Näytesivut. Syyskuu. Omat muistiinpanot

Transkriptio

1 Syyskuu Alkusyksystä hallitus ja isännöitsijä aloittavat taloyhtiön strategian päivittämisen. Tätä varten osakkaille ja asukkaille lähetetään kysely, jolla kartoitetaan heidän mielipidettään siitä, mihin suuntaan taloyhtiötä pitäisi kehittää. Taloyhtiön strategian päivitys aloitetaan ja osakkaille tehdään kysely. à Ohjeita löytyy esim. Taloyhtiön toiminnan suunnittelu -oppaasta (Kiinteistöalan Kustannus Oy, 2015). Seuraavan tilikauden korjaushankkeet lyödään lukkoon ja urakoitsijoiden kilpailutus aloitetaan. Mahdollinen syysyhtiökokous valmistellaan ja kutsutaan koolle. Ulkotyöt: ulkovalaistuksen kello-/hämärä-/liiketunnistimien toiminnan tarkastus. Sisätyöt: koneellisen poistopuhaltimen kunnon tarkastus ja huolto (käyntiaikojen varmistaminen) poisto- ja tuloilmakoneiden sekä lämmöntalteenottolaitteiden toimivuuden tarkastus ja tarvittaessa suodattimien ja hihnojen vaihto huonelämpötilojen asetusarvoisuuden ja lämmitysverkoston tasapainon tarkkailu syyslämmitykseen siirtyminen (mikäli kesäsulkutoiminto on ollut käytössä, venttiilin avaaminen) kesävesien sulkeminen (ulkovesipisteiden sulkeminen sisältä) kaukolämmön lämmönjakohuoneen, lämmönsiirtimien ja säätimien toiminnan varmistaminen öljylämmitysjärjestelmän poltinhuolto, piipun- ja kattilan nuohous (varmista, että maanvaraisen öljysäiliön tarkastustodistus on voimassa) maalämpöjärjestelmissä järjestelmän toiminnan varmistaminen (toimii suunnittelulla tavalla eikä käytä vain sähköä lämmittämiseen). Taloyhtiön syystalkoot pidetään. Asukkaille on lähetettävä kutsut ajoissa ja sovittava, mitä talkoissa on tarkoitus siivota ja kunnostaa

2 Lokakuu Lokakuussa taloyhtiössä voi pitää syysyhtiökokouksen, jos siihen on tarvetta. Lokakuussa jatkuu myös taloyhtiön strategian päivittäminen. Osakaskyselyn tulokset käydään läpi ja strategia päivitetään niiden pohjalta. Varmistetaan, miten seuraavan vuoden kunnossapitohankkeiden suunnittelut tai kuntotutkimukset ovat edenneet. Mahdollisten sisäkorjaushankkeiden toteutumista seurataan. Ulkotyöt lehtien ja muiden roskien poistaminen katolta, räystäskouruista, ränneistä ja pihalta sekä kasvien suojaaminen ja muut talveen valmistelevat työt rännien ja syöksytorvien sulatuskaapelien kunnon tarkastus kattoturvatuotteiden kunnon tarkastus. Sisätyöt kellokytkinten siirto talviaikaan patteriverkoston säätölaitteiden toimivuuden tarkastus (säätöarvojen muutokset sekä säätöjärjestelmän toimivuus). Energiansäästöviikkoa vietetään Kesäaika päättyy Liputuspäivät: Aleksis Kiven päivä, suomalaisen kirjallisuuden päivä YK:n päivä

3 Marraskuu Marraskuussa hallitus jatkaa tulevan vuoden valmistelua ja arvioi omaa työskentelyään. Hallitus arvioi omaa työtään ja tekee vuosisuunnitelman seuraavalle vuodelle. à Ks. ohjeet Hallitus aloittaa talousarvion valmistelun. Ulkotyöt ajoluiskien ja räystäiden sulatus päälle lumitöihin ja hiekoitukseen valmistautuminen (hiekkasiilojen ja -astioiden täyttö). Sisätyöt huonelämpötilojen tasaisuuden tarkastus (lämmityskautena C o ). Kerättyjen vastikkeiden rahastoinnista on tehtävä päätös sillä tilikaudella, jolta laadittavaan tilinpäätökseen rahastointikirjaus tehdään. Tätä varten on kutsuttava tarvittaessa yhtiökokous koolle. Paloturvallisuusviikkoa vietetään Liputuspäivät: Ruotsalaisuuden päivä, Kustaa Aadolfin päivä Isänpäivä

4 Joulukuu Joulukuussa hallitus vahvistaa seuraavan vuoden korjausohjelman ja tutustuu hankintasopimuksiin liittyviin hinnankorotuksiin. Seuraavan vuoden korjausohjelma vahvistetaan. Yhtiön sopimuksiin ja niihin liittyviin hinnankorotuksiin tutustutaan (esim. isännöinti- ja huoltosopimukset). Osakkaille ja asukkaille lähetetään ohjeet joulunajan ja uuden vuoden paloturvallisuudesta sekä joulunajan jätteiden lajittelusta. Ulkotyöt: liukkauden poisto valaistuksen riittävyys vietetään Palovaroitinpäivää. à Ks. Liputuspäivät: Itsenäisyyspäivä Jean Sibeliuksen päivä, suomalaisen musiikin päivä

5 Tupakointikielto taloyhtiössä Tupakointi herättää keskustelua taloyhtiöissä. Joidenkin mielestä se estää oikeuden savuttomalle asumiselle ja elämälle. Joidenkin mielestä taas kyse on henkilökohtaiseen vapauteen ja yksityiselämän suojaan liittyvästä asiasta. Tupakkalain voimaan tulevat uudet puuttumiskeinot antavat taloyhtiöille aiempaa enemmän mahdollisuuksia reagoida tupakointiin. Milloin tupakointi on kiellettyä? Tupakointi on voimaan tulleen tupakkalain perusteella kielletty aina taloyhtiön yhteisissä ja yleisissä tiloissa, kuten rappukäytävissä, kerhohuoneessa ja saunatiloissa. Taloyhtiö voi myös kieltää tupakoinnin hallitsemallaan yhteisellä piha-alueella rakennuksen ilmanottoaukkojen läheisyydessä, lasten leikkipaikalla ja yhteisillä parvekkeilla, joille on pääsy yhtiön yleisten ja yhteisten tilojen kautta. Ennen huoneistossa ja huoneistoparvekkeella tupakointi voidaan kieltää vain ottamalla tätä koskeva kielto yhtiöjärjestykseen. Yhtiöjärjestysmuutos edellyttää yhtiökokouksen yksimielistä päätöstä ja kirjallista suostumusta niiltä osakkailta, jotka eivät ole olleet läsnä asiasta päättävässä yhtiökokouksessa (KKO 2008:7). Vuokrasuhteissa huoneistotupakointi voidaan kieltää vuokrasopimuksessa. Kielto voi koskea tupakointia huoneistossa, huoneistoparvekkeella ja huoneistoon kuuluvalla piha-alueella. Kiellon rikkominen oikeuttaa toistaiseksi olevan vuokrasopimuksen irtisanomiseen. Uusien tupakointikieltojen hakeminen jälkeen Tupakkalain (549/2016) säännös tupakointikiellon hakemisesta huoneistoparvekkeelle ja -pihalle sekä huoneistoon tulee voimaan alkaen. Tämän jälkeen taloyhtiö voi hakea kunnan terveyssuojeluviranomaiselta tupakointikieltoa huoneistoihin, huoneistoparvekkeille ja -pihoille, jos kyseisestä tilasta voi sen rakenteiden tai muiden olosuhteiden vuoksi kulkeutua tupakansavua muille parvekkeille, toiseen huoneistoon kuuluvan ulkotilan alueelle tai toisen huoneiston sisätiloihin muutoin kuin poikkeuksellisesti. Huoneiston sisätilaan tupakointikielto voidaan määrätä vain poikkeuksellisesti. Käytännössä tämä tarkoittaa, että kieltoa voidaan hakea, jos savun kulkeutumista toiseen huoneistoon ei voida kohtuudella estää rakenteiden korjaamisella ja muuttamisella. Huoneiston haltijalle tulee myös antaa mahdollisuus ehkäistä savun kulkeutuminen omilla toimenpiteillään ennen kiellon hakemista. Taloyhtiön kannattaa selvittää, voiko savun kulkeutumista estää esimerkiksi ilmanvaihtoa säätämällä. Näin uutta tupakointikieltoa haetaan Tupakointikieltoa hakee aina taloyhtiö. Yksittäinen osakas tai asukas ei voi tehdä hakemusta. Taloyhtiössä tupakointikiellon hakemisesta tehdään päätös yhtiökokouksessa. Ennen tupakointikiellon hakemista huoneiston haltijaa on kuultava. Kiinteistöliiton mukaan päätös voidaan tehdä enemmistöpäätöksin, kunhan yhdenvertaisuusperiaate huomioidaan. Ennen lain voimaantuloa on tarkoitus antaa tarkentava asetus kuulemisesta ja tupakointikiellon hakemisesta. Parveketupakointikiellon hakuprosessin eteneminen taloyhtiössä ( jälkeen) 1. Tupakointikiellon hakemista koskeva asia tulee vireille taloyhtiössä (esim. hallituksen tai osakkaan aloitteesta). 2. Hallitus valmistelee tupakointikiellon hakemista kokouksessaan ja päättää yhtiökokouksen koollekutsumisesta. 3. Huoneiston haltijaa/huoneistojen haltijoita kuullaan. 4. Yhtiökokouksessa päätetään tupakointikiellon hakemisesta. 5. Huoneiston haltijaa/huoneistojen haltijoita kuullaan tarvittaessa uudestaan. 6. Hallitus ja isännöitsijä laativat tupakointikieltohakemuksen ja hakevat tupakointikieltoa kunnan terveysviranomaiselta. 7. Kunnan viranomaiset harkitsevat ratkaisua ja antavat viranomaispäätöksen. 8. Mahdollinen muutoksenhaku tehdään. Jos tupakointikielto halutaan myöhemmin peruttaa (esim. tehdyt korjaukset ovat muuttaneet olosuhteita eikä kielto ei ole enää tarpeellinen), taloyhtiön täytyy tehdä siitä erillinen hakemus. Huoneiston haltijalla on oikeus hakea tupakointikiellon peruuttamista, jos taloyhtiö ei sitä tee, vaikka olosuhteet olisivat olennaisesti muuttuneet. Lähde:

6 Näin huomioit asbestin huoneistoremontissa Uusi asbestilainsäädäntö tuli voimaan Myös asuntoaan remontoiva taloyhtiön osakas voi joutua teettämään asbestikartoituksen purettaviin materiaaleihin. Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto ja Matinkylän Huolto Oy julkaisivat huhtikuussa 2016 osakkaille ohjeen asbestin huomioinnista huoneistoremonteissa. Ohjeen sisältö käydään tiiviisti läpi seuraavassa. 1. Missä asbestia voi olla? Asbestilla tarkoitetaan kuitumaisia silikaattimineraaleja, jotka saattavat aiheuttaa syöpää. Asbestihiukkaset ovat vaaraksi terveydelle, jos niitä pääsee vapautumaan ilmaan esimerkiksi rakenteiden purkutyön yhteydessä. Asbestia käytettiin rakennusmateriaaleissa 1920-luvulta 1990-luvun alkuun saakka. Asbestipitoisten tuotteiden valmistus ja käyttö kiellettiin kokonaan vuonna Asbestia saattaa näin ollen löytyä ennen vuotta 1994 rakennettujen tai korjattujen talojen rakennusmateriaaleista. Sitä voi olla esimerkiksi: maaleissa, lakoissa ja bitumiemulsioissa muovimatoissa, linoleum-laatoissa, tasoitteissa ja liimoissa keraamisissa laatoissa sekä laatta- ja saumalaasteissa putkieristeissä ja ilmanvaihtokanavissa. 2. Milloin asunnossa on tehtävä asbestikartoitus? Lain mukaan purettavien materiaalien asbesti pitää kartoittaa ennen purkutyötä, jos rakennus on rakennettu ennen vuotta Jos osakas siis aikoo remontoida tällaisessa talossa olevaa huoneistoaan, hänen tulee teettää asbestikartoitus purettaviin materiaaleihin (ellei sitä ole jo tehty). Asbestikartoitusta ei saa jättää tekemättä. Aiemmin asbestikartoitusta ei välttämättä tehty, jos rakenteiden purkutyö tehtiin suoraan asbestipurkutyönä. Nykyisin näin ei enää saa menetellä. Asbestikartoitusta ei kuitenkaan tarvitse teettää, jos asunnossa tehdään vähäisiä töitä, kuten porataan reikiä seiniin tai kattoon. 3. Kuka voi tehdä asbestikartoituksen? Asbestikartoituksen saa tehdä vain alan ammattilainen, joka on perehtynyt asbestin esiintymiseen rakennusaineissa, materiaaleissa ja rakenteissa. Käytännössä asbestikartoituksen voi tehdä: 1. henkilösertifioitu asbesti- ja haitta-aineasiantuntija (VTT Expert Services Oy) 2. rakennusterveysasiantuntija tai sisäilma-asiantuntija (Sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysasetuksen mukainen ulkopuolinen asiantuntija) 3. koulutettu asbestikartoitusyritys (Suomen JVT- ja kuivausliikkeiden Liitto ry / Vahinkopalvelut) 4. pätevöitynyt asbestipurkaja tai AV-yritys (Suomen Asbesti- ja Pölysaneerausliikkeiden liitto ry). Asbestikartoituksessa materiaalinäytteet ottaa aina asbestikartoittaja, ei esimerkiksi osakas tai urakoitsija. 4. Kuka asunnon asbestikartoituksen maksaa? Osakehuoneistossa tehtävän asbestikartoituksen maksaa pääsääntöisesti osakas. Osakas ja taloyhtiö voivat tosin sopia asiasta myös toisin. 5. Mitä sitten, kun asbestikartoitus on tehty? Asbestikartoituksen tekijä toimittaa kartoitusraportin osakkaan remontti-ilmoituksen käsittelijälle, siis taloyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Remontti-ilmoitus voidaan hyväksyä vasta asbestikartoituksen jälkeen. Asbestikartoitus viivästyttää siis remontti-ilmoituksen käsittelyä ja osakkaan tulee ottaa tämä huomioon remontin aikataulussa. Mikäli asunnosta löytyy asbestikartoituksessa asbestia, purkutyöt tulee tehdä asbestipurkuna. Töissä noudatetaan Aluehallintoviraston Työsuojeluhallinnon ohjetta

7 Miten säästää osakkaiden rahaa korjaushankkeissa? Taloyhtiön korjaushankkeet, varsinkin suuret sellaiset, vaikuttavat merkittävästi asumiskustannuksiin. Jos taloyhtiöllä on paljon korjausvelkaa, korjaukset voivat tulla osakkaille hyvinkin kalliiksi. Taloyhtiöllä on joitakin keinoja, joilla se voi pienentää osakkaiden maksuosuutta ja siten säästää näiden rahaa korjaushankkeissa. Yleisimmät keinot esitellään seuraavassa. 1. Avustusten hakeminen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA ja kunnat myöntävät taloyhtiöille erilaisia asumiseen ja rakentamiseen liittyviä avustuksia. Avustuksia myönnetään valtion talousarviossa vuosittain päätettävän määrärahan puitteissa. Esimerkiksi vuonna 2016 oli tarjolla avustusta hissin asentamiseen, liikkumisesteiden poistamiseen ja kuntotutkimuksen tekemiseen. Taloyhtiö voi myös saada valtiontakauksen korjauslainoilleen. Avustukset ovat taloyhtiölle ilmaista rahaa, ja niillä voidaan pienentää parhaillaan merkittävästi osakkaiden maksuosuutta korjaushankkeesta. Niitä kannattaa siis ehdottomasti hakea. 2. Taloyhtiön hallitsemien huoneistojen myynti Taloyhtiöillä on monesti omistuksessaan huoneistoja (esim. talonmiehen asunto tai liikehuoneisto), joita se vuokraa. Näiden huoneistojen myynti on yksi mahdollinen keino rahoittaa korjaushanketta. Mikäli taloyhtiö päättää myydä huoneistojaan, myynti toteutetaan siten, että huoneistot muutetaan osakehuoneistoiksi ja niiden hallintaan oikeuttavat osakkeet myydään eteenpäin eniten tarjoavalle ostajaehdokkaalle. Myynnin hoitaa normaalisti kiinteistönvälittäjä. Osakkaiden maksuosuus hankkeesta pienenee tällöin sillä summalla, joka huoneistojen myynnistä saadaan. 3. Ullakko- ja lisärakentaminen Taloyhtiö voi harkita myös lisärakentamista korjaushankkeen rahoitusvaihtoehtona. Kaupunkien keskustoissa kyseeseen tulee ullakkorakentaminen, muualla taas rakennuksen laajentaminen, lisäkerroksen rakentaminen tai uuden rakennuksen rakentaminen. Taloyhtiöiden lisärakentamishankkeissa rakennusoikeus myydään tavallisesti ulkopuoliselle rakennusliikkeelle. Tällöin rakennusliike hoitaa rakentamisen ja uusien osakehuoneis- tojen myynnin. Lisärakentaminen edellyttää yleensä myös asemakaavan muuttamista. Rakennusoikeuden myynnistä syntyneet tuotot voidaan käyttää sellaisenaan taloyhtiön korjaushankkeen rahoittamiseen. Lisärakentamisella pystytään toisinaan maksamaan hyvinkin iso osa korjaushankkeen kustannuksista. 4. Tontin osan myyminen Jos taloyhtiöllä on suuri tontti, korjaushankkeeseen voidaan kerätä varoja lohkomalla ja myymällä siitä osa. Lohkomisessa tontista erotettava alue muodostetaan itsenäiseksi kiinteistöksi. Asemakaava-alueilla lohkomisen hoitaa yleensä kaupunki tai kunta, muualla Maanmittauslaitos. Tontin osa voidaan myydä esimerkiksi ulkopuoliselle rakennusliikkeelle uuden asunto-osakeyhtiön perustamista varten. Lohkotun tontin myynnistä syntyy myyntivoittoa, joka voidaan käyttää sellaisenaan korjaushankkeen rahoittamiseen. On hyvä muistaa, että myyntivoitto on periaatteessa taloyhtiölle veronalaista tuloa. Jos rahat tontin osan myynnistä saadaan eri tilikaudella kuin hankkeen kustannukset tulevat maksettaviksi, yhtiön kannattaa käyttää tilinpäätöksen järjestelykeinoja verovaikutusten välttämiseksi. 5. Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen Taloyhtiöiden, joissa on paljon arvonlisäverollista toimintaa harjoittavia liikehuoneistoja, kannattaa harkita myös arvonlisäverovelvolliseksi hakeutumista näiden tilojen osalta. Taloyhtiöt eivät normaalisti ole arvonlisäverovelvollisia, mutta verovelvolliseksi voidaan hakeutua vapaaehtoisesti. Verovelvolliseksi hakeutumisen hyödyt ja kustannukset on hyvä selvittää viimeistään suunniteltaessa suurta korjaushanketta. Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutumisesta koituu taloyhtiölle se hyöty, että yhtiö pääsee vähentämään osan korjaushankkeen menoihin sisältyvästä arvonlisäverosta. Tällöin osakkaiden tarvitsee maksaa vähennettävän veron verran vähemmän korjaushankkeesta. Lisätietoa korjaushankkeen rahoitusvaihtoehdoista löydät Korjaushankkeen rahoitus taloyhtiössä -kirjasta (Kiinteistöalan Kustannus Oy, 2016)