77/2013 21 Asunto Oy Helsingin Berliinin- ja Asunto Oy Lontoonpihan hanke- ja rakennussuunnitelmien hyväksyminen sekä investointipäätöksen tekeminen ja enimmäiskustannusarvion vahvistaminen Päätösehdotus Yhteinen kirkkovaltuusto päättää 1) hyväksyä tämän esittelyn liitteenä olevan Asunto Oy Helsingin Berliininpihan ja Asunto Oy Helsingin Lontoonpihan toteuttamisen hanke- ja rakennussuunnitelmat sekä hankesuunnitelman liitteenä esitetyt kassavirtalaskelmat ja riskitarkastelut; 2) vahvistaa rakennushankkeen arvonlisäverolliseksi, tehtyihin suunnittelu ja rakennuttamissopimuksiin sekä saatuihin urakkatarjouksiin perustuvaksi, enimmäiskustannusarvioksi 23.360.000 euroa; 3) hyväksyä peruslaskelman, jonka mukaan seurakuntayhtymä sijoittaa enintään 1.490.000 euroa Asunto Oy Helsingin Berliininpihan ja 9.150.000 euroa Asunto Oy Helsingin Lontoonpihan rakennusrahastoihin, yhteensä 10.640.000 euroa, joka palautuu kokonaisuudessaan seurakuntayhtymään, Asunto Oy Helsingin Berliininpihan tontista ja asunnoista saatavina myyntituloina, Asunto Oy Helsingin Lontoonpihan jäädessä seurakuntayhtymän omistukseen ilman siihen pysyvästi sitoutuneita verovaroja; 4) oikeuttaa Asunto Oy Helsingin Berliininpihan ja Asunto Oy Helsingin Lontoonpihan hallitukset saattamaan hanke kaikin puolin valmiiksi, kuten valmistelemaan hanke rakentamispäätökseen, solmimaan tarvittavat urakka- ja konsulttisopimukset, käynnistämään rakennustyöt, aloittaa Asunto Oy Berliininpihan asuntojen markkinointi ja myynti sekä vastaanottamaan rakennushankkeet, kun ne on urakoitsijoiden toimesta saatettu tilaajalle täysin valmiiksi. Käsittely Päätös Asiasta käytettiin yksi puheenvuoro. Esitys hyväksyttiin.
Selostus 1. Tonttien taustaa Helsingin seurakuntayhtymä omistaa Helsingin 91, Toukolan kaupunginosassa 23, rantakorttelissa 100, tontit 61 ja 74. Tontit ovat tulleet seurakuntayhtymän omistukseen Helsingin seurakuntayhtymän ja Helsingin kaupungin välisellä, 16.6.2008 allekirjoitetulla vaihtokirjalla. Luovutettavaa vaihto-omaisuutta olivat, Helsingin kaupungin, Malmin kylän, Malmin hautausmaa nimisestä tilasta RN:o 9:0 luovutetut, yhteensä noin 3 370 m 2 :n suuruiset maa-alueet. Helsingin seurakuntayhtymän saantoa olivat tuolloin mm. Helsingin 91, Toukolan kaupunginosassa 23, rantakorttelissa 100, tontit 61 ja 66. Em. vaihtokirjan allekirjoittamisen jälkeen Helsingin kaupunki käynnisti Arabianrannassa mm. tontin 66 alueella asemakaavamuutoksen nro 11881. Helsingin kaupunginvaltuustossa 26.8.2009 hyväksytyn asemakaavamuutoksen ja Helsingin seurakuntayhtymän ja kaupungin välisen, 24.2.2010 allekirjoitetun alueen kehittämiseen liittyvän, korttelialueella tapahtuneen pienimuotoisen aluevaihdon seurauksena, tontista nro 66 muodostui uusi tontti nro 74. Asemakaavansa mukaiselta käyttötarkoitukseltaan tontit olivat asuinkerrostalotontteja, rakennusoikeudeltaan tontti 61 enintään 2 400 kem2 ja tontti 74 enintään 3 750 kem2. Tonttien rakennusoikeuden kehittämiseen liittyen, ovat Helsingin seurakuntayhtymä ja Helsingin kaupunki vielä 19.3.2012 allekirjoittaneet sopimuksen asemakaavan muutokseen nro 12051 liittyen. Sopimuksen seurauksena ja Helsingin kaupunginvaltuustossa 9.5.2012 hyväksytyllä asemakaavan muutoksella, tontille 61 saatiin lisärakennusoikeutta n. 500 kem2 ja tontille 74 noin 1 300 kem2. (Liite: Asemakaavaote) Nykytilassaan, vahvistetun asemakaavan 091-12051 mukaisesti, tontit ovat käyttötarkoitukseltaan asuinkerrostalotontteja. Tontin 61 pinta-ala on 1 203 m2 ja tontin 74 pinta-ala on 942 m2. Asemakaavassa tontille 61 on merkitty yhteensä kaksi rakennusalaa IV kerrosta 1 200 kem2 ja V kerrosta 1 400 kem2, yhteensä 2 900 kem2. Tontilla 74 on yksi rakennusala, 5 000 kem2, joista rakennusalan päädyistä toinen IV kerrosta ja toinen XII kerrosta. (Liite: Kiinteistörekisteriotteet) 2. Tonttien aiottu hyödyntäminen Tontit on tarkoitus rakentaa asemakaavan sallimassa laajuudessa. Alueen korkeatasoisen ilmeen ja asuntojen arkkitehtonisesti korkean laatutason varmistamiseksi, Helsingin seurakuntayhtymä järjesti em. omistamiaan tontteja koskevan arkkitehtikilpailun vuonna 2008. Arkkitehtikilpailun voitti Särmä nimimerkillä kilpaillut Arkkitehtitoimisto JKMM Oy:n ehdotus. Hankkeen arkkitehtuuri perustuu
kilpailun voittaneeseen ehdotukseen, jota on kehitetty sekä huoneistojakauman ja teknisten ratkaisujen osalta, vuokrauksen ja myynnin kannalta edullisemmaksi, että laajuudeltaan vastaamaan nykyistä rakennusoikeutta. Kilpailuehdotuksen omaleimainen ja korkeatasoinen arkkitehtuuri on kehittämisestä huolimatta saatu säilymään alkuperäisen kilpailuehdotuksen kaltaisena. Tontit sijaitsevat Arabianrannan parhaalla paikalla rajoittuen rantapuistoon. Puiston takaa avautuu merinäköala Vanhankaupunginselälle, jota suunnittelussa on pyritty hyödyntämään mahdollisimman hyvin. Yhtiöille tarvittavat autopaikat sijaitsevat asuinrakennustonttien läheisyydessä LPA tonteilla. Autopaikat rakennuttaa ja niitä hallinnoi Arabian Palvelut Oy. Lisäksi Arabian Palvelut Oy hallinnoi yhteiskerhotilaa, alueen tietoverkkoa ja yhteispihoja. Edellä mainituista palveluista Arabian Palvelut Oy veloittaa alueen taloyhtiöiltä liittymismaksun ja käyttökorvauksen. Yhteisen kirkkovaltuuston päätöksellä on tontille 61 perustettu asuintalon rakennuttamista varten Asunto Oy Helsingin Lontoonpiha ja tontille 74 Asunto Oy Helsingin Berliininpiha. Tonttien kehittämistä ja suunnittelua on suoritettu perustettujen yhtiöiden lukuun. Toteutuessaan aiotut rakennukset täydentävät Arabianrannan Vanhankaupunginlahden puoleisen jo lähes valmiiksi rakennetun kortteliston. 12-kerroksinen Asunto Oy Helsingin Berliininpiha nousee uuden kaupunginosan korkeimmaksi taloksi ja alueen maamerkiksi. Näkyvä ja kaupunkikuvallisesti tärkeä rakennuspaikka saa näin osakseen korkeatasoisen, ainutkertaisen ja hillityn veistoksellisen arkkitehtonisen kokonaisuuden, jossa arkkitehtonisten eleiden käyttö ei kuitenkaan ole liian voimakasta. Selkeät rakennusrungot kätkeytyvät veistoksellisten julkisivulinjojen sisään. Rakennuksen muotoilu ja avarien parvekkeiden sijoitus maksimoi asunnoista ja parvekkeilta avautuvia näkymiä puistoon ja merenlahdelle. Yhteisöllinen sisäpiha antaa lapsille suojaisan leikkiympäristön ja viereinen rantapuisto tarjoaa hienot puitteet virkistykselle ja liikunnalle. (Liite: Havainnekuvat) 3. Asuntojen rakennuttaminen Helsingin seurakuntayhtymä on omistanut pitkään noin 900 asuntoa eri puolilla Helsinkiä. Seurakuntayhtymän kannalta on tarkoituksenmukaista nuorentaa asuntokantaa. Tässä tarkoituksessa on jo myyty vanhempaa huonokuntoista asuntokantaa ja aloitettu rakentamaan uutta tilalle. Yhteisen kirkkovaltuuston hyväksymän kiinteistöstrategian mukaan asuntokannan nuorentamista on jatkettu edellä mainitulla tavalla myymällä vuonna 2012 neljä asuintalokohdetta, yhteensä 239 asuntoa. Samalla on tarkoitus käyttää osa tonttivarannosta vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon ja kanavoida seurakuntayhtymälle näin tuloutettavissa olevat varat oman kiinteistökannan ylläpitoon ja kehittämiseen. Tämä tukee
seurakuntayhtymän taloutta ja keventää nykyisin verovaroin ylläpidettyyn kiinteistökantaan kohdistuvia investointien rahoituspaineita. Tontille 61 on tarkoitus rakennuttaa Asunto Oy Helsingin Lontoonpihan toimesta Helsingin seurakuntayhtymän omistukseen asuntoja vuokrattavaksi. Tontille 74 aiotaan toteuttaa Asunto Oy Helsingin Berliininpihan toimesta RS - järjestelmän mukainen asuntohanke, jossa kaikki asunto-osakehuoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet on tarkoitus myydään markkinahintaan. 4. Hankesuunnitelma Hankkeen esittelemiseksi seurakuntayhtymän yhteiseen hallintoon on uuden asemakaavan lähtökohdista valmisteltu hankesuunnitelma. Hankesuunnitelman on laatinut, aikanaan arkkitehtikilpailun kustannuslaskijana toiminut, Haahtela rakennuttaminen Oy kiinteistöjohtajan virkamiespäätöksellä. Hankesuunnitelma sisältää kuvauksen hankeen läpiviemisestä, kustannuksista, rahoituksesta ja kannattavuudesta. Hankeselvitys on yhteinen käsittäen molemmat asuntokohteet, johtuen aiotusta toteutustavasta, jossa kohteet on tarkoitus toteuttaa samanaikaisesti yhtenä hankkeena, yhden toteuttajan toimesta. Aiottu toteutustapa on hankkeeseen soveltuvin ja kustannustehokkain. (Liite: Hankesuunnitelma) Hankkeen rakennuttajakonsultiksi on kiinnitetty Haahtela rakennuttaminen Oy ja rakennusten suunnittelijoina ovat toimineet (ARK) Arkkitehtitoimisto JKMM Oy, (RAK) A-Insinöörit Oy, (LVIA) Taltec Oy, (SÄH) Insinööritoimisto Veikko Vahvaselkä Oy, arkkitehtitoimiston johtaessa suunnitteluryhmää ja toimiessa hankkeen pääsuunnittelijana. Hankkeessa on tarvittu vähäisessä määrin myös palo- ja akustiikkakonsultaatiota sekä pihasuunnittelijaa. Hankkeen kohteet on suunniteltu täysin valmiiksi ja niille on myönnetty rakennuslupa 19.2.2013. (Liite: Rakennusluvat) Tonttien kehittämistä, rakennuttamista ja suunnittelua on suoritettu perustettujen asuntoyhtiöiden lukuun ja asuntoyhtiöiden hallitusten suorittamin konsulttivalinnoin, tarjottuihin kattohintoihin perustuen, hyväksikäyttäen Helsingin seurakuntayhtymän puitesopimusjärjestelyä. Kohteiden rakentamiseen liittyvät urakat on kilpailutettu julkisten hankkeiden HILMA - hankintakanavalla. Hankkeen aiottu toteutusmuoto on jaettu urakka, rakennusteknisten töiden urakoitsijan toimiessa pääurakoitsijana ja lainsäädännön tarkoittamana päätoteuttajana. Muut urakat, kuten putki-, ilmanvaihto-, sähkö- ja rakennusautomaatiourakat ovat pääurakoitsijalle sopimuksin alistettuja sivu-urakoitsijoita. (Liite: Kokonaishintalaskelma)
5. Rakennussuunnitelmat Asunto Oy Helsingin Lontoonpihan hanke sisältää kaksi pistetaloa, joista toinen on neljä ja toinen viisikerroksinen. Pistetaloissa on yhteensä 36 asuntoa, joiden yhteenlaskettu pinta-ala on 2 468,5 asm2. Asuntojen keskipinta-ala on 68,5 asm2. Hankkeen kerrosala on 2 960 kem2 ja kokonaisala yhteensä, sisältäen yhteis-, liikenne- ja teknisten tilojen pinta-alat on 3 871 m2. (Liite: Asunto Oy Helsingin Lontoonpihan pääpiirustukset) Asunto Oy Helsingin Berliininpihan hanke sisältää yhden kaksiportaisen rakennuksen, jonka toinen porras on nelikerroksinen ja toinen kaksitoistakerroksinen. Rakennuksessa on yhteensä 66 asuntoa, joiden yhteenlaskettu pinta-ala on 3 854,5 asm2. Asuntojen keskipinta-ala on 58,5 asm2. Hankkeen kerrosala on 4 946 kem2 ja kokonaisala yhteensä, sisältäen yhteis-, liikenne- ja teknisten tilojen pinta-alat on 6 316 m2. (Liite: Asunto Oy Helsingin Berliininpihan pääpiirustukset) 6. Tonttien omistussuhteet Asunto Oy Helsingin Lontoonpihan tontti jää seurakuntayhtymän omistukseen. Seurakuntayhtymä vuokraa tontin yhtiölle ja perii siitä vuokraa n. 60.000 euroa vuodessa, n. 2 euroa/asm2, kk. Hankkeen rahoittamiseksi ja pääomien vapauttamiseksi kiinteistöistä Asunto Oy Helsingin Berliininpihan tontti myydään 60 %:n omistusosuudella Suomen Osatontti II Ky:lle hintaan 2.700.000 euroa, n. 700 euroa/asm 2. Asunnon ostajilla on oikeus lunastaa ostamansa asunnon tonttiosuus tai maksaa yhtiölle tonttivastiketta n. 2,92 euroa/asm 2 /kk. Myyntipäätöksen on yhteinen kirkkovaltuusto hyväksynyt jo aiemmin syksyllä 2012 ja tämän päätöksen on kirkkohallitus 22.11.2012 vahvistanut. 7. Hankkeen hinta ja ylläpitokulut Asunto Oy Helsingin Lontoonpiha -hankkeen arvonlisäverollinen kokonaishinta, sisältäen kunnallistekniikan liittymismaksut sekä varauksen lisä- ja muutostöille on 9.150.000 euroa. Asuntoalaneliömetriä kohden hinta on n. 3.710 euroa/asm2. Asunto Oy Helsingin Berliininpiha -hankkeen arvonlisäverollinen kokonaishinta, sisältäen kunnallistekniikan liittymismaksut, varauksen lisä- ja muutostöille on 14.210.000 euroa. Asuntoalaneliömetriä kohden hinta on n. 3.690 euroa/asm2. Yhteensä hankkeen kokonaishinta on 23.360.000 euroa ja keskimääräinen asuntoneliömetrin hinta on n. 3.700 euroa/asm2. Yhteensä hankkeen arvioidut arvonlisäverolliset ylläpitokustannukset ovat n. 304.000 euroa/vuosi (n. 4 euroa/asm2/kk) pääkaupunkiseudun alkuvuoden 2013 hintatasossa (Haahtela-indeksi, pisteluku 83). Asunto
Oy Helsingin Lontoonpihan ylläpitokustannukset ovat n. 118.000 euroa/vuosi ja Asunto Oy Helsingin Berliininpihan ylläpitokustannukset ovat n. 186.000 euroa/vuosi. Hankesuunnitelmassa ja sen liitteenä olevissa kassavirtalaskelmissa sekä tässä esittelyssä ja sen liitteenä olevassa kokonaishintalaskelmassa käytetyt luvut perustuvat todellisiin suunnittelu- ja rakennuttamissopimuksiin sekä saatuihin urakkatarjouksiin. 8. Hankkeen rahoitus Kiinteistöjohtaja on valmistellut hanketta ja teettänyt konsultilla laskelmia siitä lähtökohdasta, että Helsingin seurakuntayhtymän ei tarvitsisi pysyvästi sijoittaa kohteen rahoittamiseen verovaroja. Hanke on tarkoitus rahoittaa asunto-osakeyhtiöille otettavilla rahalaitoslainoilla ja asunto-osakkeiden myynnillä. Hankkeeseen liittyvät RS-lainat on kilpailutettu erikseen. Hankkeen suunnitteluvaihe on läpiviety seurakuntayhtymän rahoittamin SVOP rakennusrahastosuorituksin. Asunto Oy Helsingin Berliininpihasta tehdään RS järjestelmän mukainen asuntohanke ja asunnot myydään markkinahintaan. Asunto Oy Helsingin Berliininpiha rahoitetaan osin rahalaitoslainalla, siten että asuntojen velattomasta myyntihinnasta 21.196.000 euroa (5.500 euroa/asm2) on 60 %:a yhtiölainaa, yhteensä 12.720.000 euroa. Loppuosa rahoituksesta, yhteensä 1.490.000 euroa, hoidetaan Helsingin seurakuntayhtymän SVOP rakennusrahastosuorituksilla. Rakennusrahastosuoritusten vastineeksi yhtymä saa asuntojen myyntihinnan, yhteensä 8.476.000 euroa (velaton myyntihinta yhtiölaina) asuntojen ostajilta. Myyntitulosta asuntojen välityspalkkiona ja RS järjestelmän kuluista seurakuntayhtymä joutuu maksamaan n. 536.000 euroa, jolloin tulokseksi jää 7.940.000 euroa. Lisäksi seurakuntayhtymä saa 60 %:n tonttiosuuden myynnistä 2.700.000 euroa. Yhteensä Asunto Oy Helsingin Berliininpihan asunto osakkeiden ja tonttiosuuden myynnistä saadaan tuloja 10.640.000 euroa ja SVOP rakennusrahastosuorituksia sijoitetaan rakennusrahastoon 1.490.000 euroa, joten ylijäämä on 9.150.000 euroa. Asunto Oy Helsingin Lontoonpiha jää kokonaisuudessaan Helsingin seurakuntayhtymän omistukseen. Asunto Oy Helsingin Lontoonpihan rakentaminen rahoitetaan kokonaan Asunto Oy Helsingin Berliininpihan tontista ja asuntojen myynnistä saatavalla ylijäämällä (9.150.000 euroa), joka sijoitetaan Asunto Oy Helsingin Lontoonpihan SVOP rakennusrahastoon rakentamisen rahoituksen vaatimassa tahdissa. Mikäli Asunto Oy Helsingin Berliininpihan asuntojen myynti sujuu hitaammin kuin on Asunto Oy Helsingin Lontoonpihan rakentamisen rahoitustarve, varaudutaan seurakuntayhtymässä rakennusrahastosuoritusten väliaikaisrahoitukseen.
Jos Asunto Oy Helsingin Berlininpihan rakentaminen alkuvaiheessa rahoitetaan rahalaitoslainalla ja Asunto Oy Helsingin Lontoonpihan rakentaminen alkuvaiheessa rahoitetaan Asunto Oy Helsingin Berliininpihan tonttiosuuden myynnistä saadulla tulolla ja asuntojen myynti sujuu hyvin saa Helsingin seurakuntayhtymä SVOP rakennusrahastoon sijoittamansa varat tontti ja asuntokaupasta sitä mukaan kuin joutuu niitä rakennusrahastoihin sijoittamaan. 9. Hankkeen toteuttamisen perustelut Vaikka seurakuntayhtymän päätehtävän mukaista ei olekaan sinänsä tuottaa asuntoja, on tämän esityksen mukainen asuntorakentaminen sekä perusteltua että kannattavaa. Hanketta puoltaa: Kirkon varallisuutta tulee hoitaa tulevaisuutta turvaavasti. Hanke lisää seurakuntien varallisuutta merkittävästi. Yhtiöt rahoitetaan osin rahalaitoslainoilla ja osin rakennusrahastosijoituksilla, jotka saadaan kokonaisuudessaan takaisin. Berliininpihan velaton myyntihinta 21.196.000 (n. 5.500 euroa/asm 2 ) Yhtiölaina 60% - 12.720.000 Asuntojen myyntihinta 8.476.000 (n. 2.200 euroa/asm 2 ) Berliininpihan tuotto 8.476.000 Berliininpihan rakennusrahastosijoitus - 1.490.000 Myynti ja RS kulut - 536.000 Tulos 6.450.000 Berliininpihan asuntojen myyntitulos 6.450.000 Berliininpihan tonttiosuuden myynti 60% + 2.700.000 Lontoonpihan rakentaminen 9.150.000 Asunto Oy Helsingin Lontoonpiha jää Helsingin seurakuntayhtymän omistukseen ja se voidaan rahoittaa kokonaisuudessaan Asunto Oy Helsingin Berliininpihan tontin ja asuntojen myynnistä saatavalla ylijäämällä (9.150.000 euroa). Näin toimien em. tonttivarallisuudesta saadaan paras hyöty, sillä tonteista saatavan myyntitulon lisäksi saadaan rakennusoikeus jalostettua asunnoiksi, joiden arvo lisää merkittävästi tontin alkuperäistä arvoa ja näin seurakuntayhtymän varallisuutta. Hankkeen toteuttamispäätöksen tekemiselle on sekä taloudelliset, työvoima- että asuntopoliittiset perusteet. Hankkeeseen sisältyvät riskit ovat pienet tai kohtuulliset ja niitä on arvioitu konsulttien suorittamana riskitarkasteluna, kuten Haahtela rakennuttaminen Oy:n riskitarkastelu ja investointilaskennan keinoin suorittama herkkyystarkastelu sekä omana tarkasteluna riskityökokouksen keinoin, josta tilintarkastusyhteisö KPMG on suorittanut riskitarkastelun yhteenvedon. Riskitarkastelut on esitetty hankesuunnitelman yhteydessä. Asuntojen myytävyys ja hinnat on arvioitettu Huoneistokeskuksen toimesta. Asuntojen myyntihinnat ovat
selvästi hankkeen toteuttamiseen kuluvia menoja suuremmat. Asunnoista vallitsee varsin suuri kysyntä, joka ennusteiden mukaan pääkaupunkiseudulla jatkuu pitkään. Liitteet 10 Asemakaavaote 11 Hankesuunnitelma 12 Hankesuunnitelman liite RISKITARKASTELU (ei julkisuuteen) 13 Havainnekuvat 14 Kiinteistörekisteriotteet 15 Kokonaishintalaskelma (ei julkisuuteen) 16 Rakennusluvat 17 Berliininpiha ASEMAPIIRUSTUS 18 Berliininpiha JULKISIVU ETELÄÄN 19 Berliininpiha JULKISIVU ITÄÄN 20 Berliininpiha JULKISIVU LÄNTEEN 21 Berliininpiha JULKISIVU POHJOISEEN 22 Berliininpiha POHJAPIIRUSTUS 2.KRS 23 Berliininpiha POHJAPIIRUSTUS 10.KRS 24 Berliininpiha POHJAPIIRUSTUS 12.KRS 25 Lontoonpiha ASEMAPIIRUSTUS 26 Lontoonpiha JULKISIVUPIIRUSTUS ETELÄÄN 27 Lontoonpiha JULKISIVUPIIRUSTUS ITÄÄN 28 Lontoonpiha JULKISIVUPIIRUSTUS LÄNTEEN 29 Lontoonpiha JULKISIVUPIIRUSTUS POHJOISEEN 30 Lontoonpiha POHJAPIIRUSTUS 2KRS 31 Lontoonpiha POHJAPIIRUSTUS 5KRS