Korjaushankkeen valmistelu taloyhtiössä TARVE- SELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU RAKENTAMINEN VASTAANOTTO JA TAKUU Kiinteistöilta Oulu 13.1.2010
NYKYTILAN JA KORJAUSTARPEEN SELVITYS Strategiapäätös Kiinteistöstrategian hyväksyminen Asukkaat ja osakkaat Asukas- ja osakaskysely Kiinteistöstrategia Isännöitsijä Kiinteistöpalveluyritys (huoltoyhtiö) Kiinteistöstrategiaesitys Kuntoarvioija/ -tutkija
NYKYTILAN JA KORJAUSTARPEEN SELVITYS Strategiapäätös Kiinteistöstrategian hyväksyminen Asukkaat ja osakkaat Asukas- ja osakaskysely Kiinteistöstrategia Isännöitsijä Kiinteistöpalveluyritys (huoltoyhtiö) Kiinteistöstrategiaesitys Kuntoarvioija/ -tutkija 1. MISSIO TAVOITTEIDEN JA STRATEGIOIDEN MUOKKAAMINEN TILANTEEN MUKAISESTI MISSION JA SEN TOTEUTTAMISEEN TÄHTÄÄVÄN VISION MUUNTAMINEN TAVOITTEELLISEKSI SUUNNITELMAKSI 2. VISIO 3. NYKYTILA A - STRATEGIAN LAADINTA- PROSESSI STRATEGIOIDEN MUUNTAMINEN MITATTAVAKSI TOIMINNAKSI 4. STRATEGIA B - STRATEGIAN TOIMEEN- PANOPROSESSI 5. TOIMEENPANO JA SEURANTA
NYKYTILAN JA KORJAUSTARPEEN SELVITYS Strategiapäätös Kiinteistöstrategian hyväksyminen Kuntoarvion toteutuksesta päättäminen Asukkaat ja osakkaat Asukas- ja osakaskysely Asukas- ja osakaskysely Kiinteistöstrategia Kuntoarvioraportti ja PTS-ehdotus Isännöitsijä Kiinteistöpalveluyritys (huoltoyhtiö) Kiinteistöstrategiaesitys Kuntoarvioija/ -tutkija Päätelmät kuntoarviosta Palaute ja kommentit (vauriohistoria) Kuntoarvion/ -tutkimuksen
NYKYTILAN JA KORJAUSTARPEEN SELVITYS Strategiapäätös Kiinteistöstrategian hyväksyminen Kuntoarvion toteutuksesta päättäminen Kuntoarvion ja PTS:n käsittely Asukkaat ja osakkaat Asukas- ja osakaskysely Asukas- ja osakaskysely Asukas- ja osakaskysely Kiinteistöstrategia Kuntoarvioraportti ja PTS-ehdotus PTS ja Korjausohjelma Isännöitsijä Kiinteistöpalveluyritys (huoltoyhtiö) Kiinteistöstrategiaesitys Kuntoarvioija/ -tutkija Päätelmät kuntoarviosta Palaute ja kommentit (vauriohistoria) Kuntoarvion/ -tutkimuksen Kuntoarvion ja PTS:n käsittely Palaute ja kommentit Kuntoarvion ja PTS:n käsittely
NYKYTILAN JA KORJAUSTARPEEN SELVITYS Strategiapäätös Korjausohjelman hyväksyntä Kiinteistöstrategian hyväksyminen Kuntoarvion toteutuksesta päättäminen Kuntoarvion ja PTS:n käsittely Korjausohjelman hyväksyminen Asukkaat ja osakkaat Asukas- ja osakaskysely Asukas- ja osakaskysely Asukas- ja osakaskysely Kiinteistöstrategia Kuntoarvioraportti ja PTS-ehdotus PTS, kunnossapitosuunnitelma ja korjausohjelma Valtuudet PTS:n mukaisen 1. hankkeen valmisteluun Isännöitsijä Kiinteistöpalveluyritys (huoltoyhtiö) Kiinteistöstrategiaesitys Kuntoarvioija/ -tutkija Päätelmät kuntoarviosta Palaute ja kommentit (vauriohistoria) Kuntoarvion/ -tutkimuksen Kuntoarvion ja PTS:n käsittely Palaute ja kommentit Kuntoarvion ja PTS:n käsittely Korjausohjelma -ehdotus Palaute ja kommentit Korjausohjelma -ehdotus
KORJAUSHANKKEEN HANKESUUNNITTELU ORGANISOINTI VARSINAINEN HANKESUUNNITTELU Projektipäällikön valinta Sopimuksen allekirjoitus Projektinjohtosopimus Isännöitsijä esitys Projektinjohtosopimuksen Suunnittelija Kuntotutkija
Isännöitsijä KORJAUSHANKKEEN HANKESUUNNITTELU Suunnittelija Kuntotutkija esitys Projektipäällikön valinta Sopimuksen allekirjoitus Projektinjohtosopimuksen Alustavan hankesuunnitelman hyväksyminen Alustavan hankesuunnitelman kommentointi Hankesuunnittelupäätös Projektinjohtosopimus Alustavan hankesuunnitelman Turvallisuus-/ terveellisyysselvitys Alustavan hankesuunnitelman ORGANISOINTI VARSINAINEN HANKESUUNNITTELU
KORJAUSHANKKEEN HANKESUUNNITTELU ORGANISOINTI VARSINAINEN HANKESUUNNITTELU Projektipäällikön valinta Sopimuksen allekirjoitus Alustavan hankesuunnitelman hyväksyminen Hankeselvityksen hyväksyminen Alustavan hankesuunnitelman kommentointi Osakkaiden kommentit Hankesuunnittelupäätös Projektinjohtosopimus Hankeselvitys Isännöitsijä esitys Projektinjohtosopimuksen Alustavan hankesuunnitelman Hankeselvityksessä tutkitaan valittujen rakenteiden, rakennusosien ja tilojen kunto ja vertaillaan korjausvaihtoehtoja Suunnittelija Alustavan hankesuunnitelman Hankeselvityksen laatiminen Kuntotutkija Turvallisuus-/ terveellisyysselvitys Kuntotutkimus Ennakkolausunto
KORJAUSHANKKEEN HANKESUUNNITTELU ORGANISOINTI VARSINAINEN HANKESUUNNITTELU Investointipäätös Projektipäällikön valinta Sopimuksen allekirjoitus Alustavan hankesuunnitelman hyväksyminen Hankeselvityksen hyväksyminen Hankeohjelman hyväksyminen Alustavan hankesuunnitelman kommentointi Osakkaiden kommentit Hankesuunnittelupäätös Projektinjohtosopimus Hankeselvitys Hankeohjelma Valtuutus varsinaisen suunnittelun käynnistämiseen Isännöitsijä esitys Projektinjohtosopimuksen Alustavan hankesuunnitelman Suunnittelija Kuntotutkija Hankesuunnittelun päätökset kootaan hankeohjelmaksi, jossa esitetään yleensä valittu korjaustaso ja sen laajuus, toiminnallisuusvaatimukset (esim. talotekniikka), kustannusarvio, Turvallisuus-/ toteutusaikataulu ja tapa ja terveellisyysselvitys rahoitussuunnitelma. Alustavan hankesuunnitelman Hankeselvityksen laatiminen Kuntotutkimus Hankeohjelman laatiminen Ennakkolausunto
KORJAUSHANKKEEN SUUNNITTELU ORGANISOINTI VARSINAINEN SUUNNITTELU Suunnittelijaja valvojavalinnat Sopimusten allekirjoitus Suunnittelusopimuksessa otettava huomioon mahdolliset työmaakäynnit ja suunnitelmamuutokset esim. yksikköhinnoittelun avulla Suunnitteluja valvontasopimukset Suunnittelijaja valvojaesitykset Sopimusten Kuntotutkija Pätevyyden ennakkokysely
KORJAUSHANKKEEN SUUNNITTELU ORGANISOINTI VARSINAINEN SUUNNITTELU Suunnittelijaja valvojavalinnat Sopimusten allekirjoitus Ensimmäinen suunnittelukokous Suunnitteluja valvontasopimukset Luonnokset Suunnittelijaja valvojaesitykset Sopimusten Ensimmäinen suunnittelukokous Ensimmäinen suunnittelukokous Kuntotutkija Pätevyyden ennakkokysely
KORJAUSHANKKEEN SUUNNITTELU ORGANISOINTI VARSINAINEN SUUNNITTELU Suunnittelijaja valvojavalinnat Sopimusten allekirjoitus Ensimmäinen suunnittelukokous Luonnosten käsittely ja ohjeistus Suunnittelijaja valvojaesitykset Suunnitteluja valvontasopimukset Sopimusten Luonnokset Ensimmäinen suunnittelukokous Tekniset asiakirjat Tekniset asiakirjat Sopimuspiirustukset Työselostukset Selostukset Purku- ja suojauspiirustukset Turvallisuusselvitys Laatuvaatimukset Ensimmäinen suunnittelukokous Teknisten asiakirjojen Ennakkovalvonta Kuntotutkija Kuntotutkimus Pätevyyden ennakkokysely Lupa-asiat
KORJAUSHANKKEEN SUUNNITTELU ORGANISOINTI VARSINAINEN SUUNNITTELU Kaupalliset asiakirjat Tarjouspyyntökirje Tarjouslomake Urakkaohjelma Suunnittelija- Urakkarajaliite valvojavalinnat Turvallisuusasiakirja Yksikköhintaluettelo Tekniset asiakirjat Sopimusten allekirjoitus Ensimmäinen suunnittelukokous Luonnosten käsittely ja ohjeistus Tarvittaessa Urakkalaskentaasiakirjojen hyväksyntä Suunnitteluja valvontasopimukset Luonnokset Tekniset asiakirjat Kaupalliset asiakirjat Urakkalaskentaasiakirjat Suunnittelijaja valvojaesitykset Sopimusten Ensimmäinen suunnittelukokous Kaupallisten asiakirjojen Ensimmäinen suunnittelukokous Teknisten asiakirjojen Ennakkovalvonta Kaupallisten asiakirjojen Kuntotutkija Kuntotutkimus Pätevyyden ennakkokysely Lupa-asiat
Urakkalaskenta-asiakirjojen sisältöjako
KORJAUSRAKENTAMISEN VALMISTELU Tarjoajien valinta Tarjouspyyntöasiakirjat Tarjouspyyntökirje Tarjouslomake Urakkaohjelma (viivästyssakko, vakuus!) Urakkarajaliite Turvallisuusasiakirja Yksikköhintaluettelo (lisä- ja muutostöiden varalle) Tekniset asiakirjat (piirustukset, työselostukset ym.) Tarjouspyyntöasiakirjat Tarjouspyynnöt Tarjouspyyntöasiakirjojen kokoaminen Tarjoajien kartoitus ja kilpailutus Urakoitsijat Tarjoajien kartoitus Tarjoajien kartoitus Tarjoajien esivalinta: esim. RALA-pätevyys Juridiset velvoitteet (tilaajavastuulaki) Tekniset edellytykset (referenssit + tilaajahaastattelut) Taloudelliset edellytykset (esim. TASE-kirjasta) Yrityksen koko ja resurssit vs. hankkeen koko
KORJAUSRAKENTAMISEN VALMISTELU Tarjoajien valinta Urakkaneuvottelut Urakkaneuvottelupöytäkirja Tarjouspyyntöasiakirjat Tarjouspyynnöt Tarjouspyyntöasiakirjojen kokoaminen Tarjoajien kartoitus ja kilpailutus Tarjoajien kartoitus Tarjoajien kartoitus Urakkaneuvottelut Urakkaneuvottelut Tarjousvertailut, urakkaneuvottelut Muistutus sovittujen selvitysten antamisesta ennen sopimuksen allekirjoitusta Muistutus osakkaiden lisä- ja muutostöiden mahdollisesta sisältymisestä Urakoitsijat Urakkatarjoukset, urakkaneuvottelut
KORJAUSRAKENTAMISEN VALMISTELU Rakentamispäätös Tarjoajien valinta Urakkaneuvottelut Rakentamispäätösesitys ja urakoitsijan valinta Urakkasopimuksen allekirjoitus Osakkaiden erillistilaukset Urakkaneuvottelupöytäkirja Tarjouspyyntöasiakirjat Tarjouspyynnöt Rakentamispäätös Urakkasopimus Tarjouspyyntöasiakirjojen kokoaminen Tarjoajien kartoitus ja kilpailutus Tarjousvertailut, urakkaneuvottelut Rakentamispäätösesityksen Urakkasopimuksen Urakoitsijat Urakkaneuvottelut Sovittujen Tarjoajienselvitysten Urakkaneuvottelut kartoitus antaminen ennen sopimuksen allekirjoitusta Tarkistetaan, että sopimus Tarjoajien kartoitus vastaa omissa ehdoissa, urakkaneuvotteluissa ja urakkaohjelmassa sovittuja asioita Urakkatarjoukset, urakkaneuvottelut
KORJAUSHANKKEEN RAKENTAMINEN TYÖN AIKANA JATKUVA YHTEYDENPITO Urakoitsijat Aloituskokouspöytäkirja
KORJAUSHANKKEEN RAKENTAMINEN TYÖN AIKANA JATKUVA YHTEYDENPITO Korjaustyön seuranta, yhteistoiminta työmaalla Aloituskokouspöytäkirja Korjaustyömaan yhteistoiminta-asiakirjat ym. Ohjaus ja koordinointi, yhteistoiminta työmaalla Suunnitelmamuutokset, yhteistoiminta työmaalla Korjaustyömaan valvonta, yhteistoiminta työmaalla Urakoitsijat Korjaustyön toteutus, yhteistoiminta työmaalla Korjaushankkeenaikainen viranomaisvalvonta
KORJAUSHANKKEEN RAKENTAMINEN TYÖN AIKANA JATKUVA YHTEYDENPITO Korjaustyön seuranta, yhteistoiminta työmaalla Loppukatselmus Aloituskokouspöytäkirja Korjaustyömaan yhteistoiminta-asiakirjat ym. Loppukatselmuspöytäkirja Ohjaus ja koordinointi, yhteistoiminta työmaalla Loppukatselmus Suunnitelmamuutokset, yhteistoiminta työmaalla Korjaustyömaan valvonta, yhteistoiminta työmaalla Loppukatselmus Loppukatselmus Urakoitsijat Korjaustyön toteutus, yhteistoiminta työmaalla Loppukatselmus Loppukatselmus Korjaushankkeenaikainen viranomaisvalvonta
KORJAUSHANKKEEN VASTAAN- JA KÄYTTÖÖNOTTO JA TAKUU JATKUVA YHTEYDENPITO Vastaanottopyyntö Vastaanottoajankohdan päättäminen Urakoitsijat Vastaanottopyyntö
KORJAUSHANKKEEN VASTAAN- JA KÄYTTÖÖNOTTO JA TAKUU JATKUVA YHTEYDENPITO Vastaanottopyyntö Vastaanottoajankohdan päättäminen Vastaanottopöytäkirja Urakoitsijat Vastaanottopyyntö
KORJAUSHANKKEEN VASTAAN- JA KÄYTTÖÖNOTTO JA TAKUU JATKUVA YHTEYDENPITO Loppuselvitys osakkaille Vastaanottopyyntö Vastaanottoajankohdan päättäminen Taloudellinen loppuselvitys Vastaanottopöytäkirja Taloudellinen loppuselvityspöytäkirja Taloudellinen loppuselvitys Taloudellinen loppuselvitys Taloudellinen loppuselvitys Urakoitsijat Vastaanottopyyntö Taloudellinen loppuselvitys
KORJAUSHANKKEEN VASTAAN- JA KÄYTTÖÖNOTTO JA TAKUU JATKUVA YHTEYDENPITO Vastaanottopyyntö Vastaanottopyyntö Vastaanottoajankohdan päättäminen Taloudellinen loppuselvitys Taloudellinen loppuselvitys Takuutarkastus Takuutarkastus Urakoitsijat Taloudellinen loppuselvitys Taloudellinen loppuselvitys Taloudellinen loppuselvitys Takuutarkastus Vastaanottopöytäkirja Taloudellinen loppuselvityspöytäkirja Takuutarkastuspöytäkirja Takuutarkastus Loppuselvitys osakkaille
Kiinteistöalan kirjallisuus ja lomakkeet Kiinteistön ylläpito Isännöinti Kiinteistön korjaaminen n johtaminen Vuokraus Kiinteistönvälitys Tilinpito www.kiinkust.fi