ESIPUHE... 1 1. ASUNTO-OSAKEYHTIÖ... 8

Sisältö ESIPUHE... 1 1. ASUNTO-OSAKEYHTIÖ... 8 1.1 ASUNTO-OSAKEYHTIÖN MÄÄRITELMÄ... 8 1.2 ASUNTO-OSAKEYHTIÖN TOIMINTA JA TARKOITUS... 8 1.3 MILLOIN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKIA SOVELLETAAN?... 9 1.4 OSAKEHUONEISTO... 9 Parveke... 9 Autopaikat, pihat yms.... 9 1.5 OSAKEPÄÄOMA... 10 1.5.1 Osakepääoman korottaminen ja talonmiehen asunnon myynti... 10 1.6 OSAKEKIRJA... 10 1.6.1 Osakekirjan sisältö... 11 1.6.2 Osakekirjan katoaminen... 11 1.7 HUONEISTOJEN YHDISTÄMINEN JA OSAKEKIRJAN VAIHTAMINEN... 12 1.8 YHTIÖJÄRJESTYS... 12 1.8.1 Yhtiöjärjestyksen päivittäminen... 12 1.8.2 Miten yhtiöjärjestys muutetaan?... 13 1.8.3 Suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen... 14 1.9 OSAKELUETTELO... 15 1.91 Säilytysaika 10 vuotta... 15 1.9.2 Osakeluettelo on julkinen... 16 1.9.3 Rajoituksia henkilötietojen luovutuksessa... 16 1.10 OSAKELUETTELOMERKINNÄT... 16 1.10.1 Kauppa, vaihto tai lahja... 16 1.10.2 Perhe- ja perintöoikeudelliset saannot... 17 1.10.3 Nimikkeistöä... 18 1.10.4 Jos siirtomerkintä osakekirjasta puuttuu... 18 1.10.5 Jakamaton kuolinpesä... 19 1.10.6 Perinnönjako, testamentti ja ositus... 20 1.10.7 Avioero... 21 2. LUNASTUSLAUSEKKEET JA OSAKKEIDEN LUNASTUS... 23 2.1 VANHOJEN LUNASTUSLAUSEKKEIDEN TULKINTA OLLUT HANKALAA... 23 2.2 UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI TOI UUDET PELISÄÄNNÖT... 24 2.3 OLETTAMASÄÄNNÖKSET... 24 2.3.1 Lunastuslauseke 2 luku 5... 24 2.4 MILLOIN UUTTA LAKIA SOVELLETAAN?... 25 2.5 KENELLÄ ON LUNASTUSOIKEUS... 25 2.5.1 Milloin olettamasäännöistä voidaan poiketa?... 25 2.6 KAIKKI SAMALLA SIIRROLLA SIIRTYVÄT OSAKKEET ON LUNASTETTAVA... 26 2.7 HALLITUS ILMOITTAA OSAKKEIDEN SIIRTYMISESTÄ... 26 2.7.1 Ilmoituksen sisältö... 26 2.7.2 Vastuu lunastusohjauksesta... 26 2.8 LUNASTUSVAATIMUS... 27 2.8.1 Lunastusajan laskeminen... 27 2.9 LUNASTUSHINTA... 27 2.10 LUNASTUSHINNAN MAKSAMINEN... 27 2.10.1 Lunastushinnan maksuaika... 28 2.10.2 Määräaikojen muuttaminen... 28 2.10.3 Lunastushinnan sovittelu... 28 2.11 YHTIÖ LUNASTAJANA... 28 2.11.1 Maksu jakokelpoisilla varoilla... 29 sivu 2

2.12 YHTEISOMISTUSTILANNE... 29 2.13 OSAKKEESEEN PERUSTUVIEN OIKEUKSIEN KÄYTTÄMINEN NS. VÄLITILAN AIKANA... 29 2.13.1 Lunastusriidat... 29 2.14 HUONEISTON PALAUTTAMINEN JA KUNTO... 30 2.14.1 Sisustukselliset lisäykset... 30 2.14.2 Arvon alentuminen... 30 2.15 LUNASTUKSEN LOPPUUN SAATTAMINEN... 30 2.16 LUNASTUSLAUSEKKEEN POISTAMINEN, LAAJENTAMINEN TAI MODERNISOINTI... 31 3. YHTIÖKOKOUS... 32 3.1 VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS... 32 3.1.2 Selvitys seuraavan viiden vuoden korjaustarpeista ja tehdyistä korjauksista... 33 3.2 YLIMÄÄRÄINEN YHTIÖKOKOUS... 34 3.2.1 Mitä asioita osakkeenomistajat voivat vaatia käsiteltävän ja mitä eivät... 34 3.3.2 Jos hallitus kieltäytyy kutsumasta yhtiökokousta koolle... 34 3.3 YHTIÖKOKOUS TOIMIELIMENÄ... 35 3.3.1 Yhtiökokouksen toimivalta... 35 3.3.2 Koollekutsuja... 35 3.3.3 Kokouskutsu ja kutsuaika... 36 3.3.4 Kutsutapa... 36 3.3.5 Osakkeenomistajan asian saattaminen yhtiökokoukseen... 36 3.3.6 Kutsuajan laskeminen... 36 3.3.7 Kutsussa mainittavat asiat... 37 3.3.8 Kokouspaikka... 37 3.3.9 Osallistumisoikeus... 37 3.3.10 Asiamies ja valtuutus... 38 3.3.11 Avustaja... 38 3.3.12 Kokousasiakirjojen nähtävänä pitäminen... 38 3.4 MENETTELY YHTIÖKOKOUKSESSA... 39 3.4.1 Kokouksen avaus ja puheenjohtajan valinta... 39 3.4.2 Miten puheenjohtaja toimii?... 39 3.4.3 Koeäänestys... 41 3.4.4 Äänestysmenettely... 41 3.4.5 Häiriköinti... 42 3.4.6 Pöytäkirja... 42 3.5 OSAKKEENOMISTAJAN KYSELYOIKEUS... 42 3.6 OSAKKEENOMISTAJAN ESTEELLISYYS YHTIÖKOKOUKSESSA... 43 3.7 ÄÄNESTYSRAJOITUS (ÄÄNILEIKKURI)... 43 3.8 YHTIÖKOKOUKSEN SIIRTÄMINEN, JATKOKOKOUS... 44 3.9 YHTIÖKOKOUKSEN MITÄTTÖMÄT JA MOITTEENVARAISET PÄÄTÖKSET... 44 3.9.1 PÄTEMÄTTÖMÄT PÄÄTÖKSET JA YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖKSEN MOITTIMINEN... 44 3.9.2 YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖKSEN MITÄTTÖMYYS... 45 3.9.3 Mitätön päätös voi korjaantua, mutta olematon päätös ei... 45 4. YHTIÖVASTIKE... 48 4.1 MIHIN YHTIÖVASTIKETTA VOIDAAN KÄYTTÄÄ?... 48 4.1.1 Rakennuksen käyttö ja kunnossapito... 48 4.1.2 Perusparannukset ja uudistukset... 49 4.1.3 Hyödykkeen yhteishankinta kuten esimerkiksi peruslaajakaista... 50 4.2 VASTIKEPERUSTE... 51 4.2.1 Vastikeperusteen muuttaminen... 51 4.3 ERILAISIA VASTIKKEITA... 52 4.3.1 Hoitovastike... 52 4.3.2 Vesimaksu... 52 4.3.3 Erityisvastike... 53 4.3.4 Pääomavastike eli rahoitusvastike... 54 4.4 JÄLKILASKELMAT... 55 4.5 KÄYTTÖKORVAUKSET... 55 4.5.1 Käyttökorvausmaksujen periminen vastikkeina... 55 sivu 3

4.5.2 Autopaikat... 56 4.6 UUDEN OMISTAJAN VASTUU VANHAN OMISTAJAN MAKSULAIMINLYÖNNEISTÄ... 57 4.7 HYVITYKSET (ALENNUKSET)... 58 4.7.1 Yhtiökokous päättää hyvityksestä... 58 4.8 OSAKEHUONEISTON KÄYTÖN ESTYMINEN JA VAPAUTUS TAI ALENNUS YHTIÖVASTIKKEEN MAKSUSTA... 59 4.8.1 Vapautus tai alennus yhtiövastikkeesta... 60 4.8.2 Milloin täysi vapautus yhtiövastikkeen maksusta?... 60 4.9 RAHASTOINTI... 60 4.9.1 Ennakkorahastointi... 61 4.9.2 Lainanlyhennysrahastointi... 61 4.9.3 Päätöksenteko rahastoinnissa... 61 4.9.4 Rahastointi osakkeenomistajan kannalta... 62 4.10 ASUINTALOVARAUS... 62 5. OSAKKEENOMISTAJIEN YHDENVERTAISUUS... 63 5.1 OSAKKEENOMISTAJAA EI SAA SUOSIA TOISEN KUSTANNUKSELLA... 63 5.2 VAIKUTUS HUONEISTON ARVOON TÄRKEÄ KRITEERI... 63 5.3 YHDENVERTAISUUS EI EDELLYTÄ HENKILÖKOHTAISTEN ASUMISTARPEIDEN PARANEMISTA... 64 5.4 YHDENVERTAISUUDEN PERUSTEELLA MAHDOLLISUUS POIKETA VASTIKEPERUSTEESTA... 64 5.4.1 Hissin jälkiasennuskustannukset... 64 5.4.2 Parvekkeet... 66 5.4.3 Parvekelasitukset... 66 5.4.4 Autopaikkaoikeus myös vuokralaisilla... 66 5.5 OSAKKAAN ITSENSÄ KUSTANTAMA UUDISTUS, KUNNOSSAPITO- TAI MUUTOSTYÖ... 66 5.6 YHDENVERTAISUUS JA YHTIÖN LUPAA EDELLYTTÄMÄT TOIMENPITEET... 67 5.7 YHDENVERTAISUUSPERIAATTEESTA POIKKEAMINEN... 67 5.8 UUDISTUKSET, JOTKA KOHDISTUVAT VAIN TIETYNTYYPPISIIN HUONEISTOIHIN... 67 6. TILINTARKASTUS JA TOIMINNANTARKASTUS... 68 6.1 UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI TOI TILINTARKASTAJIEN RINNALLE TOIMINNANTARKASTAJAT... 68 6.2 TILINTARKASTAJA... 68 6.2.1 Velvollisuus valita tilintarkastaja... 68 6.3 VARATILINTARKASTAJA... 69 6.4 TILINTARKASTAJAN TOIMIKAUSI... 69 6.5 ALUEHALLINTOVIRASTON (ENT. LÄÄNINHALLITUKSEN) MÄÄRÄÄMÄ TILINTARKASTAJA... 69 6.6 ERITYISEN TARKASTUKSEN MÄÄRÄÄMINEN... 69 6.6.1 Tarkastuslausunto... 70 6.6.2 Vahingonkorvauskanteen nostaminen... 70 6.7 TOIMINNANTARKASTAJAN VALINTA JA TOIMIKAUSI... 70 6.7.1 Toiminnantarkastajan sijainen... 71 6.7.2 Toiminnantarkastajan kelpoisuus... 71 6.7.3 Toiminnantarkastajan riippumattomuus... 71 6.7.4 Toiminnantarkastuksen sisältö... 72 6.7.5 Toiminnantarkastuskertomus... 73 6.7.6 Toiminnantarkastajan tietojensaantioikeus... 73 6.8 TOIMINNANTARKASTUKSEN DOKUMENTOINTI... 74 6.9 TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ... 74 6.10 Salassapito- ja tietojenantovelvollisuus... 74 6.11 SIIRTYMÄSÄÄNNÖS... 74 7. HUONEISTON OTTAMINEN YHTIÖN HALLINTAAN... 76 7.1 HALLINTAANOTTOPERUSTEET... 76 7.1.1 Osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai yhtiöjärjestyksessä määrättyjä vastikeluonteisia käyttökorvauksia... 76 7.1.2 Huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa... 77 7.1.3 Huoneistoa käytetään oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu tai muuten yhtiöjärjestyksen vastaisesti... 77 7.1.4 Huoneistossa vietetään häiritsevää elämää... 77 7.1.5 Huoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen... 78 sivu 4

7.2 VAROITUKSEN ANTAMINEN... 79 7.2.1 Päätöksen tiedoksianto... 79 7.2.2 Varoituksesta aiheutuvat kulut... 80 7.2.3 Varotuksen sisältö... 80 7.3 YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖS HUONEISTON HALLINTAANOTTAMISEKSI... 80 7.3.1 Päätöksestä tiedottaminen... 81 7.3.2 Päätöksen moittiminen ja täytäntöönpano... 81 7.4 PAKKOTOIMET, HÄÄTÖ... 82 7.5 YHTIÖN HALLINTAAN OTETUN HUONEISTON VUOKRAAMINEN... 82 7.5.1 Yhtiö voi korjata huoneistoa... 82 7.5.2 Vuokran tilitys ja yhtiön kulujen kuittaus... 82 7. 6 YHTEENVETO HALLINTAANOTTOMENETTELYSTÄ... 83 8. YHTIÖN JOHTO... 84 8.1 JOHDON TEHTÄVÄ... 84 8.1.1. Lähtökohtana on yhtiön ja sen osakkaiden yhteinen etu... 84 8.1.2 Asunto-osakeyhtiön erityispiirteet otetaan huomioon... 84 8.1.3 Johdon toimittava huolellisesti... 85 8.2 HALLITUS... 85 8.2.1 Hallituksen valinta... 85 8.2.2 Puheenjohtajan valinta... 86 8.2.3 Hallituksen jäsenen kelpoisuus... 86 8.2.4 Hallituksen jäsenen ero ja erottaminen... 86 8.2.5 Hallituksen täydentäminen... 87 8.2.6 Hallituksen toimikausi... 87 8.2.7 Kokouksen koollekutsuminen, päätösvaltaisuus, päätöksenteko ja pöytäkirja... 87 8.2.8 Hallituksen kokouksen päätösvaltaisuus... 88 8.2.9 Päätöksenteko hallituksen kokouksessa... 88 8.2.10 Pöytäkirja... 88 8.3 HALLITUKSEN TEHTÄVÄT... 89 8.3.1 Lain määräämät hallituksen yleiset tehtävät... 89 8.3.2 Suunnittelu ja strategia... 89 8.4 HALLITUKSEN TOIMIVALTA... 90 8.4.1 Pikaisia toimenpiteitä edellyttävät toimenpiteet... 90 8.4. 2 Yhtiökokouksen päätösten toimeenpano, laittomia päätöksiä ei saa noudattaa... 91 8.4.3 Muita hallituksen tehtäviä... 91 8.5 PUHEENJOHTAJAN TEHTÄVÄT... 92 8.6 HALLITUKSEN JÄSENEN JA ISÄNNÖITSIJÄN ESTEELLISYYS ELI JÄÄVIYS... 93 8.7 ISÄNNÖITSIJÄ... 93 8.7.2 Päävastuullinen isännöitsijä... 94 8.7.3 Isännöitsijän valitseminen ja erottaminen... 94 8.7.4 Isännöitsijän yleiset tehtävät... 95 9 VAHINGONKORVAUSVASTUU... 97 9.1 HALLITUKSEN JÄSENEN JA ISÄNNÖITSIJÄN VASTUU (24 LUKU 1 )... 97 9.1.1 Vastuu yhtiölle... 97 9.1.2 Vastuu osakkeenomistajalle tai sivulliselle... 98 9.1.3 Tuottamusolettama ja sen soveltaminen... 98 9.1.4 Isännöintiyhteisön vastuu... 100 9.2 YHTIÖKOKOUKSEN PUHEENJOHTAJAN VAHINGONKORVAUSVASTUU... 100 9.3 OSAKKEENOMISTAJAN VAHINGONKORVAUSVASTUU... 100 9.3.1 Tuottamusolettaman soveltaminen kunnossapito- ja muutostöissä... 101 9.4 ERIÄVÄN MIELIPITEEN MERKITYS VASTUUSEEN... 101 9.5 VAHINGONKORVAUSKANNE JA VASTUUVAPAUDEN MYÖNTÄMISEN MERKITYS... 101 9.6 RIKOSLAKI... 101 10 KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖT SEKÄ UUDISTUKSET... 103 10.1 UUSIA KÄSITTEITÄ... 103 10.1.1 Uudistukset... 103 sivu 5

10.1.2 Kunnossapitotyöt... 104 10.1.3 Muutostyöt... 105 10.2 MENETTELY KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖISSÄ... 105 10.2.1 Kirjalliset ilmoitukset... 106 10.3 HAKEMUSTEN KÄSITTELY... 107 10.3.1 Hakemuksen käsittelyaika... 107 10.3.2 Yhtiö ja toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja ja hankkia selvityksiä... 107 10.3.3 Milloin tarvitaan yhtiön tai toisen osakkeenomistajan lupa?... 107 10.4 TÖIDEN ALOITTAMINEN... 109 10.4.1 Muutostyöt... 109 10.4.2 Kunnossapitotyöt... 109 10.4.3 Ilmoitus luvasta tai sen kieltämisestä... 109 10.5 MILLOIN TARVITAAN VIRANOMAISLUPA?... 109 10.5.1 Taloyhtiö hakee luvan tai antaa siihen valtuutuksen... 110 10.6 TÖIDEN VALVONTA... 110 10.6.1 Kunnossapitotyöt... 110 10.6.2 Muutostyöt... 110 10.7 OSAKKAAN TOTEUTTAMIEN RAKENTEIDEN, ERISTEIDEN JA JÄRJESTELMIEN HYVÄKSYMINEN YHTIÖN VASTUULLE... 111 10.8 KUNNOSSAPITOA TAI MUUTOSTYÖTÄ KOSKEVIEN ILMOITUSTEN SÄILYTTÄMINEN... 111 10.8.1 Kenelle tietoja voidaan luovuttaa?... 111 10.9 MUUTOKSET YHTIÖJÄRJESTYKSEEN... 111 10.10 OSAKKEENOMISTAJAN VASTUU KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖISTÄ... 112 10.10.1 Osakkeenomistaja saattaa joutua vastaamaan myös urakoitsijan työstä... 112 10.10.2 Vahingonkorvausvastuu ei siirry uudelle osakkeenomistajalle... 112 11. KUNNOSSAPITO- JA KORJAUSVASTUU... 113 11.1 OSAKKAAN KUNNOSSAPITOVASTUU... 113 11.1.1 Osakas vastaa sisäosista ja niistä laitteista, jotka eivät ole yhtiön kannalta välttämättömiä... 113 11.1.2 Parvekkeet ja muut ulkopuoliset tilat... 114 11.2 OSAKKAAN HUOLELLISUUSVELVOITE... 114 11.2.1 Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista vioista ilmoitettava... 114 11.2.2 Yhtiön asennuksia käytettävä normaalilla tavalla... 115 11.2.3 Osakkaan omia laitteitta käytettävä huolellisesti... 115 11.2.4 Huoneistoa ei saa jättää pitkäksi ajaksi tyhjilleen ilman seurantaa... 115 11.3 OSAKKEENOMISTAJA VASTAA HUOLELLISUUSVELVOITTEENSA LAIMINLYÖNNEISTÄ... 116 11.3.1 Vastuu toiselle huoneistolle aiheutetusta vahingosta... 116 11.4 YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU... 116 11.4.1 Rakenteet... 116 11.4.2 Hanat ja WC-laitteet... 117 11.4.3 Eristeet... 117 11.4.4 Parvekkeen ulkopinta... 118 11.4.5 Järjestelmät, johdot ja putket... 118 11.4.6 Yhtiön vastuu sisäosista... 119 11.5 PERUSTASO... 120 11.5.1 Rakennusvaiheessa tai myöhemmin tehty tason korottaminen... 120 11.6 PESUKONEVUOTO... 121 11.6.1 Vakuutuksen omavastuuosuus ja ikävähennys... 121 11.7 YHTIÖN VASTUU OSAKKAAN TEKEMISTÄ ASENNUKSISTA... 121 11.7.1 Rakenteet, eristeet ja järjestelmät... 122 11.8 KÄYTTÖTARKOITUKSEN VAIKUTUS KUNNOSSAPITOVASTUUSEEN?... 122 11.8.1 Viranomaismääräysten muuttumisen vaikutus kunnossapitovastuuseen... 123 11.9 KUNNOSSAPITOVASTUIDEN MUUTOS... 123 12 KORJAUSTEN SUORITTAMINEN JA VIAN SELVITTELYKUSTANNUKSET... 125 12.1 YLEISTÄ... 125 12.1.1 Terveyshaitta... 125 12.1.2 Yhtiö korjaa perustasoon... 126 12.1.3 Paikkakorjauskin voi riittää... 126 sivu 6

12.2 HYVÄ RAKENNUSTAPA... 126 12.2.1 Uudisrakentamisessa hyvältä rakennustavalta edellytetään enemmän... 127 12.2.2 Hyvä rakennustapa voi olla erilainen myös kunnossapito- ja muutostöissä... 127 12.3 VIAN SELVITYSKUSTANNUKSET... 127 12.4 MILLOIN OSAKKEENOMISTAJALLA ON OIKEUS TEETTÄÄ YHTIÖN KORJAUSVASTUULLE KUULUVA T... 128 12.5 MILLOIN YHTIÖLLÄ OIKEUS TEETTÄÄ OSAKAAN KORJAUSVASTUULLE KUULUVAN TYÖN?... 128 13 ASUNTO-OSAKEYHTIÖ TILAAJANA... 130 13.1 PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ... 130 13.1.1 Päätös kunnossapidosta... 130 13.1.2 Päätös uudistuksista... 130 13.2 SUUNNITTELU, TARJOUSPYYNNÖT JA SOPIMUS... 131 13.2.1 YSE-pohjainen urakkasopimus vai pienurakkasopimus... 131 13.2.2 Sopimuskumppanin taustojen selvittäminen (tilaajavastuulaki)... 132 13.2.3 Rakentamiseen liittyvä tiedonantomenettely... 133 13.2.4 Vakuudet... 134 13.2.5 Urakkasopimuksen allekirjoittaminen... 134 13.3 URAKOITSIJAN VASTUU... 135 13.3.1 Virhevastuu... 135 13.3.2 Valmistumisen olennainen viivästyminen... 135 13.3.3 Vastaanottotarkastuksen vaikutus vastuuseen... 135 13.3.4 Vastuu takuuaikana... 136 13.3.5 Reklamointi virheistä... 136 13.3.6 Vastuu takuuajan jälkeen... 136 13.4 TILAAJAN VELVOITTEET... 137 13.4.1 Tiedonantovelvollisuus... 137 13.4.2 Myötävaikutusvelvollisuus... 137 13.4.3 Maksuvelvollisuus... 137 13.5 ASUNTO-OSAKEYHTIÖN VASTUU TILAAJANA... 137 13.6 GRYNDERIN VASTUU... 138 LIITTEET... 140 VALTAKIRJA (AVIOPARI)... 140 VALTAKIRJA (JAKAMATON KUOLINPESÄ, PERIKUNTA)... 140 OSAKKEENOMISTAJAN VAATIMUS ASIAN KÄSITTELEMISEKSI YHTIÖKOKOUKSESSA... 141 VÄHEMMISTÖOSAKKAIDEN VAATIMUS YLIMÄÄRÄISEN YHTIÖKOKOUKSEN KOOLLE KUTSUMISEKSI... 141 LUNASTUSVAATIMUS... 141 sivu 7