LAUSUNTO 1 (10) Energiateollisuus Fredrikinkatu 51-53 B PL 100, 00101 Helsinki Lausuntopyyntö 6.7.2011 LAUSUNTO KAUKOJÄÄHDYTYKSEN SOPIMUS- JA MYYNTIEHDOISTA Lausunnonantajasta Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry edustaa kiinteistöjen ja infrastruktuurin ammattimaisia omistaja-, rakennuttaja-, käyttäjä-, sijoittaja- ja palveluntuottajaorganisaatioita. RAKLI toimii kiinteistö- ja rakentamisalan vaikuttajana, kehittäjänä, ammattilaisten verkottajana sekä tiedon tuottajana. Yleistä Kiitämme mahdollisuudesta lausua ehdotusta kaukojäähdytyksen sopimus- ja myyntiehtojensisällöksi. Keskitetysti tuotettu kaukojäähdytys on usein ekotehokkuudeltaan kiinteistökohtaisia jäähdytysratkaisuja parempi vaihtoehto. Pidämme tärkeänä, että kaukojäähdytyksen sopimus- ja myyntiehdot saadaan sellaiseksi, että ne eivät muodosta estettä sen käyttöönotolle. On myös tärkeää, että sopimus- ja myyntiehdot tukevat energia- ja ekotehokkuuden jatkuvaa parantamista, päästöjen vähentämistä sekä uusiutuvien energialähteiden hyödyntämistä. Tämä kuitenkin edellyttää, että kaukojäähdytyksen sopimus- ja myyntiehdot kannustavat asiakkaita kulutustietojen aktiiviseen hyödyntämiseen ja jäähdytysenergian käytön optimointiin. Lisäksi sopimusehdoissa olevien oikeuksien ja velvoitteiden
LAUSUNTO 2 (10) tulee luonnollisesti olla tasapainossa sopijaosapuolten välillä ja sopijaosapuolten muiden sopimusten ja heitä koskevien säädösten kanssa. Nyt lausunnolla olevat kaukojäähdytyksen sopimus- ja myyntiehdot ovat myyjää edustavien tahojen yksipuolisesti laatimat eikä niissä siten ole otettu riittävästi huomioon asiakkaan asemaa, sopimusehtojen tasapuolisuutta eikä asiakasta koskevia muita sopimuksia ja säädöksiä. Näkemyksemme mukaan vastuu ja riskit tulisi lähtökohtaisesti olla sillä sopijaosapuolella, jolla on parhaat edellytykset vaikuttaa näihin. Kaukojäähdytykseen liittyneillä asiakkailla ei ole mahdollisuutta vaikuttaa energian tuotanto-, kustannus-, kysyntä-, ympäristö- tai teknisiin riskeihin, toisin kuin myyjällä. Tämä tulisi ottaa nykyistä paremmin huomioon sopimusehtoihin sisältyvien velvoitteiden ja oikeuksien jakautumisessa. Kaukojäähdytykseen liittyminen lisää kiinteistönomistajan oman päätösvallan ulkopuolella olevia toiminnallisia -, taloudellisia - ja ympäristöriskejä. Esimerkiksi kaukojäähdytyksen tuotannon ja jakelun energiatehokkuus ja päästöt voivat heijastua kiinteistön imagoon, arvoon ja sitä kautta vuokriin. Samoin ne voivat vaikuttaa kiinteistön käyttäjien imagoon ja sitä kautta jopa tilavalintoihin. Kiinteistönomistajalla ei kuitenkaan ole kaukojäähdytykseen liittymisen jälkeen ole käytännön mahdollisuuksia siirtyä hyödyntämään kiinteistökohtaisia ratkaisuja tai vaihtaa kaukojäähdytyksen toimittajaa. Kiinteistönomistajien riskejä olisi tarpeen kohtuullistaa sopimus- ja myyntiehdoissa. Näkemyksemme mukaan jo tässä vaiheessa sopimus- ja myyntiehdoissa olisi hyvä huomioida mahdollisuudet hyödyntää paikallisesti tai kiinteistöllä tuotettua uusiutuvaa energiaa. Lisäksi sopimus- ja myyntiehdoissa olisi muutoinkin hyvä ennakoida valmisteilla olevan energiatehokkuusdirektiivin (EED) tavoitteet ja vaatimukset.
LAUSUNTO 3 (10) Yleistä sopimusehdoista Sopimusehtojen ja hintojen muuttaminen Yleisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin kuuluu sopimusten pitävyyden periaate, mikä tarkoittaa sitä, että sopijaosapuolten välillä solmittua sopimusta ei kumpikaan osapuoli voi yksipuolisesti muuttaa. Nyt lausunnolla olevat sopimusehdot poikkeavat tästä periaatteesta antaen myyjälle laajat mahdollisuudet muuttaa yksipuolisesti sopimusehtoja. Pidämme tätä kohtuuttomana. On ymmärrettävää, että pitkään voimassa olevissa sopimuksissa tulee niiden aikana tarvetta tarkistaa sopimuksen hinnoittelua kustannuksia vastaavaksi. Tämän tulisi mielestämme kuitenkin perustua ensisijassa osapuolten neuvottelujen tuloksena saavutettuun sopimukseen kustannusten nousun vaikutuksesta. Ellei sopimukseen päästä, on tarkoituksenmukaista nimetä ulkopuolinen taho, joka voisi arvioida kustannustentodellisen vaikutuksen. Ehdotamme, että kohta sopimusten muuttaminen kirjattaisiin seuraavasti: Sovittujen palvelujen sisällön, laatutason tai niistä maksettavien korvausten muuttaminen on mahdollista ainoastaan sopijapuolten yhteisellä sopimuksella. Jos sopijapuolet yhdessä tai toinen heistä toteaa, että sopimuksen sisältöä ja hintaa tulee tarkistaa sopimuksen tavoitteiden toteuttamiseksi, sopijapuolten on käytävä tähän liittyvät neuvottelut. Muutostarve voi perustua olosuhteiden tai sopijapuolen tarpeiden muuttumiseen. Sopimushinnan tarkistusehdotus on annettava asiakkaalle kirjallisesti, riittävän ajoissa. Tällöin selvitetään tarkistuksen perusteet. Tarkistuksen huomioon ottamisen edellytyksenä on, että sen peruste on syntynyt sopimukseen johtaneen tarjouksen antamisen jälkeen ja se on sopimuksen käsittämään suoritukseen välittömästi vaikuttava. Ellei asiakas hyväksy hinnantarkistusta, tulee siitä kirjallisesti ilmoittaa myyjälle kuukauden kuluessa tarkistusilmoituksesta, minkä jälkeen tulee välittömästi käynnistää mahdolliset tarkistusneuvottelut.
LAUSUNTO 4 (10) Mikäli hinnasta ei päästä sopimukseen, ulkopuolinen taho arvioi hinnan tarkistuksen perusteen, sen vaikutuksen sopimushintaan sekä korotuksen kohtuullisuuden. Jos sopimuksen kohteena olevien palvelujen arvonlisäveroprosentti tai muu sopimukseen välittömästi vaikuttava vero tai julkisoikeudellinen maksu muuttuu sopimuskauden aikana, tarkistetaan sopimushintaa vastaavasti. Jos sopimuksen tarkoittama toiminta tulee sopimuksenteon jälkeen uuden veron tai maksun alaiseksi, eikä tätä ole voitu tarjousta tehtäessä ottaa huomioon, tarkistetaan veloitusta vastaavasti. Muutoksista on annettava asiakkaalle kirjallinen ilmoitus riittävän ajoissa. Sopijapuolten vahingonkorvausvastuu Yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan sopijapuolet vastaavat sopimuksen mukaisten velvoitteidensa täyttämisestä ja ovat velvollisia korvaamaan toiselle sopijapuolelle sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämättä jättämisen aiheuttaman vahingon. Korvausvastuu edellyttää osapuolen tuottamusta, joten sitä on jo yleisestikin rajoitettu tilanteisiin, joissa tapahtuu laiminlyönti tai huolimattomuus. Emme voi hyväksyä sopimusehdoissa olevaa vastuunrajausta siten, että myyjä vastaisi välillisistä vahingoista ainoastaan, jos on toiminut törkeän tuottamuksellisesti. Jos kaukojäähdytyksen toimituksessa on este eikä se toimi sovitulla tavalla, se vaikuttaa kiinteistön käyttäjiin. RAKLIn jäsenet ovat ammattimaisia kiinteistöliiketoiminnan harjoittajia, jotka vuokraavat omistamiaan tiloja edelleen vuokrasopimuksilla. He joutuvat myöntämään vuokralaisille vuokranalennusta, jos vuokrattu tila ei ole sovitussa kunnossa. Tämä vastuu on riippumaton siitä, onko puute vuokranantajan tuottamusta vai ei. Jäähdytyksen toimimattomuus on sellainen puute, josta vuokralaisella on oikeus saada vuokranalennusta niin pitkäksi aikaa kunnes jäähdytys jälleen toimii. Kiinteistön omistaja menettää siis
LAUSUNTO 5 (10) pääasiallisen liiketoimintansa tuottoja saamatta siitä korvausta ja pystymättä vaikuttamaan ongelman poistamiseen. Pidämmekin ehdottoman tärkeänä, että myös välilliset vahingot tulevat korvattaviksi jo yleisten sopimusehtojen perusteella. Tämä ei voi olla kohtuutonta myyjänkään kannalta, sillä korvausvastuu syntyy vain tilanteessa, jossa myyjä on menetellyt jollakin tavoin huolimattomasti eli ei ole asianmukaisella tavalla täyttänyt velvoitteitaan sopijaosapuolena. Myyjän johdot ja laitteet Ehdotuksessa uusiksi sopimusehdoiksi myyjälle annetaan varsin laajat oikeudet omalla kustannuksellaan rakentaa ja pitää jäähdytysjohtoja sekä tarvittavia viestijohtoja asiakkaan rakennuksissa ja tonttialueella myös muita asiakkaita varten. Tämä oikeus on sinällään perusteltu, mutta mielestämme asiakkaalla on oltava oikeus kohtuulliseen korvaukseen siitä, että luovuttaa aluettaan muita palvelevien johtojen ja laitteiden sijoittamiseen. Erityisen merkityksellistä tämä on silloin, jos asiakas itse irtautuu kaukojäähdytyksestä ja laitteet ja johdot jäävät silti hänen alueelleen. Laitteiden ja jäähdytysjohtojen sijoittaminen on tehtävä niin, että ne eivät haittaa asiakkaan kiinteistön käyttöä. Lisäksi asiakkaalla tulee olla oikeus saada korvaus sellaisista ylimääräisistä kustannuksista, jotka syntyvät johtojen tai laitteiden siirtämisestä asiakkaan kiinteistöön tekemän muutos- tai korjaustyön yhteydessä. Yksityiskohtaiset kommentit kaukojäähdytyksen sopimus- ja myyntiehtoihin Kohta 1.5. Kohdassa esitetään, että asiakkaan tulee ilmoittaa sopimuksen teon yhteydessä myöhemmin tapahtuvasta jäähdytyksentarpeen lisääntymisestä. Tällä tarkoitettaneen sellaista tulevaa jäähdytystarpeen lisäystä, joka asiakkaalla on tuolloin jo tiedossa, mikä ei kuitenkaan aina ole tilanne. Jäähdytystarve voi lisääntyä
LAUSUNTO 6 (10) sopimuksen tekemisen jälkeenkin eikä asiakas ole voinut sitä aina ennakoida. Sen sijaan myyjällä on enemmän asiantuntemusta arvioida jäähdytystarpeen lisäystä kiinteistön käyttötarkoituksen pohjalta. Ehdotamme, että kohdan toinen kappale muutettaisiin seuraavasti: Asiakkaan tulee ilmoittaa sopimuksen teon yhteydessä myöhemmin tapahtuvasta sellaisesta jäähdytyksentarpeen lisääntymisestä, mikä on asiakkaan tiedossa sopimusta tehtäessä. Myyjä ottaa tämän huomioon liittymisjohdon mitoituksessa. 4.2 kohta Sopimusehtojen mukaan myyjällä on oikeus tehdä asiakkaan kiinteistössä omien johtojensa ja laitteidensa asennus- ja korjaustöitä kuten myös tulitöitä sekä omille että kiireellisissä tapauksissa myös teknisessä laitetilassa sijaitseville kaukojäähdytyslaitteille. Mielestämme tässä tulisi todeta, että kaikista korjauksista ilmoitetaan etukäteen kirjallisesti asiakkaalle ja ne tehdään aiheuttamatta haittaa tai vahinkoa kiinteistön toiminnalle tai sen käyttäjille. Ehdotamme, että kohta kirjattaisiin seuraavasti: Myyjällä on oikeus tehdä asiakkaan kiinteistössä omien johtojensa ja laitteidensa asennus- ja korjaustöitä. Myyjällä on oikeus tehdä kiinteistössä myös tulityöluvan edellyttämiä töitä sekä omille että kiireellisissä tapauksissa myös teknisessä laitetilassa sijaitseville kaukojäähdytyslaitteille. Tulityöt tehdään myyjän tulityösuunnitelman mukaisesti. Myyjän on ilmoitettava asiakkaalle asennus- ja korjaustöistä ja tulitöistä etukäteen kirjallisesti. Tämä ei koske kiireellisiä korjaus- ja asennustöitä, joista on ilmoitettava heti, kun se on mahdollista. Töiden suorittamisessa on noudatettava huolellisuutta ja ne on tehtävä mahdollisimman vähän vahinkoa ja haittaa kiinteistölle ja sen käyttäjille aiheuttaen.
LAUSUNTO 7 (10) 5.2 Kohta On luonnollista, että asiakkaan tehdessä kaukojäähdytyslaitteiden asennus-, muutos- ja korjaustöitä, työhön saa valita vain ammattitaitoisia urakoitsijoita ja että myyjän tulee hyväksyä urakoitsijat. Kohta on kuitenkin kirjoitettu siten, että se antaa myyjälle liian laajat valtuudet halutessaan jopa mielivaltaisesti estää asiakkaan valitseman urakoitsijan käyttäminen. Tämä voi olla jopa hankintalain vastaista silloin, kun asiakas on julkinen hankintayksikkö. Näkemyksemme mukaan myyjän oikeus voidaan turvata kirjoittamalla kohta hieman väljemmin, jolloin siitä ei aiheudu asiakkaallekaan kohtuutonta hankaluutta. Ehdotamme, että kohta kirjattaisiin seuraavasti: Asiakkaan on huolehdittava siitä, että teettäessään kaukojäähdytyslaitteiden asennus-, muutos- ja korjaustöitä, työhön valitaan ammattitaitoinen urakoitsija. Asiakkaan on ilmoitettava ennen töiden aloittamista valitsemansa urakoitsija myyjälle. Myyjällä on oikeus kieltää asiakkaan valitseman urakoitsijan käyttäminen, jos myyjä voi osoittaa, ettei urakoitsija ole riittävän ammattitaitoinen ja tästä voisi aiheutua haittaa tai vahinkoa myyjän toiminnalle tai myyjän laitteille. Tämä rajoitus ei koske lämpöeristystöitä eikä sähkötöitä. Asiakkaan tulee huolehtia kaikista asennus-, muutos- tai korjaustöiden edellyttämistä tarkastuksista. 6.3 Kohta Kaukojäähdytyksen sopimusehtojen tulisi kannustaa energian myyjiä ja asiakkaita kulutustietojen aktiiviseen hyödyntämiseen energiatehokkuuden parantamiseksi ja päästöjen vähentämiseksi sekä energian käytön optimointiin. Mielestämme myyjän tulisi antaa asiakkaalle sähköisessä ja muokattavassa muodossa tiedot energiankulutuksen seuraamiseksi ja energiankäytön optimoimiseksi. Ehdotamme, että kohta muutettaisiin seuraavasti:
LAUSUNTO 8 (10) Energiankulutuksen seuraamiseksi ja energiankäytön optimoimiseksi myyjän tulee tarjota asiakkaalle sähköisessä ja muokattavassa muodossa tiedot kulutetuista jäähdytysenergia- ja vesimääristä ilman erillistä käyttömaksua tai veloitusta. Mahdollisista tiedonsiirtoon tarvittavista erityisjärjestelyistä ja laitteista voidaan veloittaa palveluhinnaston mukainen maksu. 6.6 Kohta Ehdotamme, että virhemarginaali, jonka myyjä ottaa huomioon laskutuksessa pienennettäisiin +/- 6 %:sta +/- 3 %:iin. 7.1 Kohta Emme pidä kohtuullisena, että asiakas saa tietää myyjän vaihtumisesta vasta ensimmäisen laskutuksen yhteydessä. Ehdotamme, että uuden myyjän tulisi ilmoittaa jäähdytyssopimuksen siirrosta asiakkaalle viipymättä jäähdytyssopimuksen siirryttyä, kuitenkin viimeistään ennen ensimmäistä laskutusta. 8.10 Kohta Koska sopimusehdoissa annetaan myyjälle oikeus keskeyttää jäähdytysenergian toimitus asiakkaan laiminlyönnin perusteella, tulisi tulkintaongelmien välttämiseksi määritellä tarkemmin, mitä tarkoitetaan kohtuullisella ajalla a-kohdan maksumuistutuksessa sekä se, mikä on kohtuullinen aika, jossa b-kohdan korjaukset tulee tehdä korjauskehotuksen antamisen jälkeen. Korjausten tekemisen määräajassa tulee ottaa huomioon vaadittavan korjauksen laajuus ja korjaustapa. 10.2 Kohta Asiakas tarvitsee yleensä järjestelyaikaa jäähdytyksen saannin järjestämiseen ja sen mahdollistaviin toimenpiteisiin uudelta toimittajalta, joten ehdotettu 18 kuukauden irtisanomisaika myyjän puolelta tuntuu liian lyhyeltä. Ehdotamme, että irtisanomisaika olisi myyjän puolella 36 kuukautta tai jos sitä pidetään kohtuuttomana, 24 kuukautta.
LAUSUNTO 9 (10) 10.4 Kohta Kohdan mukaan myyjä saa erikseen lueteltujen syiden perusteella purkaa sopimuksen välittömästi. Sopimuksen päättyminen välittömästi on seurauksiltaan yleensä huomattava. Se voi johtaa asiakkaan kannalta vaikeaan tilanteeseen jäähdytyksen hankinnan suhteen ja jopa vuokratuottojen merkittävään menetykseen. Pidämme sen vuoksi tärkeänä, että purkuoikeus myönnetään vain olennaisten sopimusrikkomusten vuoksi. Mielestämme c-kohdassa asetettu kahden viikon määräaika esteen poistamiseen on liian lyhyt. Vaikka asiakas haluaisikin poistaa esteen välittömästi, niin esimerkiksi tekniset korjaustoimenpiteet vievät usein huomattavasti pidemmän ajan. Määräaika tulisi pidentää kuukauteen, ellei muusta määräajasta ole sovittu. 10.5 Kohta Yleisiä sopimusehtoja tarvitaan niissä tapauksissa, joissa osapuolet eivät ole asiasta varsinaisessa sopimuksessa sopineet. Tämän vuoksi pidämme kohtaa 10.5 tarpeettomana: yleisissä sopimusehdoissa ei tarvitse edellyttää jonkun asian mainintaa varsinaisessa jäähdytyssopimuksessa. Jotta kohdalla olisi lisäarvoa, siinä tulisi todeta kuinka toimitaan, jos sopimuksessa ei ole sovittu jäähdytyssopimuksessa. Jos kohtaa ei poisteta, esitämme sen muutettavaksi seuraavasti: Ellei jäähdytyssopimuksessa ole mainittu, palautetaanko liittymismaksu tai osa siitä sopimuksen päättyessä, palautetaan liittymismaksusta x %:a Lopuksi Jos määräaikainen sopimus päättyy myyjän olennaisten sopimusrikkomusten vuoksi, tulee osa liittymismaksusta palauttaa kaikissa tapauksissa. Teemme mielellämme yhteistyötä sopimusehtojen kehittämiseksi vastamaan kaikkien osapuolten tarpeita siten, että sopimukset edesauttavat kaukojäähdytysjärjestelmän käyttöönottamista kiinteistöissä.
LAUSUNTO 10 (10) Tulemme myös käsittelemään sopimuskokonaisuuteen liittyviä kysymyksiä syksyllä alkavassa Alueelliset energiaratkaisut -hankintaklinikassamme. Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry Helena Kinnunen toimitusjohtaja Erkki Aalto kehitysjohtaja