Ajankohtaista kiinteistöalalla Oulu 20.1.2016 Tapio Haltia Neuvontalakimies Suomen Kiinteistöliitto ry 1
Esityksen sisältö Taloyhtiön viestintä Lakimuutokset Muuta ajankohtaista Uutta oikeuskäytäntöä Viestintäsuositus YJ-rekisteröinti Isännöitsijän pätevyysjärjestelmä Osakesiirrot Tupakka Asrek Asbesti Sähköautot Aurinkoenergia 2
Taloyhtiön viestintä 3
Selvitys viestintätarpeista Oikeusministeriö selvitti syksyn 2013 ja kevään 2014 aikana kansalaisten kokemuksia uudesta asuntoosakeyhtiölaista ja taloyhtiöiden käytännöistä Tarkasteltavat näkökulmat liittyvät: Taloyhtiön viestintään Taloyhtiön hallintoon Erimielisyyksiin taloyhtiössä 4
Selvityksen tulokset viestinnän kannalta Syksyn 2013 avoin verkkokysely: Tyytyväisyys kokousviestintään Tyytymättömyys tilikauden aikaiseen viestintään Kevään 2014 avoin verkkokeskustelu: Viestintäsuosituksen laatiminen sai kannatusta Epäilys vapaaehtoisuuteen perustuvan suosituksen riittävyydestä tilikauden aikaisessa viestinnässä Viestinnän parantaminen kaikille taloyhtiössä Sähköisen viestinnän hyödyntäminen 5
Viestintäsuositus taloyhtiöille Luonnos ollut kommentoitavana verkkokeskustelus sa 25.5.-30.6.2015 Kiinteistöliitto ja Isännöintiliitto julkaisivat suosituksen 18.11.2015 Tavoitteena on parantaa viestinnän käytännön toteuttamista. Viestintäsuositus otetaan mukaan taloyhtiöiden toimintaan 6
Suosituksen sisällöstä Suositukseen koottu tiedonsaantioikeutta ja tiedonantoa koskevat AOYL:n velvoitteet kootusti sekä hyviä käytänteitä Sisältö Viestintäpalveluista sopiminen Hallituksen ja isännöinnin välinen viestintä Tilikauden aikainen viestintä osakkaille ja asukkaille Asukkaiden ja osakkaiden viestintä taloyhtiön johdolle Viestintä yllättävissä poikkeustilanteissa Yhtiökokousviestintä Korjaushankeviestintä Taloyhtiöviestinnän tavat 7
Lakimuutokset YJ-rekisteröinti Osakesiirrot Asbesti Tupakka Asrek 8
Maistraattien asuntoosakeyhtiötehtävät siirtyivät PRH:lle Mikä muuttui? Maistraattien ja ELY-keskusten paikallisviranomaistoiminta kauppa- ja yhdistysrekisteriasioissa loppui Maistraattien asunto-osakeyhtiötehtävät siirtyivät Patentti- ja rekisterihallitukselle 1.9.2015 alkaen. Yhtiöjärjestysten rekisteröinti sähköisesti 1.2.2016 9
Osakesiirtojen ilmoitusmenettely uudistui 1.1.2016 lukien Sähköinen ilmoitusmenettely Katso tunnisteella Keskeistä Esitäytetty 102-lomake yhtiöille enää vuoden 2015 osalta vastikkeellisia saantoja ei enää tarvitse ilmoittaa vastikkeettomat osakesiirrot ilmoitettava verottajalle osakeluettelomerkinnän tekemistä seuraavan kuun loppuun mennessä sähköisesti ilmoitettaessa saantokirjaa ei tarvitse toimittaa
Tupakkalaki (nykytila) Tupakointi on kielletty mm. Asunto-osakeyhtiön tai muun asuinyhteisön asuinkiinteistöjen yhteisissä ja yleisissä tiloissa; Työyhteisöjen yhteisissä ja yleisissä sekä asiakkaille tarkoitetuissa sisätiloissa Lisäksi tupakointi voidaan kieltää Asunto-osakeyhtiö tai muu asuinyhteisö voi kieltää tupakoinnin hallitsemallaan yhteisellä ulkoalueella rakennuksen ilmanottoaukkojen läheisyydessä, lasten leikkialueella ja yhteisillä parvekkeilla 11
Tupakoinnin kieltäminen huoneistossa tällä hetkellä? Vuokrattu tila: asunnot, toimitilat Voidaan kieltää sopimuksessa sopimuksen laadintavaiheessa sopimalla vuokrasuhteen kestäessä Omistettu tila: asunnot, toimitilat Voidaan kieltää yhtiöjärjestyksessä Yhtiötä perustettaessa Yhtiöjärjestystä muuttamalla myöhemmin Seuraamukset kiellon rikkomisesta? 12
Tupakointikielto vuokrasopimuksessa (Turun hovioikeus, dnro S 10/2199) Kyse tupakointikiellosta ja vuokrasopimuksen purkamisesta Vuokrasopimuksessa oli kielletty tupakointi Vuokralainen jatkoi tupakointia varoituksesta huolimatta Tupakointi pystyttiin toteennäyttämään Kyse soluasunnosta tupakoinnista haittaa uudelleenvuokraukselle HO:n perusteluissa: Vaikka tupakoiminen ei sinänsä ole laissa kiellettyä, vuokralainen sitoutuu kunnioittamaan tupakointikiellon sisältävää vuokrasopimusta sopimuksen hyväksyessään Näissä olosuhteissa vuokrasuhteen purkamiseen oli peruste 13
Kielto osakashallinnassa olevilla parvekkeilla? (KKO 2008:7) Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen yksinkertaisella äänten enemmistöllä tekemä päätös, jolla oli yleisesti kielletty tupakointi asuntojen oleskeluparvekkeilla Päätös mitätön Yhtiökokouksen päätös on mitätön, jos päätökseen vaaditaan tämän lain tai yhtiöjärjestyksen mukaan kaikkien tai tiettyjen osakkeenomistajien suostumus eikä sellaista suostumusta ole annettu. (VAOYL) Tupakoinnin kieltäminen vanhassa yhtiössä edellyttää yhtiöjärjestysmuutoksen, joka on mahdollista vain kaikkien osakkaiden suostumuksella 14
Kielto osakashallinnassa olevilla parvekkeilla? (KHO 29.2.2012 T 413 ja T 432) Kunnan terveydensuojeluviranomaisella on oikeus antaa yksittäisiä kieltoja ja määräyksiä, jotka ovat välttämättömiä terveyshaitan poistamiseksi tai sen ehkäisemiseksi. Kunnalliset ympäristölautakunnat ovat tällä perusteella kahdessa tapauksessa päättäneet kieltää parveketupakoinnin osakasparvekkeilla. KHO kumosi molemmat ratkaisut Terveyshaitta todettu kyseisissä tapauksissa vain aistinvaraisesti olisiko ratkaisu toinen, jos näyttö terveyshaitasta olisi perustunut nikotiinimittauksiin? 15
Tupakointiin liittyvän lainsäädännön muutos EU:n uusi tupakkatuotedirektiivi hyväksytty ja julkaistu 29.4.2014 Ei liity tupakoinnin kieltämiseen asunnoissa tai toimitiloissa Terveydensuojelulaki muuttunut ja muutokset tulleet voimaan 1.3.2015 Tupakkalain kokonaisuudistus valmisteilla Terveyshaittojen arvioijille tiukat pätevyysvaatimukset Laki koskee terveydensuojeluviranomaisen toimintaa HE-luonnos lausuntokierroksella 28.9.2015 asti Uusi hallituksen esitys annetaan 1/2016 Laki voimaan 20.5.2016? 16
Ehdotetut asumiseen liittyvät tupakointikiellot Yhtiölle mahdollisuus kieltää tupakointi Huoneistoparvekkeella Huoneistossa Huoneiston käytössä olevalla ulkoalueella Seuraamus: Kiellon rikkoja mahdollista tuomita tupakointirikkomuksesta sakkoon 17
Tupakointikiellon edellytykset (alustava) Kielto mahdollinen, jos tupakansavu voi muutoin kuin poikkeuksellisesti kulkeutua toisen huoneiston sisätiloihin, parvekkeelle tai ulkotilan oleskelualueelle Asuinhuoneistojen sisätilojen osalta tiukemmat kriteerit, kielto mahdollinen vain jos: savun kulkeutumista ei voida rakenteiden korjaamisella tai muuttamisella kohtuudella ehkäistä ja huoneiston haltijalle on ennen kieltoa varattu mahdollisuus ehkäistä savun kulkeutuminen omilla toimenpiteillään. 18
Menettely tupakointikieltoa määrättäessä (alustava) Yhtiöoikeudellinen päätös ensin Asunto-osakeyhtiö hakee tupakointikiellon määräämistä kunnan terveydensuojeluviranomaiselta Viranomaispäätös tupakointikiellon määräämisestä on sidottu tiukkoihin edellytyksiin Viranomaispäätökseen liittyy normaalit muutoksenhakukeinot Viranomaispäätöksen rikkomisesta voidaan määrätä sakko osakehuoneiston haltijalle 19
Sähköinen asuntoosakerekisteri -hanke Asunto-osakkeiden digitalisointi Sähköinen asunto-osakerekisteri ja -kauppa Hanketta selvitetty jo vuonna 2004 PRH:n toimesta, sittemmin muutosta valmistelleet työryhmät (Sitra, YM) Mihin muutos (dematerialisointi) vaikuttaisi? Vaikutuksia ainakin omistuksen rekisteröintiin, asuntokauppaan, panttaukseen ja todennäköisesti lunastustilanteisiin, eri toimijoiden tiedonsaantiin ja varainsiirtoveron maksuaikaan. Kirjaamispakko ja hälytyspalvelu mahdollisesti käyttöön? 20
Muuta ajankohtaista Isännöitsijän pätevyysjärjestelmä Asbesti Aurinkoenergia Sähköautot 21
Isännöitsijän pätevyysjärjestelmä Taustaa Henkilöiden ISA-auktorisointi lopetettu -> jäänyt aukko Isännöintiliitto aloitti valmistelun syksyllä 2014 Tavoitteet Osaamisen hallinnan ja kehittämisen työkalu isännöintiyrityksille Osaamisen kehittämispolku aloittelevalle isännöitsijälle Väline ammatillisen osaamisen osoittamiseksi ja alan arvostuksen lisäämiseksi 22
Isännöitsijän pätevyysjärjestelmä Mitä järjestelmä tulee vaatimaan isännöitsijältä? Isännöintialan koulutus (pakollinen) Väh. 15 vuotta päätoimista isännöitsijäntyötä vuoteen 2015 mennessä tehneet voivat saada pätevyyden ilman koulutusta Pätevyyden saa suorittamalla kirjallisen kokeen Hankkeen tilanne tällä hetkellä Ensimmäiset hakemukset vuoden 2016 alkupuolella 23
Auktorisoitu isännöitsijä Pätevyys saadaan suorittamalla koe 3 vuoden välein raportoidaan työkokemus ja koulutus 6 vuoden välein raportoidaan työkokemus ja koulutus sekä osallistutaan sähköiseen kokeeseen Pätevyys voimassa 6 vuotta kerrallaan. 24
Asbestilainsäädännön muutos Voimaan 1.1.2016 Muutokset koskevat Asbestikartoitusta Pätevyysvaateita Ilmanäytteen ottamista altistumisalueen puhtauden varmistaminen 25
Asbestikartoitus 1/2 Rakennuttajan tai muun, joka ohjaa tai valvoo rakennushanketta, johon voi sisältyä asbestipurkutyötä, on huolehdittava asbestikartoituksen tekemisestä Voi riittää, että asbestikartoitus teetetään vain yhdessä huoneistossa Huom! Vain, jos olosuhteet asunnoissa ovat identtiset (esim. kaikki kylpyhuoneet alkuperäiskunnossa) Osakasmuutostöissä osakas vastaa asbestikartoituksen teettämisestä kustannuksineen Asbestikartoituksen tilaaja omistaa raportin Osakasmuutostöiden kohdalla taloyhtiö voi tarjoutua maksamaan kartoituksen ja siten edellyttää saavansa kartoituksen yhtiön käyttöön 26
Asbestikartoitus 2/2 Asbestikartoituksesta laaditaan asbestikartoitusraportti Raportissa tiedot mm. asbestin esiintymisestä ja esiintyvistä asbestilaaduista Raportti luovutetaan päätoteuttajalle, asbestipurkutyöhön ryhtyvälle työnantajalle tai itsenäiselle työnsuorittajalle, jotta työ voidaan suunnitella ja toteuttaa turvallisesti Taloyhtiön kannattaa sisällyttää asbestikartoitusraportti turvallisuusasiakirjaan 27
Asbestikartoittajan pätevyys Asbestiin, sen esiintymiseen ja rakenteiden purkamiseen riittävästi perehtynyt henkilö, jolla on kysymyksessä olevan kartoituksen laadun ja laajuuden edellyttämä ammatillinen osaaminen Esim. rakennusterveysasiantuntijan tai AHA-asiantuntijan koulutus Työntekijöiden tulee rekisteröityä asbestipurkutyöhön pätevien henkilöiden rekisteriin Viranomaisrekisteriä ylläpitää länsi- ja sisä-suomen aluehallintovirasto, työsuojelun vastuualue Rekisteri löytyy AVI:n nettisivuilta Lisäksi VTT ja SAP ry ylläpitävät omia listojaan pätevöityneistä asbestipurkajista Taloyhtiön kannattaa urakkasopimuksessa edellyttää pätevien työntekijöiden käyttöä asbestipurkutöihin 28
Altistumisalueen puhtauden varmistus Puhtaus varmistettava ilmamittauksella ennen tilan luovuttamista tilaajalle Muun kuin urakoitsijan edustajan suorittama mittaus Ilmamittauksen analyysiraportin tuloksen osoittaessa, ettei tilan asbestikuitupitoisuus ylitä sallittua arvoa (0,01 kuitua kuutiosenttimetrissä), voidaan osastointi purkaa ja tila luovuttaa tilaajalle Mikäli arvot ylittyvät, uusi puhdistus ja mittaus (kunnes arvot sallitulla tasolla) Vaikutuksia todennäköisesti urakoiden luovutushetkeen Suomessa asbesti-ilmanäytteitä analysoi ainakin Työterveyslaitos ja Labroc Näytteitä voi tutkituttaa myös ulkomaisissa erikoistuneissa laboratorioissa Tilojen luovutuksesta laadittava asiakirja Ilmamittauksen analyysiraportti liitteeksi 29
Toimiohje: Taloyhtiön hanke 1. Teetä hankesuunnitteluvaiheessa asbestikartoitus Asbestikartoittajan on oltava pätevä Kartoituksesta on saatava kartoitusraportti 2. Asbestipurkutyötä tekemään valitaan vain asbestipurkutyöhön oikeutettu eli rekisteröity henkilö Hyödynnetään netissä olevaa rekisteriä / edellytetään urakoitsijalta urakkasopimuksessa ym. henkilön käyttämistä purkutyöhön 3. Varmista altistumisalueen puhtaus Tilojen luovutuksesta on tehtävä asiakirja, johon on liitettävä tilan puhtaaksi osoittava ilmanäytteen analyysilausunto Huomioitavaa! Velvollisuudet voivat vaikuttaa urakkaaikatauluun. 30
Toimiohje taloyhtiölle: Osakkaan hanke Muutostyön ehdoksi asetetaan (jos relevanttia muutostyö huomioiden): Osakas teettää asbestikartoituksen Osakas toimittaa asbestikartoituksesta kopion yhtiölle Mahdolliset asbestipurkutyöt teetetään pätevällä henkilöllä Osakas toimittaa yhtiölle kopion tilojen luovutusdokumentista, jonka liitteeksi on oheistettava hyväksyttävä ilmanäytteen analyysilausunto Osakkaan hankkeessa osakas vastaa kaikista kustannuksista Yhtiö ja osakas voivat sopia raportin käyttöoikeudesta. Yhtiö voi esim. sitoutua maksamaan raportin kulut käyttöoikeutta vastaan. Raportti voi olla yhtiössä laajemminkin hyödynnettävissä, jos olosuhteet asunnoissa ovat identtiset. 31
Aurinkoenergia 1/2 Kiinnostus aurinkoenergian hyödyntämiseen kasvanut Aurinkosähkö- ja/tai lämpöjärjestelmä Käyttämällä esim. aurinkolämpöä osana lämmitysratkaisua mahdollista vähentää ostoenergian määrää Jos kiinnostusta, soveltuvuus taloyhtiössä arvioitava (isännöitsijä, hallitus, konsultti) Päätös asentamisesta ja käyttöönotosta tehdään yhtiökokouksessa 32
Aurinkoenergia 2/2 Yhtiökokous päättää uudistuksesta, joka on laajakantoinen tai vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Yhtiökokous päättää uudistuksesta enemmistöpäätöksellä mm., jos: osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi ja kiinteistö tai rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia; Onko tavanomainen uudistus? 33
Sähköautot 1/2 Sähköautojen määrä lisääntyy (uudiskohteissakin latauspisteitä) Lataustekniikka kehittyy YM tilannut selvitystyön Motivalta: alkaa syksyllä 2015 Jos yhtiössä kiinnostusta sähköautojen lataamiseen, selvitettävä: Halukkaiden lataajien määrä Mahdolliset lataustavat ja yhtiön sähköverkon riittävyys Sovittava kustannusten jaosta (toteutus, kunnossapito ja sähkönkulutus) sopimus (tai yhtiöjärjestysmääräys) 34
Sähköautot 2/2 Lataamiseen tarvitaan yhtiön lupa yhtiöllä ei velvollisuutta toteuttaa sähköautojen latauspisteitä Päätöksenteko, mikäli tekniikkaa/sähkökapasiteettia kehitetään Tavanomaista uudistusta? Omana urakkanaan vai toisen urakan yhteydessä? 35
Uutta oikeuskäytäntöä 36
Itä-Suomen hovioikeus 30.12.2014 Autopaikkojen jako / yhdenvertaisuusperiaate Mikäli autopaikkoja on yhtä paljon kuin huoneistoja, on jokaisella huoneistolla oikeus yhteen autopaikkaan. 37
Vaasan hovioikeus 29.4.2015 Yhtiöjärjestyksen sanamuoto / vastikeperusteen jyvitys Yhtiöjärjestyksen sanamuoto määrittää vastikeperusteen ja epäselvää sanamuotoa tulkintaan yhtiön vahingoksi. 38
Helsingin hovioikeus 24.2.2015 Osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuus Osakas velvollinen huolehtimaan siitä, että hänen laitteensa on asennettu niin ettei niistä aiheudu vahinkoa. 39
Helsingin hovioikeus 12.6.2015 Hallintaanottovaroitus / kunnianloukkaus Kunnianloukkauksen tunnusmerkistö edellyttää että tieto on virheellistä/valheellista. Hallituksen velvollisuus varmentaa valitusten todenmukaisuus? 40
Helsingin hovioikeus 18.3.2015 Osakkaan velvollisuudesta maksaa vesimaksu Osakas velvollinen maksamaan vesimaksua siihen yhtiöön, jonka huoneistossa hän väestörekisteritietojen mukaan asuu. 41
KKO 2015:87 1/2 1950-luvulla rakennetun talon kylpyhuoneissa oli alun perin ammeet. Vedeneristyksenä lattiassa oli ollut bitumisivelty huopa, joka oli sijainnut holvilaatan päällä. Huovan päällä oli ollut noin 10 cm paksu pintalaatta. Edellinen osakas oli korvannut ammeen suihkutilalla. Kph:n vedenerityksiä ei oltu muutettu. Muutostyöhön ei oltu pyydetty yhtiön lupaa. Nykyisen osakkaan (A) omistusaikana todettiin kosteuspoikkeamia pintalaatassa sekä seinien alaosassa. Asoy kieltäytyi tekemästä korjaustyötä, joten A teetti työn ja velkoi kustannuksia yhtiöltä. Työn teettämisessä ei oltu noudatettu AOYL:n huomautuksentekovelvollisuutta koskevaa säännöstä. 42
KKO 2015:87 2/2 Korkein oikeus velvoitti asoy:n korvaamaan A:lle kosteusvaurioiden aiheuttamat korjauskustannukset (7 689,40 euroa) ja A:n oikeudenkäyntikulut Kosteusvauriot ilmenneet taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneessa lattia- ja seinärakenteessa Käyttötavan muutoksessa ei ole kyse osakkaan muutostyöstä. Osakas ei vastaa kunnossapitovastuun perusteella sellaisesta käyttötavan muutoksesta, jossa ei muuteta rakenteita, eristeitä tai perusjärjestelmiä Kunnostustarpeesta huomauttamista koskeva muotovaade ei ole sellainen vaade, jonka noudattamatta jättämisen seurauksena A olisi menettänyt oikeuden teettää töitä Yhtiö tosiasiallisesti tietoinen sekä korjaustarpeesta että korjauksen suorittamisesta 43
KIITOS! www.taloyhtio.net www.kiinteistoliitto.fi
Kiinteistöliitto verkossa Kiinteistoliitto.fi Kiinteistöliitto, Taloyhtio.net @Kiinteistoala 45
Kiinteistöliitto osakkaana ja mukana 46