Järvenpään kaupungin maapoliittinen periaateohjelma

1 KAUPUNGINVALTUUSTON 03.03.2003 25 HYVÄKSYMÄ Järvenpään kaupungin maapoliittinen periaateohjelma Sisällysluettelo 0. Esipuhe 2 1. Yleistä 2 2. Maankäyttöpolitiikka 3 2.1 Kaavoituspolitiikka 3 2.2 Maapolitiikka 4 3. Kaupungin maanomistus ja maapoliittiset tunnusluvut 5 4. Maanhankinnan periaatteet 7 4.1 Maanhankinnan keinot 7 4.2 Yleiskaavaan perustuva raakamaanhankinta 11 4.3 Asemakaavoitetun maanhankinta 13 5. Maan luovutuksen periaatteet 14 5.1 Asuntorakentamiseen tarkoitetut tontit 14 5.2 Yritystoimintaan tarkoitetut tontit 14 5.3 Muut alueet 14 6. Sopimustoiminta 15 6.1 Aluerakentamissopimukset 15 6.2 Vaihdot 15 6.3 Maankäyttösopimukset 15 7. Yksityisen tonttimaan käyttöön saamisen edistäminen 16 7.1 Kehittämisalueet 16 7.2 Rakentamiskehotus 17 7.3 Rakentamattomien tonttien korotettu kiinteistövero 17 8. Vireillä oleva lainsäädäntö 18

2 Järvenpään kaupungin maapoliittinen periaateohjelma 0. ESIPUHE Järvenpään kaupungin maapoliittinen periaateohjelma on käsitelty viimeksi kaupunginvaltuustossa 17.3.1987 83 ja silloin hyväksyttyjä periaatteita on noudatettu kaupungin harjoittamassa maapolitiikassa. Maapoliittisen periaateohjelman hyväksymisen jälkeen on tullut voimaan mm. 1.1.1997 uusi kiinteistönmuodostamislaki- ja asetus sekä 1.1.2000 uusi maankäyttöja rakennuslaki, joiden säädökset tulee huomioida maapoliittisen periaateohjelman päivityksenä. Vireillä olevan uuden yleiskaavan laatimisen yhteydessä on tarpeen tarkastella siinä esiin tulevien näkemysten sekä valittavien kasvusuuntien vaikutuksia kaupungissa tulevaisuudessa harjoitettavaan maapolitiikkaan ja sen keinoihin. Tästä syystä on aiheellista saattaa maapoliittinen periaateohjelma ajan tasalle, jotta se palvelisi mahdollisimman hyvin myös kaupungin yleiskaavallisia ja strategisia tavoitteita. Kaupunginhallitus nimitti 2.9.2002 394 toimikunnan, jonka tehtävänä on läpikäydä kaupungin vuodelta 1987 peräisin oleva maapoliittinen periaateohjelma ja esittää raporttinsa kaupunginhallitukselle 31.12.2002 mennessä. Toimikunnan puheenjohtajaksi nimettiin kaupunginhallituksen puheenjohtaja Reino Taurovaara ja jäseniksi kaupunginvaltuuston puheenjohtaja Ari Åberg sekä kaupunginhallituksen jäsenet Pertti Tamm, Maija-Liisa Pyykkönen, Marikki Eronen ja Ilkka Järvinen. Toimikunnan asiantuntijajäseniksi nimettiin viranhaltijoina kaupunginjohtaja Erkki Kukkonen, apulaiskaupunginjohtaja Markku Utti, elinkeinojohtaja Pirjo Latva-aho, kaupunginarkkitehti Ilkka Holmila sekä kaupungingeodeetti Raimo Tuisku, joka nimettiin toimimaan myös toimikunnan sihteerinä. 1. YLEISTÄ Järvenpään kaupunki sijaitsee Helsingin seudulla, joka kärsii rakentamiskelpoisen, kohtuuhintaisen tonttimaan puutteesta. Tämä ongelma vaikeuttaa kaupungissa sekä vapaarahoitteista että valtion tukemaa asuntotuotantoa, samoin toimitilarakentamista. Oman rajoituksensa kaupungin maaomaisuuden huomattavalle lisäämiselle muodostaa myös kaupungin vähäinen maapinta-ala, joka on vain noin 37,5 km2. Omakotitonttien kysynnän kasvuun Järvenpäässä ovat viime vuosina vaikuttaneet mm. asuntolainojen helppo saatavuus sekä lisääntynyt kiinnostus siirtyä rivi- ja kerrostaloasumisesta omakotitaloihin. Samoin ulkoinen muuttoliike pääkaupunkiseudun suunnalta pientalotonttipulasta ja korkeista tonttien hinnoista kärsivistä kaupungeista on lisännyt omakotitonttien kysyntää.

3 Työpaikkaomavaraisuuden kohottaminen strategisten tavoitteiden mukaisesti asukasluvultaan kasvavassa kaupungissa luo paineita elinkeinotonttivarannon kehittämiselle. Tällä tarkoitetaan elinkeinotonttien lukumäärän ja niiden rakennusoikeuden kokonaismäärän kasvattamista sekä tonttien laadullisen ja sijainnillisen monipuolisuuden lisäämistä. Tonttivarantoa arvioitaessa tulee ottaa huomioon, että koko varanto kunakin ajankohtana ei ole eri syistä käytettävissä tai ei vastaa sen hetkistä kysyntää. Kaupungin oman tonttivarannon rajallisuuden vuoksi kaupunki pyrkii toiminnallaan aktivoimaan myös yksityisten tahojen, etenkin rakennusliikkeiden ja muiden yhteisöjen sekä sijoittajien omistuksessa olevien asuntorakentamiseen tarkoitettujen tonttien rakentumista, keinoina mm. yhteistoiminta asemakaavojen muutoksissa sekä harkitusti rakentamiskehotukset. Samoin kaupunki pyrkii toiminnallaan aktivoimaan yksityisten tahojen omistuksessa olevien elinkeinotonttien markkinoille saamista ja rakentumista. 1980- ja 1990-lukujen vaihteessa kaupungissa koettiin silloin vallinneen taloudellisen noususuhdanteen seurauksena kiinteistöjen hintojen jyrkkä nousu sekä kiinteistömarkkinoiden ylikuumeneminen ja sitä seuranneet lamavuodet, jolloin kiinteistöjen hinnat laskivat useita kymmeniä prosentteja, mikä aiheutti kiinteistökaupan hiljenemisen useiksi vuosiksi. 1990-luvun loppupuolella sekä 2000-luvun alussa kiinteistöjen kauppa on jälleen vilkastunut ja hintakehitys on ollut viime vuosina lievässä nousussa. Liiketilojen ja kerrostalojen rakentamisen elpymisen myötä myös tällaisiin käyttötarkoituksiin soveltuvien tonttien kiinteistökauppa ja kysyntä ovat vilkastuneet vuosikymmenen takaiseen tilanteeseen verrattuna. 2. MAANKÄYTTÖPOLITIIKKA Maankäyttöpolitiikka koostuu niistä periaatteista ja menettelytavoista, joiden avulla kunnan erilaisten toimintojen vaatimat maankäytölliset ratkaisut suunnitellaan ja toteutetaan. Tärkeitä tavoitteita kunnan maakäyttöpolitiikassa ovat mm. maakeinottelun estäminen, kaavoituksesta aiheutuvan maan arvonnousun saaminen pääosin kaupungille sekä yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen maanomistajien kesken. Kunnan harjoittama kaavoituspolitiikka ja maapolitiikka muodostavat yhdessä kunnan maankäyttöpolitiikan. 2.1 Kaavoituspolitiikka Kaavoituspolitiikka koostuu niistä yleisperiaatteista, joilla kaupunki hoitaa maankäyttö- ja rakennuslaissa kunnille annettuja maankäytön suunnittelun tehtäviä, sekä esille nousevia hankkeita koskevista menettelytavoista ja ennakkoratkaisuista. Kunnilla on alueellaan ns. kaavoitusmonopoli, jota toteutetaan yleiskaavoituksen ja tarpeen mukaan laadittavien asemakaavojen avulla. Kaavoituspolitiikan muotoiluun vaikuttavat kaupungin vuosittainen talousarvio ja taloussuunnitelma, vuosittainen kaavoitusohjelma ja katsaus sekä tarpeen mukaan tehtävät kaavoitusaloitteita tai ra-

4 kennushankkeita koskevat erillispäätökset. Virallisen luottamuselimissä tapahtuvan päätöksenteon lisäksi kaavoituspolitiikkaa ohjataan käytännön tasolla myös kaupunginhallituksen iltakoulukäsittelyissä sekä luottamuselinten seminaareissa. Kaavoituspolitiikka liittyy saumattomasti maapolitiikkaan, koska kaavoituksella on aina vaikutusta maan arvoon, ja maapolitiikalla luodaan kaavoituksen toteuttamisen edellytykset. Parhaimmillaan nämä politiikat tukevat toisiaan, mutta huonosti hoidettuina ne tuottavat toisilleen vakavaa haittaa. Kaavoitus- ja maapolitiikalle yhteisiä kysymyksiä ovat mm. kaavoitettavan alueen omistus, sopimuskäytännöt, kaavoituksen laajuus ja toteutuksen aikatähtäin, virallisten kaavoituspäätösten, rakennuskieltojen ja rajoitusten käyttö kaavoituksen yhteydessä sekä kaavataloudelliset arvioinnit ja linjaukset. Kaavoituksen tulosalueen talousarvioihin kirjattuna tavoitteena on maankäytön ja liikenteen suunnittelu siten, että syntyy kestävän kehityksen periaatteen mukaisesti edellytykset taloudellisesti ja toiminnallisesti hyvän yhdyskuntarakenteen kehittämiselle ja laadullisesti korkeatasoisen kaupunkiympäristön rakentamiselle. 2.2 Maapolitiikka Järvenpään kaupungin maapolitiikalla tarkoitetaan niiden toimenpiteiden kokonaisuutta, joilla pyritään tukemaan kaupungin kokonaisvaltaista kehittämistä luomalla maankäytöllisiä toimintaedellytyksiä asumisen ja elinkeinotoiminnan tarpeisiin sekä turvaamaan arvokkaiden kulttuuri- ja luonnonympäristöjen säilyminen kestävän kehityksen periaatteita noudattaen. Maapoliittisin toimenpitein on tarkoitus yleis- ja asemakaavoissa päätettävällä tavalla tiivistää ja eheyttää kaupunkirakennetta pyrkien hyödyntämään mahdollisimman tehokkaasti jo rakennettuja teknisen huollon verkostoja sekä olemassa olevia yhdyskuntapalveluja. Käytännön maapolitiikka koostuu maan hankinnasta, maan luovutuksista ja maankäyttöön liittyvästä sopimustoiminnasta sekä yksityisen tonttimaan käyttöön saamisen edistämisestä. Kunnan kaavoitusmonopoli luo perustan maapolitiikalle. Kaupungin maapolitiikassa on tärkeää pitkäjänteisyys sekä luottamusmiesten ja virkamiesten sitoutuminen yhdessä päätettyihin toimintatavoitteisiin siten, että niiden saavuttamiseksi voidaan tarvittaessa ja harkitusti käyttää lainsäädännön maapoliittisia keinoja. Maan hankinnassa maapolitiikan tavoitteena on raakamaan saaminen kaupungin omistukseen riittävän aikaisessa vaiheessa, oikealla hinnalla oikeilta alueilta ja riittävän suurina kokonaisuuksina. Maan luovuttamisessa tavoitteena on monipuolisen ja kohtuuhintaisen tonttitarjonnan ylläpitäminen asumisen, elinkeinoelämän sekä muihin yhteiskunnan tarpeisiin.

5 3. KAUPUNGIN MAANOMISTUS JA MAAPOLIITTISET TUNNUSLUVUT Järvenpään kaupunki on merkittävä maanomistaja, jolla on omistuksessaan maata yhteensä noin 1.350 hehtaaria, joista 61 hehtaaria sijaitsee Järvenpään ulkopuolella. Kaupungin maanomistus ja asemakaava-alueen rajaus ilmenevät karttaliitteestä 1. Ongelmana on, että kaupungin omistamat alueet sijaitsevat hajallaan eri puolilla kaupunkia ja kaupunkirakenteen eheyttämisen kannalta keskeisillä, keskustasta etelään sijaitsevilla alueilla kaupungin maanomistus on melko vähäistä. Kaupunki on vuosina 1986-2001 hankkinut maata yhteensä noin 498 hehtaaria ja myynyt noin 141 hehtaaria ja kaupungin maavaranto on karttunut noin 357 hehtaarilla. Maan ostojen ja myyntien vuosittaiset hehtaarimäärät ilmenevät lähemmin alla olevasta kaaviosta MAAN OSTOT JA MYYNNIT HA / V 160 140 HEHTAARIA 120 100 80 60 40 20 0 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 OSTO MYYNTI Kaupunki on käyttänyt mainittuna ajanjaksona maan ostoihin noin 20,74 miljoonaa euroa ja saanut maan myyntituloja noin 25,75 miljoonaa euroa ja maaliikevaihdon nettotulos on ollut noin 5,01 miljoonaa euroa. Maan ostojen ja myyntien vuosittaiset liikevaihdot ilmenevät lähemmin alla olevasta kaaviosta.

6 MAAN OSTOT JA MYYNNIT M M 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 OSTO MYYNTI Kaupunki on vuodesta 1987 lähtien myynyt yhteensä mm. 432 pientalotonttia, 35 rivitalotonttia, 23 kerrostalotonttia sekä 92 yritystonttia, jotka ovat olleet pääasiassa teollisuustontteja. Kaupungin asuntotuotantoon myymän rakennusoikeuden vuosittaiset jakautumat pientalo- (AO) ja rivitalo- (AR) sekä kerrostalotuotantoon (AK) ilmenevät lähemmin alla olevasta kaaviosta. MYYTY RAKENNUSOIKEUS K-M2 / V 40000 35000 30000 25000 20000 AK AR 15000 AO 10000 5000 0 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

7 4. MAANHANKINNAN PERIAATTEET 4.1 Maanhankinnan keinot Kaupat Järvenpään kaupungin ensisijaisena maanhankinnan keinoina, jolla pyritään turvaamaan kaupungin riittävä maanomistus eri käyttötarkoituksiin, ovat vapaaehtoiset kaupat. Vaihdot Yksittäistapauksissa ja erikseen niin päätettäessä voidaan käyttää kaupungin omistamia tontteja vaihtokaupassa laajempien raakamaa-alueiden hankkimiseksi kaupungille. Maa- ja metsätalousalueita, joille ei tulla laatimaan yksityiskohtaista kaavaa, voidaan käyttää tarvittaessa myös vaihtomaana hankittaessa kaupungille rakentamiseen soveltuvia maa-alueita. Maankäyttösopimukset Maankäyttösopimuksilla tarkoitetaan sopimuksia, joilla kaupunki ja maanomistaja keskenään sopivat maanomistajan omistaman alueen maankäytön muuttamiseen liittyvistä tavoitteista ja näiden muutosten toteuttamiseen liittyvistä osapuolten välisistä velvoitteista. Maankäyttö- ja rakennuslain maankäyttösopimuksia käsittelevän 11 :n mukaan kunnan tekemät kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyvät sopimukset eivät saa syrjäyttää kaavoitukselle maankäyttö- ja rakennuslaissa asetettuja tavoitteita tai sisältövaatimuksia. Maankäyttösopimuksista on tiedotettava kaavoituskatsauksessa ja kaavan laatimisen yhteydessä. Ennen kaavoitusprosessia tai sen alkuvaiheessa tehtävä maankäyttösopimus on luonteeltaan kaavoituksen aiesopimus, jossa voidaan sitovasti sopia vain kaavoituksen käynnistämisestä ja siihen liittyvistä kustannuksista. Kaavaehdotuksen julkisen nähtävilläolon jälkeen tehtävä maankäyttösopimus on luonteeltaan kaavan toteuttamissopimus, jossa voidaan sitovasti sopia kaavan toteuttamiseen liittyvistä kysymyksistä. Ensimmäisen asemakaavan mukaisen katualueen siirtyminen kaupungille Maankäyttö- ja rakennuslain 94 :n mukaan, kun asemakaava hyväksytään alueelle, jolla ei ole ollut asemakaavaa, kunta saa omistukseensa katualueen, joka ei sille ennestään kuulu, kiinteistönmuodostamislain mukaisella kiinteistötoimituksella.

8 Katualueen korvaamisesta säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 104 :ssä, jonka mukaan kunnan omistukseen siirtyvästä katualueesta kunta on velvollinen suorittamaan maanomistajalle korvausta siltä osin kuin luovutettavan alueen pinta-ala ylittää 20 prosenttia hänen kysymyksessä olevalla asemakaava-alueella omistamastaan maasta tai on suurempi sitä rakennusoikeuden määrää, jonka saa rakentaa hänelle jäävälle maalle tällä asemakaava-alueella. Maankäyttö- ja rakennuslain 95 :n mukaan kunta saa ensimmäisen asemakaavan mukaisen katualueen haltuunsa, kun sitä ryhdytään rakentamaan tai muutoin tarvitaan käytettäväksi ja alueen erottamista koskeva kiinteistötoimitus on pantu vireille taikka kun kunta on maankäyttö- ja rakennuslain 104 :n mukaan suorittanut alueesta korvauksen. Jos ensimmäisen asemakaavan mukaisella katualueella on vähäistä arvokkaampi rakennus, arvokas rakennelma tai laite taikka alue on välttämätön niiden käyttämistä varten, kunta ei saa ottaa maata haltuunsa ennen kuin korvauksesta on sovittu tai lunastusmenettely on pantu vireille. Yleisten alueiden lunastusvelvollisuus Kaupungin velvollisuudesta lunastaa yleisiä alueita ja yleisten rakennusten tontteja säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 101 :ssä, jonka mukaan, jos maa asemakaavassa on osoitettu käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin yksityiseen rakennustoimintaan eikä maanomistaja sen vuoksi voi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää hyväkseen aluettaan, on kaupunki velvollinen lunastamaan alueen. Lunastusoikeus asemakaava-alueella Maankäyttö- ja rakennuslain 96 :n mukaan kunta saa asemakaava-alueella ilman erityistä lupaa lunastaa sellaisen yleisen alueen sekä sellaisen yleisen rakennuksen asemakaavan mukaisen tontin, joka asemakaavassa on tarkoitettu kunnan laitokselle tai kunnan muihin tarpeisiin. Yhdyskuntarakentamiseen tarvittavan maan lunastuslupa Maankäyttö- ja rakennuslain 99 :n 1 momentin mukaan asianomainen ministeriö voi yleisen tarpeen vaatiessa myöntää kunnalle luvan lunastaa alueen, joka tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen ja siihen liittyviin järjestelyihin tai muutoin kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten. Yleiskaavassa osoitettujen alueiden lunastuslupa Maankäyttö- ja rakennuslain 99 :n 3 momentin mukaan asianomainen ministeriö voi lisäksi myöntää kunnalle luvan lunastaa alueen, joka on yleiskaavassa osoitettu liikenneväyläksi, asuntorakentamiseen tai siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen ja jota tarvitaan kunnan suunnitelmanmukaiseen yhdyskuntakehitykseen, sekä alu-

9 een, joka on tarkoitettu kunnan tai kuntayhtymän laitokselle tai muihin näiden tarpeisiin. Asuntorakentamiseen tai siihen liittyvään yhdyskuntarakentamiseen lunastettavaan alueeseen voi sisältyä myös virkistys- ja suojelualuetta. Asemakaavan toteuttamista helpottava lunastuslupa Maankäyttö- ja rakennuslain 100 :n mukaan asianomainen ministeriö voi myöntää kunnalle luvan lunastaa rakennuskorttelin tai asemakaavaan sisältyvän muun alueen, jos sen lunastaminen on kaavan toteuttamisen kannalta perusteltua ja yleinen tarve sitä vaatii. Rakentamiskehotukseen perustuva lunastusoikeus Maankäyttö- ja rakennuslain 97 :n mukaan kunta voi sen jälkeen, kun asemakaava on ollut voimassa vähintään kaksi vuotta, antaa rakentamiskehotuksen sitovan tonttijaon mukaisen tontin omistajalle ja haltijalle, jos tontin sallitusta kerrosalasta ei ole käytetty vähintään puolta tai asemakaavan mukaista tonttia ei sillä olevien rakennusten käyttötarkoitus, sijainti, rakentamistapa ja muut seikat huomioon ottaen ole rakennettu pääasiallisesti asemakaavan mukaisesti. Rakentamiskehotusta ei kuitenkaan saa antaa enintään kaksi asuntoa käsittävän asuinrakennuksen rakentamiseen tarkoitetun asemakaavan mukaisen tontin omistajalle ja haltijalle, jos tontilla jo on käytössä oleva asuinrakennus. Rakentamiskehotusta ei myöskään saa antaa rakennuskiellon voimassa ollessa. Jos tontille tulee voimaan tällainen rakennuskielto sen jälkeen, kun rakentamiskehotus on annettu, raukeaa kehotus. Jollei asemakaavan mukaista tonttia ole rakennettu 1 momentissa tarkoitetulla tavalla kolmen vuoden kuluessa siitä, kun rakentamiskehotus on annettu asianosaiselle tiedoksi, kunnalla on oikeus ilman erityistä lupaa lunastaa asemakaavan mukainen tontti. Lunastuksen toimeenpanoa on haettava vuoden kuluessa rakentamiseen varatun määräajan päättymisestä. Lunastusmenettely Maankäyttö- ja rakennuslakiin perustuvissa lunastus- ja korvausasioissa noudatetaan kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annettua lakia (603/1977) eli lunastuslakia. Lunastustoimituksen suorittaa lunastustoimikunta, johon kuuluu toimitusinsinööri ja kaksi uskottua miestä. Puheenjohtajana toimii toimitusinsinööri. Lunastuslain 30 :n mukaan lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä omaisuuden käyvän hinnan mukainen täysi korvaus ja mikäli se ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin.

10 Osapuolet voivat myös sopia korvauksista lunastustoimituksen kestäessä, jolloin lunastustoimikunta vahvistaa sopimuksen. Lunastuskorvaukset on maksettava kolmen kuukauden kuluessa niiden julistamisesta tai lunastus raukeaa. Kaikista lunastustoimikunnan tekemistä päätöksistä on mahdollista valittaa maaoikeutena toimivaan käräjäoikeuteen 30 vuorokauden kuluessa lunastuksen lopettamisesta. Omistusoikeus siirtyy lunastajalle vasta sitten, kun lunastuspäätös on saanut lainvoiman ja lunastustoimitus on merkitty kiinteistörekisteriin. Lunastaja joutuu maksamaan korvausten lisäksi toimituskustannukset ja lunastustoimikunnan määräämät oikeudenvalvontakulut. Etuosto-oikeus Etuostolain yleisiä säännöksiä käsittelevän 1. luvun mukaan: Kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa (1 ). Mitä tässä laissa säädetään kiinteistöstä, koskee myös määräosaa kiinteistöstä sekä kiinteistöstä luovutettua määräalaa (4 ). Etuosto-oikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. (1 ) Etuosto-oikeudella tarkoitetaan kunnan oikeutta lunastaa myyty kiinteistö. (2 ) Etuosto-oikeuden käyttämisellä (etuostolla), sitten kun se on loppuun saatettu, kunnan katsotaan tulleen kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla. (2 ) Etuosto-oikeutta ei ole, milloin (5 ) 1) kiinteistö käsittää tai, jos samalla luovutuskirjalla tai muutoin luovutuksin, jotka on katsottava samaksi kaupaksi, myydään eri kiinteistöjä, nämä yhdessä käsittävät 5 000 neliömetriä tai sitä vähemmän; pinta-alaa laskettaessa otetaan huomioon myös kahden viimeksi kuluneen vuoden aikana saman ostajan ja saman myyjän välillä samassa kunnassa tehdyt kiinteistönkaupat; 2) ostajana on myyjän puoliso tai henkilö, joka perintökaaren (40/65) 2 ja 4 luvun säännösten mukaan voisi periä myyjän, taikka tällaisen henkilön puoliso; 3) ostajana tai myyjänä on valtio tai sen laitos; tai 4) myynti tapahtuu pakkohuutokaupalla. Etuosto-oikeutta ei ole, milloin sen käyttämistä, huomioon ottaen ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet, on pidettävä ilmeisen kohtuuttomana. (6 )

11 Etuostomenettely Etuostomenettelyä käsittelevän etuostolain 2. luvun mukaan: Kiinteistönomistajan kirjallisesta pyynnöstä, jossa on selvitettävä kaupan kohde, kauppahinta ja muut kauppaehdot sekä kiinteistön omistajan osoite, kunta voi etukäteen ilmoittaa, ettei se tule käyttämään etuosto-oikeuttaan, jos kiinteistö kahden vuoden kuluessa kunnan päätöksestä myydään ilmoitetuilla ehdoilla. (8 ) Jos kunta on päättänyt käyttää etuosto-oikeuttaan myytyyn kiinteistöön, sen tulee kirjallisesti ilmoittaa tästä ostajalle, myyjälle ja sille tuomiokunnan tuomarille tai kiinteistötuomarille, jonka toimialueella kiinteistö on. Ilmoitukset on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta. (9 ) Jos kunta laiminlyö, mitä sen tehtäväksi on 9 :ssä määrätty (kirjalliset ilmoitukset), on etuosto-oikeus menetetty. (10 ) Etuosto-oikeus on loppuun saatettu, kun kunnan päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä on saanut lainvoiman. (11 ) Kun etuosto on loppuun saatettu, on kunnan korvattava ostajalle, mitä tämä on sitä ennen suorittanut. Lisäksi kunnan on korvattava ostajalle kaupan johdosta syntyneet tarpeelliset kustannukset.. Ostajan suorituksille on kunnan maksettava kunkin suorituksen maksupäivästä lukien 5 prosentin korko. (15 ) Etuostolain mukaan kunnalle kuuluvat tehtävät hoitaa kunnanhallitus. Kunnanhallitus voi päätöksestään ilmenevässä laajuudessa siirtää sen ratkaisemisen, ettei kunta käytä etuosto-oikeuttaan, määräämänsä viranhaltijan tehtäväksi. (21 ) Etuostolain 9 :ssä tarkoitettuun päätökseen (etuosto-oikeuden käyttäminen) saa ostaja ja 6 :ssä tarkoitetuissa tapauksissa (etuosto-oikeuden käyttäminen ilmeisen kohtuutonta) myös myyjä saa hakea muutosta valittamalla hallinto-oikeuteen 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. (22 ) Milloin kunta on päättänyt, ettei se käytä etuosto-oikeutta, ei päätökseen saa hakea muutosta valittamalla. (22 ) Julkisen kaupanvahvistajan velvollisuudesta ilmoittaa kiinteistönkaupoista kunnalle säädetään asetuksella. (23 ) 4.2 Yleiskaavaan perustuva raakamaan hankinta Rakentamiseen varatut alueet Maa pyritään hankkimaan kaupungin omistukseen ennen asemakaavoitusta suurehkoina tilakokonaisuuksina.

12 Ensisijaisena maanhankintamuotona käytetään vapaaehtoista kauppaa ja vain kussakin yksittäistapauksessa suoritettavan erityisen harkinnan jälkeen käytetään lunastuslain tai maankäyttö- ja rakennuslain suomia mahdollisuuksia alueiden saamiseksi kaupungin omistukseen. Maa-alueiden vaihtoja tai raakamaa-alueiden hankintaan liittyviä maankäyttösopimuksia voidaan myös käyttää yksittäistapauksessa suoritettavan harkinnan mukaan. Etuosto-oikeutta käytetään vain mikäli kauppaehdot ovat kohtuulliset tai mikäli kauppaan liittyy kaupungin lunastettavaksi tulevia tiluksia. Virkistysalueet Retkeily- ja virkistysalueiksi yleiskaavoissa määritellyt alueet hankitaan vapaaehtoisin kaupoin, vaihdoin tai etuostolain suomia mahdollisuuksia hyödyntäen. Ulkoilureittien laajentamiseen tulevaisuudessa tarvittavat alueet pyritään saamaan käyttöön maanomistajien kanssa solmittavin yksityisoikeudellisin sopimuksin tai erikseen asiasta niin päätettäessä ulkoilureittitoimituksilla. Maa- ja metsätalousalueet Kaupungin rajallisen koon vuoksi pyritään hankkimaan vapaaehtoisin kaupoin kaupungin omistukseen myös kaikki kaupungin alueelta ostettavaksi tarjottava maa- ja metsätalousmaa. Lisäksi on syytä ulottaa hankinta ympäröivien kuntien maa- ja metsätalousmaalle käytettäväksi vaihtomaana hankittaessa kaupungin alueelta maata. Liikenteelle varatut alueet Alueiden tarpeellinen hallinta pyritään saamaan hankkeiden toteuttamisen yhteydessä lähinnä maankäyttö- ja rakennuslainsäädännön edellyttämällä tavalla. Mikäli tähän ei ole mahdollisuutta, hankitaan alueet ensi sijassa vapaaehtoisin kaupoin. Vesialueet Hankittaessa maa-alueita vapaaehtoisin kaupoin kaupungille pyritään samalla saamaan kaupungille myös hankittavien tilojen vesialueet tai osuudet vesialueisiin. Erillisiä vesialueita ja osuuksia Tuusulanjärvestä ostetaan kaupungille, mikäli niitä on edullisesti saatavissa. Suojelu- ja erityistoimintojen alueet

13 Alueiden hankinta vapaaehtoisin kaupoin perustuu kussakin yksittäistapauksessa tapahtuvaan tarveharkintaan. 4.3 Asemakaavaan perustuva maanhankinta Ensimmäisen asemakaavan mukaisten katualueiden hankkiminen Ensimmäisen asemakaavan alueella kaupunki hankkii omistukseensa sellaiset katualueet, jotka eivät sille ennestään kuulu, kiinteistönmuodostamislain 22 a :n mukaisella yleisen alueen lohkomistoimituksella kaupungin tarvitessa aluetta käyttöönsä. Ensimmäisen asemakaavan mukaisista katualueista kaupunki tekee maanomistajan kanssa haltuunottosopimuksen, jossa sovitaan yli ilmaisluovutusvelvollisuuden luovutetun katualueen korvauksista sekä katualueella olevien rakennusten, puiden, istutusten ja laitteiden korvauksista. Asemakaavan muutosten mukaisten katualueiden hankkiminen Muutetun asemakaavan alueella katualueet hankitaan kaupungille ensisijaisesti vapaaehtoisilla kaupoilla, vaihdoilla ja asemakaavan muutokseen liittyvillä maankäyttösopimuksilla tai tarvittaessa, mikäli vapaaehtoisiin kauppoihin ei päästä, myös lunastustoimituksilla niin erikseen päätettäessä. Yleisten alueiden ja yleisten rakennusten tonttien hankkiminen Muut yleiset alueet ja yleisen rakennuksen tontit, jotka ovat asemakaavassa tarkoitettu kaupungin käyttöön, hankitaan kaupungin omistukseen pääasiassa vapaaehtoisin kaupoin kaupungin tarvitessa aluetta käyttöönsä tai maanomistajan esittäessä myyntitarjouksen tai lunastusvaatimuksen. Lunastustoimitukseen turvaudutaan kaupungin taholta, mikäli alue on tärkeä kaupungin hankkeiden kannalta ja vapaaehtoisessa kaupassa ei päästä joko hinta- tai muusta syystä sopimukseen tai lunastuksen käyttäminen kokonaisratkaisun kannalta muutoin on perusteltua. Yksityiseen rakentamiseen osoitettujen korttelialueiden hankkiminen Asemakaavoissa yksityiseen rakentamiseen osoitettuja asunto- ja työpaikkatontteja kaupunki hankkii omistukseensa vain erityisistä syistä ja vapaaehtoisin kaupoin. Näin voidaan menetellään esimerkiksi silloin, 1) kun kaupunki omistaa ennestään tontin arvokkaimman osan ja kaupungilla on kiinteistönmuodostuslain mukainen etuoikeus lunastaa muu osa tonttia tai 2) kun alue on saatavissa edullisella hinnalla ja se soveltuu kaupungin omaan käyttöön taikka 3) yksittäistapauksissa muutoin valmiiksi rakennetun alueen osan käyttöön saamiseksi jolloin myös rakentamiskehotusmenettelyn käyttö on mahdollista.

14 5. MAANLUOVUTUKSEN PERIAATTEET Maanluovuttamisen rakentamistoimintaan tulee tapahtua siten, että se edistää kaupunkirakenteen suunnitelmallista ja taloudellista kehittämistä sekä estää maanhinnan kohtuutonta nousua. 5.1 Asuntorakentamiseen tarkoitetut tontit Luovutettaessa tontteja asuntotuotantoon, kaupunki pyrkii turvaamaan valtion tukeman asuntotuotannon toteutuksen sekä erityisryhmien asuntojen tonttitarpeen. Kaupunki turvaa ensisijaisesti Järvenpäässä asuvien tai täällä työpaikan omaavien henkilöiden omakotitonttien tarpeen kaavoittamalla vuosittain myytäväksi noin 50-60 omakotitonttia yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti. Edellä olevasta poiketen omakotitontti voidaan luovuttaa myös erityisperustein. Kaupunki voi erikseen päättää, että rakentamisen rahoitukseen Valtion asuntorahastolta korkotukea tai lainaa saavalle omakotirakentajalle tontti luovutetaan vuokraamalla. 5.2.Yritystoimintaan tarkoitetut tontit Elinkeinopolitiikka ja maapolitiikka tukevat koordinoidusti kaupungin kehitystä. Monipuolinen ja kohtuuhintainen elinkeinotonttivaranto on kaupungin elinkeinotoiminnan kehittämisen väline ja kilpailukeino. Tontteja luovutettaessa otetaan huomioon erityisesti yrityksen työllistävä vaikutus, toiminnan laatu, merkitys kaupungin elinkeinorakenteelle, toiminnan soveltuminen alueella jo olevaan yritystoimintaan sekä ympäristövaikutukset. Luovutusehdot ovat joustavia ja tontteja luovutettaessa pyritään ottamaan huomioon sijoittuvien yritysten laajenemistarpeet. Yritys voi pääsääntöisesti itse valita luovutuksen muodon eli oston tai vuokrauksen. Vuokrauksen yhteydessä yritykselle voidaan varata pyynnöstä mahdollisuus tontin lunastamiseen rakentamisvelvoitteen toteuduttua. Tontti voidaan harkinnan mukaan myydä myös ilman tehtyä osto-optiota. Luovutuskirjassa sanktioidaan tontin rakentamisvelvoite. Kauppakirjassa sanktioidaan tontin edelleen luovuttaminen rakentamattomana. 5.3 Muut alueet Kaupungin omistamat peltoalueet vuokrataan kohtuullisin ehdoin viljelijöille siten, että ne ovat otettavissa muuhun käyttöön tarvittaessa.

15 Virkistysalueet, etenkin ranta-alueet tulee pitää kaikkien kaupunkilaisten käytössä, ellei erityinen kaupungin tarpeita palveleva suunnitelma edellytä niiden luovuttamista rajoitettuun käyttöön, kuten leirintäalueeksi tai suojelualueeksi. Yleisten rakennusten toteuttajat määritellään jo kaavoitusvaiheessa tonttien käyttötarkoituksen mukaisesti. Rakentajina toimivat kaupungin lisäksi lähinnä valtio, seurakunnat ja muut yhteisöt, joiden tarpeisiin kaupungin omistamille alueille kaavoitettua Y-rakennusoikeutta luovutetaan tarpeen mukaan. 6. SOPIMUSTOIMINTA 6.1 Aluerakentamissopimukset Aiemmin kaupungin ja rakennusyhtiöiden välillä solmitut laajat useita kymmeniätuhansia kerrosneliömetrejä käsittäneet aluerakentamisalueet on saatettu loppuun. Uusien vastaavien sopimusten solmimiseen ei enää nykyisin ole perusteltua syytä. 6.2 Vaihdot Maa-alueiden vaihtoja voidaan suorittaa, mikäli niiden avulla päästään kaupungin kannalta taloudellisempaan tai tarkoituksenmukaisempaan lopputulokseen kuin esim. käyttämällä suoraa kauppaa tai lunastusta. Asemakaavoista varataan kaupungin eri osista pientalotontteja käytettäväksi ns. vaihtotontteina esim. sellaisille maanomistajille, jotka ovat joko menettäneet tai tulevat menettämään pienkiinteistönsä käyttömahdollisuuden kaupungin suorittamien kaavoitustoimenpiteiden seurauksena. Kaupunki pyrkii aktiivisesti hankkimaan omistukseensa myös sellaisia kaupungin rajojen ulkopuolella sijaitsevia maa- ja metsätalousalueita, joita on mahdollisuus käyttää vastikemaana silloin, kun kaupungin kaavoitustoimenpiteiden vuoksi maa- ja metsätalousalueita siirtyy muuhun käyttöön ja alueen alkuperäinen omistaja haluaa elinkeinonsa säilyttämiseksi vastikkeeksi luovuttamistaan alueista esimerkiksi peltomaata. 6.3 Maankäyttösopimukset Asemakaavoja laadittaessa pyritään tilanteen mukaan yksityisten maanomistajien kanssa laadittavilla maankäyttösopimuksilla helpottamaan maanhankintaa ja vähentämään kaavasta aiheutuvia maanhankinta- ja lunastuskustannuksia. Pääperiaatteena on kuitenkin se, että uudet asemakaavat laaditaan kaupungin omistamille raakamaa-alueille, jotka on hankittu jo ennen asemakaavojen laatimista. Maankäyttösopimuksia käytetään lähinnä pienehköillä alueilla edellä selostetuissa tapauksissa sekä sellaisissa tapauksissa, joissa hankittavalla kiinteistöllä sijaitsee maanomistajien omistamia ja heille jääviä rakennuksia. Maankäyttösopimusta ei voi laatia asemakaavaprosessia etukäteen sitovaksi.