Tietoja Helsingin kaupungin omistamista vuokra-asunnoista vuodelta 2011 Helsingin kaupungin aravavuokra-asuntoja Alppikylässä Kuva:Helsingin kaupungin asunnot Oy
SISÄLLYSLUETTELO Johdanto 5-10 Kiinteistöyhtiöiden toimitusjohtajien vuosikatsaus 2011 11-29 Koontitaulukot 30-49 Koontigrafiikat 50-61 Helsingin Kansanasunnot 62-68 Jakomäen Kiinteistöt Oy 69-76 Kannelmäen Kiinteistöt Oy 77-84 Kantakaupungin Kiinteistöt Oy 85-93 Kiinteistö Oy Maunulan Asunnot 94-104 Kontulan Kiinteistöt Oy 103-113 Kumpulan Kiinteistöt Oy 114-122 Laajasalon Kiinteistöt Oy 123-129 Malmin Kiinteistöt Oy 130-140 Malminkartanon Kiinteistöt Oy 141-148 Myllypuron Kiinteistöt Oy 149-155 Pihlajiston Kiinteistöt Oy 156-166 Pikku-Huopalahden Kiinteistöt Oy 167-176 Pohjois-Haagan Kiinteistöt Oy 177-184 Puotilan Kiinteistöt Oy 185-193 Roihuvuoren Kiinteistöt Oy 194-202 Siilitien Kiinteistöt Oy 203-209 Suutarilan Kiinteistöt Oy 210-218 Vallilan Kiinteistöt Oy 219-227 Vesalan Kiinteistöt Oy 228-236 Vuosaaren Kiinteistöt Oy 237-248 Keskinäinen Kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Korkotukiasunnot 249-261 Helsingin Asumisoikeus Oy 262-276 Kiinteistö Oy Helsingin Palveluasunnot 277-291 Kiinteistö Oy Auroranlinna 292-306
JOHDANTO Lukijalle Tähän vuosiraporttiin on koottu eri sidosryhmille tietoja Helsingin kaupungin omistamista kiinteistöyhtiöistä vuodelta 2011. Raportin alkuosassa on tietoja kaupungin asunto-omaisuudesta, yhtiökohtaiset lyhyet vuosikatsaukset sekä numeerisia ja graafisia koontitietoja kokonaisuudesta ja eri osa-alueista. Pylväskaavioissa vertailutiedot on esitetty pääosin kolmelta vuodelta 2009-2011. Raportin toisessa osassa on kiinteistöyhtiökohtaisesti eritellyt tiedot vuodelta 2011. Tavanomaisten aravakiinteistöyhtiöiden tiedot on esitetty siten, että yhtiöt ovat toiminimien mukaisessa aakkosjärjestyksessä. Korkotuki- ja asumisoikeus- sekä palvelu- ja työsuhdeasuntoyhtiöiden tiedot ovat raportin lopussa. Raporttia voi käyttää toiminnan seurantaan sekä apuvälineenä toiminnan edelleen kehittämisessä. Tulosvertailuista esille tulevat poikkeamat helpottavat löytämään aihealueita tarkemmalle analysoinnille sekä tarvittavalle kehitystyölle. Helsingin kaupungin omistamat kiinteistöyhtiöt ovat sulautuneet Helsingin kaupungin asunnot Oy:ön 1.1.2012. Kiinteistöyhtiöiden sijaan perustettiin 21 alueyhtiötä, jotka vastaavat alueellisesta isännöinnistä ja huollosta. Kaupungin omistamat vuokra-asunnot 31.12.2011 Tavanomaisten aravakiinteistöyhtiöiden asunnot 43 140 Aravakiinteistöyhtiöiden hoitohallinnossa olevat muut kuin korkotukiasunnot 196 Vanhusten aravapalveluasunnot ja tukiasunnot 2 187 Pitkän korkotuen yhtiöiden asunnot 1 604 Vapaarahoitteiset (entiset lyhyen korkotuen asunnot) 386 Asumisoikeusasunnot 2 657 Kiinteistö Oy Auroranlinnan asunnot 1 864 Helsingin kaupungin 400-vuotiskotisäätiön asunnot 537 Hitas-omistusasunnot 1 208 Helsingin Asuntohankinta Oy:n asunnot 3 517 Yhteensä 57 717 Lisäksi hallintokunnilla on suorassa omistuksessa olevia asuntoja. kpl 5
Tarkemman raportoinnin piiriin kuuluvat yhtiöt ja tietopohja Tähän julkaisuun on koottu tietoja kiinteistöyhtiöistä, jotka ovat kokonaan Helsingin kaupungin omistuksessa. Kattavimmat tiedot on kerätty 21 alueellisesta kiinteistöyhtiöstä, jotka omistavat ja ylläpitävät valtion asuntolainalla tai korkotuella toteutettuja vuokrataloja. Nämä alueelliset yhtiöt ovat Helsingin kansanasunnot Oy, Jakomäen Kiinteistöt Oy, Kannelmäen Kiinteistöt Oy, Kantakaupungin Kiinteistöt Oy, Kontulan Kiinteistöt Oy, Kumpulan Kiinteistöt Oy, Laajasalon Kiinteistöt Oy, Malmin Kiinteistöt Oy, Malminkartanon Kiinteistöt Oy, Kiinteistö Oy Maunulan Asunnot, Myllypuron Kiinteistöt Oy, Pihlajiston Kiinteistöt Oy, Pikku - Huopalahden Kiinteistöt Oy, Pohjois- Haagan Kiinteistöt Oy, Puotilan Kiinteistöt Oy, Roihuvuoren Kiinteistöt Oy, Siilitien Kiinteistöt Oy, Suutarilan Kiinteistöt Oy, Vallilan Kiinteistöt Oy, Vesalan Kiinteistöt Oy ja Vuosaaren Kiinteistöt Oy. Raportissa yhtiöistä käytetään yhteisnimitystä aravakiinteistöyhtiöt. Lisäksi tietoja on koottu Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Helsingin Korkotukiasunnoista, Helsingin Asumisoikeus Osakeyhtiöstä, Kiinteistö Oy Helsingin Palveluasunnoista (palvelu- ja tukiasunnot) ja Kiinteistö Oy Auroranlinnasta (vapaarahoitteinen asuntoyhtiö, joka omistaa muun muassa työsuhdeasuntoja ja tavanomaisia markkinaehtoisia vuokra-asuntoja). Tilastot perustuvat vuosien 2010-2011 tilinpäätöstietoihin. Tilastojen vertailuluvut ja niiden tulkinta Tilastossa on esitetty tuotot ja kulut käyttäen vertailulukuina /htm2/kk (euroa / huoneistoneliömetri / kuukausi) tai /asm2/kk (euroa / asuntoneliömetri / kuukausi). Tässä raportissa huoneistoalatieto muodostuu asuntojen asuinpinta-alojen ja asemakaavan mukaisten liike- ja palvelutilojen pinta-alojen kokonaismäärästä. Kiinteistöjen ylläpidon tehtävien järjestämistavat vaihtelevat eri yhtiöiden kesken, joten eri yhtiöiden yksittäisten kulutilien tai tiliryhmien tunnuslukujen vertailu ei luo perusteita oikeiden johtopäätösten tekemiselle. Kokonaisuuksien laajempi tarkastelu ja tuloksien yksityiskohtainen vertailu ja analysointi muodostaa oikeat perusteet toiminnan ja toimintojen kehittämiselle ja kehittämisen painopistealueille. Kiinteistöyhtiöiden hoitokustannusten tasoa kuvaa parhaiten taulukon kiinteistökohtaiset toimintojen tunnusluvut 2011 tilastoarvo hoitokulut ilman tontinvuokraa, korjauksia ja kiinteistöveroa oikaistuna kiinteistön muilla tuotoilla" (esimerkiksi isännöintija huoltopalvelujen myyntituotot). Tämä vertailuluku antaa kuvan jatkuvaluontoisista ja säännöllisistä kiinteistöyhtiön omaan kiinteistökantaan kohdistuvista hoitokustannuksista. Tilastoarvoon hoitokulut ilman tontinvuokraa sen sijaan sisältyy myös yhtiön asiakasyhtiöille tuotettujen palvelujen kustannukset sekä maksetut yhteiset kustannukset. Toiminnan ja toimintojen tarkemmassa arvioinnissa tarvitaan myös yksittäisten erien tarkastelua. Raportin tilastoluvut ovat erittäin käyttökelpoisia arvioitavissa yhtiön toiminnan tuloksellisuuden kehittymistä ja kehittymisen suuntaa. 6
Tiedot tuloslaskelmasta perustuvat yhtiökohtaisen tilinpäätöksen tuloslaskelman lukuihin tiliryhmittäin. Tilastossa on esitetty huoneisto- ja asuinhuoneistoalat vuoden lopussa. Lisäksi tilastossa on keskimääräiset huoneisto- ja asuinhuoneistoalatiedot, jolloin on huomioitu, että jotkut kiinteistöt ovat olleet valmiina vain osan vuotta. Tuloslaskelmaan perustuvat tunnusluvut on yleensä laskettu keskimääräisten pinta-alojen mukaan. Taseen tunnusluvut on laskettu vuoden lopun pinta-alatietojen perusteella. Kulutuksen vertailuluvut ovat lämmityksessä kwh/m3 (kilowattituntia/rakennusmetri/ vuosi), kiinteistösähkössä samoin kwh/m3 ja vedessä l/as/vrk (litraa/asukas/vuorokausi). Lämpimän veden lämmityksen edellyttämän lämpöenergian määrä normalisoidun lämmönkulutuksen laskentakaavassa arvioitu siten, että 40 % käyttövedestä lämmitetään keskimäärin 7,5 asteesta 55 asteeseen. Normalisoidun kulutuksen tunnusluku 1:n laskennassa on käytetty Helsinki/Kaisaniemen lämmitystarvelukuja. Normalisoidun kulutuksen tunnusluun 2 on laskettu käyttäen Helsinki/Vantaan ja Helsinki/Kaisaniemen lämmitystarvelukujen keskiarvoa. Kulutuksen tunnusluvut perustuvat suoraan todellisiin kulutuslukemiin. Jakajana on käytetty vuoden keskimääräisiä jakoyksiköitä ottaen huomioon kiinteistöjen valmiina olo kuukaudet. Alle vuoden valmiina olleiden kiinteistöjen kulutuksen tunnusluvut ovat tarkkuudeltaan heikompia ja siten niiden vaikutus tulee huomioida yhtiötason kokonaislukujen tarkastelussa. Tällaisten kiinteistöjen merkitys kokonaiskulutuksessa on kuitenkin melko vähäinen. Toimintojen kustannusten tunnusluvut isännöinti-, huolto-, korjaus- ja siivoustoimen osalta on pyritty esittämään siten, että ne ovat vertailukelpoisia tavanomaisten isännöinti-, huolto- ja siivoussopimusten kuukausiveloitusten kanssa ilman erillisveloitettavia työosuuksia. Esimerkiksi peruskorjausten rakennuttamistehtävät eivät kuulu tavanomaisen markkinaehtoisen isännöintisopimuksen säännöllisen kuukausiveloituksen piiriin. Vastaavasti tavanomaisten markkinaehtoisen huoltosopimusten kuukausiveloitus ei sisällä erillisveloitettavia korjaustöitä. Edellä mainitut tunnusluvut sisältävät osittain arvioihin perustuvia eriä, ja siksi niitä on pidettävä vain suuntaa antavina tietoina. Rahoitusaseman tunnuslukujen arvioinnissa on otettava huomioon, että erityisen vahva rahoitusaseman tunnusluku liittyy usein peruskorjauksen omarahoitusosuuden vahvistamiseen. Vastaavasti heikon tunnusluvun syynä voi olla kassasta rahoitettu peruskorjaus, jota varten ei tilinpäätöshetkellä ole vielä nostettu pitkäaikaista lainaa. Raportissa esitettyjen tunnuslukujen sisältökuvaukset Quick Ratio = rahat, pankkisaamiset ja lyhytaikaiset saamiset yhteensä jaettuna lyhytaikaisilla veloilla pois lukien pitkäaikaisten lainojen seuraavan vuoden lyhennykset (tavoitearvo > 1). Tunnusluku kuvaa maksuvalmiutta. Maksuvalmiutta kuvaa myös rahoitussaldon tunnusluku (kokonaisrahoitussaldo jaettuna kuukauden keskimääräisillä tuotoilla, tavoitearvo > 1). Tämä tunnusluku on tällä hetkellä kiinteistöyhtiöiden tilintarkastusyhteisön asiantuntijoiden kanssa sovittu tavoiteltava vähimmäismaksuvalmiustaso. 7
Vireille pannut huoneenvuokra- asiat = oikeuskäsittelyyn lähetetyt huoneenvuokraasiat (kpl). Häädöt = täytäntöön pannut häädöt (kpl). Kokonaisvaihtuvuus (%) = vuokralaisen tai vuokranantajan taholta irtisanotut tai puretut vuokrasopimukset (kpl) jaettuna huoneistojen lukumäärällä (kpl) x 100 %. Ulkoinen vaihtuvuus (%) = (uudet asunto-osoitukset kpl (miinus) valmistuneet uudet asunnot kpl + keskinäiset vaihdot ulkopuolelta kpl) jaettuna huoneistojen lukumäärällä (kpl) x 100 %. Sisäinen vaihtuvuus (%) = (vaihdot vapautuvaan yhtiön sisällä kpl + keskinäiset vaihdot yhtiön sisällä kpl + vuokraoikeuden siirrot kpl) jaettuna huoneistojen lukumäärällä x 100 %. Käyttöaste (%) = Toteutuneet asuinhuoneistojen vuokratuotot jaettuna tavoitevuokratuotoilla x 100 %. Kokonaisvaihtuvuuden laskenta perustuu tarkastelujakson irtisanomisten määrään (joko vuokranantajan tai vuokralaisen puolelta). Ulkoista ja sisäistä vaihtuvuutta on tarkasteltu tarkastelujakson aikana tehtyjen uusien sopimusten määrän perusteella. Kokonaisvaihtuvuus ei siis ole aivan sama kuin ulkoisen ja sisäisen vaihtuvuuden summa. Aravakiinteistöyhtiöiden ja niiden hoitohallinnossa vuonna 2011 olleiden erillisten asuntoyhtiöiden volyymitietoja Aravakiinteistöyhtiöiden (21 kpl) hoitohallinnossa (isännöinti ja taloushallinto) oli yhtiöiden oman kiinteistökannan lisäksi sopimusperusteisesti 5 kpl kaupungin omistamaa erillisyhtiötä. Aravakiinteistöyhtiöissä ja niiden hoitohallinnossa olleissa yhtiöissä oli vuoden 2011 lopussa yhteensä 435 vuokranmääritys- ja talousyksikköä (aravakiinteistöyhtiöissä 430 ja erillisyhtiöissä 5). Aravakiinteistöyhtiöissä ja niiden hoitohallinnossa olleissa yhtiöissä oli vuoden 2011 lopussa yhteensä 43 336 asuntoa (aravakiinteistöyhtiöissä 43 140 ja erillisyhtiöissä196 asuntoa). Talonkirjojen mukaan asukkaita oli yhteensä 86 277 (aravakiinteistöyhtiöissä 85 655 ja erillisyhtiöissä 622). Asukastiheys aravakiinteistöyhtiöissä oli 29,9 m2/asukas. Rakennusten kokonaistilavuus oli yhteensä 11 625 181,6 m3 (aravakiinteistöyhtiöissä 11 538 841,6 m3 ja erillisyhtiöissä 86 340 m3). Huoneistoala (asuinpinta-ala sekä kaavan mukaiset liike- ja palvelutilat) oli yhteensä 2 686 358,9 htm2 (aravakiinteistöyhtiöissä 2 667 084,9 htm2 ja erillisyhtiöissä 19 274 htm2). 8
Asuinpinta-ala oli yhteensä 2 576 054,8 asm2 (aravakiinteistöyhtiöissä 2 558 632,8 asm2 ja erillisyhtiöissä 17 422 asm2). Asuinhuoneistojen käyttöaste aravakiinteistöyhtiöissä Aravakiinteistöyhtiöiden käyttöaste vuonna 2011 oli kaikki tyhjänä olo menetykset (varsinainen tyhjäkäyttö, peruskorjauksen takia tyhjänä olleet, muuttoremonttien takia tyhjänä olleet ja muista syistä tyhjänä olleet yhteensä) huomioon ottaen keskimäärin 98,85 % (98,37 % vuonna 2010) ja pelkkä varsinainen tyhjäkäyttö (asunto ollut vuokrattavissa, mutta vuokraaminen ei ole heti onnistunut) huomioon ottaen 99,95 % (99,93 % vuonna 2010). Asukkaiden vaihtuvuus aravakiinteistöyhtiöissä Asukkaiden kokonaisvaihtuvuus oli vuonna 2011 keskimäärin 9,26 % (9,42 % vuonna 2010). Ulkoinen vaihtuvuus oli vuonna 2011 keskimäärin 7,43 % (7,98 % vuonna 2010). Sisäinen vaihtuvuus oli vuonna 2011 keskimäärin 3,81 % (3,77 % vuonna 2010). Aravakiinteistöyhtiöiden keskivuokrat Kaupungin asuntoviranomaisten tilastotietojen mukaan Helsingissä olevien kaikkien ARA -vuokratalojen keskimääräinen kokonaisvuokra vuonna 2011 oli 10,40 /m2/kk (10,14 /m2/kk vuonna 2010, muutos +2,56 %). Kaupungin omistamissa tavanomaisissa aravavuokra-asunnoissa keskimääräinen kokonaisvuokra vuonna 2011 oli 9,90 /m2/kk (9,64 /m2/kk vuonna 2010, muutos +2,70 %). Muiden kuin kaupungin omistamien tavanomaisten aravavuokra-asuntojen keskimääräinen kokonaisvuokra vuonna 2011 oli 11,96 /m2/kk (11,67 /m2/kk vuonna 2010, muutos +2,49 %). Aravakiinteistöyhtiöiden lainat Aravakiinteistöyhtiöillä oli vuoden 2011 lopussa lainaa yhteensä 1 956 260 937,41 euroa (725,58 euroa/htm2). Valtion asuntolainoja oli 830 800 674,76 euroa, valtion delegointilainoja 293 768 386,70 euroa, kaupungin lainoja 221 937 860,28 euroa ja rahalaitoslainoja 609 754 015,67 euroa. Aravakiinteistöyhtiöiden hoitokulujen kehitys Keskimääräiset hoitokulut ilman tontinvuokraa vuonna 2011 olivat keskimäärin 5,30 /htm2/kk (5,15 /htm2/kk vuonna 2010, muutos + 2,91 %). Keskimääräiset hoitokulut ilman tontinvuokraa ja korjauksia oikaistuna muilla tuotoilla vuonna 2011 olivat keskimäärin 3,57 /htm2/kk (3,39 /htm2/kk vuonna 2010, muutos + 5,31 %). Keskimääräiset hoitokulut ilman tontinvuokraa, korjauksia ja kiinteistöveroa oikaistuna muilla tuotoilla vuonna 2011 olivat 3,42 /htm2/kk (3,25 /htm2/kk vuonna 2010, muutos + 5,23 %). 9
Lämmityksen kustannukset olivat keskimäärin 0,88 /m2/kk (0,81 /m2/kk 2010, muutos +8,60 %). Kiinteistösähkön kustannukset olivat keskimäärin 0,23 /m2/kk (0,23 /m2/kk 2010, muutos 0,00 %). Veden kustannukset olivat keskimäärin 0,43 /m2/kk (0,42 /m2/kk 2010, muutos +2,38 %) ja jätehuollon kustannukset olivat keskimäärin 0,17 /m2/kk (0,14 /m2/kk 2010, muutos +21,43 %). Aravakiinteistöyhtiöiden korko- ja tontinvuokrakustannusten kehitys Aravakiinteistöyhtiöiden korkokulut olivat 2011 keskimäärin 1,73 /m2/kk (1,49 /m2/kk 2010, muutos +16,11 %). Tontinvuokrakulut olivat keskimäärin 0,73 /m2/kk (0,70 /m2/kk 2010, muutos +4,23 %). Aravakiinteistöyhtiöiden luottotappiot Aravakiinteistöyhtiöiden luottotappiot vuonna 2011 olivat keskimäärin 0,04 /m2/kk (0,03 /m2/kk 2010, muutos +33,33 %). Aravakiinteistöyhtiöiden energian ja veden kulutuskehitys Aravakiinteistöyhtiöiden lämmön, sähkön ja veden kulutuksen kehitys: muutos 2011 2010 2010-2011 2009 Kaukolämpö (kwh/m3) - toteutunut kulutus 44,0 50,7-13,2 % 48,5 - normalisoitu kulutus 48,9 47,1 + 3,8 % 51,1 Kiinteistösähkö (kwh/m3) 4,8 5,0-4,0 % 4,9 Vesi (litraa/asukas/vrk) 158,0 163,0-3,1 % 167,0 Uudisrakentaminen ja peruskorjaus / Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimiston (ATT) tuotanto Vuonna 2011 valmistui Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimiston rakennuttamana 190 kpl valtion tukemaa vuokra-asuntoa. Uusien asuntojen keskipinta-ala oli 71,8 m2. (Vuonna 2010 valmistui 324 asuntoa, keskipinta-ala 74,3 m2). Asumisoikeusasuntoja valmistui 69, joiden keskipinta-ala oli 84,4 m2 (vuonna 2010 108 asuntoa, keskipinta-ala 78,4 m2). Toimintavuonna käynnistyi 581 valtion tukeman vuokraasunnon rakentaminen. Käynnistyneiden vuokra- ja asumisoikeushankkeiden rakennuskustannukset olivat keskimäärin 3584 /asm2. Toimintavuonna 2011 valmistui Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimiston rakennuttajana 1036 aravavuokra-asunnon ja 132 palveluasunnon peruskorjausta. Vuonna 2011 käynnistyi Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimiston rakennuttamana 406 aravavuokra-asunnon peruskorjausta, näistä 116 palveluasuntoja. 10
KIINTEISTÖYHTIÖIDEN TOIMITUSJOHTAJIEN VUOSIKATSAUS 2011 Helsingin Kansanasunnot Oy Uudisrakentaminen ssä ei ole ollut uudisrakentamista. Korjausrakentaminen Korttelin 817 huoneistoissa peruskorjaustyöt jatkuivat. Puutalokorttelissa 819 (68 asuinhuoneistoa) käynnistyi peruskorjauksen hankesuunnittelu 26.5.2011 ja korttelissa 857 Käärmetalo 25.8.2010 peruskorjauksen hankesuunnittelu jatkui ja Arkkitehtitoimisto Koskinen&Schalin Oy laati kohteesta rakennushistoriallisen selvityksen, joka valmistui 28.9.2011. Korttelin 817 osalta laadittiin pihan perusparannussuunnitelma,jonka tavoitteena on palauttaa alueen alkuperäinen 1920 -luvun klassismin rakenne ja tunnelma alueen suojellun rakennuskannan rinnalle. Taloudellinen tilanne ja kehitys n taloudellinen tilanne sekä maksuvalmius olivat hyvät. Maksuvalmiuden tunnusluku oli 2,10. Kertomusvuonna keskivuokra oli 10,47 euroa.asuinhuoneistojen käyttöaste oli 98 %, joka johtuu korttelien 817 ja 818 peruskorjausten aiheuttamasta tyhjänä olosta. n pitkäaikaisia lainoja lyhennettiin 1 712 739 velkakirjaehtojen mukaisesti. Tilivuoden aikana nostettiin uusia lainoja yhteensä 4 971 600. Olennaiset toiminnan muutokset Helsingin Kansanasunnot Oy sulautui 31.12.2011 Helsingin kaupungin kokonaan omistamaan Helsingin kaupungin asunnot Oy -nimiseen yhtiöön ja merkittiin kaupparekisteriin lakanneeksi 31.12.2011. Helsingin Kansanasunnot Oy:n toimintaa jatkoi alueyhtiönä 1.1.2012 Heka-Kansanasunnot Oy, joka hoitaa Käpylässä Helsingin kaupungin asunnot Oy:n omistamien ARA- asuntojen isännöinti- ja huoltopalveluja sekä Puu-Käpylän kiinteistöjen asukasvalintaa kiinteistöviraston asunto-osaston asukasvalintaperiaatteita noudattaen. Kehittämistoiminta Sähköisten toimintojen kehittämistä jatkettiin ottamalla käyttöön peruskorjatuissa kiinteistöissä huoneistokohtainen käyttövedenmittaus sekä sähköiset huoltokirjat. Henkilöstön ammattitaitoa ylläpidetään ja täydennetään kiinteistöalan eri ammattiryhmien koulutuspalveluilla. Tavoitteena on henkilökunnan ammattiosaamisen jatkuva kehittäminen ja ylläpitäminen. Toimintatavoitteena on yhteistyön kehittäminen muiden alueyhtiöiden ja Hekan kanssa. 11
Jakomäen Kiinteistöt Oy Uudisrakentaminen Rakenteilla oli 1.5.2011 alkaen Heka Jakomäki/Hevosmiehenkatu 13. Kohde sijaitsee Alppikylässä. Asuntoja 83 kpl. Arvioitu valmistuminen 31.3.2013. Suunnitteilla osoitteessa Jakomäentie 6 kolmen korkotukilainoitettavan kerrostalon rakentaminen. Rakentamispäätös edellyttää päätöstä kahden 60-luvun lopulla rakennetun vuokrakerrostalon purkamisesta. Korjausrakentaminen Kankaretie 9 a- ja b-taloa koskevan peruskorjauksen/perusparannuksen suunnittelu saatiin päätökseen lokakuussa 2011 ja urakoitsijavalinnat tehtiin vuoden 2011-2012 vaihteessa. Peruskorjaustöiden aloitus on 1.2.2012. Taloudellinen tilanne ja kehitys Kiinteistöyhtiön talous on yhtiön sulautuessa kohtuullisen hyvä. Maksuvalmius on hyvä, joskin varautumisessa tulevien vuosien korjauksien omarahoitusosuuden kattamiseen ei asetettuja tavoitteita ole aivan saavutettu. Olennaiset toiminnan muutokset Jakomäen Kiinteistöt Oy sulautui 31.12.2011 Helsingin kaupungin asunnot Oy-nimiseen yhtiöön. Kiinteistöyhtiön tilalle Helsingin kaupungin asunnot Oy perusti alueellisen isännöinti- ja huoltoyhtiön nimeltään Heka-Jakomäki Oy. Sen varsinainen toiminta alkoi 1.1.2012. Kehittämistoiminta Kehittämistoiminta jatkuu Helsingin Kaupungin asunnot Oy:n ohjauksessa. Kannelmäen Kiinteistöt Oy Uudisrakentaminen Maununnevatie 1 suunnittelu aloitettiin ja töiden on tarkoitus alkaa syksyllä 2012. Korjausrakentaminen Solistintien peruskorjaustyöt jatkuivat ja niiden on määrä valmistua viimeistään kesällä 2013. 12
Taloudellinen tilanne ja kehitys n taloudellinen tilanne säilyi vakaana. Olennaiset toiminnan muutokset lopetti toimintansa 31.12.2011 ja alueellista isännöinti- ja huoltotoimintaa jatkamaan perustettiin Heka-Kannelmäki Oy 01.01.2012. Kehittämistoiminta Henkilökunta osallistui aktiivisesti koulutustilaisuuksiin. Kantakaupungin Kiinteistöt Oy Uudisrakentaminen Ruoholahdessa on käynnistynyt Juutinraumankatu 3:n ja Kap Horninkatu 3:n rakentaminen. Korjausrakentaminen Merkittävimmät korjaukset ovat olleet Messitytönkuja 4:n kylpyhuoneiden kunnostus kustannuksiltaan 65 077 euroa sekä Itämerenkatu 22:n kylpyhuoneiden kunnostus kustannuksiltaan 115 200 euroa. Muut korjaukset ovat olleet tavanomaisia korjaus- ja huoltotoimenpiteitä. Taloudellinen tilanne ja kehitys n taloudellinen tilanne ja maksuvalmius on hyvä. Olennaiset toiminnan muutokset Kantakaupungin Kiinteistöt Oy fuusioitiin vuoden vaihteessa Helsingin kaupungin asunnot Oy:n. Samalla perustettiin uusi isännöinti- ja huoltoyhtiö Heka-Kantakaupunki Oy. Kehittämistoiminta Kehittämistoiminta jatkuu Helsingin kaupungin asunnot Oy:n ohjauksessa. 13
Kiinteistö Oy Maunulan asunnot Korjausrakentaminen Hirsipadontie 2:ssa korjattiin 12 kerrostalon julkisivut sekä vaihdettiin ikkunat ja ulko-ovet. Metsäpurontie 13:n vuodelle 2010 budjetoitu hissien rakentamishanke toteutettiin kokonaan vuonna 2011. Hanke sisälsi kahdeksan uuden hissin rakentamisen aiemmin hissittömiin portaisiin. Metsäpurontie 12:ssa aloitettiin kahdeksan uuden hissin rakentaminen aiemmin hissittömiin portaisiin. Hanke valmistuu keväällä 2012. Sahanmäen ilmastoinnin vuonna 2010 aloitettu korjaushanke valmistui. Urakassa muutettiin talojen painovoimainen ilmanvaihto koneellisen poiston järjestelmäksi. Taloudellinen tilanne ja kehitys n taloudellinen tilanne on pysynyt vakaana, ja maksuvalmius pysyi hyvällä tasolla. n keskivuokra oli 9,44 /m2/kk. Lainoja lyhennettiin 4 511 733,10 eurolla ja uutta lainaa nostettiin 3 620 000,00 euroa. n vuokrasaatavien määrä nousi edellisestä vuodesa noin 18 prosenttia ja oli vuoden 2011 lopussa 226 057,06 euroa. Olennaiset toiminnan muutokset n toiminta päättyi 31.12.2011, kun se sulautui Helsingin kaupungin omistamaan Helsingin kaupungin asunnot Oy:öön. Huolto- ja isännöintitoimintaa jatkamaan perustettiin Helsingin kaupungin asunnot Oy:n omistama Heka-Maunula Oy. Kontulan Kiinteistöt Oy Uudisrakentaminen ssä aloitettiin Kontulan taiteilijatalon suunnittelu yhdessä Suomen taiteilijasäätiön kanssa. Korjausrakentaminen VMY Kontulankaari 8:n julkisivujen ym peruskorjaus valmistui. Taloudellinen tilanne ja kehitys Taloudellinen tilanne ja kehitys näyttävät vakaalta. Olennaiset toiminnan muutokset sulautui 31.12.2011 Helsingin Kaupungin asunnot oy:n. Isännönti- ja huoltotyötä jatkamaan perustettiin Heka-Kontula oy. 14
Kehittämistoiminta Kehittämistoiminta jatkuu Helsingin Kaupungin asunnot oy:n ohjauksessa. Kumpulan Kiinteistöt Oy Uudisrakentaminen ön valmistui vuoden 2011 lopulla yksi uusi kiinteistö, Lontoonkuja. Asukkaat muuttivat sisään 27.12.2011. Asunhuoneistoja yhteensä 74 kpl. Rakennettavia uudiskohteita oli vuoden 2011 lopussa työmaavaiheessa kaksi (2) kpl, Kaanaanpiha ja Berliininkuja. Kaanaanpiha valmistui tammikuun 27. päivä 2012. Berliininkuja valmistuu syksyllä 2012. Kaikki mainitut uudiskohteet ovat Arabianrannan alueella. Asuntoja mainituissa uudiskohteissa on yhteensä 261 kpl. Muista mahdollisista uudisrakentamiskohteista ei yhtiössä vuoden 2011 lopussa ollut tietoa. Korjausrakentaminen Normaalien huoltokorjausten lisäksi ns. vuosikorjauksina kunnostettiin / uusittiin mm. pihavarusteita, leikkialueita ja välineitä, ilmanvaihtojärjestelmiä,viiden kiinteistön lämmönjakolaitteet ja rakennusautomaatio, julkisivujen kunnostusta, talosaunoja, ulkoalueita ja rakennelmia. Lisäksi yhtiön toimesta korjausrakennutettiin Keskinäisen Kiinteistöosakeyhtiön ja Asunto-oy Helsingin Käpyläntie 1 asiakaskiinteistöjen vastaavia kohteita. Peruskorjauspuolella laadittiin kahden kiinteistön hankesuunnitelmat ja aloitetiin toisen lopullinen suunnittelu. Taloudellinen tilanne ja kehitys n taloudellinen tilanne ja maksuvalmius ovat edelleen hyvässä kunnossa. Tuleviin peruskorjauksiin on varauduttu kuten yhtiökokous on edellyttänyt. Uudisrakentaminen ja suunnitelmissa olevat peruskorjaukset aiheuttanevat jatkossakin vuokriin korotuspaineita. Vastaavasti korjaaminen ja uudet kohteet parantavat kiinteistöjen teknistä tasoa ja asumisviihtyvyyttä. Asuntojen ja liike-/ palvelutilojen vuokrattavuus on hyvällä tasolla. ön tehtyjen asunto-osoituksien kieltäytymisaste on edelleen ollut kiinteistöyhtiöiden keskimääräistä alhaisempi ja kaikki liiketilat olivat vuoden lopussa vuokralla. Suurimpina riskeinä suuret hoitokuluerät (mm. energia ja vesi) sekä pääomalainojen korkomuutokset. Riskinä mainittakoon myös rakennuskustannusten epäsuotuisa kehittyminen ja heilahtelu. 15
Olennaiset toiminnan muutokset n omassa toiminnassa tapahtuneet muutokset kohdistuivat yhtiön kasvun ja henkilöstövaihdosten johdosta tapahtuneisiin muutoksiin sekä ATK-järjestelmän avulla tapahtuvaan sähköiseen vikailmoitusjärjestelmään liittyviin muutoksiin. Olennaisin muutos on kaikkien 21 kaupungin ARA-vuokrayhtiöiden pääomafuusio ja nykyisen yhtiömuodon päättyminen sekä uuden alueyhtiön, Heka-Kumpula Oy toiminnan aloittaminen. Kumpulan Kiinteistöt Oy taholta kaikki eteni vuoden 2011 aikana kokonaisfuusion aikataulun mukaan eikä suurempia ongelmia syntynyt. Kehittämistoiminta Uudessa alueyhtiössä, Heka-Kumpula Oy:ssä jatketaan edelleen palvelutoiminnan kehittämistä yhteistyössä yhtiön johdon, henkilökunnan ja asukasdemokratiaelimien kanssa. Tähän kehitystyöhön liittyy olennaisesti myös Helsingin kaupungin asunnot Oy jonka kanssa yhteistyötä syvennetään. Tavoitteena on kokonaisvaltainen palvelutoiminnan ja yhteistyön sekä henkilökunnan ammattiosaamisen jatkuva kehittäminen ja ylläpitäminen sekä osaamisen johtamisen tehokas käyttö. Myös palvelutoiminnan muotoja ja kokonaisuutta kehitetään yhdessä Helsingin kaupungin asunnot Oy ja muiden alueyhtiöiden kanssa. Laajasalon Kiinteistöt Oy Uudisrakentaminen Uudisrakentamista ei tilikaudella ole ollut. Korjausrakentaminen Korjaustoiminta on ollut vuosikorjauksia. Pääasiassa huoneistokorjauksia. Taloudellinen tilanne ja kehitys n rahoitusasema on 1.127 miljoonaa alijäämäinen. Olennaiset toiminnan muutokset Laajasalon Kiinteistöt Oy sulautui 31.12.2011 Helsingin kaupungin asunnot Oy:öön. Alueen isännöinti- ja huoltotoimen jatkossa hoitaa 24.09.2011 perustettu Heka-Laajasalo Oy. Kehittämistoiminta Alueen kehittämistoiminta jatkuu Helsingin kaupungin asunnot Oy:n ohjauksessa. 16
Malmin Kiinteistöt Oy Korjausrakentaminen Riihenkulma 3:ssa ja Asteritie 7:ssa peruskorjattiin keittiöt. Saniaistie 3 :ssa uusittiin ikkunapuitteet ja parvekeovet.muut korjaukset olivat tavanomaisia vuosikorjauksia. Taloudellinen tilanne ja kehitys n taloudellinen tila on vakaa ja maksuvalmius hyvä. Olennaiset toiminnan muutokset ssä ei ole tapahtunut oleellisia muutoksia vuoden aikana. Kehittämistoiminta llä ei ole ollut kehittämishankkeita jatkuvan kehittättämisen lisäksi Malminkartanon Kiinteistöt Oy Uudisrakentaminen ssä ei ole ollut uudisrakennushankkeita. Korjausrakentaminen Urputie 1:n peruskorjaus valmistui kesäkuun 2011 aikana. Urputie 1:n liiketilan julkisivukorjaus ei sisältynyt peruskorjaukseen. Urakoitsijana toimi Maalaus ja Saneeraus Matti Virtanen Oy. Rukkilanrinne 1, 2, 5 ja 7 kaikkien 128 huoneiston keittiöiden kunnostus. Urakoitsijan toimi Saneerauskolmio Oy. Parivaljakontie 6 peruskorjauksen hankesuunnittelu aloitettu, suunnitteluttamisesta vastaa ATT. Taloudellinen tilanne ja kehitys n taloudellinen tilanne on vakaa ja kassan maksuvalmius hyvä. pystyy rahoittamaan peruskorjausten omarahoitusosuuden 10 %. Vuoden 2011 tilinpäätöksessä on tilintarkastajan ohjeiden mukaisesti oikaistu vesi- ja jätevesikustannusten jaksotusta. Tilinpäätöksessä vesi- ja jätevesimaksujen määrä on 245.711,64. Tilastojen vertailtavuuden vuoksi vuosiraporttitietona on käytetty maksettuja jaksottamattomia vuoden 2011 kustannustietoja. 17
Olennaiset toiminnan muutokset Kiinteistöjen ylläpitotoiminnassa ei ole tapahtunut oleellisia muutoksia. sulautuu 1.1.2012 Helsingin kaupungin asunnot Oy:öön, jonka omistukseen yhtiön kiinteistöt siirtyvät. Helsingin kaupungin asunnot Oy perustaa Malminkartanon alueelle uuden Heka- Malminkartano Oy -nimisen yhtiön, jonka tarkoituksena on tuottaa Malminakrtanon alueen kiinteistöille isännöinti-, hoito-, huolto-, kunnossapito sekä korjaus ja siivouspalvelut yhtiön nykyisellä henkilökunnalla ja kalustolla. Kehittämistoiminta ssä on laadittu konsernin ohjeiden mukaan tavoitteet kiinteistöjen energiankulutusten vähentämiseksi. Myllypuron Kiinteistöt Oy Uudisrakentaminen Mamsellinmyllynkuja 25:ssa aloitettiin 51 ARA-huoneiston rakentaminen, alustava valmistumisaika 12/12. Lisäksi Lallukankuja 1 uudisrakennuksen 105 ARA-huoneiston suunnittelu saatiin valmiiksi, alustava rakentamisen aloittaminen 4/12. Korjausrakentaminen n vuosikorjaukset tehdään ns. jatkuvan korjauksen periaatteella. Korjaukset olivat vuonna 2011 tavanomaisia vuosikorjaustöitä PTS-suunnitelman mukaisesti. Korjauksia tehtiin eri vuokranmääritysyksiköissä 2 335 636,67 eurolla, eli keskimäärin 24,24 /m2. Yläkiventie 5:n peruskorjaus (196 asuntoa, kustannukset n. 1 104 /m2) aloitettiin tammikuussa 2011, joka valmistuu syksyllä 2012. on laatinut alustavan pitkän ajan peruskorjaussuunnitelman, joka ulottuu vuoteen 2025 asti. Taloudellinen tilanne ja kehitys n talous on vakaa ja maksuvalmius on hyvä. Vuoden 2011 talousarvio toteutui suunnitellusti. n perimät vuokrat huoneistoista ovat erittäin kilpailukykyisiä verrattuna muihin alueen vuokranantajiin. Kaikki vuokrattavat asuintilat (käyttöaste 91,7 %) ja liiketilat (käyttöaste 100 %) ovat vuokrattuina, ainoastaan peruskorjauksen takia olevat asunnot ovat tyhjillään. Peruskorjaukset jatkuvat edelleen tulevina vuosina, joka aiheuttaa vuokrankorotuspaineita. Vuokrasaatavat ja luottotappiot ovat pienet edelleen, vuokrasaatavat ovat suurentuneet vuoden lopulla. Vuokrasaatavat olivat 0,63 % kiinteistön tuotoista. Ns. vuosikorjaustoiminta on pystytty rahoittamaan lähes kokonaisuudessaan hoitomenovuokralla. Luottotappioita kirjattiin tilinpäätöksessä 12 881,46. 18
Olennaiset toiminnan muutokset ssä on käynnistynyt laaja peruskorjaaminen syksyllä 2006, jolloin aloitettiin viidessä vuokranmääritysyksikössä yhteensä 768 huoneiston peruskorjaukset. Työt jatkuvat suunnitelmien mukaisesti vuoteen 2017 saakka. Kiinteistöyhtiö on sulautunut 31.12.2011 sulautussuunnitelman mukaiseesti Helsingin kaupungin asunnot Oy:öön. Helsingin kaupungin asunnot Oy on perustanut alueyhtiöksi Heka-Myllypuro Oy:n, joka hoitaa palvelusopimuksen mukaisesti Myllypuron alueen kiinteistöjensä isännöinnin, huollon ja siivouksen. Kehittämistoiminta Kehittämistoiminnan suurimpana haasteena on edelleen alueen arvostuksen lisääminen hyvällä isännöinnillä ja kiinteistönpidolla ja erityisesti asukkaiden positiivisella ja rakentavalla asenteella kiinteistöyhtiön henkilökunnan kanssa. Varsinkin talotoimikunnat ja vuokralaistoimikunta ovat edelleen toimineet aktiivisesti yhteistyössä kiinteistöyhtiön henkilökunnan kanssa. Pihlajiston Kiinteistöt Oy Uudisrakentaminen Viikinmäkeen valmistui uusi ARA-vuokratalo, jossa huoneistoja 58. Kohde on ns. matalaenergiatalo, jonka energialuokka on A. Kohteen energiatehokkuus on saavutettu ulkovaipan lämmöneristävyyttä lisäämällä, villaa on 250-300 mm, sekä talon ulkovaippa on tehty mahdollisimman ilmatiiviksi. Teknisillä ratkaisuilla kiinteistön energiakulutus on näin ollen saatu 40 % alemmalle tasolle kuin perinteisellä rakentamisella. Korjausrakentaminen Kiinteistöjen korjaukseen ja kunnossapitoon käytettiin 4,6 miljoonaa euroa. Ohjelmassa oli mm. linjasaneeraus, kylpyhuoneiden peruskorjauksia, julkisivujen paikkakorjauksia ja ulkomaalauksia, pysäköintialueen II-vaiheen lisärakentaminen, lämmitysverkon tasapainoitus sekä parvekkeiden lasittaminen. Taloudellinen tilanne ja kehitys Kiinteistöyhtiön vuokratulot olivat 23,8 miljoonaa euroa, kasvua edelliseen vuoteen verrattuna oli 3,8 %. Pääomakulujen osuus menoista oli 10,2 miljoonaa euroa, joka on yhtiön kaikista menoista 40,5 %. n maksuvalmius on ollut tilikauden aikana hyvä. Olennaiset toiminnan muutokset MA-ohjelmaan kuuluvina hankkeina on Viikinmäkeen rakenteilla kohde, johon tulee 90 asuntoa. Lisäksi suunnitteluvaiheessa on kaksi kohdetta, joihin tulee yhteensä 82 asuntoa, jotka myös sijaitsevat Viikinmäessä. 19
Kehittämistoiminta Pihlajiston Kiinteistöt Oy on sulautunut 31.12.2011 Helsingin kaupungin asunnot Oy:öön, joka on perustanut Heka-Pihlajisto Oy- nimisen aluehuoltoyhtiön, joka on aloittanut toimintansa 1.1.2012. Alueyhtiö tuottaa omistajalleen, Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle seuraavia palveluita: kiinteistöjen hoito ja kunnossapito, asuntojen vuokraus ja asiakaspalvelu, yhteishallintolain ja vuokralaisdemokratiasäännön mukaiset tehtävät, kiinteistöjen talous- ja hallintopalvelut sekä peruskorjaukseen ja uustuotannon rakennuttamiseen osallistuminen. Pikku-Huopalahden Kiinteistöt Oy Korjausrakentaminen Korjauskustannuksia kirjattiin vuonna 2011 vuosikorjauksiin yhtensä 2,77 milj. euroa sekä aktivoitiin rakennusten hankintamenon lisäykseksi 470 tuhatta euroa. n korjaustoiminta painottuu korjaussuunnitelman mukaan vuosien 2010-2019 aikana pääsääntöisesti normaaliin kulumisesta johtuvaan ylläpitokorjausrakentamiseen. Perusparannus- ja peruskorjausluontoinen korjausrakentaminen lisääntyy rakenteiden vanhetessa. Merkittävin korjaushanke liittyy huoneistojen ylläpitokorjauksiin. Vmy Rasturinlehdon huoneistokorjaukset saatettiin päätökseen ja vmy Paimionkujan huoneistokorjaukset kilpailutettiin. Taloudellinen tilanne ja kehitys n maksuvalmius vuonna 2011 on ollut hyvä. Helsingin kaupunginvaltuusto on 20.10.2010 päättänyt, että 21 Helsingin kaupungin omistamaa aravakiinteistöyhtiötä sulautetaan yhteen perustettavaan yhtiöön, joka aloittaa toimintansa 1.1.2012. Uusi pääomayhtiö perustaa fuusion yhteydessä nykyisten kiinteistöyhtiöiden sijaan 21 alueellista, 1.1.2012 toimintansa aloittavaa alueyhtiötä.helsingin kaupungin asunnot Oy on perustanut Heka Pikku Huopalahti Oy -nimisen alueyhtiön hoitamaan Pikku- Huopalahdessa sijaitsevien kiinteistöjen isännöintiä ja huoltoa. Olennaiset toiminnan muutokset Vuonna 2011 toiminnassa ei ole tapahtunut olennaisia muutoksia. Kehittämistoiminta kehittää ennakoivan huollon suunnitelmia ja kouluttaa huoltohenkilökuntaa taloteknisten asioiden hallitsemiseen sekä kehittää ja laajentaa toimintamalleja huoltokirjan ja aluevalvontajärjestelmän hyödyntämisessä. Tavoitteena on tuottaa laadullisesti parempaa ennakoivaan huoltoon painottuvaa kiinteistöhuoltoa ja ylläpitää aluevalvontajärjestelmällä kiinteistöjen energiankulutustasot energiansäästöohjelman mukaisissa tavoitetasoissa. 20
Pohjois-Haagan Kiinteistöt Oy Uudisrakentaminen Tilivuoden aikana on aloitettu Laajasuontie 33 -uudisrakennushanke. Korjausrakentaminen Korjausrakentamisessa on saatettu loppuun Ohjaajantie 11-13 sekä Jännetie 5 kylpyhuoneiden saneeraustyöt. Suunnittelussa ovat Näyttelijäntie 2:n linjasaneeraus, joka rakennustyö alkaa 2012. Muita suunnitteluvaiheessa olevia hankkeita ovat Lassinlaakson kylpyhuonesaneeraus, Näyttelijäntie 15 kylpyhuonesaneeraus sekä Hopeatie 20 kylpyhuonesaneeraus. Hopeatie 20 kohteessa selvitetään myös lisärakentamismahdollisuutta ja hissien asentamista ennen kylpyhuonesaneeraustyön aloittamista. Taloudellinen tilanne ja kehitys n taloudellinen tilanne on vakaa ja maksuvalmius kunnossa. n tuleviin peruskorjaushankkeisiin yhtiö on varautunut 10 % omalla rahoituksella. Olennaiset toiminnan muutokset Kiinteistöyhtiö on sulautunut 31.12.2011 Helsingin kaupungin asunnot Oy:öön. Alueen kiinteistöjen hoitoa varten on perustettu uusi yhtiö Heka-Haaga Oy, jonka palvelukseen kiinteistöyhtiön henkilöstö on siirtynyt. n ydinliiketoiminta, kiinteistöjen isännöinti, huolto- ja hoito, siivous sekä korjaus ja kunnossapito hoidetaan Heka-Haaga Oy:n toimesta. Kehittämistoiminta n henkilöstö osallistuu kiinteistöyhtiöiden kehittämistoimintaan yhdessä muiden kiinteistöyhtiöiden kanssa. Puotilan Kiinteistöt Oy Uudisrakentaminen Kastellinpolku 8 (28 as + perhekoti, 2236,5 m2) valmistui asuntojen osalta 31.1.2011 ja kokonaan kesäkuussa. Uutta uudisrakentamista ei ole lähivuosina näköpiirissä. 21
Korjausrakentaminen Kajaaninlinnantie 7 perusparannus valmistui 31.8.11. Asuntoihin raken- nettiin parvekkeet ja ikkunat uusittiin. Korsholmantie 9 perusparannus/-korjaus alkoi toukokuussa. Tuuletusparvekkeet ja vanhat asuntoparvekkeet peruskorjataan, ikkunat uusitaan ja puuttuvat asuntoparvekkeet (146 kpl) rakennetaan. Hanke valmistuu 11/2012. Rusthollarintie 10:ssä yläkorttelin neljän rakennuksen viemärit sukitettiin. Urakka valmistuu keväällä 2012. Taloudellinen tilanne ja kehitys n taloudellinen tilanne ja maksuvalmius oli hyvä. Korjaus- ja korkokulut ylittivät talousarvion. Vuokrasaatavat kasvoivat, mutta ovat hallinnassa. Vuokrataso on edelleen edullinen. Olennaiset toiminnan muutokset sulautui 31.12.2011 Helsingin kaupungin asunnot Oy:öön. Henkilökunta siirtyi Heka- Puotila Oy:n palvelukseen.heka-puotila Oy jatkaa palvelu- sopimuksella alueen kiinteistöjen isännöintiä ja huoltoa. Kehittämistoiminta ssä siirryttiin 1.10. sähköiseen laskukiertoon. Muilta osin ei ollut normaalista poikkevia kehityshankkeita. Roihuvuoren Kiinteistöt Oy Korjausrakentaminen Prinsessantie 4 saunatilojen kunnostus, kustannukset yhteensä 204221,26. Mäenlaskijantie 4 kylpyhuoneiden (15 kpl) kunnostus, kustannukset yhteensä 149615,29. Muut yhtiössä tilikauden aikana suoritetut korjaukset ovat olleet tavanomaisia PTSsuunnitelman mukaisia vuosikorjaus- ja kunnostustöitä, joilla pyritään ylläpitämään ja pidentämään kiinteistöjen rakenteiden, yksittäisten rakenneosien, sekä talotekniikan elinkaari-ikää. Taloudellinen tilanne ja kehitys n taloudellinen tilanne on ollut vakaa ja maksuvalmius hyvä. n kaikki liiketilat on vuokrattu ja asuntojen toteutunut käyttöaste oli 99,88 %. 22