokralaisten päätöksentekoaikaa. Lisäksi nettikaupan odotettua voimakkaampi kasvu on mietityttänyt monia kiinteistösijoittajia ja sen vaikutusta liiketilakysyntään pohditaan kuumeisesti. Toisaalta sijoittajakysyntä on pysynyt vahvana liiketiloissa erityisesti pääkaupunkiseudulla ja myös suurimpien kasvukeskusten parhailla liikepaikoilla. Sijoittajakysyntä keskittyy usein alhaista manageerausta vaativiin uusiin liiketilakohteisiin. Kysyntä liiketilakohteisiin, jotka vaativat aktiivista manageerausta ja mahdollisesti kehitystoimenpiteitä, on tällä hetkellä heikkoa. Newsec on perustanut uuden kiinteistökehityspalveluita tarjoavan yksikön, joka mahdollistaa kokonaisvaltaisen palvelun tarjoamisen sellaisille kiinteistösijoittajille, joilla on kehittämistä vaativia liiketilakohteita salkussaan. Näin Newsec voi lunastaa entistä paremmin The Full Service Property House lupauksensa. Newsec tarjoaa asiakkailleen täyden palvelun asiantuntijapalveluita. Kehitämme palvelutarjontaamme jatkuvasti vastaamaan asiakaskysyntää. Tästä hyvänä osoituksena on kiinteistökehityspalveluiden tarjoaminen kiinteistöomistajille. Toivottavasti tästä markkinakatsauksestamme on Teille hyötyä ja voimme jatkaa menestyksekästä yhteistyötämme myös vuonna 2014. Helsingissä 27.3.2014 Mikko Tenhola, Johtaja, Newsec Advice Oy

SUOMEN TALOUSKATSAUs NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014 7 SuomEN TALOUSkATSAUS Antti Katajisto Sijoitusjohtaja SEB Varainhoito Suomi Oy Kansainvälinen SUhdANNETILANNE Globaali suhdannetilanne piristyy tänä vuonna verrattuna vuoteen 2013. Globaalin talouskasvun kiihtyminen tapahtuu Yhdysvaltain ja Euroopan johdolla, kun taas kehittyvillä markkinoilla kasvu jatkuu vuoden 2013 tapaan Kiinan vetämänä. Suhdannenäkymiä tukevat edelleen suurten keskuspankkien likviditeettivetoinen rahapolitiikka sekä matala korkotaso. Tämä siitäkin huolimatta, että alkaneena vuonna Yhdysvaltain keskuspankki supistaa selvästi rahapoliittisia tukitoimenpiteitään. SUOMEN kokonaistuotanto Historiallisesti tarkasteltuna nykyisen tyyppinen kansainvälinen suhdannetilanne on ollut Suomen kaltaiselle pienelle avotaloudelle varsin suosiollinen. Kotimaan suhdannekehityksen kannalta tilanne on tällä kertaa kuitenkin toinen. Kansantalouttamme rasittavat ongelmat kestävyysvajeen ja teollisuustuotannon puolella ovat luonteeltaan rakenteellisia. Siksi ne vaativat pidemmän aikaa korjaantuakseen. Väestön ikääntyminen ja kokonaistuotannon kasvun heikkous rasittavat julkisen talouden verokertymää. Ne myös ylläpitävät valtiontaloudessa paineita menoleikkauksiin jo toteutetuista toimenpiteistä huolimatta. Samaan aikaan, kun ulkomainen kysyntä osoittaa piristymisen merkkejä, kotimaisessa teollisuustuotannossa on käyty läpi taloutemme kannalta raskas rakennemuutos perus- ja elektroniikkateollisuuden johdolla. Vallitseva epävarmuus on näkynyt myös työmarkkinoilla. Realisoituneissa talousluvuissa nämä haasteet ovat heijastuneet erityisesti alavireisenä kulutuskysyntänä sekä varsin heikkona investointikysyntänä. Vuonna 2013 kokonaistuotanto supistuu toista vuotta peräkkäin noin 0,5 0,8 prosenttia. Investoinnit, nettovienti sekä yksityinen kulutus ovat kaikki vaikuttaneet negatiivisesti kokonaistuotantoon vuoden 2013 aikana. SuhdANNENÄkYMÄT vuonna 2014 Vuoden 2014 osalta tilanne näyttää parantuvan, mutta verrattain hitaasti. Merkit kansainvälisen suhdanteen piristymisestä ovat vahvistuneet loppuvuoden 2013 aikana. Erityisen ilahduttavaa on, että selviä elpymisen merkkejä näkyy nyt myös Euroopan suunnalla. Saksa ja Iso-Britannia toimivat Euroopan vetureina niin kotimarkkinakysynnän kuin vienninkin vetämänä. Myös Ruotsin elpyminen näyttää skandinaavisessa mittakaavassa verrattain vahvalta. Saksan, Iso-Britannian, Ruotsin ja Yhdysvaltain osuus Suomen tavaraviennistä on nykyisellään noin kolmannes, joten kotimaisen viennin kannalta elpymistä on odotettavissa alkaneen vuoden osalta. Valtiovarainministeriön ennusteiden mukaan kotimaisen kokonaistuotannon odotetaan kasvavan vuonna 2014 vajaan prosenttiyksikön verran markkinoiden konsensusennusteen ollessa hieman yli yhden prosenttiyksikön. Asteittain elpyvästä kokonaistuotannosta huolimatta kotimainen kulutuskysyntä jatkuu vaimeana reaalitulojen kasvun jäädessä vaatimattomaksi. Kansainvälisen suhdanteen tapaan myös kotimainen kapasiteetin käyttöaste on yhä verrattain alhainen eikä investointikysynnästä ole näin ollen suhdanteen kiihdyttäjäksi vielä vuoden 2014 aikana.

SUOMEN TALOUSKATSAUS NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014 9 TyömarkkINAEpÄVARMUUS jatkuu Kasvunäkymien jatkuessa vaimeina yritykset ovat jo pitkään tehostaneet kannattavuuttaan irtisanomisten kautta. Vuoden 2013 loppupuoliskolla uutiset yt-neuvotteluista lisääntyivät voimakkaasti. Tämän lisäksi teollisuuden rakenneratkaisut ovat johtaneet laajoihin irtisanomisiin esimerkiksi metsä- ja elektroniikkateollisuuden puolella. Lisäksi työmarkkinoita rasittavat rakenteelliset haasteet työllisyysasteen jatkuvan madaltumisen ja lopulta myös työvoiman määrän pienentymisen muodossa. Työttömyysasteen ennakoidaan pysyttelevän yli 8 prosentissa vuoden 2014 aikana. InfLAATIOpAINEET maltillistuvat Inflaatiopaineet ovat helpottaneet sekä Yhdysvalloissa että Euroopassa vuoden loppua kohti. Pohjahinnat laskivat euroalueella kaikkien aikojen alimmalle tasolleen euroalueen historiassa joulukuussa, kun elintarvike- ja energiahinnoista putsattu kuluttajahintaindeksi osoitti 0,7 prosenttiyksikön suuruista vuosimuutosta. Globaalissa taloudessa ei ole nykyisellään havaittavissa merkittäviä kysyntä- tai palkkavetoisia eikä myöskään tuotannollisiin pullonkauloihin liittyviä hintapaineita. Kun tarkastellaan kansainvälisiä raakaaineiden hintaindeksejä tai öljyn hintaa vuoden jänteellä taaksepäin, ei näköpiirissä ole kasvavia inflaatiopaineita ainakaan vuoden 2014 ensimmäisellä vuosipuoliskolla. Suomessa kohonneet elintarvikehinnat ovat ylläpitäneet hintapaineita vuoden 2013 aikana stabiloituen kuitenkin vuoden loppua kohti. Julkisen talouden tasapainottamiseen liittyvät uudet veroratkaisut pitävät kotimaisen kuluttajahintainflaation hienoisesti euroalueen inflaatiolukuja korkeampana, mutta silti selvästi alle 2 prosentin tasolla vuoden 2014 aikana. JulkISEN talouden VELkAANTUMINEN jatkuu Julkisen talouden velkaantumisen haasteet jatkuvat. Valtion taloudessa jo toteutetut mittavat toimenpiteet eivät edelleenkään riitä budjettitasapainon saavuttamiseksi. Vaimea kokonaistuotannon kasvu ei myöskään riitä ainakaan toistaiseksi tilanteen korjaamiseksi. Julkisen sektorin kokonaisvelan osuus noussee 60 prosenttiin bruttokansantuotteesta vuoden 2014 aikana valtion velan osuuden ollessa noin 10 prosenttiyksikköä pienempi. KorkOTASO maltillisessa NOUSUSSA Vaimeaa suhdannekuvaa tukee yhä matalana säilyvä korkotaso. Globaalin suhdannenäkymän piristyminen ja Yhdysvaltain keskuspankin aloittama tukiohjelmien supistaminen ylläpitävät maltillisia korkojen nousuodotuksia vuonna 2014. Tästä huolimatta taso säilyy varsin matalana historiallisesti tarkasteltuna. Erityisesti Yhdysvaltain keskuspankkipolitiikkaan liittyvä spekulaatio ylläpiti voimakkaitakin korkoliikkeitä markkinoilla vuoden 2013 aikana. Suomen valtion 10 vuoden viitelainan korko nousi viime vuonna noin 50 korkopistettä tasolle 2,1 prosenttia vuodenvaihteeseen tultaessa. Tammikuun aikana se on kuitenkin palautunut noin 1,8 prosenttiin linjassa kansainvälisten korkoliikkeiden kanssa. Suomen ja Saksan 10 vuoden valtionlainojen korkoero on pysytellyt vakaasti 20-30 korkopisteen tuntumassa. Tämä kertoo markkinoilla edelleen vallitsevasta luottamuksesta kotimaista talouspolitiikkaa kohtaan. Toisaalta sen heijastelee myös luotoluokittajien keskuudessa ilmaistua korkeinta luottoluokitusta ja stabiilia näkymää - haasteista huolimatta.

KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014 11 KiinteistöMARkkINAT ja logiikka lukujen TAkana Newsec jatkaa markkinainformaation tuottamista markkinakatsauksen muodossa ja tarjoaa lisää läpinäkyvyyttä kiinteistömarkkinoille. Olemme määrittäneet kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja keskeisimmiltä alueilta Suomesta. Markkinaparametrit kuvaavat näkemyksiämme keskimääräisistä vuokra-, vajaakäyttö- ja tuottovaatimustasoista sekä rakentamisesta. Markkinaparametrit saattavat vaihdella huomattavasti osamarkkinaalueesta riippuen. OULU KÄSITTEET: Vuokra (Bruttovuokra) Vuokra, jolla katetaan kiinteistökustannukset. Bruttovuokra on vuokralaisen tilasta maksama kokonaisvuokra, joka sisältää korvauksen tilaan sidotulle pääomalle (pääomakustannukset ja pääoman erilliskustannukset) sekä ylläpidon kustannukset. Bruttovuokra voi tapauskohtaisesti sisältää myös käyttö- ja käyttäjäpalvelukustannuksia. Puhekielessä vuokralla tarkoitetaan Suomessa (yleensä) bruttovuokraa. Vajaakäyttö % (vajaakäyttöaste %) Tunnusluku, joka kertoo vapaana olevien tilojen prosentuaalisen osuuden tilakannasta tietyillä osamarkkinoilla. Vajaakäyttöaste on yksi seuratuimpia kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja. Vajaakäyttöaste saadaan, kun osamarkkinan tilakannasta vähennetään käytössä olevat tilat (käyttöaste eli Vacancy Rate = 100 % - Occupation Rate). Yield (tuottovaatimus) Yleistermi tuottovaatimuksesta, jolla tarkoitetaan tarkasteluajankohdan markkinavuokriin perustuvien nettovuokratuottojen suhdetta kiinteistöjen hintoihin. Yleisesti käytetty markkinoiden tunnusluku. Rakentaminen (uudisrakentaminen): Rakentaminen, joka tuottaa uutta tilaa tai uuden rakennelman. Kaikki tunnusluvut on kerätty Newsecissä. Käsitteiden lähde: http://www.kti.fi/index.php?k=18702&hakustr=sanasto LISÄTIETOJA Olli-Pekka Mustonen Kehityspäällikkö Newsec Valuation Oy Tel. +358 44 522 2693 olli-pekka.mustonen@newsec.fi TURKU TAMPERE JYVÄSKYLÄ HELSINKI

KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014 13 Myös Helsingin keskustan ulkopuolella tehtiin viime vuonna useita toimistokauppoja, esimerkiksi Länsi-Helsingissä Pasila-Vallila-Sörnäinen alueella. Erikoissijoitusrahasto OP-Vuokratuotto osti Helsingin Vallilassa sijaitsevan toimitilakiinteistön. Vuokrattavaa pinta-alaa kohteessa on n. 2 700 neliötä ja kohde on vuokrattu täyteen keskipitkillä vuokrasopimuksilla. Vallilassa tehtiin myös toinen kiinteistötransaktio, kun kiinteistösijoitusyhtiö HGR Property Partners myi uudistetun toimitilakiinteistön osoitteesta Elimäenkatu 23. Länsi- Pasilassa Aberdeen Asset Managementin hallinnoima rahasto DEGI Global myi osoitteessa Kyllikinportti 2 sijaitsevan toimistokiinteistön Keskinäinen Vakuutusyhtiö Fennialle. Kohteessa toimii innovaatiorahoituskeskus Tekes, joka on sitoutunut pitkään vuokrasopimukseen. PÄÄKAUPUNKI- SEUTU HELSINKI Pääkaupunkiseutu on edelleen kasvattanut markkina-asemaansa muuhun Suomeen verrattuna. Noin 70 % Suomen kiinteistömarkkinoiden volyymistä muodostui viime vuonna Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla. Kansainvälinen kysyntä kohdistuu edelleen suurelta osin pääkaupunkiseudulle ja erityisesti Helsingin ydinkeskustaan. Viime vuoden suurin kiinteistökauppa oli kauppakeskus Kampin omistusjärjestely, kun kiinteistösijoitusyhtiö Allianz Real Estate osti 50 % osuuden Cornerstonen hallinnoimalta Nordic Retail rahastolta. Kauppa toteutettiin joulukuun lopussa ja se ylitti uutiskynnyksen useissa medioissa. Niin ikään saksalainen sijoittaja Union Investment puolestaan hankki omistukseensa UPM:n uuden pääkonttorin Töölönlahdelta 74 M :lla sekä Skanskan pääkonttorin Mannerheimintien ja Hakamäentien kulmasta 32 M :lla. Espoon merkittävin kiinteistökauppa vuonna 2013 oli Falcon Business Park Espoon transaktio. Pörssiyhtiö Technopolis Oyj osti kohteen Aberdeen Asset Managementiltä ja laajensi näin toimitilatarjontaansa Otaniemen alueella. Falcon sijaitsee Technopoliksen omistaman Innopolin vieressä. Pörssitiedotteen mukaan kiinteistökaupan kokonaishinta oli 77,5 M. Otaniemen maamerkki Dipoli vaihtoi omistajaa, kun Aalto-yliopiston ylioppilaskunta myi kokous- ja kongressikeskuksen Aalto Yliopistolle. Rakennusyhtiö YIT myi Espoon Länsiväylän varteen rakentuvan Motor- Centerin Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Eteralle. Etera osti samalla Vantaalta Tikkurilan tulevan toimisto- ja liikekeskus Dixin toimistokiinteistön. Kauppojen kokonaisarvo oli noin 60 M. Äyritiellä Vantaalla sijaitsevat Plaza Business Parkiin kuuluvat Tuike sekä Halo vaihtoivat omistajaa aivan vuoden lopulla. NCC Property Development myi Tuikkeen kiinteistörahasto Fennica Toimitilat I:lle ja Halon kotimaiselle institutionaaliselle sijoittajalle.

KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014 15 Pääkaupunkiseudun toimistotilojen vuokrakehityksen odotetaan pysyvän maltillisena. Heikoimmilla alueilla, joilla tilakanta on vanhempaa ja epäajanmukaisempaa, vajaakäyttöasteet ovat merkittävä ongelma ja vuokrissa on edelleen laskupaineita. LENTOKENTTÄ / AVIAPOLIS Vuoden 2013 aikana pääkaupunkiseudulle valmistui noin 90 000 neliötä uutta toimistotilaa. Helsinkiin kohosi Ruskeasuolle Mannerheimintien varrelle noin 10 000 neliön Aitio Buisness Park -toimistokokonaisuus. Töölönlahdelle valmistuneet toimistot olivat toinen merkittävä uudiskohde Helsingissä. Espoossa suurin toimistoneliöiden lisäys tuli Business Park Derbyn toisen vaiheen valmistumisen myötä. Turunväylän varteen nousi tämän myötä noin 20 000 neliötä toimistotilaa. Vantaalla Aviapoliksen alueelle valmistui useita toimistorakennuksia. LEppÄVAARA PITÄJÄNMÄKI Liiketilarakentaminen keskittyi lähinnä peruskorjauksiin kuten kauppakeskus Itiksessä, sekä laajennuksiin kuten Kannelmäen kauppakeskus Kaaressa ja Espoon Tapiolan kauppakeskus Ainoassa. HOK Elanto myi 40 000 neliön myymäläsalkun ruotsalaiselle kiinteistösijoitusyhtiölle Reditolle. Kauppaan kuuluivat Malmin, Olarin ja Tikkurilan Prismat sekä Tuusulan Kodin Terra. HOK Elanto jatkaa liiketoimintaansa kaikissa yksiköissä pitkillä vuokrasopimuksilla. LÄNSIVÄYLÄ TAPIOLA KEILANIEMI KESKUSTA 2 SÖRNÄINEN Pääkaupunkiseudulla tapahtui myös muissa kiinteistösegmenteissä; teollisuusja logistiikkamarkkinat pitivät pintansa. Ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Sagax AB on ollut aktiivinen teollisuuskiinteistöjen ostaja. Asuntosegmentissä vuokrien nousu jatkui pääkaupunkiseudulla ja vuokra-asuntotalotransaktioita tehtiin huomattavan paljon. Aktiivisia asuntosegmentin sijoittajia olivat VVO, SATO ja ICECAPITAL. Myös uudet asuntoihin sijoittavat rahastot vaikuttivat markkinoiden likvidisyyteen positiivisesti. Pääkaupunkiseudulla myytiin myös useita hoivakiinteistöjä sekä yksi hotellikiinteistö. KESKUSTA 2 sörnäinen pitäjänmäki keilaniemi tapiola länsiväylän VARSI leppävaara LENTOKENTTÄ/AviapOLIS vuokra /m 2 /kk VAJAAKäYTTö % TUOTTOVAATIMUS % RAKENTAMINEN m 2 Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka 15 19 7,0-11,0 7,0-8,5 65 000 13 17 7,0-11,0 6,5-8,0 13 17 9,0-15,0 7,5-9,0 16 25 5,0-15,0 6,0-7,5 17 20 15 25 5,0-10,0 0-3,0 6,0-7,0 6,5-7,5 11 15 21 36 5 9 5,0-15,0 0-2,0 3,0-10,0 7,5-8,5 7,0-8,0 8,5-9,5 14 000 7 000 16,5 20 21 36 5,0-15,0 0-3,0 6,0-7,0 5,0-6,0 16 21 13 21 8 10 4,0-14,0 2,0-4,0 1,0-5,0 7,0 7,5 6,5-8,5 7,0-8,0 7 500 12 000 6 000

KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014 17 helsinki KESKUSTA töölönlahti KAMPPI HELSINKI Helsingin ydinkeskusta säilytti asemansa kiinnostavana markkina-alueena. Sijoituskysyntä ylittää edelleen tarjonnan hyvissä keskustakohteissa, mikä pitää tuottovaateet alhaisella tasolla. Merkittävimpänä keskusta-alueen kiinteistötransaktioina voidaan kiistatta pitää Kampin kauppakeskuksen omistusjärjestelyä. Saksalaislähtöinen kiinteistösijoitusyhtiö Allianz Real Estate osti siitä 50 % osuuden Nordic Retail Fundilta. Nykyisen omaisuudenhoitajan Cornerstonen Helsingin yksikkö jatkaa omaisuudenhoitajana Kampissa. Kauppahintaa ei julkistettu, mutta transaktioita voidaan varmasti pitää vuoden 2013 suurimpana yksittäisenä omistusjärjestelynä. Lehdistötiedotteiden mukaan Kampin nettotuotot ovat olleet yli 23 miljoonaa euroa. Kiinteistökauppa oli harvinainen transaktio keskustaalueelle. Kansainvälinen kysyntä kohdistuu myös toimistojen osalta keskustaan. Merkittävänä keskustan toimistokiinteistökauppana voidaan pitää Saksalaisen Union Investmentin Töölönlahdelle sijoittuvaa kiinteistökauppaa. Se osti viime marraskuussa valmistuneen UPM:n pääkonttorin ns. sale-and-lease-back sopimuksella. Kauppahinta oli 74 M pitkällä vuokrasopimuksella. Viime vuoden aikana nähtiin suurten käyttäjien liikehdintää vuokramarkkinoilla, kun Töölönlahden tilat täyttyivät. UPM ja Alma Media vapauttivat tilojaan keskustasta muuttaessaan uusin tiloihin. Tyhjentyneet tilat täyttyivät kuitenkin melko nopeasti. EY:n siirtyessä uusiin tiloihin Töölönlahdella Elielinaukiolta vapautui toimistotilaa. Niihin muuttaa ohjelmistotalo Visma. Myös suomalainen henkilöstöpalveluyritys Barona Group siirtää tilansa Töölönlahdelle tarkoituksena optimoida tilankäyttöään. Baronan muuton taustalla oli merkittävä työympäristötutkimus heidän nykyisissä tiloissaan. Myös muilla keskustan alueilla nähtiin liikehdintää. Varma solmi vuokrasopimuksen SITRAn kanssa Itämerenkadulla sijaisevien toimitilojen vuokrauksesta. SITRA tehostaa toimitilojaan siirtymällä yhden kerroksen tiloihin vuoden 2014 loppuun mennessä. Tilat olivat aikaisemmin Nokian tutkimuskeskuksen käytössä, ja nyt tiloissa on vuokralla Supercell ja Jolla. Muita Ruoholahteen siirtyjiä ovat mm. Talentum ja Cargotec sekä Sanoma Magazine ja Sanoma Pro. Suuria vuokrauksia ei silti viime vuonna nähty Helsingin keskustassa aikaisempiin vuosiin verrattuna. Helsingin ydinkeskusta nähdään yhä houkuttelevana sijoitus- ja sijoittautumisalueena. Sekä kotimaiset että ulkomaiset sijoittajat ovat kiinnostuneita ydinkeskustan kohteista, mutta kohteiden niukka tarjonta on osoittautunut ongelmaksi. Osittain tästä syystä tuottovaatimukset ovat pysyneet matalalla ja muuta maata huomattavasti alhaisemmalla tasolla. Vuokrakehitys toimisto- ja liikekiinteistöissä on pysynyt vähintään yleisen hintatason kehityksen mukaisena ja paikoitellen hiukan sen ylikin. KAMPPI TÖÖLÖNLAHTI KESKUSTA RUOHOLAHTI keskusta RUOHOLAHTI vuokra /m 2 /kk VAJAAKäYTTö % TUOTTOVAATIMUS % RAKENTAMINEN m 2 Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka 25 31 30 110 5,0-6,5 0-3,0 5,0-6,0 4,8-5,7 3 000 18 25 35 120 4,5-7,0 0,- 3,0 5,4-6,7 4,7-5,9 30 35 4,9 5,4 40 000 18 24 21 39 6,0-8,5 1,0-4,0 6,0-7,2 5,0-6,0 20 000 8 000 18 23 13 24 8,0-13,0 1,0-5,0 6,1-7,8 6,6-7,1

KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014 19 TAMPERE lielahti kauppi myllypuro keskusta / TAMPERE Tampereen kiinteistömarkkina on pysynyt ennallaan edellisvuoteen verrattuna. Kiinteistötransaktioita tehtiin harvakseltaan, vaikka ostokiinnostusta olisi edelleen. Ongelmaksi muodostuu myytävien kohteiden vähäisyys. Kansallisten ja kansainvälisten sijoittajien ostokiinnostus kohdistuisi ennen kaikkea keskusta-alueen prime-kohteisiin, jos näitä vain olisi myynnissä. Vuoden 2013 merkittävin kiinteistökauppa Tampereella oli Cargotecin teknologia- ja kehityskeskuksen myynti W.P. Careylle 38,5 M hinnalla. Muutama muukin merkittävä kiinteistökauppa tehtiin 2013, esim. Glastonin Vehmaisten tehtaan myynti maaliskuussa Tampereen Mummu ja Poika Oy:n omistamille kiinteistöyhtiöille 12,5 M hinnalla. Tampereen kaupunki myi Finlaysonin alueella sijaitsevasta Mediatalosta marraskuussa Tampereen Kiinteistö Invest Oy:lle 9,3 M hintaan. Taustalla oli Pirkanmaan Ammattikorkeakoulu Oy:n päätös muuttaa kohteesta Tohlopin Mediapolikseen vuoden 2015 aikana. Ostajan takana on Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma. Työeläkevakuutusyhtiö Varma omistaa suurimman osan Tampereen Kiinteistö Invest Oy:stä. Senaatti-kiinteistöt Oy teki merkittävän esisopimuksen Technopoliksen kanssa syyskuussa. Esisopimus koski n. 5 000 m 2 tontiksi muodostettavaa aluetta keskustassa rautatien kupeessa. Kauppa edellyttää vireillä olevan kaavan vahvistumista. Kaava sallisi lähes 23 000 kerrosneliömetrin rakennusoikeuden. Tämä liittyy laajempaan Ratapihankadun alueen kaavahankkeeseen, jossa tiivistetään keskustan rakentamista. Tavoitteena on kaavoittaa alueelle 10 000 kerrosalaneliötä asumiseen sekä 30 000 muuhun rakentamiseen. Rakennusliike YIT myi kesäkuussa Tampereen seudun opiskelija-asuntosäätiölle Tampellan alueen viimeisen kohteensa KOy Tampellan Keskustornin. Kohteeseen on tarkoitus rakentaa liiketiloja sekä 175 asuinhuoneistoa. Samassa yhteydessä YIT myi Tampereen seudun opiskelija-asuntosäätiölle keskusparkista 98 autopaikkaa. Kauppojen kokonaisarvo oli noin 24 M. Toinen merkittävä kaupunkikuvaa muokkaava projekti on Tampereen Kansi ja Keskusareena -hanke, jonka tarkoituksen a o n r a k e n t a a k a n n e l l e y h t e e n s ä 60 000 neliötä asuntoja, toimistoa sekä liiketilaa. Lisäksi kannelle on rakentumassa lähes 50 000 neliön monitoimihalli. Projektin aloitus on lykkääntynyt, mutta NCC:n tavoite on saada ensimmäinen rakennus valmiiksi vuoden 2017 aikana. Keskustassa sijaitseva Eläke-Fennian 25-kerroksinen tornihotelli on jo harjakorkeudessa ja se on tarkoitus avata vuoden 2014 lopussa. Toimistotilojen vuokraus on käynyt taloustilanteeseen nähden suhteellisen vilkkaana. Suunta on edelleen voimakkaasti vanhemmasta tilakannasta uudempaan. Technopoliksen Yliopistonrinteen B-osan sekä Ratinankaaren toimistotalojen tekemää tyhjiötä vanhemmassa tilakannassa ei ole vielä täytetty. Jälkimmäisen vuosipuoliskon aikana vanhaa tilakantaa tyhjeni edelleen yhteensä lähes 9 000 m 2 edestä, kun toimistokäyttäjiä siirtyi uutta vastaaviin tiloihin keskustassa ja Hervannassa. Markku Turunen Aluejohtaja, Tampere, osakas; ekon. Newsec Advice Oy Puh. +358 40 845 3482 markku.turunen(at)newsec.fi KESKUSTA LENTOKENTTÄ NEkALA sarankulma-partola hervanta myllypuro lielahti kauppi lentokenttä messukylä sarankulmapartola nekala vuokra /m 2 /kk VAJAAKäYTTö % TUOTTOVAATIMUS % RAKENTAMINEN m 2 11 20 33 82 3,5-5,5 0-3,0 6,5 8,0 6,5 7,0 11 18 14 28 5,5-6,5 1,0-4,0 8,0 9,0 7,0 8,0 3 9 3,5 4,5 8 10,5 7,0 9,5 9,0 12,5 6 13 7 18 4 9 6,5-7,5 2,0-6,0 3,0-3,5 7,5 10 7,0 9,0 8,0 10 6 13 4 8 7,0-8,0 4,0-9,0 3,0 4,0 7,5 10 8,5 10 9 18 14 51 6,0-7,0 1,0-4,0 7,0 8,0 7,0 8,5 4 8 3,5 4,5 9 12 8 30 4 8 3,0-8,0 3,0 3,5 7,0 8,0 8,5 10 10 18 4,0 5,5 7,0 8,5 7,5 13 4 8 3,2 4,0 9 11,5 messukylä hervanta Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka 7 500 9 000 9 500 15 000

KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014 21 TURKU LENTOKENTTÄ ORIKETO- METSÄMÄki PANSIO KESKUSTA / SATAMA KUPITTAA TURKU Turussa on tehty muutamia miljoonaluokan kiinteistökauppoja alkuvuonna, joskin markkinat ovat olleet kokonaisuutena normaalia hiljaisemmat. Toimijat ovat pitkälti paikallisia sijoittajia, mutta Turku vetää puoleensa myös suurempia sijoittajia. Turun Teknologiakiinteistöt osti Yhtymä Niemiseltä 7000 neliömetriä tilaa Turku Science Parkissa sijaitsevasta Kiinteistö Oy ElectroCitystä. Kaupan myötä Turun Teknologiakiinteistöjen omistus ElectroCitystä kasvoi 45 prosentista 100 prosenttiin. Turun Kirjekuoritehdas Oy myi Urusvuorenkadulla sijaitsevan liikekiinteistön yksityiselle sijoittajalle. Kauppahinta oli 3 M. Lisäksi Turun Seudun Osuuspankin kiinteistö osoitteessa Kupittaankatu 146 vaihtoi omistajaa 3 M kauppahintaan. Kyseessä oli pankin sisäinen järjestely. Turun kaupunki myi osoitteessa Linnakatu 32 sijaitsevan tontin Kiinteistö Oy Hotelli Marinalle, jonka omistaa Salmela-yhtiöt. Kauppahinta oli noin 2,8 M. Salmela-yhtiöt on vuokrannut tonttia kaupungilta vuodesta 2005 lähtien. Kiinteistössä toimii Radisson Blu Marina Palace Hotelli. Turun seudulla rakentaminen on tällä hetkellä melko vähäistä. Intelligate II toimitalon on määrä valmistua vuoden loppuun mennessä Joukahaisenkadulle. Nereis Business Garden valmistunee vuoden 2014 alkupuolella Pitkämäelle. Lisäksi Logomoa kehitetään edelleen. Suunnittelupöydällä on sen sijaan useampia projekteja. Intelligaten kolmannen vaiheen rakentamisen on suunniteltu alkavan 2014 ensimmäisellä puoliskolla. Lemminkäisenkadulle suunnitellun High Tech Center IV:n rakentaminen alkanee myös vuoden 2014 ensimmäisellä puoliskolla. Sataman läheisyyteen suunnitellaan Satamakolmiota, joka tarjoaisi pääkonttoritasoista toimistotilaa. Lisäksi Turun yliopisto suunnittelee uudisrakennusta lääketieteellisen tiedekunnan käyttöön Kupittaalle. YDINKESKUSTA keskusta LENTOkENTTÄ ORIketo-METSÄMÄki Kupittaa SKANSSI pansio satama SKANSSI vuokra /m 2 /kk VAJAAKäYTTö % TUOTTOVAATIMUS % RAKENTAMINEN m 2 Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka 10 18 30 80 3,0-7,0 2,0-3,5 6,5-7,5 6,0-7,0 10 14 9 30 3,0-10,0 2,5-8,0 7,0-8,0 7,0-10,0 6 000 5 9 2,0-4,0 9,0-12,0 4 7 8,0-12,0 9,0-12,5 13 17 9 20 4,0-6,0 1,0-8,0 7,0-9,0 7,2-10,0 9 13 20 40 8,0-10 3,0-5,0 8,0-9,5 7,0-7,5 6 10 1,0-2,0 8,5-11,5 7 13 6 10 8,0-12,0 1,0-2,0 8,5-12,0 9,0-11,5 4 000

KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014 23 kirri JYVÄSKYLÄ palokka seppälänkangas rautpohja VAajakOSki mattilanniemi KESKUSTA / ylistönrinne JYVÄSKYLÄ Vaajakoskentie 56:n 1,2 M hintaan. Kiinteistö Oy Vaajakosken Tikkutehtaantie 1 vaihtoi omistajaa Spondan sisäisissä järjestelyissä. Lokakuussa tehdyn transaktion kauppahinta oli noin 1,7 M. Lutakkoon rakenteilla oleva Innova 4 -toimistotalo on valmistumassa lähiaikoina. Lutakon aluetta onkin kehitetty jo vuosia. Alueelle on rakentunut uusi nykyaikainen kaupunginosa, jossa on runsaasti sekä asuntoja, toimistotilaa että liiketilaa. Alueen sijainti junaradan tuntumassa on houkutteleva. Vuokramarkkinoilla uusi moderni toimistotila on edelleen kysyttyä. Lisäksi vajaakäyttöasteet ovat pysyneet kohtuullisella tasolla. neliömetriä. SRV puolestaan suunnittelee Seppälän Portin kauppakeskusta, jossa tulisi olemaan liiketilaa noin 20 000 neliömetriä. Jyväskylän eteläpuolelle, Keljon alueelle, on suunnitteilla kauppakeskus Eteläportti. Siihen on tarkoitus rakentaa noin 50 000 neliötä vähittäiskaupan tilaa ja miltei 3 000 parkkipaikkaa. Alueelle on suunnitteilla myös autoilijoiden uusi palvelukeskus MotorCenter. Seppälän ja Keljon alueiden projektit ovat suurimmaksi osaksi vielä suunnittelupöydällä, mutta ne kertovat Jyväskylän suunnitellusta kehityksestä. KESKUSTA kirri palokka SEppÄLÄNkangas RAUTpohja mattilanniemi vuokra /m 2 /kk VAJAAKäYTTö % TUOTTOVAATIMUS % RAKENTAMINEN m 2 Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka 12 22 20 25 2,0-5,5 2,0-4,0 7,0-8,5 7,0-7,5 10 12 15 25 2,0-6,5 2,0-4,0 8,5-9,5 7,5-8,0 11 800 4-5,5 4,5-6,5 10,0-12,0 14 16 3,0-5,0 8,0-8,5 6 13 3,0-7,0 8,0-12,0 9 15 5 9 5,0-8,0 2,0-4,0 9,0-10 9,0-11,0 12 20 5,0-9,0 8,0-9,5 Jyväskylässä tehtiin alkuvuonna muutama suurempi kiinteistökauppa. Lokakuussa Erikoissijoitusrahasto EQ hoivakiinteistöt osti Kiinteistö Oy Skanska kehittää kauppakeskus Seppää Seppälän alueelle. Arviolta vuonna 2015 valmistuvassa rakennuksessa vuokrattavaa alaa tulee olemaan noin 24 000 ylistönrinne vaajakoski 12 20 5,0-9,0 8,0-9,5 7 13 4 8 7,0-10,0 5,0-7,0 10,0-11,5 9,0-11,0

KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014 25 Vuoden 2013 toinen puolisko oli hiljainen kiinteistökauppojen osalta Oulussa. Keskustassa on sen sijaan menneillään useampia rakennus- ja kehityshankkeita. Oulun keskustassa Kirkkokatu 33:ssa sijaitsevan kiinteistön Kiinteistö Oy Kirkko-Albertille. Kiinteistössä toimii tällä useita käyttäjiä eri toimialoilta; kohde on liike- ja toimistokäytössä. OULU OULU Senaatti-kiinteistöt myi joulukuussa Oulun keskustassa Kansankatu 53:ssa sijaitsevan 7 300 m 2 suuruisen kiinteistön Polarvi Oy:lle. Kiinteistö on 1990- luvun alussa peruskorjattu liike- ja toimistokiinteistö, jonka päävuokralainen on Pohjois-Pohjanmaan Maanmittaustoimisto. Lisäksi kauppaan kuului 100 autopaikkaa viereisestä kiinteistöstä. Kauppahinta oli 2,2 M. Pohjola Vakuutus Oy myi marraskuussa Osuuskauppa Arina rakentaa Oulun keskustaan Valkea-nimisen kauppakeskuksen. Galleria- ja Kauppuri-korttelit yhdistävään kauppakeskukseen tulee noin 20 000 neliömetrin suuruinen Sokostavaratalo. Loput 10 000 neliömetriä on tarkoitus vuokrata ulkopuolisille yrityksille. Päätös hankkeen rakennusluvasta saataneen tammikuussa ja kauppakeskuksen on määrä valmistua joulumyyntiin 2015. Koko hankeen arvo on noin 100 M.

KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014 27 Oulun keskustan alle rakentuvan Kivisydän-kallioparkin rakennustyöt ovat edistyneet. Kokonaisuudessaan louhintaosuuden arvioidaan valmistuvan syksyllä 2014. Kallioparkin myötä autoilu ydinkeskustassa vähentynee, minkä odotetaan elävöittävän keskustaa lisääntyvän jalankulun myötä. Tämä saattaa vaikuttaa positiivisesti keskustan liiketilojen vuokrien kehitykseen lähitulevaisuudessa. uudehkoille toimitiloille, joten hankkeen voidaan odottaa olevan onnistunut. Kauppakeskusaseman suunnittelu on toistaiseksi keskeytetty sijoittajakysynnän puutteen vuoksi. Liikekeskuksen sijaan Lemminkäinen suunnittelee mahdollisesti rakentavansa paikalle jopa 16-kerroksisia asuintaloja. Uusi suunnitelma vaatii luonnollisesti uuden kaavakäsittelyn, jossa menee ainakin pari vuotta. linnanmaa / YLIOpisto SRV rakentaa parhaillaan Ilmariselle uutta 13 000 neliömetrin kokoista liike- ja toimistorakennusta Oulun ydinkeskustaan Kauppurienkadulle. Toimitaloon tulee lääkärikeskus, sairaala sekä liiketiloja. Oulun keskustassa on kysyntää uusille ja Sijoittajanäkökulmasta Oulussa sijaitsevat kiinteistöt kiinnostavat lähinnä paikallisia sijoittajia sekä kotimaisia instituutioita. Ulkomainen sijoittajakysyntä on toistaiseksi vähäistä Pohjois-Suomessa. Sijoitusnäkymät Oulun alueelle ovat varovaisia. Mia Runtti-Manninen Service Manager Newsec Asset Management Oy Puh. +358 50466 5623 mia.runtti-manninen@newsec.fi alppila keskusta / rusko KONTINKANGAS nuottasaari ja SATAMA limingantulli keskusta vuokra /m 2 /kk VAJAAKäYTTö % TUOTTOVAATIMUS % RAKENTAMINEN m 2 Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka 10 15 50 83 2,0-5,0 2,0-4,0 7,0-8,5 8,0-9,0 9 13 9 24 5,0-7,0 2,0-8,0 8,0-9,5 8,0-10,0 23 000 KONTINKANGAS 10-17 2,0-5,0 8,0-10,0 alppila 7 13 4 8 7,0-10,0 4,0-9,0 8,0-10,0 9,5-12 linnanmaa/yliopisto rusko limingantulli nuottasaari satama 7 13 6,0-13,0 3,0-8,0 2,0-6,0 8,0-10,0 7 13 9 15 4 8 4,0-10,0 4,0-8,0 0-9,0 8,0-10,0 8-10 9-10 7 13 9 15 4 6 4,0-10,0 5,0-8,0 2,0-8,0 8,0-10,0 8,0-10,0 9,5-11,0 5 8 1,0-5,0 9,0-9,5 5 8 1,0-5,0 9,0-9,5

LIIKETILATARPEET MUUTOKSESSA NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014 29 LIIKETILATARPEET MUUTOKSESSA AKTIIVISELLA KEHITTÄMISELLÄ PAREMPIIN TULOKSIIN Liiketilat ovat aina vaatineet liiketilojen omistajilta aktiivista otetta kiinteistöjohtamisen, vuokrauksen ja kehittämisen näkökulmista. Nykyinen taloudellinen tilanne yhdistettynä kaupan rakenteen nopeisiin muutoksiin korostaa tarvetta liikekiinteistöjen omistajien strategiseen reagointikykyyn. Menestyvä liiketila ja samalla onnistunut liikekiinteistösijoitus on monien tekijöiden summa. Vaikka hyvän liiketilan taustalla on lukuisia yksityiskohtia retail is detail onnistumiseen vaaditaan aina kolme avaintekijää: asiakkaat, kauppa ja kiinteistönomistaja. Kun kaikki kolme osapuolta ovat tyytyväisiä liiketilaan, on menestys taattu. Reitit menestyksen löytämiseksi ja varsinkin sen ylläpitämiseksi ovat haastavia, vuoristoisia ja mutkaisia eikä harha-askeliltakaan aina voi välttyä. Yhtä ainoaa kokonaisvaltaista strategiaa nimeltä Menestyvä liiketila ei kyetä määrittämään. Voidaan vain kuvata liiketilan ominaisuuksia asiakkaan, kaupan ja kiinteistönomistajan näkökulmasta ja pyrkiä löytämään kaikkien kannalta toimiva ja ajan muutosta kestävä kokonaisuus. KIINTEISTÖNOMISTAJAN NÄKÖKULMA Kun tarkastelemme liiketiloja sijoituksina, on luontevaa katsoa tilannetta kiinteistönomistajan silmin. Kiinteistömarkkinoiden sisäpiiriläiselle hyvien liiketilakriteerien luettelu ei tuota tuskaa: vilkas liikepaikka kasvukeskuksessa, luotettavat vuokralaiset pitkillä vuokrasopimuksilla, näytöt kaupan menestyksestä liikepaikalla, liiketilan tekninen ja toiminnallinen ajanmukaisuus jne. Kun huolehditaan, että nämä kriteerit täyttyvät, liiketilaan sijoitetut rahat ovat turvassa. Tämän takaa se seikka, että vastaavat kriteerit ovat yleisesti käytössä ja siten hakattuna kivitalojen perustuksiin. Menestyvä liiketila tuottaa tavoiteltua kassavirtaa ja on myös realisoitavissa melko tarkasti ennakoitavaan markkinahintaan, mikäli kohteen omistuksesta luopuminen on syystä tai toisesta tarpeen. KAUPAN LIIKEPAIKKATARPEET Kiinteistönomistajan kulmaa vaikeammin määritettävä on kaupan näkökulma. Näkemykset ja taktiikat vaihtuvat tiheästi alkaen kaupalle sopivan liiketilan kriteereistä ja päättyen kaupan tarpeeseen reagoida muutokseen. Kaupan piirissä ollaan yksimielisiä siitä, että kauppa tarvitsee mahdollisimman paljon asiakkaita ympärilleen. Tämän yhteisen tavoitteen jälkeen näkemykset alkavatkin usein erota. Osa kaupasta hakeutuu lähemmäs keski- ja yläluokkaa ostovoiman perässä. Osa puolestaan vannoo alhaisemman tulotason lähiöiden nimiin sloganilla Low income, high consumption. Myytävän tuotteen tai palvelun profiili määrittää sille sopivan kauppapaikan ja liiketilan. Myös kilpailijoiden vaikutus liikepaikan valintaan on merkittävä. Jotkin toimialat esimerkiksi muoti ja huonekalut näkevät kilpailijoiden läsnäolon liikepaikan läheisyydessä useimmiten pelkästään positiivisena. Tottakai kova kilpailu asiakkaista sekä markkinoiden rajallisuus synnyttävät myös sellaisia näkemyksiä, joissa ei ole tilaa oman kaupan kanssa kilpailevalle liiketoiminnalle. Saavutettavuus ja liikenteellinen sijainti ovat tärkeässä roolissa, kun kaupat arvottavat liikepaikkoja ja liiketiloja. Näiden kriteerien painotusten osalta on viime vuosina siirrytty korupuheista te-

LIIKETILATARPEET MUUTOKSESSA NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2014 31 Hankekehityksen prosessi ANALYYSI KARTOITUS HANKELUONNOS BUDJETTI VUOKRAUS RAKENTAMINEN VUOKRAUS VALMIS HANKE AVAJAISET MANAGEERAUS koihin, osin viranomaisohjauksen ansiosta. Tulevaisuuden liikepaikkojen määrittämisessä voittajia ovat viime vuosina olleet kaupunkikeskustat. Tämä on tapahtunut valtateiden liittymäalueiden hypermarket- ja retail park -alueiden kustannuksella. Julkisen ja kevyen liikenteen merkityksen korostuminen autoilun sijaan on ollut kestävän kehityksen kannalta myönteistä, vaikka mustavalkoinen vastakkainasettelu ei tässäkään asiassa ole ainoa ratkaisumalli. Rautakauppaa ei yksinkertaisesti kannata toteuttaa kaupunkikeskustan ruutukaava-alueelle, vaan tilaa vaativan kaupan pitäisi tulevaisuudessakin voida sijaita kaupunkien reuna-alueilla. Ketjumaisilla kaupan toimijoilla oma liikepaikkaverkostosuunnitelma ohjaa liikepaikkapäätöksiä pitkällä aikavälillä. Verkostosuunnittelussa tasapainoillaan usein ketjun sisäisen kannibalismin ja kilpailijoiden kanssa käytävän markkinaosuuskamppailun välillä. Kaupan toimijoiden liiketilaan kohdistuvien tarpeiden hallinta kauppaa tyydyttävällä tavalla on haastava kokonaisuus kiinteistönomistajalle, varsinkin muuttuvassa markkinassa. ASIAKKAAN VALINTOJEN VAIKUTUS Liiketilojen tavoitellun kassavirran ratkaisevat lopulta kuluttaja-asiakkaat. He valitsevat paikan, jossa kulutushyödykkeen tai palvelun hankinta tapahtuu. Valintaan vaikuttavia tekijöitä on lukuisia ja tämän osalta kuluttajakäyttäytyminen on vaikeasti selitettävissä, saati ennustettavissa. Toki liikepaikan sijainti on selvä houkuttelevuustekijä myös kuluttaja-asiakkaan näkökulmasta, mutta valintaan vaikuttaa myös moni osin kiinteistönomistajan vaikutusvallan ulkopuolinen tekijä. Esimerkiksi kaupan konseptin ja tuotteiden houkuttelevuus ja kiinnostavuus sekä täydentävä valikoimatarjonta saman asiointimatkan piirissä tukevat ostopaikan valintaa. Useat kaupat pyrkivät stimuloimaan asiakkaita tekemään ostopäätöksiä myös sisustuksella, musiikilla ja jopa tuoksuilla. Kauppapaikkoja arvioitaessa ei voida sivuttaa myöskään nettikaupan vaikutuksia fyysisiin liikepaikkoihin. Toimivatko liiketilat jatkossa aiempaa enemmän showroomeina ennen verkossa tapahtuvaa lopullista ostohetkeä? Kuinka fyysisestä liiketilasta nettikauppaan mahdollisesti siirtyvä liikevaihto huomioidaan liikevaihtosidonnaisessa vuokrassa? Toistaiseksi nettikauppa on kohdannut kannattavuushaasteita, mutta on varsin todennäköistä, että nettikauppa on tulevaisuudessa merkittävä kaupan muoto. Vilkastuneessa nettikauppakeskustelussa on nettikaupan vastavoimana tuotu esiin shoppailun sosiaalista puolta. Ihmiset haluavat oikean shoppailukokemuksen, mihin usein liittyy henkilökohtainen palvelu ja kahvila- ja ravintolapalveluiden hyödyntäminen. Nettikaupan lisäksi viime aikojen puheenaiheita ovat olleet vastuullinen kuluttaminen, julkisten palveluiden ja kaupan tilojen yhdistäminen, ikääntyvän väestön kasvava ostovoima sekä kulutuksen kohdistuminen tavaroiden sijaan elämyksiin ja palveluihin. Kaiken kaikkiaan kuluttajakäyttäytymisen seuranta ja tulevien trendien ennakointi on tärkeää liikepaikkasuunnittelussa niin kaupan kuin kiinteistöomistajan kannalta. MALTTI ON VALTTIA VAI ONKO? Markkinahaasteet koskettavat myös liiketilasijoituksia. Kiinteistöjen omistajilta vaaditaan menestyäkseen aktiivista liiketilamanageerausta sekä rohkeita strategioita, jotka usein poikkeavat totutuista malleista. Markkinoilla olevan potentiaalin tunnistaminen ja kyky reagoida muuttuvaan kysyntään on tulevaisuudessa elintärkeää liiketilan menestyksen kannalta. Newsecin uusi Kiinteistökehitys-yksikkö täydentää Newsecin palvelutarvontaa erityisesti liiketilakehityshankkeissa. Yksikön palvelut sisältävät tarvittaessa kokonaisuuden alkaen kehitysvaihtoehtojen analyysistä ja jatkuen luonnossuunnittelun, budjetoinnin, tilavuokrauksen ja rakennuttamisen kautta uuden kohteen avaukseen ja manageeraukseen saakka. Liiketilamarkkinoiden sekä kaupan konseptien ja tarpeiden tuntemus yhdistettynä Newsecin kattavaan palvelutarjontaan takaa parhaan mahdollisen asiantuntemuksen asiakkaidemme käyttöön. Esimerkiksi uuden kauppakeskuksen hankekehitys, liiketilojen vuokraus ja valmiin kauppakeskuksen myyntineuvonanto yhdistettynä kokonaispalveluna tarjoaa mielenkiintoisen vaihtoehdon liiketilojen kehityshankkeiden toteutukseen. Toimitilamarkkinoilla on usein viisaasti todettu, että maltti on valttia, mutta olisiko nyt liiketilamarkkinassa tilausta nopeat syövät hitaat -ajattelulle? Janne Mäkelä Head of Property Development Newsec Asset Management Oy Puh. +358 44 906 1410 janne.makela@newsec.fi LISÄTIETOja NEWSECISTÄ Kai Keituri Newsec Finland Oy Tel. +358 400 400 930 kai.keituri@newsec.fi Mikko Salla Newsec Asset Management Oy Tel. +358 40 567 4407 mikko.salla@newsec.fi Juhani Reen Newsec Advice Oy Tel. +358 50 1696 juhani.reen@newsec.fi Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Tel. +358 50 559 5527 hannu.ridell@newsec.fi

LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE NEWSEC SUOMESSA LIIKEVAIHTO 16 m 170 ASIANTUNTIJAA ARVIOINTEJA ~ 11 mrd /vuosi KIINTEISTöKAuPPOJEN neuvonanto ~ 200-500 m /vuosi KIINTEISTöjä hallinnossa ~4,2 Mm 2 TYYTYVäISET asiakkaat 30 parhaan työpaikan joukossa SuOMESSA 2008-2014 (GREAT PLACE to WORK ) ARVIOINNIT ja analyysit Pohjois-Euroopan johtava neuvonantaja, jolla on 60 asiantuntijaa ja laajin markkinainformaation tietokanta. Arviointeja yli 50 MRD arvosta viimeisten 12 kk aikana. KIINTEISTöOMAISuudEN HALLINTA Pohjois-Euroopan johtava kiinteistömanageri, jolla on palveluksessaan yli 500 ammattilaista ja yli 20 toimipaikkaa 8 maassa. Lähes 2 000 kiinteistöä ja 11 Mm 2 manageerauksessa. OSTO- ja myyntineuvonanto Tiimissämme on 35 investointien, yritysrahoituksen ja vuokrauksen asiantuntijaa. Tarjoamme räätälöityjä kiinteistörahoituksen ja strategisen neuvonannon palveluita. Johtava tuulivoimainvestointien asiantuntija. STRATEGISEN toimitilajohdon palvelut Strategista toimitilajohtamisen ja kiinteistösalkun hallinnan neuvonantoa 30 asiantuntijan voimin. Global SERVICE for you NEWSEC is an alliance member of BNP PARIBAS REAL ESTATE OVER 6500 professionals in 36 countries