Rakennus- ja ympäristövaliokunta/byggnads - och miljöutskottet 32 16.03.2016 Oikaisuvaatimus suunnittelutarveratkaisusta 2016-3/Asuinrakennuksen rakentaminen / Rättelseyrkan gällande avgörande av planeringsbehov 2016-3/Byggandet av bostadshus - Lindnäs 8-23. RAKYMP 32 Rakennus- ja ympäristövaliokunta / Byggnads- och miljöutskottet 16.3.2016 Valmistelija/Beredare: lupavalmistelija Vesa Ruponen, vesa.ruponen(at)sipoo.fi Lupavalmistelija myönsi 11.1.2016 ( 4) hakijan hakeman suunnittelutarveratkaisun 400 k-m² suuruisen, II kerroksisen ja 1-asuntoisen asuinrakennuksen rakentamiseksi noin 5 100 m²:n suuruiselle määräalalle kiinteistöstä Lindnäs RN:o 753-423-8-23 (lupanumero: 2016-3). Uudenmaan ELY-keskus on jättänyt suunnittelutarveratkaisusta oikaisuvaatimuksen, jossa se esittää seuraavaa: Uudenmaan elinkeino-, liikenne-ja ympäristökeskus (ELY-keskus) hakee maankäyttö-ja rakennuslain 187 :n ja 193 :n säännökset huomioon ottaen oikaisua lupavalmistelijan oheiseen päätökseen. Oikaisuvaatimuksen perusteeksi ELY-keskus esittää seuraavaa: Lupavalmistelija on tekemällään suunnittelutarveratkaisulla myöntänyt luvan 400 k-m²n suuruisen omakotitalon rakentamiseen noin 5100 m2:n suuruiselle määräalalle tilasta Ljndnäs RN:o 8:23. Alueella on voimassa Sipoon yleiskaava 2025. Tilan Lindnäs pinta-ala on noin 9,9 ha. Tilasta on asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan lohkottu yksi rakennuspaikka, joka on rakennettu. Tilalla 8:23 on vanha 28 m²n suuruinen asuinrakennus, joka sijaitsee yleiskaavan A-alueella Öljytien pohjoispuolella. Nyt myönnetty omakotitalo sijaitsisi yleiskaavan MTH alueella (haja-asutusalue). ELY-keskuksen näkemyksen mukaan asemakaavoitettavaksi tarkoitetun A- alueen rakennusoikeutta ei voida pätevästi siirtää haja-asutukseen tarkoitetulle MTH-alueelle. A-alueen rakentamismahdollisuudet on tarkoitus selvittää asemakaavoituksen yhteydessä. ELY-keskuksen näkemyksen mukaan kyseinen tila Lindnäs RN:o 8:23 on käyttänyt sille yleiskaavassa mitoitetun rakennusoikeuden. Asiassa ei ole tehty poikkeamispäätöstä yleiskaavan mitoituksesta. Näin ollen sekä maanomistajien
tasapuolisen kohtelun periaate huomioon ottaen asiassa ei voida pitää selvitettynä sitä, että suunnittelutarveratkaisulla myönnetty rakentaminen ei aiheuta maankäyttö-ja rakennuslain 137 :n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Koska edellytyksiä myönteisen suunnittelutarveratkaisun tekemiselle ei edellä kerrotun perusteella ole ollut, tulee lupavalmistelijan päätös tämän vuoksi kumota. Luvan hakijalle on annettu mahdollisuus vastineen laatimiseen oikaisuvaatimuksen johdosta. Hakija on toimittanut vastineen 13.2.2016, jossa esitetään seuraavaa: Asia Vastalause Lindnäs RN:o 8:23 tilan poikkeamalupa hakemuksen oikaisuvaatimukseen ELY-keskuksen esityksessä. Perustelu Vaadin huomioitavaksi Lindnäs 8:23 tilassa olevan nykyhetkenä todellista omakotitalon kokoa vastaavasti olevan lohkottujen kiinteistön määrän vain 1 kiinteistö MTH-alueella, koska A-alueella oleva 28m²n mökki on poistettu käytöstä ja on toiminut ulkorakennuksena v 2012 ja ei näin muodosta kokonaisuudellisesti lähellekään 150m²n neliön määrää (yleensä käsittääkseni kiinteistössä sallitun ulkorak. tilan määrästä), jolloin se ei täytä k.o 8:23 tilan. Enää nyky hetkenä asuinrakennuksen muotoa tai ominaisuutta käytettynä rakennus oikeutena (toisena 2:sta 10 ha:n alalla). Toteutuvat vaihto ehdot 8:23 kiinteistö 28m²n ovat ulkorakennus (varastorak. tai purkaminen) neliöiden tai kiint. kuolettaminen. Näkemykseen tulee myös A-alueen rak.oik siirrettynä MTH-alueelle. A-alueelta siirrettävä neliömäärä on ainoastaan 28m²n ja MTH:lle kaavailtu omakoti kiinteistö olisi arviolta 100 tai yli m²n neliötä jolloin se oli n 3:s osa tai ehkä 4:s osa uuden MTH:n kiinteistön pohja alasta, joka on täysikokoisen omakotitalon perus pinta-ala. 8:23:n 28m²n ei vastaa täysi arvoisesti tai määräisesti nyky omakotitalon neliöitä joka, jotka pitäisi olla jo ennalta 8:23 tilassa että rakennusoikeudet olisi nyky talo hankkeiden mukaisesti täyttyneet, 8: 23 Lindnäs tilassa 2:na kiinteistönä 10:ha:n alalla. K.o 8:23 28 m²n mitätöinti ja rakennuksen kuolettaminen johtaisi siihen A-alueen neliöiden olemassa olemattomuuteen jolloin rak.oikeutta ei tarvitsisi siirtää koska se kuolettuisi ja haja-asutus alueen MTH:n rakennuspaikka alkaisi tyhjästä kohdasta, 2:na kiinteistönä Lindnäs tilassa 8:23 täyttäen siinä sallitun 10 ha:n alalla kaavailun kiinteistön toisena kiinteistönä, A-alueen
pohjoispuolen palan jäädessä asuinrakennuksettomana osana Lindnäs tilaan. Näkemystä A-alueen rakentamis mahdollisuuksista juuri kiinteistön 8:23 Lindnäs pohjoispuoli, ei voida kovinkaan suurilla laajoilla rak. suunnitelmilla pätevästi. Naapuri kiinteistöjen etäisyys 50-100 m. Etäisyys perusteella eikä myöskään Öljytien ja sen vieressä kulkevan tien huolto alan n 4-5 m tieltä pohjoiseen päin olevien rasitteiden vuoksi. 8:23n 28 ala sijaitsee naapuri tontin (Kuosmanen) ja Öljytien kiilassa. Teiden väliin jää ehkä 3000-4000 nel pala, jossa alhaalla vielä maakaasu linja, jossa huoltovaraus ulkonemat. Eli jos k.o paikkaan haettaisiin (Lindnäs, pohjoispuoli) kiinteistön perustamiseen lupaa, niin todennäköisesti nyt A-alueella olevaan sitä ei saisi esim. viemäröinnin, melun ja veden otto.. vaikeaa ja määräala jäisi tod.näk alle 5000 nel ja ehkä katsonta jäisi MTH:n puolelle A:n sijasta. Rakennusoikeuksien täyttymättömyys on puolustettavaa jo 2:den kiinteistön osalta Lindnäs tilalla jo sillä, että em. rakennusoikeuden myöntöä ei tulisi Lindnäs 8:233 pohjoispuol A-alue kohtaan paikalle, jossa 28m²n käytöstä poistettu kiinteistö sijaitsee. Nykyaikana muuntuneiden määräysten johdosta esim. melu, viemäröinti, kaasup. rajoitukset yms. jonka seurauksen olemassa olevat 2 kiinteistöjen rakennusoikeudet 10 ha:n alalla Lindnäs tilassa sijoittuisivat MTH-alueelle eli täysin symmetrisesti ja linjaan sijoittuen niin kuin ne nyt toinen jo rakennettuna ja toinen linjassa lupahakemuksen mukaisesti n. 50m säteelle rakennettuna (esitettynä). Myös A-alue puolelta pohjoisesta etelään mentäessä Öljytien lähistöä jarruttaa maakaasu putki. Osa pellosta eriytetty sille. Kaavoitus haitat eivät ole todennäköisiä koska Mellangård ja Lindnäs tiloissa metsikössä olevat talot kuitenkin estävät pitkälle vieressä tapahtuvia muutoksia myös mahdollinen uuden kunnallistekniikan kulku peltoalan poikki ei estäisi rakennus toteutusta Lindnäs eteläpään poukamaan joka jää metsän rajan sisäpuolelle. Kunnallistekn tot kyettäisiin vetämään täysin ongelmattomasti 8:5, 8:23 ja uudelle 8:23 kiinteistölle. Pelloissa edelleen tilaa kaivannoille hyvin. Lisäksi alueen käytön järjestely esim. turvallisuuden suhteen on perusteltavaa vanhan käytöstä pois siirretyn 28 nel Lindnäs suhteen alueen käytön järjestely parantuisi mahdollisten haittojen vähenemisellä jotka eliminoituisi pois uuden nykyaikaisen ja teknisen kiinteistön perustamisen myötä, joiden suhteen 28 nel vanha käytöstä poistettu kiinteistö ei voisi uuteen verrattuna olla esim. paloturvallisuus hyväksytty.
Edellä mainituilla perusteilla mm. maanomistajien tasapuolinen kohtelu ei ohita oikeudellisia seikkoja. Koska em. järjestelyt johtavat yksinomaan ja ainoastaan 2 den nykyaikaisen kiinteistön olemassa oloon toisen perustamisen myötä parhaimmalla ja rakennus oikeudet nykyaikaisella ja turvallisemmalla tavalla täyttäen Yleiskaavassa mitoitettu rakennusoikeus määrä voidaan järjestelyllisesti täyttää kuolettamalla pois tarkoituksenmukaisuudeton 28 nel A-alue kohta ja luomalla selkeä k.o alueen käyttö järjestys, joka on normien mukainen. Vaadin k.o suunnittelutarveratkaisun voimaan jättämistä! Rakennusvalvontapäällikön ehdotus Oikaisuvaatimus hylätään. Myönnetty suunnittelutarveratkaisu on ollut lainmukainen ja oikea. Perustelut Rakennus- ja ympäristövaliokunta täsmentää alkuperäiseen päätökseen liittyvää emätilaselvitystä seuraavasti: Kiinteistön Lindnäs RN:o 753-423-8-23 emäkiinteistö on Lindnäs RN:o 753-423-8-6, joka vuonna 1959 oli noin 10,597 ha:n suuruinen. Emätilaa on lohkottu siten, että siitä on lohkomisketjujen seurauksena päätynyt maa-alueita seuraaviin kiinteistöihin: Lindnäs 8:23 (koko 9,9942 ha, 1 olemassa oleva rakennuspaikka) Soläng 8:26 (koko 0,5006 ha, 1 olemassa oleva rakennuspaikka) Koivulinna 8:27 (koko 0,5131 ha, 1 olemassa oleva rakennuspaikka) Söderåker 8:28 (koko 0,5096 ha, rakentamaton) Berghem 8:31 (koko 0,513 ha, 1 olemassa oleva rakennuspaikka) Mainituista kiinteistöistä Soläng 8:26, Söderåker 8:28 ja Berghem 8:31 on arvioitu sellaisiksi, etteivät niillä olevat rakennukset rasita emätilaa Lindnäs RN:o 753-423-8-6, koska pääosa kiinteistön pinta-alasta on peräisin toisesta emätilasta. Kiinteistön Söderåker 8:28 kohdalla emätilasta Lindnäs RN:o 753-423-8-6 on vain 762 m², kun kiinteistön muodostamishetken pinta-ala oli 10 226 m². Kiinteistö Berghem 8:31 on viimeksi mainitun lohkokiinteistö. Asuinrakennus, joka sijaitsee kiinteistön Berghem 8:31 alueella, on kiinteistöä Söderåker 8:28 muodostettaessa ollut jo olemassa ja sijainnut toisen emätilan alueella. Kiinteistön Soläng 8:26 osalta tilanne on sama. Kiinteistön 5006 m² pinta-alasta tästä emätilasta on korkeintaan 600 m². Lisäksi kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen on rakennusta
koskevan suunnittelutarveratkaisun ja poikkeamispäätöksen perusteella (PL 2000/90) katsottu rasittavan toista emätilaa. Tämän takia kolme tässä kappaleessa mainittua kiinteistöä on jätetty emätilatarkastelun ulkopuolelle. Käytännössä emäkiinteistön alueella on tämän mukaisesti siis 2 kiinteistöä, joista molemmat on rakennettu. Kun toinen emätilatarkastelussa huomioiduista asuinrakennuksista puretaan ja sen tilalle rakennetaan uusi asuinrakennus (korvaava rakentaminen), ei rakennushankkeella ole vaikutusta rakennuspaikkojen lukumäärään tai mitoitukseen. Poikkeamista Sipoon yleiskaava 2025:n mitoituksesta ei näin ollen ole tarvittu. ELY-keskus on oikaisuvaatimuksessaan katsonut, ettei asemakaavoitettavaksi tarkoitetun A- alueen rakennusoikeutta voida pätevästi siirtää haja-asutukseen tarkoitetulle MTH-alueelle. A-alueen rakentamismahdollisuudet on tarkoitus selvittää asemakaavoituksen yhteydessä. Rakennus- ja ympäristövaliokunta katsoo, että ratkaisu ei yllä kuvatuilla perusteilla ole Sipoon yleiskaava 2025 mitoituksen vastaista. Rakennuspaikan siirtyminen tiiviimmäksi tarkoitetulta alueelta haja-asutusalueelle, ei lähtökohtaisesti ole tavoiteltava kehityssuunta. Asiassa on kuitenkin otettava huomioon, että kiinteistöllä olemassa oleva asuinrakennus sijaitsee noin 2000 m² palstalla, joka on kokonaisuudessaan Öljytien yli 60 db:n melualuetta. Korvaavaan rakentamiseen on Sipoossa pääsääntöisesti suhtauduttu myönteisesti. Melutilanteen takia asuinrakennuksen korvaaminen samalle paikalle ei ole tarkoituksenmukaista. Tämän takia luvan myöntäminen haettuun paikkaan melualueen ulkopuolelle, on ollut perusteltua ja maanomistajien tasapuolisen kohtelun periaatteen mukaista. Hanke ei ole ollut Sipoon yleiskaava 2025:n vastainen ja suunnittelutarveratkaisun myöntämisen edellytykset ovat täyttyneet. Päätös Rakennus- ja ympäristövaliokunta hyväksyi yksimielisesti esittelijän ehdotuksen. Beslut Byggnads- och miljöutskottet godkände enhälligt föredragandens förslag.