ORIMATTILAN KAUPUNKI, RAUHALA, LAAKSOTIE - SANTAKUJAN ASEMAKAAVAMUUTOS, 2012-2013 ORIMATTILAN KAUPUNKI 169 RAUHALA, LAAKSOTIE - SANTAKUJA ASEMAKAAVAMUUTOS KAAVASELOSTUS Asemakaavamuutos koskee korttelia 1024 sekä siihen liittyvää Santakujan katualuetta. Asemakaavaehdotuksen selostus, joka koskee 2.1.2013 päivättyä asemakaavakarttaa. Vireilletulo Maankäytön johtajan päätöksellä 1.11.2012 Asemakaavaehdotuksen nähtäville asettaminen Maankäytön johtaja 2.1.2013 Nähtävillä 4.1 4.2.2013 Asemakaavamuutos hyväksytty Tekninen lautakunta Kaavan voimaantulosta kuulutettu Kaupungin ilmoitustaululla Orimattilan Sanomissa Orimattilan Aluelehdessä ORIMATTILAN KAUPUNKI, TEKNINEN PALVELUKESKUS, MAANKÄYTTÖ 2.1.2013 PIRKKO-LEENA JAKONEN MAANKÄYTÖN JOHTAJA TIINA HEIKKILÄ KAAVASUUNNITTELIJA
1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1. KAAVA-ALUEEN SIJAINTI Kaavamuutosalue sijaitsee Orimattilan Rauhalan asuinalueella, jonne on matkaa kaupungin keskustasta noin kilometri. Aluetta rajaavat Pakaantie, Laaksotie, Palomäentie sekä viheralue. Kaavamuutos koskee korttelia 1024 sekä Santakujan katualuetta ja muutosalueen pinta-ala on noin 2,7 hehtaaria. Suunnittelualueen aluerajaus seutukartassa ja ilmakuvassa (2007). 2. TIIVISTELMÄ 2.1. KAAVAPROSESSIN VAIHEET - Maankäytön johtaja päätti kaavamuutoksen vireilletulosta 1.11.2012. - Maankäytön johtaja hyväksyi osallistumis- ja arviointisuunnitelman 1.11.2012. - Kuulutus vireilletulosta viikolla 41/2012. - Maankäytön johtaja päätti kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta 2.1.2013. - Kaavaehdotus nähtävillä 4.1.2013 4.2.2013. - Kaavaehdotus teknisen lautakunnan hyväksyttävänä XX.XX.2013. 2.2. ASEMAKAAVA Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on tutkia voidaanko kaavasta poistaa toteutumaton puistoaluevaraus, joka tällä hetkellä on osana omakotitalojen pihoja. Santakujan ja Laaksotien välisellä viheryhteysvarauksella ei enää nähdä olevan tarvetta. Samalla tarkistetaan koko muutosalueen kaavamerkinnät ja määräykset. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1. SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA 3.1.1. Alueen yleiskuvaus Kaavamuutosalueella sijaitsee 20 pientaloa ja alue on kokonaisuudessaan rakentunut pääsääntöisesti ennen 1980-lukua. Pakaantien varren asuinrakennukset sijoittuvat paikallisesti arvokkaaseen rakennettuun kulttuuriympäristöön. Koko kaavamuutosalue sijaitsee pohjavesialueella. 2
3.1.2. Luonnonympäristö Kaavamuutosalueella ei sijaitse luonnontilaisia alueita ja alue on kokonaisuudessaan rakentunut. Koko alue sijaitsee Ämmäntöyräs-Sikosu-Tönnö-Untamon pohjavesialueella. Aluetta koskevat toimenpiteet on suunniteltava siten, etteivät ne vähennä pohjaveden määrää tai heikennä pohjaveden laatua. 3.1.3. Rakennettu ympäristö Taajamakuva ja rakennuskanta Kaavamuutosalueella sijaitsee 20 pientaloa piharakennuksineen. Pakaantien varren asutus on rakentunut osittain ennen 1940-lukua ja alue kuuluu paikallisesti arvokkaaseen rakennettuun kulttuuriympäristöön. Tällä alueella sijaitsee pääsääntöisesti puolitoistakerroksisia puutaloja. Santakujan asuinrakennukset edustavat 1960-luvun tiilirakentamista. Kadun varrella on sekä yksikerroksisia että puolitoistakerroksisia asuinrakennuksia. Laaksotien rakennuskanta vaihtelee pintamateriaalien, värityksen ja muotokielen suhteen. Alueen rakennuskantaa 30-luvulta, 70-luvulta ja 2000-luvulta. Virkistys ja palvelut Kaavamuutosalueelta on hyvät kevyen liikenteen yhteydet kaupungin puistoihin ja virkistysreitistöön. Päivittäiset palvelut sijaitsevat noin kilometrin päässä kaupungin keskustassa. Liikenne Suunnittelualueen itäpuolella kulkee seututie 167 eli Pakaantie. Lahden seudun liikennetutkimuksen 2010 mukaan Pakaantien mittauspisteen ohittaa keskimäärin 3 620 ajoneuvoa vuorokaudessa. Tästä raskaan liikenteen osuus on 210 ajoneuvoa. Pakaantien puoleiset asuinrakennukset sijaitsevat Pakaantien teoreettisella melualueella, joka ulottuu noin 50 metrin etäisyydelle Pakaantien keskilinjasta. Laaksotie peruskorjattiin ja levennettiin syksyllä 2012. 3.1.4. Maanomistus ja asukkaat Santakujan katualueen omistaa Orimattilan kaupunki ja kiinteistön 11:98 Kiinteistö Oy Orimattilan Vuokratalot. Muut kiinteistöt ovat yksityisessä omistuksessa. Alueella asuu 43 asukasta. 3
3.2. SUUNNITTELUTILANNE 3.2.1. Maakuntakaava Päijät-Hämeen maakuntakaavassa (ympäristöministeriön vahvistama 11.3.2008) kaavamuutosalue sijaitsee keskustan taajamatoimintojen alueen eteläosassa (A120). Lisäksi alue sijaitsee tärkeällä vedenhankintaan soveltuvalla pohjavesialueella (pv71, Ämmäntöyräs-Sikosuo-Tönnö-Untamon pohjavesialue). Suunnittelumääräysten mukaan aluetta koskevat toimenpiteet on suunniteltava siten, etteivät ne vähennä pohjaveden määrää tai heikennä pohjaveden laatua. Alueen itäpuolella kulkee seututie Orimattila Loviisa (st -> kt7), jota esitetään muutettavaksi kantatieksi. Ote maakuntakaavasta, jossa suunnittelualue näkyy punaisella rajattuna. 3.2.2. Yleiskaava Alueella on voimassa Keskusta-Virenojan oikeusvaikutteinen osayleiskaava (kaupunginvaltuuston hyväksymä 18.6.2007), jossa alue on pientalovaltaista asuntoaluetta (AP), jolla Pakaantien viereiset tontit kuuluvat alueeseen, jolla ympäristö säilytetään ( /s). Uudisrakentaminen, rakennusten korjaus- ja muutostyöt sekä muut ympäristöä muuttavat toimenpiteet tulee suorittaa siten, että alueen kulttuurihistoriallisesti / maisemallisesti arvokas luonne säilyy. Rakennuksia ei saa purkaa ilman MRL 127 :ssä tarkoitettua lupaa. Alue rajautuu idästä ja etelästä lähivirkistysalueeseen (VL) ja muilta osina AP-alueisiin. Koko kaavamuutosalue sijaitsee tärkeällä pohjavesialueella (pv1). Ote osayleiskaavasta, jossa suunnittelualue näkyy punaisella rajattuna. 3.2.3. Asemakaavat Alueella on voimassa Orimattilan kaupungin vanhin asemakaava nro 3 Keskusta, joka on vahvistettu 6.7.1972 sekä nro 68 Rauhala 1034-1046, 1020, 1022, 1023 ja 1025, joka on vahvistettu 3.7.1991. Asemakaavassa on kaksi erillispientalojen korttelialuetta (AO), joiden yhteispinta-ala on 24 614 m². Kullakin tontilla on rakennusoikeutta 200 k-m². Poikkeuksena Palomäentien ja Laaksotien risteyksen kaksi asuintonttia, joilla rakennusoikeus tulee tehokkuusluvun e=0.20 mukaan. Koko alueella rakennusoikeutta on yhteensä 4 170 k-m². Santakujan ja Laaksotien väliin sijoittuu istutettava puistoalue (P), jonka pinta-ala on 948 m². Katualueita kaavassa on 1 529 m². 4
Ote ajantasa-asemakaavasta. 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET Maankäytön johtaja päätti kaavan vireilletulosta ja hyväksyi osallistumis- ja arviointisuunnitelman 1.11.2012. Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on tutkia voidaanko kaavasta poistaa toteutumaton puistoalue, joka tällä hetkellä on osana omakotitalojen pihoja. Santakujan ja Laaksotien välisellä viheryhteysvarauksella ei enää nähdä olevan tarvetta. Samalla tarkistetaan koko alueen kaavamerkinnät ja määräykset. 4.2. OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ 4.2.1. Osalliset Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan (62 ) osallisia ovat ne maanomistajat, joiden omistamia alueita kuuluu kaavoitettavaan alueeseen, sekä ne henkilöt, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaavahanke saattaa huomattavasti vaikuttaa. Lisäksi osallisia ovat ne viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. 5
Osallisia Laaksotie - Santakuja asemakaavassa ovat: kaava-alueen ja kaava-alueeseen rajoittuvien kiinteistöjen maanomistajat ja asukkaat kaavan vaikutusalueen maanomistajat ja asukkaat Orimattilan Vesi Oy Orimattilan Lämpö Oy Päijät-Hämeen pelastuslaitos Ympäristöterveyskeskus Hämeen ELY-keskus Uudenmaan ELY-keskus Päijät-Hämeen maakuntamuseo / rakennuskulttuuriyksikkö 4.2.2. Vireilletulo Maankäytön johtaja päätti asemakaavamuutoksen vireilletulosta 1.11.2012. Vireilletulosta kuulutettiin paikallislehdissä viikolla 41/2012. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä kaavoituksen kotisivuilla. 4.2.3. Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallisilla on oikeus ottaa osaa kaavan valmisteluun, arvioida sen vaikutuksia sekä lausua kaavasta mielipiteensä. Viranomaisilta ja tarvittavin osin myös muilta tahoilta pyydetään erilliset lausunnot. Kaavan nähtävilläolosta kuulutetaan kaupungin ilmoitustaululla, kotisivuilla osoitteessa www.orimattila.fi sekä paikallislehdissä. Kaavaehdotus on nähtävillä teknisen palvelukeskuksen ilmoitustaululla sekä kaupungin kotisivuilla. Kaavaehdotuksen kaavakartta ja selostus toimitetaan postitse myös niiden kiinteistöjen maanomistajille, joiden kiinteistöllä toteutumaton puistovaraus sijaitsee. Tietoa kaavoituksen eri vaiheista saa soittamalla tai käymällä Orimattilan kaupungin teknisessä palvelukeskuksessa kaupungintalolla, Erkontie 9, puh. 03-888 111. 4.2.4. Viranomaisyhteistyö Kaavamuutoksesta pyydetään lausunnot Orimattilan Vedeltä, Orimattilan Lämmöltä, Päijät- Hämeen pelastuslaitokselta, Ympäristöterveyskeskukselta, Hämeen ja Uudenmaan ELYkeskukselta sekä Päijät-Hämeen maakuntamuseolta. Orimattilan teknisen palvelukeskuksen sisällä varataan lausunnonanto- ja kommentointimahdollisuus yhdyskuntatekniikalle, rakennusvalvonnalle sekä ympäristönsuojelulle. 4.3. ASEMAKAAVAN TAVOITTEET 4.3.1. Kaupungin asettamat tavoitteet Alueen vanhin asemakaava on vuodelta 1972. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on ajantasaistaa voimassa oleva asemakaava vastaamaan paremmin nykytilannetta. Voimassa olevassa asemakaavassa on toteutumaton puistoaluevaraus. 4.3.2. Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet Suunnittelualueen itäpuolella kulkee Pakaantie, joka aiheuttaa alueen asutukselle melu- ja pölyhaittaa. Pakaantien teoreettinen melualue ulottuu noin 55 metrin päähän tien keskilinjasta. Lisäksi alue sijaitsee tärkeällä pohjavesialueella. Nämä seikat tulee ottaa huomioon kaavanlaadinnassa ja kaavamääräyksissä. 4.4. LAUSUNNOT JA MUISTUTUKSET KAAVAEHDOTUKSESTA Täydennetään myöhemmin. 6
4.5. ASEMAKAAVARATKAISUN VAIHTOEHDOT 4.5.1. Valmisteluvaihe Valmisteluvaiheessa tutkittiin alueen viheryhteyksiä. Koska Santakujan ja Laaksotien välisellä viheryhteydellä ei ole ollut tarvetta 40 vuoteen, ei varauksella nähdä olevan käyttöä ja se on poistettu kaavaehdotuksesta. Voimassa olevaa asemakaavaa on muutettu seuraavasti: Puistoaluevaraus on poistettu. Tonttikohtaiset rakennusoikeusluvut on korvattu yhteisellä tehokkuusluvulla. Kortteleille on annettu suurimmat sallitut kerrosluvut rakennusryhmittäin. Korttelin 1024 Pakaantien puoleisessa reunassa olevat katualueen syvennykset on otettu osaksi asuinkorttelia. Radonin ja melun torjunnan sekä pohjavesien suojelun osalta on annettu yleiset kaavamääräykset. 4.5.2. Kaavaehdotukseen tehdyt muutokset Täydennetään myöhemmin. 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1.1. Erillispientalojen korttelialue AO Asemakaavassa on yksi erillispientalojen korttelialue, jonka pinta-ala on 25 687 m². Korttelin tehokkuusluku on e=0.25 eli rakennusoikeutta on yhteensä 6 422 k-m². Kortteli on jaoteltu samantyyppisten asuinrakennusten mukaan kahdeksi ryhmäksi, joilla toisella yhden kerroksen lisäksi on mahdollista rakentaa kellarikerros ja toisella ullakkokerros. Korttelia rajaa 4 metriä leveä istutettava alueen osa, joka Pakaantien puoleiselta reunalta on poikkeuksena 7 metriä leveä. 5.1.2. Katualueet Santakujan katualueen pinta-ala on 1 404 m². 5.2. KAAVAN VAIKUTUKSET 5.2.1. Vaikutukset taajamakuvaan Kaavamuutos lisää alueen rakennusoikeutta yhteensä 2 252 k-m². Vaikka rakennusoikeuden muutos on huomattava, lisärakentaminen ei käytännössä ole mahdollista purkamatta olemassa olevia rakennuksia. Poikkeuksena kiinteistö 68:19 (3 683 m²) sekä kiinteistö 11:272 (1 851 m²), jotka voidaan lohkoa kahteen osaan. Myös suuret korkeusvaihtelut rajoittavat lisärakentamista. Jaottelemalla samantyyppiset olemassa olevat rakennukset omiksi rakennusryhmiksi ja määrittämällä kullekin ryhmälle oma suurin sallittu kerrosluku on haluttu sopeuttaa uudet mahdolliset omakotitalot alueen olemassa olevaan rakennuskantaan. Kokonaisuudessaan vaikutukset taajamakuvaan jäävät pieniksi. 5.2.2. Vaikutukset pohjavesiin Asemakaava mahdollistaa alueella kahden tontin jakamisen ja näin ollen kahden uuden omakotitalon rakentamisen. Kaavamuutos myös lisää koko alueen rakennusoikeutta, mikä mahdollistaa lisärakentamisen. Kaavamääräyksillä on pyritty vähentämään lisärakentamisesta ja uudisrakentamisesta aiheutuvia riskejä pohjavesiin. 5.2.3. Vaikutukset viheralueverkostoon Kaavamuutos poistaa Santakujan ja Laaksotien välisen toteutumattoman puistoaluevarauksen. Varauksen on ajateltu toimivan läpikulkureittinä ja näin ollen parantavan alueen viheryhteyksiä. 7
Varaukselle ei kuitenkaan ole ollut tarvetta 40 vuoteen, joten varauksen poistamisella ei nähdä olevan negatiivisia vaikutuksia. 5.3. KAAVAMERKINNÄT JA MÄÄRÄYKSET Kaavamerkinnät ja määräykset on esitetty kaavakartalla. 5.4. NIMISTÖ Kaavassa ei ole uutta nimistöä. 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Rakentamista ohjaavat kaava-asiakirjojen lisäksi Orimattilan kaupungin rakennusjärjestys. Asemakaavan muutoksen toteutumista seurataan Orimattilan kaupungin kaavoituksen, rakennusvalvonnan sekä yhdyskuntatekniikan kanssa. Asemakaavan toteutuksen seurannassa on erityisesti kiinnitettävä huomiota: alueen taajamakuvaan pohjavesien suojeluun melun torjuntaan 8