Kaupunkisuunnittelulautakunta 5 26.01.2017 Oikaisuvaatimus kaavoituspäällikön poikkeamispäätöksestä: 444-494-4-20 45/10.03.00/2017 KASULK 26.01.2017 5 Kaavoituspäällikkö myönsi 21.11.2016 ( 41) Nummijärvellä sijaitsevalle kiin teis töl le Rauha 444-494-4-20 haetun talousrakennuksen laajentamista kos ke van poikkeamisluvan. Naapurikiinteistöjen 444-494-4-21 ja 444-494-4-81 omistaja on tehnyt 5.12.2016 päivätyn seuraavan sisältöisen oikaisuvaatimuksen, jossa to de taan mm. seuraavaa: "Vaatimus: Päätös tulee kumota. Haettua poikkeamislupaa ei tule myöntää. Perusteet: (i) Päätösasiapaperissa ilmenee asiavirheitä, jotka ovat vai kut taneet päätöksen harkinnassa: (tekstilainaukset päätösasiakirjasta ovat seuraa vis sa kursiivilla). - Kohta Rakentamisrajoitus:...sallittu kokonaisrakennusoikeus ylittyy 28 k-m²:llä...pitää olla: sallittu kokonaisrakennusoikeus ylittyy 77 k-m²:llä. - Kohta Ratkaisun lähtökohdat: Poikkeamishakemuksen mukainen käytetty ra ken nus oi keus tulee olemaan yhteensä 179 k-m² (115 k-m² + 113 k-m²)... Pitää olla: Poikkeamishakemuksen mukainen käytetty rakennusoikeus tu lee olemaan yhteensä 228 k-m² (115 k-m² + 113 k-m²). Virhe on toistamiseen kohdassa Päätös Perustelut. - Kohta Ratkaisun lähtökohdat: Rakennuspaikalla kasvaa tiheää suo ja metsää huomautuksen tehneiden maanomistajien kiinteistöjen suuntaan. Mainin ta esiintyy kaksi eri kertaa. Tämä ei pidä paikkaansa. Luonnonpuut on hakijan kiinteistöltä laajasti 2015-2016 poistettu ja on tehty maan- ja piharakennustöitä. (ii) Ratkaisun lähtökohdissa sekä päätöksen perusteluissa on tarkasteltu hank keen vaikutuksia ainoastaan rantamaiseman osalta järven suunnasta. Vai ku tuk sia tulee tarkastella myös kiinteistön julkisivupuolelta. (iii) Päätöksen kohdassa Erityiset syyt on syinä nimetty asioita, jotka ovat pä te mät tö miä: - Tiheä suojapuusto: kts yllä. - Rakennuslupahakemuksen kulku: Naapureille ja ympäristölle il moit ta mat ta sekä muutoin vajaana 2013 jätetty rakennuslupahakemus tuli kä sit te ly kelpoi sek si vasta 29.9.2015, kun hakija jätti puuttuneet asiapaperit ja pii rus tukset rakennusvalvonnassa läsnä ollessamme. Lisäksi, kun uuden ra ken nusjär jes tyk sen voimaantulomääräykseen ei liity siirtymäsäännöstä, tu lee rakennusjärjestystä noudattaa 1.5.2015 alkaen hakemuksiin, joista ei ol tu tehty päätöstä. Liitteenä on ote Kuntaliiton ohjeesta. Näin ollen kaikki niin
hakijan kuin viranhaltijoiden viittaukset ja perustelut aiemman vv. 2008-2015 Karjalohjan rakennusjärjestyksen sallimaan laajempaan ra kenta mi seen ja sen huomioon ottamiseen erityisinä syinä ovat pätemättömiä. Mai ni tut syyt eivät myöskään ole MRL 171 tarkoittamia maankäytöllisiä syi tä, joiden perusteella kunta voi poikkeamisen myöntää. (iv) Ei-vähäiset poikkeukset rakennusjärjestyksen määräyksistä: Ra ken nusjär jes tyk sen mukainen rakennusoikeus rakennuspaikalla on 151 k-m² (loma-as 101 m², tal.rakennukset 50 m²). Käytetty rakennusoikeus on 179 m² (loma-as 115 m², tal.rakennukset 64 m²). Rakennuspaikalla jo oleva ra kenta mi nen ylittää sallitun. Myönnetty poikkeaminen rakennusjärjestyksen sallimasta ei ole vähäistä (lk 10 %). Vertailu ja ylitykset: - Oleva loma-asunto: 115 m², ylitystä sallittuun 14,2 % - Olevat talousrakennukset: 12+17+25=64 m², ylitystä 28 % - Talousrakennukset ml. haettu uusi autovarasto: 12+27+25+49=113 m², yli tys tä 214 % -kokonaisrakentaminen ml. haettu uusi autovarasto: 115+113=228 m², ylitys tä sallittuun 51 % - yksittäinen talousrakennus 49 m² tai päätöksessä tarkoitettu katoksella yhdis tet ty varasto 49+25=74 m², ylittää enimmäiskoon 40 m², ylitys 85 % - rakennuksia on tosiallisesti viisi, kun sallittu määrä on neljä rakennusta / ra ken nel maa. On huomattava, että varastojen väliin tulevalla 17 m² ka toksel la kierretään rakennusten/kattojen määrän rajoitusta. (v) Alue, Äijänniemi, on tiiviisti rakennettu loma-asuntojen ranta-alue, niemi, jol la on v. 1953 lohkottuja vapaa-ajan tiloja 25 ja niiden koko on kes ki määrin noin 3000 m². Tilat, ml. nyt lisärakentamiseen lupaa hakenut, on lu vi tet tu ja rakennettu ennen Karjalohjan rakennusjärjestykseen v. 2008 tehtyä outoa rakennusoikeuden laajennusta. Lohjan rakennusjärjestyksen sallima mää rä pienille tonteille ja tähän on ympäristöön sopiva ja omiaan säi lyt tämään alueen alkuperäistä tarkoitusta vastaavana. Ei vähäinen poikkeaminen yhden kohdalla on ristiriidassa maanomistajien ta sa ver tai sen kohtelun periaatteen kanssa. Tila 4:20 muodostaisi sallitulta ra ken ta mis mää räl tään muista merkittävästi erottuvan ja etuoikeutetun poikkeuk sen. ELY -keskuksen ohjeessa todetaan: Rakennusjärjestyksen mukaisesta raken ta mi sen määrästä poiketessa on arvioitava muun muassa, voidaanko jat kos sa muille vielä rakentamattomille rakennuspaikoille sallia vastaava mää rä rakennusoikeutta. Ohje ja sen ajatus koskevat varmasti myös jo rakennettuja ra ken nus paik koja. Painotamme alueen alueen alkuperäistä tarkoitusta loma-asuntojen alu eena ja sen säilyttämistä sellaisena. (vi) Poikkeamisen myöntämiseen ei ole erityisiä maankäytöllisiä eikä muuta
hy väk syt tä vää syytä. Poikkeaminen ei saa MRL 171 :n mukaan 4) johtaa vai ku tuk sil taan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa mer kit täviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Luvan hakija on tehnyt seuraavan sisältöisen vastineen, jossa to detaan mm. seuraavaa: Oikaisuvaatimus tulee hylätä kaikilta osin. Oikaisuvaatimuksessa on esitetty joukko perusteluja, joiden nojalla pää töstä vaaditaan kumottavaksi. Nämä perustelut eivät kuitenkaan anna aihetta pää tök sen kumoamiseen. Turhan toiston välttämiseksi vastineen antaja toistaa oikaistavaksi pyy detys tä päätöksestä ilmenevät tosiseikat sekä päätöksen perustelut, joissa on yk si tyis koh tai ses ti ja asianmukaisella tavalla käsitelty maankäyttö- ja ra kennus lain edellytykset poikkeamisluvan antamiselle tässä tapauksessa. Oikaisuvaatimuksesta voi ymmärtää, että poikkeaminen voitaisiin myöntää vain, jos poikkeaminen rakennusjärjestyksen sallimasta rakennusoikeuden mää räs tä on vähäistä (lk 10 %). Kyseessä on virheellinen tulkinta. Ky sei nen 10 %:n sääntö voisi ehkä tarkoittaa luvan myöntämän viranomaisen toi mival taa antaa rakennuslupa ilman poikkeamislupaa rakennusoikeuden ylittyes sä noin 10 %:lla. Kunnan viranomaisen poikkeamisvalta ja poikkeamisen edellytykset on säädet ty tyhjentävästi maankäyttö- ja rakennuslain 171 :ssä: "Kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen tässä lais sa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamisesta tai muuta toimen pi det tä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta ra joi tuk ses ta." Oikaisuvaatimuksen kohdassa (vi) esitetään, että poikkeamisen myön tä miseen ei ole erityistä maankäytöllistä eikä muuta hyväksyttävää syytä. Esi tetyn perustelun osalta totean, että kyseinen 171 ei edellytä poikkeamisen myön tä mi sel le mitään erityisiä maankäytöllistä syytä. Sen sijaan poikkeaminen edellyttää erityisiä syitä. Tässä tapauksessa tärkein erityinen ja varsin ainutkertainen erityinen syy on, että ko. rakennusta kos ke va rakennuslupahakemus oli käsittelyssä jo silloin kun hakemukseen so vel let tiin Karjalohjan kunnan rakennusjärjestystä. Tämän ra ken nus jär jestyk sen mukaan mikään rakennusjärjestyksessä säädetty rakennusoikeus ei ylit ty nyt. Sen johdosta, että olen ostanut kiinteistön vasta 15.4.2013 ja olen asu nut koko omistusajan vakituisesti Virossa, minulla ei ollut tietoa uuden ra ken nus jär jes tyk sen valmistelusta eikä sen sisällöstä. jos olisin ollut tie toinen rakennusoikeuden tekeillä olleesta olennaisesta pienentymisestä, olisin il man muuta huolehtinut lupa-asian käsittelystä niin, että se olisi ehditty myön tää Karjalohjan kunnan rakennusjärjestyksen voimassa ollessa. Poikkeamista ei lain 171 :n mukaan kuitenkaan saa myöntää, jos se: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käy-
tön muulle järjestämiselle; Kunnan kannanoton mukaan poikkeaminen ei aiheuta tässä kohdassa tarkoi tet tua haittaa eikä oikaisuvaatimuksen tekijät ole tältä osin muuta väit täneet. 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; Kunnan kannanoton mukaan poikkeaminen ei aiheuta tässä kohdassa tarkoi tet tua haittaa eikä oikaisuvaatimuksen tekijät ole tältä osin muuta väit täneet. 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saa vut ta mis ta; tai Kunnan kannanoton mukaan poikkeaminen ei aiheuta tässä kohdassa tarkoi tet tua haittaa eikä oikaisuvaatimuksen tekijät ole tältä osin muuta väit täneet. 4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa mer kit tä viä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Kunnan kannanoton mukaan poikkeaminen ei aiheuta tässä kohdassa tarkoi tet tua haittaa eikä oikaisuvaatimuksen tekijät ole tältä osin muuta väit täneet. Oikaisuvaatimusta on perusteltu kohdassa (vii), että rakentaminen johtaisi vai ku tuk sil taan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa mer kit täviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Poikkeamisluvan tarkoittama vähäinen rakentaminen jo rakennetulla kiinteis töl lä ei ole missään tapauksessa vaikutukseltaan ra ken nus lain sää dännön tarkoittamaa merkittävää rakentamista eikä siitä todellakaan aiheudu mi tään haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Maanparannustoimien tuloksena kiinteistöltäni poistettiin vain ehdottoman tar peel li nen määrä puustoa ja muuta kasvillisuutta, mutta korvaavaa puustoa on istutettu tilalle huomattavasti poistettuja puita enemmän. Tätä uutta is tut tua puustoa on näkyvissä sekä oheisen liitteen 1 kuvissa 1 ja 7 että myös oikaisuvaatimuksen liitteessä 3. Puita on koko tontin maan pa ran nustöi den yhteydessä istutettu noin 100, joista noin 40 on istutettu kyseessä ole val le alueelle (poikkeamisluvan mukaisen varaston edusta sekä vie reiseen yleiseen tiehen ja oikaisuvaatimuksen tekijöiden tonttiin rajoittuva kulma-alue). Osa kiinteistölle istutetusta puustosta on nopeakasvuisia tuijia, joil la on erityisesti tavoiteltu nopeaa ja kattavaa näkösuojan parannusta. Lie nee myös itsestään selvää, että mahdollisimman nopeakasvuisen ja tiheän näkösuojan saaminen kyseiselle rajalle on ehdottomasti myös omas sa intressissäni. Näkösuojan osalta tulee myös ottaa huomioon, että jo nyt olemassa oleva puus to ja kasvillisuus muodostavat tiheän näköesteen oikaisuvaatimuksen te ki jöi den päärakennukseen (Kuva 2 tai oikaisuvaatimuksen liitteen 3 ensim mäi nen valokuva), eikä mahdollinen varasto vaikuta siis näkymään pää-
ra ken nuk ses ta tai valtaosalta kyseiseltä tontilta. Lisäksi oikaisuvaatimuksen te ki jät ovat myös omalla toiminnallaan vähentäneet huomattavasti nä kö suojaan sa kiinteistölleni. Kuten oheistetuista kuvista 3, 4, 5 ja 6 näkyy, on ra jalta tai sen välittömästä läheisyydestä kaadettu ainakin neljä suurta puu ta ilman että korvaavaa kasvillisuutta on istutettu tilalle. Lisäksi paljon olen naisem pi tekijä mahdolliseen näkyvyyteen kiinteistöltä toiselle on oi kai su vaa timuk sen tekijöiden kiinteistölle varsin lähelle kiinteistöjen rajaa ra ken ne tul la tiellä. Oikaisuvaatimuksen tekijät omistavat myös toisen kiinteistön ky seessä olevien kiinteistöjen vierestä kulkevan yleisen tien toiselta puo lel ta. Oheistetun liitteen kuvasta 7 on selvästi todettavissa, että poik kea mis lu van mukainen varasto olisi sekä yleiseltä tieltä että kyseisen toisen tontin suunnas ta istuttamani puuston muodostamassa kattavassa näkösuojassa. Oikaisuvaatimuksen edellä mainitussa kohdassa on painotettu alueen al kupe räis tä tarkoitusta loma-alueena ja sen säilyttämistä sellaisena. Haetulla ra ken ta mi sel la ei alueen luonnetta muuteta millään tavalla. Oikaistavaksi vaa di tus sa päätöksessä on todettu, että alueella on jo tiheä loma-asutus. Tä tä havainnollistaa hyvin oheisen liitteen 1 kuva 6, jossa oi kai su vaa ti muksen tekijöiden toisten naapureiden rakennus näkyy erittäin selvästi lähellä ky sei sen tontin toista rajaa. Rakennusta ei tulla käyttämään autopajana niin kuin oikaisuvaatimuksessa väi te tään. Poikkeamisen ratkaisussa vaaditaan huomioitavaksi myös tulevaisuus ja va ras ton muuttuvat käyttötavat. Nämä seikat tulevat huomioiduksi sillä taval la, että käyttötarkoituksen muutos on luvanvarainen toimenpide ja lu pa viran omai nen tutkii mahdollisen muutoksen sopivuuden rakennuspaikalle. Mitä tulee kaupunkisuunnittelulautakunnalle ja viranhaltijoille suunnattuun toi vo tuk seen pitää kiinni Lohjan rakennusjärjestyksen määräyksistä ja niiden noudattamisesta, viittaan tässä prosessissa käsitellyn maankäyttö- ja ra ken nus lain 171 :n noudattamiseen. Tämän säännöksen tulkinnasta tässä asiassa on kysymys eikä suinkaan siitä, että lupaviranomainen ei voi myön tää poikkeuksia Lohjan kaupungin rakennusjärjestyksestä. 21.11.2016 ( 41) myönnetty poikkeamispäätös: "Rakennuspaikka Nummijärvi, kiinteistö Rauha 444-494-4-20, os. Kesärannantie 24. Ra kennus paik ka ra joit tuu Nummijärveen ja suunniteltu talousrakennuksen laa jennus sijaitsee noin 57 met rin etäisyydellä rantaviivasta. Rakennuspaikan pinta-ala on 3020 m². Käytetty rakennusoikeus Lomarakennus (115 k-m², lupanro 08-17 ja 13-963), saunarakennus (12 k-m²), aitta (27 k-m²) ja talousrakennus (25 k-m²). Haettu rakennustoimenpide
Talousrakennuksen (25 k-m², rakennus tulee pääasiassa kartingautojen säi ly tys pai kak si) laajentaminen 49 k-m²:llä. Käytetty rakennusoikeus tulee ole maan yhteensä 228 k-m² (115 k-m² + 113 k-m²). Rakennusjärjestyksen mu kai nen rakennusoikeus on 151 k-m² (101 k-m² + 50 k-m²). Maankäytön rakenne Lohjan maankäytön rakenne 2013-2037 (kaupunginvaltuusto 14.5.2014 58): Va paa-ajan Lohja. Maaseutualue, jonka maankäytön painopiste on vapaa-ajan asu mi ses sa. Mahdollisuus kestävään vapaa-ajan asumiseen kohtuul li sel la etäisyydellä pää kau pun ki seu dun asutuskeskittymistä. Suo si tel tava maankäyttö: Hallittu omatoiminen maa seu tu asu mi nen, hallittu uu dis raken ta mi nen alueella ennestään olevan asumisen yh tey des sä, hallittu vapaa-ajan asuminen, lomakylät, rantautumispaikat, vapaa-ajan pal ve lut, luon to mat kai lu, maa- ja metsätalous. Kaavoitustilanne - Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava (ympäristöministeriö 30.10.2014: ei alue va rauk sia. - Nummijärven-Puujärven rantaosayleiskaava (kunnanvaltuusto 14.4.1987, oi keus vai ku tuk se ton): loma-asutusalue (RA-2). Rakentamisrajoitus - Rakennelman (katoksen)tulee olla mittasuhteiltaan alisteinen pää ra kennuk seen näh den (RakJ 17.2 ). Katoksen pinta-ala on 17 m². - Vesistön rannalla olevan rakennuspaikan vesistöön rajoittuvan rantaviivan pi tuu den tu lee olla vähintään 40 metriä (RakJ 23.4 ). Rakennuspaikan ranta vii van pituus on noin 37 metriä. - Yksittäisen talousrakennuksen maksimikoko ei kuitenkaan saa ylittää 40 m² (RakJ 25.1 ). Laajennettava talousrakennuksen kerrosala on 74 m². - Kulttuuriympäristössä (liite 1) ja tiiviisti rakennetuilla loma-asutusalueilla, jois sa asun to ja on yli 6 kpl rantakilometriä kohden, alle 5000 m²:n suu rui silla rakennuspaikoilla ra ken nus oi keus määräytyy tehokkuusluvun e=0,05 mukaan. Loma-asunnon osuus saa ol la enintään 2/3 rakennusoikeudesta (RakJ 25.5 ). Sallittu kokonaisrakennusoikeus ylit tyy 28 k-m²:llä ja ta lousra ken nus ten rakennusoikeus ylittyy 63 k-m²:llä. Lausunnot Lohjan ympäristöyksiköllä ei ollut huomautettavaa. Naapureiden kuuleminen Naapureiden (444-494-4-18, 444-494-4-19, 444-494-4-21 ja 444-494-4-81) kuu le mi nen on suoritettu. Naapurikiinteistöjen 444-494-4-21 ja 444-494-4-81 omistajat ovat teh neet seuraavan huomautuksen: "Poikkeamislupaa ei tule myöntää eikä rakennusjärjestyksen vastaiselle huo mat ta val le yli ra ken ta mi sel le jo ennestään ylirakennetulla paikalla myöntää lupia li sä ra ken ta mi seen. Perustelut on esitetty tätä rakennushanketta kos ke vas sa aiemmassa oi kai su vaa ti muk ses sa (kopio liit tee-
nä).painotamme erityisesti myös Äijäniemen alueen al ku pe räis tä tar koi tus ta loma-asuntojen alueena ja sen säilymistä loma-asuntojen alueena (RA-2). Kookas autovarasto ei mielestämme liity rakennuspaikan käyt tö tar koi tukseen." Toimivalta - Kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen tässä laissa sää de tyis tä tai sen no jal la annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä kos ke vis ta säännöksistä, mää räyk sis tä, kielloista ja muista rajoituksista (MRL 171 1. mom.). Poikkeamista ei kui ten kaan saa myöntää, jos se: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle jär jes tä mi sel le; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saa vut ta mis ta; tai 4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa mer kit tä viä hai tal li sia ympäristö- tai muita vaikutuksia. - Ympäristötoimen johtosäännön 4. luku, 9 3. mom. 1. kohdan mukaan poik kea mi sen myön tä mi nen kuuluu kaavoituspäällikön toimivaltaan. Hakijan perustelut Rakennuslupaprosessin aikana voimaan tullut uusi rakennusjärjestys pienen si ra ken nus pai kan rakennusoikeutta siten, ettei luvan si sään jät tö het kellä luvallisiksi katsottuja ra ken nus ten laajennuksia voida ilman poik keus lupaa toteuttaa. Hakijaa ei myöskään in for moi tu tulossa olevasta muu tok sesta, jolloin asiaa olisi voitu kiirehtiä. Hakijalle myön net tiin jo rakennuksiin luvat, mutta naapurin valituksen vuoksi haetaan poik keus lu paa. Hakijan poika harrastaa karting-autoilua ja koska perheen vakituinen asuinpaik ka on töi den takia Tallinnassa, niin loma-asunto on muodostunut perheen tukikohdaksi Suo mes sa ja näille autoille tarvitaan lukittava säi ly tyspaik ka. Varaston laajennus on suun ni tel tu tätä silmälläpitäen siten, että varas toon voi peruuttaa lastatun peräkärryn. Hakijalle myönnettiin rakennuslupa, mutta naa pu rin oikaisupyynnön vuoksi ra ken nus lu pa tämän rakennuksen osalta ei saanut lain voi maa ja nyt haetaan va ras to ra ken nuk sel le poikkeamislupaa. Rakennuslupaprosessin aikana voimaan tullut uusi rakennusjärjestys pienen si ra ken nus pai kan rakennusoikeutta siten, ettei luvan si sään jät tö het kellä luvallisiksi katsottua ra ken nuk sen laajennusta enää voitu ilman poik keuslu paa toteuttaa. Hakija katsoo, että lupaviranomaisen tulee tässä yhteydessä ottaa huo mioon yleiset vi ran omai sen ja kansalaisen välistä suhdetta säätelevät pe rustus- ja hallintolain sää dök set koskien erityisesti kansalaisten yh den ver taisuut ta ja luottamuksensuojaa. Yhdenvertaisuuden osalta voidaan todeta, että aikaisemman ra ken nus lu papää tök sen pe rus te luis sa todetaan käytäntönä olleen tapauksissa, joissa raken nus jär jes tys muut tuu lupaprosessin aikana, että lupa-asian kä sit te lyyn
sovelletaan sitä ra ken nus jär jes tys tä, joka on ollut voimassa ha ke muk sen jättöajankohtana. Mikäli kyseessä on il moi te tus ti ollut yleinen käytäntö, tulee hakijaa kohdella tasapuolisen ja johdonmukaisen koh te lun edel ly tyk sen perusteella samoin kuin muita vastaavassa asemassa olleita ha ki joi ta. Hakija pyytää myös että yksilön luottamuksensuoja otetaan myös huo mi oon poik kea mis lu van harkinnassa. Hallintolain säännösten mukaan lu van ha kijoi den tulee voida luot taa siihen että päätöksenteko on johdonmukaista ja vastaa oikeusjärjestyksen pe rus teel la oikeutettuja odotuksia. Vil pit tö mäs sä mielessä toimineen yksityisen henkilön tu lee voida luottaa siihen, että vi ranomai sen toiminta ei muutu yllättäen siltä osin kun se vaikuttaa yksityistä oikeu tet ta tai etua rajoittavasti tai muuten negatiivisesti. Ra ken nus lu pa ha kemus oli asianmukaisesti vireillä ja prosessi oli kesken ra ken nus jär jes tyk sen muuttumisen ajankohtana, joten yksityisellä vilpittömässä mielessä toi mineel la ta hol la on perusteltu oikeus saada poikkeamislupa ha ke mus pro sessin aikana muut tu neen rakennusjärjestyksen aiheuttaman yksilön oi keut ta ja etua rajoittavan vai ku tuk sen vuoksi. Hakijaa ei myöskään informoitu henkilökohtaisesti tulossa olevasta ra kennus jär jes tyk sen muutoksesta, jolloin lupa-asian käsittelyä olisi voitu kii reh tiä ja tähän tilanteeseen, jos sa poikkeamislupa on kyseisen varaston osalta on osoittautunut tarpeelliseksi, ei oli si jouduttu ollenkaan. Koska hakija asuu pysyvästi ulkomailla, hänellä on kesäasunnollaan pa kotta va tarve lu kit ta val le säilytystilalle, jolle nyt haetaan poikkeamislupaa. Ratkaisun lähtökohdat Hakemuksessa esitetään 25 k-m²:n suuruisen talousrakennuksen laa jen tamis ta 49 k-m²:llä. Laajennusosa on yhdistetty katoksella olemassa olevaan ta lous ra ken nuk seen si ten, että laajennus ja olemassa oleva ta lous ra ken nus katsotaan yhdeksi ta lous ra ken nuk sek si. Rakentamisrajoitus: Katoksen alisteisuus päärakennukseen nähden, ran tavii van pituus alit tuu, yksittäisen talousrakennuksen maksimikoko ylittyy, sallit tu ko ko nais ra ken nus oi keus ja talousrakennusten rakennusoikeus ylittyy. Rakennuspaikan 3020 m²:n pinta-ala ei täytä rakennusjärjestyksen vä himmäis pin ta-ala vaa ti mus ta. Rakennusjärjestyksen 23.2 :n mukaan määräys ei kuitenkaan kos ke Karjalohjan alueella ennen tämän ra ken nus jär jes tyk sen voimaantuloa tilaksi muo dos tet tua rakennuspaikkaa. Rakennuspaikan lohko mis toi mi tus on merkitty kiin teis tö re kis te riin 27.1.1955. Rakennusten / rakennelmien lukumäärä täyttää rakennusjärjestyksen vaa timuk sen. Rakentaminen edellyttää poikkeamisluvan. Poikkeamisen myöntämisen toimi val ta kuu luu MRL 171 2. momentin kohdan 1 mukaan Lohjan kau pungil le. Aikaisempi lupakäsittely: Rakennustarkastaja myönsi 8.10.2015 ( 447, lupanro 13-963) ra ken nus luvan ra ken nus lu van lo ma ra ken nuk sen laajennukselle ja jul ki si vu muu tok sel-
le, varaston laa jen nuk sel le 49 k-m²:lle, jossa ka tos ta on 17 m². Naapurikiinteistöjen 444-494-4-21 ja 444-494-4-81 omistajat tekivät 22.10.2015 päi vä tyn oikaisuvaatimuksen ympäristö- ja ra ken nus lau ta kunnal le, jossa todettiin seuraavaa: "Lu paa ei tule myöntää varaston laa jen nuksen osalta. Siltä osin lupa on peruttava ja lu paa vastaavasti muutettava kos ke maan vain loma-asunnon laajennusta 9 m²:llä." Ympäristö- ja rakennuslautakunta teki 19.11.2015 ( 99) oikaisuvaatimusta kos ke van pää tök sen: "Oikaisuvaatimus hyväksytään. Lupapäätös lu pa tunnus 13-0963-R 447 muu te taan siten, että lomarakennukselle myön ne tään 9 m² laajennuslupa ja ta lous ra ken nuk sen laajennuslupa (49 m²) hy lä tään. Talousrakennuksen rakennusoikeuden yli tys tulee käsitellä erillisellä poikkea mis lu val la." Rakennuslupahakemus saapui rakennusvalvontatoimistoon 20.12.2013. Lu van jät tä mis het kel lä oli voimassa Karjalohjan rakennusjärjestys (kun nanval tuus to 3.3.2008 6), jon ka rakentamisen määrää ranta-alueella kos kevas sa 6.2 :ssä on seuraava mää räys: "Ranta-alueella rakennuspaikalla saa olla enintään yksi yksiasuntoinen enin tään kak si ker rok si nen loma-asunto, jonka kerrosala saa olla enintään 200 m². Ta lous ra ken nuk sen kerrosala saa olla yhteensä enintään 120 m². Eri rakennuksia saa ra ken nus pai kal la olla 5 kappaletta." Poikkeamishakemuksen mukainen käytetty rakennusoikeus tulee olemaan yh teen sä 179 k-m² (115 k-m² + 113 k-m²), mikä jää selvästi alle ra ken nuslu van jättöhetkellä voi mas sa olleen Karjalohjan rakennusjärjestyksen mukai ses ta rakennusoikeudesta. Lohjan uusi rakennusjärjestys hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 11.3.2015 ( 33) ja si tä tuli noudattaa 1.5.2015 lukien. Yhteenvetona voidaan todeta, että rakennuslupahakemus jätettiin vanhan Kar ja loh jan ra ken nus jär jes tyk sen voimassa ollessa, jonka perusteella ha kemuk ses sa esitetty ra ken nus oi keus ei ylittynyt. Laajennus tulee olemassa olevan talousrakennuksen taakse pois päin ranta vii vas ta. Ra ken nus pai kal la kasvaa tiheää suojametsää huomautuksen teh nei den maan omis ta jien kiinteistöjen suuntaan. Rakennuspaikka on maan pinnan muodoltaan pohjoiseen päin viettävää piha- ja met sä maa ta korkeuserojen vaihdellessa + 49,7 metristä + 58 met riin. Suunniteltu laa jen nus sijaitsee noin 57 metrin etäisyydellä ran ta vii vas ta, laajennus sijaitsee lo ma ra ken nuk sen ja talousrakennuksen takana ja ra kennus pai kal la kasvaa suojapuustoa, joten ra ken ta mi sel la ei voida katsoa olevan vaikutusta rantamaisemaan. Alueelle on muodostunut tiivistä loma-asutusta. Lähin lomarakennus (huomau tuk sen te ki jän) sijaitsee noin 20 metrin etäisyydellä suunnitellusta laajen nuk ses ta. Laa jen nuk sen etäisyydet huomautuksen tehneiden maanomis ta jien naapurikiinteistöjen rajoihin on noin 5,6 metriä ja 16 metriä.
Laajennukseen ei tule vesijohtoa eikä viemäriä. Lähialueelle ei ole myönnetty vastaavia poikkeamislupia. Kiinteistö on merkitty kiinteistörekisteriin 27.1.1955. Rakennusjärjestyksen mukainen alin suositeltava rakentamiskorkeus Nummi jär vel lä on + 51,60 m ja talousrakennuksen lattian yläpinnan korkeus on ta sol la + 58,2 m. Lattian ta so sijaitsee noin 6,6 metriä rakennusjärjestyksen 27.3 :n mukaista ylävesirajaa ylem pä nä, minkä voidaan katsoa täyttävän ra ken nus jär jes tyk sen vä him mäis vaa ti muk sen. Hakemus täyttää maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimuksen ja raken nus paik ka täyttää MRL 116 2. momentissa rakennuspaikalle asetetut vaa ti muk set. Suunniteltu rakentaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan to teut tami sel le ja aluei den käytön muulle järjestämiselle. Sovelletut oikeusohjeet Maankäyttö- ja rakennuslaki 171 1. mom., RakJ 17.2, 23.4, 35.1 ja 25.5, ym pä ris tö toi men johtosääntö 4. luku, 9 3. mom. 1. kohta., kaa voituk sen taksa 1.1.2015. Valmistelija Pertti Piirilä kaavoitusinsinööri Päätös Myönnän haetun poikkeamisluvan MRL 171 :n 1. momentin nojalla ra ken nus jär jes tyk sen katoksen alisteisuutta, rantaviivan pituutta, yksit täi sen talousrakennuksen maksimikokoa, sallitusta ko ko nais ra kennus oi keut ta ja talousrakennusten rakennusoikeutta koskevista määräyk sis tä. Perustelut Ra ken nus lu pa ha ke mus jätettiin 20.12.2013 vanhan Karjalohjan ra kennus jär jes tyk sen voi mas sa ollessa, jonka perusteella hakemuksessa esi tet ty rakennusoikeus ei ylittynyt. Rakennustarkastaja myönsi 8.10.2015 ( 447, lupanro 13-963) ra kennus lu van ra ken nus lu van lo ma ra ken nuk sen laajennukselle ja jul ki si vumuu tok sel le, varaston laa jen nuk sel le 49 k-m²:lle. Naapurikiinteistöjenomistajat tekivät oikaisuvaatimuksen ympäristöja ra ken nus lau ta kun nal le, jonka mukaan lupaa ei tule myöntää va raston laa jen nuk sen osalta.
Ympäristö- ja rakennuslautakunta hylkäsi 19.11.2015 ( 99) oi kai suvaa ti mus ta kos ke vas sa päätöksessään rakennusluvan ta lous ra kennuk sen laajennusluvan (49 m²) osal ta. Poikkeamishakemuksen mukainen käytetty ra ken nus oi keus tulee olemaan yhteensä 179 k-m² (115 k-m² + 113 k-m²), mikä jää sel väs ti alle ra ken nus lu van jättöhetkellä voi mas sa olleen Karjalohjan ra ken nus järjes tyk sen mukaisesta rakennusoikeudesta. Ra ken nus lu pa ha ke mus saa pui ra ken nus val von ta toi mis toon 20.12.2013. Luvan jät tä mis het kellä oli voimassa Karjalohjan ra ken nus jär jes tys. Lohjan uusi ra ken nusjär jes tys hy väk syt tiin kaupunginhallituksessa 11.3.2015 ( 33) ja sitä tu li noudattaa 1.5.2015 lu kien. Suunniteltu laajennus sijaitsee noin 57 metrin etäisyydellä ran ta viivas ta, laajennus si jait see lomarakennuksen ja talousrakennuksen taka na ja rakennuspaikalla kasvaa suo ja puus toa, joten rakentamisella ei voida katsoa olevan vaikutusta rantamaisemaan. Laa jen nus tulee olemas sa olevan talousrakennuksen taakse pois päin rantaviivasta. Raken nus pai kal la kasvaa tiheää suojametsää huomautuksen teh nei den maan omis ta jien kiinteistöjen suuntaan. Lähin lomarakennus si jait see noin 20 metrin etäisyydellä suun ni tel lus ta laajennuksesta. Laa jen nuksen etäisyydet huomautuksen tehneiden maan omis ta jien naa pu ri kiinteis tö jen rajoihin on noin 5,6 metriä ja 16 metriä, mikä täyt tää ra kennus jär jes tyk sen vaatimuksen. Ra ken nus ten / rakennelmien lu ku mää rä täyttää ra ken nus jär jes tyk sen vaatimuksen. Hakemuksen mukainen poikkeaminen ei: 1) aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käy tön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; 3) vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien ta voit teiden saavuttamista; tai 4) johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheut taa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Erityiset syyt Hakemuksen tueksi on esitetty erityisiä syitä: Rakennuslupahakemus jä tet tiin vanhan Kar ja loh jan rakennusjärjestyksen voimassa ollessa, jon ka perusteella ha ke muk ses sa esi tet ty rakennusoikeus ei ylittynyt. Poik kea mis ha ke muk sen mukainen käy tet ty ra ken nus oi keus jää selväs ti alle rakennusluvan jättöhetkellä voimassa olleen Kar ja loh jan raken nus jär jes tyk sen mukaisesta rakennusoikeudesta. Ra ken nus lu paha ke mus jätettiin 20.12.2013, Lohjan uusi rakennusjärjestys hy väk syttiin kau pun gin hal li tuk ses sa 11.3.2015 ( 33) ja sitä tuli noudattaa 1.5.2015 lukien. Siirtymäsäännöstä ei ol lut. Ra ken nus lu pa pää tös tehtiin 8.10.2015. Laajennuksen etäisyys rantaviivasta ja naa pu rien rajois ta. Rakennuspaikalla kasvaa tiheää suojapuustoa." Maankäyttö- ja rakennuslaki (Ari Ekroos ja Vesa Majamaa, 2. Erityiset syyt ja tarkoituksenmukaisuusharkinta, Oy Edita Ab, 2000):
"Poikkeaminen siis edellyttää aina erityisiä syitä, jotka voivat olla - eri lai sista poikkeamistarpeista johtuen- mitä moninaisimpia. Hakijan nä kö kul mas ta erityisten syiden esittäminen on kuitenkin varsin tärkeää, sillä jollei eri tyi siä syitä esitetä, ei edellytyksiä poikkeuksen myöntämiselle ole ole mas sa. Erityisten syiden löytäminen ei sinänsä liene hankalaa, sillä poik kea mis tarve johtuu yleensä juuri erityisistä syistä, joiden vuoksi säännöksiä tai määräyksiä ei voida noudattaa. Erityisillä syillä hakija myös osoittaa, et tä hankkeensa on toteutettavissa vaarantamatta niitä kaavasta, mää räyk sis tä tai säännöksistä johtuvia päämääriä, joihin säännönmukaisella me net te lyl lä pyritään. Näiden erityisten syiden tulisi olla objektiivisesti ar vioi ta vis sa. Viranomaiselle jää erityisten syiden arvioinnissa runsaasti har kin ta val taa, vaikkakaan ei varsinaista tarkoituksenmukaisuusharkintaa. Pää tök sen te kijän on kuitenkin oikeudellisesti perusteltava erityisten syiden puut tu mi nen tai olemassaolo. Jos siis poikkeuksen hakija esittää erityisiä syitä, on viranomaisen arvioitava näiden seikkojen painoarvo kyseisessä ta pauk sessa. Sanan "voi" on perinteisesti katsottu jättävän ratkaisijalle harkintavaltaa sen suhteen, onko tarkoituksenmukaista suostua hakemukseen vai ei. Tä tä harkintaa kutsutaan tarkoituksenmukaisuusharkinnaksi. Täysin vapaata harkintavalta ei kuitenkaan ole, sillä sitäkin rajoittavat yleiset hallinto-oikeudelliset periaatteet (harkintavallan rajoitusperiaatteet), joita ovat yhdenvertaisuusperiaate, objektiviteettiperiaate, suh teel li suus pe riaa te ja tarkoitussidonnaisuuden periaate. Periaatteet voivat nojautua säännök siin tai oikeuskäytäntöön taikka olla "vain" yleisiä oikeusperiaatteita." (Pert ti Piirilä) Erikseen jaettavat asiakirjat - sijaintikartta - maastotietokantakartta - asemapiirustus - naapurin oikaisuvaatimus - luvan hakijan vastine oikaisuvaatimukseen Esitys Ej 1. Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että - poikkeamispäätöksen tuek si on esitetty erityisiä syitä ja hakemus täyt tää maanomistajien ta sa puo li sen kohtelun vaatimuksen, mm. kos ka ra ken nuslu pa ha ke mus jätettiin 20.12.2013 vanhan Karjalohjan ra ken nus jär jes tyk sen voi mas sa ollessa, jonka perusteella ha ke muk ses sa esitetty ra ken nus oikeus ei ylittynyt; - hakemuksen mukainen rakentaminen ei aiheuta haittaa kaa voi tuk sel le, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle jär jes tä mi sel le, eikä johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muu toin ai heut taa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. (MRL 171 1. mom., 1. ja 4. kohta); - maankäytöllinen ti lan ne ei ole muuttunut alueella sen jälkeen, kun ra kennus tar kas ta ja myön si 8.10.2015 ( 447, lupanro 13-963) ra ken nus lu van Karjalohjan ra ken nus jär jes tyk sen mukaisesti lo ma ra ken nuk sen
Päätös Hyväksyttiin. ----------------------------------- laajennukselle ja jul ki si vu muu tok sel le, sekä varaston laa jen tamiselle 49 k-m²:llä. - naapurikiinteistöjen omistajat tekivät oikaisuvaatimuksen em. ra ken nus luvas ta ympäristö- ja ra ken nus lau ta kun nal le, jonka mukaan lu paa ei tule myöntää varaston laa jen nuk sen osalta; - ympäristö- ja rakennuslautakunta hylkäsi 19.11.2015 ( 99) oi kai su vaa timus ta kos ke vas sa päätöksessään rakennusluvan ta lous ra ken nuk sen laajennusluvan (49 m²) osal ta; - poikkeamishakemuksen mukainen käytetty ra ken nus oi keus tulee olemaan yhteensä 228 k-m² (115 k-m² + 113 k-m²), mikä jää sel väs ti al le rakennusluvan jättöhetkellä voi mas sa olleen Karjalohjan ra ken nus jär jes tyksen mukaisesta rakennusoikeudesta 320 k-m² (200 k-m² + 120 k-m²). Raken nus lu pa ha ke mus saapui ra ken nus val von ta toi mis toon 20.12.2013. Luvan jät tä mis het kel lä oli voimassa Karjalohjan ra ken nus jär jes tys. Lohjan uusi rakennusjärjestys hy väk syt tiin kau pun gin hal li tuk ses sa 11.3.2015 ( 33) ja sitä tuli noudattaa 1.5.2015 lu kien; - poikkeamispäätöksessä esitetty sallittu 28 k-m²:n ko ko nais ra ken nus oikeu den ylitys tulee olla 77 k-m². Myös ratkaisun lähtökohdissa to det tu poikkeamishakemuksen mukainen 179 k-m²:n käytetty ra ken nus oi keus tulee olla 228 k-m². Suluissa esitetyt luvut olivat oikeita, mut ta yteen laskettu kerrosala oli virheellinen; - edellämainittujen laskennallisten virheiden ei kuitenkaan voida kat soa vaikuttaneen poikkeuspäätöksen harkintaan, koska kohdassa "Haet tu rakennustoimenpide" käytetty rakennusoikeus ja ra ken nus jär jes tyk sen mukainen rakennusoikeus oli esitetty oikein, mistä käy il mi rakennusoikeuksien ylitykset havainnollisesti vierekkäin esi tet ty nä. Rakennusten mittasuhteet oli myös esitetty asemapiirustuksessa, jos ta myös voi arvioida rakennushankkeen laajuutta. Päätöksen te ki jän ja lupavalmistelijan voidaan katsoa olleen tietoisia hankkeen laa juu des ta, joten em. puutteiden ei voida kastoa vaikuttaneen lu pa har kin taan, koska lupahakemus koski nimen omaan rakennusoikeuksien ylit tä mis tä; ja - päätöksen perusteluissa todetaan, että ra ken nus pai kal la kasvaa ti heää suojametsää huomautuksen tehneiden maan omis ta jien kiin teis tö jen suuntaan. 2. Kaupunkisuunnittelulautakunta päättää hylätä oikaisuvaatimuksen aiheet to ma na ja pysyttää kaavoituspäällikön 21.11.2016 ( 41) te ke män poikkeamispäätöksen ennallaan, koska oikaisuvaatimuksessa ei ole tullut esille mitään sellaista, mikä ei olisi ollut tiedossa pää tös tä tehtäessä.