Peruskorjaushankkeen käyttöönotto ja takuu Talotekniikan käyttöönoton haasteet 9.12.2014 Jyrki Vilmunen
Korjausrakentamisen haasteita talotekniikalle Työmaan toteutusaikataulut ei realistisia Korjausrakentamisessa tulee aina yllätyksiä, ei anneta lisäaikaa Suunnittelussa oletettu asioita, vanhat suunnitelmat ei pidä paikkaansa Ei ole varattu aikaa työn aikana selvittää epäselviä asioita Toteutusvaiheessa ei pidetä suunnittelukokouksia, joissa käydään läpi toteutuksen kannalta suunnitelmapuutteet Tekniikka kehittyy nopeasti, ei varata aikaa tekniikan integrointeihin Korjaushankkeessa ei huomioida talotekniikan laajenemista määrällisesti ja laadullisesti Talotekniikan käyttöönottovaiheessa kaikki tekevät samaan tarkastuksia samaan aikaan samassa paikassa Kukaan ei ota kokonaisvastuuta rakennus- ja talotekniikan aikataulun ja töiden koordinoinnista Tavoitteista lipsutaan joka välissä, jolloin alkuvaiheessa sovitut tavoitteet eivät täyty lopussa Saneeraushankkeissa suunnittelun ja työn määrä ja kustannukset saattavat olla paljon uudisrakentamista suuremmat, ei varata resursseja loppuvaiheeseen riittävästi
Nykyinen talotekniikan tilanne Kiinteistön talotekniikka ei läheskään aina toimi asetettujen tavoitteiden mukaisesti käyttöönottovaiheessa Rakentamisajan vastaanottovaiheen toiminnalliset tarkastukset (toimintakokeet, yhteiskoekäytöt, ym.) jäävät usein keskeneräisiksi tai niille ei ole varattu riittävästi aikaa. Yhä useampi kiinteistö otetaan vastaan ja käyttöön toiminnallisesti keskeneräisenä ja huomattavalla määrällä puutteita (pitkät puutelistat) Puutteita korjataan pitkin takuuaikaa ja jos hyvin käy niin puutteet saadaan korjattua takuuajan puitteissa (= vastaanottovalmius ) Edellä mainituista johtuen tilojen käyttäjiltä tulee usein runsaasti palautetta ja valituksia Talotekniikalla on avainrooli tulevaisuuden energiamääräysten täyttämisessä sekä rakennuksen olosuhteiden pysymisessä tavoitteissa.
Voidaanko tilanteeseen vaikuttaa ja miten? Sitoutetaan hankkeen eri osapuolet jo suunnittelu- ja tarjousvaiheessa laadunvalvontaan sekä rakennus- että takuuaikana. Varaamalla ja järjestämällä vastaanottovaiheen toiminnallisille tarkastuksille riittävästi aikaa rakentamisaikataulusta. Pyritään järjestämään tarkastuksia etupainotteisesti, kaikkia tarkastuksia ei tarvitse/saa jättää käyttöönottovaiheeseen. (Ennakoiva valvonta, sakolliset välitavoitteet) Panostamalla talotekniikan toimintakokeisiin (ainoa kerta, kun tarkastetaan kaikki suunnitelmissa edellytetyt toiminnot). Panostamalla käyttöönottovaiheeseen ja takuuajan alkuun varmistamalla, että talotekniikka lähtee toimimaan oikein ja tavoitteiden mukaisesti ja, että tekniikkaa käytetään oikein ja tilojen käyttäjät ovat tyytyväisiä. Talotekniikan energiatehokkuuden ja toimivuuden seuranta ja auditoinnit käyttöönottovaiheessa ja takuuaikana
Suunnittelu Luonnos- Toteutussuunnitelm a suunnitelm a Rakentamisen laadunvarmistus Ylläpito Rakennusvaihe Takuuaika Vastaan- Takuiden otto vapauttaminen 3 kk 6 kk 12 kk 18 kk 24 kk Talotekninen Tavoitteet, suunnittelu Suunnittelijavalvonta Urakoitsijan omavalvonta Talotekninen valvonta Käyttäjätyytyväisyyden mittaus Talotekniikan etäseuranta Talotekniikan auditoinnit Tavoitteiden toteutumisen raportointi Vastaanotto / takuutarka stukset Taloteknisten tavoitteiden hallinta rakennushankkeessa
Raportointi (Tavoitteidenhallinta)
Tavoitteet Varmistaa ja todentaa, että asetetut talotekniset tavoitteet toteutuvat (tavoitteiden hallinta) Energia- ja vedenkulutus Sisäilman olosuhteet Varmistaa, että talotekniset järjestelmät toimivat oikein ja käytetään oikein Tukea tarvittaessa kiinteistön käyttö- ja ylläpitohenkilöstöä talotekniikan käytössä Varmistaa tilojen käyttäjien tyytyväisyys olosuhteisiin, talotekniikan käyttöön ym. Tuottaa tietoa talotekniikan toimivuudesta rakennushankkeen eri osapuolille sekä kiinteistön ylläpidosta vastaaville -> tieto / raportit hyödynnettävissä esim. vuositakuutarkastuksissa. Raportoida miten tavoitteet toteutuvat ja saattaa palautetieto auditoinneista myös urakoitsijoiden tietoon. Poikkeamat ja epäkohdat korjataan urakkaan kuuluvina. 20.5 C 520 ppm 480 ppm 45 rh% 100 % 21 C 65% 23.5 C 82% 34 rh%
Vaiheet / Mitä tehdään? Valmistelut (edellytykset huomioitava jo suunnittelussa) Aloituskokous Säännöllisesti (kuukausittain) tapahtuvat tehtävät Auditoinnit, kohdekäynnit Palautekokoukset Käyttäjätyytyväisyyskyselyt Tavoitteiden toteutumisen arvioinneissa hyödynnetään pääosin kiinteistön rakennusautomaatiojärjestelmän, kulutusseurantajärjestelmien ja huoltokirjaohjelman tietoja sekä käymällä kohteessa. Tavoitteiden toteutumisen raportointiin kannattaa käyttää siihen erityisesti kehitettyjä ohjelmistoja, joilla eri järjestelmien tuottama raaka-data saadaan jalostettua tiedoksi. (esim. Granlund Manager/Metrix)
Hyödyt Käyttöönottovaiheessa ja takuuaikana havaitut toiminnalliset viat ja puutteet tulee korjatuiksi urakkaan kuuluvina takuuaikana Talotekniset järjestelmät toimivat oikein ja osataan käyttää oikein Sisäilman olosuhteet pysyvät paremmin suunnitelluissa tavoitearvoissa Paremmat edellytykset energiankulutus-/energiatehokkuustavoitteiden toteutumiselle Epäkohtien ja valitusten määrä pienenee Tilojen käyttäjät pysyvät tyytyväisempinä Seurannalla pyritään win-win tilanteeseen, energian ja kustannusten säästöön sisäilman olosuhteista tinkimättä.
Case 1 Alkuvaiheessa energiatehokkuustavoite (kwh/m2) määritetty ilman kunnon simulointeja tai muita laskelmia Rakentamisen vaiheessa kukaan ei ole huolehtinut että tavoitteisiin päästäisiin Takuuajan auditoinneissa huomattu että energiaa kulunut kaksi kertaa enemmän tavoitteeseen verrattuna Auditointien korjausehdotusten jälkeen päästiin n. 1,7 kertaiseen kulutukseen tavoitteisiin verrattuna
Case 2 1950-luvulla rakennettu kiinteistö Saneerattu 2010 Kolme vuotta saneerauksen jälkeen huomattu auditoinneissa: Kaikki iv-koneet pyörineet jatkuvasti Asetusarvot koekäyttöjen mukaiset yms. Toimenpiteiden jälkeen energiankulutus pienentynyt n. 13 %
Kiitos.