Tontit 36118/1-4 olivat haettavana välisenä aikana.

Transkriptio

1 MUISTIO / JJH Asuntontontin (1 350 k-m 2 ) myynti FIM Tonttirahasto I Ky:lle (Viikki, Viikinmäki, tontti 36118/1) Ristiretkeläistenkatu 1 Varauspäätös ja alkuperäinen hintakilpailu Jatkuva tonttihaku Kaupunginhallitus päätti (637 ) varata tontit 36118/ loppuun mennessä pidettävällä tarjouskilpailulla myytäväksi vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon ilman Hitasehtoja. Kiinteistölautakunta päätti (234 ) jatkaa tonttien 36118/1-4 varausaikaa saakka ja oikeuttaa samalla kiinteistöviraston tonttiosaston järjestämään muun muassa mainittuja tontteja 36118/1-4 koskevan hintakilpailun. Tontit 36118/1-4 olivat haettavana välisenä aikana. Kiinteistölautakunta päätti (583 ) edellä mainituin hintakilpailun perusteella myydä tontin 36118/ ,00 euron kauppahinnalla ja tontin 36118/ euron kauppahinnalla tarjousten tekijän OptimiKodit Oy:n nimeämälle Hervannan Vuokratontit Oy:lle. Tontista 36118/1 ei saatu hintakilpailussa lainkaan tarjouksia. Tontista 36118/4 tehty tarjous ei johtanut kaupantekoon, koska tarjouksentekijä vetäytyi tarjouksesta. Kiinteistölautakunta päätti tämän vuoksi siirtää tontit haettavaksi jatkuvaan tonttihakuun. Tontit 36118/1 ja 4 ovat olleet haettavana jatkuvassa tonttihaussa kiinteistöviraston tonttiosaston internet-sivuilla Hakuajan päättymiseen mennessä mainittuihin tontteihin saatiin kaksi hakemusta (OptimiKodit Oy jätti päivätyn hakemuksen). Hakemusten ja käytyjen neuvottelujen perusteella po. tontit esitettiin varattavaksi Optimikodit Oy:lle

2 Kiinteistölautakunta päätti (617 ) varata OptimiKodit Oy:lle tontit 36118/1 ja 4 seuraavin ehdoin: - Tonteille tulee toteuttaa vapaarahoitteisia omistus- ja/tai vuokra-asuntoja ilman Hitas-ehtoja. - Tontit luovutetaan myymällä käypään arvoon ellei toisin sovita. - Varauksensaaja on velvollinen kustannuksellaan kaupungin niin vaatiessa sijoittamaan velvoiteautopaikat Länsi- Viikinmäen Pysäköinti Oy:n yhteispysäköintilaitoksiin sekä tekemään kaikki tätä varten tarvittavat sopimukset viimeistään kolmen kuukauden kuluttua tontin ostamisesta. - Varausalueelle toteutettavien rakennusten suunnittelussa ja rakentamisessa tulee kiinnittää erityistä huomiota energiatehokkuutta parantaviin ratkaisuihin. Rakennusten tulee täyttää C-energiatehokkuusluokalle asetetut vaatimukset siten, että E-luku alittaa tason 120 kwh/m²/vuosi, ellei kiinteistölautakunta erittäin painavasta varauksensaajasta riippumattomasta syystä toisin päätä. Asemakaava- ja tonttitiedot Kaupunginvaltuuston hyväksymän ja lainvoimaiseksi tulleen asemakaavan ja asemakaavanmuutoksen nro mukaan tontti 36118/1 kuuluu asuinrakennusten korttelialueeseen (A). Tontin 36118/1 rakennusoikeus on 1350 k-m 2. Tontilla on asemakaavamerkintä d7, joka tarkoittaa, että rakennusalan tai sen osan alin sallittu louhintataso on d7+28,40. Tontin 36118/1 pinta-ala on m² ja osoite Ristiretkeläistenkatu 1. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin Tontin lyhytaikainen vuokraaminen Asuntotonttitoimiston toimistopäällikkö päätti (156 ) vuokrata tontin 36118/1 OptimiKodit Oy:lle lyhytaikaisesti rakennusluvan hakemista varten ajaksi Edelleen asuntotonttitoimiston toimistopäällikkö päätti (270 ) muuttaa edellä mainittua tontin 36118/1 lyhytaikaista vuokrausta siten, että vuokralainen voi omalla vastuullaan aloittaa tontilla maanrakennustyöt alkaen.

3 Maaperä Tontin maaperä on kunnostettu Uudenmaan ympäristökeskuksen antaman ympäristölupapäätöksen mukaisesti ja kunnostuksesta on laadittu loppuraportti. Mikäli Tontille rakennettaessa ilmenee tarvetta maaperän puhdistamiseen, määräytyy Ostajan ja Kaupungin välinen vastuun- ja kustannusjako vakiintuneesti noudatettujen periaatteiden mukaisesti. Piirustusten hyväksyminen ja alueryhmä Pysäköinti Energiatodistus Asuntotonttitoimiston toimistopäällikön (168 ) tutkimien piirustusten mukaan tontille 36118/1 rakennetaan kaksikerroksia asuintaloja, joiden yhteenlaskettu kerrosala on k- m 2. Asemakaavan sallima k-m² rakennusoikeus ei ylity. Alueryhmä päätti kokouksessaan puoltaa päivättyjen suunnitelmien hyväksymistä kokousmuistion ( ) kohdissa 4 ja 5 mainitut kirjaukset huomion ottaen. Hankkeen suunnitelmia ei saa olennaisesti muuttaa ilman alueryhmän hyväksyntää. Hankkeelle on (316 ) myönnetty rakennuslupa (lupatunnus: A). Rakennusluvan mukaan tontille rakennetaan yksi luhtitalorakennus ja kaksi rivitalorakennusta. Tontin 36118/1 asemakaavan ja rakennusluvan edellyttämät 17 autopaikat sijoitetaan omalle tontille. Alun perin tontin 36118/1 kuusi velvoitepaikkaa oli tarkoitus sijoittaa Länsi-Viikinmäen Pysäköinti Oy:n yhteispysäköintilaitoksiin. Länsi-Viikinmäen Pysäköinti Oy:n kanssa on kuitenkin sovittu, että mainittujen kuuden velvoiteautopaikan varaus siirretään tontille 36118/4 ja tontin 36118/1 kaikki autopaikat sijoitetaan omalle tontille (liite 3). OptimiKodit Oy on toimittanut tonttiosastolle päivätyn energiatodistuksen, jonka mukaan tontille 36118/1 toteutettavat rakennukset täyttävät vuoden 2013 (Laki rakennusten energiatodistuksesta, 50/2013) määräysten mukaiselle energiatehokkuusluokalle C asetetut vaatimukset siten, että E-luku (rakennusten

4 laskennallinen kokonaisenergiakulutus) on 130 kwh/m²/vuosi. Varausehtojen mukaan tontille toteuttavan rakennuksen tulee täyttää C-energiatehokkuusluokalle asetetut vaatimukset siten, että E-luku alittaa tason 120 kwh/m²/vuosi, ellei kiinteistölautakunta erittäin painavasta varauksensaajasta riippumattomasta syystä toisin päätä Edellä mainitun johdosta, Optimikodit Oy on toimittanut tonttiosastolle päivätyn POOK Arkkitehtitoimisto Oy (energialaskija: Insinööritoimisto Vesitaito Oy, Alma Koivu) laatiman selvityksen koskien tonteille 36118/1 ja 4 toteuttavien rakennusten E-lukuja (liite 4). Selvityksen mukaan em. tonteille toteuttavat rakennukset muodostuvat rivitaloista ja luhtitaloista, jotka on sovitettu Viikin jyrkkään kalliomaastoon. Luhtitalomuotoisuuden, asemakaavan mukaisen kerrosluvun ja tonttitopografian takia rakennusten ulkovaipan määrä suhteessa nettoalaan on olennaisesti suurempi kuin kerrostaloissa. Tonteilla on asemakaavan mukainen d7 rajoitus kaivuusyvyyksissä, joka rajoittaa mahdollisuuksia käyttää kalliolämpöä. Mikäli kohteet voitaisiin varustaa kalliomaalämmöllä (energiatehokas maalämpöpumppu), tontinvarausehdoissa vaadittu E-luku 120 kwh/m²/vuosi voitaisiin alittaa. Rakennukset täyttävät rakennustyyppikohtaiset uudisrakennusten C-luokan 2012-vaatimustason. Mainittu selvitys huomioon ottaen voidaan tässä tapauksessa katsoa hyväksyttäväksi, että tontille 36118/1 toteuttavien rakennusten E-luku ylittää varausehdoissa mainitun 120 kwh/m²/vuosi. Ostotarjous ja kauppahinta OptimiKodit Oy on toimittanut tonttiosastolle ostotarjouksen tonteista 36118/1 ja 4. Mainitun ostotarjouksen mukaan OptimiKodit Oy tai sen nimeämä sitoutuu ostamaan tontin 36118/ ,00 euron ja tontin 36118/ ,00 euron kauppahintaan. Kauppahinnat vastaavat 535 euron kerrosneliömetrihintaa. Kiinteistölautakunta päätti (583 ) myydä em. kilpailun perusteella korttelin tontit 2 ja 3 kauppahinnoilla, jotka vastasivat 580 euron kerrosneliömetrihintaa. Tontista 36118/1 ei saatu kilpailussa yhtään tarjousta ja tontti jäi tuolloin myymättä. Tontti 36118/1 olisi tarkoitus myydä kerrosneliömetrihintaan 535 euroa/k-m 2. Tontille 36118/1 esitetyn myyntihinnan (535 euroa/km 2 ) ero kilpailun perusteella myytyjen tonttien 36118/2 ja 3

5 Lisäkauppahinta myyntihintaan (580 euroa/k-m 2 ) on vähäinen. Hintaero selittyy sillä, että tontin 36118/1 topografia asettaa rakentamiselle suurempia haasteita kuin tonteilla 36118/2 ja 3. Rakentaminen tontilla 36118/1 edellyttää paljon maaston muokkausta ja kallion louhintaan. Todettakoon vielä, että Newsec Valuation Oy on laatinut tonttiosastolle markkinaperusteisen ja osa-aluejakoa noudattavan asuinkerrostalotonttien (AK) hintavyöhykekartan (Newsec Valuation Oy, ). Hintavyöhykekartan mukaan Viikinmäen asuinkerrostalotonttien rakennusoikeuden keskimääräinen markkina-arvo on noin euroa/k-m². Hintavyöhykekarttaan liittyvässä raportissa on todettu, että hintavyöhykekarttaa sovellettaessa voidaan rakennusoikeuden keskimääräisen markkinaarvon alarajaan tehdä tarvittaessa 20 % alennus ja ylärajaan 20 % korotus. Näin huomioidaan muun muassa kalliit pysäköinti- ja perustamisratkaisut, tavanomaista parempi mikrosijainti yms. rakennusoikeuden arvoon vaikuttavat tekijät, joita ei voida huomioida vyöhykekarttojen yleispiirteisessä esitystavassa (650 euroa/k-m² x 80 % = 520 euroa/k-m²). Lisäksi osastopäällikkö päätti (219 ) myydä Viikinmäen tontin 36118/4 FIM Tonttirahasto I Ky:lle ,00 euron kauppahinnalla (kauppahinta vastaa 535 euroa/k-m 2 ). Tontti 36118/1 myytäisiin siis samaan kerrosneliömetrihintaan kuin tontti 36118/4, joka myös jäi kilpailun perusteella myymättä ostajan vetäytyessä tarjouksestaan. Tontin 36118/1 kauppahintaa ,00 euroa voidaan pitää käypänä ottaen huomioon saman korttelin tonttien 36118/2, 3 ja 4 kauppahinnat, tontin 36118/1 erityiset vaikeustekijät verrattuna tontteihin 36118/2 ja 3 sekä Newsec Valuation Oy:n laatima raportti. On myös huomioitava, että tontista 36118/1 ei saatu kilpailussa lainkaan tarjouksia. Kauppahinta perustuu rakennusluvan ja asemakaavan mukaiseen kerrosalaan k-m 2. Kaupungilla on oikeus periä lisäkauppahintaa, mikäli tontille toteutetaan kerrosalaa enemmän kuin kauppahinnan perusteena oleva k-m 2. Lisäkauppahintaa peritään tällöin 535 euroa/km 2.

6 Tontin ostaminen Rakentamisvelvoite Muut ehdot Toimivalta Tontin 36118/1 ostaa OptimiKodit Oy:n nimeämä ostaja (FIM Tonttirahasto I Ky). OptimiKodit Oy kuitenkin toteuttajana vastaa kauppakirjan rakentamista/toteuttamista koskevista velvoitteista. Tontin 36118/1 kauppakirja on laadittu siten, että toteuttaja (Optimikodit Oy) ottaa kauppahinnan, varainsiirtoveron ja kaupanvahvistajan perimää maksua sekä lainhuuto- ja muita mahdollisia viranomaiskuluja lukuun ottamatta yksin vastatakseen kaikki kauppakirjassa mainitut toteuttajan vastuulle kuuluvat velvoitteet. Kauppakirjaan perustuvat oikeudet säilyvät ostajalla (FIM Tonttirahasto I Ky). FIM Tonttirahasto I Ky vuokraa tontin kaupan jälkeen pitkällä määräaikaisella sopimuksella OptimiKodit Oy:n perustamalle Asunto Oy Helsingin Viikinmäen Harjanne -yhtiölle. Järjestelyn tarkoituksena on, että tontille rakennetaan asuinkäyttöön tarkoitettu luhtitalorakennus ja rivitaloja, joiden rakentamisesta vastaa OptimiKodit Oy yksin. OptimiKodit Oy omistaa kaupantekohetkellä Asunto Oy Helsingin Viikinmäen Harjanteen koko osakekannan. Selvyyden vuoksi todetaan kuitenkin, että ostaja ja toteuttaja vastaavat kauppakirjan muotoilusta huolimatta omasta ja toistensa puolesta (yhteisvastuullisuus) kaikkien kauppakirjan ehtojen ja velvoitteiden täyttämisestä kaupungille, ellei kaupungin kanssa perustellusta syystä muuta sovita. Kauppakirjassa toteuttajalle asetetaan velvoite aloittaa tontin rakentaminen kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Tontille toteutettavat rakennukset tulee rakentaa täysin valmiiksi viranomaisen hyväksymään tasoon kahden vuoden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Muutoin kaupassa noudatetaan vakiintuneita ehtoja. Osastopäälliköllä on oikeus päättää maa-alueiden myynnistä enintään euroon saakka ja kiinteistölautakunnalla 2 000

7 000 euroon saakka. Koska kauppahinta on ,00 euroa, lautakunta on toimivaltainen päättämään tontin 36118/1 myynnistä.