Kaupunginhallitus 233 30.06.2015 Poikkeaminen, Joensuu 734-410-1-127 1331/10.03.00.03/2015 Kaupunginhallitus 30.06.2015 233 Valmistelija: Kaavasuunnittelija Leena Lehtinen, leena.lehtinen@salo.fi, p.778 5108 RAKENNUSHANKE JA RAKENNUSPAIKKAA KOSKEVAT LÄHTÖ- TIE DOT Lidl Suomi Ky on hakenut poikkeamista asemakaavassa osoitetusta si jainnis ta, liittymäkiellosta ja julkisivumateriaalista kiinteistöllä 734 410-1-127. Li säk si poiketaan maankäyttö- ja rakennuslain 81.3 :n vaatimuksesta, joka koskee tonttijakoa ja rakennuspaikan hallintaa. Rakennuspaikalle on tar koi tus rakentaa pääosin yksikerroksinen päivittäistavaramyymälä, jonka ker ros ala on 2504 m². Rakennuspaikka sijaitsee Halikon kirkonkylässä Halikontien ja Vaskiontien kul mauk ses sa. Ra ken nus paik ka on asemakaavan mukainen kortteli 3013 ko ko nai suu des saan. Se on kooltaan 9 780 m² ja muodostuu pääosin kiinteis tös tä 734 410-1-127. Lisäksi asemakaavan mukaiseen ohjeelliseen tont tiin kuuluu 200 m²:n suuruinen määräala kiinteistöstä 734 871-1-3, jonka omistaa valtio. Ra ken nus paik ka on osoitettu 25.8.2003 hyväksytyssä ase ma kaa vas sa lii ke- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K-1). Kerros lu ku on III ja ra ken nus oi keus 6000 m². Jokaista 50 lii ke ker ros alaneliömet riä kohti on va rat ta va yksi au to paik ka. Asemakaavamääräyksen mukaan rakennusten pää asial li se na jul ki si vu ma te ri aa li na tulee käyttää muurat tua punatiiltä. Asemakaavan mukainen rakennusala on osoitettu rakennuspaikan län siosaan. Rakennus tulee rakentaa kiinni sekä Vaskiontien että Halikontien puo lei siin rakennusalojen rajoihin siten, että vähintään 80 % rajan pi tuudes ta käytetään rakentamiseen. Rakennuksen julkisivun sallittu korkeus on 7 11 metriä. Halikontien katualueen varressa on liittymäkielto koko ra kennus alan pituudelta. Pysäköimispaikkoja varten osoitettu alue sijoittuu raken nus pai kan kapeampaan itäosaan. Myös maanalaisen pysäköintitilan raken ta mi nen rakennuksen alle on kaavamääräyksen perusteella mah dol lista. Rakennuspaikalle suunniteltu myymälä sijoittuu asemakaavasta poiketen ir ti Vaskiontien ja Halikontien puoleisista rakennusalan rajoista lähelle radan puoleista rajaa. Myymälärakennuksen itäpääty on rakennusalan ul kopuo lel la ja lisäksi rakennus sijoittuu osittain istutettavaksi merkitylle ra kennus pai kan osalle. Julkisivumateriaalina on Lidlin konseptin mukaisesti val-
ko be to ni, alumiinikasetti ja lasi. Asiakasliittymä ja - pysäköinti sijoittuvat raken nus pai kan länsiosaan. Liittymä on kohdassa, jossa on liittymäkielto. Poikkeamista asemakaavasta osoitetusta sijainnista ja liittymäkiellosta perus tel laan tontin ahtaudella ja liikenteellisillä tarpeilla (erilliset liittymät huolto- ja asiakasliikenteelle sekä jalankululle). Poikkeamista jul ki si vu mää räyksis tä perustellaan Lidlin myymäläkonseptilla. OSALLISTEN KUULEMINEN Kaupunki hoiti naapurien kuulemisen kiinteistöjen 734 410-1-123, 734 410-1-135, 734 410-2-5, 734 871-1-3,734 895-0-2241 ja 734 895-1-2212 osalta. Naapureille varattiin tilaisuus ilmoittaa kirjallisesti mie li pi teen sä poikkeamisesta. Määräaikaan mennessä kau pun ki suun nit teluun toimitettiin kaksi kan nan ot toa. Kaupunki omistaa kiin teis töt 734 410-1-85, 734 410-1-99, 734 418-3-126 sekä 734 418-17-2 ja on siten yksi kuultavista naapureista. Kaupun gilla ei ole naa pu ri na huo mau tet tavaa poikkeamisen johdosta. Liikenneviraston lausunnossa todetaan: Suunniteltu ra ken nus paik ka sijaitsee lä him mil lään noin 18 metrin etäisyydellä raiteesta Salo-Turku ra ta osuu del la, jolla on varauduttava lisäraiteeseen. Rakennuspaikan kuivatus tulee voi da toteuttaa koko naan tontin puolella. Rakennuksen huolto ja kunnossapito täy tyy voida toteuttaa ko ko naan tontin puolella. Edellä mainituista syistä johtuen Lii ken ne vi ras to vas tustaa poikkeamista asemakaavasta. Liikenneviraston lausunnon johdosta on sovittu rakennuksen pää suun nit teli jan, maankäyttöpalvelujen ja rakennusvalvonnan yhteisessä neu vot te lussa 17.6.2015, että rakennusta siirretään kauemmaksi rakennuspaikan radan puoleisesta rajasta. Rakennus sijoittuu siirron jälkeenkin osittain is tutet ta val le alueelle, mutta kuitenkin kauemmaksi radasta. Asemakaavassa osoi tet tu istutettava alueen osa on leveimmillään noin kahdeksan metriä. Ase ma kaa van mukainen rakentaminen on sallittua noin 26 metrin päässä ny kyi ses tä raiteesta. Radan eteläpuolella sijaitsevan Retail Parkin ase makaa va sallii kuitenkin rakentamisen noin 19 metrin päähän radasta. Suur-Seudun Osuuskauppa SSO on jättänyt muistutuksen, joka koskee poik kea mis ta julkisivumateriaalista ja väristä sekä Lidlin liittymän sijaintia liit ty mä kiel to alu eel la ja liittymän mahdollisesti aiheuttamaa ruuhkautumista kier to liit ty mäs tä Salon suuntaan poistuttaessa. SSO:n muistutuksessa tuodaan esiin, että Prismakeskuksen laajennusvaiheen kaavoitus- ja ra kennus lu pa pro ses sin yhteydessä viranomaiset pitivät kiinni useista laa jen nuksen sijaintia, rakennuspaikan liikennejärjestelyjä sekä julkisivumateriaalia kos ke vis ta reunaehdoista. Julkisivun muurausta koskevilla vaatimuksilla oli SSO:n näkemyksen mukaan kustannuksia kohottava vaikutus. SSO toi vomat liittymien muutokset eivät toteutuneet, ja asiaa perusteltiin risteyksen lä hei syy del lä. SSO toivoo, että kaikkia rakennushankkeeseen ryhtyviä kohdel tai siin tasapuolisesti ja samoilla kriteereillä. Prismakeskuksen ja Lidlin myymälän rakennuspaikat poikkeavat huo mat tavas ti toisistaan kokonsa ja rakentamisen määrän puolesta. Ra ken nus paikko jen välinen etäisyys on pieni, mutta silti rakennuspaikkojen asema suh-
tees sa ympäristöönsä on täysin erilainen. Prismakeskus sijaitsee val ta kunnal li ses ti arvokkaalla maisema-alueella ja Halikonlahden kult tuu ri mai sema-alu eel la. Tällä alueella rakentamista koskevat tiukemmat vaa ti muk set kuin muualla. Prismakeskus näkyy suuren kokonsa (19 473 k-m²) vuok si avoimessa peltomaisemassa erittäin hyvin, minkä vuoksi ra ken nuk sen massoitteluun ja julkisivujen ulkonäköön on kiinnitettävä erityistä huo mio ta. Poikkeaminen asemakaavassa osoitetusta liittymäkiellosta on Lidlin ha kemis ta poikkeamisista hankalin, koska suunniteltu liittymä sijaitsee lähellä vilk kaas ti liikennöidyn kadun ja yleisen maantien risteystä. Liittymän si joitus ta ja haittojen vähentämiseen tähtääviä toimenpiteitä käsitellään seu raavas sa kohdassa, jossa käydään läpi poikkeamisen perusteita. POIKKEAMINEN Voimassa oleva asemakaavassa Vaskiontien kiertoliittymien ympäristöön on osoitettu kaksi liike- ja toimistorakennusten rakennuspaikkaa (K-1) ja kak si liikerakennusten rakennuspaikkaa (KL-1 ja KL-2). Nykyinen ase makaa va on ollut voimassa lähes 12 vuotta. Molemmat liike- ja toi mis to ra kennus ten rakennuspaikat ovat kuitenkin yhä rakentamattomia. Myös lii ke raken nuk sia varten kaavoitetuilla rakennuspaikoilla on runsaasti käyt tä mätön tä rakennusoikeutta. Korttelissa 3012 asemakaavan toteuttamista on hankaloittanut se, että ase ma kaa vas sa osoitetut korttelialueiden rajat poikkeavat kiin teis tön ra joista huomattavasti. Korttelin alueella on valtion, kaupungin ja yksityisen omis ta maa maata. Suurin syy asemakaavan toteutumattomuuteen lienee kui ten kin se, että tämän tyyppisille kooltaan pienille, mutta te hok kuu deltaan melko suurille liiketonteille eikä varsinkaan toimistotiloille ole ollut kysyn tää. Halikon kirkonkylän yleisilmeen kannalta on hyvä, että keskeisellä paikalla si jait se va rakentamaton rakennuspaikka tulee nyt käyttöön. Se sopii si jaintin sa puolesta hyvin kauppapaikaksi. Rakennuspaikka on kiilamaisen muoton sa ja kapeutensa sekä pitkän liittymäkieltoalueensa vuoksi kuitenkin han ka la myymälätoiminnalle, jossa halutaan eriyttää asiakas ja tavara-/ huol to lii ken ne rakennuspaikan eri puolille sekä varata asiakkaita varten run saas ti maan tasossa olevaa pysäköintitilaa. Halikonjoen, Vanhan Turuntien ja radan välisissä kortteleissa asemakaava mää rit te lee pääasialliseksi julkisivumateriaaliksi punatiilen. Tämä alue muo dos taa yhtenäisen, joskin osittain toteutumattoman kokonaisuuden. Sa ma julkisivumääräys koskee myös Lidlin rakennuspaikkaa, joka kui tenkin sijaitsee hieman erillään Vaskiontien itäpuolella. Vastapäisen ra ken nuspai kan (kortteli 3020) julkisivumateriaaliksi on määrätty vaalea rappaus tai vaalea tiili. Näin ollen Lidlin myymälärakennus sopeutuu jul ki si vu ma te ri aalin sa ja värinsä puolesta ympäristöön. Molemmin puolin Halikontietä on liittymäkielto noin 120 metrin matkalla kier to liit ty mäs tä Salon keskustan suuntaan. Lidlin rakennuspaikalla tavaraja huoltoliikenteen liittymä sijoittuu asemakaavan mukaisesti ra ken nus paikan kapeaan päähän. Asiakasliikenteen liittymä sijoittuu liit ty mä kiel to alueel le. Koska lähellä Vaskiontien risteystä sijaitseva rakennuspaikan liit ty-
mä todennäköisesti aiheuttaisi kiertoliittymään ruuhkautumista, Lidl on esittä nyt oman liityntäkaistan rakentamista Halikontien viereen. Lidlin py säköin ti alu eel le pääsee Halikon kirkonkylän suunnasta kääntymällä kier to liitty män jälkeen Lidlin rakennuttamalle yksisuuntaiselle ajotielle. Salon suunnas ta Lidliin tullaan kaksisuuntaisen liittymäkaistan kautta, joka si jait see kauempana kiertoliittymästä. Poistuminen Lidlin pihalta tapahtuu kak sisuun tai sen liittymäkaistan kautta. Lidlin liittymän kohdalle Halikontielle raken ne taan kaista vasemmalle kääntyviä varten. Näillä järjestelyillä pyritään vä hen tä mään liittymän sijainnista johtuvia haittoja ja estämään liikenteen ruuh kau tu mis ta sekä Halikontiellä että Vaskiontien kiertoliittymässä. Lidlin liittymäjärjestelyistä on keskusteltu kaupungin eri palvelualueiden kes ken ja kaupunki on ollut yhteydessä myös ELY-keskukseen. Ha li kontien kaistajärjestelyt edellyttävät katusuunnitelman muuttamista. Kaupunki ja Lidl ovat tehneet sopimukset, jossa sovitaan katusuunnitelman muut tami ses ta ja kadunrakennustöiden teettämisestä. Kaupunki laskuttaa Lidliltä ka tu suun ni tel man laatimis- ja hyväksymiskustannukset sekä ka dun ra kennus työt. Lisäksi Lidl suunnitteluttaa ja rakennuttaa Halikontien vieressä olevan liittymäkaistansa omalla kus tan nuk sel laan. Maankäyttö- ja rakennuslain 81.3 :n mukaan rakennuslupaa ei saa myöntää, jollei rakennusluvan hakija hallitse koko rakennuspaikkaa tai jos ra kennus lu van myöntäminen vaikeuttaa korttelin muun osan käyttöä kaavan osoit ta maan tarkoitukseen. Kaupunki on vuokrannut Lidlille kiinteistön 734 410-1-127. Rakennuspaikkaan kuuluu myös pieni kiilamainen osa kiin teis tös tä 734 871-1-3 (Halikon rata), jonka omistaa valtio. Koska tä män 200 m²:n suuruisen määräalan ostosta ei päästy sopimukseen, kau pun ki pyysi kiinteistönmuodostamislain 62 :n mukaista rakennuspaikan osan lunastusta, jotta korttelin 3012 liike- ja toimistorakennusten kort te li alu ees ta saadaan muodostettua asemakaavan mukainen rakennuspaikka. Lunastustoimitus käynnistyi huhtikuussa 2015 ja saatiin päätökseen 27.5.2015. Määräalan lunastusoikeuden osalta päätös on jo lainvoimainen, mut ta lunastuskorvauksen osalta valitusaika päättyy 26.6.2015. Lu nas tustoi mi tuk sen osapuolet sopivat, että lunastettavan alueen haltuunotto voi tapah tua heti. Omistusoikeus lunastettavaan alueeseen siirtyy kaupungille sen jälkeen, kun toimitus on merkitty kiinteistörekisteriin. Tämän jälkeen kau pun ki vuokraa lunastetun alueen Lidlille. Poikkeaminen MRL 81.3 :n mää räyk ses tä ei vaikeuta asemakaavan toteuttamista, koska koko rakennuspaikka on tulossa Lidlin hallintaan. Rakennushankkeen edellyttämä poikkeaminen kuuluu kau pun gin hal li tuksen toimi valtaan. Poikkeamisen edellytykset (MRL 172 ): Kaupunginarkkitehdin mukaan poikkeaminen: 1. ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle eikä alueiden käy tön muulle järjestämiselle 2. ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista, 3. ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saa vut ta mis ta
4. ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristövaikutuksia. Kaupunginarkkitehdin mukaan kiinteistöllä 734 410-1-127 voidaan myöntää poikkeaminen asemakaavassa osoi te tus ta sijainnista, liittymäkiellosta ja julkisivumateriaalista edellä esitetyin perustein. Esityslistan liitteenä ovat sijainnin osoittava ympäristökartta, ote ajan tasa-ase ma kaa vas ta sekä asema piirros. Kaupunginjohtaja: Kaupunginhallitus päättää myöntää poikkeamisen asemakaavassa osoi tetus ta sijainnista, liittymäkiellosta ja julkisivumateriaalista kiinteistöllä 734 410-1-127. Samalla myönnetään poikkeaminen MRL 81.3 :n määräyk ses tä, jonka mukaan rakennuslupaa ei saa myöntää, jos ra ken nus luvan hakija ei hallitse koko rakennuspaikkaa tai jos rakennusluvan myön tämi nen vaikeuttaa korttelin muun osan käyttöä kaavan osoittamaan tar koituk seen. Sijaintia koskevan poikkeamisen osalta todetaan, että myymälärakennus tu lee sijoittaa niin kauas radan puoleiselta rakennuspaikan rajalta, että raken nuk sen huolto ja kunnossapito sekä rakennuspaikan kuivatus pys tytään hoitamaan Lidlin rakennuspaikan puolella. Rakennuslupaa tulee hakea kahden vuoden kuluessa tämän päätöksen voi maan tu los ta. Maksu kaupunginhallituksen myöntämästä poikkeamispäätöksestä on 470 eu roa Salon kaupunginvaltuuston 18.11.2013 hyväksymän taksan mu kaisesti. Lisäksi hakijalta peritään naapurien kuulemisesta aiheutuneet kustannukset 260. Päätös: Merkittiin, että Juhani Nummentalo saapui kokoukseen tämän asian käsittelyn aikana klo 20.06. Kaupunginhallitus hyväksyi päätösehdotuksen.