LIITE Rovaniemen kaupunki HIRVAAN OSAYLEISKAAVA Mitoituslaskelma rakennusoikeuden jakamisesta kaava-alueella Suunnittelupalvelut 2009
HIRVAAN OSAYLEISKAAVA Mitoitus laskelma HIRVAAN osayleiskaavan rakennusoikeuden mitoitusperiaatteena ranta-alueella on käytetty rantaviivan määrää. Maanomistusyksiköt lasketaan maanomistajille samoilla periaatteilla ja samaa karttapohjaa käyttäen. Mitoituksen perusteena on käytetty ns. muunnettua rantaviivaa, joka saadaan tietyn laskentamallin mukaan. Kapeat lahdet ja niemet saavat tässä laskentamallissa kertoimet, joilla muunnettu rantaviiva lasketaan. Rantaviivat on mitattu 1:20000 peruskartalta. Maanomistajittain tarkastellaan myös ns. käytetty rakennusoikeus, jossa otetaan huomioon 1.1.1970 rantakaavasäännösten voimaantulon jälkeen muodostetut rakennuspaikat. Tätä menetelmää kutsutaan emätilaperiaatteeksi, jossa ennen 10.12.1969 voimassa olleen tilanteen mukaan määräytyvät nk. emätilat, jotka on numeroitu 1 alkavalla juoksevalla numeroinnilla. Emätilojen sisällä on esitetty tämän hetkinen maanomistus ja voimassa olevat rekisteriyksiköt. Ranta-alueen ulkopuolella rakennusoikeuden tasapuolisen jakamisen perusteena käytetään tilan pinta-alaa. Mitoitukseen on laskettu tilan kaava-alueella oleva pinta-ala. Nykyistä rakennuskantaa on laskelmissa tulkittu käytettynä rakennusoikeutena. Emätiloja käytetään laskennassa yhtenäisinä kokonaisuuksina, joista osuudet jakautuvat 1.1.1970 jälkeen muodostuneille tiloille. Rakennusoikeus on pyritty jakamaan tasapuolisesti eri maanomistajien kesken. Samalle maanomistajalle kuuluvia alueita käsitellään yhtenä yksikkönä. Saman maanomistusyksikön sisällä rakennuspaikkojen sijoittelua ei ole sidottu kiinteistöyksiköihin, vaan rakennusoikeutta voidaan siirtää alueelta toiselle. Tilasta erotetut rakennuspaikat, tilan alueelle myönnetyt asuin- ja loma-asuntojen rakennusluvat sekä tilaan kuuluvalle ranta-alueelle sijoitetut loma-asunnot ja pysyvän asutuksen asunnot lasketaan käytetyksi rakennusoikeudeksi. Tilasta rantakaavasäännöksien voimaantulon (1.1.1970) jälkeen loma-asunnon rakentamista varten erotetut kiinteistöt lasketaan käytetyksi rakennusoikeudeksi. Ennen tätä muodostetut kiinteistöt katsotaan itsenäisiksi emätiloiksi. Emätilojen palstojen mitoitusarvot on laskettu yhteen. Näin on saatu emätilojen laskennalliset mitoitusarvot, jotka osoittavat emätilojen tavoitteelliset mitoitukset. Vähentämällä näistä käytetty rakennusoikeus, saadaan emätilalle tulevien uusien rakennuspaikkojen määrä. Rakennusoikeutta voidaan osoittaa myös laskelmasta poiketen, jos tilan rantojen laatu tai maaperä selvästi poikkeaa keskimääräisestä. Rakentamiseen soveltumattomalle alueella ei tule osoittaa rakennusoikeutta missään olosuhteissa.
Kokonaismitoituksen perustana yleiskaavan ranta-alueella käytetään suhdetta 8 rakennuspaikkaa/muunnettu rantaviiva-kilometri. Ranta-alueen ulkopuolella ns. kuivalla maalla mitoitusperusteena on emätilan pinta-ala. Tilat on pinta-alan suhteen jaettu kolmeen ryhmään; alle 1 ha, 1-5 ha ja yli5 ha. Emätilan koko Rakennuspaikkojen määrä alle 1 ha tilat 0.5 ha/rakennuspaikka 1-5 ha tilat 1 ha/rakennuspaikka yli 5 ha tilat 1.5 ha/rakennuspaikka Tätä pinta-alaan pohjautuvaa mitoitusta ei täysin tarkasti pysty noudattamaan, mutta yksittäisten tilojen osalta rakennusoikeutta jaetaan maanomistajakohtaisesti tasapuolisesti. Vaikka rannan ja maaperän laatu ei sanottavasti kyseisessä Hirvaan osayleiskaavassa vaikutta mitoituslukuihin, pyritään rakennuspaikat sijoittamaan kaavassa parhaiten rakentamiseen soveltuviin maaston kohtiin maaperä ja luontoarvot huomioon ottaen. Tämän hetkinen tilanne Tällä hetkellä kaava-alueella on 245 rakennuspaikkaa, 236 vakituisen asumisen (232 pientaloa ja 4 rivitaloaluetta) ja 3 loma-asuntojen rakennuspaikkaa sekä metsäopistonalue, koulun alue, päiväkodin alue, voimalaitoksen alue, vanhan rautatieaseman alue ja teollisen toiminnan alue. ranta-alueella (*) : olemassa olevia vakituisen asunnon rakennuspaikkoja 46 kpl olemassa olevia loma-asuntojen rakennuspaikkoja 2 kpl voimalaitos 1 kpl Ranta-alueella on rakennuspaikkoja yhteensä 49. ranta-alueen ulkopuolella: olemassa olevia vakituisen asunnon rakennuspaikkoja 186 kpl olemassa olevia loma-asuntoja 1 kpl 4 rivitaloaluetta rautatieasema Metsäopiston alue Koulun ja päiväkodin alue teollisuusalue Ranta-alueen ulkopuolella on rakennuspaikkoja yhteensä 196. (*) Mitoituslaskelmassa ranta-alueeksi katsotun alueen rajaus on esitetty liitekartalla Rantaviiva Todellista rantaviivaa (m) Muunnettua rantaviivaa (m) Kemijoki 8616 7246 Vapaa muun.ranta Hirvasoja 2678 1339 Yhteensä 11294 8585 4200
Hirvaan osayleiskaavan rakennuspaikat Uusi vakituinen asunto ranta-alueella 19 Olemassa oleva vakituinen asunto rantaalueella 46 Uusi vakituinen asunto ilman rantaa 265 Olemassa oleva vakituinen asunto ilman 186 rantaa Yhteensä 516 Uusi loma-asunto ranta-alueella 0 Olemassa oleva loma-asunto ranta-alueella 2 Uusi loma-asunto ilman rantaa 4 Olemassa oleva loma-asunto ilman rantaa 1 Yhteensä 7 Rakennuspaikat koko kaava-alueella 523 Voimalaitos 1 Koulu ja päiväkoti (PY-alue) 1 Rivitaloalueet (A) 4 Palvelujen alueita (P ja PL) 6 Teollisuus ja varasto alueita (T ja TY) 2 Vanha rautatiasema (SR) 1 Kaikki yhteensä 538 Rakennuspaikkoja on koko kaava-alueella yhteensä 523. Näistä omarantaisia rakennuspaikkoja on 67, vakituiseen asumiseen 65 kpl ja loma-asumiseen 2 kpl. Hirvaan osayleiskaavan vapaan muunnetun rantaviivan määrä muunnetusta rantaviivasta prosentteina: - koko kaava-alue n. 50% Yhtenäisiä vähintään 200 metriä pitkiä vapaita ranta-alueita on seuraavasti: Metsäopiston alue, Hirvasojan alue, alue koulun lähellä, Tuomiojan alue ja voimalaitoksen ylä- ja alapuolinen alue. Rakennuspaikkojen suhteutus vesistön pinta-ala hehtaareihin koko kaava-alue 67 rakennuspaikkaa ranta-alueella/kemijoki 310 ha = 0,22 koko kaava-alue 67 rakennuspaikkaa ranta-alueella/puolet kemijoen vesialueesta (vastarannan asutus huomioiden) 155 ha = 0.43.
Rakennuspaikkatiheys ranta-alueella eriteltynä: Olemassa oleva AP-tontti 46 Uusi AP-tontti 19 Olemassa oleva RA-tontti 2 Uusi RA-tontti - Yhteensä 67 Osayleiskaavan rakennuspaikkatiheys ranta-alueella Mitoitus: 8 rakennuspaikkaa/muunnettu rantaviiva km Alue Rakennuspaikkojen lukumäärä Rakennuspaikka/ muunnettu rantaviiva(km) Rakennuspaikka/ todellinen rantaviiva(km) Hirvas 67 7,8 5,9 Yhteensä 67 7,8 5,9 Ns. kuivanmaan rakennuspaikat Emätilojen laskettu keskiarvo Emätilan pinta-ala mitoitus ha/rakennuspaikka osayleiskaava ha /rakennuspaikka alle 1 ha 0,5 0,3 1-5 ha 1 1,4 yli 5 ha 1,5 2 Rakennuspaikkojen tarkempi muodostuminen tilakohtaisesti on esitetty mitoitustaulukossa.
RANTOJEN MITTAUS RAKENNUSOIKEUTTA LASKETTAESSA Nk. muunnetun rantaviivan laskeminen Ranta mitataan 1:20000 peruskartalta yleispiirteisesti siten kun tilanne loma-asuntojen kannalla todella on. Muunnettu rantaviiva saadaan kertomalla todellisen rantaviivan määrä oheisen rannanmuotoja kuvaavan esityksen mukaisella kertoimella. Jokivarsiin voidaan rakentaa vain toiselle rannalle, joten vain toinen ranta lasketaan mukaan, jolloin kerroin on 0.5, 200-300 metriä leveän joen rannalla kerroin on 0.75. Rovaniemellä 27.11.2009 Petteri Lampi kaavasuunnittelija