Sofor Oy:n ja Kiinteistöyhtiö Kauhavan Tietotalo Oy:n välinen vuokrasopimus

Transkriptio

1 Konserni- ja henkilöstöjaosto Kaupunginhallitus Sofor Oy:n ja Kiinteistöyhtiö Kauhavan Tietotalo Oy:n välinen vuokrasopimus 332/ /2010 Konserni- ja henkilöstöjaosto Valmistelija: Kehitysjohtaja Hannu Mars Kauhavan kaupungin 100 % omistama tytäryhtiö Kiinteistöyhtiö Kauhavan Tie to ta lo Oy omistaa kiinteistön ja sillä sijaitsevat rakennukset Kauhavan kau pun gin osan keskustassa, valoristeyksen läheisyydessä. Kiinteistö on vuokrattu ko ko nai suu des saan Sofor Oy:lle. Kiinteistöllä sijaitseva rakennus on valmistunut vuonna Sen tilavuus on kau pun gin rakennustietojärjestelmän mukaan m³, kokonaisala ja sa moin ker ros ala on k-m² sekä lisäksi kellari 249 m² eli yhteensä m². Ton tin pinta-ala on m². KOY:n Verohallinnolle tekemän kiin teis tö ve ron oikaisuvaatimuksen mukaan rakennuksen todellinen pinta-ala on kui ten kin m². Yritystilasopimus, jonka allekirjoittajina olivat Kauhavan kaupunki, Sofor Oy ja KOY Kauhavan Tietotalo on tehty Sopimuksen voimassaoloaika oli 10 vuotta. Yritystilasopimuksen mukaisen vuokran määrä oli 6 % ra ken nuk sen arvonlisäverottomista rakennuskustannuksista ml. tontin hankintahinta eli 9.320,33 /kk (Kh ). Vuokra oli ns. pääomavuokraa, sillä vuok ra lai sel le kuului sopimuksen mukaan kaikkinainen kunnossapito, ta van omai set vuosikorjaukset ja huoltotyöt sekä kaikki rakennuksen ja kiinteistön käyt töön ja vuotuiseen kunnossapitoon liittyvät maksut. Yrityksellä oli sopimuksen mu kaan vuokra-aikana etuosto-oikeus kiinteistöyhtiön osakkeisiin. Yri tys ti la so pi muk sen allekirjoittajina olivat silloiset kaupunginjohtaja ja hallintojohtaja, So for Oy:n toimitusjohtaja sekä KOY:n hallituksen puheenjohtaja ja hallituksen jä sen. Vuokrasopimusta on jatkettu ajalle Toi mis to ra ken nuksen vuokrasopimuksen mukaisen vuokran laskentaperusteeksi muu tet tiin 12 kk euribor ( : 0,137 %) + 0,6 % kerrottuna vieraan pääoman (ti lin pää tös 2014: ) määrällä 30.6./ /kk. Vuokran enim mäis mää räk si sovittiin /kk. Vuokrasopimuksen neuvottelijoina toimivat sil loi set kaupunginjohtaja ja hallintojohtaja ja sen allekirjoittivat KOY:n hal li tuk sen puheenjohtaja ja Sofor Oy:n toimitusjohtaja. Sopimuksessa sovittiin so vel let ta vak si myös Yritystilasopimuksessa sovittuja ehtoja. Liikevaihto, tulos, vieras pääoma ja oma pääoma ovat kehittyneet ti lin pää tös tie to jen mukaan uuden vuokrasopimuksen aikana seuraavasti: Tilinpäätös Liikevaihto Tulos Vieras pääoma Oma pääoma

2 Kiinteistöyhtiön tuloslaskelma on ollut tappiollinen ainakin vuodesta 2011 läh tien. Myös oma pääoma on ollut laskeva ja vuoden 2014 tilinpäätöksessä se muut tui negatiiviseksi. Tähän on syynä uuteen vuokrasopimukseen pe rus tu vien vuokratulojen laskeminen neljän vuoden aikana yli 24 %. Kiinteistöyhtiön lainaohjelma on rakennettu siten, että Kuntarahoitus Oyj:n myöntämä luotto, pääomaltaan 1.69 M, lyhentyy joka vuosi Luoton eräpäivä on , jolloin lai nan pääoma on 1,47 M. Tilinpäätöksen vieras pääoma on lyhentynyt em. neljän vuoden aikana km ja viimeisenä vuotena Myös toisessa vaihtoehdossa lainamäärän oletetaan olevan uuden vuok ra so pi muk sen alkaessa sama eli n M, tarkoittaisi se 1 % korolla ja kiin teis tö yh tiön edellyttämällä 20 vuoden aikajaksolla sitä, että yksinomaan ly hen nyk sen olisi oltava luokkaa /kk. Kun nykyinen lyhennys on n. 700 /kk, tarkoittaisi se n /kk korotusta lyhennykseen, joka rahoitettaisiin vuok ran ko ro tuk sel la. Tällöin vuokran määräksi tulisi /kk. Tämä taas tar koit tai si siten vuokran nostamista kaksinkertaiseksi. Rakennus olisi lainan pois mak su het kel lä silloin n. 35 vuotta vanha. Nykyisen vuokran määrä (6.011 /kk) tarkoittaa m²-vuokraksi muutettuna 3.49 /m². Ensimmäisessä vaihtoehdossa (9.320 /kk) vuokra olisi 5.41 /m² ja toi ses sa ( /kk) 7.13 /m². Nykyisessä vaihtoehdossa on syytä olettaa, et tä kaupunki myöntää edullisena vuokrana yritystukea Sofor Oy:lle, joka on kau pun gin val tuus ton hyväksymän elinkeinostrategian vastaista. Tuki on siten myös de minimis -piiriin kuuluvaa. Kaupungin keskustassa esim. Syo:n kiin teis tös sä vuokrataso on n /m². Näin kalleimmassa vuokrassa Sofor Oy:n vas tuul le jäisi pääomavastiketta 6,5 /m² ja hoitovastiketta 3.5 /m². Vaihtoehtoisesti vuokra olisi mahdollista sopia kokonaisuudessaan esim /m², jolloin kiinteistöyhtiön osalle jäisi kiinteistön hoito- ja yl lä pi to kus tan nuk set, ja vuokralaiselle ainoastaan vuokran maksu. Kokonaisvuokra olisi silloin n /kk.tällöin KOY joutuisi maksamaan em. ylläpito- ja hoi to kus tan nuk set. Jos ratkaisussa päädyttäisiin kokonaisvuokraan, niin silloin vuok ra so pi muk sen allekirjoittamisen jälkeen olisi harkittava KOY:n luovuttamista ap por ti na Kauhavan Yrityskiinteistöt Oy:n hallintaan, ja hyödyntää sen toimintamallia. Tä mä eheyttäsi myös konsernirakennetta. Vuokralaisen kertoman mukaan nykyisessä kiinteistössä on käyttöä vailla vä hin tään n. 1/3 tiloista, mutta vuokralaisen liiketoiminnan luonteesta johtuen nii tä on heidän mielestään mahdoton luovuttaa ulkopuoliseen käyttöön. Mah dol li sia vuokralaisia luultavasti löytyisi nykytilanteessa esim. kuntakonsernin tai kun ta yh ty män sisältä. Vaihtoehtoja jää talouden tasapainottamisen osalta vuokrasopimuksen jat ka mi ses sa kaksi. Nykyisen vuokrasopimuksen jatkaminen ja vuokran ko rot ta mi nen /kk tasolle tai vuokranmaksun muuttaminen siten, että se si säl tää sekä pääomavuokran että hoitovastikkeen ja vuokran määrän so pi mi nen vähintään /m²/kk. Kolmantena vaihtoehtona voi myös tulla ky sy myk seen kiinteistön myynti.

3 Kaupunginjohtajan esitys: 1) Konsernijaosto edellyttää, että KOY Tietotalon talous ta sa pai notetaan. Jaosto kehottaa KOY Tietotalon hallitusta neuvottelemaan Sofor Oy:n kanssa yli mää räisen vuokran maksamisesta siten, että KOY Tietotalon oma pääoma saa daan positiiviseksi viimeistään ) Kuntarahoitus Oyj:n v myöntämälle 1,6 miljoonan euron lainalle on laa dit ta va realistinen lyhennysohjelma vuoteen ) Kauhavan kaupungin ja Sofor Oy:n välinen sopimus Sofor Oy:n op tio-oi keu des ta KOY Tietotalon osakkeiden ostamiseen säilytetään. 4) Konsernijaosto toteaa, että aikaisemmin vuokralaisen kanssa tehdyt so pi muk set ja niihin liittyvät sitoumukset ja velvoitteet ovat päättyneet ja uusi so pi mus neuvotellaan alkavaksi Kaupunginjohtaja muutti esitystään siten, että siihen lisättiin 5. kohta: "Kon ser ni jaos to edellyttää, että Kauhavan Tietotalo Oy:lle valitaan toimitusjohtaja ja yh tiön kirjanpito siirretään Kauhavan kaupungille." Päätös: Konserni- ja henkilöstöjaosto hyväksyi yksimielisesti kaupunginjohtajan muu te tun esityksen. Pöytäkirjaan merkittiin, että tämän pykälän käsittelyn aikana paikalla kokouksessa oli Kauhavan Tie to ta lo Oy:n hallituksen puheenjohtaja Alpo Puroaho. Anna-Leena Sorvisto poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn ajak si esteellisyyden vuoksi. Anna-Leena Sorviston tilalle kokoukseen tuli tämän pykälän käsittelyn ajak si Paavo Tyni. Niina Övermark saapui kokoukseen tämän pykälän käsittelyn aikana klo Lisätietoja: Kehitysjohtaja Hannu Mars, puh. (06) , Kaupunginhallitus 81 Valmistelija: Hallintojohtaja Liisa Salo Kiinteistö Oy Tietotalon hallituksen edustajat sekä kaupunginjohtaja Markku Lu mio ovat konserni- ja henkilöstöjaoston antaman oh jeis tuk sen mukaisesti neuvotelleet uuden vuokrasopimuksen kiinteistöyhtiön ja Sofor Oy:n välille. Sopimuksen mukaan vuokra-aika on Vuok ran arvonlisäveroton määrä on 12 kuukauden euriborkorko + 0,60 pro sent ti yk sik köä kerrottuna kiinteistöyhtiön korollisen vieraan pääoman määrällä / ,00 euroa, kuitenkin enintään 9.320,00 euroa kuukaudessa. Lisäksi vuok ra lai nen sitoutuu maksamaan lisävuokraa ajalla si ten, että kiinteistöyhtiön tilipäätöksessä oman pääoman määrä on tilikauden 2017 päättyessä positiivinen. Vuokrasopimuksen ehtoina noudatetaan Kau ha van kaupungin, Sofor Oy:n ja Kiinteistö Oy Kauhavan Tietotalon välillä allekirjoitetun ja täydennetyn yritystilasopimuksen ehtoja. Vuok ra so pi mus ajalle on oheismateriaalina.

4 Konserni- ja henkilöstöjaosto on todennut, että aikaisemmin Sofor Oy:n kanssa tehdyt sopimukset ja niihin liittyvät sitoumukset ja velvoitteet ovat päät ty neet. Sopimuksia on käytännössä ollut kaksi, yritystilasopimus ja toi mis to ra ken nuk sen vuokrasopimus. Nyt allekirjoitettu vuokrasopimus liitetään vuon na 1998 allekirjoitettuun yritystilasopimukseen. Kiinteistöyhtiön Kuntarahoitukselta ottamaan, jälkipainotteisesti erääntyvään lai naan voidaan tehdyn vuokrasopimuksen mukaisiin suorituksiin perustuen teh dä ylimääräisiä lyhennyksiä. Lainan pääomaa ei kuitenkaan saada kerättyä lai na-ajan (2025) puitteissa. Nyt sovitulla vuokratasolla Kiinteistö Oy Kauhavan tie to ta lon lainat tulisivat maksetuksi loppuun noin vuonna 2042, mikäli kiin teis tö yh tiön ja Sofor Oy:n vuokrasopimus jatkuu. Rakennus on tuolloin yli 40 vuot ta vanha. Alkuperäisessä yritystilasopimuksessa ei ole sovittu investoinnin kuo le tus ai kaa. Kauhavan kaupungin viime vuosina tekemissä vastaavissa so pi muk sis sa (mm. Tampereen Keskustekniikka Oy) on rakennusinvestoinnin pois to ajak si sovittu 20 vuotta. Kaupungin intressissä on, että Kiinteistö Oy Kauhavan Tietotalon omistama, So for Oy:n tarpeisiin suunniteltu rakennus säilyy jatkossakin Sofor Oy:n käy tös sä. Nyt sovitun vuokra-ajan voimassaoloaikana on tarpeen aloittaa neu vot te lut, jotta vuonna 2019 uudistettavassa vuokrasopimuksessa vuokrataso saa daan sovittua sellaiseksi, että kiinteistöyhtiö on velaton viimeistään vuoden 2035 lopussa. Vaihtoehtoisesti Sofor Oy voi lunastaa kiinteistön itselleen yri tys ti la so pi muk sen ehtojen mukaisesti. Kaupunginjohtajan esitys: 1. Kaupunginhallitus merkitsee tiedoksi Sofor Oy:n ja Kiinteistö Oy Kau ha van Tietotalon välisen vuokrasopimuksen 2. Kaupunginhallitus toteaa, että Kauhavan kaupungin, Sofor Oy:n ja Kiin teis tö Oy Kauhavan Tietotalon välinen yritystilasopimus on voimassa saakka. Kaupunginjohtajan muutettu edistys: 1. Kaupunginhallitus merkitsee tiedoksi Sofor Oy:n ja Kiinteistö Oy Kau ha van Tietotalon välisen vuokrasopimuksen 2. Kaupunginhallitus toteaa, että Kauhavan kaupungin, Sofor Oy:n ja Kiin teis tö Oy Kauhavan Tietotalon välinen yritystilasopimus on voimassa saakka. 3. Kaupunginhallitus edellyttää, että neuvottelut Kiinteistöosakeyhtiö Kau ha van Tietotalon lainanlyhennysohjelmasta aloitetaan Sofor Oy:n kanssa vuon na Päätös: Kaupunginhallitus hyväksyi yksimielisesti kaupunginjohtajan muutetun esi tyk sen. Pöytäkirjaan merkittiin, että Marja-Leena Korpimäki ja Anna-Leena Sorvisto pois tui vat esteellisenä tämän pykälän käsittelyn ajaksi. Todettiin Korpimäen yh tei sö jää viys Kiinteistö Oy Kauhavan Tietotalon hallituksen jäsenenä ja Sor vis ton osallisuusjääviys Sofor Oy:n omistajan läheisenä. Lisätietoja: Hallintojohtaja Liisa Salo, puh. (06) ,

5