AALTO-YLIOPISTON INSINÖÖRITIETEIDEN KORKEAKOULU Rakennetun ympäristön laitos Maa-20.3376 Kiinteistötekniikan syventävä opintojakso Kevät 2016 HALKOMINEN Lainsäädäntö, ohjeet ja muu kirjallisuus: Kiinteistönmuodostamislaki KML (554/95) - 7 luku: Halkominen 47-55, - 15 luku: Jyvitys ja muu arviointi 195-198, Korvaukset 199-205 - 14 luku: Rasitteet - 15 luku: Kokoukset ja muu toimitusmenettely (172-179, 182-189 ) Kiinteistönmuodostamisasetus KMA (1189/96) Toimitusmenettelyn käsikirja TMK (96/päivitys 2005) (http://www.maanmittauslaitos.fi/default.asp?docid=1528&id=184) Määräykset mittausten tarkkuudesta, rajamerkeistä ja karttamerkeistä kiinteistötoimituksissa (MML, 59N/97) Kiinteistöjen kauppahintatilasto (MML) Metsäveroasetus (1208/91, muutokset 994/93, 998/94 ja 1282/95) Tapion taskukirja 22. Painos. (Lakien ajantasaversiot www.finlex.fi/fi) 1. Halkomisen edellytykset Halkominen on kiinteistötoimitus, jossa tila jaetaan jakoperusteen (osakkaiden omistusosuudet) mukaisesti kahdeksi tai useammaksi uudeksi tilaksi. Halkominen on esimerkkitoimituksena puhtain varsinainen jakotoimitus. Siinä tila kaikkine kiinteistöön kuuluvine osineen jaetaan määrättyjen osuuksien suhteessa kahdeksi tai useammaksi tilaksi. Ellei tilan jako osakkaiden kesken mene tasan, osakkaat joutuvat maksamaan toisilleen korvauksia eli tilisuorituksia. Halkominen voidaan suorittaa myös useammalla tilalla yhdellä kertaa (yhteishalkominen). Halkomisen kohteena voi olla vain tila, ei muu kiinteistö. (KML 47 ; HE 227/94) Oikeus saada tila halkomalla jaetuksi on tilan tai sen määräosan omistajalla, jolla on lainhuuto tilaan tai sen määräosaan. (KML 47 ) Halkomisen vireille saamiseksi riittää siis yhden osakkaan hakemus oman osuutensa erottamiseksi tilasta. Myös muun kuin hakijan osuus voidaan erottaa vireillä olevassa halkomisessa, jos osuuden erottamiselle on lailliset edellytykset ja sitä pyydetään ajoissa. (KMA 14 ) Elleivät muut osakkaat samalla halua omia osuuksiaan erotettavaksi, ne jäävät edelleen yhteisomistukseen ns. 'jakoperäksi'. Halkomisessa on tilojen muodostamisessa noudatettava rakennuspaikan muodostamista annettuja osittamisrajoituksia. (KML 32-34 ) Halkomisessa alueella, jolla on voimassa rakennuskielto asemakaavan laatimista varten (KML 35 ) ja maankäyttö- ja rakennuslain 72 :n mukaisella ranta-alueella (KML 36 ), on tilat pyrittävä muodostamaan siten, että muodostamisessa otetaan huomioon laadittava kaava ja asutuksen muu järjestäminen.(kml 53 ) 1
2. Toimitusmenettely Halkomisen suorittaa toimitusinsinööri, joka on koulutukseltaan diplomi-insinööri. Toimituksessa on käytettävä uskottuja miehiä, jos se on tarpeellista tai joku asianosainen sitä vaatii. (KML 4, 5 ) Toimituksesta tiedottamisesta ja asianosaisista on voimassa, mitä kiinteistötoimituksen toimitusmenettelystä on kiinteistönmuodostamislaissa yleisesti säädetty. (KML 172-191 ; KMA 38-56 ) Toimitusinsinöörin on ensimmäisessä toimituskokouksessa selostettava asianosaisille toimituksen tarkoitus ja toimituksesta tiedottaminen sekä tiedusteltava asianosaisilta uskottujen miesten käyttämisestä ja esteellisyysmuistutuksista toimitusmiehiä tai toimitusta vastaan. Toimitusinsinöörin on toimituskokouksessa selostettava asianosaisille ja uskotuille miehille ne asiat, joita kokouksessa käsitellään, tiedusteltava asianosaisten mielipiteitä ja tehtävä käsiteltäviä asioita koskevia ratkaisuehdotuksia sekä, mikäli asianosaisilla on oikeus sopia asiasta, varattava heille tilaisuus neuvotella ko. sopimuksesta. (KMA 41 ) Halkomisessa on suoritettava tarpeelliset rajankäynnit ja tilusvaihdot siten kuin niistä erikseen on säädetty. (KML 56-59, 65-66, 101-112 ) 3. Jakoperuste Jakoperusteena halkomisessa on osakkaan omistama osuus tilasta, joka ilmenee lainhuudosta. Jakoperuste osoittaa murtoluvun (tai desimaaliluvun) muodossa sen suhteen, jossa halottavan tilan tulee jakautua jako-osakkaiden kesken. Jos tilalla on ollut sovintojako kauan voimassa, jakoperusteena voi olla sovintojaolla hallittujen tilusten osalta kunkin osakkaan nautinta, jos osakkaat siitä sopivat tai se on kohtuullista. (KML 49 ) Jos taas sovintojaolla jaetun tilan halkomisessa on jakoperusteena osuudet ja osakas on sovintojaon kestäessä parantanut hallitsemiensa tilusten viljelyskuntoa tai muuten kohottanut niiden arvoa enemmän kuin muut osakkaat, ovat muut osakkaat jakoperusteensa mukaan velvolliset suorittamaan hänelle korvausta parantamistoimenpiteiden tuottamasta lisäarvosta. (KML 55 ) 4. Halkomisen jakotavat Halkomistoimituksessa on toimituksen edellytyksistä tehtävän päätöksen yhteydessä päätettävä halkomisen jakotavasta, jotka ovat: - ns. tilushalkominen, jossa tilan tilukset jaetaan jyvityksen ja jakoperusteen mukaan ja muista kiinteistöön kuuluvista omaisuusosista määrätään tarvittaessa korvaukset (vastaa perinteistä jakolain mukaista halkomista) tai - ns. kokonaisarvohalkominen, jossa tilan jakamisessa otetaan huomioon kaikki kiinteistöön kuuluva omaisuus. (KML 50 ; TMK 4.1.5) 2
Tilushalkomisessa halottavan tilan maapohja eli tilukset arvioidaan jyvittämällä ja kiinteistöön kuuluvat muut omaisuusosat, kuten puusto, rakennukset yms., arvioidaan rahassa. Tilushalkomisessa osakkaalle muodostettavan tilan tulee saada se tilusmäärä, joka jyvityksen ja jakoperusteen mukaan sille kuuluu. Jokaiselle muodostettavalle tilalle on pyrittävä antamaan eri käyttötarkoituksiin soveltuvia tiluksia (esim. pelto, metsä, rantarakennuspaikka) jakoperusteen mukaan, elleivät asianosaiset toisin sovi tai erityinen syy muuta vaadi. Maapohjan jako johtaa käytännössä siihen, että myös ko. tiluksilla olevat kiinteistön muut omaisuusosat (rakennukset, puusto yms.) tulevat jaetuksi maapohjan mukana. Kun em. muut omaisuusosat saattavat näin jakaantua eri suhteissa, kuin mitkä osakkaiden osuudet ovat, jakotuloksen tasoittamiseksi osakkaat joutuvat maksamaan keskenään tilikorvauksia. Tilushalkomisessa tilukset on jaettava niin, jotta asianosaisten toisilleen maksettavaksi tulevat tilikorvaukset eivät tule kohtuuttoman suuriksi. (KML 49-52 ) Kokonaisarvohalkomisessa tavoitteena on muodostaa kullekin osakkaalle tila, joka kokonaisarvoltaan vastaa hänen omistamaansa osuutta. Kokonaisarvohalkomisessa halottava tila jaetaan siten, että kullekin osakkaalle muodostettavaan tilaan tulevien tiluksien, puuston, rakennusten, kiinteiden laitteiden ja rakennelmien, yhteisalueosuuksien ja erityisten etuuksien yhteinen arvo vastaa hänelle jakoperusteen mukaan kuuluvaa osuutta koko halottavan tilan vastaavasta arvosta. Eri käyttötarkoituksiin soveltuvia tiluksia ei siis tarvitse jakaa jokaiselle muodostettavalle tilalle, vaan yksi osakas voi saada osuutensa esim. kokonaan metsänä, kun taas toinen osakas saa metsää ja peltoa jne. Kokonaisarvohalkominen saadaan suorittaa, jos kaikki osakkaat siitä sopivat tai halkomisen suorittaminen ko. tavalla on tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen saamiseksi. Muussa tapauksessa halkominen on suoritettava tilushalkomisena. Kokonaisarvohalkomisessa kiinteistön kaikki omaisuusosat - maapohja mukaan luettuna - arvioidaan rahassa. Huomattavaa on, että halottavan tilan kokonaisarvo ei ole yleensä sama kuin uusien tilojen kokonaisarvojen summa. (KML 50 ) (Arvioinnin suorittamisesta kokonaisarvohalkomisessa lisää julkaisussa Mattila, Päivi - Heinonen, Tuomo: Kokonaisarviointi halkomistoimituksessa, MML, 1995.) Halkomisessa voidaan poiketa muodostettavalle tilalle jakoperusteen mukaan tulevasta tilusmäärästä tai omaisuuden kokonaisarvosta, jos kaikki osakkaat ko. poikkeamisesta sopivat ja menettely on tarkoituksenmukaisten kiinteistöjen muodostamiseksi tarpeen. Jakoperusteesta voidaan poiketa ilman osakkaiden suostumustakin, jos se on tärkeätä tarkoituksenmukaisten tilojen muodostamiseksi ja jos siitä ei aiheudu kenellekään osakkaalle huomattavaa haittaa eikä minkään muodostettavan tilan tilusmäärä tai tilaan tulevan omaisuuden kokonaisarvo ole enempää kuin 20 % yli tai enempää kuin 10 % alle sen, mikä sille jakoperusteen mukaan kuuluisi. Jakoperusteesta poikkeaminen tilitetään osakkaiden kesken. (KML 51 ) Oikeudellisesti tarkastellen kokonaisarvohalkominen on kaksivaiheinen ja tilushalkominen joko kaksi- tai kolmivaiheinen kiinteistötoimitus. Kuhunkin vaiheeseen liittyy muutoksenhakumahdollisuus ja ko. vaihetta koskevien päätösten laillistuminen. (TMK 4.2.2 ja 4.3.1) Kaksivaiheinen toimitus: 1. vaihe: päätös halkomistavasta (KML 50 ) 2. vaihe: jakosuunnitelma ja jaon täytäntöönpano (KML 54.1 ) Kolmivaiheinen toimitus: 1. vaihe: päätös halkomistavasta (KML 50 ) 2. vaihe: jakosuunnitelma ja alustavat korvauksineen (KML 54.2 ) 3. vaihe: lopulliset korvaukset ja jaon täytäntöönpano (KML 54.2 ) 3
5. Jyvityksen suorittaminen Jyvityksellä määritetään eri tilusten väliset suhteelliset arvot. Jyvityksessä kullekin tilukselle määritetään jyväluku tiluksen kauppa-arvon tai tuottoarvon tai kestävän tuottokyvyn perusteella. Jyväluvun määrittämisessä otetaan huomioon tiluksen käyttötarkoitus, käyttömahdollisuudet, laatu, sijainti sekä mahdollisesti muut sen arvoon vaikuttavat tekijät. (KML 195-196 ) Kun pellon tai muun maatalouskäytössä olevan tiluksen jyvitysperusteena pidetään tiluksen käyttöä maatalouteen, määritetään jyväluku kestävän tuottokyvyn perusteella. Metsätalouteen käytettävän metsän osalta määritetään jyväluku kestävän tuottokyvyn perusteella siten, että jyvälukuun sisältyy tiluksen metsätyyppiä vastaava keskimääräinen puusto paikkakunnalla. Jos taas vesitiluksen jyvitysperusteena pidetään tiluksen käyttöä kalastukseen, määritetään jyväluku kestävän tuottokyvyn perusteella. (KML 197 ) Jos kestävää tuottokykyä määritettäessä eri maankäyttölajeilla käytetään eri asteikkoja, tulee ne yhtenäistää kauppa-arvon tai tuottoarvon perusteella. (KMA 63 ) Kun jyvitettävillä tiluksilla on yleisesti erityisarvoa rakentamiseen, maa-ainesten ottoon, virkistykseen tai muuhun sellaiseen erityiseen tarkoitukseen käytettynä, jyväluvut tilukselle määritetään kauppa-arvon tai tuottoarvon perusteella. Jos jyvitettävistä tiluksista vain vähäisellä osalla on erityisarvoa ja se on suuri verrattuna tiluksilla maa- tai metsätalouteen taikka kalastukseen käytettynä olevaan arvoon, tilukset jyvitetään 197 :ssä mainittujen käyttötarkoitusten perusteella, jolleivät asianosaiset toisin sovi. Kun tiluksen jyväluku on määritetty ottamatta huomioon tiluksen erityisarvoa, korvataan erityisarvon ja jyvityksessä käytetyn arvon ero rahana. (KML 198 ) Jyvityksestä lisää TMK:n luvussa 1.18 Jyvitys (liitteenä 1) ja M.T.Markkolan kirjoituksessa Viljeltyjen maiden jyvitys (liitteenä 2). Tilusten jakautuminen eri maankäyttölajeihin (KMA 54 ), niiden alaluokitus ja lyhenteet sekä metsämaan veroluokat on esitetty julkaisussa Määräykset mittausten tarkkuudesta... (MML, 59N/97). Jyvityksessä eri metsätyyppien välisten arvosuhteiden määrittämisessä voi käyttää esim. metsäveroasetuksessa annettuja metsäverolukuja, jotka kuvaavat metsätyyppien puuntuotoskykyä. Tietoja kiinteistöjen kauppahinnoista kunnittain (mm. pellon, metsän, rantarakennuspaikkojen ym. osalta) löytyy vuosittain julkaistavasta Kiinteistöjen kauppahintatilastosta (MML). 6. Jakosuunnitelma Halkomisessa tilan tilukset on sijoitettava mahdollisuuksien mukaan siten, että jokainen muodostettava tila saa tarkoituksenmukaiseen käyttöönsä soveltuvan tilussijoituksen. Jos halkominen toimitetaan jyvityshalkomisena (KML 50.1 ), jokaiselle tilalle on pyrittävä antamaan eri käyttötarkoituksiin soveltuvia tiluksia jakoperusteen mukaan, jolleivät osakkaat toisin sovi tai erityinen syy muuta vaadi. Tilukset on jaettava niin, etteivät osakkaiden kesken jakotuloksen tasoittamiseksi maksettavat korvaukset muodostu kohtuuttoman suuriksi. (KML 51.2, 52 ) 4
Halkomisessa laaditaan jakosuunnitelma, joka on toimitusmiesten ratkaisu siitä, miten jako kokonaisuudessaan tulee toimitettavaksi. Jakosuunnitelmassa esitetään: 1) jakoperuste, 2) muodostettavat tilat, 3) muodostettavat yhteiset alueet ja tilojen osuudet yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin, 4) rasitteet, tieoikeudet ja yksityiset erityiset etuudet, sekä 5) korvaukset, jotka tulevat halkomisen johdosta maksettaviksi. Jakosuunnitelman sisältö ja sen perusteet on kokouksessa selostettava asianosaisille sekä varattava heille mahdollisuus tutustua jakosuunnitelmaan ja tehdä sitä koskevia muistutuksia. Muistutusten käsittelyn jälkeen tehdään toimitusmiehet päättävät lopullisesti jakosuunnitelmasta. Halkominen voidaan suorittaa yhtäjaksoisesti niin, että koko jakosuunnitelmasta päätetään samalla kertaa ja toimitus saatetaan sen mukaisesti loppuun. Jos halkomisen suorittamisen kannalta on tarkoituksenmukaista, toimitus voidaan jakaa kahteen vaiheeseen siten, että jakosuunnitelman käsittelyn yhteydessä päätetään vain tilusten jaosta, yhteisistä alueista ja tilojen osuuksista niihin, erityisistä etuuksista, rasitteista sekä tieoikeuksista ja korvauksista esitetään vain alustavat arviot. Asianosaisilla on tämän jälkeen tilaisuus hakea muutosta jakosuunnitelmaan ja heille on pyydettäessä annettava asiaa koskeva valitusosoitus. (KML 232 ) Vasta sen jälkeen kun jakoehdotus em. seikkojen osalta on tullut lainvoimaiseksi, määrätään lopulliset korvaukset ja tehdään muut halkomisen loppuunsaattamiseksi tarpeelliset toimenpiteet. (KML 54 ) Jos halkomisessa muodostetut tilat voidaan yhtä hyvin antaa useammalle osakkaista, eivätkä ko. osakkaat pääse sopimukseen siitä, kuka minkin tilan saa, asia ratkaistaan arvalla. (KMA 28 ) 7. Yhteisen alueen muodostaminen Asianosaisten sopimuksesta saadaan yhden tai useamman kiinteistön yksityisiä tiluksia käsittävä alue muodostaa kiinteistöjen yhteiseksi alueeksi, jos se on näille kiinteistöille tarpeellinen. Yhteistä aluetta ei kuitenkaan saa muodostaa yhteismetsää, tietä eikä valtaojaa tai muuta veden johtamista varten. Alueella, jolla on voimassa asemakaava, ei saa muodostaa yhteistä aluetta. (KML 132 ). Mainitussa asianosaisten välisessä sopimuksessa on sovittava yhteisen alueen käyttötarkoituksesta, rajoista, kunkin muodostettavan kiinteistön osuudesta muodostettavaan yhteiseen alueeseen sekä mahdollisesti suoritettavista korvauksista. (KMA 36 ). Kiinteistön vesialue erotetaan halkomisessa muodostettavien kiinteistöjen yhteiseksi, jollei sen jakamiseen ole erityistä syytä. (KML 135 ) Halkomisessa voidaan, jos se on tarpeen tarkoituksenmukaisen jakotuloksen saavuttamiseksi eikä siitä aiheudu kenellekään osakkaalle huomattavaa haittaa, ilman asianosaisten sopimusta erottaa yhteiseksi: 1) autojen pitämistä, venevalkamaa tai laituria varten tarpeellinen alue; 2) veden ottamista tai patoamista varten tarpeellinen alue; 3) kiven, soran, hiekan, saven, turpeen tai muun maa-aineksen ottamista varten tarpeellinen alue; sekä 5
4) yhteisen vesialueen tai yhteisenä erityisenä etuutena olevan kalastusoikeuden käyttämistä varten tarpeellinen maa-alue. Yhteistä aluetta ei kuitenkaan saa muodostaa, jos se tarve, jota varten alue tulisi muodostettavaksi, voidaan yhtä hyvin tyydyttää perustamalla rasite. (KML 136 ) 8. Osuus yhteisiin alueisiin Halottavaan kiinteistöön kuuluva osuus yhteiseen maa-alueeseen tai yhteiseen erityiseen etuuteen taikka sille yksityisesti kuuluva erityinen etuus annetaan yhdelle halkomisessa muodostetuista kiinteistöistä, jollei osuuden tai etuuden jakaminen usean halkomisessa muodostetun kiinteistön kesken ole kiinteistöjen käytön kannalta tarkoituksenmukaista taikka jolleivät asianosaiset jakamisesta sovi. Halottavan kiinteistön osuus yhteiseen vesialueeseen jaetaan muodostettavien kiinteistöjen kesken toimituksessa noudatetun jakoperusteen mukaan, jolleivät asianosaiset toisin sovi. (KML 150 ) 9. Rasitteet ja tieoikeudet Rasitteiden perustaminen halkomisessa Kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen rekisteriyksikön alueelle pysyvänä rasitteena oikeus: 1) talousveden ottamiseen ja johtamiseen sekä vesijohdon ja siihen liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen; 2) veden johtamiseen maan kuivattamista varten; 3) viemärijohdon ja siihen liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen; 4) puhelin-, sähkö-, kaasu-, lämpö- tai muun sellaisen johdon sekä johtoihin liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen; 5) autojen pitämistä, venevalkamaa, laituria, uimapaikkaa, puutavaran varastointia, lastauspaikkaa ja kalastusta varten tarvittavan alueen käyttämiseen; 6) kiven, soran, hiekan, saven, turpeen tai muun näihin verrattavan maa-aineksen ottamiseen; 7) väestönsuojelua varten tarvittavien rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen; 8) kiinteistöjen yhteisen lämpökeskuksen tai jätteiden kokoamispaikan sijoittamiseen ja käyttämiseen; sekä 9) kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen asemakaava-alueella, ei kuitenkaan katualueella, liikenneväylän alueella eikä rakennuskaavatien alueella. (KML 154.1 ) Rasite saadaan perustaa, jos rasitetun ja oikeutetun kiinteistön omistajat siitä sopivat ja rasite on kiinteistölle tarpeellinen eikä siitä aiheudu rasitetulle rekisteriyksikölle tai alueeseen ennestään kohdistuvan rasiteoikeuden haltijalle huomattavaa haittaa. (KML 156.1 ) Halkomisessa saadaan edellä 1-6 ja 9 kohdissa tarkoitettu rasite perustaa ilman asianosaisten suostumustakin toimituksen alaisella alueella, jos rasitteen perustaminen on tarpeen toimituksen suorittamiseksi tarkoituksenmukaisella tavalla. (KML 156.1 ) Kulkuyhteyden järjestäminen 6
Kiinteistönmuodostamislain mukaan kulkuyhteyksien järjestäminen kiinteistöjen välillä tapahtuu pääsääntöisesti perustamalla yksityistielain (358/62, muutos 555/95) mukainen tieoikeus tai muu kulkuoikeus noudattaen po. lain säännöksiä. Poikkeuksen muodostavat asema- ja rakennuskaavaalueet, joilla tarvittava kulkuyhteys perustetaan kuitenkin rasitteena. Kiinteistötoimituksessa on nimenomaan kullekin kiinteistölle ja palstalle järjestettävä tarpeellinen kulkuyhteys, jota varten perustetaan a) muualla kuin asema-alueella yksityistielaissa tarkoitettu tieoikeus tai muu kulkuoikeus sekä b) asemakaava-alueella kulkuyhteyttä varten tarvittava rasite, jota ei kuitenkaan saa perustaa katualueelle, liikenneväylän alueelle eikä rakennuskaavatien alueelle. (KML 154, 156.3 ) Yksityistielain mukaan tieoikeus tai kiinteistölle kulkemista varten tarpeellinen oikeus autojen pitämiseen, venevalkamaan tai -laituriin saadaan perustaa, jos se on kiinteistön tarkoituksenmukaisen käytön kannalta tärkeää eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Tieoikeus voidaan antaa myös ennestään olevaan tiehen (= tie, jolla ennestään on tieoikeuksia), jollei rasitetun kiinteistön lisäksi sellaiselle, jolla ennestään on oikeus ko. tiehen, aiheuteta huomattavaa haittaa. Tieoikeudesta aiheutuva maan luovuttaminen sekä haitta tai vahinko kiinteistön omistajalle ja käyttöoikeuden haltijalle on korvattava. (KML 156, YkTL 8, 9, 33-37, muutos 555/95) Edelleen yksityistielaki määrää, että tietä ei saa tehdä, jos sitä entisten yksityisten ja yleisten teiden käyttäminen sekä muut yleiseltä kannalta merkitykselliset seikat huomioon ottaen ei ole pidettävä tarkoituksenmukaisena. (YkTL 7 ) Kun halkomisessa perustetaan kaikkien osakastilojen kesken pysyvä tie- tai muu kulkuoikeus tai rasite 156.3 :n mukaan, voidaan jakoperusteen mukainen osa oikeutta varten tarvittavien tilusten jyvitysarvosta lukea kunkin osakkaan osuudeksi, jos se osakkaiden oikeuden perustamisesta saama hyöty huomioon ottaen on tarkoituksenmukaista. Tällöin ei alueen luovuttamisesta oikeuden perustamista varten määrätä korvausta. (KML 163 ) Rasitealue ja rasitteen kuntoonpano Toimituksessa on määrättävä alue, johon perustettu rasite tai tieoikeus kohdistuu, sekä tarvittavat ehdot ja rajoitukset rasitteen tai oikeuden käyttämiselle. Toimituksessa on myös annettava tarpeelliset määräykset perustetun rasitteen tai tien kuntoonpanosta ja kunnossapidosta sekä asianosaisten osallistumisesta niistä aiheutuviin kustannuksiin. Jos asianosaiset eivät sovi kustannuksista, ositteluperusteena on kunkin asianosaisen rasitteesta tai tieoikeudesta saama hyöty. (KML 158, YkTL 11, 22, 23, 48 ) Aikaisemmin perustetut rasitteet ja tieoikeudet Toimituksessa, jossa muodostetaan uusia kiinteistöjä - kuten halkomisessa -, vaihdetaan alueita tai liitetään alueita kiinteistöön, on aina määrättävä se kiinteistö, jonka hyväksi toimituksen kohteena olevaa kiinteistöä varten aikaisemmin perustettu rasite tai tie- tai muu kulkuoikeus jää voimaan. Lähtökohtana tulee siis olla se, että po. rasite tai oikeus jäisi vain yhden muodostettavan kiinteistön hyväksi. 7
Jos rasite tai oikeus on kuitenkin tarpeellinen usealle kiinteistölle, esim. kaikille halkomisessa muodostettaville tiloille, se voidaan määrätä jäämään voimaan näiden hyväksi, jos edellytykset ko. rasitteen tai oikeuden perustamiselle ovat olemassa. Tällöin on siis harkittava, voiko rasitteen tai oikeuden perustaa useamman kuin yhden kiinteistön hyväksi. Rasitteen tai oikeuden käyttäjien määrän lisääntyminen saattaa aiheuttaa jo huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle ja siten estää oikeuden antamisen useammalle kiinteistölle. Siinä tapauksessa, että po. oikeus annetaan useammalle kiinteistölle ja sen johdosta sen rasittavuus lisääntyy, rasitetun kiinteistön omistajalla on oikeus saada rasiteoikeuden haltijoilta korvaus aiheutuneesta lisähaitasta. (KML 159, 162 ; HE 227/1994) Uusia tieoikeuksia perustettaessa ja aikaisemmin perustettuja rasitteita ja oikeuksia jaettaessa on otettava huomioon myös lakanneet yhteiset tiet ja niihin syntyneet tieoikeudet. (YTVLL 983/76) Halkomisessa on tarvittaessa käsiteltävä lakanneen yhteisen alueen siirtyminen ja liittäminen halottavaan tilaan. (YTVLL) 10. Korvaukset Jako-osakkaiden kesken on tilitettävä korvaukset, jotka aiheutuvat: 1) halottavan tilan maapohjan jakautumisesta jakoperusteesta poikkeavalla tavalla, 2) kiinteistöön kuuluvien muiden omaisuusosien jakoperusteesta poikkeavalla tavalla jakautumisesta 3) toimituskustannuksista Omaisuus, josta suoritetaan korvausta, arvioidaan pääsääntöisesti kauppa-arvon perusteella (kauppa-arvomenetelmä). Mikäli kauppa-arvo ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, korvattava omaisuus arvioidaan tuottoarvon mukaan (tuottoarvomenetelmä) tai omaisuuteen pantujen kustannusten perusteella (kustannusarvomenetelmä). Haitasta tai vahingosta suoritettavaa korvausta arvioitaessa otetaan huomioon kaikki taloudelliset menetykset. Korvaus määrätään päätöksen antamisajankohdan hintatason mukaan ja sen kunnon mukaan, joka omaisuudella on haltuunoton ajankohtana. (KML 200 ; 81 ja 124 ) Asianosaiset saavat sopia korvauksen määrästä ja muista korvaukseen liittyvistä kysymyksistä. Sopimuksella ei kuitenkaan saa loukata kenenkään oikeutta (huom. panttioikeuden haltija). (KML 201 ) Korvaus on maksettava kolmen kuukauden kuluessa toimituksen lopettamispäivästä lukien. Erityisestä syystä toimitusmiehet voivat päättää, että maksuaika on pitempi, kuitenkin enintään kolme vuotta. Jos korvauksen maksuaika on määrätty kolmea kuukautta pitemmäksi toimituksen lopettamispäivästä lukien, on korvaukselle suoritettava kuuden prosentin vuotuinen korko, joka lasketaan siitä päivästä lukien, kun kolme kuukautta on kulunut maksuajan alkamisesta. Jollei korvausta makseta määräajassa, on maksamatta olevalle korvaukselle suoritettava korkolain (633/82) mukaista viivästyskorkoa. (KML 203 ) 8
Kiinteistö, jonka osalta korvaus on määrätty suoritettavaksi, on panttina maksamattomasta korvauksesta ja sille suoritettavasta korosta niin kuin maakaaren 20 luvussa säädetään. Toimitusinsinöörin on ilmoitettava kirjaamisviranomaiselle edellä tarkoitetusta panttioikeudesta. Toimitusmiehet voivat määrätä rajoituksia kiinteistön puuston myymiselle ja käyttämiselle myös tilusten haltuunoton jälkeiselle ajalle, jos se on tarpeen kiinteistöstä menevän korvauksen saamisen turvaamiseksi. (KML 204 ) Kiinteistölle tuleva korvaus kuuluu kiinteistöön. Jos kiinteistön omistajalle mm. osittelusta poikkeamisen tms. toimenpiteen johdosta on määrätty maksettavaksi suuruudeltaan merkittävä korvaus ja kiinteistön arvo on edellä tarkoitetun toimenpiteen vuoksi siinä määrin alentunut, että kiinteistöön kohdistuva panttioikeuden haltijan oikeus saattaa vaarantua, on omistajalle tuleva korvaus korkoineen määrättävä talletettavaksi lääninhallitukseen. Talletettuun korvaukseen on panttioikeuden haltijalla sama oikeus kuin hänellä on kiinteistöön. Jollei kiinteistön omistaja voi näyttää kaikkien panttioikeuden haltijain antaneen lupaa talletetun korvauksen nostamiseen, on lääninhallituksen jaettava varat niin kuin kiinteän omaisuuden kauppahinnan jakamisesta ulosottolaissa säädetään. (KML 205 ) 11. Muita asioita Toimituksen suorittamiseen vaikuttava riita Jos ennen toimituksen aloittamista on tuomioistuimessa tullut vireille riita, jonka ratkaisu voi vaikuttaa toimituksen lopputulokseen, ei toimitusta saa lopettaa ennen kuin riita on ratkaistu. Jos tällainen riita syntyy toimituksen aloittamisen jälkeen, toimitusmiesten on ratkaistava se toimituksessa. Mainitunlainen riita voi koskea esim. osakkaan osuuden suuruutta halottavasta tilasta. (KML 184 ) Määräalan lohkominen halottavasta tilasta Alueella, jolla on vireillä uusjako, halkominen tai muu jako, saadaan suorittaa lohkominen, jos se ei merkittävästi viivästytä jaon toimittamista eikä ole muutakaan erityistä syytä lohkomisen suorittamatta jättämiseen. Jos kiinteistön yhteisomistaja on luovuttanut määräalan siinä tarkoituksessa, että se erotetaan hänelle halkomalla muodostettavasta kiinteistöstä, voidaan lohkominen jakosuunnitelman saatua lainvoiman toimittaa halkomisen yhteydessä, mikäli määräala on tullut luovuttajan saamiin tiluksiin. (KML 37 ) Tilusten hoito jaon aikana Sellaisen toimituksen kohteena olevan alueen, jonka omistus voi muuttua toimituksen seurauksena, hoitoa ei saa laiminlyödä. Tällaisella alueella saadaan toimituksen tiedottamisen ja tilusten haltuunoton välisenä aikana suorittaa puuston hakkuuta tai maa-ainesten ottamista myytäväksi tai muuten poisvietäväksi, uusien rakennusten rakentamista tai olemassa olevien rakennusten peruskorjaamista taikka muita sellaisia omaisuuden arvoa tai käyttötarkoitusta muuttavia toimenpiteitä vain toimitusmiesten asettamin rajoituksin tai erikseen antamalla luvalla. Rajoitukset on asetettava siten, että ne eivät 9
tarpeettomasti vaikeuta sellaisten toimenpiteitten suorittamista, joiden vaikutukset toimituksen suorittamiseen ovat vähäisiä. Lupa toimenpiteen suorittamiseen on annettava, jollei toimenpide merkittävästi vaikeuta toimituksen suorittamista tai vaaranna toimituksen tarkoituksen toteuttamista. Jos halottavan kiinteistön kaikki yhteisomistajat ovat sopineet puiden tai maa-ainesten myynnistä tai poisviemisestä, ei edellä mainittuja rajoituksia siltä osin noudateta. Toimitusinsinöörin on selostettava asianosaisille em. säännökset ja niistä johtuvat rajoitukset. Toimitusmiesten on annettava tarpeelliset määräykset niistä rajoituksista, joita noudattaen toimenpide saadaan suorittaa ilman erityistä lupaa. Toimitusmiesten asettamia rajoituksia ja luvasta antamaa ratkaisua on noudatettava muutoksenhausta huolimatta. (KML 177 ) 10