Rakennusfoorumi 2.2.2016: Hankintalaki muuttuu Urakkamuodon vaikutus laatuun ja toteutukseen Seppo Kallio, Espoon Asunnot Oy
Espoon Asunnot Lv 123,6 milj. euroa Asuntoja 15.011 Asukkaita 30.000 Henkilöstö 100 Aloitettu 2 tta 132 as. Valmistunut 2 tta 161 as. Rakenteilla 31.12. 5 tta 329 as. 2016 aloitukset 6 tta 473 as.
Urakkamuodon vaikutus laatuun ja toteutukseen?
VUOKRA ASUNTOTUOTANNON MARKKINATRENDEJÄ Koonnut DI Juha Velanto, Espoon Asunnot Lähteinä: Kauppalehti 11.8. Balance Consulting selvitys ARA Selvitys 3/2013 Rakennusliikkeet ja omistajayhteisöt ARA-tuotannossa Rakennuttajien ja rakentajien lehdistötiedotteet Rakennuslehden arkistot RakLi arkistot RakennusFakta arkistot Tiedot eivät välttämättä ole kattavia, mutta vähintäänkin suuntaa antavia.
TA Rakennuttaja Oy TA Rakennuttaja on ollut kolmen viimeisen vuoden aikana suurin korkotuettujenvuokra asuntojen ja asumisoikeusasuntojen rakentaja yksittäisten kohteiden määrällä mitattuna. Ne ovat kuitenkin suhteellisesti pienempiä kuin VVO:n asunnot eli keskimäärin 42 asuntoa per. Rakennuskohteiden määrällä mitattuna TA on selkeästi suurin. TA rakennuttaa noin puolet kohteista urakkakilpailuin ja puolet ostamalla urakoitsijoiden hankekehityksestä. Kohteita on aika tasaisesti ympäri maata, noin kolmannes pääkaupunkiseudulla. Urakoista noin puolet neuvottelu urakoita. Suurimpia rakentajia on YIT 16,Hartela 12 ja Skanska 7 kohteellaan ja ne ovat lähes kaikki neuvottelu urakoita. osuus TA 31 1175 25 1097 23 967 TA neuvottelu 14 512 44 % 14 552 50 % 11 484 50 % TA kilpailutus 17 663 56 % 11 545 50 % 12 483 50 %
VVO OY VVO on ollut kolmen viimeisen vuoden aikana toiseksi suurin vuokra asuntorakennuttaja asuntojen määrällä mitattuna. Nämä ovat nykyään kaikki vapaarahoitteisia vuokra ja 85% urakoitsijoiden hankekehityksestä ostettuja eikä kilpailutettuja. Kolme neljäsosaa kohteista on Uudellamaalla. Kohteissa on keskimäärin 81 asuntoa eli ne ovat isoja. VVO on ostanut hankkeita monilta suurilta rakentajilta, Hartela on kuitenkin suurin 11/39 hankkeella. Seuraavaksi suurin YIT on rakentanut 5 tta. osuus VVO 14 757 17 1445 8 949 VVO neuvottelu 11 579 76 % 11 970 67 % 7 905 95 % VVO kilpailutus 3 178 24 % 6 475 33 % 1 44 5 %
Avain Rakennuttaja Avain on ollut kolmen viimeisen vuoden aikana kolmanneksi suurin asumisoikeus ja vuokraasuntorakennuttaja kohteiden määrällä mitattuna. Asuntojen määrällä mitattuna Avain on hieman pienempi, sillä sen kohteet ovat pääosin pieniä. Suurin osa on asumisoikeus, mutta myös korkotuettuja vuokra pääosin urakkakilpailuin. Kolmannes kohteista on pääkaupunkiseudulla, toinen kolmannes muualla Uudellamaalla ja loput muissa kasvukeskuksissa. Kohteissa on keskimäärin 31 asuntoa eli ne ovat pieniä kohteita urakoitsijoille. Jatke on tehnyt 20% kohteista. osuus Avain 9 271 15 491 7 180 Avain neuvotelu 3 98 36 % 1 16 3 % 1 33 18 % Avain kilpailu 6 173 64 % 14 475 97 % 6 147 82 %
LähiTapiola LähiTapiola on ollut kolmen viimeisen vuoden aikana neljänneksi suurin vuokra asuntorakennuttaja asuntojen määrällä mitattuna. Nämä ovat kaikki vapaarahoitteisia vuokra ja kolme neljäsosaa urakoitsijoiden hankekehityksestä ostettuja eikä kilpailutettuja. 70 % kohteista on pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa. Loput kohteista Turun, Tampereen ja Jyväskylän seuduilla. Kohteissa on keskimäärin 81 asuntoa eli ne ovat isoja. LähiTapiola on ostanut hankkeita ja valmiita taloja monilta suurilta rakentajilta, YIT on suurin 5/24 hankkeella. Seuraavaksi suurimmat NCC ja Hartela. osuus LähiTapiola 13 1154 5 311 4 255 LähiTapiola neuvottelu 10 953 83 % 5 311 100 % 4 255 100 % LähiTapiola kilpailu 3 201 17 % 0 0% 0 0%
Icecapital Asuntorahasto ICECAPITAL on ollut kolmen viimeisen vuoden aikana viidenneksi suurin vuokra asuntorakennuttaja asuntojen määrällä mitattuna. Nämä ovat kaikki vapaarahoitteisia vuokra ja 100 % urakoitsijoiden hankekehityksestä ostettuja tai valmiita taloja tai. Suurin osa kohteista pääkaupunkiseudulla, mutta kaupoissa ollut myös ostoja yleisesti kasvukeskuksista joissa todennäköisesti myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella. eikä kilpailutettuja. 70 % kohteista on pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa. Loput kohteista Turun, Tampereen ja Jyväskylän seuduilla. Kaupoissa on keskimäärin 71 asuntoa eli ne ovat melko isoja. Icecapital on ostanut kolmanneksen asunnoistaan Skanskalta, kolmanneksen YIT:ltä ja 17 NCC:ltä. osuus Icacapital, vapaa, neuvottelu 7 463 100% 10 803 100% 4 216 100%
SATO OY SATO on ollut kolmen viimeisen vuoden aikana kuudenneksisuurin vuokra asuntorakennuttaja asuntojen määrällä mitattuna. Nämä ovat kaikki vapaarahoitteisia vuokra ja 80% urakoitsijoiden hankekehityksestä ostettuja eikä kilpailutettuja. 15/19 kohteista on pääkaupunkiseudulla. Loput kohteista Tampereen ja Jyväskylän seuduilla. Kohteissa on keskimäärin 78 asuntoa eli ne ovat isoja. SATO on ostanut hankkeita ja valmiita taloja monilta suurilta rakentajilta, SRV ja Skanska olleet suurimmat. osuus SATO 6 417 7 684 6 386 SATO neuvottelu 3 191 46 % 3 549 80 % 6 386 100 % SATO kilpailu 3 226 54 % 4 135 20 % 0 0%
Asuntosäätiö Asuntosäätiö on ollut kolmen viimeisen vuoden aikana seitsemänneksi suurin asumisoikeus ja vuokraasuntorakennuttaja asuntojen määrällä mitattuna. 13/17 tta on asumisoikeus. Vain yksi on hankittu neuvottelemalla rakentajan hankkeesta, kaikki muut ovat normaaleja urakkakilpailuja. Yhtä Lahden tta lukuun ottamatta kaikki kohteet pääkaupunkiseudulla. Kohteet keskimäärin pieniä 47 asuntoa keskimäärin. osuus Asuntosäätiö 5 183 8 440 5 181 Asuntos neuvottelu 1 40 22 % 8 440 100 % 5 181 100 % Asuntos kilpailu 4 143 78 % 0 0% 0 0%
Helsingin kaupungin ATT Helsingin Kaupunki on ollut kolmen viimeisen vuoden aikana kaikkiaan kahdeksanneksi suurin ja suurin kunnallinen asumisoikeus ja vuokra asuntorakennuttaja asuntojen määrällä mitattuna. Kaikki kohteet on tehty kilpailuttamalla. Skanska on ollut suurin rakentaja 41% osuudellaan. Helsingin kaupunki on aloittanut samaan aikaan myös saman verran peruskorjauksia, joista osa vastaa uudisrakentamista. Perusparannuksen nimellä olevia kohteita ei ole kuitenkaan otettu mukaan lukuihin. osuus HEKA+HASO kilpailutus 3 237 100% 5 251 100% 9 596 100%
Ålandsbanken Asuntorahasto Ålandsbanken Asuntorahasto on ollut kolmen viimeisen vuoden aikana yhdeksänneksi suurin suurin vuokraasuntorakennuttaja kohteiden määrällä, mutta jopa kuudenneksi suurin asuntojen määrällä mitattuna. Nämä ovat kaikki vapaarahoitteisia vuokra. Suurin osa asunnoista valmiita kohteita ja erillisasuntomyyntejä. Yleensä sijainti määritelty olevan kasvukeskuksissa. Kaupat keskimäärin 97 asuntoa kerralla. Ålandsbankenin rahasto on ostanut eniten YIT:ltä 68%. osuus Ålandsbanken, neuvottelu, vapaa 4 364 100% 2 188 100% 5 516 100%
Espoon Asunnot Espoon Asunnot on ollut toiseksi suurin kaupungin omistama rakennuttajakolmen viimeisen vuoden aikana asuntojen määrällä mitattuna. Kaksi tta kymmenestä on hankittu neuvotteluissa, 80% kilpailutettu. Nämä kohteet keskimäärin 55 asuntoisia eli pienehköjä. Suurimmat rakentajat ovat Jatke, joka on rakentanut puolet kolmen vuoden kohteista ja Lujatalo joka rakentanut 30 %. Espoon Asunnot 1 45 5 310 4 198 Espoon Asunnot neuvottelu Espoon Asunnot kilpailu 1 45 100 % 1 26 8 % 0 0 % 0 0 % 4 284 92 % 4 198 100 %
VAV Asunnot VAV asunnot on ollut kolmanneksi suurin kaupungin omistama rakennuttaja kolmen viimeisen vuoden aikana asuntojen määrällä mitattuna. Kaksi tta kuudesta on hankittu neuvotteluissa, 70% kilpailutettu. Nämä kohteet keskimäärin 89 asuntoisia eli suuria. Suurin rakentaja NCC on rakentanut kolme neljäsosaa kolmen vuoden kohteista. osuus VAV 1 109 2 252 3 172 VAV neuvottelu 1 109 100 % 0 0 % 1 48 28 % VAV kilpailu 0 0 % 2 252 100 % 2 124 72 %
Elinkaariurakka Elinkaarirahoitus Aiemmin tunnettiin projektirahoituksena, jolloin projektin lainat maksettiin projektin tuotoilla ja projekti muodosti pääasiallisen vakuuden Projektiriski vaikutti korkoon, luotettava operaattori pienensi riskipreemiota Kunnan takaus alentaa merkittävästi korkoa Elinkaariylläpito Ajatellaan, että urakoitsijan vastuullisuus lisääntyy, jos ylläpitovastuuta liitetään urakkaan Tilaaja ei luota omaan ylläpidon osaamiseen, tai julkishallinnon toimijat pelkäävät ylläpidon säästöjä poliittistenpäätösten seurauksena Urakoitsijoiden ylläpidon osaamisesta ei vakuuttavia näyttöjä Kilpailuttaminen työlästä
KVR urakka Tilaajan tavoitteiden toteutuminen Asuntotuotannossa tilaohjelma selkeä tavoite Teknisten laatutavoitteiden toteutuminen haasteellista, talotekniikan koneiden ja laitteiden laatutaso (energiatekniikka) Tarjousten vertailu Tarjousten vertailu työlästä Ranskalainen urakka Voi toimia ARA hankkeissa Tarjousten vertailu vain laadun osalta
Allianssitoteutus Kaupallinen malli Edellyttää tilaajan kustannustietoisuutta Ei kilpailun tuottamaa hintaetua Mahdolliset hintaristiriidat vaikeasti ratkaistavia Yhteissuunnittelu Big room parantaa suunnittelun laatua Edellyttääkö yhteissuunnittelu allianssimallia Nykyinen hajautettu atk avusteinen suunnittelu vähentää suunnittelijoiden luovaa vuorovaikutusta Atk projektipankki ja virtuaaliset työtilat eivät korvaa henkilökohtaista kanssakäymistä
Stuart Graham, Skanskan entinen pääjohtaja: Rakennusprojektin kolme kuolemansyntiä Väärä asiakas Väärä tuote Väärät ihmiset 11.11. Seppo Kallio
Matinpuron puisto 7/Espoon Asunnot 26 asuntoa, 1.470 as m2, kpa 56,5 m2 Kokohaiskustannus 3.781 /as m2 Vuokra 2016 13,35 @/m2/kk Neuvottelu urakka Urakoitsija Lujatalo Oy Arkkitehti Forma Futura Valmistunut 11/ Nollavirheluovutus