ASEMAKAAVAN MUUTOS KOTKAN KAUPUNKI 32. KAUPUNGINOSA HELILÄ, KORTTELI 35, TONTIT 5 JA 7 OSOITE: KORSULANKATU 6 JA 4 KAAVASELOSTUS KAAVA NRO 0115 LUONNOS 16.6.2015 LARS OLSSON ARKKITEHTI KOTKAN KAUPUNKI KAUPUNKISUUNNITTELU
2 1 KAAVAN TUNNISTETIEDOT 1.1 Kaava Asemakaavan muutos Kotkan kaupunki 32. kaupunginosa Helilä kortteli 35 tontit 5 ja 7 Kaavan numero 0115 1.2 Kaavan nimi Korsulankadun asemakaavanmuutos 1.3 Kaava-alueen sijainti Kaavan muutos koskee kahta tonttia Kotkan kaupungin Helilän kaupunginosassa Käpylän asuntoalueella. Tonttien katuosoitteet ovat Korsulankatu 6 ja Korsulankatu 4. Etäisyyttä Karhulan torille länteen on noin 800 m, valtatielle E18 pohjoiseen noin 250 m.
3 Kaava-alue idästä 1.4 Asemakaavan muutoksen tarkoitus Tarkoituksena on muuttaa asemakaavaa siten, että se sallisi myös matalien kerrostalojen rakentamisen tontille nro 7. Muutoksen arvioidaan parantavan tontin markkinoitavuutta ja toteutettavuutta yksityisillä rakennusmarkkinoilla. Samalla muutetaan tonttien 5 ja 7 välirajan sijaintia. 1.5 Aloite Hakemuksen kaavan muuttamiseksi tontin 7 osalta on tehnyt maanomistaja Kotka-Kymin seurakuntayhtymä 15.4.2015. Tonttien 5 ja 7 välirajan siirrosta on tehnyt aloitteen osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävänäolon aikana tontin 5 vuokramies AsOy Korsulanpuisto. Maanomistaja Kotka-Kymin seurakuntayhtymä on alustavasti asettunut puoltamaan asiaa. 2. TIIVISTELMÄ Asemakaavan muutokseen on päädytty, koska Kotka-Kymin seurakuntayhtymä ei ole saanut tonttia 7 markkinoiduksi rakentajille nykyisen asemakaavan ehdoin. Kaavan tavoitteista ja sisällöstä on neuvoteltu Kotkan kaupungin kaupunkisuunnittelun ja Kotka-Kymin seurakuntayhtymän kesken jo jonkin aikaa. Kaavanmuutos on laadittu siten, että tontille 7 voitaisiin rakentaa myös 3-kerroksisia kerrostaloja, jolloin tontin rakennusoikeus myös vähän nousisi. Kaava-alue on laajennettu käsittämään myös tontti 5, jotta tonttien välirajan siirto voidaan osoittaa. Tonttijaon muuttaminen edellyttää asemakaavan
4 muuttamista, koska kyseisillä korttelinosilla on eri käyttötarkoitus. Muut muutokset tontin 5 asemakaavaan ovat vähäisiä. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Alueen yleiskuvaus Kaavanmuutos koskee tontteja 285-32-35-5 ja 285-32-35-7. Tontti 7 on ollut pitkään rakentamattomana sen jälkeen, kun tontilla ollut vanhempi pientalo on purettu. Tontille 5 on rakennettu kaksikerroksinen rivitalo v. 1985. Kaavaalueen ympäristö on asuntoaluetta. Käpylän länsiosat Ratakadun varrella on rakennettu kerrostalomaisesti, itäosat pientalomaisesti. Pohjoisempana Tikankadulla on myös teollisuusrakennuksia. 3.2 Luonnonympäristö Käpylän asuinalue on rakennettua ja hoidettua aluetta. Tontti 7 on ollut pitkään asumattomana, minkä vuoksi kasvillisuus on palautumassa luonnontilaan, mutta siellä on edelleen muistumia kulttuurikasveista. Puusto on sekalaista, osittain ikääntynyttä. Valtapuina ovat koivu, kuusi ja vaahtera. Tontin 5 ympäristö on hoidettua kulttuuriympäristöä. Tonttien luontosuhteet inventoidaan tarkemmin kesän 2015 aikana. 3.3 Rakennettu ympäristö Karhulan kauppala perustettiin vuonna 1951 Kymin kuntaan Karhulanniemen teollisuuden ympärille. Kauppalaan kaavoitettiin välittömästi runsaasti uusia asuntoalueita mm. Turvalan ja Otsolan suuntiin. Myös Käpylä on tältä ajalta. Korsulankadun pientalot ovat alun perin 1950-luvun alkupuolelta, tosin rakennuskanta on myöhemmin paljonkin muuttunut ja uusiutunut. Kerrostalojen toteutuminen on kestänyt pitempään. Esimerkiksi Korsulankatu 1 on saanut rakennusluvan v. 1958, Käpylänkatu 3-5 v. 1973. Pääkadun varrella kuten Korsulankatu 2:ssa ja Reinolankatu 2:ssa on myös liiketiloja. Korsulankatu 2:n kerrostalo on rakennettu aikakaudelleen tyypillisesti. Rakennuksessa on pääasiassa maanpinnan alapuolella sijaitseva kellarikerros, jonka päällä on 3 kerrosta asuin- ja liiketiloja. Käpylänkatu 3-5 noudattaa samaa periaatetta, mutta siinä on myös osittain maanpäällinen autotalli, jolloin rakennus on 4-kerroksinen. Nämä rakennukset ovat kaavanmuutoksen naapuritontteja ja ovat olleet sen kerrostalojen ja kaupunkikuvan malleina.
5 3.4 Maanomistus Kaavanmuutoksen (sininen rajaus) kohteena olevat tontit omistaa Kotka-Kymin seurakuntayhtymä (tähtirasteri). Tontti 5 on vuokrattu pitkäaikaisella sopimuksella AsOy Korsulanpuistolle. Seurakuntayhtymän maanomistukset alueella pohjautuvat alun perin Suurpappilan tilaan 285-402-1-13. Seurakuntayhtymä omistaa Käpylässä myös voimassa olevan asemakaavan mukaisia puistoalueita, 2 rakennettua asuintonttia, yhden rakennetun teollisuustontin ja osan rakentamattomasta teollisuustontista. Puistoalueita seurakuntayhtymä on tarjonnut Kotkan kaupungille. Kotka-Kymin seurakuntayhtymän omistamia rakentamattomia alueita Käpylässä (vihreä).
6 3.5 Rakennusjärjestys Kotkan kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 14.11.2001 ja tullut voimaan 1.1.2002. 3.6 Tonttijako ja rekisteri Tontit 285-32-35-5 ja 285-32-35-7 on rekisteröity 17.10.1980 ja 23.6.2011. Tonttien nykyiset pinta-alat ovat 1751 m2 ja 2582 m2. 3.7 Pohjakartta Pohjakartta on MRL muutoksen 323/2014 mukainen ja tarkistettu 17.04.2015. 3.8 Maankäyttösopimus Mikäli on tarpeen, laaditaan kaupungin ja maanomistajan kanssa maankäyttösopimus alueen toteuttamiseen liittyvistä oikeuksista ja velvoitteista, MRL 12a. 3.9 Maakuntakaava Ympäristöministeriö vahvisti maakuntakaavan / taajamat ja niiden ympäristöt 28.5.2008. Kaavan mukaan Korsulankatu on taajamatoimintojen aluetta. Alueella on säilytettäviä vähintään maakunnallisesti merkittäviä rakennuskulttuurikohteita (A/s). Aluetta sivuaa vaarallisia kemikaaleja käyttäviä tai varastoivia laitoksia ympäröivä konsultointivyöhyke (sev). Ote Kymenlaakson maakuntakaavasta / Taajamat ja niiden ympäristöt YM 28.5.2008. (Kohde osoitettu sinisellä nuolella)
7 3.10 Nykyinen asemakaava Maakuntakaava / Kauppa ja merialue on vahvistettu YM:ssä 26.11.2014. Muutoksena edelliseen maakuntakaavaan kaupunkikehittämisen kohdealue (kk) Jylppy-Jumalniemi-Karhula on ulotettu Käpylän länsiosaan asti. Ote voimassa olevasta asemakaavakartasta (kaavamuutosalue rajattu sinisellä).
8 Nykyinen asemakaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 15.6.2005. Kaavan mukaisesti tontti 7 on asuinrakennusten korttelialuetta (A). Rakennusoikeutta on 1550 kerrosneliömetriä ja enimmäiskerrosluku on kaksi. Tontti 5 on kerrosja rivitalojen korttelialuetta (AKR). Rakennusoikeus on 1120 kerrosneliömetriä ja enimmäiskerrosluku kaksi. Auton säilytyspaikoilla ja talousrakennuksilla on ohjeellinen rakennusalansa tonttien kaakkoiskulmalla. Autopaikkoja on tontilta varattava 1 autopaikka / 100 kem2 (kerrostalot) tai 1 autopaikka / asunto (rivitalot). Samassa asemakaavassa suunnittelualueen länsipuolella oleva tontti on varattu 3-kerroksisille asuin- ja liikerakennuksille, pohjoispuolinen tontti 3- ja 4-kerroksisille asuinkerrostaloille, eteläpuoliset tontit 2-kerroksisille kerros- tai rivitaloille ja itäpuolinen alue on lähivirkistysaluetta. 3.11 Kunnallistekniikka Korsulankadulla kulkevat vuonna 1984 rakennetut vesijohto, viemäri ja sadevesiviemäri. Naapuritaloyhtiöt ovat myös liittyneet Korsulankadulla kulkevaan kaukolämpöön. Ratakadulla sijaitsee maakaasun siirtolinja, se ei siis ole jakelujohto. 3.12 Palvelut Palveluiden saavutettavuus alueella on erittäin hyvä: Peruskoulu: Rauhalan koulu 0,4 km Esiopetus: Rauhalan koulu 0,4 km Erityisopetus: Rauhalan koulu 0,4 km Lukio: Karhulan lukio 0,8 km Päiväkoti: Rauhalan päiväkoti 0,6 km Lähikauppa: Rauhala 0,6 km Karhula 1,0 km Karhulan tori 0,9 km Liikuntapalvelut: Karhulan jäähalli 0,7 km Katajaisten urheilukenttä 0,6 km Luovin kuntorata 0,7 km Opintokeskus Karhu 0,3 km Julkinen liikenne: Ratakadun pysäkit 0,2 km
9 Viistoilmakuva alueesta lännestä 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Kotka-Kymin seurakuntayhtymä on markkinoinut tonttia 285-32-35-7 nykyisen asemakaavan mukaisin ehdoin viimeksi vuoden 2014 alussa. Kiinnostus yksityisillä markkinoilla on ollut verrattain laimeata. Haitaksi on koettu kohteen pieni koko (rakennusoikeuden kokonaismäärä) ja rakentamistapa (enintään 2 kerrosta). Kotka-Kymin seurakuntayhtymän hallinnon ja talouden suunnitteluryhmä päätti 5.11.2014 asian kiinteistöselvityksen arviointia/kaavoitus ja maankäyttö yhteydessä, että: Sovitaan Korsulankatu 4:n asuinrakennusten tontin tehokkaammasta käytöstä yhteistyössä Kotkan kaupungin kanssa ja tehdään tämän jälkeen virallinen kaavanmuutoshakemus. Haetaan yhteistyökumppani tontin toteuttamiselle. Osallistumis- ja arviointisuunnitelman ollessa nähtävänä 4.5.-29.5.2015 on tontin itäpuolinen naapuri AsOy Korsulanpuisto esittänyt toivomuksen tonttinsa nro 5 laajentamisesta muutamalla metrillä länteen. Maanomistaja on suhtautunut asiaan alustavasti myönteisesti, minkä johdosta kaava-alue on laajennettu käsittämään myös tontti 5.
10 4.2 Suunnittelun käynnistäminen Kaavamuutoksen edellytyksiä on tutkittu vuosien 2014 ja 2015 aikana Kotkan kaupungin kaupunkisuunnittelun ja Kotka-Kymin seurakuntayhtymän yhteisessä työryhmässä. Kokouksessaan 20.2.2015 työryhmä sopi reunaehdoista, joita kaavamuutoksessa nyt on noudatettu. Hakemuksesta kaavan muuttamiseksi on Kotka-Kymin seurakuntayhtymän kiinteistö- ja hautaustoimen johtokunta päättänyt 17.3.2015 ja hakemus on tehty 15.4.2015. Kotkan kaupungin kaupunkisuunnittelulautakunta on päättänyt 14.4.2015 osana kaavoitusohjelmaa 2015-2016 Korsulankadun asuintontin asemakaavan muuttamisesta. Asemakaavan muutosta koskeva vireilletuloilmoitus ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävänä 4.5. 29.5.2015 kaupunkisuunnittelun kaavoitustoimistossa sekä internet-sivustolla www.kotka.fi. Saadun palautteen perusteella osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on päivitetty. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Asemakaavan muuttamisesta on neuvoteltu maanomistajan sekä AsOy Korsulanpuiston kanssa edellä kuvatulla tavalla. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ovat antaneet lausuntonsa: 1. Kymenlaakson Liitto 2. Kaakkois-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus 3. Kymenlaakson Sähkö 4. Kotkan kaupungin kuntatekniikka Mielipiteensä ovat ilmaisseet: 1. AsOy Korsulanpuisto (Korsulankatu6) 2. AsOy Käpylänkatu 3-5 3. Kotkan Ympäristöseura ry 4. asukas Korsulankatu 1:stä Kuulemisen aiheuttama suurin muutos on ollut asemakaavan laajentaminen koskemaan myös tonttia 5. AsOy Käpyläntie 3-5:n ja Kotkan Ympäristöseuran ympäristönäkökohdat on pyritty myös ottamaan kaavaehdotuksessa huomioon. Maakuntakaavan esitys asiakirjoissa on päivitetty.
11 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS Asemakaavan asemapiirros. 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavan muutoksessa tontin 7 kaavan mukainen perusrakenne on pidetty ennallaan. Rakentaminen koostuu kahdesta rakennusmassasta, joiden paikat vastaavat nykykaavan rakennuksen sijoitusta. Toinen rakennusala on osoitettu 3-kerroksiselle (III) kerrostalolle lähellä tontin länsirajaa ja toinen 2-3 kerroksiselle (1/2 k II) kerrostalolle lähellä tontin pohjoisrajaa. Jakamalla tontin rakennusmassa kahtia ja istuttamalla pohjoisempi rakennus osittain rinteeseen on pyritty noudattamaan nykyisen kaupunkikuvan rakeisuutta ja korkeussuhteita. Pohjoisempi uudisrakennus olisi pohjoisen suuntaan (Käpylänkatu 3-5) vain kaksikerroksinen, pihan suuntaan kuitenkin kolmikerroksinen. Tarkemmin kaavassa on lisäksi määrätty ympäristöön sopivasta kattomuodosta ja julkisivuista. Läntisemmän rakennuksen rakennusoikeus on 900 kem2 kolmessa maanpäällisessä asuinkerroksessa. Mahdollisen kellarikerroksen tulee olla pääasiassa maanpinnan alapuolella (koko esim. 300 m2).
12 Ote asemakaavakartasta (luonnos 16.6.2015) Pohjoisemman rakennuksen rakennusoikeus on vastaavasti 810 kem2 kolmessa kerroksessa siten, että alimmassa (kellari)kerroksessa saa olla puolet kerrosalaan luettavaa tilaa. Pääasiassa maanpinnan alapuolisessa kellarikerroksessa saa olla myös tiloja, joita ei lueta kerrosalaan (koko esim. 160 m2). Rakennuksen etäisyyttä idän puoleisesta naapurirakennuksesta on kasvatettu parilla metrillä verrattuna nykykaavaan ja tonttien välirajaa on siirretty niin, että tontille 5 jää useita metrejä enemmän tilaa omalle tontille, mikä mahdollistaa mm. asuntopihojen huoltoliikenteen omalla tontilla. Kaavaan on lisäksi kirjattu määräys, jonka mukaan kerrostalon päädyssä ei saa olla pääikkunoita. Tontin 7 autopaikkojen alue on tontin kaakkoiskulmalla. Alueelle saa rakentaa paitsi autosuojia myös talousrakennuksia enintään 280 kem2. Tontin 5 osalta asemakaava vastaa pitkälti nykykaavaa. Käyttötarkoitus on kerros- ja rivitalot, kerroslukumäärä on kaksi. Rakennusoikeus 1120 kem2 on vain jaettu toteutuksen mukaisesti asuinrakennuksille 1000 kem2 ja autosuojille ja talousrakennuksille 120 kem2. Kuten nykykaavassakin, on rakennuksiin määrätty loiva harjakatto ja julkisivumateriaaliksi vaalean sävyinen rappaus, kivimateriaali tai puu. Tontilla 7 on leikkialueeksi varattu tontin luoteiskulma, joka on valoisa, eikä siellä ole liikennettä. Kaavassa on myös varauduttu siihen, että nykyinen tontti 7 voidaan jakaa kahdeksi erilliseksi tontiksi. Tällöin piha-alueiden tulee kuitenkin toimia yhtenäisenä kokonaisuutena ilman väliaitaa.
13 6. KAAVAN VAIKUTUKSET 6.1 Kaupunkikuva Uuden kaavan lähtökohtana on ollut nykyinen rakennettu ympäristö sekä nykyinen asemakaava. Tontin 7 länsi- ja pohjoispuolella on 3- ja 4-kerroksisia vanhempia kerrostaloja, itäpuolella uudempi kaksikerroksinen rivitalo (AsOy Korsulanpuisto). Uudisrakennukset on sovitettu näiden välimaastoon. Korkeimmalle nousisi edelleen viereisen Käpylänkatu 3-5:n rakennusmassa. Uudisrakennuksien sopivaa korkeutta on tarkasteltu sekä katuprofiilin että viistokuvien avulla. Tontin 7 läntisen kerrostalon lähtökohtana on ollut tyypillinen 1960-luvun alun rakennusmalli, kuten Korsulankatu 2:ssa. Tähän kuuluu pääosin maastoon upotettu kellari. Sisääntulosta noustaan maksimissaan puoli kerrosta ensimmäiselle asuintasolle. Kattomuoto on loiva harjakatto, julkisivut vaaleasävyiset ja rapatut.
14 Tontin 7 pohjoinen kerrostalo sijoittuu myös osin maaston sisään. Rinteestä johtuen pihan puolelle alimpaan kerrokseen on mahdollista kuitenkin sijoittaa myös asuntoja. Alin kerros olisi täten ns. sekakerros, josta osa on kellarikerrosta. Maaston luontaisista korkeusasemista johtuen rakennuksen harja olisi noin kerroksen verran korkeammalla kuin AsOy Korsulanpuiston rivitalon harja. AsOy Käpylänkatu 3-5 on esittänyt huolensa vapaan luonnon ja näkymien sulkeutumisesta uudisrakentamisen toteutuessa. On kuitenkin muistettava, että nykyisenkin asemakaavan mukaan tontti 7 on rakennettavissa 2-kerroksisilla rivitaloilla. Tähän nähden suunniteltu muutos on pieni. Tärkein katunäkymä muodostuu Korsulankadun puolelle. Tämän vuoksi asemakaavaan on kirjattu määräys, joka kertoo, että rakennusten katon ja julkisivun käsittelyn tulee noudattaa lähinnä Korsulankatu 2:n mallia. Kadun varteen on myös istutettava pensasaita, joka lisää katunäkymän yhtenäisyyttä. Näillä edellytyksillä kaavan uudisrakennukset muodostavat luontevan osan aluekokonaisuutta. 6.2 Palvelut Alueella on erittäin hyvät asuntoalueen peruspalvelut (katso kohta 3.8). Uudisrakentaminen on tarkoitus suunnata ns. vapaan rahan toteutukseen. Rakentaminen toisi alueelle noin 40 uutta asukasta, joista kokemuksen perusteella vain muutama olisi lapsi. Tämä ei aiheuttaisi uusia investointeja julkisiin palveluihin. Kaupallisten palveluiden kannalta uusien talojen tuoma uusi asiakaskunta olisi tervetullutta. 6.3 Liikenne Alueen liikenneverkko on valmis ja hyvin toimiva. Korsulankatu on asuntokatu, jossa eri liikennemuotoja ei ole eroteltu, mutta jo heti 100 m päässä Ratakadulta alkaa myös erillinen kevyen liikenteen verkosto. Autoliikenteen lisäys olisi vähäistä (noin 20 autoa), eikä tuottaisi juurikaan häiriötä nykyiselle asutukselle, koska Korsulankadun asuinrakennukset on sijoitettu niin, että vain päädyt suuntautuvat tälle katuosuudelle. Julkinen liikenne käyttää Ratakatua. Sen kautta kulkevat mm. Tavastilan, Saksalan ja Mäntykankaan linja-autot. Uudet linja-auton käyttäjät ovat kestävän yhdyskuntarakenteen kannalta toivottavia. 6.4 Luonto, ekologia ja ihmiset Uudisrakentamisen kohteeksi tuleva tontti 7 on ollut pitkään asumattomana. Tontin rakentaminen vähentää luonnonmukaista ympäristöä paikallisesti tarkasteltuna. Toisaalta rakentaminen keskellä vakiintunutta asuntoaluetta ja
15 lähellä palveluita ei vaaranna mitään laajempaa luontokokonaisuutta tai luonnonarvoja, kuten saattaisi käydä rakennettaessa nykyisen taajama-alueen ulkopuolelle. Ekologiselta kannalta katsottuna tämän vielä rakentamattoman tontin käyttäminen keskellä toimivaa yhdyskuntarakennetta on järkevää. Saman on todennut myös Kaakkois-Suomen ELY-keskus lausunnossaan: hanke toteutuessaan tiivistää yhdyskuntarakennetta ja tehostaa taajama-alueen maankäyttöä. Uusi rakentaminen tuo naapureiden kannalta varmaankin sekä positiivisia että negatiivisia vaikutuksia. Koska kyseinen tontti on ollut pitkään rakentamattomana, voidaan sen rakentaminen kokea alueen rauhallisuuden ja luonnonympäristön heikkenemisenä. Toisaalta osa ihmisistä saattaa nähdä tontin 7 nykyisen hoitamattomuuden jopa negatiivisena. Aluetta ei kuitenkaan selvästikään käytetä aktiiviseen virkistykseen, esimerkiksi korttelipuistoksi tarkoitettu aluehan on kaavoitettu heti tontin 5 (Korsulankatu 6:n) taakse. Tontin 5 (AsOy Korsulanpuisto) kannalta kaavamuutoksen suunniteltu tonttirajan siirto etäämmälle A-rakennuksen asuntopihoista on varmaankin tervetullut. Rajan siirto takaa sen, että piha säilyy ihmisten kulkemiselta ja katseilta enemmän suojassa, ja samalla pihoille on järjestettävissä huoltoyhteys oman tontin kautta. 7 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Alueen kunnallistekniset verkostot ovat valmiina. Omistajalla on tarkoitus luovuttaa tontti rakentamiseen mahdollisimman pian asemakaavan saatua lainvoiman, arviolta vuoden 2016 aikana. Rakentajan hakeminen ja toteutusneuvottelut käynnistetään jo asemakaavan luonnosvaiheessa. LIITTEET: 1. Asemakaavakartta määräyksineen 2. Asemakaavan tilasto-osa 3. Ote nykyisestä asemakaavasta
16