Hallituksen vastuut ja velvollisuudet



Samankaltaiset tiedostot
LAKIPALVELUT HALLITUKSEN VASTUUT JA VELVOLLISUUDET. Markus Talvio Partner, CEO, LL.M HELSINKI TAMPERE HÄMEENLINNA KUOPIO VARKAUS VAASA

Hallituksen tehtäviä ja toimivaltaa taloyhtiössä

Oulun läänin Kiinteistöyhdistys Yhtiön johto

Hallituksen toiminta ja vastuu

Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa

Hallituksen tehtävät ja vastuut

Taloyhtiön puheenjohtajan ja hallituksen tehtävät sekä vastuut. Asianajaja VT Erkki Pusa

HYVÄ HALLINTOTAPA ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ. Asianajaja Timo A. Järvinen

Isännöintiyritys isännöitsijänä vaikutus vastuisiin

Hallituksen vastuu korjaushankkeissa

Hallituksen tehtävät ja vastuut. AYY:n yhdistyskoulutus Design Factory Otto Palonen

SISÄLLYS EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6

Puheenjohtajana hallituksessa rooli ja vastuut

HALLITUKSEN TEHTÄVÄT JA VASTUUT. AYY:n yhdistyskoulutus Design Factory Otto Palonen

Johdon vahingonkorvausvastuu

1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto 15

Taloyhtiötapahtuma Katriina Sarekoski lakimies, varatuomari

Kuntien vastuut Juha Lempinen Kehityspäällikkö Väestörekisterikeskus

Simo Vihemäki lakimies, OTM Kiinteistöliitto Uusimaa. Sisältö

Omistajaohjaus ja kuntien yhtiöt PIETARSAARI. Pasi Pönkä lakimies, varatuomari

ASUINKIINTEISTÖN TURVALLISUUS JA VASTUUT. Erkki Pusa asianajaja VT

MÄRKÄTILAKORJAUKSET Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi

Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa

Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys Pekka Luoto

Sisältö TURVALLISUUS JA VASTUUT. Vastuu rakennuksen ja kiinteistön turvallisuudesta Tyypillisimpiä vastuutilanteita. Erkki Pusa asianajaja VT

HALLITUKSEN JA ISÄNNÖITSIJÄN VELVOLLISUUDET - AOYL ja hyvä hallintotapa. Lakimies, VT Sirkka Terho Suomen Kiinteistöliitto ry

Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari

Viranomaisen vahingonkorvausvastuu Anni Tuomela

osakeyhtiölain kielenhuolto

Kenen on vastuu, kun kiinteistön korjaus on jätetty hunningolle? Inspecta Tietopäivä

suunnittelu 2.1 Hallitus valitaan yhtiökokouksessa

Kiinteistöstrategia. Suunnitelmallinen kiinteistönpito turvaa kiinteistön arvon säilymisen YLIVIESKA

Sisältö. Hallituksen ABC sekä Ö. Hallituksen rooli ja tehtävät taloyhtiössä Hallituksen päätöksenteko Hallituksen vastuut Erilaiset ongelmatilanteet

ASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS

Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä. Samuli Koskela asianajaja, osakas

Esityksen sisältö. 1) AOYL:n mukaiset hallituksen vastuut ja velvoitteet. 2) Rakennus- ja kunnossapitohankkeiden erityisasioita

Helsingin kaupunki Pöytäkirja 2/ (5) Kaupunkiympäristölautakunta Asia/

Kunnossapito- ja vahingonkorvausvastuun jako

Vahingonkorvaus. Hankintalain 107 :n perusteella. Janne Penttinen

Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Mia Hoffrén

REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA

Helsingin kaupunki Pöytäkirja 19/ (5) Terveyslautakunta Tja/

Uuden talon vuositarkastus

Jäsenpalvelut. Osakkaan muutostyöoikeus Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa

Taloyhtiö 2013 Korjaus- ja kunnossapitovastuut. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa

Kirjailijat Hyvän hallinnon ohjeet Yhtiökokous 41

Taloyhtiö 2006 korjausrakentaminen Ben Grass Rakennusneuvos, Varatuomari puh

KYLPPÄRIT KUNTOON. Koulutusilta Tervetuloa

Usein kysyttyä PRH. Lähde: Patentti- ja rekisterihallitus usein_kysyttya.html#prh.ukk.item_

Pienosuuskunnan hallinto Hallinnon tehtävät ja vastuu. Valtakunnalliset vesiosuuskuntapäivät Tampere

MIKÄ PELASTAISI TALOYHTIÖN TALOUDEN? Markku Kulomäki, toimitusjohtaja

Tampere Ote viranhaltijapäätöksestä 1 (5) Toimitusjohtaja, Tampereen Tilakeskus Liikelaitos

Vahingonkorvausvastuut taloyhtiössä

Yhdistyslaki pähkinän kuoressa. Mihin yhdistyslaki velvoittaa hallitusta?

Uusi asunto-osakeyhtiölaki

1 Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Lakeuden Helmi, Tyrnävä.

kompastuskivet Kiinteistömessut Jaana Sallmén Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry

NYKYINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI VOIMAAN HEINÄKUUSSA 2010

Valvonta ja pakkokeinot. Turun alueen rakennustarkastajat ry:n koulutus / Hallintojohtaja Harri Lehtinen / Turun kristillinen opisto 5.9.

SKH-Isännöinti Oy HALLITUSJÄSENTEN KOULUTUSTILAISUUS

Isännöitsijäntodistus. Tietoa isännöitsijäntodistuksen ostajalle

TALOUS JA TILINPÄÄTÖSILTA- PÄIVÄ PÄÄLAKIMIES ANU KÄRKKÄINEN

UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI MENETTELYT YHTIÖKOKOUKSESSA. SKH-Isännöinti Oy

Kouvolan hovioikeuden tuomio NREP Finland Log 2 Oy:n ja Lappeenrannan kaupungin sekä Lappeenranta Free Zone Oy Ltd:n välisessä riita-asiassa

KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ

Näytesivut. 4.1 Yhtiökokous. Kokoustapa. Päätöksentekoa yhtiökokouksessa koskevat säännökset vastaavat pääosin vanhan lain säännöksiä.

Vastikkeet taloyhtiössä

KUNNOSTUS- TAI KORJAUSTOIMENPIDE OSAKEOMISTAJAN MUUTOSTYÖILMOITUS

Osakeyhtiön hallituksen jäsenten rooli ja vastuu

Vahingonkorvausvastuut taloyhtiössä

Näytesivut HALLITUS. 4.1 Hallituksen tehtävät

PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA

YHDISTYSLAIN KESKEISIMMÄT PYKÄLÄT

HALLITUKSEN TOIMINTA JA VASTUU

Kiinteistömessut

Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Kaarenpeikko ja kotipaikka Vantaa.

Y m p ä r i s t ö v a h i n k o v a s t u u s o p i m u k s e n u l k o p u o l e l l a

Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua?

YHTIÖKOKOUSKUTSU ENFO OYJ:N YHTIÖKOKOUKSEEN

Uusi asunto-osakeyhtiölaki

LAINSÄÄDÄNTÖ JA SANASTO - vertailua Viron ja Suomen välillä

Asunto-osakeyhtiö korjaushanke - hallituksen näkökulma

Laki. osakeyhtiölain muuttamisesta

Kartano. Antti Hannula, Maaseutumatkailuyrittäjä (vai isäntä?)

LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSESTA JA TUKIASUMINEN, VUOKRASOPIMUKSEN PÄÄTTÄMINEN

Seuran hallinto - hyvän hallinnon periaatteita

PÄÄTÖS 15/ Vaasa L13/4814 XXXXX XXXXXX

Taloyhtiön hallituksen koulutusilta

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri

YHTIÖKOKOUS - mikä muuttui uuden lain myötä? Annika Kemppinen, OTM Kiinteistöliitto Uusimaa

ILMOITUS HUONEISTON MUUTOSTYÖSTÄ

Isännöinnin ostaminen ja sopimushallinta Kai Haarma Toiminnanjohtaja, OTK Kiinteistöliitto Uusimaa

Käytännön vinkit hyvään hallitustyöskentelyyn hallituksen kokoonpano ja ydintehtävät

Purkava uusrakentaminen

Esteellisyys yhteisöjen päätöksenteossa

HAMINAN VESI LIIKELAITOKSEN JOHTOSÄÄNTÖ

Osuuskunnan hallituksen ja toimitusjohtajan oikeuksista, vastuusta ja velvollisuuksista. Coop Finland ry:n juhlaseminaari

Taloyhtiöiden hallitusfoorum Huoneistoremontit ja muutostyörekisteri

Yhtiön nimi on Asunto Oy Kahisevanrinne ja kotipaikka Espoon kaupunki.

Helsingin kaupunki Pöytäkirja 2/ (5) Sosiaali- ja terveyslautakunta Sotep/

Transkriptio:

Hallituksen vastuut ja velvollisuudet Markus Talvio Toimitusjohtaja OTM JuriNet Oy ASTA Rakentaja 2015 Tampereen Messu ja Urheilukeskus 13.2.2015

Vastuut ja velvollisuudet Esityksen rakenne: 1. Hallituksen tehtävät 2. Hallituksen jäsenen vastuu ja vahingonkorvaus 3. Oikeuskäytäntöä, Asta 2

1. Hallituksen tehtävät

Lähtökohtana tehtävien hoitamisessa aina: Asunto- osakeyhnölaki 1:11 YhNön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesn toimien edisteqävä yhnön etua. Johdon yleinen huolellisuusvelvollisuus hallitukselle kuuluvien tehtävien hoitamisessa TaloyhNökohtaisia tarkempia määräyksiä yhnöjärjestyksessä, käytännöt ym! Sitovuus muutosten rekisteröinn. 4

Hallituksen tehtävät Asunto- osakeyhnölain 7:2 :n mukaan HuolehNa yhnön hallinnosta, kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan järjestämisestä. Tehtävät määräytyvät kuitenkin aina taloyhnökohtaisesn ja tapauskohtaisesn 5

Hallituksen tehtävät 7:2 JärjesteQävä yhnön kirjanpito lain mukaisella tavalla ja varainhoito luoteqavalla tavalla. Itsenäinen toimielin suhteessa yhnökokoukseen kiireellisissä toimenpiteissä ja isännöitsijän valitsemisessa / eroqamisessa Lisäksi muut yhnökokous ym. 6

2. Hallituksen vastuu ja vahingonkorvaus

Vastuukysymysten osalta lähtökohtana on Asunto- osakeyhnölaki 24:1 Johtohenkilön- eli hallituksen jäsenten ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuu Lisäksi Muu vahingonkorvausvastuu Sopimusvastuu PoikkeuksellisesN vahingonkorvauslain mukainen korvausvastuu 8

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvaqava vahinko, jonka hän on tehtävässään Asunto- osakeyhnölain 1 luvun 11 :ssä (4) säädetyn huolellisuusvelvoiqeen vastaisesn tahallaan tai huolimaqomuudesta aiheuqanut yhnölle. 9

Mikä on korvaqavaa vahinkoa? Perusedellytyksenä todellinen vahinko Ei mikä tahansa olosuhteiden muutos Taloudellinen vahinko, jolle on voidaan määriqää arvo 10

Miten vastuu hallituksen jäsenelle voi syntyä? Hallituksen jäsenen toiminnassa pitää olla huolimaqomuuqa laiminlyöntejä TahallisuuQa Tuo%amus? Lisäksi toiminnan syy- yhteys vahinkoon. 11

Huolellista toimimista vai korvausvastuu? Mitä merkiqävämpi päätös tai toimenpide, sitä huolellisempaa toimintaa johdolta edellytetään. HuolellisuusvaaNmus korostuu kun päätökseen liiqyvä riski kasvaa! VaaNmukset ei yhtä korkealla kuin yritysmaailmassa, koska taloyhnö ei lähtökohtaisesn harjoita liiketoimintaa, vrt ullakkorakentaminen 12

Jos taloyhnön johto on toiminut normaaliin taloyhnöiden hallintotapaan verraquna huolellisesn? ObjekNivinen arvioinn Ammaataidolla ei ratkaisevaa merkitystä arvioitaessa huolellisuuqa. SaaQaa olla kuitenkin vaikutusta arvioitaessa vahingonkorvauksen määrää / soviqelua 13

Hallituksen jäsen, joka tehtävässään muuten asunto- osakeyhnölakia ta yhnöjärjestystä rikkomalla Tahallaan tai HuolimaQomuudesta AiheuQanut taloyhnölle, osakkeenomistajille tai muulle henkilölle. 14

Johdon kannalta ongelmallista, eqä arvioitaessa toiminnan lainmukaisuuqa, sovelleteen ns. tuoqamusoleqamaa, jos vahinko on aiheutequ rikkomalla asunto- osakeyhnölakia - Muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaaqeista - Tai jos vahinko on aiheutequ rikkomalla yhnöjärjestyksen määräystä - Tai vahinkoa, joka on aiheutequ yhnön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella 15

Vahingonkorvausvastuuta konkreeasesn: YhNökokouksen koolle kutsumisesta YhNökokouksen päätösten täytäntöönpanoista Tilinpäätös ja talousarvio Isännöitsijän valinta tai eroqaminen Huoneiston hallintaanoqomeneqelyn käynnistäminen Kunnossapito- ja muutostöiden valvonta Rakennushankkeen suunniqelu, toteutus ym. Remonarekisterin pitäminen Kunnossapitotarveselvitys vuosiqain Toimivallan yliqäminen ja päätösvaltaisuus 16

Hallituksen kokouksen yksimielinen päätös tarkoiqaa yhteisvastuullista vahingonkorvausvelvollisuuqa! Eriävän mielipiteen kirjaaminen? Esteellisenä jäqänyt oqamaqa osaa asian käsiqelyyn? Hallituksesta eroaminen päätöksen jälkeen? YhNökokouksen päätös vastuuvapaudesta? Vastuuvapauden epääminen? Väärien Netojen antaminen yhnökokoukselle? Hallituksen jäsenellä erityistehtäviä? Hallituksen jäsenen erityisasiantuntemus? 17

3. Oikeuskäytäntöä

Korkein oikeus 2010:17 (1/3) Isännöitsijäntodistuksesta ei ollut ilmennyt, eqä osa huoneiston tarkistusmitatuksi ilmoitetusta pinta- alasta käsia Nloja, joiden rakentamiseen ei ollut haequ rakennuslupaa. Huoneiston hallintaan oikeuqavien osakkeiden ostajalla katsoain olevan asuntokauppalain säännöksistä riippumaton oikeus vaana vahingonkorvausta isännöitsijäntodistuksen antaneelta asunto- osakeyhnön edustajalta asunto- osakeyhnölain nojalla. Vrt. normaali myyjän vastuu osunnon ostajalle Käy%ökelpoinen keino jos myyjä on varaton. 19

Korkein oikeus 2010:17 (2/3) Korkein oikeus katsoo, e%ei ole perusteita tulkita asuntokauppalain säännöksiä niin, e%ä ne sulkisivat pois ostajan oikeuden vaa<a asunto- osakeyh<ön edustajalta asunto- osakeyh<ölain nojalla vahingonkorvausta virheellisen tai puu%eellisen isännöitsijäntodistuksen johdosta aiheutuneesta vahingosta. Vrt. normaali myyjän vastuu osunnon ostajalle 20

Jatkuu Korkein oikeus 2010:17 (3/3) Kantajan (ostajan) vali%avaksi jää, minkä säännösten perusteella ja missä järjestyksessä hän haluaa korvausvaa<muksensa esi%ää. Useimmiten on tarkoituksenmukaista, e%ä asunnon ostajan vaa<mukset myyjää kohtaan asunnon virheiden perusteella selvitetään ensin, ja myyjän takautumisoikeus yh<ötä tai sen edustajaa kohtaan käsitellään vasta tämän jälkeen asuntokauppalain säännösten mukaises<. Kuitenkin voi poikkeuksellises< syntyä <lanteita, joissa asunnon ostajan on perusteltua kohdistaa vaa<muksensa jo ensi vaiheessa asunto- osakeyh<öön tai sen edustajaan. Tällainen <lanne voi olla käsillä esimerkiksi silloin, kun virheen pääasiallinen tai ainoa syy on asunto- osakeyh<ön tai sen edustajan antamassa <edossa tai laiminlyönnissä 20

Korkein oikeus 2007:62 Asunto- osakeyh<ön rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudo%ua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella usko%u huoltoyh<ölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällyte%y sopimuksessa lueteltuihin huoltoyh<ön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selväs< siirre%y huoltoyh<ölle, asunto- osakeyh<ön tuli huoleh<a tarvi%aessa katon puhdistamisesta. Asunto- osakeyh<ön hallituksen puheenjohtaja tuomiein kuolemantuo%amuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty. Sopimukset kuntoon! 21

Korkein oikeus 1992:66 Osakkeenomistaja oli noudaqanut hallituksen antamaa virheellistä lunastusohjausta. Hän menea oikeutensa lunastaa osakkeet. Lunastusohjauksen antamiseen osallistunut hallituksen jäsen oli yhnöjärjestystä rikkomalla aiheuqanut vahinkoa osakkeenomistajalle. Hänet velvoiteain korvaamaan vahinko osakkaalle. Lisäksi myös yhnö oli vastuussa vahingosta. 22

Korkein oikeus 1938 II 501 Hallituksen jäsenet velvoiteain maksamaan yhnölle vahingonkorvausta, kun he olivat laiminlyöneet valvoa isännöitsijän toimia ja rahavarojen käyqöä. 23

Helsingin hovioikeus 26.3.1986 As Oy:n hallitus pääa teeqää isännöitsijän esityksestä putkiremonnn urakoinnyrityksellä, joka oli aiemminkin tehnyt taloyhnössä vastaavia töitä. Kyse oli putkilinja kerrallaan toteutetuista korjauksista. Urakkahinta oli n. 10.000 euroa kalliimpi kuin halvin urakkatarjous. Asunto- osakeyhnön vaanmuksesta hallituksen jäsenet ja isännöitsijä veloiteain maksamaan yhnölle vahingonkorvausta. Vahingon määräksi hovioikeus arvioi n. 7.500 euroa. Hallituksen jäsenten osalta korvausta sovitelnin 2/3 osaan katsotusta vahingon määrästä eli noin 5.000 euroon. Pelkät aiemmat remonnt eivät olleet riiqävä syy poiketa halvimmasta tarjouksesta. 24

Luentomateriaali on ladaqavissa kokonaisuudessaan osoiqeesta www.jurinet.fi Ajankohtaista: ASTA Rakentaja 2015 Tampereen Messu ja Urheilukeskus Salasana: ASTA Kiitos!