LOHKOMINEN. Mikä lohkominen on?

Transkriptio

1 LOHKOMINEN Mikä lohkominen on? Esim. asemakaavan mukainen tontti (rakennuspaikka) myydään määräalana ja muodostetaan uudeksi kiinteistöksi lohkomalla. Lohkominen on kiinteistötoimitus, jossa määräala tai useampia määräaloja muodostetaan itsenäiseksi kiinteistöksi. Lohkomalla voidaan myös siirtää määräala toiseen kiinteistöön. TÄYDEN PALVELUN PERIAATE

2 Miksi lohkomista tarvitaan? Lohkomisessa vahvistetaan q määräalasta muodostettavan kiinteistön rajat sekä q kiinteistön käyttöä palvelevat ja rasittavat oikeudet (rasitteet ja osuudet yhteisiin). Rinne RN:o 1:2 * ) Kauppa Lohkominen Rinne RN:o 1:2 Tieto uudesta kiinteistöstä siirtyy kiinteistöjärjestelmään ja siten omistajan oikeusturva varmistuu. Omakoti RN:o 1:120

3 Rinne RN:o 1:2 * ) Kauppa Rinne RN:o 1:2 Omakoti RN:o 1:120 Lohkominen päivittää kiinteistöjärjestelmän

4 ASEMAKAAVA KIINTEISTÖREKISTERIKARTTA Kaavatontti/rakennuspaikka Kiinteistö/tila Asemakaavan mukaiset kaavatontit eivät näy kiinteistöjärjestelmässä kiinteistöinä ennen lohkomista

5 Lohkotila

6 Miten lohkominen tulee vireille? Määräalan saajan on haettava saannolleen lainhuuto kuuden kuukauden kuluessa kaupasta tai muusta luovutuksesta. Lainhuutoa haetaan maanmittauslaitokselta (sähköisesti tai palvelupisteestä). Lohkominen tulee automaattisesti vireille, kun lainhuuto on myönnetty. Jos kiinteistökauppa tehdään MML:n kiinteistökaupan verkkopalvelussa lainhuudatusasia tulee vireille ilman eri hakemusta heti kun kauppa on tehty sitovasti (MK 9A.12 ). Määräala voidaan lohkoa myös emäkiinteistön omistajan hakemuksesta omiin nimiin.

7 LOHKOMISPROSESSI

8 TOIMITUSMIEHET Toimitusmiehet = toimitusinsinööri + 2 uskottua miestä. Toimitusinsinöörinä lohkomisessa toimii: q maanmittauslaitoksen palveluksessa oleva DI tai kunnan kiinteistöinsinööri (DI) q teknillisten oppilaitosten tai ammattikorkeakoulujen maanmittaustekniikan opintosuunnalla tutkinnon suorittanut insinööri tai teknikko Tehtävänjako valtion maanmittauslaitos kunnan kiinteistöinsinööri Jos asemakaava-alueella on oma kunnan ylläpitämä kiinteistörekisteri Kunnan kiinteistöinsinööri on rekisterinpitäjä, joka tekee toimitukset Asemakaava-alueen ulkopuolella Maanmittauslaitos on rekisterinpitäjä Maanmittauslaitoksen palveluksessa oleva toimitusinsinööri tekee toimitukset

9 Toimitusinsinöörinä on diplomi-insinööri, kun lohkomisessa suoritetaan muuta kuin kiinteistönmääritystä (rajankäyntiä), yhteisen alueen osuuden määritystä tai rasitteen perustamista koskeva toimenpide [KML 5.3 ] Pääsääntö: toimituksen suorittaa toimitusinsinööri yksin. Toimitukseen on kutsuttava uskotut miehet, jos joku asianosaisista sitä pyytää tai toimitusinsinööri katsoo uskottujen miesten käyttämisen tarpeelliseksi.

10 Uskotut miehet q kunnanvaltuusto valitsee kuntaan kiinteistötoimitusten uskotuiksi miehiksi vähintään kuusi henkilöä valtuuston toimikaudeksi q uskotun miehen tulee olla kiinteistöasioihin perehtynyt ja paikalliset olot tunteva henkilö q uskottu mies suorittaa tehtävänsä virkavastuulla ~ kunnan luottamushenkilö q uskotun miehen esteellisyys = toimitus-insinöörin esteellisyys => tuomarin esteellisyys (Katso OK) q toimitusinsinööri kutsuu uskotut miehet toimitukseen

11 Asianosaiset: r Asianosainen kiinteistötoimituksessa on hakija ja muu henkilö, jonka oikeutta toimitus välittömästi koskee (KML 17.1 ) - esim. rajanaapuri rajankäynnissä r emäkiinteistön omistaja ja osaomistaja, määräalan ostaja, rasite-, vuokra- tai muun nautintaoikeuden haltija r pantinhaltija KML 28 ja 134 :n tapauksissa r kunnalla on oikeus käyttää puhevaltaa toimituksessa joka tehdään suunnittelutarvealueella, MRL 72 :n ranta-alueella, oikeusvaikutteisen yleiskaavan alueella, asemakaava-alueella ja alueella, jolla voimassa rakennuskielto asemakaavan laatimista varten.

12 TOIMITUKSEN VALMISTELU Ennen toimituksen aloittamista toimitusinsinööri selvittää: 1) toimitusasiakirjoja koskevin arkistotutkimuksin lohkottavan kiinteistön ulottuvuuden: * rajat, rasitteet, tieoikeudet, yhteisalueosuudet, käyttörajoitukset yms. 2) toimituksen kaikki asianosaiset 3) toimituksen suorittamisen lailliset edellytykset * määräalan koko alueen tulee kuulua samalle omistajalle tai samoille omistajille samansuuruisin osuuksin * rakennuspaikkojen osalta ns. kaavoituspoliittiset osittamisrajoitukset => aluetta koskevat rakennusluvat sekä kaavoitustilanteen Asiakkaalle (määräalan ostajalle) annetaan tilaisuus korjata mahdolliset toimitukseen liittyvät puutteellisuudet ennen toimituksen aloittamista Asianosaisten suostumuksella voidaan valmisteluvaiheessa suorittaa toimitukseen liittyviä teknisiä tehtäviä kuten maastomittauksia.

13 OSITTAMISRAJOITUKSET Rakennuspaikan lohkominen [KML :t] - asemakaava-alue - yleiskaavan virkistys- ja suojelualueet - rakennuskieltoalue - suunnittelutarvealue - ranta-alueet - muut alueet

14 Tiedottaminen kiinteistötoimituksesta: r Kutsukirjeellä vähintään 10 päivää ennen alkukokousta (vähintään 7 päivää ennen luovutettuna kirjallista todistusta vastaan) r Jos kutsukirjettä ei voida lähettää jollekin asianosaiselle, pitää kokouksesta tiedottaa julkaisemalla kutsu yhdessä tai kahdessa paikkakunnalla leviävässä sanomalehdessä vähintään 10 päivää ennen alkukokousta. r Toimitus voidaan suorittaa erikseen tiedottamatta, jos kaikki asianosaiset siihen suostuvat r Puutteellinen tiedottaminen voidaan korjata pitämällä uusi kokous

15 LOHKOMISEN MAASTOTYÖT Toimitusinsinöörillä ja hänen avustajillaan on oikeus liikkua toimitusalueella, päästä rakennuksiin, avata kartoituslinjoja ja panna alueelle merkkejä. Välttämättömästä syystä tämä oikeus on myös toimitusalueen ulkopuolella On vältettävä aiheuttamasta vahinkoa tai haittaa. Myös asianosaisella on oikeus liikkua toimitusalueella, jos se on tarpeen hänen etujensa valvomiseksi toimituksessa.

16 Toimituskartta Toimituksen kohteena olevasta alueesta on tehtävä kartta, jollei sen tekeminen toimituksen laadun vuoksi ole tarpeetonta (KML 188 ). Toimituskartan laatimista koskevan asian ratkaisee toimitusinsinööri yksin (KMA 47.3 ).

17 Toimituskartan on täytettävä toimituksen tarkoituksen ja kiinteistöjärjestelmän ylläpidon asettamat vaatimukset

18 KIINTEISTÖJÄRJESTELMÄN YLLÄPIDON KUSTANNUKSET vs. HYÖDYT Mittausten tarkkuudesta ja rajamerkeistä on Suomessa annettu Maanmittauslaitoksen keskushallinnon määräykset (MML 2011). Toimituksen kohteena olevat alueet jaetaan maan arvon perusteella neljään (4) eri mittausluokkaan. Mittausten tarkkuusvaatimukset määräytyvät mittausluokan perusteella.

19 Toimituksen kohteena olevat alueet jaetaan seuraaviin neljään mittausluokkaan: Mittausluokka 1: Taajama-alueet, joilla on voimassa sitovan tonttijaon asemakaava tai rakennuskielto tällaisen asemakaavan laatimista varten. Mittausluokka 2: Taajama-alueet, joilla on ohjeellisen tonttijaon asemakaava. Mittausluokka 3: Ranta- asemakaava ja ranta-alueet sekä muut sellaiset alueet, joilla maa on maa- ja metsätalousmaata selvästi arvokkaampaa, esimerkiksi ns. haja-asutusalueet. Mittausluokka 4: Edellisiin luokkiin kuulumattomat maa- ja vesialueet.

20 Rajamerkeillä ja rajapisteillä tulee olla RSK-luku. Rajamerkin RSK-luku (Rajamerkin Sijainnin pistekeskivirhe) ilmaisee rajamerkin sijainnin tarkkuuden perusrunkoverkon tasokiintopisteisiin nähden. RTK-mittauksessa ja verk-ko-rtk-mittauksessa tukiasemat vastaavat perusrunkoverkon kiintopisteitä. Rajamerkkien tarkkuusvaatimukset (RSK-luku) mittausluokittain ovat seuraavat: mittausluokka 1: 0.12m mittausluokka 2: 0.20 m mittausluokka 3: 0.30m mittausluokka 4: 0.50 m Mittausluokassa 1 voidaan käyttää myös tiukempia tarkkuusvaatimuksia.

21 KIINTEISTÖJÄRJESTELMÄN YLLÄPIDON KUSTANNUKSET vs. HYÖDYT h ª Gerhard Larsson Kustannukset (k) Hyödyt (h) Järjestelmä C k h k Järjestelmä B h k Järjestelmä A i 1 i 2 Maankäytön tehokkuus (i)

22 Rajojen mittaus ja merkitseminen maastoon: r Pääsääntö on, että raja on täsmällisesti määrättävä ja merkittävä pysyvästi maastoon. r Rajan paikka voidaan kuitenkin jättää maastoon merkitsemättä: - asemakaava-alueella sekä - erityisistä syistä muuallakin, jos merkitseminen ei ole tarpeen kiinteistöjaotuksen selvyyden vuoksi eikä muodostettavan kiinteistön omistaja merkitsemistä vaadi. r Myös selvä luonnollinen raja (esim. käytössä oleva tie, selvä vesialueen ranta, valtaoja tms.) voidaan jättää merkitsemättä maastoon. (KML 185 ) r Vesiraja - kartalle

23 Rajamerkkejä ovat: 1)SFS 4940-standardin mukaiset putki- ja tankopyykki, 2) yksikivinen pyykki, 3) pulttipyykki, 4) maakivi- ja kalliopyykki, 5) nelikulmainen pyykki, 6) viisikivinen pyykki ja 7) viisipaaluinen pyykki.

24 Rajankäynti emäkiinteistön rajalla Lohkomisen yhteydessä suoritetaan rajankäynti, jos erotettava määräala rajoittuu emäkiinteistön rajaan, joka on epävarma. (KML 103 ) Rajankäynti tehdään siis emäkiinteistön ja rajanaapurina olevan ulkopuolisen kiinteistön välillä ennen kuin lohkottavan määräalan rajat käydään. Aikaisemmin lainvoimaisesti määrätty raja on käytävä entiseen paikkaansa. Rajan paikka on määrättävä viimeisen lainvoimaisen ratkaisun mukaisesti. Tietyin edellytyksin kiinteistöjen omistajat voivat sopia epäselvän rajan paikasta tai rajan paikkaa voidaan vähäisessä määrin oikaista. (KML 104, 105 ) Rajankäynnistä on tiedotettava ao. rajanaapurille ja sen rajankäynnin laillisuus on toimituksessa todettava.

25 Lohkomisrajojen käyminen q Lohkottavan määräalan rajat käydään luovutus- tai muun saantokirjan tai tarvittaessa muun saatavissa olevan selvityksen mukaan. q Käytännössä voi joskus syntyä tarvetta joko poiketa luovutuskirjan ehdoista esim. määräalan rajojen sopeuttamiseksi luonnollisiin rajoihin (tie, oja tms.) tai täsmentää epämääräisiä ehtoja luovutuskirjassa kuten esim. yhteisalueosuutta koskevia ehtoja. q Jos luovutusehdoista poiketaan tai niitä muutetaan vain vähäisessä määrin, eikä siitä aiheudu esim. muutosta kauppahintaan, muutos voidaan lohkomisessa tehdä selittämällä se pöytäkirjassa. q Sen sijaan lisäluovutukset ja muut asianosaisten sopimat olennaiset muutokset vaativat luovutuskirjan muuttamisen kiinteistön kaupan muotosäännöstä noudattaen, jotta lohkominen niiden mukaisesti voidaan suorittaa.

26 OSUUDET YHTEISIIN Toimituksessa on päätettävä ja toimitusasiakirjoissa on esitettävä selkeästi, mihin yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin lohkomisessa muodostetulla kiinteistöllä on osuus sekä mikä on kunkin kiinteistön osuuden suuruus. Yhteinen alue = alue, joka kuuluu yhteisesti kahteen tai useampaan kiinteistöön tietyn perusteen mukaisin osuuksin. Isojaossa muodostuneet kylän yhteiset vesialueet

27 HUOM! Emäkiinteistöön kuuluvasta osuudesta yhteiseen alueeseen saa lohkokiinteistö osuuden, jos asianosaiset ovat niin KAUPPAKIRJASSA sopineet. Jolleivät asianosaiset ole toisin sopineet, määrätään lohkokiinteistön osuus lohkokiinteistön ja kantakiinteistön maapinta-alojen suhteessa tai erityisestä syystä muun kohtuullisen perusteen mukaan. (KML ).

28 Kiinteistörasitteet Kiinteistörasite (KML 154 ja 154a ) on kiinteistön hyväksi perustettu pysyvä tai määräaikainen käyttöoikeus, jolla pyritään edistämään kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä. Rasite sijaitsee aina toisen (rasitetun) rekisteriyksikön alueella. Asemakaava-alueilla osa rasitteista voidaan perustaa myös kuntaa varten. Rakennusrasitteita säädetään MRL:ssa erikseen (katso MRL 158 ja 159 ).

29 Kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen rekisteriyksikön alueelle pysyvänä rasitteenaoikeus (KML 154 ): LUETTELO ON TYHJENTÄVÄ 1) talousveden ottamiseen, 2) talousveden johtamiseen sekä talousvesijohdon ja siihen liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen, 3) veden johtamiseen maan kuivattamista varten, 4) viemärijohdon ja siihen liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen, 5) puhelin-, sähkö-, kaasu-, lämpö- tai muun sellaisen johdon sekä johtoihin liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen, 6) autojen pitämistä, venevalkamaa, laituria, uimapaikkaa, puutavaran varastointia ja lastauspaikkaa varten tarvittavan alueen käyttämiseen, 7) kalastusta varten tarpeellisen maa-alueen käyttämiseen, 8) kiven, soran, hiekan, saven, turpeen tai muun näihin verrattavan maa-aineksen ottamiseen, 9) väestönsuojelua varten tarvittavien rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen, 10) jätteiden kokoamispaikan tai kiinteistöjen yhteisen lämpökeskuksen sijoittamiseen ja käyttämiseen sekä 11) kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen asemakaava-alueella.

30 Ranta-asemakaava-alueella olevan kiinteistön hyväksi voidaan edellisten lisäksi perustaa: rasiteoikeus yhteiskäyttöalueen käyttämiseen niitä kiinteistöjä varten, joiden käyttöön alue on kaavassa osoitettu. Rasiteoikeus MRL 91 :n mukaisten yleisten alueiden ja muiden yhteiskäyttöalueiden käyttämiseen. (KML 154a ). Vanhat rasitteet (olemassa olevat rasitteet) Toimituksessa, jossa muodostetaan uusia kiinteistöjä, tulee selvittää kiinteistön hyväksi aiemmin perustetut rasitteet ja oikeudet. Vanhat rasitteet ja oikeudet annetaan ensi sijassa vain yhdelle muodostetuista kiinteistöistä. Uudet rasitteet Rasitteen perustamisen yleisenä edellytyksenä on, että rasitetun ja oikeutetun kiinteistön omistajat taikka kunta ja kiinteistönomistaja, milloin rasite voidaan perustaa kuntaa varten, siitä sopivat ja että: 1) rasite on kiinteistölle tai kunnalle tarpeellinen ja 2) rasitteesta ei aiheudu rasitetulle rekisteriyksikölle tai alueeseen ennestään kohdistuvan rasiteoikeuden haltijalle huomattavaa haittaa.

31 Jokaiselle kiinteistölle ja palstalle täytyy kiinteistötoimituksessa järjestää tarpeellinen kulkuyhteys. Kiinteistöjen tarvitsemat kulkuyhteydet järjestetään KML :n kohdan 11 poikkeusta lukuun ottamatta perustamalla pysyvä tai määräaikainen yksityistielain mukainen tieoikeus tai muu kulkuyhteyttä varten tarpeellinen oikeus. Tämä tieoikeus perustetaan toimituksessa kadulle, tiekunnan yksityistielle tai yleiselle tielle pääsyä varten. Kiinteistön omistajan pyynnöstä on toimituksessa ratkaistava tieoikeuden antaminen myös olemassa olevaan tiekunnan tiehen (KML ).

32 YksTL:n mukainen muu kulkuoikeus voi olla oikeus autojen pitämistä, venevalkamaa tai -laituria varten tarvittavaan maa- ja vesialueeseen esim. silloin, kun lohkottava tila tai määräala sijaitsee vesialueen eristämänä. Tieoikeus tai muu kulkuoikeus voidaan lohkomisessa siis perustaa paitsi lohkottavan kiinteistön niin myös ulkopuolisen kiinteistön alueelle seuraavin edellytyksin: a) jos se on kiinteistön tarkoituksenmukaisen käytön kannalta tärkeää b) eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Tieoikeus voidaan antaa myös ennestään olevaan tiehen (= tie, jolla ennestään on muulla kuin kiinteistön omistajalla tieoikeuksia), jollei rasitetulle kiinteistölle tai sellaiselle, jolla ennestään on oikeus ko. tiehen, aiheuteta huomattavaa haittaa. (YksTL 8, 9 )

33 TOIMITUSKUSTANNUKSET Toimituskustannuksiin kuuluvat toimitusmenot ja kiinteistötoimitusmaksu 1) Toimitusmenoilla tarkoitetaan toimituksen tekemiseen liittyviä toimituksen aikaisia menoja (rajamerkit, apumieskulut, uskottujen miesten palkkiot, etc) 2) Kiinteistötoimitusmaksusta on säädetty kiinteistötoimitusmaksulaissa. Lohkomisissa kiinteistötoimitusmaksu määrätään pinta-alaperusteisena toimituskorvauksena. Esimerkki lohkomiskustannuksista. 400 perusmaksu + määräalakohtainen kiinteistönmuodostusmaksu Määräalan pinta-ala 2000 m 2 Maastotyöt tehdään toimituksen yhteydessä Asiakas on avannut rajalinjat ja pyykittänyt rajat ennen toimituskokousta Asiakas on tehnyt kaikki toimituksen vaatimat maastotyöt ennen toimituskokousta Kiinteistötoimitusmaksu/lohkokiinteistö, kun toimituksessa on muodostettu lohkomisilla yhteensä yksi uusi kiinteistö kolme uutta kiinteistöä viisi uutta kiinteistöä 990,00 548,00 420,00 850,00 463,00 380,00 760,00 383,00 310,00

34 Kiinteähintaisia toimituksia ja toimenpiteitä ovat: lohkominen, sopimukseen perustuva rasitteen tai tieoikeuden perustaminen taikka siirtäminen lohkomisen yhteydessä, yhteisalueosuudensiirtäminen tai tilaksi muodostaminen, sopimukseen perustuvatilusvaihto, vesijätön lunastaminen, yhteisen alueen lunastaminen, erikseen tai kiinteähintaisen toimituksen yhteydessä suoritettu kiinteistönmuodostamislain mukainen rajankäynti, sopimukseen perustuva tieoikeuden tai rasitteen lakkauttaminen taikka käyttömääräyksen muuttaminen, kiinnityksistä vapauttaminen. Muut toimitukset ja toimenpiteet ovat aikaveloitteisia. Jos lohkomisen yhteydessä on tarpeen tehdä muu toimenpide, esimerkiksi tieoikeuden perustaminen tai rajankäynti, se veloitetaan erikseen.

35 TOIMITUKSEN LOPETTAMINEN Kun kaikki toimitukseen kuuluvat asiat on käsitelty, toimitusinsinööri lopettaa toimituksen sekä ilmoittaa saapuvilla oleville asianosaisille muutoksenhakuoikeudesta ja antaa heti suullisesti valitusosoituksen. Kirjallinen valitusosoitus asianosaiselle on annettava heti, jos hän sitä pyytää. TOIMITUKSEN REKISTERÖINTI Toimitus saa lainvoiman, kun toimitusta koskeva valitusaika on päättynyt tai, jos toimituksesta on valitettu, kun valitus on tuomioistuimen päätöksellä lopullisesti ratkaistu (KML 284 ). Kun toimitus on 284 :n mukaan saanut lainvoiman, toimituksesta tehdään merkinnät kiinteistörekisteriin tai jos kaikki asianosaiset ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä toimituksen, merkinnät kiinteistörekisteriin voidaan tehdä valitusajan päättymistä odottamatta (KML ).

36 Rinne RN:o 1:2 * ) Kauppa Lohkominen Rinne RN:o 1:2 Omakoti RN:o 1:120 LOHKOMISEN LOPPUTULOS ON PÄIVITETTY KIINTEISTÖREKISTERI SEKÄ LAINHUUTO- JA KIINNITYSREKISTERI