Asuntosijoittaminen Suomessa mistä on tultu ja minne ollaan menossa? Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen
Taustaksi - Investors House Oyj sijoituskohteena Pörssin päälistalla noteerattu asuntosijoitusyhtiö, jolla kaksi konseptia - Omat sijoitukset - Management Tavitteena vähintään 10 %:n kokonaistuotto osakaalle - V 2015 osakkaan kokonaistuotto 13,3 % - Oman pääoman tuotto 29,3 % (sija 8/141 listayhtiötä) - Yhtiön arvon kasvu 157,7 % (sija 7/141 listayhtiötä) Vuonna 2016 operatiivisen tuoksen ja nettovarallisuuden kasvattaminen - Osakekohtainen osinko + 70 %, 50-90 % operatiivisesta tuloksesta - Q1/2016 operatiivinen tulos + 60 % vs Q1/2015
Mistä tultu asuntosijoitusmarkkinan rakenne 2,5 M asuntoa, joista 820.000 vuokraasuntoja. Koko asuntomassa 284 Mrd ARA-asunnot 394.000 kpl Vapaarahoitteisista -yksityishenkilöillä 265.000 - sijoitusyhtiöillä/-instituutioilla 165.000 Rakenne = yksityishenkilöt + ammattimaiset kiinteistönomistajat + julkinen sektori on luonut stabiliteettia markkinaan 2010-luvulla asuntorahastojen nopea kasvu
Asuntosijoittamisen analyysi toukokuussa 2016 Sijoittajan vaihtoehdot & poikkeuksellinen korkomaailma - asunnot turvasatama Uusia toimijoita paljon rahaa ohjautuu asuntosektorille ja erityisesti vapaarahoitteiselle sektorille Rakennusliikkeiden kulta-aikaa asuntosijouttajat investoivat Vuokralaisten asema vuokra-asumisen suosio, nousevat vuokrat, niukkuus vs ylitarjonta Alan kilpailu kohteista kiristynyt; esimerkiksi tukkualennukset ja tuottotasot kasvukeskusten hankinnoissa kaventuneet
Pitkän aikavälin tasapainon kannalta maankäyttö ja kaavoitus keskeisessä roolissa Kaksi näkökohtaa - Kaavoitettujen tonttien määrä ollut kasvukeskusten pullonkaula, mutta mahdollissti avautumassa - Asemakaavan esittämät vaateet kustannuspaine jatkunee - Joustojen ja muutosten suhteen mahdollisuuksia?
ARA-asunnot ½ markkinasta ehdot uudistuvat Vuokra-asuntoja 800.000, joista ½ valtion arava- ja korkotukilainoilla rahoitettuja ARAn merkitys keskeinen Julkisen talouden haasteet - korjausvelka ja uustuotanto kilpailevat samoista reusrsseista Arvauksia - Yleishyödyllisyyslain muutokset rajannevat pitkän korotuen vain julkisyhteisöjen käyttöön - Uusi 10 vuotinen korkotukimalli saattaa olla potentiaalinen muilleki - Budjettivarojen ja valtuuksien kohdentaminen
Sääntely ja verotus - kevenee vai lisääntyy? Verotus - asunnon hinnassa 40-45 % veroja Rakentamisen lisääntyvä sääntely lisää kustannuksia kaikilla toimijoilla Ylläpitokulut ja verotus -> Ei näköpiirissä kustannuspaineen helpotusta
Ykstyissijoittajan vaihtoehtoja suoralle asuntosijoitukselle kustannustehokkuudella ja läpinäkyvyys!
Minne ala menossa - positiivinen skenaario + Vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa + kaavoitus tuottaa toteutuskelpoisia tontteja kasvukeskuksiin + sijoittajien riskinotto hallittua + vuokrausaste pidetään hyvänä + nettotuottotaso ja kassavirrat säilyvät hyvänä + omavaraisuusaste pidetään riittävänä ja rahoituskulut suojattu + ARA:n uusi malli kiinnostaa myös yksityistä pääomaa Kannattavan kasvun kehä tavoiteltavaa ja mahdollinen vaihtoehto Monipuolinen ja toisiaan täydentävä sijoituskenttä: yksityishenkilöt, julkiset toimijat ja erilaiset sijoitusyritykset
Minne ala menossa - riskiskenaaria - Lisääntynyt kilpailu kohteista pienentää hankintojen tukkualennuksia - Hankintahinnat nousevat - nettotuotto laskee - Kassavirta ja tuottoaste heikkenevät - Kasvutavoitteet - kohteiden laadusta tingitään / tekniset ja vuokrausriskit kasvavat - Korkea lainoitusaste lisää riskiä - Asemakaavoituksen yksityiskohtaiset vaateet nostavat hintoja - ARA-tuotanto hiipuu ja jää julkisten tahojen varaan - Poikkeuksellinen korkotaso normalisoituu, marginaali kasvaa tai LTV-taso laskee Riskien kertymiseen johtava kehityskulku Korkeimmat riskiprofiilin sijoittajat heikoilla Polarisoituminen ja seggregaatio kiihtyvät
Johtopäätöksiä Asuntosijoittajan näkymä on hyvä kun se perustuu - Perustarve kunnossa - vuokra-asumisen kysyntä kasvaa - Reaaliomaisuus tarjoaa turvaa ja myös inflaatiosuojaa - Riskit kantokyvyn puitteissa Kunhan muistetaan, että Ilmaiset lounaat ohi kaikki strategiat eivät voi voittaa Paluu arkeen kassavirran merkitys kasvussa Sijoittajan oikeus vaatia tehokkaita ja läpinäkyviä rakenteet