Ruotsalaisella sijaitsevien kaupungin omistamien vuokrapalstojen vuokraarvojen ja sopimuskäytännön määrittely - selvitys Heinolan kaupunki Maankäyttöosasto 6.8.2014 0
Sisällys JOHDANTO... 2 Konniveden vuokrapalstojen jatkopäätös... 3 NYKYISET VUOKRASOPIMUKSET... 3 Vuokrasopimusten sisältö... 5 Yhdistyksiä ja yrityksiä vuokralaisina... 6 PÄÄTÖKSENTEON LÄHTÖKOHDAT... 7 Sijainti... 7 Historia ja alueen hankkiminen... 7 Kaavatilanne... 8 Nykyinen käyttö... 9 Vuokrapalstojen arvonmääritys... 9 ALUEEN KEHITTÄMISMAHDOLLISUUDET... 11 Alueen kehittäminen osana tiiviimpää kaupunkirakennetta... 11 Hallintamuodon vaikutukset jatkosuunnittelun kannalta... 14 MENETTELYTAPAVAIHTOEHDOT... 14 Aluetta ei kehitetä nyt eikä tulevaisuudessa - Pitkät vuokrasopimukset tai myyminen... 15 Alueen kehittäminen puhtaalta pöydältä... 16 Alueen kehittäminen ja määräaikaiset sopimukset ratkaisut myöhemmin... 16 1
JOHDANTO Heinolan Ruotsalaisen alueen vuokramökkipalstojen vuokrasopimukset umpeutuvat 31.12.2014. Vuokrasopimusten jatkosta päättäminen on tehtävä syksyn 2014 kuluessa, jotta mahdollinen vuokrasopimusten uusiminen ehditään tehdä ennen sopimusten umpeutumista. Vuokrapalstoja koskevat asiat valmistelee tekninen lautakunta ja päätöksen asiasta tekee Heinolan kaupunginhallitus ja kaupunginvaltuusto. Kuva: Vallannenä, Vasikkasaaren pohjoiskärki. Hevossaari Korpinmaa Vasikkasaari Tähtiniemen länsipuoleinen alue sekä siihen rajoittuva saaristo muodostavat poikkeuksellisen moni-ilmeisen lahtien, niemien ja järvikapeikkojen sekä pienten saarien muodostaman aluekokonaisuuden. Alueen keskeinen sijainti Heinolan kaupunkirakenteessa avaa poikkeuksellisia mahdollisuuksia ja näkymiä moninaiselle maankäytölle ja kaupungin kehittämiselle. Alue on myös maanomistuksen suhteen selkeä kokonaisuus. Heinolan kaupunki omistaa kokonaisuudessaan Korpinmaan ja Vasikkasaaren maa-alueet sekä suurimman osan Hevossaaresta. Vastaavanlaiset kaupungin tai kunnan omistuksessa olevat laajat kohteet ovat hyvin harvinaisia Etelä-Suomessa. Nyt tehtävät päätökset vuokrapalstojen jatkosta vaikuttavat alueen tulevaan käyttöön. Asialla on merkittävä vaikutus Heinolan talouteen, elinkeinoelämään sekä myös rantakaupunki-imagoon. Nykyisten vuokrapalstojen yhteenlaskettu arvo on noin 8 miljoonaa euroa. Alueen arvo ja merkitys Heinolan kaupungille voivat nousta vielä huomattavastikin kehittämällä aluetta, sillä nykyiset vuokrapalstat sijaitsevat harvakseltaan alueen rannoilla. Heinolan kaupungin omaisuuden hyödyntämistä käsitelleen toimikunnan loppuraportissa (02.06.2010) on osaltaan sivuttu myös Ruotsalaisen vuokrapalsta-aluetta. Raportissa toimikunta esittää mm. Korpinmaan hyödyntämisen tutkimista myös asumisen alueena. 2
Konniveden vuokrapalstojen jatkopäätös Kaupungin luottamuselimissä on käsitelty Konniveden vuokrapalsta-alueita vuosina 2009-2010. Näiltä osin periaatepäätös saarien lähivuosikymmenten käytön ja vuokrauksen periaatteista on tehty. Konniveden 111 vuokrapalstasta 92 vuokrapalstaa on kaupunkipuistossa sijaitsevia viikonloppumajoja. Konnisaaressa on 16 vuokrapalstaa, Löysinniemessä on kaksi vuokrapalstaa ja Paininpuunlammessa yksi vuokrapalsta. Viikonloppumajojen rakennusoikeus on vain 40 + 20 kem 2 (päärakennus + talousrakennus). Konnisaaressa ja Paininpuunlammella sijaitsevilla vuokrapalstoilla on rakennusoikeutta 150 + 100 kem 2. Löysinniemellä on kaksi vuokrapalstaa, jotka on kaavoitettu matkailupalvelujen alueeksi. Konniveden vuokrapalstojen jatkovuokrausta on käsitelty kaupunginhallituksessa 29.6.2009 ja 19.4.2010, jossa päätettiin jatkaa vuokrasopimuksia 30 vuodella sekä korottaa nykyiset vuokrat sopimuskauden alussa (2015) kaksinkertaisiksi ja toinen vuokrankorotus, jonka suuruus alueesta riippuen on 0, 25 tai 50 % tehdään vuonna 2020. Lisäksi vuokraa korotetaan indeksikorjausta vastaavasti. Hyvin alhaisesta vuokratasosta johtuen ainakin Konnisaaren (jossa rakennusoikeutta 250 kem 2 ) vuokrataso tulee myös uudella vuokrakaudella olemaan varsin alhainen verrattuna käypään vuokraan. Useimmat Konniveden vuokrapalstat sijaitsevat myös kauniilla alueella arvostetussa vesistössä. Konniveden palstat eivät kuitenkaan sijaitse yhtä hyvällä paikalla verrattuna Ruotsalaisen palstoihin. Palstat sijaitsevat kaupunkipuistossa ja/tai pienissä saarissa, etäisyys valtatielle, keskustaan ja kunnallistekniikan piiriin on pitkä. Konniveden vuokrapalstat sijaitsevat kaupungin lahjoitusmaalla, josta palstat on aikoinaan erotettu vuokra-alueiksi vähävaraisten lomapaikoiksi. Näiden seikkojen johdosta Konniveden vuokrapalstapäätöstä ei tule ottaa lähtökohdaksi päätettäessä Ruotsalaisen vuokrapalstoista. Ruotsalaisen alue on oma Konnivedestä poikkeava kokonaisuutensa ja päätöstä tehtäessä on otettava myös huomioon alueen merkitys kaupungille kokonaisuutena. Päätettäessä Ruotsalaisen vuokrapalsta-asiasta omana asiana ei rikota yhdenvertaisuusperiaatetta tai tasapuolista kohtelua. Päinvastoin - kaupungin edun mukainen päätös on tasapuolinen myös niiden Heinolalaisten suhteen, jotka eivät omista vuokrapalstaa. NYKYISET VUOKRASOPIMUKSET Vuokrasopimukset ovat muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta huvilapalstan vuokrasopimuksia, joissa vuokraus tapahtuu maanvuokralain mukaisena muuna maanvuokrana. Näissä sopimuksissa vuokra-aika on 15 vuotta (1.1.2000 31.12.2014) ja alueen käyttötarkoitus on loma-asuntoalue. Sopimusten vastikkeet on päätetty siten, että vuotuinen vuokra on 1 mk/m 2 ja vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Vuokrapalstojen nykyinen vuokra on keskimäärin noin kymmenesosa siitä, mikä on niiden arvioidusta käyvästä arvosta laskettu vuokra 4 % tuottoarvon mukaan. Lisäksi yhdistyksille on myönnetty vuokrasta alennuksia. Näiden sopimusten lisäksi alueella on muutama paikka vuokrattu huoneenvuokrasopimuksilla sekä vanhemmilla vuokrasopimuksilla. Kaikki nämä sopimukset päättyvät kuitenkin 2014 lopussa tai niiden sopimuskausi on jo päättynyt ja ne jatkuvat toistaiseksi voimassa olevina vuoden jaksoissa. 3
Kuva: Nykyisten vuokrien ja käyvästä hinnasta laskettujen 4-6 % tuottoarvon mukaiset vuosituotot elinkustannusindeksillä korjattuna 21 vuodeksi eteenpäin. Kuvasta näkyy nykyisen vuokratason ja käyvän vuokratason välinen ero. Nykyisten sopimusten matalaa vuokratasoa voidaan osittain selittää väliaikaisilla ja lyhyillä vuokrasopimuksilla. Rakentaminen on sopimuksiin perustuen ollut kiellettyä. Nykyinen tilanne on ollut hankala sellaisille vuokralaisille, jotka haluaisivat kunnostaa rakennuksia tai rakentaa uusia. Vastaavasti nykyinen vuokrataso on ollut kohtuuttoman matala kaupungin kannalta. Heinolan kaupunki ei ole käyttänyt alkuperäisiä suunnitelmia, jotka olivat esillä 60- ja 70-luvuilla hankittaessa kyseisiä maa-alueita (katso kohta: Historia ja alueen hankkimisen tarkoitusperät). Väliaikaisia vuokrasopimuksia on jatkettu vuosikymmeniä, mikä on johtanut hankalaan tilanteeseen vuokralaisen ja vuokranantajan kannalta. Toisaalta vuokralaiset ovat saaneet nauttia erittäin edullisista vuokrista vuosikausia ja vanhojen rakennusten hintojen voidaan katsoa olleen kuoletettu jo aikoja sitten. 4
Kuva: Omarantaisen lomarakennuspaikan hintakehitys (MML kauppahintatilasto 2013). Omarantaisten rakennuspaikkojen hinnat ovat nousseet erityisesti Päijät-Hämeessä, kuten yllä olevasta kuvaajasta voidaan päätellä. Elinkustannusindeksi laahaa huomattavasti rantatonttien hintakehitystä jäljessä. Nykyiset vuokrasopimukset on laadittu ennen vuokrakauden alkua ja alkujaankin edullinen hinnoittelu (1 mk/m 2 korjattuna elinkustannusindeksillä) on jäänyt merkittävästi jälkeen todellisesta hintakehityksestä. Vuokrasopimusten sisältö Mikäli aluetta halutaan kehittää, niin 2014 vuoden lopulla päättyvät vuokrasopimukset eivät ole esteenä kehittämiselle vaan kaupungilla on vapaat kädet päättää uusista vuokrasopimuksista. Jos nykyiset palstat vuokrataan samaan tarkoitukseen, niin nykyisellä vuokralaisella on etuoikeus saada palsta vuokrattua. Nykyisten vuokrasopimusten ehdoissa mainitaan mm. jatkovuokrausasiaan, vuokra-oikeuden siirtoon ja rakentamiseen liittyen: 4 Uudelleen vuokraus Vuokramiehellä on etuoikeus vuokrakauden päättyessä saada alue uudelleen vuokralle, sikäli kuin se luovutetaan vuokralle samanlaiseen loma-asuntotarkoitukseen. Jos laadittavan rantaosayleiskaavan perusteella alue saa rakennusoikeutta, kaupunki mahdollistaa ensisijaisesti palstan haltijalle mahdollisuuden käyvästä korvauksesta hallita palstaa edelleenkin. Mikäli rantaosayleiskaava mahdollistaa palstalle rakentamisen, tullaan vuokralaisen kanssa solmimaan uusi vuokrasopimus, joka mahdollistaa myös uudisrakentamisen. Vuokrakauden päättyessä ei vuokranantajalla ole velvollisuutta lunastaa vuokramiehen rakennuksia tai laitteita eikä suorittaa korvausta tehdyistä parannuksista. Vuokramiehen on kolmen (3) kuukauden 5
kuluessa vuokra-ajan päättymisestä siirrettävä kaikki omaisuutensa pois vuokra-alueelta, joka on saatettava siistiin ja mahdollisimman luonnonmukaiseen kuntoon. Näillä vuokrasopimuksen ehdoilla turvataan nykyisen vuokralaisen mahdollisuus jatkaa palstan vuokraamista seuraavalla sopimuskaudella, mikäli kaupunki luovuttaa pastan vuokralle samanlaiseen tarkoitukseen. Ehdot eivät sido kaupunkia tekemään uutta vuokrasopimusta. Toinen kohta tarkoittaa sitä että vuokralaisen kanssa tehdään uusi sopimus, joka mahdollistaa rakentamisen, jos rantaosayleiskaava sen sallii. Ehto määrittää rakentamista ja jatkovuokraamista siinä tapauksessa, että kaupunki luovuttaa alueen uudelleen vuokralle. Kolmannen ehdon mukaan kaupungilla ei ole velvollisuutta lunastaa vuokralaisen rakennuksia tai suorittaa korvauksia tehdyistä parannuksista. Lisäksi siinä velvoitetaan vuokralainen palauttamaan alue luonnonmukaiseen kuntoon 5 Vuokra-alueen luovuttaminen ja vuokraoikeuden siirto Vuokra-alueen luovuttaminen toisen hallintaan on kielletty, vuokraoikeuden siirtomahdollisuutta ei ole. Nykyisillä vuokraoikeuksilla ei ole siirtomahdollisuutta. Oikeus voidaan kuitenkin siirtää perilliselle tai muulle osapuolelle vuokranantajan päätöksellä muusta painavasta syystä. 6 Rakentaminen Vuokralaisella ei ole oikeutta uudisrakentaa palstalleen. Mikäli alueelle on vahvistettu tai vahvistetaan asemakaava, rantaosayleiskaava, rakennusohjeet erillinen järjestyssääntö tms. tai alueelle laaditaan kaupungin toimesta muunlainen maankäyttösuunnitelma, sitoutuu vuokramies sitä noudattamaan. Uudisrakentaminen vuokrapalstalle on kielletty. Lisäksi sopimuksessa on ehto, joka velvoittaa vuokralaisen noudattamaan kaupungin toimesta laadittua muunlaista maankäyttösuunnitelmaa. Uudisrakentamiskiellosta huolimatta ainakin yhdelle vuokrapalstalle on rakennettu melko uusi rakennus, mikä hankaloittaa nykyistä tilannetta. Yhdistyksiä ja yrityksiä vuokralaisina Tällä hetkellä vuokraoikeudenhaltijoina on yksityisiä henkilöitä, yhdistyksiä ja yrityksiä. Yhdistyksistä suurin osa on ammattiyhdistyksiä tai niihin rinnastettavia. Joukossa on mm. opettajien, eläkeläisten, rakennusalan, palomiesten ja teknisten ammattiyhdistyksiä. Vuokrapalstojen edulliset vuokraehdot ovat olleet yhdistyksille vieläpä erityisen edullisia vuotuisen vuokran osalta. Osa yhdistysten sopimuksista on tehty huoneenvuokrasopimuksilla, joiden vuosivuokra on halvimmillaan 17 euroa vuodessa. Maa-alueesta ei ole maksettu lainkaan vuokraa. Huomioitavaa on myös monen yhdistyksen vuokra-alueen suuri pinta-ala. Tämänkaltaisessa aatteellisin tai sosiaalisin perustein huojennetuissa vuokraehdoissa on omat ongelmansa. Alennettu vuosivuokra on suoraa vuotuista tuloon verrattavaa tukea kaupungilta kyseiselle yhdistykselle. Kuntien maan myynti- ja vuokraustoiminnassa vastaavantyyppinen piilotukitoiminta aiheuttaa ongelmia yhdistysten tasapuolisen kohtelun kannalta. Vuokratason tulisi määräytyä samoilla periaatteilla kaikille vuokramiehille. Yhdistyksille suunnattu julkinen tuki kanavoidaan Suomessa yleensä vuotuisena 6
julkisyhteisöltä haettavana toiminta-avustuksena. Huomionarvoista on se, että yhdistykset niiden suuresta jäsenmäärästä/käyttäjäkunnasta johtuen helposti suoriutuisivat normaalistakin vuosivuokrasta. Yleishyödyllisen yhdistyksen käsite on myös ongelmallinen. Vuokrasopimukset ovat yleensä pitkiä ja yhdistyksen säännöt, jäsenmäärä, avoimuus ja periaatteet voivat muuttua ajan kuluessa. Tämän takia yhdistyksille ei pitäisi myöntää huojennettuja vuokria. Yhdistysten tulisi määräajoin hakea erillistä avustusta ja samassa yhteydessä todistaa yleishyödyllisyytensä. Yhdistyksille tehtävät vuokrasopimukset tulisivat olla lyhyitä, korkeintaan 10 vuoden mittaisia. PÄÄTÖKSENTEON LÄHTÖKOHDAT Sijainti Ruotsalaisen vuokrapalsta-alue sijaitsee Heinolan vain muutamien kilometrien etäisyydellä Heinolan keskustasta Hevossaaren, Vasikkasaaren ja Korpinmaan alueella. Hevossaaresta on hyvät liikenneyhteydet Heinolan keskustaan ja 4-tielle. Hevossaaresta ajaa Vierumäelle 12 minuutissa, Lahden keskustaan on noin 30 minuutissa ja Helsinkiin puolessatoista tunnissa. Ruotsalainen ja Etelä-Päijänne kuuluvat suomen halutuimpiin vapaa-ajan kiinteistöjen sijainteihin. Alueen sijainti on hyvä pysyvälle asutukselle ja se voisi houkutella muuttajia Heinolaan kauempaakin. Pääkaupunkiseudulla ja Lahdessa uusia rantatontteja ei juuri ole ja niiden arvostus on kasvanut jatkuvasti. Lisäksi kehittyvät etätyömahdollisuudet mahdollistavat pidemmänkin etäisyyden asunnon ja työpaikan välillä. Kasvava trendi on arvostaa asuinpaikan ympäristöä ja palveluja yhä enemmän ja työmatkan pituuden suhteen ollaan valmiita tinkimään. Kuva: Yleiskartta alueesta. Historia ja alueen hankkiminen Hevossaari on 1980-luvulla asemakaavoitettua taajama-aluetta. Hevossaaren teollisuustoiminnan osittaisen hiipumisen myötä on alueen pohjois-osiin alkanut muodostua pysyvää asutusta ja saaren pohjois-osassa 7
onkin asemakaavan muutos vireillä, jolla selvitetään mm. mahdollisuuksia hyödyntää aluetta tiiviimmän asuinrakentamisen alueena. Myös isoa osaa muista alueista voidaan pitää yhdyskuntarakentamiseen (mm. asuminen, virkistys) nyt tai tulevaisuudessa soveltuvana alueena. Kuva: Vasikkasaari, Korpinmaa ja Hevossaaren pohjoisosa sekä Heinolan kaupungin maanomistus (vihreällä). Heinolan kaupunki on 60- ja 70-vuvuilla hankkinut raakamaata Korpinmaalta ja Vasikkasaaresta yhdyskuntarakentamista varten ja maksanutkin niistä maa- ja metsätalousmaata suuremman hinnan. Korpinmaan alueen hankkimista valmisteltaessa esitettiin että alue ostetaan edellyttäen, ettei vuokratuista palstoista ole yhtään myyty. Samassa yhteydessä todettiin, että alueen vuokrasopimusten yleisin päättymisaika on vuosina 1985 87 ja että ottaen huomioon vuokra-alueilla käytetyn rakennustavan, lienevät useimmat rakennukset jo kohtuullisesti kuoletettuja vuokra-aikojen päättyessä. Myös saarten vuokrapalstojen vuokrasopimusten ehdot mm. vuokra-aikojen pituuden perusteella kertovat nykyisen käytön toissijaisuudesta osana kaupungin raakamaareserviä. Kysymyksenalaista on ollut lähinnä se, milloin alueita otetaan tehokkaamman ja kaupunkilaisia hyödyttävän maankäytön piiriin. Kaavatilanne Maakuntakaavassa on tuotu esille tiettyjä alueen suunnittelun maakunnallisia lähtökohtia ja siinä on todettu alueen maankäytön nykytilanne. Valmisteilla olevassa maakuntakaavassa aluetta ollaan osoittamassa maankäytön kehittämisalueeksi sekä todeten maankäytön vallitseva nykytilanne. Alueelle ei ole kaupungin toimesta laadittu ns. taajamayleiskaavaa tai muuta vastaavaa suunnitelmaa. Osalla aluetta on voimassa haja-asutusalueen rannat kattava ranta-yleiskaava, jossa on huomioitu olemassa oleva maankäyttö (mökkitontit). Hevossaari ja Vasikkasaaren eteläosa on asemakaavoitettua siirtolapuutarhaaluetta. Iso-Mömmön ja Hevossaaren pohjoisosiin on vireillä asemakaavamuutos, jossa loma-asumiselle varattuja alueita ollaan muuttamassa ympärivuotiseen asumiseen sekä tutkitaan alueen tiivistämismahdollisuuksia. Kyseinen muutos asettaa erityisiä paineita vuokrasopimusten uudelleenarvioinnille. Puistoalueella sijaitsevien mökkipalstojen jatkoa tulee peilata vallitsevaa tilannetta ja tulevia kaavallisia mahdollisuuksia vasten. 8
Nykyinen käyttö Hevossaaren alue on laajalti harvahkon teollisen ja yritystoiminnan käytössä, josta iso osa hyödyntää aluetta varsin vajaatehoisesti. Teollisuusrakentamiseen on käytetty alle 20 % kaavanmukaisesta rakennusoikeudesta. Edellisen lisäksi alueella on 14 lomarakennuspaikkaa, joista puolet on Heinolan kaupungin omistamia vuokrapalstoja. Lisäksi puistoalueeksi kaavoitetulla alueella on seitsemän kaupungin omistamaa vuokrapalstaa. Heinolan kaupunki omistaa myös osan Hevossaaren vuokrapalstojen rakennuksista ja vuokraa näitä eteenpäin huoneenvuokrasopimuksilla. Aivan viimevuosina on Iso-Mömmön alueelle alkanut syntyä myös ympärivuotista asutusta vanhan maatilan lisäksi ja paineet alueen käytössä asumisen suuntaan ovat lisääntyneet. Iso-Mömmön alueella toteutuneet maakaupat todistavat, että alue on erittäin haluttua asumis- ja virkistyskäyttöön läheisestä teollisuudesta huolimatta. Korpinmaan pinta-ala on noin 66 ha. Saaren pituus on noin 2 km ja leveys noin 800 m. Vasikkasaari on hieman pienempi ja sen pinta ala on noin 43 ha. Korpinmaalla on 25 rakennuspaikka ja Vasikkasaaressa 18 rakennuspaikkaa sekä siirtolapuutarhan lomamökit. Rakennuspaikkojen määrä suhteessa pinta-alaan on Korpinmaalla 2,6 ha / rakennuspaikka ja Vasikkasaaressa 2,4 ha / rakennuspaikka. Alueet ovatkin hyvin harvasti rakennettua. Korpinmaalla ja Vasikkasaaressa on vuokralaisten ylläpitämä ja rakentama tieverkosto. Rakennuskanta on pääsääntöisesti vaatimatonta ja vesistön arvostukseen suhteutettuna rakennuskanta on huomattavan niukka. Nykyinen omarantaiseen lomarakentamiseen perustuva käyttömuoto on perua osin edellisen maanomistajan ajoilta 1960-luvulta ja osin sen jälkeiseltä kaupungin maanomistuksen ajalta. Rantaalueiden hallintaa on lyhyiden vuokrasopimusten muodossa jatkettu useaan otteeseen, koska kaupungilla maanomistajana ei ole ollut omaa käyttöä ko. alueille. Ranta-alueiden hallinta on luovutettu isolta osalta yksityiseen omarantaiseen lomakäyttöön. Lomarakennuspaikat ovat muodostuneet aikanaan perinteisellä karkit kakunpäältä periaatteella, jossa pääosin parhaat niemenkärjet ja lahdenpoukamat sekä näkymäpaikat on otettu käyttöön. Pitkin rantoja harvahkosti sijoiteltuina yksittäiset rakennuspaikat hallitsevat useassa tapauksessa vuokra-alueita laajempaa aluetta. Osalla vuokra-alueista on myös suhteettoman paljon ranta-aluetta. Yleinen virkistyskäyttö alueella rajoittuu tällä hetkellä Hevossaaren uimaranta-alueen käyttöön. Korpinmaata ja Vasikkasaarta käytetään harvakseltaan myös marjastamiseen tai muuhun virkistykseen, mutta rannoilla sijaitsevat vuokrapalstat vaikeuttavat rantojen yleistä virkistyskäyttöä. Laajempia vapaita alueita löytyy lähinnä niemien sisäosista sekä Tokeenlahden rannoilta, jotka soveltuvat virkistyskäyttöön huonommin. Edellisen lisäksi tehokkaampaa yhteisöllistä maankäyttöä löytyy siirtolapuutarha-alueelta Vasikkasaaresta. Hevossaaren, Korpinmaan ja Vasikkasaaren alueet ovat pääosiltaan mänty- ja kuusi- ja koivuvaltaista sekametsää pääpuulajin ollessa mänty- ja kuusi. Metsätalousalueiden osalta kaupunki on hoitanut alueita harvennushakkuin huomioiden alueella olevan loma-asutuksen. Vuokrapalstojen arvonmääritys Vuokrapalstojen markkina-arvot (käypä arvo) on arvioitu vuokrasopimusten umpeutumisen johdosta. Arvioinnit on tehty Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co:n ja Päijät-Hämeen OP-Kiinteistökeskus Oy:n toimesta 2013 syksyn ja 2014 kevään aikana. Molemmat arvioinnit on tehnyt auktorisoitu kiinteistönarvioija (AKA). Arvioinneissa on käytetty kauppa-arvomenetelmää, jossa vertailukaupat muodostavat pohjan arvioinneille. Vuokrapalstat on arvioitu voimassa olevan asemakaavan ja 9
rantaosayleiskaavan mukaisesti. Asemakaavoitettujen puistoalueiden osalta rakennuspaikat on arvioitu sekä nykyisen käyttötarkoituksen, että voimassa olevan kaavan mukaisesti. Arvioinnit on tehty perustuen kohteen konkreettisiin ominaisuuksiin. Palstat on arvioitu rakentamattomina ilman vuokralaisen suorittamia parannustöitä. Palstojen käypä markkina-arvo on arvioitu sen mukaan, mikä niiden arvo olisi, jos ne myytäisiin lohkottuina tontteina ilman niiden käyttöä rajoittavia ehtoja. Kaupunki määrittää arviointien perusteella vuokrasopimuksissa vuokran suuruutta koskevien laskelmien pohjana käytettävän käyvän arvon. Vuokran suuruus pyritään määrittämään markkina-arvoa ja vuokraehtoja vastaavaksi. 1. arviointi 2. arviointi Yhteenlaskettu arvo 7 820 000 7 960 000 Keskiarvo 120 308 122 462 Keskiarvo (Korpinmaa) 127 692 126 731 Keskiarvo (Vasikkasaari) 139 722 132 222 Keskiarvo (Iso-Mömmö) 358 333 166 667 Keskiarvo (Hevossaari) 43 636 130 682 Keskiarvo (saaret) 61 429 49 643 Taulukot: Kahden kiinteistöarvioijan arviot vuokrapalstojen käyvistä arvoista sekä arvioinneista lasketut keskiarvot alueittain. Arviointien yhteenlasketut arvot olivat hyvin lähellä toisiaan. Korpinmaan ja Vasikkasaaren osalta erot yksittäisten kohteiden arvioinneissa olivat erittäin pieniä, kuten oheisesta taulukosta voi todeta. Vasikkasaaressa oli kaksi palstaa ja Korpinmalla yksi palsta, joiden rakennusoikeudet olivat selvästi muita palstoja suuremmat. Yhteenlasketut rakennusoikeudet olivat 250, 500 ja 600 kem 2. Ottaen huomioon näiden palstojen suuremman rakennusoikeuden ja pinta-alan, on syytä käyttää ensimmäistä arviointia päätettäessä hintatasoa. Muutoin Korpinmaan ja Vasikkasaaren palstojen hinnoittelussa voidaan käyttää arviointien keskiarvoa. 10
Iso-Mömmössä sijaitsevissa palstoissa oli arvioinneissa suuria eroja. Näidenkin hinnoittelupäätöksen lähtökohtana tulee käyttää ensimmäistä arviointia, joka on paremmin linjassa Iso-Mömmöstä jo tehdyn kaupan kanssa. Kaupunki vuonna 2011 myi tarjouskilpailulla Reumasäätiön aiemmin vuokralla olleen tontin 372 010 eurolla. Lisäksi Iso-Mömmön vierestä on samana vuonna myyty kiinteistö 485 000 eurolla. Hevossaaren palstojen arvioinnit olivat hyvin linjassa kohteissa, jotka sijaitsivat kaavan mukaisilla rakennuspaikoilla. Asemakaavoitetulla puistoalueella sijaitsevien kohteiden arvioinneissa oli suuria eroja. Ensimmäisessä arvioinnissa näiden palstojen arvo oli hyvin alhainen (5 000 20 000 ). Toisessa arvioinnissa kaavamerkinnöillä (puistoalue tai rakennuspaikka) ei ollut merkitystä palstojen arviointiin. Asemakaavan mukaisissa rakennuspaikoissa hinnoitellussa kannattaa käyttää molempien arviointien keskiarvona. Puistoalueella olevat vuokrapalstat tulee hinnoitella jälkimmäisen arvioinnin mukaisesti, koska kaikkien kohteiden hinnoittelun lähtökohtana pidetään sitä, että kohteet vuokrataan lyhyemmäksi ajaksi ja tarkistetaan alueen kehittämisnäkökohdat. Lyhyempi vuokrakausi huomioidaan käypää arvoa alemmalla vuokratasolla kaikkien palstojen osalta. Lyhyemmän vuokrajakson aikana puistoalueella olevien palstojen käyttö ei poikkea alueen muista kohteista ja ne ovat samanlaisessa asemassa muiden kohteiden kanssa. Mikäli kaikki palstat vuokrattaisiin pitkäksi ajaksi tai myytäisiin käyvästä arvosta ja rakentaminen sallittaisiin puistoalueita lukuun ottamatta, niin silloin puistoalueella olevien palstojen hinnoittelussa tulisi ottaa huomioon niiden kaavamerkinnästä johtuvat rajoitteet. Saaripalstojen osalta arvioinneissa oli jonkin verran vaihtelua. Suurimmat erot arvioinneissa oli kansallisen kaupunkipuiston alueella sekä Lahdensuunluodolla sijaitsevilla palstoilla. Näillä oli huomattavasti vähemmän rakennusoikeutta. Molemmissa arvioinneissa nämä oli kuitenkin johdonmukaisesti arvioitu muita saaripalstoja alemmalle tasolle. Saaripalstojen hinnoittelussa kannattaa myös käyttää molempien arviointien keskiarvoa. ALUEEN KEHITTÄMISMAHDOLLISUUDET Vuokrasopimusten ollessa katkolla, on arvioitava omistajan näkökulmasta katsottuna alueen mahdolliset vaihtoehtoiset käyttömahdollisuudet. Alue on aikanaan hankittu yhdyskuntarakentamista silmällä pitäen, mutta tähän mennessä vain osa siitä on saatettu suunnitelmallisen ja tehokkaamman maankäytön piiriin. Sikäli kun alueella on nähtävissä kaupungin kehittämisen näkökulmasta mahdollisuuksia, tulee asia tiedostaa alueellisesti ja kohdekohtaisesti vuokrasopimusten jatkoa arvioitaessa ja vuokraehdoissa. Alueen kehittäminen osana tiiviimpää kaupunkirakennetta Hevossaari, Korpinmaa, Vasikkasaari ja Tähtiniemen alue muodostavat Heinolan keskustan länsipuoleisen Ruotsalaiseen rajoittuvan aluekokonaisuuden, jota tulee tarkastella kaupungin kehittymisen ja kaupungin maankäyttöpolitiikan kannalta yhtenä kokonaisuutena. Alueelle sijoittuu raakamaareserviä, virkistysaluevarauksia, asumisen varauksia, vajaakäyttöistä yritysaluetta ja rakennettua yhdyskuntateknistä infrastruktuuria. Tähtiniemen alue on yksityisessä omistuksessa. Alueen maankäytön jäsentäminen edellyttäisi osayleiskaavan laatimisen alueelle. Kaavalla tulisi selvittää ja arvioida eri maankäyttömuotojen, teknisten kustannusten ja maaomaisuuden hallinnan ja omistussuhteiden valossa alueen tulevaisuutta. Alueen sijainti aivan keskustan tuntumassa ja ulkoisen olemassa olevan kunnallistekniikan äärellä mahdollistaa useita vaihtoehtoisia ja täydentäviä käyttömahdollisuuksia nykyisen metsätalouskäytön ja omarantaisen loma-asumisen sijasta/ohella. Vaikka 11
alueen etäisyys lähimpiin palveluihin on 3-4 km, kunnallistekniset kynnyskustannukset ovat varsin pienet verrattuna esim. lähempänä sijaitsevaan Tähtiniemen alueeseen, jonka kohdalla haasteen muodostavat mm. moottoritien suhteellisen kalliisti ratkaistavissa olevat este- ja meluhaitat. Em. seikoista johtuen tulee selvittää miltä osin tiiviimpää rantaan tukeutuvaa pientaloasumista olisi mahdollista ja tarkoituksenmukaista sijoittaa alueelle. Juridisesti laadittava osayleiskaava ohjaisi asemakaavojen laatimista siellä, missä on voimassa oleva asemakaava sekä korvaisi tarpeellisilta osin haja-alueen rantarakentamista ohjaavan rantaosayleiskaavan. Yleiskaavan laatiminen kestää arviolta 2-4 vuotta, minkä jälkeen asemakaavoitus voi edetä ennalta arvioidun aikataulun ja tarpeen pohjalta pienemmissä paloissa muutaman korttelin kokoisina alueina. HEINOLAN STRATEGINEN YLEISKAAVA 2035 Strategista yleiskaavaa valmisteltaessa tuli esille Hevossaari Korpinmaa Vasikkasaari alueen maankäytöllinen kehittämispotentiaali. Asian konkretisoimiseksi teetettiin vaihtoehtoja alueen kehittämiseksi osana kaupunkirakennetta. Vaihtoehtoiset maankäyttöhahmotelmat ja ideamallit eivät ole idealuonnoksia kaavoitusta varten, vaan ovat toiminnallisia ja mitoituksellisia tarkasteluja alueen keskipitkän ajan maankäyttöpotentiaalin arvioimiseksi. Kaavallinen ratkaisu tulee ilmeisesti olemaan eri mallien yhdistelmä riippuen kaupungin maankäytön tavoitteista. Selvitys on luettavissa kokonaisuudessaan kaupungin internet-sivustolla osoitteessa http://www.heinola.fi/nr/rdonlyres/8c8c949f-7d71-4ea1-8a6a- CA36356A64DF/0/Hevossaari2staffan.pdf Vaihtoehtojen tarkastelua Hevossaari Hevossaaren eteläosa n maankäyttöä säätelee vedenottamo (77 ha), jonka pohjoispuolelle on varattu aluetta vapaa-ajan ja matkailun tarpeisiin (38 ha). Itäinen ranta alueesta on vesiliikenteen tarpeisiin osoitettu ja mahdollisesti olemassa oleviin tehtaisiin voidaan sijoittaa pop-upmyymälöitä tms. (32 ha). Saaren länsiosa jää raskaan teollisuuden tarpeisiin (64 ha). Hevossaaren pohjoinen osa varataan asumiselle ja virkistykselle, Saarelan tilalla voisi tulevaisuudessa olla matkailua ja virkistystä palvelevaa toimintaa (22 ha). 12
Korpinmaa Vasikkasaari Alueesta on laadittu yhteensä kuusi vaihtoehtoista maankäyttöluonnosta, joissa viidessä on lähdetty nykyisestä kaavatilanteesta ja yhdessä aluetta on suunniteltu ilman rajoitteita. Päävaihtoehdot ovat 1) loma- ja virkistyspainotteinen malli, 2) asumispainotteiset mallit neljä vaihtoehtoa ja 3) matkailupainotteinen malli. Loma- ja virkistyspainotteinen malli Alueen käyttö jatkuu nykymuotoisen kaltaisena loma-asuntoalueena ja lisänä on matkailua palvelevaa virkistystoimintaa, johon kytkeytyy myös vanha Hevossaaren puolella oleva maatilakeskus. Alueelle on esitetty mm. veneilyn tukikohtaa, nuorison vesiurheilukeskusta, hyvinvointikeskusta ja leirikeskusta. Asumispainotteiset mallit, neljä vaihtoehtoa Loma-asumispainotteinen malli Nykyiset loma-asunnot on säilytetty ja lomaasumista on lisätty kuivan maan tontteina ryhmiksi siten, että jokainen tontti rajautuu metsään. Tonteilla on yhteiskäyttöranta. Lomakylä sijoittuu Riimusalmen ympäristöön. Uusia loma-asuntoja on tässä vaihtoehdossa esitetty 59 kpl. Pysyvän asumisen malli 13
Mallin ideointi lähtee siitä, että alueella ei ole rajoittavia tekijöitä. Myös osa nykyisistä lomaasunnoista voidaan myös liittää osaksi uutta kokonaisuutta. Korpinmaalle osoitetaan toista sataa ryhmä- ja erillisrakennettua asuntoa, esim. kalastajakylätyyppisesti ryhmiteltynä. Vasikkasaaren siirtolapuutarha-aluetta laajennetaan. Tokeenlahti rantoineen jää kokonaan rakentamattomaksi keitaaksi virkistystoiminnot ja luonnonsuojelu yhteen sovittaen. Hallintamuodon vaikutukset jatkosuunnittelun kannalta Hallinta- ja omistussuhteet vaikuttavat merkittävästi alueiden jatkosuunnitteluun. Vaikeuskerrointa suunnittelulle saadaan aina, mikäli suunniteltavan alue ei ole keskeisiltä osiltaan kaupungin hallinnassa ja hallintaoikeus on annettu pitkillä sopimuksilla pois kaupungilta. Myös lyhyet vuokrasopimukset ovat hankalia, mikäli sopimuksiin on kirjattu vuokraoikeuden jatko-oikeus sopimuskauden päättyessä. Em. tilanteet ovat miltei omistusoikeuteen rinnastettavia tilanteita, joissa alueen haltijalla luonnollisesti on erityisiä intressejä ympäristössään tapahtuviin muutoksiin. Yksityishenkilön näkökulma muutoksiin poikkeaa yleensä merkittävästi kaupungin tavoitteista varsinkin, jos muutokset ympäristössä poikkeavat totutusta tai omasta tilanteesta. Pitkä vuokrasopimus voi tuoda tullessaan suunnitteluongelman lisäksi taloudellisen ongelman. Riittävän tehokas maankäyttö on edellytys taloudellisessa mielessä järkevän alueen toteuttamiselle. Yksittäiset lomaasunnot rajaavat helposti merkittävästi asemakaavoitusmahdollisuuksia aiheuttaen epätarkoituksenmukaista maankäyttöä. Kustannuksia ei saada myöskään jyvitettyä kaikilta osin hyödyn suhteessa ja kustannuspaine kohdistuu muille tonteille. Vastaava astetta hankalampi tilanne on esillä, mikäli yksittäisiä tontteja on myyty ennen asemakaavoittamista. Tavoiteltava tilanne niiltä osin kun on nähtävissä mahdollisuuksia hyödyntää ja suunnitella aluetta, on pidättäytyä pitkiltä tai muutoin ehdoiltaan epäedullisilta hallinnan luovutuksilta tai omistusoikeuden muutoksilta. MENETTELYTAPAVAIHTOEHDOT Vuokrapalstojen vuokrasopimuksissa ja alueen tulevaisuuden suhteen voidaan menetellä kahdella periaatteeltaan vaihtoehtoisella tavalla. Periaatetasolla on kysymys kaupungin edun ja yksityisen edun välisestä intressivertailusta. Nyt tehdään päätökset siitä, suunnitellaanko aluetta osana Heinolan kaupunkirakennetta ja mahdollisesti asuin- ja virkistysalueena sekä tiiviimpänä matkailu-/mökkialueena vai onko alue edelleen pienimuotoista maaseutumaista omarantaista lomanviettoaluetta. Edellisen periaatekysymyksen ratkaisun jälkeen päätetään vuokrasopimusten pituuteen, vuokran suuruuteen ja muihin ehtoihin liittyvä kysymykset. Vuokrasopimuksen ehdot riippuvat valitusta menettelytavasta. Kaupunkien yleisten maankäytön toimintanormien ja periaatteiden valossa on määriteltävissä kaupungin edun mukainen menettelytapa. Myös muita ratkaisuvaihtoehtoja on, mutta niitä ei kaikilta osin voida pitää kaupungin edun mukaisina, vaan tällöin painottuvat muut näkökulmat. Erilaiset ratkaisuvaihtoehdot ja 14
niiden arvioidut vaikutukset ja merkitys talouden, maankäytön kehittämisen ja kaupungin imagon kannalta on lueteltu seuraavassa. Aluetta ei kehitetä nyt eikä tulevaisuudessa - Pitkät vuokrasopimukset tai myyminen Kaupunkien talouden ja maankäytön pitkäjänteisen kehittämisen näkökulmasta palstojen vuokraaminen on selkeästi paras vaihtoehto. Erityisesti alueita, joita aiotaan suunnitella tarkemmin tai voidaan arvioida niiden tulevan suunnittelun piiriin, ei myydä. Myyminen on vaihtoehto vasta suunnittelun jälkeen. Tällöinkin usein paras vaihtoehto on vuokraaminen ja myyminen vasta toissijainen menettely. Vuokraamalla käyvästä hinnasta 4 % tuottoarvon mukaan alueelta saisi vuotuista vuokratuottoa noin 338 000. Tämä on noin kymmenkertainen määrä alueen nykyiseen vuotuiseen vuokratuottoon verrattuna, joka on noin 30 000. Alueen sisäosista kaupunki saisi lisäksi tuloja metsänhakkuusta. Hakkuuala seuraavalle 10-vuotisjaksolle on noin 40 ha ja hakkuukertymä on noin 2200 m3 arvoltaan noin 75 000 80 000. Metsämaan arvo kokonaisuudessa on noin 670 000. Muiden kaupunkilaisten kannalta alueen käyttö jäisi nykyiselleen, mikä tarkoittaa satunnaista virkistyskäyttöä, kuten marjastusta ja retkeilyä. Käyvän hinnan mukaiset vuokrat olisivat merkittävä vuotuinen tulo Heinolan taloudelle. Lisäksi pitkät vuokrasopimukset mahdollistaisivat vuokrapalstojen rakentamisen, mikä vaikuttaisi Heinolan elinkeinoelämään ja eteenkin rakennusalaan. Alueen kehityksen ja Heinolan imagon kannalta tilanne ei muuttuisi juurikaan nykyisestä. Alue olisi edelleen harvaa omarantaista mökkialuetta, mutta rakennuskanta uudistuisi. Mikäli palstat vuokrattaisiin ainoastaan heinolalaisille ja vuokrasopimuksen ehdoissa kiellettäisiin vapaa siirrettävyys, menetettäisiin vuokratuloista valtaosa sekä myönteinen vaikutus Heinolan elinkeinoelämälle. Palstojen käyvät arvot on määritetty siten että ne myytäisiin vapailla markkinoilla ilman erityisiä ehtoja. Käypä hintataso ei tulisi toteutumaan tai toimimaan rajoitetuilla markkinoilla. Mikäli vuokrasopimukset tehdään ilman siirtomahdollisuutta, niin sopimukset eivät ole kiinnityskelpoisia, mikä vaikuttaisi myös alueen rakentamiseen. Lisäksi tulee huomioida se, että vuokralaisista ulkopaikkakuntalaisten osuus on jo nyt suuri ja vuokrasopimusten siirtyminen perillisille kasvattaa myös ulkopaikkakuntalaisten osuuksia. Vuokrapastojen myyminen rajoittavilla ehdoilla olisi erityisen ongelmallista. Kauppakirjassa kiinteistön jälleenluovutusta koskeva ehto on pätemätön. Mikäli palstat myytäisiin rajatulle joukolle huojennetuin hinnoin, niin nämä voivat myydä palstat eteenpäin käyvästä hinnasta ja kaupunki menettäisi myyntituloa. Mikäli aluetta ei haluta kehittää, niin nykyisille vuokramiehille tarjotaan uuden sopimuksen allekirjoitusmahdollisuutta. Vuokrasopimuksista tehdään riittävän pitkiä, ja vuokrataso tarkistetaan käypään arvoon ja sopimusehdot päivitetään. Sopimusta vaille jäävät paikat vuokrataan edelleen tarjousten perusteella. Seuraavat asiat täytyy myös huomioida uudessa vuokrasopimuksessa: Kuluttajahintaindeksi ei ole pitkissä vuokrasopimuksissa kaupungin kannalta toimiva tapa korjata vuokraa. Vuokran tarkistus määräajoin voisi olla parempi tapa. Uusista vuokrasopimuksista on syytä tehdä riittävän pitkiä (tai optio), jotta vuokralaiset saavat riittävän varmuuden alueen tulevaisuudesta ja voivat rakentaa uusia ja korjata nykyisiä rakennuksia. 15
Ruotsalaisen rantaosayleiskaavan mukainen rakentaminen tulee sallia. Vuokra-alueiden kokoa ja sijaintia tulee tarkistaa (pitää myös arvioida, miten vaikuttaa palstan arvoon). Vuokraoikeuden tulee olla myös vapaasti siirrettävissä, jotta se olisi kiinnityskelpoinen. Ilman siirtomahdollisuutta rakentaminen vaikeutuu ja alue jää helpommin vajaakäytölle, kuten nykytilanteessa on paikoitellen tapahtunut. Käypä arvo on lähtökohta sopimusta uusittaessa. Edullisemmat hinnat ovat olleet perusteltuja nykyisen epävarman tilanteen johdosta. Mikäli annetaan oikeus rakentaa, pitkä sopimuskausi ja sopimuksen siirtomahdollisuus, niin vuokratason täytyy olla kohteen käypä arvo. Mikäli vuokrataso on alhainen, niin vuokralainen voi halutessaan saada käyvän arvon ja vuokratason erotuksen itselleen myymällä vuokraoikeuden tai tienaamalla vuokraamalla kohdetta edelleen. Näin kaupungin menettämä tulo voi olla kymmeniä tuhansia euroja yksittäistä vuokrapalstaa kohti. Alueen kehittäminen puhtaalta pöydältä Alueen kehittämisen kannalta kaikista kaikkein helpoin tapa on pidättäytyä uusien vuokrasopimusten tekemisestä. Määräaikaiset vuokrasopimukset päättyvät 2014 vuoden lopussa eikä Heinolan kaupungilla ole velvollisuutta jatkaa vuokraamista. Kyseinen menetelmä on kuitenkin vaikein nykyisten vuokralaisten kannalta. Lisäksi menetettäisiin vuokratuotto kahdeksan vuoden siirtymäajalta. Muutoin tämän vaihtoehdon vaikutukset Heinolan taloudelle ja elinkeinoelämälle ovat samat kuin alimmassa vaihtoehdossa. Alueen kehittäminen ja määräaikaiset sopimukset ratkaisut myöhemmin Laaditaan vuokrapalstoille kahdeksaksi vuodeksi määräaikaiset vuokrasopimukset. Sopimuksiin ei kirjata jatkomahdollisuutta, jotta kaavasuunnittelu voidaan viedä läpi ilman suunnitelman laatuun tai sen toteuttamisen taloudellisuuteen ja tarkoituksenmukaisuuteen haitallisesti vaikuttavia rajoitteita. Vuosivuokrataso on 50 % kaupungin päättämästä tontin käyvästä arvosta. Laadittavan lainvoimaisen yleiskaavan pohjalta päätetään vuokrasuhteiden jatkosta. Yleiskaavan laatiminen vie aikaa 3-6 vuotta. Kahdeksan vuoden sopimusjakson päättyessä tehdään uudet tarkistetut vuokrasopimukset, niiden palstojen osalta, joiden vuokraamista jatketaan. Edellä mainittu menettelytapa mahdollistaa Heinolan kaupungin suunnitella ja kehittää kaupunkia ja maaomaisuuttaan tarkoituksenmukaisesti. Menettely mahdollistaa myös nykyisten mökkiläisten lomanvieton sekä antaa riittävästi aikaa varautua ja valmistautua sopimussuhteen päättymiseen niille, joiden sopimukset tulisivat yleiskaavaan perustuen päättymään. Myös vuokratason korotus on sopimuksen ehdot huomioiden kohtuullinen sekä kaupungille että vuokramiehelle. Kaupunki saa kohtuullista vuokratuloa määräaikaisen sopimuskauden aikana, mutta määräaikaiset vuokrasopimukset eivät estä tai merkittävästi vaikeuta alueen yleiskaavoitusta. Alueen kehittämisellä on mahdollisuus vaikuttaa huomattavasti kaupungin talouteen pitkällä tähtäimellä. Kehittäminen on erityisesti Heinolan elinkeinoelämän, viihtyvyyden ja imagon kannalta järkevä ratkaisu. 16
Heinolassa 6.8.2014 Ritva-Maija Kuuskoski Juho Lumme Marko Luukkonen 17