Asianro 9290/2013 Sivu 1 / 8 KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS (luonnos 20.12.2013) MYYJÄ: Kuopion kaupunki, Y-tunnus 0171450-7 osoite Tulliportinkatu 31, 70110 KUOPIO jäljempänä kaupunki. OSTAJA: SOPIMUKSEN TARKOITUS Kuopion kaupunki on yhteistyössä Savonia ammattikorkeakoulun kuntayhtymän kanssa järjestänyt yleisen arkkitehtuuri- ja tontinluovutuskilpailun Sairaalakadun ja Valkeisenlammen välissä sijaitsevassa Hatsalan kaupunginosan korttelissa no 5. Sopimuksen tarkoituksena on tehdä sopijapuolen eli kilpailun voittaneen työyhteenliittymän nimeämän tahon kanssa esisopimus tontin 297-6-5-5 ja sillä olevien rakennusten kiinteistökaupasta. Kaupunki käynnistää alueella asemakaavan muutoksen, jonka tavoitteena on mahdollistaa voittaneen kilpailutyön mukainen rakentaminen. Tiivistelmä ja asemapiirros-pienennös voittaneesta kilpailutyöstä on tämän sopimuksen liitteenä 1. Asemakaavan sisältö määräytyy maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen kaavoitusprosessin ja mainitun lain kaavan sisältövaatimusten mukaisesti. Näistä syistä edellä mainittu tavoite ei ole Kuopion kaupunkia eivätkä tulevaa kaavoitusta sitova. Lopullinen kiinteistökauppa tehdään kaupungin luovuttua kiinteistön käyttämisestä viimeistään 31.12.2017 mennessä edellyttäen, että edellä mainittu asemakaava tulee voimaan. Ostaja sitoutuu kiinteistökaupassa toteuttamaan tontin rakentamisen voittaneen kilpailutyön ja asemakaavan mukaisella tavalla. ESISOPIMUKSEN KOHDE Kuopion kaupungin (297) Hatsalan (6) kaupunginosan korttelissa nro 5 sijaitseva tontti nro 5 rakennuksineen. Tontin pinta-ala on 8805 m 2. Kiinteistötunnus 297-6-5-5. KAUPAN KOHTEEN KAUPPAHINTA Lopulliseen kauppakirjaan tulee vaihtoehto 1 tai vaihtoehto 2 riippuen arkkitehtuurija tontinluovutuskilpailun lopputuloksesta, asemakaavasta ja rakennusten käytöstä: Vaihtoehto 1: mikäli Valkeisen sairaalan rakennusta ei pureta, vaan ostaja säilyttää sen, kauppahinta määräytyy seuraavasti: Peruskauppahinta rakennuksineen on miljoona seitsemänsataatuhatta (1 700 000) euroa. Lisäkauppahinta:
Asianro 9290/2013 Sivu 2 / 8 Mikäli asemakaava mahdollistaa sairaalan olevien rakennusten lisäksi lisärakentamista, määräytyy lisäkauppahinta asemakaavassa osoitetun lisärakennusoikeuden määrän mukaisesti käyttötarkoituksittain. Rakennusoikeuden hinta käyttötarkoituksittain on eritelty alla olevassa taulukossa. Tontin lisäkauppahinta määräytyy siten lisärakennusoikeuden (k-m²) ja yksikköhinnan (e/k-m²) tulona. Vaihtoehto 2: mikäli Valkeisen sairaalan rakennus puretaan, määräytyy kiinteistön kauppahinta seuraavasti: Kauppahinta rakennuksineen määräytyy tontilla käytettävän rakennusoikeuden perusteella siten, että haettavan rakennusluvan mukaisista eri käyttötarkoituksista muodostuvat arvot määritetään kertomalla kunkin käyttötarkoituksen mukainen käytettävän rakennusoikeuden määrä (k-m²) kunkin käyttötarkoituksen yksikköhinnalla (e/k-m²). Saadut käyttötarkoitusten mukaiset rakennusoikeuksien arvot lasketaan yhteen, jolloin saadaan tontin hinta. Ostajan on laadittava tontin rakentamissuunnitelma kerrosalalaskelmineen hyvissä ajoin ennen kauppakirjan tekemistä siten, että kauppahinta voidaan määrittää ja kauppakirja allekirjoittaa ennen rakennusluvan hakemista. Kauppahinta on kokonaan maksettava viimeistään kaupantekotilaisuudessa. Indeksiehto: Vaihtoehdon 1 peruskauppahinta ja alla olevan taulukon mukaiset rakennusoikeuksien yksikköhinnat sidotaan elinkustannusindeksiin (1951=100) siten, että perusindeksinä on joulukuun 2012 indeksin pisteluku 1871 ja tarkistusindeksinä kauppakirjan allekirjoitusajankohtaa edeltävän joulukuun elinkustannusindeksin pisteluku. Tarkistettu peruskauppahinta ja yksikköhinnat saadaan, kun tarkistusindeksin pisteluku jaetaan perusindeksin pisteluvulla (1871) ja saadulla osamäärällä kerrotaan peruskauppahinta ja yksikköhinnat. Kiinteistön sähkö-, vesi- ja kaukolämpöliittymät sisältyvät kauppahintaan. Ostaja vastaa rakennusten mahdollisesta purkamisesta kustannuksellaan. Rakennusoikeuden yksikköhinnat ovat seuraavan taulukon mukaiset: Asemakaavan mukainen käyttötarkoitus yksikköhinta e/km² Asuinrakennusoikeus 450 Liike- ja toimistorakennusoikeus 200 Palveluasumisrakennusoikeus 200 Tehostetun palveluasumisen rakennusoikeus 200 Edellä olevan taulukon mukaiset rakennusoikeuksien yksikköhinnat sidotaan elinkustannusindeksiin (1951=100) siten, että perusindeksinä on joulukuun 2012 indeksin pisteluku 1871 ja tarkistusindeksinä vuokrasopimuksen allekirjoitusajankohtaa edeltävän joulukuun elinkustannusindeksin pisteluku. Tarkistetut yksikköhinnat saadaan, kun tarkistusindeksin pisteluku jaetaan perusindeksin pisteluvulla (1871) ja yksikköhinnat kerrotaan saadulla osamäärällä.
Asianro 9290/2013 Sivu 3 / 8 Mahdollisesta myöhemmästä lisärakentamisesta maksettava lisäkauppahinta: Mikäli ostaja myöhemmin rakentaa tontille lisää, ostaja on velvollinen etukäteen ilmoittamaan myyjälle lisärakennushankkeestaan ja ostaja on velvollinen maksamaan kaupungille lisäkauppahintaa tontilla käytettävän kerrosalan mukaisesti. Tällöin lisäkauppahinta määräytyy tontilla käytettävän lisärakennusoikeuden perusteella siten, lisärakentamisen eri käyttötarkoituksista muodostuvat arvot määritetään kertomalla kunkin käyttötarkoituksen mukainen käytettävän rakennusoikeuden määrä (k-m²) edellä esitetyn taulukon mukaisella kunkin käyttötarkoituksen indeksitarkistetulla yksikköhinnalla (e/k-m²). Saadut käyttötarkoitusten mukaiset rakennusoikeuksien arvot lasketaan yhteen, jolloin saadaan maksettavan lisäkauppahinnan määrä. Tämä myöhemmästä lisärakentamisesta aiheutuvasta lisäkauppahinnasta sovittava kauppaehto on voimassa kymmenen (10) vuotta lopullisen kauppakirjan allekirjoittamisesta. LOPULLISEN KAUPAN MUUT EHDOT Tällä esisopimuksella em. sopijapuolet sitoutuvat tekemään edellä mainitusta kohteesta kiinteistökaupan seuraavin edellytyksin ja ehdoin: 1 Omistus- ja hallintaoikeus lopullisessa kaupassa Omistus- ja hallintaoikeus kiinteistöön siirtyy ostajalle, kun lopullinen kiinteistön kauppakirja on allekirjoitettu ja koko kauppahinta on maksettu. Kauppahinta on maksettava viimeistään kauppakirjan allekirjoitustilaisuudessa. 2 Kiinteistön ylläpito lopullisessa kaupassa Ostaja vastaa kaupan kohteena olevan kiinteistön ylläpidosta sekä siitä aiheutuvista kustannuksista omistusoikeuden siirtymisestä lukien. 3 Kiinnitykset ja panttioikeudet lopullisessa kaupassa Kiinteistö tullaan luovuttamaan siten, ettei siihen ole vahvistettu kiinteistökiinnityksiä. 4 Rasitteet ja rasitukset lopullisessa kaupassa Kiinteistö tullaan myymään rasitteista ja rasituksista vapaana. 5 Verot, maksut ja vastuu vahingoista lopullisessa kaupassa Myyjä vastaa kiinteistöstä suoritettavista veroista ja maksuista sekä kiinteistöä kohdanneista vahingoista myöhemmin tehtävän kauppakirjan mukaisesti omistusoikeuden siirtymiseen saakka. 6 Asiakirjoihin tutustuminen Ostaja on tutustunut kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin, joita ovat: 1. Lainhuutorekisterin ote 2. Rasitustodistus 3. Kiinteistörekisterinote
Asianro 9290/2013 Sivu 4 / 8 4. Alueen kaavakartat ja määräykset 5. Insinööritoimisto Savon Controlteam Oy:n rakennuksista tekemät 23.1.2012 päivätyt kuntoarviot (3 kpl). 7 Lopulliseen kauppaan kuuluvat rakennukset Kauppaan kuuluvat seuraavat alla luetellut rakennukset: 1. Valkeisen sairaalan rakennus. Kokonaisala noin 5302 m². Kerrosala 4616 k-m². Pinta-aloja ei ole tarkistusmitattu. Rakennus on valmistunut kahdessa vaiheessa, ensimmäinen osa 1953 ja toinen osa 1988. 2. Toimistorakennus 2-kerroksinen puurakenteinen toimistokäytössä oleva rakennus. Rakennus- ja huoneistorekisterin mukaan rakennus on rakennettu 1885. Kokonais- ja kerrosala on noin 392 m². Voimassa olevassa asemakaavassa rakennus on osoitettu kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi rakennukseksi, jota ei ilman pakottavaa syytä saa hävittää. Rakennuksen kunto on välttävä. 3. Kauppaan kuuluu myös tontin 297-6-5-4 luoteiskulmassa oleva purkukuntoinen varastorakennus kerrosalaltaan noin 70 k-m². Ostaja ilmoittaa tutustuneensa huolella rakennuksiin. Kauppahinta ei ole riippuvainen rakennusten pinta-aloista. Ostaja vastaanottaa rakennukset sellaisina kuin ne ovat eikä kaupunki vastaa niiden kunnosta. 8 Rakentamisvelvoite lopullisessa kaupassa 8.1 Rakentamisen määrä, aikataulu ja rakentamisvelvoitteen laiminlyönnistä aiheutuva sopimussakko Ostaja sitoutuu rakentamaan tontille asemakaavan, rakennusjärjestyksen ja kohdan 8.2 mukaisesti hyväksyttyjen piirustusten mukaisia uudisrakennuksia siten, että vähintään 90 % asemakaavanmukaisesta rakennusoikeudesta tulee käytettyä. Rakentaminen on toteutettava viiden (5) vuoden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta siihen valmiusasteeseen, että rakennusvalvontaviranomainen on suorittanut rakennuksissa maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämän hyväksyttävän käyttöönottokatselmuksen. Mikäli ostaja laiminlyö edellä määritellyn rakentamisvelvoitteen, on ostaja velvollinen maksamaan rakentamisvelvoitteen laiminlyönnistä Kuopion kaupungille kolmetuhatta (3 000) euroa jokaiselta alkavalta viikolta, jona tontti on toteuttamatta rakentamisvelvoitteen mukaiseen valmiusasteeseen.
Asianro 9290/2013 Sivu 5 / 8 8.2 Suunnittelu ja rakennusluvan hakeminen Suunnittelussa, rakennusluvan hakemisessa ja tontille rakentamisessa ostaja sitoutuu noudattamaan kaupungin antamia suunnittelu- ja rakennustapaohjeita sekä kaupungin hyväksymiä korttelisuunnitelmia. Vuokralaisen on hankittava rakentamissuunnitelmilleen kaupungin hyväksyntä ennen rakennusluvan hakemista rakennusvalvontaviranomaiselta. 9 Johtojen ym. sijoittaminen lopullisessa kaupassa Kiinteistönomistaja sallii kaupungin osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien tarpeellisten johtojen, laitteiden yms. ja niiden kiinnikkeiden sekä jalankulkutasojen ja jalankulku-ulokkeiden ja niiden katosten kannattimien sijoittamisen kiinteistölle, sen yli ja sillä sijaitseviin rakennuksiin. Tässä tarkoitetuista toimenpiteistä kiinteistönomistajalle aiheutuva välitön vahinko korvataan erikseen tehtävän sopimuksen mukaisesti. Maapohjakorvauksia ei makseta. 10 Vallintarajoitus lopullisessa kaupassa Ostaja sitoutuu lopullisessa kaupassa olemaan myymättä tai muutoin luovuttamatta edelleen kiinteistöä tai osaa siitä rakentamattomana kolmannelle osapuolelle, ellei myyjä anna tähän kirjallista suostumustaan. Ostaja sitoutuu lopullisessa kaupassa ottamaan edellä mainitut lisäkauppahintaehdot ja kohdassa 9 mainitut sopimusehdot kiinteistöä koskeviin vastaisiin luovutuskirjoihin luovutuksensaajaa sitovaksi. Mikäli kiinteistö luovutetaan rakentamattomana, kohtien 8, 10, 12 ja 13 sisältämät ehdot on myös otettava luovutuskirjaan luovutuksensaajaa sitoviksi. 11 Maaperä lopullisessa kaupassa Mikäli tontilta löytyy jätteitä tai pilaantuneita maa-aineksia, vastaa kaupunki jätteiden ja pilaantuneiden maa-ainesten poisviennistä sekä maaperän puhdistamisesta aiheutuvista kustannuksista. Kaupungin vastuulle tuleviin kustannuksiin lasketaan tällöin jätteiden ja pilaantuneen maaaineksen kaivusta, lajittelusta ja lastaamisesta aiheutuvat kustannukset. Jätteiden osalta kuljetuskustannuksiksi lasketaan jätteiden kuljettaminen lähimpään vastaanottopisteeseen. Pilaantuneen maan kuljetuskustannuksiksi lasketaan erotus lähimmän kaupungin ylijäämämassojen läjitysalueen ja pilaantuneen maa-aineksen vastaanottopisteen pidemmän kuljetusmatkan aiheuttama kuljetuskustannusten erotus. Lisäksi lasketaan jätteiden ja pilaantuneen maa-aineksen vastaanottomaksut. Maaperän puhdistaminen, kuljetukset ja muut toimenpiteet on tehtävä kustannustehokkainta (kokonaistaloudellisesti halvinta) mahdollista työtapaa käyttäen. Kaupunki vastaa maaperän puhdistuskustannuksista valtioneuvoston asetuksen 214/2007 alempien ohjearvoihin mukaisiin haitta-ainepitoisuuksiin saakka. Mikäli pilaantunutta maata löytyy, pidetään ennen jatkotoimenpiteitä viivytyksettä neuvottelu, jossa jatkotoimenpiteistä sovitaan.
Asianro 9290/2013 Sivu 6 / 8 Kaupunki ei vastaa mahdollisista viivytyksistä aiheutuvista kustannuksista. 12 Maaperän perustamisolosuhteet lopullisessa kaupassa Ostaja vastaa kustannuksellaan rakennushankkeidensa suunnitteluun ja toteuttamiseen liittyvien maaperätutkimusten tekemisestä, maaperän sekä olosuhteiden edellyttämistä rakenteellisten ratkaisujen suunnittelemisesta ja rakentamisesta liittyvine töineen sekä perustusrakenteiden yllä- ja kunnossapidosta. Kaupunki ei vastaa maaperän rakentamiskelpoisuudesta. 13 Tarvittavien viranomaislupien hakeminen ja rakentaminen Ostaja vastaa lopullisen kauppakirjan mukaisesti kaikkien tarvittavien viranomaislupien hakemisesta kustannuksellaan. Ostaja sitoutuu kauppakirjan mukaisesti hakemaan tontille rakennuslupaa liitteenä 1 olevan suunnitelman mukaisesti noudattaen rakennusvalvontaviranomaisen antamia ohjeita. Ennen rakennusvalvontaviranomaisen luvan hakemista on noudatettava kohdassa 8.2 sovittuja ehtoja. Rakentaminen on suoritettava edellä mainitulla tavalla haetun rakennusluvan mukaisesti. 14 Sopimussakko lopullisessa kaupassa Mikäli ostaja luovuttaa kiinteistön tai osan siitä sopimuksen vastaisesti rakentamattomana edelleen tai toteuttaa rakentamisen edellä kohdissa 8 tai 13 sovitun vastaisesti, on ostaja velvollinen kussakin tapauksessa suorittamaan myyjälle sopimussakkona miljoona (1 000 000) euroa. Rakentamisvelvoitteen laiminlyönnistä aiheutuvasta sopimussakosta on sovittu tämän sopimuksen kohdassa 8.1. Mikäli ostaja muutoin rikkoo lopullisessa kaupassa tehtyä sopimusta, on ostaja velvollinen korvaamaan myyjälle sopimusrikkomuksesta aiheutuvan vahingon. 15 Irtaimisto lopullisessa kaupassa Lopullisen kaupan yhteydessä ei myydä muuta irtaimistoa kuin mitä tässä sopimuksessa on sovittu, eikä sellaisen luovuttamisesta tehdä eri sopimustakaan. 16 Vakuus lopullisessa kaupassa Ostaja asettaa lopullisen kauppakirjan allekirjoituksen yhteydessä viidensadantuhannen (500 000) euron suuruisen kaupungin hyväksymän vakuuden tämän kauppakirjan ehtojen vakuudeksi. Vakuuden on oltava voimassa vähintään kymmenen (10) vuotta sopimuksen allekirjoittamisesta. Vakuus vapautetaan kuitenkin viimeistään silloin, kun ostaja on sopimuksen mukaisesti täyttänyt kohdan 8.1 mukaisen rakentamisvelvoitteen ja lisäkauppahinnan maksuvelvoitteen. Vakuus vapautetaan sillä edellytyksellä, että ostaja on muutoinkin noudattanut tämän sopimuksen ehtoja.
Asianro 9290/2013 Sivu 7 / 8 17 Lopullisen kiinteistökaupan tekeminen Lopullinen kauppakirja allekirjoitetaan kaupungin luovuttua kiinteistön käytöstä viimeistään 31.12.2017 mennessä. Kauppakirjan allekirjoittamisen edellytyksenä on, että kiinteistön myyntiä koskeva kaupungin päätös on saanut lainvoiman. 18 Sopimuksen voimassaolo ja esisopimuksen purkautuminen Muista ehdoista voidaan sopia lopullisessa kauppakirjassa. Tämä esisopimus on voimassa 31.12.2017 saakka, mutta kuitenkin enintään lopullisen kauppakirjan allekirjoittamiseen saakka. Tämä esisopimus purkautuu, mikäli Kuopion kaupunginvaltuusto ei hyväksy Sairaalakadun arkkitehtuuri- ja tontinluovutuskilpailun mukaisen rakentamisen mahdollistavaa kohdassa sopimuksen tarkoitus mainittua asemakaavan muutosta tai asemakaavamuutoksen hyväksymistä koskeva päätös kumotaan mahdollisen muutoksenhaun johdosta. Tämä esisopimus purkautuu, mikäli tämän sopimuksen hyväksymistä koskeva Kuopion kaupunginhallituksen päätös ei saa lainvoimaa. Mikäli sopimus purkautuu, ei osapuolilla ole mitään vaatimuksia puolin tai toisin. 19 Sopimuksen liitteet Tämän sopimuksen ja lopullisen kauppakirjan liitteitä ovat: Liite 1: Tiivistelmä arkkitehtuuri- ja tontinluovutuskilpailun voittaneesta kilpailutyöstä. Allekirjoitukset Tätä esisopimusta on tehty kolme yhtäpitävää kappaletta, yksi myyjälle, yksi ostajalle ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle. Kuopiossa. päivänä kuuta 2014. KUOPION KAUPUNKI OSTAJA
Asianro 9290/2013 Sivu 8 / 8 JULKISEN KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että valtakirjalla Kuopion kaupungin puolesta myyjänä sekä :n puolesta ostajana ovat allekirjoittaneet tämän sopimuksen ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä sopimusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että sopimus on tehty maakaaren 2 luvun 1 :ssä säädetyllä tavalla. Paikka ja aika edellä mainitut. julkinen kaupanvahvistaja tunnus