arvio 14.6.2016 Summan koulun asuntola Summantie 46 49480 Summa Petri Karnaattu p. 0400 579 310 Kuva 1. Etujulkisivu
Summan koulun asuntola 14.6.2016 JOHDANTO... 1 1. YHTEENVETO JA TOIMENPIDE-EHDOTUKSET... 2 RAKENNUSTEKNIIKKA... 2 LVI-JÄRJESTELMÄT... 2 SÄHKÖJÄRJESTELMÄT... 2 2. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA... 3 2.1 KOHTEEN PERUSTIEDOT... 3 2.2 KORJAUSHISTORIA... 3 2.3 ASIAKIRJATILANNE... 3 2.4 KÄYTTÄJÄKYSELY... 3 2.5 HUOLTOTOIMEN JA KIINTEISTÖN KÄYTÖN ARVIOINTI... 3 2.6 ENERGIATALOUS... 4 Lämpöenergian kulutus... 4 Sähköenergian kulutus (kiinteistösähkö)... 4 Vedenkulutus... 4 2.7 SISÄOLOSUHTEISIIN LIITTYVÄT HAVAINNOT... 4 Lämpötila... 4 Melu... 4 2.8 TURVALLISUUS JA YMPÄRISTÖRISKIT... 4 2.9 VESIVAHINKOIHIN YMS. LIITTYVÄT HAVAINNOT... 4 3. RAKENNUSTEKNINEN KUNTOARVIO... 5 D ALUERAKENTEET... 5 D5 Putkirakenteet alueella... 5 D6 Viherrakenteet... 5 D7 Päällysrakenteet... 5 D8 Aluevarusteet... 5 D9 Ulkopuoliset varusteet... 6 E POHJARAKENTEET... 6 E 32 Rakennuksen vierusta... 6 E 4 Putkirakenteet... 6 F RAKENNUSTEKNIIKKA... 6 F1 Perustukset... 6 F 11/ 12 Anturat / perusmuurit... 6 F13 Alapohjat... 7 F2 Rakennusrunko... 7 F 24 Kantavat väliseinät (asuntojen väliset)... 7 F3 Julkisivu... 8 F 31.3 Rapatut ulkoseinät... 8 31.5 Puuseinät... 8 F 32 Ikkunat... 8 F 33 Ulko-ovet... 8 F 34.2 Ulkoseinän tikkaat... 9 F 4 YLÄPOHJARAKENTEET... 9 F 41 Yläpohja... 9 F 41.4 Peltikatot... 9 F 42 Räystäät... 10 F 43 Yläpohjavarusteet... 10
Summan koulun asuntola 14.6.2016 F 5 TÄYDENTÄVÄT SISÄOSAT... 10 F 51 Sisäovet... 10 F 52 Kevyet väliseinät... 11 F 53 Alakatot... 11 F 57 Hormit... 11 F 6 SISÄPINNAT... 12 F 61 Seinäpinnat... 12 F 62 Kattopinnat... 12 F 63 Lattiapinnat... 12 F 7 Rakennusvarusteet... 12 4. LVI-JÄRJESTELMÄT... 14 G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ... 14 G2 VESI- JA VIEMÄRILAITTEET... 14 G2.1 Yleistä... 14 G22.3 Vesijohtoverkosto varusteineen... 14 G24 Viemäriverkostot... 15 G25 Vesi-/viemärikalusteet... 15 G3 ILMANVAIHTO... 15 5. SÄHKÖJÄRJESTELMÄ... 16 H SÄHKÖJÄRJESTELMÄ... 16 YLEISTÄ... 16 6. LISÄTUTKIMUKSET... 16 6.1 VÄLITTÖMÄSTI TEHTÄVÄT TUTKIMUKSET... 16 6.2 ENNEN KUNNOSSAPITOSUUNNITTELUA TEHTÄVÄT TUTKIMUKSET... 16 6.3 ENNEN KORJAUSSUUNNITTELUA TEHTÄVÄT TUTKIMUKSET... 16 7. KUVIA KOHTEESTA... 17
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 1 / 26 JOHDANTO Haminan Kaupunki tilasi Kiinteistötutkimus JPP-Tiimi Oy:ltä kuntoarvion osoitteeseen Summantie 46, 49480 Hamina. arvion kohteena olevat rakennukset: Summan koulun asuntola arvioraportissa tarkastellaan kohteen nykytilannetta, kuntoa ja käyttöä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan kunnossapitotoimenpiteitä ja käydään läpi uusimistarpeita. Kiinteistön energiataloutta ei kuntoarviossa tarkasteltu, koska kulutuslukemat vaihtelevat huomattavasti tilauskannan yms. mukaan. LVIS- osuuteen on raportissa otettu kantaa yleisellä tasolla Paloturvallisuutta, väestönsuojelua ja kiinteistönhoitotoimintaa ei kuntoarvioraportissa varsinaisesti käsitellä, mutta havaituista puutteista ja vioista saattaa raportissa olla mainintoja. arvion tarkoituksena on antaa perustietoja kiinteistön korjaus- ja kunnossapitotyölle. arvioraportti toimii tilaajalle lähtökohtana jatkotoimenpiteiden suunnittelua varten. arvio sisältää asiantuntijan tekemät kiinteistötarkastukset ja niiden pohjalta tehdyn kuntoarvioraportin. Kiinteistötarkastus tehtiin silmämääräisesti ja yksinkertaisilla mittauslaitteilla. Kiinteistötarkastukset tehtiin viikon 24 aikana. Asunnoista päästiin tarkastamaan ainoastaan tyhjänä ollut remontoitu asunto nro 3. arvioraportti on koottu kiinteistötarkastusten pohjalta. Raportti sisältää selvityksen rakennusosien ja järjestelmien kunnosta, korjattavuudesta ja alustavista korjaustavoista / kustannuksista arvion toteutti Ins. Petri Karnaattu JPP-Tiimi Oy:stä. Toivomme, että yhtiö pystyy hyödyntämään kuntoarvion tietoja kiinteistönpidossa. Kotkassa 14.6.2016 Petri Karnaattu p. 0400 579 310 Pätevöitynyt kuntoarvion tekijä
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 2 / 26 1. YHTEENVETO JA TOIMENPIDE-EHDOTUKSET Rakennus on valmistunut 1958 Rakennusta on perusparannettu v. 2000 (asunto 1) Rakennus on toiminut asunto ja opetuskäytössä Rakennuksen kerrosala on 430 m 2 ja tilavuus 1260 m 3 RAKENNUSTEKNIIKKA Rakennus on teknisiltä ominaisuuksiltaan tyydyttävässä kunnossa. Merkittävimmät rakennustekniset korjaustarpeet ovat: - takajulkisivun puolen ikkunoiden välilevytys - katteen kunnostus / uusinta - ulkoseinärakenteen paikkakorjaus - alkuperäiset ikkunat (saunarakennus) - vedenpoiston korjaus katolta - saunaosasto LVI-JÄRJESTELMÄT Rakennuksen lämpöenergia tulee kanaalin kautta Summan koulusta. Lämmitysjärjestelmänä on vesikeskuslämmitys. Järjestelmä on alkuperäinen Rakennuksia lämmitetään maakaasulla ja öljyllä. Merkittävimmät LVI-tekniset korjaustarpeet ovat: - lämmityskattila (koululla) - lämmitysjärjestelmä SÄHKÖJÄRJESTELMÄT Rakennus on teknisiltä ominaisuuksiltaan hyvässä kunnossa. Järjestelmän asennusaika ei ole tiedossa. Merkittävimmät sähkötekniset korjaustarpeet ovat: - ei merkittäviä korjaustarpeita
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 3 / 26 2. KOHTEEN TIEDOT JA HAVAINNOT NYKYTILANTEESTA 2.1 Kohteen perustiedot Kiinteistön nimi Asuntola Kiinteistön sijainti Summantie 46 49480 Summa Rakennusvuosi Rakennus on valmistunut 1958 Kerrosala 430 m 2 Tilavuus 1260 m 3 Kerroksia 1+kellaritilat Tilat Rakennus toimii asuntolana 2.2 Korjaushistoria Ei tiedossa 2.3 Asiakirjatilanne - työselitys v. 1957 - pääpiirustukset v. 1957 2.4 Käyttäjäkysely Ei suoritettu 2.5 Huoltotoimen ja kiinteistön käytön arviointi arviossa ei todettu selviä puutteita tai laiminlyöntejä kiinteistön huoltotoimessa tai käytössä. Kiinteistölle suositellaan huoltokirjan laatimista. Huoltokirja auttaa haluttujen sisäilmaolosuhteiden saavuttamisessa, rakenteiden ja laitejärjestelmien käyttöikien määrityksessä, energiataloudellisuuden seurannassa. Huoltokirja tukee myös kiinteistönhoidon kilpailuttamista, kiinteistönhoitosopimusten laatimista sekä hoito ja huoltotyötä ja valvontaa.
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 4 / 26 2.6 Energiatalous Lämpöenergian kulutus Ei tiedossa Sähköenergian kulutus (kiinteistösähkö) 3047 Kwh. v. 2013 Vedenkulutus Ei tiedossa 2.7 Sisäolosuhteisiin liittyvät havainnot Lämpötila Lämpötiloista ei tilastotietoja ollut Melu Mahdollisia meluhaittoja ei ole tutkittu 2.8 Turvallisuus ja ympäristöriskit Tarkastuksessa ei todettu merkittäviä turvallisuuteen, terveellisyyteen ja ympäristöön liittyviä ongelmia. Katselmuksessa havaittiin, että lämpöverkoston putkieristeet sisältävät todennäköisesti asbestia. Myös matoissa, liimoissa yms. voi esiintyä asbestia 2.9 Vesivahinkoihin yms. liittyvät havainnot Ei havaittu
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 5 / 26 3. RAKENNUSTEKNINEN KUNTOARVIO D ALUERAKENTEET D5 Putkirakenteet alueella Ei havaittu putkirakenteita alueella D6 Viherrakenteet Pihalla nurmikkoa, runsaasti erilaisia puita ja pensaita Hyvä Kunnostus D7 Päällysrakenteet Sora Välttävä Päällysrakenteiden kunnostus D8 Aluevarusteet Asuntojen välillä puinen painekyllästetty aita Hyvä/ tyydyttävä
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 6 / 26 D9 Ulkopuoliset varusteet Pihalla metallinen kuivatusteline, hiekkalaatikko Kuivatustelineen maalipinta huono ja telineessä ruostetta Hiekkalaatikon kunto huono Kuivatustelineen maalauskunnostus Hiekkalaatikon uusinta E POHJARAKENTEET E 32 Rakennuksen vierusta Vierustäytöt kasvillisuutta ja sepeliä Tyydyttävä Kasvillisuuden poisto n. metrin etäisyydelle rakennuksesta (sora) Rakennuksen vieruskaatojen korjaus E 4 Putkirakenteet Mahdolliset putkirakenteet alueella eivät olleet tilaajien tiedossa F RAKENNUSTEKNIIKKA F1 Perustukset F 11/ 12 Anturat / perusmuurit Rakennusosan perustamistapa maanvarainen Sokkeliosuudessa pinnoitteen kuluneisuutta ja satunnaista halkeilua
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 7 / 26 Sokkelivaurioiden korjaus ja sokkeliosuuden maalaus F13 Alapohjat Alapohjarakenteena teräsbetoninen tuplalaatta. Eristeenä 2*50 mm lastuvillalevy. Hyvä F2 Rakennusrunko Siporex tiili 300 mm Pilarien ja palkkien kohdalla Siporex tiili 175 mm Pohjakerroksen lämpimien tilojen seinissä 50 mm teräsbetonilaatta 125 mm lastuvillaeriste ja 150 mm teräsbetoni Hyvä F 24 Kantavat väliseinät (asuntojen väliset) Siporex tiili 300 mm Ei havaittu vaurioita
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 8 / 26 F3 Julkisivu F 31.3 Rapatut ulkoseinät 31.5 Puuseinät 31.6 Levytetyt ulkoseinät Rappaus, paneeli ja puulevy Rapatuissa seinissä satunnaista rappauksen irtoilua Seinien paneelipintojen kunto hyvä Levytettyjen pintojen kunto huono Rappauksen paikkakorjaus Puuosien maalaus Levytettyjen pintojen uusiminen F 32 Ikkunat Äskettäin uusitut ikkunat ovat pääosin MSE puu- /alumiini-ikkunoita Vanhat ikkunat MSK puuikkunoita (alkuperäiset ikkunat 2-lasisia ja aikaisemmin uusitut 3-lasisia) MSE ikkunoiden kunto hyvä MSK ikkunoissa ikääntymistä MSK ikkunoiden huoltokorjaus / uusinta F 33 Ulko-ovet Ovet puurakenteisia ja paneelipintaisia Uusimisaika ei ole tiedossa Tyydyttävä Puuovien huoltokorjaus ja maalaus
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 9 / 26 F 34.2 Ulkoseinän tikkaat Tikkaat maalattuja teräsrakenteisia Maalipinnoissa kuluneisuutta Tikkaiden maalaus F 4 YLÄPOHJARAKENTEET F 41 Yläpohja Siporex kattolaatat Lisäeristeenä 50 mm vuorivillalevy Ei havaittu vaurioita F 41.4 Peltikatot Katteena maalattu saumakate Katto rakenne suljettu Maalipinnassa ikääntymistä, runsasta sammaloitumista ja ruosteisuutta Katteen huoltokorjaus ja maalaus
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 10 / 26 F 42 Räystäät Puurakenteinen Harvalaudoitettu Puurakenteissa ikääntymistä ja maalipinnassa hilseilyä Laudoituksen uusiminen ja maalaus F 43 Yläpohjavarusteet Katolla ei lumiesteitä ja kulkusiltoja Katolla räystäsrakenteen sisäpuolisia vesikouruja Vedet katoilta syöksytorvilla Kourujen ja syöksytorvien kunto tyydyttävä Kourujen ja syöksytorvien kunnon tarkistus ja maalaus Vesien johtaminen kauemmas rakennuksesta esim. betonisilla pintakouruilla PINTAMATERIAALIT JA NIIDEN KUNTO PERUSTUVAT ASUNNON 3 PINTAMATERIAALEIHIN F 5 Täydentävät sisäosat F 51 Sisäovet Ovet pääosin ontelorakenteisia laakaovia Hyvä
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 11 / 26 F 52 Kevyet väliseinät Seinät puurakenteisia ja levypintaisia Hyvä F 53 Alakatot Pääosin maalattuja levykattoja Hyvä F 57 Hormit Rakennuksessa on yksi tillimuurattu piippu joka toimii ainoastaan poistoilmakäytössä Ei puutteita
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 12 / 26 F 6 Sisäpinnat F 61 Seinäpinnat Pintamateriaaleina pääosin maali Hyvä F 62 Kattopinnat Pintamateriaalina MDF-paneeli Hyvä F 63 Lattiapinnat Pintamateriaalina muovimatto Hyvä / tyydyttävä F 7 Rakennusvarusteet Kaapistot melamiinilevystä Jääkaappi, liesi yms. perustasoiset Hyvä
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 13 / 26 MÄRKÄTILA Pesuhuone as 3. Lattiassa laatta, seinissä kaakeli ja katossa MDF levy Käyttövesiputket uppo-asennuksena Kalusteet uusittu Tilassa wc-istuin Tilassa sähköinen lattialämmitys Pintamateriaalien kunto hyvä Kalusteiden ja varusteiden kunto hyvä TALOYHTIÖN SAUNAOSASTO Ilmanvaihto painovoimainen Tiloissa ei lattialämmitystä Tilat remontoitu huoneistojen korjausten yhteydessä Remontointi vuosi ei ole tiedossa Vesikalusteet asennettu ja pintamateriaalit tehty todennäköisesti v. 1994 Eteinen Lattiassa laatta (nostettu seinille), seinissä ja katossa lakattu paneeli Pukuhuone Lattiassa laatta (nostettu seinille), seinissä ja katossa lakattu paneeli Tilassa lattiakaivo (muovinen kuivakaivo) Lattialaattojen kiinnitys pohjarakenteeseen satunnaisesti puutteellinen Wc Lattiassa laatta (nostettu seinille), seinissä kaakeli ja katossa lakattu paneeli Tilassa lattiakaivo (muovinen kuivakaivo) Lattialaattojen kiinnitys pohjarakenteeseen satunnaisesti puutteellinen Sauna Lattiassa laatta (nostettu seinille), seinissä ja katossa paneeli Tilassa lattiakaivo (muovinen kuivakaivo) Lattiassa luukku putkikanaaliin Lauteiden alla seinäpaneeleissa tummentumaa Lattialaattojen kiinnitys pohjarakenteeseen satunnaisesti puutteellinen
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 14 / 26 Pesuhuone Lattiassa laatta, seinissä kaakeli ja katossa paneeli Tilassa lattiakaivo (muovinen märkäkaivo) Lattialaattojen kiinnitys pohjarakenteeseen puutteellinen n. 30 % alalta Seinäkaakeleiden saumoissa satunnaista tummentumaa Tilan kunto Tyydyttävä. Rakenteet ikääntyneet Tilojen toimenpide-ehdotukset Tilojen remontointi 4. LVI-JÄRJESTELMÄT G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ Lämmitysjärjestelmänä on alkuperäinen vesikeskuslämmitys Lämmitys maakaasulla (varalla öljylämmitys) Lämmitys vesikiertoisilla pattereilla Verkosto alkuperäinen Lämpö koulurakennuksesta Linjasulkuventtiileissä ikääntymistä Patteriventtiileiden keskimääräinen käyttöikä saavutettu Lämpöverkoston keskimääräinen käyttöikä saavutettu Lämpöverkoston kuntotutkimus (varauduttava uusimiseen) Lämmitysjärjestelmän termostaattisäätimien uusinta ja järjestelmän perussäätö Linjasulkuventtiileiden uusiminen G2 VESI- JA VIEMÄRILAITTEET G2.1 Yleistä Rakennus on liitetty Haminan Kaupungin verkostoon G22.3 Vesijohtoverkosto varusteineen Verkosto on muoviputkesta (asennettu suojaputkiin) Asennusaika ei ole tiedossa Järjestelmän keskimääräinen tekninen käyttöikä 50-vuotta
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 15 / 26 Hyvä G24 Viemäriverkostot Havaittu järjestelmä muovia Asennusaika ei ole tiedossa Järjestelmän keskimääräinen tekninen käyttöikä 50-vuotta. Hyvä G25 Vesi-/viemärikalusteet Kalusteita uusittu Asennusaika ei ole tiedossa Kalusteiden keskimääräinen tekninen käyttöikä 50-vuotta. Huonokuntoisia hanoja uusittu Uusimisaika ei ole tiedossa Hanojen keskimääräinen tekninen käyttöikä 20-25-vuotta Tyydyttävä Ikääntyneiden kalusteiden ja hanojen uusiminen G3 ILMANVAIHTO Huoneistoissa on koneellinen poisto (huippuimurit) ja painovoimainen tuloilmanvaihto Taloyhtiön yhteiskäytössä olevassa saunaosastossa on painovoimainen ilmanvaihto Ilmanvaihto on tyydyttävä Laitteistojen huolto, kanavien puhdistus ja järjestelmän säätö
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 16 / 26 5. SÄHKÖJÄRJESTELMÄ H SÄHKÖJÄRJESTELMÄ Yleistä Verkoston asennusaika ei ole tiedossa Sähköverkoston keskimääräinen tekninen käyttöikä 50-vuotta. Tyydyttävä/ hyvä 6. LISÄTUTKIMUKSET 6.1 Välittömästi tehtävät tutkimukset Ei tutkimuksia 6.2 Ennen kunnossapitosuunnittelua tehtävät tutkimukset Lämmitysjärjestelmän kartoitus, asbestikartoitus 6.3 Ennen korjaussuunnittelua tehtävät tutkimukset kartoitus
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 17 / 26 7. KUVIA KOHTEESTA Kuva 2. Pääty Kuva 3. Rakennuksen vierusta Kuva 4. Ikkunoiden välilevytys
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 18 / 26 Kuva 5. Vaurioita rappauksessa Kuva 6. Takajulkisivu Kuva 7. Pihatie
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 19 / 26 Kuva 8. Varasto ja saunarakennus Kuva 9. Kuva katolta Kuva 10. Kuva katolta
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 20 / 26 Kuva 11. Asuntojen ulko-ovi Kuva 12. Alkuperäinen ikkuna
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 21 / 26 Kuva 13. Varasto Kuva 14. Sauna Kuva 15. Pesuhuone
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 22 / 26 Kuva 16. Putkikanaali saunan lattian alla Kuva 17. Saunaosaston wc Kuva 18. Yhteistila
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 23 / 26 Kuva 19. Putkikanaali Kuva 20. Pesula
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 24 / 26 Kuva 21. Sähköpääkeskus Kuva 22. Sähköpääkeskus
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 25 / 26 Kuva 23. Huoneiston 3 olohuone Kuva 24. Huoneiston 3 keittiö Kuva 25. Huoneiston 3 sähkökeskus
Summan koulun asuntola 14.6.2016 Sivu 26 / 26 Kuva 26. Huoneiston 3 pesuhuone