TAUSTASELVITYS JA TOIMENPIDEVAIHTOEHDOT KÄ- RINGINTIEN IIVARINTIEN ALUEEN KAAVAN MUUT- TAMISEKSI 15.5.2016
Hirvikallio Consulting Raportti I 15.06.2016 SISÄLLYSLUETTELO 1 LÄHTÖTIEDOT... 1 1.1 Tarkastelualue... 1 1.2 Lähtökohdat... 2 1.2.1 Maanomistajan esitykset ja kunnan aikaisempi käsittely... 2 1.2.2 Maakuntakaava... 2 1.2.3 Yleiskaava... 3 1.2.4 Asemakaava ja kaavarunko... 3 1.2.5 Maanomistus... 4 1.2.6 Rakennukset... 5 1.2.7 Tiestö ja liikenne... 5 2 VAIHTOEHTOTARKASTELU... 5 2.1 Nykytilanteen mukaisen maankäytön toteuttaminen... 5 2.2 Asemakaavan kumoaminen... 6 2.3 Kaavamuutos... 6 3 YHTEENVETO... 7 3.1 Jatkotoimenpiteet ja selvitettävät asiat... 7
Raportti 1 RUOKOLAHDEN KUNTA TAUSTASELVITYS JA TOIMENPIDEVAIHTOEHDOT KÄRINGINTIEN IIVARINTIEN ALUEEN KAAVAN MUUTTAMISEKSI 1 LÄHTÖTIEDOT 1.1 Tarkastelualue Tarkastelualue sijoittuu Ruokolahden kunnan Käringin alueelle noin 2 km taajaman keskustasta itään. Suunnittelualueen seudullinen sijainti Suunnittelualueen alueellinen sijainti
Raportti 2 1.2 Lähtökohdat 1.2.1 Maanomistajan esitykset ja kunnan aikaisempi käsittely 1.2.2 Maakuntakaava Tilan Heikkilä 4:127 omistajat ovat lähestyneet kuntaa 11.5.2009 päivätyllä kirjeellä, jossa kunta pyydetään muuttamaan heidän osaltaan kaavaa siten, että rakennusoikeus palautetaan kaavamuutoksella. Toisena vaihtoehtona kuntaa pyydetään lunastamaan ko. tila 59 000 hintaan. 7.4.2016 saman tilan omistajat ovat kirjelmöineet uudestaan kuntaan. Tilaa tarjotaan kunnalle ostettavaksi 40 000 :n kauppasummalla. Ruokolahden kunnanhallitus on käsittelyt asiaa 18.5.2009 177. Päätöksessä luvataan palauttaa rakennusoikeus ko. tilalle seuraavan kaavapäivityksen yhteydessä. Katujärjestelyjen tarpeellisuuteen pyritään ottamaan kantaa samalla. Kyseistä kaavapäivitystä ei ole toteutettu. HUOMIO KUNNANHALLITUKSEN PÄÄTÖKSEEN: Kaavoitus etenee aina maankäyttö- ja rakennuslain nojalla ja sen takia kaavojen käynnistämisessä ei voida sitovasti sopia kaavan lopullisesta sisällöstä. Kunnanhallituksen päätöksen voidaan katsoa olevan tavoitteellinen näkemys rakennusoikeuden palauttamisesta. Maakuntakaava on maankäyttö- ja rakennuslain mukainen yleispiirteinen suunnitelma maakunnan alueiden käytöstä. Siinä esitetään maakunnan yhdyskuntarakenteen ja alueidenkäytön perusratkaisut sekä maakunnan tavoiteltu kehitys keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä. Maakuntakaavan tehtävänä on myös välittää valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet kuntakaavoitukseen. (Etelä-Karjalan liitto) Ote vahvistetusta maakuntakaavasta Ruokolahden taajama-alueelta
Raportti 3 Maakuntakaavassa alueelle osoitettu seuraavia varauksia: 1.2.3 Yleiskaava KAUPUNKI- / TAAJAMARAKENTEEN KEHITTÄMISEN KOHDEALUE TAAJAMATOIMINTOJEN ALUE SÄHKÖLINJA Suunnittelualueella on voimassa kunnan laatima osayleiskaava vuodelta 2005. Yleiskaavan aluevarauksia ovat erillispientalojen alue (AO), lähivirkistysalue (VL) ja katuvaraus. Ote yleiskaavasta 1.2.4 Asemakaava ja kaavarunko Alueella on voimassa vuonna 2006 tullut asemakaava. Asemakaavaote Asemakaavan aluevarauksia ovat erillispientalojen alue (AO), lähivirkistysalue (VL) ja katuvaraus.
Raportti 4 Alueen asemakaavoituksen yhteydessä kaavoitusta on tutkittu ns. kaavarunkotarkastelulla. Siinä on otettu kantaa alueen maakäyttöön laajemmalti. Todennäköisesti liikenneratkaisujen takia strategista tarkastelua ei ole viety kaikilta osin oikeusvaikutteisen kaavan muotoon. 1.2.5 Maanomistus Kaavayhdistelmä ja kaavarunko Alueen maanomistus teemoittain ilmenee seuraavasta kartasta. Punainen teema on valtion maantiealue, sininen yksityiset maanomistajat ja vihreä. Maanomistusteemakartta
Raportti 5 1.2.6 Rakennukset 1.2.7 Tiestö ja liikenne Tilalla 4:127 on 1959 valmistunut pientalo ja 1968 valmistunut talousrakennus. Korttelin 146 länsipuolista asemakaavan mukaista katualuetta ei ole toteutettu. Rakennuspaikoille liikennöinti kulkee Iivarintien kautta ja osittain tierasitteena. Tilalle 4:229 kulku on suoraan Käringintieltä. Käringintie on osoitettu asemakaavassa katualueeksi. Tällä hetkellä se on kuitenkin valtion hallitsemaa maantietä. Ei ole tiedossa, milloin valtio olisi siirtämässä maantietä kaduksi. Kaavallinen valmius siihen on jo. Maantiealue siirretään kaduksi yleisen alueen toimituksella, jonka tekee Maanmittauslaitos hakemuksen perusteella. Sitä ennen kunnan on täytynyt tehdä MRL 86 :n mukainen kadunpitopäätös. Käringintien asema on sikäli erikoinen, että kevyen liikenteen väylä on toteutettu asemaakaavan mukaisesti katualueena siihen liittyvine maanmittaustoimituksineen. 2 VAIHTOEHTOTARKASTELU 2.1 Nykytilanteen mukaisen maankäytön toteuttaminen Nykyinen asemakaavan toteuttaminen edellyttäisi seuraavia toimenpiteitä: 1. Yleisen alueen lohkominen katualueeksi ja lunastuskorvauksen maksaminen yksityisille 2. Virkistysalueen (VL) lunastaminen 3. Katusuunnitelman laatiminen 4. Kadun rakentaminen Lunastuskorvaukselle on aina vaihtoehtona vapaaehtoisuus normaalin kiinteistökaupan tai maanvaihdon muodossa. Arvonmääritys on varsin hankalaa, koska esim. katualueesta osa kuuluu ilmaisluovutuksen piiriin. Lähivirkistysalueiden lunastukset ovat jääneet melko harvinaisiksi ja suurin osa niistä on hankittu kunnan omistukseen vapaaehtoisesti. Tässä tapauksessa lähivirkistysalue sisältää vielä korvattavia rakennuksia ja on sen takia varsin haasteellinen toimenpide. Arviointia: Kunnan kannalta: Nykyisen asemakaavan maankäytön toteuttaminen sisältää lukuisia epävarmuustekijöitä em. mainittujen seikkojen lisäksi. Keskeisin kysymys on; onko uusi katualue edelleen tarpeellinen toteuttaa liikenteellisesti? Kustannuksia on hieman vaikea ennakoida. Kokonaiskustannuksissa ei päästäne alle 300 000 :n. Kunnan ostaessa tai lunastaessa rakennuksia, tulevat vielä purkukustannukset. Maanomistajan kannalta: Nykyinen asemakaava ei mahdollista Heikkilän tilan omistajille mitään mahdollisuutta kehittää tilaa rakennuspaikkana. Käytän-
Raportti 6 nössä kukaan ei myöskään osta rakennuspaikkaa, joka on osittain lähivirkistysaluetta ja osittain katualuetta. Nykyinen asemakaava vaikuttaa kohtuuttomalta omistajien kannalta. Myös yksityisillä maanomistajilla on mahdollisuus hakea KML 22 a :n mukaista yleisen alueen lohkomista. Tässä tapauksessa käsittelyyn tulisi noin 2 900 m2 siirtyminen yksityistä maanomistusta kunnan hallintaa katualueeksi. Pinta-alat jakautuvat neljälle eri tilalle. 2.2 Asemakaavan kumoaminen Asemakaavan kumoaminen on kunnan hoitama kaavoitus, jolla alueen asemakaava nollataan. Kunnan kannalta: Asemakaavan kumoamisesta tulee kunnalle muutaman tuhannen euron suorat kustannukset. Kumoaminen ei ole ehkä kaikkein strategisesti järkevintä kaavoitusta, mutta toisaalta se antaisi lisäaikaa odotella mm. liikennepuolen ratkaisuja. Alueen maankäyttöä ohjaisi asemakaavan sijaan yleiskaava. Yleiskaavan päivitys asemakaavan kumoamisen yhteydessä on suotavaa; viranomaiset todennäköisesti tulisivat sitä vaatimaan. Maanomistajan kannalta: Asemakaavan kumoaminen vapauttaa rakennuspaikan nykyisen asemakaavan rasitteista. Maanomistajalle jää kuitenkin pitkän aikavälin epävarmuus rakennuspaikan lopullisesta kohtalosta. Taloudellisesti rakennuspaikan arvo nousee huomattavasti nykytilanteeseen nähden, mutta ei samalle tasolle, jos tila olisi asemakaavan mukainen rakennuspaikka. 2.3 Kaavamuutos Kaavamuutoksella voitaisiin poistaa mahdollinen tarpeeton katuvaraus ja muuttaa VL-aluetta rakennuspaikaksi. Kunnan kannalta: Asemakaavan muutoksesta tulee kunnalle 7 000 12 000 euron suorat kustannukset. Asemakaavan muutos selkeyttäisi alueen maankäyttöä ja liikenteellisiä ratkaisuja. Asemakaavan muutoksella kunta vapautuisi katualueen lunastamiselta ja toteuttamiselta. Asemakaavallinen muutos ja laajennustarkastelu olisi perustelua olisi perusteltua suorittaa hieman laajempana, jotta keskeinen kaavaton alue saataisiin kokonaan kaavan piriin. Yleiskaavan päivittäminen on samalla tarpeellista. Liikenteellinen yhteystarve voidaan osoittaa Iivarintieltä ajoyhteytenä. Maanomistajan kannalta: Asemakaavan muutoksella voidaan palauttaa rakennusoikeus Heikkilä tilalle. Muiden yksityisten maanomistajien kannalta mahdollinen tarpeeton katualuevaraus poistuisi tarpeettomana rasitteena. Asemakaavamuutoksella voidaan päivittää tilanne vastaamaan paremmin nykyistä kiinteistöjaotusta.
Raportti 7 Maankäyttöluonnos alueesta 3 YHTEENVETO 3.1 Jatkotoimenpiteet ja selvitettävät asiat Suosituksena kunnalle seuraavaksi toimenpiteeksi esitän neuvottelun pitämistä ELY-keskuksen liikenne- ja infravastuualueen kanssa. Liikennejärjestelyjen toteuttaminen on avainasemassa, miten alueen maakäyttöä voidaan kehittää. Mikäli yhteistuumin päästään siihen lopputulokseen, että katualuevaraus on tarpeeton, kunta voi hyvin lähteä laatimaan kaavamuutosta vaihtoehdon 2.3 pohjalta. Mikäli katualuevaraus katsotaan yhteistuumin edelleen tarpeelliseksi, kunnan on ryhdyttävä kohdan 2.1 mukaisiin toimenpiteisiin. Mikäli katu on tarpeen toteuttaa, johtaa se väistämättä alueen mittaviin liikennejärjestelyihin Puumalantie liittymäalueilla ja tämän alueen pohjoispuolella, jossa nykykaavassa on varattu leveä katualue. Alueen vesi- ja viemäriverkoston tilanne on syytä tarkastaa kunnassa. Tämän raportin laadinnassa ei ollut käytössä nämä tiedot. Tilalle 4:240 voidaan harkita maankäyttösopimusta kaavoituksen pohjaksi ja korvausten määrittelyä rakennusoikeuden osoittamisesta kaavaan. Antti Hirvikallio, maankäyttöinsinööri Hirvikallio Consulting Tmi