Helsingin kaupungin asunnot Oy. Pääomavuokran muodostuminen ja tasaus vuodelle 2013

Transkriptio

1 Helsingin kaupungin asunnot Oy Pääomavuokran muodostuminen ja tasaus vuodelle 2013

2 Pääomavuokraan kuuluvat erät Pääomavuokraan kuuluvia eriä ovat Lainojen korot ja lyhennykset Tontinvuokrat Heka tasolla tasattavat korjaukset Pääomapuolen varausten keräämiset ja purkamiset Asuinhuoneistoista perittävää pääomavuokraa pienentää liikehuoneistoista saatavat pääomavuokrat

3 Korjauskulujen jaottelu 2013 Korjauskulujen käsittelyä talousarviossa muutettiin vuodelle 2013 Tasattavat korjaukset jaettiin kahteen osaan, heka tasolla tasattaviin pääomavuokralla tehtäviin korjauksiin ja alueella tasattaviin hoitokorjauksiin Heka tasolla käsitellään peruskorjauksia, joiden rajaarvoina pääsääntöisesti pidetään joko 1 miljoonaa euroa tai 250 euroa per neliö Alueella tasattaviin hoitokorjauksiin luetaan sarjassa tehtävät huoneistokorjaukset ja isot kunnossapitokorjaukset

4 Keskimääräinen pääomavuokra Kaupungin laajuisessa pääomavuokran tasauksessa määritellään keskimääräiset alueelliset pääomavuokrat Alueellisella tasolla pääomavuokrat painotetaan vielä vmy kohtaisesti

5 Tasauksen periaate Fuusiotyöryhmän mietinnön mukaan pääomavuokrien tasaus vuodesta 2013 eteenpäin toteutetaan seuraavasti Eri alueyhtiöalueiden pääomakustannusten ja tontinvuokrien arvottamisessa otetaan käyttöön pääomayhtiössä tehtävä alueellinen arvottaminen pääomakustannusten osalta, jolloin kaikki alueyhtiöiden toiminta alueella muodostuvat tontinvuokra, peruskorjaus ja uudisrakentamiskustannukset tasoitetaan pääomayhtiön toimesta kaikkien alueyhtiöalueiden kesken

6 Alueellinen arvottaminen Neljä sijaintialuetta, mietinnön mukaan huomioitu seuraavat asiat Alueen sijainti Kiinteistökannan keskimääräinen käytettävyys Kiinteistökannan keskimääräinen kunto Keskimääräiset hoitokustannukset ja alueella sijaitsevien vuokranmääritysyksiköiden mahdollisten lainanlyhennysten lykkäyksen vaikutus

7 Aluejako Mietinnön mukaisesti alueet jaettiin neljään arvoalueeseen Alue 4 = Jakomäki, Kontula, Suutarila ja Vesala Alue 3 = Kannelmäki, Maunula, Malmi, Malminkartano, Myllypuro, Pihlajisto, Puotila ja Vuosaari Alue 2 = Kansanasunnot, Haaga, Kumpula, Laajasalo, Roihuvuori ja Siilitie Alue 1 = Vallila, Kantakaupunki ja Pikku Huopalahti

8 Aluejako Alueiden tavoitepisteiksi vahvistettiin 100, 110, 120 ja 140 Tavoitepisteillä tarkoitetaan tilannetta, jossa kaikki talot olisivat rakennettu samaan aikaan ja olisivat samassa kunnossa Käytännössä alueiden välillä on eroja iän ja kunnon osalta, joten jatkossa alueiden sisällä syntyy eroja tähän perustuen

9 Pisteytyksen muutokset ja vaikutus Aluekohtaisen keskimääräisen pääomavuokranmäärityksessä sovelletaan alueellisen luokituksen lisäksi pisteytystä, jossa otetaan painotetusti huomioon uusien asuntojen ja peruskorjausten alueellinen käytettävyyttä parantava vaikutus Vuokranmääritykseen mahdollisesti tehtävät muutokset tulisivat porrastetuksi 5 10 vuoden ajanjaksolle

10 Uusien pääomakulujen kohdistaminen Pääsääntönä on tulevien pääomakulujen kohdistaminen sille alueelle, jolle uudistuotantoa tai peruskorjauksia tehdään Kohdistus tehdään pisteytyksellä

11 Alueelliset lähtöpisteet Alueelliset lähtöpisteet määriteltiin seuraavasti Alkupisteytyksessä huomioitiin vain vuoden 2012 lainojen lyhennykset ja korot, sekä tontinvuokrat Pisteytys laadittiin siten, että kaikkien alueiden pisteet vastasivat näiden kulujen määrää, eli alueiden kuntoa tai käytettävyyttä ei tässä vaiheessa huomioitu

12 Pääomavuokran muodostuminen Lainat käsiteltiin vuoden 2013 pääomavuokrassa kolmessa eri vaiheessa Vanha lainakanta, eli Kiinteistöyhtiöiltä periytyneet lainat ja vuodelle 2012 budjetoidut lainojen nostot Vuodelle 2013 budjetoidut hoitokorjauksiin tarvittavat lainat Peruskorjauksiin ja uudistuotantoon nostettavat lainat

13 Pääomavuokran muodostuminen Heka tasolla tasattavat peruskorjaukset budjetoitiin alueyhtiöiden tekemien esitysten perusteella Tontinvuokria korotettiin 4%:lla vuoden 2012 tasosta Varauksien purkamiset alueyhtiöiden esitysten perusteella Varausten keräämiset tulevien peruskorjausten omarahoitusosuuksiin

14 Pääomavuokran muodostuminen Asuinhuoneistoista kerättävää pääomavuokraa pienennettiin arvioiduilla liikehuoneistoista saatavilla pääomavuokrilla

15 Pääomavuokra lukuina Vanhan lainakannan lyhennykset ja korot 129,9 Meur (128,9 Meur) Tontinvuokrat 25,2 Meur (24,3 Meur) Korjaukset (hoito) 4,0 Meur (38,3 Meur) Lainakulut 0,1 Meur (1,5 Meur) Peruskorjaukset 95,0 Meur ( ) lainakulut 1,6 Meur ( ) Uudistuotanto 162,9 Meur ( ) lainakulut 3,3 Meur ( )

16 Pääomavuokra Varaukset Muodostaminen 8,4 Meur (2,1 Meur) Purkaminen 12,3 Meur (3,1 Meur) Purkamiset on huomioitu lainojen nostoa pienentävänä tekijänä Liikehuoneistoista perittävä pääomavuokra 5,3 Meur (5,0 Meur) Asuinhuoneistoilta perittävä pääomavuokra vuodelta 2013 yhteensä 163,1 Meur (171,7 Meur) = keskimäärin 5,23 /m2kk (5,56 /m2/kk)

17 Tasauksen toteutus Tasaus toteutettiin seuraavasti Ensin alkupisteytykseen syötettiin vanhan lainakannan kulut ja tontinvuokrat, jotka jakautuivat suoraan alkupisteytyksen mukaisesti Tämän jälkeen tasaustaulukkoon syötettiin aluekohdistettavat kuluerät, eli peruskorjausuudistuotanto, hoitokorjausten ja varausten muodostamiskulut, jotka kohdistettiin kokonaan kullekin alueelle

18 Tasauksen toteutus Tämän jälkeen suoritettiin varsinainen tasaus, jossa uudistuotannon ja peruskorjausten lainojen kustannuksia alennettiin niillä alueilla, joilla korotus olisi ollut kohtuuton Samalla mietinnön mukaisen rajan (tasauksen vaikutus 0,10 /m2/kk) saavuttamiseksi alennettiin niiden alueiden pisteytystä, jossa raja olisi ylittynyt

19 Tasauksen vaikutus alueittain

20 Tasaamaton Tasattu Tasaus Pääomavuokra Tasattu Muutos Pääomavuokra Pääomavuokra 2012 pääomavuokra /m2/kk /m2/kk /m2/kk 2012 /m2/kk 2013 /m2/kk /m2/kk Jakomäki 5,48 5,46 0,02 6,02 5,46 0,56 Kontula 4,77 4,75 0,02 6,00 4,75 1,25 Suutarila 5,54 5,54 0,00 6,60 5,54 1,06 Vesala 3,84 3,89 0,05 5,10 3,89 1,21 Kannelmäki 5,76 5,56 0,20 5,33 5,56 0,23 Maunula 4,33 4,33 0,00 4,32 4,33 0,01 Malmi 4,58 4,68 0,10 6,17 4,68 1,49 Malminkartano 5,00 4,95 0,05 4,88 4,95 0,07 Myllypuro 4,47 4,53 0,06 4,72 4,53 0,19 Pihlajisto 6,05 6,04 0,01 6,20 6,04 0,16 Puotila 4,89 4,89 0,00 4,91 4,89 0,02 Vuosaari 6,30 6,25 0,05 5,62 6,25 0,63 Kansanasunnot 4,56 4,65 0,09 4,69 4,65 0,04 Haaga 4,49 4,59 0,10 4,77 4,59 0,18 Kumpula 6,28 6,27 0,01 6,28 6,27 0,01 Laajasalo 6,58 6,52 0,06 6,92 6,52 0,40 Roihuvuori 4,97 5,07 0,10 5,29 5,07 0,22 Siilitie 4,58 4,68 0,10 4,93 4,68 0,25 Vallila 6,14 5,85 0,29 5,57 5,85 0,28 Kantakaupunki 5,85 5,92 0,07 6,04 5,92 0,12 Pikku Huopalahti 5,48 5,52 0,04 6,04 5,52 0,52 Keskiarvo 5,23 5,23 0,00 5,56 5,23 0,33

21

22 Pääomavuokran alueellinen tasaus Edellä esitetyt luvut ovat kunkin alueen keskimääräinen pääomavuokra Alueyhtiössä on alueen pääomavuokra tasattu vmy:lle alueen tasaussuunnitelman mukaisesti Alueelliseen tasaukseen ei ole annettu Hekasta ohjetta

23 Lopullinen vmy-kohtainen vuokra