Maanmittauslaitoksen uusi metsän arvonmääritysmenetelmä TkT Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Kehittämiskeskus METSÄPÄIVÄT 10 26.11.10 Helsinki Messukeskus
Kehitysprojektin käynnistämisen syyt Edellisten hintatutkimukset vanhentuneita Tarve useamman arviointimenetelmän käyttöön arvioinnissa Maanmittauslaitoksen myönteinen tahtotila kehitystyölle Metsäntutkimuslaitoksen MOTTI- metsänkasvusimulaattorin kehitys Laitoksen MMLmotti sovelluksen kehitys (markkinapohjainen tuottoarvomenetelmä) Uuden kauppahinta-aineiston tilaaminen Metlalta
Metsän kauppahintautkimukset MML:ssa: Metsän hinta Suomessa v. 1983-84, Maanmittaushallituksen julkaisu n:o 61 Metsän hinta Suomessa v. 1995, Maanmittauslaitoksen julkaisu nro 88 Metsän hinta Suomessa v. 06-07. Ilmestyy vuoden 10 lopussa.
Metsänarviointimenetelmät
Menetelmäkritiikkiä Summa-arvomenetelmä Kokonaisarvon korjauksen määrittämisen vaikeus Summa-arvon osat ovat hakkuuarvoa lukuun ottamatta ei- markkinaperäisiä taulukkoarvoja. Perustuu alueellisiin puuston kehityssarjoihin. Tuottoarvomenetelmä Laskentakoron määrittämisen vaikeus Tulevien tuottojen määrittämisen vaikeus.
Summa-arvon ja kauppahinnan suhde
Metsäalueen tuottoarvo Metsäalueen tuottoarvo määritetään kaikkien tulevaisuudessa odotettavien tulojen ja menojen nykyarvojen erotuksena. Laskennassa tulot ja menot tapahtumahetkineen poimitaan metsiköille laaditusta kehitysennusteista. Käytännössä kehitysennusteita ei voida laatia nykyhetkestä hamaan tulevaisuuteen, vaan kehitysennusteet tehdään vai tietylle laskentaajanjaksolle nykyhetkestä eteenpäin. Ajanjakson pituudeksi valitaan tyypillisesti 30 tai 50 vuotta. Tämän ajanjakson jälkeen syntyvät tulot/menot voidaan kuvata laskenta-ajanjakson loppuun määritetyn tuottoarvon perusteella. Tämä tuottoarvo voidaan rinnastaa laskenta-ajanjakson aikana syntyneisiin tuloihin/menoihin.
MOTTI-metsänkasvusimulaattori
MOTTImetsänkasvusimulaattori Motti-metsänkasvatusohjelmiston avulla voidaan tarkastella ja havainnollistaa metsikön erilaisten kasvatusohjelmien vaikutuksia puuston kehitykseen, hakkuukertymiin ja taloudelliseen kannattavuuteen. Motti tuottaa puuston kehitysennusteita kasvu- ja tuotosmallien avulla. Motin kasvumallit ovat pitkäaikaisen tutkimustyön tulos. Ne pohjautuvat laajoihin maastomittauksiin sekä inventointikoealoilta että pitkään seuratuilta kestokokeilta.
MMLmotti
MEKA MMLmotti Versio n
MEKA
MEKA
MEKA
Uusi metsänhintatutkimus Kauppa-arvomenetelmän käyttö edellyttää, että on kerätty tiedot kiinteistökaupoista vertailuaineistoksi, josta lasketaan hintojen vaihtelua kuvaavia malleja. Metsätiloista on inventoitu metsävaroja kuvaavat tunnukset metsäsuunnittelun menetelmillä. Tutkimus painottuu markkinoilla vapaaehtoisissa kiinteistökaupoissa maksetun hintatason ja hintojen vaihtelun selvittämiseen (hintatekijät). Eri menetelmien vertaaminen; summaarvomenetelmän tulosten vertaaminen toteutuneisiin kauppahintoihin. Metsätiloihin sijoittamisen kannattavuus. Uuden arviointimenetelmän kehittäminen 29.11.10
Kauppahinta ja summa-arvo v. 06-07 aineisto
Edustavien metsätilakauppojen aineisto v. 06-07 Poiminta kauppahintarekisteristä tilaa yli 10 ha ja 5 tilaa 2-10 ha kustakin metsäkeskuksesta (yht. 325) Ositettu otanta suhteessa arvioituun puuston tilavuuteen (satelliittikuvat) Metsävaratunnukset Solmu-muodossa Kaupantekoajankohdan mukaan Metsätalouden maa (ei rantaan rajoittuvia) Kirjallinen lupa tiloja ostaneilta (julk./metsäsijoittajan muotokuva) Metsätilat ja metsäkeskukset tukivat aineiston keruuta 29.11.10
Hintatutkimuksen aineisto v. 06-07 kaupoista Luovutuksista on laskettu keskimääräiset metsävaratunnukset ja hinnat metsäkeskuksittain, kun tilan pinta-ala on vähintään 10 ha Pintaala, Boniteetti, Metsäkeskus Kauppoja, (yli 10 ha) kpl ha m3/ha/v Häme-Uusimaa ja rannikko Lounais-Suomi Kaakkois-Suomi Pirkanmaa Etelä-Savo Etelä-Pohjanmaa ja Pohjanmaa Keski-Suomi Pohjois-Savo Pohjois-Karjala Kainuu Pohjois-Pohjanmaa Lappi 29 29 19 26,0 23,2,2 24,2 25,5 32,9 33,5 34,4 29,5 38,0 30,2 37,5 6,0 5,7 6,3 5,1 5,9 3,9 4,3 5,4 4,0 2,6 2,6 1,6 Puuston tilavuus, m3/ha 85,9 84,0 86,0 77,8 80,4 74,9 71,1 74,0 74,7 73,8 70,2 37,6 Kauppahinta, /ha 3063 2919 2690 2849 2791 1741 16 2531 2128 1250 1132 663 Kauppahinta, /m3 35,7 34,8 31,3 36,6 34,7 23,2 28,4 34,2 28,5 16,9 16,1 17,6 29.11.10
Arvio puuston keskitilavuudesta tiloille metsäkeskuksittain kun metsätilakauppa tehdään alakvartaalin, mediaanin tai yläkvartaalin mukaiseen hehtaarihintaan, yli 10 ha kaupat. Maanmittauslaitoksen kaupparekisteri 06-07. Kauppahinta Puuston tilavuusarviot Kauppahintatilasto/Metinfo Metsäkeskus Alakvart. Med. Yläkvart. tutkimus Alakvart. Med. Yläkvart. (yli 10 ha) /ha /ha /ha /m3 m3/ha m3/ha m3/ha Häme-Uusimaa ja rannikko Lounais-Suomi Kaakkois-Suomi Pirkanmaa Etelä-Savo Pohjanmaa ja rannikko Keski-Suomi Pohjois-Savo Pohjois-Karjala Kainuu Pohj.-Pohjanmaa Lappi 2600 2112 22 1835 1996 991 1445 1433 17 579 596 330 3950 3073 2611 2758 2923 1370 53 1809 1700 869 899 497 4839 4297 3578 4031 3843 2140 3011 2417 2486 1253 1331 787 35,7 34,8 31,3 36,6 34,7 23,2 28,4 34,2 28,5 16,9 16,1 17,6 73 61 65 50 57 43 51 42 42 34 37 19 111 88 83 75 84 59 72 53 60 51 56 28 136 124 114 110 111 92 106 71 87 74 83 45 29.11.10
Eri aineistojen vertailua Muuttuja v.1983-84 v. 1995 06-07 Kauppahinta ( ) 28 122 30 958 49 388 Summa-arvo ( ) 45 513 61 884 85 090 Realisoitava puusto ( ) 8 793 14 128 13 541 Odotusarvopuusto ( ) 24 950 25 844 33 982 Maapohjan arvo ( ) 5 142 6 1 5 433 Taimikon arvo ( ) 6 627 16 151 8 728 Odotusarvolisä ( ) 3 976 8 731 23 405 Kauppahinta ( /ha) 1 8 1 317 2 414 Summa-arvo ( /ha) 1 921 2 593 3 745 Realisoitava puusto ( /ha) 402 671 657 Odotusarvopuusto ( /ha) 884 1 074 1 404 Maapohjan arvo ( /ha) 182 241 250 Taimikon arvo ( /ha) 235 610 422 Odotusarvolisä ( /ha) 141 355 1 013 Puumäärä (m3 ) 1680 1828 1824 Puumäärä (m3 /ha) 70,7 75,7 76,2 Tukkiprosentti 37,3 27,5 36,8 Pinta-ala (ha) 28,2 29,0 24,6
Alustavia summa-arvomalleja v. 06-07 aineisto Alue Malli R2 Hav. E-S MA = 0,77 * SA 0,88 *** 151 K-S MA = 0,72 * SA 0,80 *** 101 P-S MA = 0,55 * SA 0,70*** 75 K-maa MA = 0,73 * SA 0,83 *** 327 Malleissa: MA = markkina-arvo ( ) SA = summa-arvo ( ), ilman odotusarvolisää
Metsän hinta 1995 Hintamallit alueittain: Alue Hintamalli R2 1 Y = 56 930 + 0.39*SA 0.66 2 Y = 9 110 + 0.44*SA 0.81 3 Y = 16 290 + 0.44*SA 0.78 4 Y = 2 510 + 0.54*SA 0.82 5 Y = 2 250 + 0.45*SA 0.77 Malleissa: Y = SA = kokonaiskauppahinta (mk) summa-arvo (mk)
Alustavia summa-arvomalleja v. 06-07 aineisto; kokonaisarvon korjaus osaarvoissa Alue Malli Koko maa MA = 2,6 * MAA + 0,33 * TAI + 0,61 * OAP + 0,59 * REP R2 = 0,84 Hav = 326 Malleissa: MA = markkina-arvo, MAA = maapohjan arvo, (Tapion taulukot) TAI = taimikon arvo, (Tapion taulukot) OAP = odotusarvoinen puusto, (10 v. reaaliset kantohinnat) REP = heti hakattava puusto, (kolmen viime kuukauden kantohintojen keskiarvo)
Koko maan summa-arvomalli v. 06-07 aineisto Root MSE 27726 R-Square 0.8477 Dependent Mean 49313 Adj R-Sq 0.8449 Coeff Var 56.22394 Parameter Estimates Parameter Standard Variable Label DF Estimate Error t Value Pr > t SA_maan_arvo SA_maan_arvo 1 1.17973 0.68773 1.72 0.0872 SA_taimikon_arvo SA_taimikon_arvo 1 0.40052 0.15674 2.56 0.0111 SA_realisoitumatonpuusto SA_realisoitumatonpuusto 1 0.58300 0.05866 9.94 <.0001 SA_odotusarvolisä SA_odotusarvolisä 1 0.15401 0.08816 1.75 0.0816 SA_realisoituvapuusto SA_realisoituvapuusto 1 0.60310 0.07743 7.79 <.0001 lämpösumma lämpösumma 1 7.19595 2.06175 3.49 0.0006
Laskentakoron arviointi Laskentakoron arviointi on ehkä metsäekonomian vaikein kysymys, koska sijoitushorisontti on poikkeuksellisen pitkä. Sitä on etsitty kolmella tavalla: 1. Korko etsitään niin, että paljaan maan arvo saadaan kaavan mukaan positiiviseksi. 2. Metsäekonomistit ovat suositelleet valintaan periaatetta, että etsitään korko vaihtoehtoisista sijoituksista. Tällaisina on pidetty pitkäaikaisia ja määräaikaisia talletuksia, obligaatioita, joukkovelkakirjalainoja. 3. Kansainvälisen kiinteistöarvioinnin standardin (IVSC) mukaan korko tulisi etsiä sijoituksista ja markkinoilta, markkinaehtoinen korko. 29.11.10
Metsätila, sen metsiköt A, B, C ja D ja niiden tulonodotussarjat Kauppahinta = A x (a 1 /1,0p n 1 + a 2 /1,0p n 1+ n 2 + a 3 /1,0p n 1+ n 2+ n 3) + B x (b 1 /1,0p n 4 +...) + C x (...) + D x (...) A, B, C, D a 1, a 2, a 3 b 1, b 2, b 3 n 1, n 2, n 3 1/1,0p Metsiköiden pinta-alat A, B, C, D Metsiköstä A odotettavat tulot ajankohtina n 1, n 1 +n 2, n 1 +n 2 +n 3 Metsiköstä B odotettavat tulot ajankohtina n 4, n 4 +n 5, n 4 +n 5 +n 6 Tulonodotusajat vuosissa Diskonttauskorko (odotusajan pituudesta riippuva korko) Metsätila, sen metsiköt ja tulonodotussarjat. Markkinoilla maksettu kauppahinta on yhtä suuri kuin tulonodotusten nykyarvo, kun metsänomistajan aikapreferenssi eli subjektiivinen korko on tunnettu 29.11.10
29.11.10 Ennakkotuloksia kauppahintatutkimuksen (06-07) metsäkeskuksittain lasketuista keskiarvoista Metsäkeskus (yli 10 ha) Kauppoja, kpl Pintaala, ha Kauppahinta, /ha Summaarvo, /ha 1 (rann.) & 3 Lounais-Suomi Kaakkois-Suomi Pirkanmaa Etelä-Savo Etelä-Pohjanmaa Keski-Suomi Pohjois-Savo Pohjois-Karjala Kainuu Pohjois-Pohjanmaa Lappi 29 29 19 26,0 23,2,2 24,2 25,5 32,9 33,5 34,4 29,5 38,0 30,2 37,5 3063 2919 2690 2849 2791 1741 16 2531 2128 1250 1132 663 3753 4465 4792 3927 3938 3265 3536 3819 3689 2672 2462 1281 Tilakokonaisuuskorjaus,% 18 35 44 27 29 47 43 34 42 53 54 48 Sis. korko % 5,2 7,0 5,9 4,5 4,4 3,9 3,9 5,5 5,7 5,1 7,1 6,1
MMLmotti Table 5. The average hectare prices ( /ha) of forest properties in growing volume groups and the rate of return percentage. Observation material of years 1995 and 06-07. Southern part of Finland Year 1995 06-07 Volume of grow- Obs, n Price, /ha Rate of Obs, n Price, /ha Rate of ing stock, m 3 /ha return, % return, % under 40 40 700 5,7 40 1 742 3,6 41-80 68 1 029 8,5 67 2 241 5,0 81-1 73 1 408 8,1 61 2 812 5,4 121-160 36 2 059 8,4 16 3 363 6,2 161-0 18 2 609 10,6 10 3 678 7,5 over 0 15 3 451 13,l 3 7 081 8,8
Puumäärä ja sisäinen korko (v. 06-07 aineisto) Puuta m3/ha 300 250 0 150 100 50 0 0 2 4 6 8 10 Sisäinen korko max 10 % Log. y = 54,45ln(x) + 1,3621 R² = 0,1933 Puustom3 (Puustom3) Lin. (Puustom3) Lin. y = 13,324x + 19,961 R² = 0,1891
Johtopäätöksiä Faustmannin kaavan mukaiset klassiset diskonttauslaskelmat vakiokoroilla eivät selitä markkinahintojen muodostusta. Alhaisiin korkoihin perustuvat laskelmat yliarvioivat metsäomaisuuden arvoa Sijoittajat eivät käyttäydy täydellisten pääomamarkkinoiden oletusten mukaan Sijoittajien subjektiivinen korkovaade näyttää riippuvan odotusajan pituudesta Sijoittajien käyttäytymisessä heijastuvat ahneus, suhtautuminen riskiin, markkinainformaation puute ja perinnönjättömotiivi Suurta korkovaadetta ilmentävät kolme ensin mainittua tekijää ja neljättä vaatimaton korkonäkemys ja sijoittaminen seuraavan sukupolven jatkuvuuteen. 29.11.10
Menetelmäkritiikkiä Miksi yksityisen metsänomistajan metsäomaisuus tulisi arvottaa tavalla (nykyperusteisella summa-arvomenetelmällä), jolle ei ole esitetty taloustieteellisiä perusteita jonka tieteellistä validiteettia ei ole esitetty missään joka poikkeaa kaikesta muusta sijoitusomaisuuden arvottamiskäytännöstä joka perustuu taloustieteen/metsäekonomian omintakeiseen ymmärtämiseen ja soveltamiseen. Kun summa-arvomenetelmää sovelletaan ja sen tuloksia tulkitaan virheellisesti, muodostuu tarve korjata menetelmällä saatuja tuloksia. Summa-arvomenetelmä on taloustieteen näkökulmasta validi tapa laskea metsän arvo, jos esimerkiksi diskonttokorkoa ja veroja koskevat lähtökohdat ovat yhdenmukaisia yleisten taloustieteellisten periaatteiden kanssa. Lähde: Esa-Jussi Viitala, Metla, 3.5.10
Metsäkaupat Suomessa 1985-I/09 Etelä-Suomi Keski-Suomi EKI Pohjois-Suomi
Metsäkaupat Suomessa 1982-I/10 Yli 2 ha Forest Real Estate sales years1982-10/i over 2 ha 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 Number of sales Mean price, /ha 1 000 500 0 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 00 02 04 06 08 10 Year
Metsän hinta, kauppojen lukumäärä ja kantohinnat Suomessa 1995-I/09 (nimellishinnat)
Kiitos