Esipuhe Lyhenteet Perhe- ja perintöoikeus sekä holhous...23

Sisällys Esipuhe... 3 Lyhenteet... 5 1. Perhe- ja perintöoikeus sekä holhous...23 1.1. Avioliitto ja rekisteröity parisuhde... 23 1.1.1. Yleistä... 23 1.1.2. Omaisuuden erillisyys... 24 1.1.3. Avio-oikeus... 25 1.1.4. Ositus... 26 1.1.5. Velkojen erillisyys... 28 1.1.6. Omaisuuden vallinta... 29 1.1.7. Omaisuuden vallinta puolison kuoleman jälkeen... 33 1.1.8. Puolisoiden väliset oikeustoimet... 33 1.1.9. Avoliitto... 34 1.2. Perintöoikeuden keskeisiä kohtia... 34 1.2.1. Kuolinpesä... 34 1.2.2. Lesken hallintaoikeus... 37 1.2.3. Avopuolisot... 38 1.2.4. Valtion oikeus perintöön... 38 1.2.5. Testamentin tekeminen... 38 1.2.6. Perunkirjoitus... 39 1.2.7. Perinnönjako... 42 1.2.8. Esine- ja perintöosuuden luovutus... 44 1.3. Holhouslainsäädäntö... 44 1.3.1. Holhousviranomainen... 45 1.3.2. Toimintakelpoisuuden rajoitukset ja vajaavaltaisuus... 45 1.3.3. Edunvalvoja... 48 1.3.4. Holhousviranomaisen lupaa edellyttävät oikeustoimet... 49 1.3.5. Holhousasioiden rekisteri... 52 1.3.6. Edunvalvontavaltuutus... 52 Sisällys 7

2. Valtuutus ja oikeus toimen pätemättömyys...55 2.1. Valtuutus... 55 2.1.1. Yleistä... 55 2.1.2. Valtuutetun kelpoisuus... 55 2.1.3. Valtuutetun toimivalta... 55 2.1.4. Valtuutuksen eri muodot... 56 2.1.5. Valtuutuksen lakkaaminen... 61 2.1.6. Toiminta ilman valtuutusta... 62 2.2. Oikeustoimen pätemättömyys... 62 2.2.1. Yleistä... 62 2.2.2. Oikeustoimikelpoisuuden puute... 63 2.2.3. Muotovirhe... 63 2.2.4. Tahtovirhe... 63 2.2.5. Muita pätemättömyyden jakoperusteita... 66 2.3. Oikeustoimen kohtuullistaminen... 67 3. Asunto-osakeyhtiölaki...69 3.1. Yleistä... 69 3.2. Asunto-osakeyhtiölain soveltamisala... 69 3.3. Osakeyhtiölain soveltaminen asunto-osakeyhtiöön... 70 3.4. Asunto-osakeyhtiö... 70 3.4.1. Oikeushenkilöys... 71 3.5. Osakehuoneisto... 72 3.6. Osakepääoma... 72 3.7. Enemmistöperiaate... 72 3.8. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus... 72 3.9. Johdon tehtävä... 73 3.10. Yhtiöjärjestys... 74 3.10.1. Yhtiöjärjestyksen sisältö (pakolliset määräykset)... 74 3.10.2. Yhtiöjärjestyksen sisältö (valinnaiset määräykset)... 75 3.11. Osakkeenomistajalle kuuluvien oikeuksien käyttäminen... 75 3.12. Osakkeen siirrettävyys... 76 3.13. Osakekirja... 76 3.13.1. Osakekirjan sisältö... 76 3.13.2. Väliaikaistodistus... 77 3.13.3. Omistajaolettama... 77 3.14. Osakeluettelo... 77 3.14.1. Hallintaoikeuden rajoitusten merkitseminen... 78 3.14.2. Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon... 78 3.14.3. Tietojen saaminen osakeluettelosta... 79 3.15. Yhtiövastike... 79 3.15.1. Yhtiövastikkeen maksuperuste... 80 3.15.2. Huoneiston käytön estyminen... 82 3.15.3. Uuden omistajan vastuu yhtiövastikkeesta... 82 8 Kiinteistönvälittäjän käsikirja

3.16. Kunnossapito- ja muutostyöt... 83 3.16.1. Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa... 85 3.16.2. Kunnossapitotyön teettäminen yhtiön tiloissa... 85 3.16.3. Yhtiön ilmoitusvelvollisuus... 86 3.16.4. Osakkaan ilmoitusvelvollisuus kunnossapitotyöstä... 86 3.16.5. Ilmoitusvelvollisuus yhtiölle kuuluvasta kunnossapidosta... 87 3.16.6. Kunnossapitotyön valvonta... 87 3.16.7. Viranomaisen lupa kunnossapitotyöhön... 87 3.17. Huoneistossa tehtävät muutokset... 88 3.17.1. Yhdenvertaisuusperiaate... 89 3.17.2. Viranomaisen lupa muutostyöhön... 89 3.17.3. Ilmoitus muutostyöstä... 90 3.17.4. Suostumus muutostyöhön... 90 3.17.5. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen ja viranomaisen lupa... 90 3.18. Yhtiökokous... 91 3.18.1. Päätösvalta... 91 3.18.2. Varsinainen yhtiökokous... 91 3.18.3. Ylimääräinen yhtiökokous... 92 3.18.4. Oikeus vaatia ylimääräistä yhtiökokousta... 93 3.18.5. Oikeus saada asia käsiteltäväksi... 93 3.18.6. Osallistumisoikeus... 93 3.18.7. Muiden osallistuminen... 94 3.18.8. Asukkaiden osallistumisoikeus... 94 3.18.9. Äänimäärä... 95 3.18.10. Osakkeenomistajan esteellisyys... 95 3.18.11. Kokouspaikka ja osallistuminen kokouspaikan ulkopuolelta... 96 3.18.12. Kutsuaika... 96 3.19. Päätöksenteko yhtiökokouksessa... 96 3.19.1. Pääsääntönä enemmistöperiaate... 96 3.19.2. Vaalit... 97 3.19.3. Määräenemmistö... 97 3.19.4. Suostumus yhdenvertaisuusperiaatteesta poikkeamiseen... 98 3.19.5. Kunnossapitoa tai uudistuksia koskevat päätökset... 98 3.19.6. Maksuvelvollisuuden muuttaminen kunnossapidon ja uudistuksen osalta... 98 3.19.7. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen... 99 3.20. Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen...100 3.21. Hallitus ja sen tehtävät...101 3.21.1. Hallituksen pöytäkirja...102 3.21.2. Isännöitsijä...102 3.22. Isännöitsijäntodistus...104 3.22.1. Isännöitsijäntodistuksen antaminen...104 3.22.2. Isännöitsijäntodistuksen sisältö...104 Sisällys 9

3.22.3. Kunnossapitoa tai muutostyötä koskevien ilmoitusten säilyttäminen...105 3.22.4. Takautumisoikeus asuntoyhteisön edustajan antamien tietojen perusteella...105 3.23. Huoneistoon pääsy...106 3.24. Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan...106 3.24.1. Hallintaanottoperusteet...107 3.24.2. Varoituksen antaminen...110 3.24.3. Hallintaanottopäätös...110 3.24.4. Yhtiökokouksen päätöksestä tiedottaminen...111 3.24.5. Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen...111 3.24.6. Yhtiökokouksen päätöksen täytäntöönpano...111 3.24.7. Hallintaanotetun huoneiston vuokraaminen...112 3.24.8. Uuden omistajan oikeus saada huoneisto hallintaansa...112 3.25. Tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja...113 3.26. Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen...114 3.26.1. Yhtiökokouksen päätöksen mitättömyys...114 3.27. Osakkeen lunastaminen...115 3.27.1. Yleistä...115 3.27.2. Lunastuslausekkeen tarkoitus...116 3.27.3. Lunastuksen alaiset saannot...116 3.27.4. Lunastuksen kohde...116 3.27.5. Osakkeenomistaja lunastajana...117 3.27.6. Yhtiön oikeus lunastaa omia osakkeitaan...117 3.27.7. Lunastusmenettely...118 3.27.8. Lunastushinta...119 3.27.9. Lunastusilmoitus...119 3.27.10. Lunastusvaatimus...120 3.27.11. Lunastushinnan suorittaminen...121 3.27.12. Oikeuksien käyttäminen lunastuksen aikana...121 3.27.13. Osakekaupan peruuntuminen...122 3.27.14. Yhteisomistajat...122 3.27.15. Kiinteistönvälitysliikkeen velvollisuudet...123 3.27.16. Suostumuslauseke...124 4. Asuntokauppa...125 4.1. Asuntokaupan lainsäädäntö...125 4.2. Asuntokauppalaki...126 4.3. Asuntokaupan kohde = Mitä myydään?...130 4.3.1. Asunto-osakkeet...130 4.3.2. Yhtiöjärjestys...131 4.3.3. Pinta-ala...133 4.3.4. Tarpeisto...135 10 Kiinteistönvälittäjän käsikirja

4.3.5. Asunnon kunto...136 4.3.6. Omistamiseen liittyvät taloudelliset seikat...136 4.3.7. Vuokrattu huoneisto...137 4.3.8. Erilaiset asunto-osakkeet kaupan kohteena...137 4.3.9. Kohteen asiakirjat...138 4.4. Kauppaneuvottelut / Ostajalle annettavat tiedot...139 4.4.1. Myyjän tiedonantovelvollisuus...139 4.4.2. Ennakkomarkkinointi...140 4.4.3. Varsinainen markkinointi...141 4.4.4. Ostoneuvotteluvaihe...144 4.4.5. Ostajan selonottovelvollisuus...145 4.5. Tarjoukset ja esisopimus...146 4.5.1. Ostotarjous...146 4.5.2. Eri tarjoustyypit...148 4.5.3. Käsirahallinen ostotarjous...149 4.5.4. Tarjous vakiokorvausehdolla...152 4.5.5. Muu tarjous...152 4.5.6. Esisopimus...153 4.6. Sopijapuolet kuka myy...154 4.7. Käytetyn asunnon kauppa...156 4.7.1. Yleistä käytetyn asunnon kaupasta...156 4.7.2. Kauppakirja...157 4.7.3. Kaupan kohde...158 4.7.4. Kauppahinta...158 4.7.5. Omistusoikeuden siirtyminen...160 4.7.6. Osakekirjan luovutus...160 4.7.7. Kauppahinnan vakuusjärjestelyt...161 4.7.8. Asunnon vapautuminen...166 4.7.9. Vastuu maksuista...167 4.7.10. Vaaranvastuu...168 4.7.11. Selvitys tietojen saamisesta...169 4.7.12. Kohteen kunto ja vastuunrajoituslausekkeet...169 4.7.13. Kaupanteon jälkeen...170 4.8. Käytetyn asunnon kaupan sopimusrikkomukset...171 4.8.1. Viivästykset...172 4.8.2. Kaupan kohteen virheet...175 4.8.3. Ensimmäisen myyjän ynnä muiden vastuu...185 4.8.4. Kiinteistönvälitysliikkeen vastuu...186 4.8.5. Myyjän takautumisoikeus...186 4.9. Rakentamisvaiheessa olevan ja valmiin uuden asunnon kauppa...188 4.9.1. Yleistä...188 4.9.2. Osakkeenostajan suoja rakentamisvaiheessa...188 4.9.3. Ennakkomarkkinointi...190 Sisällys 11

4.9.4. RS-järjestelmä...190 4.9.5. Turva-asiakirjat...191 4.9.6. Vakuudet...194 4.9.7. Rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja...199 4.9.8. Luovutusyhtiökokous...200 4.9.9. Vuositarkastus...200 4.9.10. Asunto-osakkeen markkinointi...201 4.9.11. Kauppakirja...202 4.9.12. Kaupan sitovuus...203 4.9.13. Kauppahinta ja kauppahinnan maksaminen...203 4.9.14. Asunto-osakkeen panttaus...204 4.9.15. Osakekohtainen luettelo...204 4.9.16. Asunnon hallinnan luovutus...204 4.9.17. Osakekirjan luovutus...205 4.9.18. Sopimusrikkomukset...205 4.9.19. Virheet uuden asunnon kaupassa...209 5. Kiinteistönmuodostus...217 5.1. Kiinteistöjärjestelmä...217 5.1.1. Kiinteistön käsite...217 5.1.2. Kiinteistötietojärjestelmä (KTJ)...218 5.1.3. Kiinteistöjärjestelmän historiaa...219 5.1.4. Kiinteistöt ja muut kiinteistörekisteriyksiköt...223 5.1.5. Kiinteistörekisteri ja sen luotettavuus...228 5.1.6. Määräala ja määräosa...233 5.1.7. Kiinteistönmuodostamislainsäädäntö...234 5.2. Kiinteistön ulottuvuus...234 5.2.1. Kiinteistön alue...235 5.2.2. Rasitteet...238 5.2.3. Osuudet yhteisiin alueisiin...242 5.2.4. Erityiset etuudet...243 5.3. Kiinteistötoimitukset...244 5.3.1. Yleistä...244 5.3.2. Kiinteistötoimitusmenettely...244 5.3.3. Lohkominen...245 5.3.4. Halkominen...251 5.3.5. Tilusvaihto...253 5.3.6. Kiinteistönmuodostamislain mukaiset lunastamiset...254 5.3.7. Kiinteistönmääritys...256 5.3.8. Rasitetoimitus...257 5.3.9. Muita kiinteistötoimituksia ja kiinteistö rekisterinpitäjän päätöksiä...259 12 Kiinteistönvälittäjän käsikirja

6. Kaavoitus ja rakentaminen...261 6.1. Kaavoitusta ja rakentamista koskevat normit...261 6.2. Kaavajärjestelmä...263 6.2.1. Kaavajärjestelmä yleisesti...263 6.2.2. Maakuntakaava...265 6.2.3. Yleiskaava...267 6.2.4. Asemakaava...271 6.2.5. Tonttijako...277 6.2.6. Ranta-asemakaava...280 6.2.7. Vanhan rakennuslain aikaiset yksityiskohtaiset kaavat...281 6.2.8. Kaavoitusmenettely...282 6.3. Rakentamisen edellytykset...283 6.3.1. Rakentamista koskevia määritelmiä...283 6.3.2. Rakentamisen yleiset edellytykset...285 6.3.3. Rakentamisen erityiset edellytykset erityyppisillä alueilla...287 6.4. Rakentamisen lupajärjestelmä...291 6.4.1. Erilaiset luvat ja ilmoitusmenettely...291 6.4.2. Lupien hakeminen ja lupamenettely...293 6.4.3. Rakennuslupa ja rakentaminen...298 6.5. Poikkeaminen...299 6.5.1. Poikkeamisvalta...299 6.5.2. Poikkeamisen edellytykset...300 6.5.3. Poikkeamismenettely...300 6.5.4. Vähäinen poikkeaminen rakennusluvan yhteydessä...301 6.6. Asemakaavan toteuttamisen erityiskysymyksiä...301 6.6.1. Vastuu asemakaavan toteuttamisesta...301 6.6.2. Kunnan lunastusoikeudet...302 6.6.3. Rakentamiskehotus...302 6.6.4. Kehittämisalueet...303 6.6.5. Kehittämiskorvaus...304 6.7. Rakentamisen järjestelyt...306 6.7.1. Leikkipaikat, autopaikat ja jätehuolto...306 6.7.2. Rakennusrasitteet...306 6.7.3. Yhteisjärjestelyt...308 6.8. Muuta maankäyttöä ja rakentamista koskevaa lainsäädäntöä...309 6.8.1. Maa-aineslaki...309 6.8.2. Rakennussuojelu...309 7. Maanvuokra...311 7.1. Maanvuokralain taustaa...311 7.1.1. Tavoitteet...311 7.2. Maanvuokralain keskeinen sisältö...311 7.3. Maanvuokralaissa määritellyt sopimustyypit...313 Sisällys 13

7.3.1. Tontinvuokra...314 7.3.2. Muu asuntoalueen vuokra...314 7.3.3. Rakennetun viljelmän vuokra...315 7.3.4. Maatalousmaan vuokra...315 7.3.5. Muu maanvuokra...315 7.4. Maanvuokrasopimuksen tekeminen...316 7.4.1. Muotovaatimus...316 7.5. Maanvuokrasopimuksen päättyminen...317 7.5.1. Sopimuksen enimmäis- ja vähimmäisajat...317 7.5.2. Irtisanominen...317 7.5.3. Vuokrasuhteessa tapahtuneet muutokset...320 7.6. Vuokra-alueen omistajanvaihdos...323 7.7. Maanvuokrasopimuksen päättymisen seuraamukset...325 7.7.1. Rakennusten lunastusoikeus...325 7.7.2. Lunastus eri vuokratyypeissä...326 7.7.3. Lunastettava omaisuus eri vuokratyypeissä...327 7.7.4. Lunastushinnan määräytyminen...329 7.8. Maanvuokrasopimuksen siirtäminen...329 7.8.1. Vuokraoikeuden luovutuksen muoto...331 7.9. Maanvuokraoikeuden kirjaaminen...332 7.10. Kiinnitys ja panttioikeus käyttöoikeuteen ja rakennuksiin...335 8. Kiinteistönkauppa...337 8.1. Kiinteistönkaupan lainsäädäntö...337 8.2. Kiinteistönkaupan kohde mitä myydään...338 8.2.1. Eri kohdetyypit...338 8.2.2. Mitä kauppaan kuuluu...339 8.3. Kauppaneuvottelut...344 8.3.1. Myyjän tiedonantovelvollisuus...344 8.3.2. Kiinteistön laatua koskevat seikat...344 8.3.3. Kiinteistön vallintaan liittyvät seikat...344 8.3.4. Oikeudelliset seikat...345 8.3.5. Kiinteistönvälitysliikkeen antamat tiedot...346 8.3.6. Kiinteistönkaupan elinkeinonharjoittajan antamat tiedot...346 8.3.7. Ostajan tarkastusvelvollisuus...346 8.4. Ostotarjous...347 8.5. Esisopimus...349 8.6. Sopijapuolet...351 8.6.1. Kuka saa myydä kiinteistön Myyjän omistusoikeus...351 8.6.2. Avioliitto ja rekisteröity parisuhde vallinta rajoitukset...353 8.6.3. Kuolinpesä...355 8.6.4. Vajaavaltaiset ja toimintakelpoisuuden rajoitukset...356 8.6.5. Yhteisöt...358 14 Kiinteistönvälittäjän käsikirja

8.7. Kaupan muoto...359 8.8. Luovutuksen ehdot...365 8.8.1. Kauppakirjan rakenne...367 8.8.2. Osapuolet...367 8.8.3. Kaupan kohde...368 8.8.4. Kauppahinta...370 8.8.5. Omistusoikeuden siirtyminen...371 8.8.6. Vakuusjärjestelyt...372 8.8.7. Panttikirjojen luovuttaminen...378 8.8.8. Hallintaoikeus...379 8.8.9. Muut rasitukset ja rasitteet...380 8.8.10. Muita ehtoja...381 8.9. Sopimusrikkomukset...383 8.9.1. Viivästykset...383 8.9.2. Virhevastuu...385 8.9.3. Virheen oikeusseuraamukset...394 8.10. Luovutusrajoitukset...400 8.10.1. Yleistä...400 8.10.2. Etuostolaki...401 8.11. Kirjaamisasiat...403 8.11.1. Yleistä...403 8.11.2. Lainhuudatus...404 8.11.3. Erityisten oikeuksien kirjaaminen...409 8.11.4. Kiinteistöpanttioikeus...414 9. Huoneenvuokra...421 9.1. Laki asuinhuoneistojen vuokrauksesta...421 9.1.1. Lain soveltamisala...421 9.1.2. Vuokrasopimuksen tekeminen...422 9.1.3. Asuinhuoneiston kunto ja sen puutteellisuus...424 9.1.4. Vuokran määräytyminen...426 9.1.5. Vuokranantajan vaihtuminen...428 9.1.6. Hallintaanotto...428 9.1.7. Pakkohuutokauppa...428 9.1.8. Vuokraoikeuden siirtäminen...429 9.1.9. Vuokralaisen kuoleman vaikutus...429 9.1.10. Avioeron vaikutus huoneiston vuokrasuhteeseen...429 9.1.11. Vuokrasopimuksen päättyminen...430 9.1.12. Jälleenvuokrasuhde ja ensivuokrasuhde...436 9.1.13. Alivuokrasuhde...437 9.1.14. Työsuhdeasunto...438 9.2. Liikehuoneiston vuokraus...439 9.2.1. Lain soveltamisala...439 Sisällys 15

9.2.2. Vuokrasopimuksen tekeminen...441 9.2.3. Vuokranantajan vaihtuminen...454 9.2.4. Omistusoikeuden luovutuksen vaikutus vuokrasuhteeseen...454 9.2.5. Hallintaanotto...455 9.2.6. Vuokrasopimuksen päättyminen...458 9.2.7. Vuokrasopimuksen purkaminen...462 9.2.8. Vuokrasopimuksen muu lakkaaminen...464 9.2.9. Muuttopäivä...465 9.2.10. Liikehuoneiston edelleenvuokraus...465 9.2.11. Liikehuoneiston alivuokraus...466 10. Verolainsäädäntö...467 10.1. Verotuksen määritelmiä...467 10.2. Tuloverolaki...471 10.2.1. Yleistä...471 10.3. Pääomatulot...474 10.3.1. Korkotulot...474 10.3.2. Osinkotulo...474 10.3.3. Voitto-osuus...475 10.3.4. Henkivakuutuksen tuotto...475 10.3.5. Nautintaoikeudet...476 10.3.6. Syytinki...476 10.3.7. Maa-aineksista saadut tulot...476 10.3.8. Verohallinnon ohjeet...476 10.4. Metsäverotus...476 10.4.1. Puun myyntitulon verotus...476 10.4.2. Verohallinnon ohjeet...478 10.5. Vuokratulojen verotus...478 10.5.1. Verohallinnon ohjeet...481 10.6. Luovutusvoiton verotus...481 10.6.1. Yleistä...481 10.6.2. Pääsääntö...481 10.6.3. Kauppahintaan lisättävät erät...482 10.6.4. Luovutusvoittoon lisättävät erät...483 10.6.5. Hankintameno-olettama...483 10.6.6. Osituksessa saadun omaisuuden myynti...484 10.6.7. Kuolinpesä...485 10.6.8. Hallintaoikeus...485 10.6.9. Alihintaiset luovutukset...486 10.6.10. Lahjana saadun omaisuuden luovutus...486 10.6.11. Osittain verovapaat luovutusvoitot...487 10.6.12. Verovapaat luovutusvoitot...487 10.6.13. Luovutustappio...498 16 Kiinteistönvälittäjän käsikirja

10.6.14. Pienet luovutustappiot...499 10.6.15. Kaupan purkaminen...499 10.6.16. Yhteisomistussuhteen purkaminen...500 10.6.17. Verohallinnon ohjeet...500 10.7. Korkojen vähennysoikeus...501 10.7.1. Asuntolaina...501 10.7.2. Tulonhankkimisvelka...501 10.7.3. Kulutuslaina...501 10.7.4. Korkojen alijäämä...502 10.7.5. Alijäämähyvitys...502 10.7.6 Verohallinnon ohjeet...503 10.8. Pääomatulolajin tappio...503 10.9. Ennakkoratkaisu...504 10.9.1. Verohallinnon ohje...504 10.10. Varallisuuden arvostaminen...505 10.11. Perintö- ja lahjaverotus...505 10.11.1. Yleistä...505 10.11.2. Veroluokat...506 10.11.3. Perintöverotus...507 10.11.4. Omaisuuden arvo...507 10.11.5. Vähennykset...507 10.11.6. Lahjaverotus...507 10.11.7. Alihintainen kauppa...508 10.11.8. Kumulointisäännös...508 10.11.9. Ennakkoratkaisu...508 10.12. Varainsiirtoverolaki...509 10.12.1. Varainsiirtovero kiinteistön luovutustilanteissa...509 10.12.2. Vaihto...510 10.12.3. Irtain omaisuus...511 10.12.4. Liittymät...511 10.12.5. Kiinteistövero...512 10.12.6. Useita kiinteistöjä...512 10.12.7. Määräala...512 10.12.8. Vuokrakiinteistö...512 10.12.9. Rakennuksen luovutus...512 10.12.10. Yhtiön perustamisoikeus...513 10.12.11. Varainsiirtovero siirtolapuutarhakaupoissa...513 10.12.12. Vastikkeettomat saannot ja yhteisomistussuhteen purkaminen...514 10.12.13. Viivästysseuraamukset...516 10.12.14. Väliluovutukset...516 10.12.15. Ensiasunnon verovapaus...516 10.12.16. Eräät maanhankintatilanteet...518 10.12.17. Varainsiirtoveron palauttaminen...519 Sisällys 17

10.12.18. Kaupan vapaaehtoinen purkaminen...519 10.13. Varainsiirtovero arvopaperin luovutus tilanteissa...519 10.13.1. Yleistä...519 10.13.2. Veron peruste...520 10.13.3. Yhtiölaina asuntokauppalain 6 luvun mukaisissa kaupoissa...520 10.13.4. Isännöitsijäntodistus...521 10.13.5. Yhtiölaina asuntokauppalain 4 luvun mukaisissa kaupoissa...522 10.13.6. Osaomistusasunto...522 10.13.7. Vaihto...523 10.13.8 Yhteisomistussuhteen purkaminen...524 10.13.9. Veron suorittamisajankohta...524 10.13.10. Kiinteistönvälittäjän välityksin tehdyt kaupat...524 10.13.11. Ilmoitus varainsiirtoverosta...525 10.13.12. Lunastuslauseke...526 10.13.13. Uuden asunnon kauppa...526 10.13.14. Yhtiön perustamisoikeus...529 10.13.15. Ensiasunnon verovapaus...530 10.13.16. Vastuu verosta...531 10.13.17. Veronlisäys...531 10.14. Kauppakirjan oikaiseminen...532 10.15. Veron palauttaminen...533 10.15.1. Lykkääväehtoinen kauppa...534 10.16. Veron vanhentuminen...534 10.17. Ennakkoratkaisu...535 10.18. Verohallinnon ohjeet...535 10.19. Kiinteistövero...535 10.19.1. Kiinteistöveron kohde...535 10.19.2. Verovapaus...536 10.19.3. Verovelvollinen...536 10.19.4. Omistajanvaihdos...537 10.19.5. Verovastuu...537 10.19.6. Veron peruste...537 10.19.7. Veron määräytyminen...538 10.19.8. Verotuksen toimittaminen...540 10.19.9. Vähennyskelpoisuus...540 10.19.10. Verohallinnon ohjeet...540 10.20. Arvonlisävero...541 10.20.1. Verohallinnon ohjeet...541 11. Kiinteistön ja vuokra huoneiston välitystoiminta...543 11.1. Välitystoimintaan sovellettavat säädökset...543 11.2. Välitysliiketoiminnan harjoittaminen...544 11.2.1. Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä...544 18 Kiinteistönvälittäjän käsikirja

11.2.2. Välitystoiminnan harjoittamisen edellytykset...546 11.2.3. Välitysliikerekisteri...547 11.2.4. Vastaava hoitaja...550 11.2.5. Välitystoiminnan harjoittamista koskevat välitysliikelain määräykset...554 11.2.6. Valvonta...556 11.3. Välityspalvelujen tarjoaminen ja markkinointi...559 11.3.1. Yleistä välityspalvelujen tarjoamisesta ja markkinoinnista...559 11.3.2. Kuluttajansuojalaki...559 11.4. Kiinteistönvälitystoimeksianto...570 11.4.1. Yleistä...570 11.4.2. Välitystoiminnan harjoittaminen / välityslaki...571 11.4.3. Toimeksiantosopimus...574 11.4.4. Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle...579 11.4.5. Asiakkaan tunnistaminen, henkilöllisyyden todentaminen ja myyntioikeuden selvittäminen...582 11.4.6. Päiväkirjaaminen...586 11.4.7. Huolellisuusvelvollisuus...586 11.4.8. Salassapitovelvollisuus...587 11.4.9. Kohteen selvittäminen / välitysliikkeen selonottovelvollisuus...588 11.4.10. Ostajalle annettavat tiedot...605 11.4.11. Ostotarjous...620 11.4.12. Kaupan tekeminen...642 11.4.13. Välityspalkkio...651 11.5. Vuokrahuoneiston välitystoimeksianto...654 11.5.1. Yleistä...654 11.5.2. Välitystoiminnan harjoittaminen / välityslaki...656 11.5.3. Toimeksiantosopimus...658 11.5.4. Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle...659 11.5.5. Tietojen hankkiminen toimeksiantajalta...659 11.5.6. Välitystehtävän suorittaminen...660 11.5.7. Päiväkirjaaminen...660 11.5.8. Kohteen selvittäminen / välitysliikkeen selonottovelvollisuus...660 11.5.9. Markkinointi...664 11.5.10. Vuokralaista koskevien tietojen hankkiminen...668 11.5.11. Vuokrausneuvotteluvaiheessa annettavat tiedot...668 11.5.12. Vuokraustarjous...670 11.5.13. Vuokrasopimuksen tekeminen...672 11.5.14. Välityspalkkio...673 11.6. Välitystoiminnan vastuut...677 11.6.1. Vastuu suhteessa toimeksiantajaan / välityslaki...679 11.6.2. Vastuu suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen / välityslaki...681 11.6.3. Virheilmoitus...683 11.6.4. Vastaavan hoitajan korvausvastuu...684 Sisällys 19

11.6.5. Takautumisoikeus...685 11.6.6. Maksusuoja...686 11.7. Asiakkaan tunteminen...686 11.7.1. Riskiperusteinen arviointi...688 11.7.2. Etätunnistaminen...692 11.7.3. Poliittisesti vaikutusvaltaiset henkilöt (PEP)...693 11.7.4. Tuntemistietojen säilyttäminen...694 11.7.5. Ilmoitusvelvollisuus ja liiketoimen keskeyttäminen...694 12. Kiinteistöarviointi...697 12.1. Arvioinnista yleisesti...697 12.1.1. Lakisääteinen arviointi...697 12.1.2. Vapaaehtoinen arviointi...697 12.1.3. Arvo...698 12.1.4. Hyöty...699 12.1.5. Muun omaisuuden arvo...699 12.1.6. Hinnanmuodostus...699 12.1.7. Erikoispiirteet...699 12.1.8. Kysyntä ja tarjonta...700 12.1.9. Kansainvälinen arviointistandardikomitea...700 12.2. Arvioijan pätevyys...700 12.2.1. Arvioijan auktorisointi...701 12.2.2. Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija...702 12.3. Arviointimenetelmät...702 12.3.1. Kauppa-arvomenetelmä...703 12.3.2. Vertailukelpoisuus...703 12.3.3. Markkina-analyysi...704 12.3.4. Kauppa-arvomenetelmän vaiheet...704 12.3.5. Tuottoarvomenetelmä...705 12.3.6. Kustannusarvomenetelmä...706 12.3.7. Yhdistelmämenetelmä...707 12.3.8. Summa-arvomenetelmä...707 12.3.9. Arvioinnin tarkkuus ja luotettavuus...707 12.4. Arviointitoimeksianto...708 12.4.1. Arviointipalkkio...708 12.5. Asuntojen arviointi...709 12.5.1. Asunto-osakkeen arviointi...709 12.5.2. Omakotitalon arviointi...710 12.6. Arviointilausunnon jäsentely...710 12.7. Arviointiin liittyvä vastuu...711 12.7.1. Vahingonkorvausvelvollisuuden perusteista...711 12.7.2. Tuottamusvastuu...712 12.7.3. Sopimussuhteen ulkopuolinen vastuu...712 20 Kiinteistönvälittäjän käsikirja

12.7.4. Työnantajan vastuu (ns. isännänvastuu)...713 12.7.5. Työntekijän vastuu...713 12.7.6. Vahingonkorvausvastuu sopimussuhteessa...713 12.7.7. Kuluttajansuojalaki...714 12.7.8. Rikosoikeudellinen vastuu...714 12.7.9. Kurinpidollinen vastuu...714 12.7.10. Eettinen vastuu...715 12.7.11. Vastuuvakuutus...715 Lomakemallit...717 Asiahakemisto...742 Sisällys 21