REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA 12.10. 2011 Pekka Luoto, Kiinteistöliitto Oulu
Ohjelma Mitä laki sanoo viiden vuoden korjaustarveselvityksestä? Kuntoarvio työkalu suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon Hyvä rakennustapa osakasremonteissa Osakasremonttien valvonta Vastuu osakasremonteista
Kunnossapitotarveselvitys ja selvitys jo tehdyistä kunnossapito- ja muutostöistä yhtiökokoukselle on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin sekä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat.
Mitä kunnossapidolla tarkoitetaan? Kunnossapitoa on: Kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta Sisältää paitsi juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset, myös suuremmat korjaushankkeet Kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta Kunnossapitoa ei ole esimerkiksi: Hissinjälkiasennus (uudistus) Laajakaistayhteydet (uudistus) Perusparannukset (tason nosto)
Mitkä kunnossapitotyöt on ilmoitettava? Edellytykset: Olennainen vaikutus osakehuoneiston käyttämiseen tai yhtiövastikkeeseen
Milloin on olennainen vaikutus? Laissa tai sen esitöissä ei ole asiaa avattu mitä olennaisella vaikutuksella tarkoitetaan. Osviittaa voidaan hakea asunto-osakeyhtiön toimivaltapykälästä Olennaisuutta arvioitaessa nyrkkisääntönä voidaan pitää, sitä tullaanko asiasta päättämään yhtiökokouksessa erillisenä asiakohtana vai pelkkänä talousarvioasiana. Lain mukaan yhtiökokouksen päätös tarvitaan aina asioista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen taikka vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin
Olennainen vaikutus osakehuoneiston käyttämiseen Ainakin seuraavat remontit vaikuttavat olennaisesti huoneiston käyttämiseen: käyttövesi-, viemäri-, lämmitysputkistojen sekä ilmanvaihto-, sähkö- ja tietojärjestelmien peruskorjaukset ja uusinnat ikkunoiden sekä parvekeovien peruskorjaukset ja uusinnat useimmat julkisivu- ja parvekekorjaukset huoneistojen märkätilojen vedeneristyskorjaukset Hissin korjaukset
Olennainen vaikutus yhtiövastikkeeseen Ei ole kerrottu laissa eikä sen esitöissä Yleensä olennaisena vaikutuksena voidaan pitää 20-30 %:n vaikutusta yhtiövastikkeeseen 20 % 30 % Vastike 2,60 0,52 0,78 15 huoneistoa 6000 e 9000 e 30 huoneistoa 12 000 e 18 000e 55 huoneistoa 22 000 e 33 000 e
Selvitys annettava kirjallisesti Lähetetään yhtiökokousmateriaalin mukana osakkaille Selvitys ( esim. isännöitsijä tai puheenjohtaja) esitetään yhtiökokoukselle Pöytäkirjaan kirjataan esimerkiksi Isännöitsijä esitteli viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksen osakkaille Vaikka laki ei määrä selvitystä liitettäväksi pöytäkirjaan, kannattaa se tehdä Laki ei edellytä kustannusten ilmoittamista, mutta suuruusluokka kannattanee ilmoittaa
Selvitys jo tehdyistä kunnossapitotöistä Huomattavat kunnossapito- ja muutostyöt ja niiden tekoajankohdat Käytännössä vastaava kuin mitä isännöitsijäntodistuksessa annetaan Esimerkiksi Katon uusiminen 1999 Käyttövesiputkien uusiminen 2002 Pihan asfaltointi 2008
Tarvitaanko asiantuntijaa?
Mitä lain esityöt kertovat? Kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus Vanhassa yhtiössä voi olla tarkoituksenmukaista, että kiinteistönhoidon suunnitelmallisuuden kehittämiseen liittyen aluksi tehdään perusselvityksiä, joita ylläpidetään jatkossa suunnitelmallisesti. Uudisrakennuksen osalta on yleensä riittävää, että kunnossapito on huoltokirjan mukaista tai muuten suunnitelmallista ja että rakennuksen osien teknistä käyttöikää on huomattavasti jäljellä. Kunnossapitotarveselvitys edellyttää riittävää tietoa rakennuksesta
AOYLE LUVUT 4 JA 5 Osakkeenomistajan remontit Kunnossapito- ja muutostyöt
Osakkaan ilmoitusvelvollisuus Ilmoitusvelvollisuus koskee kunnossapito- ja muutostöitä Etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle Kun työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai niiden käyttämiseen Yhtiöllä ja toisella osakkaalla oltava kohtuullinen aika käsitellä ilmoitusta, ennen kuin työt saa aloittaa
Osakkaan ilmoitusvelvollisuus Riittävä selvitys Esim. suunnitelmat, työselitys, ajankohdat Yhtiön annettava tieto ilmoituksesta viipymättä toiselle osakkaalle Jos lopputulos voi vaikuttaa toisen huoneistoon, ei pelkästä rakennustyön aikaisesta haitasta Työtä suorittava osakas vastaa ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista / kohtuullisista kuluista
Yhtiön lupa tai kielto Voidaan kieltää, jos vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle Voidaan asettaa ehtoja työn toteuttamiselle Vahingoittumisen ja haitan välttämiseksi
Ilmoitusten säilyttäminen (7:28) Kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset Hallitus huolehtii, että ylläpidetään luetteloa Osakehuoneistokohtaisesti Säilytettävä luotettavalla tavalla Yhtiö maksaa rekisteröintikustannukset Oikeus saada jäljennös Huoneiston osakkaalla Välittäjällä, jolla voimassa oleva ko. osakkeita koskeva myynti- tai vuokraustoimeksianto Ilmoitettava isännöitsijäntodistuksessa (7:27)
Ohje taloyhtiöille Kunnossapito- ja muutostöitä koskeva ohjeistus jokaiselle taloyhtiölle Taloyhtiö tekee tai teettää jo etukäteen suhteellisen tarkat ohjeet esimerkiksi pesuhuoneremonteista parketin asennuksesta pihatöistä jne.
Hyvä rakennustapa Remontit tehtävä huolellisesti ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Jos remontti tehdään huolimattomasti tai hyvän rakennustavan vastaisesti, siitä saattaa seurata vahingonkorvaus
Hyvä rakennustapa Hyvää rakennustapaa ei voida yksiselitteisesti määritellä Lain perustelut: Tarkoitetaan työmenetelmien, materiaalien, suunnittelun ja toteutuksen että lopputuloksen asianmukaisuutta
Hyvä rakennustapa Maankäyttö- ja rakennuslaki antaa suuntaviivoja Suomen rakentamismääräyskokoelma sisältää määräyksiä ja toiminnallisia ohjeita, joihin pyritään, esim. C2 (veden- ja kosteudenhallinta) Rakentamismääräyskokoelman ohjeet eivät ole sitovia, muukin vaihtoehto käy, jos sillä saavutetaan määräyksen toiminnallinen edellytys
Hyvä rakennustapa Järjestöjen ohjeet ja standardit: Rakentamisen yleiset laatuvaatimukset (RYL) Suomen Rakennusinsinööriliiton ohjeet (RIL) Valmistajien ohjeet: RT-kortit Hyvä rakennustapa ei välttämättä edellytä edellä mainittujen ohjeiden noudattamista, jos toteutus on toimiva
Remonttien valvonta 4 luku 9 ja 5 luku 7 Yhtiö valvoo osakkeenomistajan kunnossapitotyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä noudattaen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamia ehtoja. Yhtiön on huolehdittava siitä, että valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.
Valvonta Valvonnan laajuus riippuu remontista ja sen laajuudesta. Kaikkia remontteja ei tarvitse valvoa (lattiapinnoitteiden uusiminen, hellan tai jääkaapin asennus jne..) Pesuhuoneremontti on valvottava erityisen hyvin Valvojan on suoritettava tarpeelliset katselmukset ja tarkistettava merkitykselliset työvaiheet Valvonta dokumentoitava
Yhtiön vastuu valvonnan järjestämisen laiminlyönnistä Mikäli valvontaa ei järjestetä ja työstä aiheutuu vahinkoa, joka olisi voitu valvonnalla estää, hallituksen jäsenet ja isännöitsijä voivat joutua korvausvastuuseen yhtiölle aiheutuneesta vahingosta.
Osakkeenomistajan vastuu remontistaan Lain mukaan yhtiö vastaa rakenteista, eristeistä, ja järjestelmistä Vastuu remontin jälkeen ei kuitenkaan siirry automaattisesti yhtiölle, vaan ne on remontin jälkeen erikseen hyväksyttävä yhtiön vastuulle.
Osakkaan vahingonkorvausvastuu remontista Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla kunnossapitoa tai muutostöitä koskevia säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Osakkeenomistaja voinee parhaiten todistaa huolellisuutensa hyvällä remontin dokumentoinnilla