Kaupunkisuunnittelulautakunta 56 19.05.2015 Kaupunginhallitus 238 01.06.2015 Kaupunginhallitus 299 24.08.2015 Kaupunginhallitus 261 08.08.2016 Asemakaavanmuutoksen käynnistämissopimus Anttilan kaupunginosan korttelin 63 osassa/selitys Korkeimmalle hallinto-oikeudelle 737/10.02.03/2014 KASULK 19.05.2015 56 Anttilan kaupunginosan korttelin 63 osassa on käynnistymässä asemakaa van muu tos (kaupunkisuunnittelulautakunta 20.1.2015 7). Tavoitteena on muuttaa oleva omakotitalokaava tehokkaammaksi. Asemakaavanmuu tok sen tueksi on tarpeen laatia erillinen käynnistyssopimus. Käynnistyssopimuksen pääasiallisin tehtävä on tiedotuksellinen: miten osapuo let toimivat tulevassa asemakaavanmuutoksessa. Tärkein kohta so pimuk ses sa on kohta 8. mukainen kustannusjaottelu. Mikäli hanke jos tain syystä päätyisi sovittamattomaan umpikujaan, on osapuolilla oikeus sa noa sopimus irti. Tämä johtaa myös asemakaavanmuutoksen lo pet ta mi seen. Maankäyttö- ja rakennuslaki kieltää sitovan sopimisen asemakaavan ja sen muutoksen sisällöstä; tarkoituksesta ja tavoitteesta voidaan toki sopia. Ase ma kaa van muu tok sen hyväksyy kaupunginvaltuusto. Valitus- ta paukses sa asemakaavanmuutoksen sisältö voi muuttua oikeusasteissa. (Ri ku Kor ho nen) Erikseen jaettavat asiakirjat: - sopimus, ja - kartta. Esitys Yj Kaupunkisuunnittelulautakunta päättää esittää kaupunginhal li tuk sel le, että Loh jan kaupunki tekee liitteen mukaisen ase ma kaa van muu tok sen käyn nistä mis so pi muk sen Anttilan kaupunginosan kort te lin 63 tonttien 3, 4 ja 6 omis ta jien Tarja Kunnalan, Riitta Lustreen, Is mo Kososen ja Nina Uu si ta lon kanssa. Lautakunnan jäsen Pirjo Sjögren ilmoitti olevansa sukulaisuussuhteen vuok si esteellinen ja poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn ajaksi. KH 01.06.2015 238 Erikseen jaettavat asiakirjat - kartta Esitys
Tekninen johtaja Kaupunginhallitus päättää tehdä liitteen mukaisen asemakaavanmuutoksen käynnistämissopimuksen Anttilan kaupunginosan korttelin 63 tonttien 3, 4 ja 6 omistajien Tarja Kunnalan, Riitta Lustreen, Ismo Kososen ja Nina Uusitalon kanssa. Liite 2/kh 1.6.2015 sopimus KH 24.08.2015 299 Jan Tallqvist on 18.6.2015 osoittanut kaupunginhallitukselle päätöstä koskevan oikaisuvaatimuksen. 1) Hallinnollinen menettely Vielä voimassa olevan vuoden 1995 Kuntalain 91 :n mukaan päätöksestä, joka koskee vain valmistelua tai täytäntöönpanoa, ei saa tehdä oikaisuvaatimusta eikä kunnallisvalitusta. Suomen Kuntaliiton julkaisemassa kunnan viranomaisen päätösten muutoksenhakua koskevassa oppaassa on kaavoituksen käynnistämistä koskeva päätös ("ryhtymispäätös") tulkittu valmistelua koskevaksi. Muutoksenhakukelpoiseksi katsottaisiin vain kaavoitusaloitteen johdosta tehty kielteinen päätös. Kaupunginhallituksen hyväksymän asemakaavanmuutoksen käynnistämissopimuksen tuloksena syntyy kaavaehdotus, jonka hyväksymispäätöksestä on Kuntalain mukainen valitusoikeus hallinto-oikeuteen. Valittaja voi silloin esittää kaikki ne väitteet, joita hänellä olisi käytettävissään jo asemakaavoituksen käynnistämistä koskien. Kaupunginhallituksen hyväksymässä asemakaavoituksen käynnistämissopimuksessa ei ole kysymys Maankäyttö- ja rakennuslain 91 b :ssä tarkoitetusta maankäyttösopimuksesta. Sopimuksen perusteella neuvotellaan varsinainen maankäyttösopimus, jonka hyväksymispäätös niin ikään on valituskelpoinen. Kaupunginhallituksen kokouksen 1.6.2015 pöytäkirjan valitusosoituksessa oli pykälät 237 ja 238 merkitty ensin virheellisesti oikaisuvaatimuskelpoisiksi. Asian selvittämisen jälkeen virhe korjattiin alkuperäiseen sekä internetissä julkaistuun pöytäkirjaan. Internetissä pöytäkirjan lopussa olevassa valitusosoituksessa molempiin pykäliin on merkitty muutoksenhakukielto, mutta julkaisutekniikasta johtuen internetissä erikseen avautuvaan valitusosoitukseen on jäi alkuperäinen virheellinen tieto oikaisuvaatimusmahdollisuudesta, mikä lienee johtanut harhaan oikaisuvaatimuksen tekijää. Virhe valitusosoituksessa tai sen internetissä julkaistussa versiossa ei kuitenkaan luo kenellekään lakiin perustumatonta muutoksenhakuoikeutta. (Mikko Kuosmanen) 2) Oikaisuvaatimuksen sisältö Oikaisuvaatimuksen sisältö liittyy osin suunnittelu- ja asemakaava-asiaan,
ei itse sopimukseen, joka oli päätöksen kohteena. Itse asemakaavanmuutoksesta on olemassa kaupunkisuunnittelulautakunnan päätös 20.1.2015 7 (asemakaavan muutoshakemuksen hyväksyminen). Asemakaavanmuutos on oma itsenäinen prosessinsa, jossa kaupungilla on maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset päätöksensä ja niihin muistutus- ja muutoksenhakumahdollisuutensa. Tehtävän maankäyttösopimuksen sisältö määräytyy asemakaavanmuutoksen perusteella, ei missään nimessä päinvastoin: se on nimenomaisesti kielletty maankäyttö- ja rakennuslaissa. Maankäyttösopimuspäätös on myös oma päätöksensä muutoksenhakumahdollisuuksineen. Asemakaavanmuutosprosessi voi edetä itsenäisesti ilman käynnistämissopimustakin; ainoat siinä sovittavat faktiset asiat ovat irtisanominen ja selvitysten kustannusjako, jota on toteutettu ilman sopimustakin. Muu sopimuksen sisältö on tiedottavaa ja valmistelevaa. Kaupungilla on valta olla viemättä asemakaavanmuutosta eteenpäin, mikäli maankäyttösopimusta ei jostain syystä saataisi. Oikaisuvaatimuksen tekijä on yksi korttelin 63 tontinomistajista (tontti 10). Kaavoitus on 11.2.2015 kutsunut kirjeitse molemmat sopimuksen ulkopuoliset tontinomistajat tapaamiseen kuullakseen kaava-alueen naapureiden ajatuksia haetusta kaavamuutoksesta. Tontin numero 11 omistajat kävivät tapaamassa kaavoittajaa 27.2.2015. Jan Tallqvist ilmoitti sähköpostilla samana päivänä, että ei tule tapaamiseen ennen kuin on nähnyt suunnitelmat siitä mitä kortteliin on ehdotettu ja kuka suunnitelmat on tehnyt, sekä miten on huomioitu se että korttelissa on kaksi suojeltua rakennusta. Lisäksi Tallqvist ilmoitti kantansa tässä vaiheessa olevan: kaavaa ei ole tarpeen muuttaa, nykyinen kaava on riittävä ja hyvä kaikille. 27.2.2015 ei kaavoituksen tiedossa ollut mitään luonnoksia, ei edes alustavia, koskien korttelin 63 asemakaavanmuutosta. Tämä oli kerrottu Tallqvistille jo 24.2.2015 vastauksena sähköpostikyselyyn. Tontin 11 omistaja ei ole ilmaissut kantaansa sopimuksen suhteen. Sopimus on teossa niiden tontinomistajien kanssa, jotka ovat lähteneet sopimukseen mukaan. Heillä on myös esisopimus Pohjola Rakennus Oy Uusimaa:n kanssa; tämä on tuotu esille kaupungin kanssa tehtävässä sopimuksessa. (Riku Korhonen ja Juha Anttila) Jan Tallqvist on kirjelmöinyt asiasta myös Helsingin hallinto-oikeudelle, joka on pyytänyt Lohjan kaupunginhallituksen lausuntoa 14.8.2015 mennessä. Lausunnon antamiselle on saatu lisäaikaa 31.8.2015 saakka. Erikseen jaettavat asiakirjat: - Jan Tallqvistin oikaisuvaatimus - kartta - sopimus - hallinto-oikeuden lausuntopyyntö
Esitys Kj Kaupunginhallitus päättää 1. ettei se ota Jan Tallqvistin oikaisuvaatimusta tutkittavakseen, koska kysymys on valmistelua koskevasta asiasta; sekä 2. antaa Helsingin hallinto-oikeudelle liitteen mukaisen lausunnon ja esittää, että hallinto-oikeus hylkää valituksen. Liite 1/kh 24.8.2015 - lausunto hallinto-oikeudelle KH 08.08.2016 261 Helsingin hallinto-oikeus on päätöksellään 7.4.2016 poistanut kaupunginhallituksen päätökseen 1.6.2015 238 liitetyn muutoksenhakukiellon ja kumonnut kaupunginhallituksen päätöksen 24.8.2015 299 siltä osin kuin sillä on jätetty oikaisuvaatimus tutkimatta. Hallinto-oikeus otti Tallqvistin valituksen välittömästi tutkittavikseen ja hylkäsi sen. Hallinto-oikeus katsoi, että kaupunginhallituksen 1.6.2015 päätöksessä tehdä asemakaavanmuutoksen käynnistämissopimukset alueen maanomistajien kanssa on kysymys maankäyttö- ja rakennuslain 91b :ssä tarkoitetusta maankäyttösopimuksesta. Kysymys ei ole ollut vain valmistelusta vaan päätöksestä on voinut tehdä oikaisuvaatimuksen. Hallinto-oikeus totesi, että kaupunginhallituksen hyväksymällä maankäyttösopimusta koskevalla päätöksellä ei ole miltään osin sitovasti ratkaistu eikä voitukaan ratkaista kaavamuutoksen sisältöä. Kaupunki on tarjonnut Tallqvistille korttelin 63 tontinomistajana mahdollisuutta tulla kuulluksi suunnitellusta kaavamuutoksesta. Kaupunki on voinut tehdä sopimuksen kaavoituksen käynnistämisestä niiden tontinomistajien kanssa, jotka ovat olleet halukkaita sopimuksen tekemiseen, eikä päätös siten loukkaa vaatimusta maanomistajien yhdenvertaisesta kohtelusta. Yhteenvetona hallinto-oikeus totesi, että kaupunginhallitus ei ole valituksessa esitetyillä perusteilla käyttänyt harkintavaltaansa muuhun tarkoitukseen kuin mihin se lain mukaan on käytettävissä eikä siten ole ylittänyt toimivaltaansa päättäessään tehdä puheena olevat maankäyttösopimukset. Kaupunginhallituksen päätös 1.6.2015 238 ei ole muutoinkaan lainvastainen. Hallinto-oikeus ei siten olen ole kumonnut kaupunginhallituksen päätöstä 24.8.2015 299 siltä osin kuin sillä on hylätty oikaisuvaatimus. Helsingin hallinto-oikeus päätti samana päivänä 7.4.2016 olla tutkimatta Jan Tallqvistin valitusta kaupunkisuunnittelulautakunnan päätöksestä 20.10.2015 117, jolla lautakunta oli päättänyt merkitä korttelin 63 asemakaavan ja tonttijaon muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman ja suunnittelun lähtökohdat tiedoksi ja kuuluttaa asemakaavamuutoksen vireilletulosta. Jan Tallqvist on tehnyt kaupunginhallituksen päätöstä koskevasta Helsingin hallinto-oikeuden päätöksestä valituksen korkeimmalle
hallinto-oikeudelle. Tallqvist vaatii, että hallinto-oikeuden päätös pitää kumota ja hänen alkuperäiset vaatimuksensa asian osalta tulee hyväksyä. Lisäksi hän vaatii, että Lohjan kaupunki määrätään korvaamaan hänelle asiasta aiheutuneet kulu, yhteensä 600 euroa laillisine korkoineen sekä mahdolliset myöhemmin esitettävät lisäkorvaukset. Tallqvist esittää valituksessaan, että maankäyttösopimusta koskevassa on ollut kaupungin puolesta käsittelemässä esteellinen henkilö. Toiseksi hän viittaa siihen, että kortteli 63 on Lohjan keskustan rakennusinventoinnissa merkitty kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi alueeksi, mutta asiaa ei ole tuotu missään vaiheessa luottamushenkilöiden tietoon. Kolmanneksi Tallqvistin mukaan kaupungin tavoite on jo osayleiskaavaprosessissa ollut korttelin jakaminen kahtia siten, että siitä koituu toisille tontinomistajille merkittävää taloudellista hyötyä ja toisille merkittävää haittaa. Tontinomistajia ei ole valittajan mielestä kohdeltu tasapuolisesti. Korkein hallinto-oikeus pyytää kaupunginhallituksen selitystä 31.8.2016 mennessä. Esityslistan oheismateriaali - KHO:n selityspyyntö ja valitusasiakirjat 13.2016 - Helsingin hallinto-oikeuden päätös 7.4.2016 - Valtuuston I varapuheenjohtaja Matti Pajuojan selvitys 27.6.2016 Esitys Kj Kaupunginhallitus päättää antaa Korkeimmalle hallinto-oikeudelle seuraavan selityksen: Kaupunginhallitus esittää selityksenään, että korkeimman hallinto-oikeuden tulisi hylätä Jan Tallqvistin valitus ja pitää voimassa Helsingin hallinto-oikeuden päätös 7.4.2016. Myös vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta on hylättävä. Valituksen aiheena oleva kaupunginhallituksen päätös asemakaavanmuutoksen käynnistämissopimuksen hyväksymisestä Lohjan kaupungin Anttilan kaupunginosan korttelin 63 tonttien 3, 4 ja 6 omistajien kanssa ei ole vuoden 1995 kuntalain 90 :ssä tarkoitetulla tavalla syntynyt virheellisessä järjestyksessä, kaupunginhallitus ei ole ylittänyt toimivaltaansa eikä päätös ole muuten lainvastainen. Perusteluna esitämme seuraavaa: Esteellisyysväite Valittajan mukaan kaupunginhallituksen kokouksessa läsnä ollut valtuuston I varapuheenjohtaja Matti Pajuoja on yhden kaavamuutoshakemuksen jättäneen kiinteistön omistajan perhetuttu. Valittajan mielestä esteellisyyttä pitäisi tässä tapauksessa tulkita tiukasti. Toisin kuin valituksessa on esitetty Matti Pajuoja ei ole
kaupunginhallituksen jäsen, mutta hänellä on valtuuston I varapuheenjohtajana kaupunginhallituksen kokouksessa läsnäolo- ja puheoikeus. Esteellisyysväitteen johdosta on valtuuston I varapuheenjohtaja Matti Pajuojalta pyydetty selvitys. Selvityksen mukaan tarkoitettu henkilö ei ole hänelle sukua, ei perhetuttu eikä muutenkaan läheinen. Pajuoja ei ole myöskään toiminut henkilön edustajana. Pajuoja ei siten ole hallintolain 28 :n 1 momentin 1, 2 tai 3 kohdissa tarkoitetuin tavoin esteellinen asiassa. Pajuoja on asianosaisen henkilön kaavoitusmenettelyä koskevan tietopyynnön johdosta järjestänyt hänet yhteyteen kaupungin ympäristötoimen johtavan viranhaltijan kanssa. Pajuoja on tapaamisessa ilmoittanut, ettei hän toimi ao. henkilön asiamiehenä eikä ota kantaa maankäyttösopimusta tai kaavaa koskeviin sisältökysymyksiin. Luottamuksen Pajuojan puolueettomuuteen ei siten voida katsoa vaarantuneen myöskään hallintolain 28 :n 1 momentin 7 kohdan (ns. yleislausekejäävi) perusteella eikä lainkohtaa ole tulkittava laajentavasti. Alueen kulttuurihistoriallinen arvo Maankäyttö- ja rakennuslain 91 b ei edellytä, että asemakaavan käynnistämistä koskevassa sopimuksessa pitäisi olla esitetty kaikki kaavoituksen lähtötiedot ja tulevan kaavan sisältöön vaikuttavat seikat. Ainoat siinä sovittavat faktiset asiat ovat irtisanominen ja selvitysten kustannusjako. Lohjan keskustan rakennusinventointi otetaan huomioon asemakaavaa laadittaessa. Maanomistajien yhdenvertainen kohtelu Valittajan viitaukset aikaisempaan osayleiskaavaprosessiin eivät liity asemakaavoituksen käynnistämissopimukseen. Kaupunginhallitus on voinut tehdä sopimuksen kaavoituksen käynnistämisestä niiden korttelin 63 tontinomistajien kanssa, jotka ovat olleet halukkaita sopimuksen tekemiseen. Mahdollisuutta sopimukseen on tarjottu kaikille tontinomistajille. Valtuuston I varapuheenjohtaja Matti Pajuoja jääväsi itsensä tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi klo 18.05-18.07.