LIITE 6 Kaupallisten vaikutusten arviointi Keilaniemen Fortum torni asunnoiksi ja palveluiksi

LIITE 6 Kaupallisten vaikutusten arviointi Keilaniemen Fortum torni asunnoiksi ja palveluiksi LAUSUNTO

1 (20) TILAAJA Rakennusosakeyhtiö Hartela Kimmo Aspholm Kaupintie 2 00440 HELSINKI TYÖRYHMÄ Realprojekti Oy Markku Hietala Paju Asikainen Saku Järvinen Jori Heinonen Sisältö 1 TAUSTA... 2 2 HANKKEEN ESITTELY... 2 2.1 Kohteen sijainti ja kaavatilanne... 2 2.2 Alueen nykytila ja kehitys... 4 2.3 Sisältösuunnitelma... 9 3 MARKKINA ALUE... 11 3.1 Kaupan nykytila lähialueella... 11 3.2 Markkina alueen määrittely ja kaupallisen roolin kuvaus... 12 3.3 Väestön ja ostovoiman kehitys... 14 4 KEILANIEMEN FORTUM TORNIN KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI... 17 5 YHTEENVETO... 19

2 (20) 1 TAUSTA Tämä asemakaavoitusta varten tilattu lausunto koskee Keilaniemen Fortum tornin liiketilaosion kuvausta sekä kaupallisten vaikutusten arviointia. Suunnitelmassa toimistokäytössä ollut torni muutettaisiin asuntilakäyttöön ja tornin jalustassa sijaitseva toimistotalo muutettaisiin palvelu ja liiketiloiksi. Kooltaan Fortum torni olisi yhteensä noin 17 500 htm 2. 2 HANKKEEN ESITTELY 2.1 Kohteen sijainti ja kaavatilanne Kohde sijaitsee Espoon Keilaniemessä Otaniemen pienalueella korttelissa 10030. Alue on maakuntakaavassa osoitettu taajamatoimintojen alueeksi ja Espoon eteläosien yleiskaavassa se on kehitettävää työpaikka aluetta, ja rantaviivaa myötäilee virkistysyhteys. Suunnitelma noudattaa yleiskaavaa, kun pääkäyttötarkoituksen mukaista rakentamista on yli puolet rakennusoikeudesta. Alueella on voimassaoleva asemakaava 220810 vuodelta 2002, jossa kortteli 10030 on liike ja toimistorakennusten korttelialuetta. Asemakaavassa rantaan on varattu tila kevyen liikenteen väylälle (Rantaraitti). Metrolle varattu tila kulkee korttelin läpi. Länsimetron Keilaniemen asema sijoitetaan aivan kohteen viereen, ja aseman avaus on suunnitteilla vuodeksi 2016.

3 (20) Korttelissa 10030 on vuonna 1976 rakennettu 20 kerroksinen toimistorakennus, joka on toiminut Fortum Oyj:n pääkonttorina. Tornin jalustassa on lisäksi kolmikerroksinen toimistotalo, jossa sijaitsee nyt mm. ruokasali, liikuntatiloja sekä asuntoja. Korttelin eteläreunalla on lisäksi kolmikerroksinen vuonna 1994 rakennettu toimistotalo. Rakennusoikeutta korttelissa on yhteensä 51 570 k m², josta 14 230 k m² on vielä rakentamattomilla tonteilla. Muutosalue on merkitty punaisella viereiseen kuvaan. Vuonna 1976 rakennettu toimistokäytössä ollut torni on nyt peruskorjaustarpeessa, ja sitä suunnitellaan tässä yhteydessä muutettavaksi asuinkäyttöön. Tornin jalustassa sijainnut toimistotalo peruskorjattaisiin palvelu ja liiketiloiksi. Korttelin vielä rakentamattomalle tontille kansitasoon rakennettaisiin uutta asuinpinta alaa. Vuonna 1994 rakennettu matala toimistotalo muutosalueen eteläpuolella säilyisi ennallaan toimistokäytössä. Asemakaavamuutoksen myötä rakennusoikeuden määrä ei muuttuisi.

4 (20) 2.2 Alueen nykytila ja kehitys Seuraavissa kartoissa on esitetty kohteen lähialueen asukas ja työpaikkamäärät nykytilanteessa. Keilaniemi on pääkaupunkiseudun keskeisiä työpaikka alueita osana koko Tapiola Otaniemi Keilaniemi vyöhykettä. Tiiviit asuinalueet alkavat välittömästi Kehä I:n toiselta puolelta Keilaniemessä ei tällä hetkellä asu käytännössä ketään. Asuinalueena Keilaniemi ei tästä syystä ole tunnettu, ja uusien asuntojen ja koko asuinalueen kiinnostavuutta parantaisi kaupallisten palvelujen lisääminen alueelle. Kaupan hyvä lähipalvelutarjonta toimii houkuttimena alueen uusille asukkaille.

5 (20) Keilaniemi on nykyisellään vielä vahvasti toimistovaltainen työpaikka alue. Keilaniemeen tulevan metroaseman ympäristöön on kuitenkin jo kaavoitettu lisää asuinrakentamista (neljä tornitaloa, alue 220823). Fortum aikoo siirtää pääkonttorinsa Espoon Keilaniemeen rakennettavaan 26 kerroksiseen Keilaranta Toweriin neljän vuoden kuluttua. Työpisteitä on suunniteltu 2 300 ihmiselle. Keilaniemen pohjoisosaan nouseva 117 metriä korkea Keilaranta Tower tulee olemaan Suomen korkein toimistotorni. Lisäksi Keilaniemessä on kaavavarantoa asumiseen (AK) 83 700 k m² ja liike ja toimistotilaan (K) 78 000 k m².

6 (20) Fortum torni sijaitsee liikenteellisesti keskeisellä paikalla Keilaniemessä. Se on Kehä I:n varrella kohdassa, jossa nykyisin keskimääräinen vuorokausiliikenne on lähes 30 000 ajoneuvoa. Tulevaisuudessa ajoneuvolla saavutettavuuden odotetaan vain paranevan Kehä I on yksi pääkaupunkiseudun keskeisimmistä väylistä, ja se on yleiskaavatasolla merkitty olennaisesti parannettavaksi liikenneverkoksi. Tulevaisuuden suunnitelmissa kohteen vierellä oleva tieosuus on suunniteltu katettavan, mikä parantaisi edelleen Karhusaarentien länsipuolella asuvien asiointimahdollisuuksia kohteessa. Keskeisintä kohteen saavutettavuuden kannalta on kuitenkin hyvän ajoneuvosaavutettavuuden lisäksi sen sijainti aivan Keilaniemen metroaseman vieressä. Metroaseman käyttäjämääräksi on arvioitu noin 10 000 matkustajaa vuorokaudessa. Hyvä joukkoliikenteellinen sijainti mahdollistaa monipuolisten lähipalvelujen tarjoamisen vielä alueen verrattain pienelle asukasmäärälle. Myös erilaisten palvelujen, kuten lääkäri, kylpylä tai hyvinvointipalvelut, tarjoaminen laajemmalle asiakaskunnalle mahdollistuu metron myötä. Metron merkitys kasvaa vielä tulevaisuudessa. Valtiolta on kesäkuussa 2014 saatu osallistumislupaus Länsimetron jatkeen rahoitukseen ja Espoon tavoitteena on metron jatkohankkeen mahdollisimman nopea käynnistyminen. Ensimmäisten louhintaurakoiden kilpailutus on käynnistynyt ja Matinkylä Kivenlahti osuus on alustavan arvion mukaan valmis viimeistään vuonna 2020. Länsimetron jatkaminen Matinkylästä edelleen Kivenlahteen mahdollistaa kohteelle hyvän saavutettavuuden koko Etelä Espoosta. Läpikulkevan metroliikenteen kasvavat matkustajavirrat osaltaan nostavat myös Keilaniemen palvelukeskittymän asiakaspotentiaalia.

7 (20) Kohteen saavutettavuus saattaa tulevaisuudessa parantua vielä pikaraitiotieyhteyden myötä. Espoon kaupunginhallitus päätti helmikuussa 2014 Raide Jokerin linjattavaksi Espoon puolella Leppävaarasta Otaniemen kautta Keilaniemeen asti (kartassa sinisellä merkitty päälinjavaihtoehto). Aikaisintaan 2020 luvulla toteutuvan Raide Jokerin tarkka linjaus tarkentuu hankesuunnittelun yhteydessä, mutta toteutuessaan raideyhteys parantaa entisestään Fortum tornin julkisen liikenteen saavutettavuutta pohjoisen suunnalta.

8 (20) Alla näkyvässä kuvassa on esitetty julkisen ja kevyen liikenteen reitit kohteen läheisyydessä. Linja autopysäkit sijaitsevat aivan metroaseman ja Fortum tornin edustalla. Kehä I:n yli on rakennettu kansi ja keltaisella merkityiltä asuntoalueilta on helppo kevyen liikenteen yhteys metroasemalle ja palvelujen äärelle. Fortumtorni sijaitsee hyvin toimistoalueen keskiosassa, jossa työpaikkatiheys on suurta. Rantarajaa myötäilee tällä hetkellä hieman eloton ja virikkeetön kevyen liikenteen väylä, jota uusi kaupallinen palvelutarjonta ja asumisen myötä myös iltaisin elävöityvä alue voisi parantaa.

9 (20) 2.3 Sisältösuunnitelma Liiketilakokonaisuuden kantavana ideana on mahdollistaa lähiasukkaille ja alueen tuhansille työssäkäyville arjen välttämättömimpien palvelujen saanti läheltä hyvien julkisten kulkuyhteyksien ääreltä, mutta tarkka kaupallinen konsepti ei ole vielä tiedossa. Pääasialliselta luonteeltaan Fortum torni on kuitenkin selvä asuntokohde. Kaksi kolmasosaa huoneistoalasta on asuntoja. Tornin kahteen alimpaan kerrokseen suunnitellaan liiketiloja palvelemaan alueen asukkaita ja työssäkäyviä. Kaupallinen osio olisi laajuudeltaan noin 4 800 htm 2, josta päivittäistavarakaupan osuus olisi noin 1 400 htm 2, ja loput tiloista sisältäisi pääosin kaupallisia palveluja (lääkäriasema, kauneus ja hyvinvointipalvelut, ravintola). Tämän kokoluokan keskus on yleensä rooliltaan hyvin paikallinen, kaupalliselta vetovoimaltaan ennemminkin lähipalvelukeskus. Lääkäriasema ja hyvinvointipalvelut voisivat metroasemasijainnin ansiosta palvella selvästi laajempaakin aluetta. Kohteeseen on hahmoteltu ankkuritoimijaksi päivittäistavaramyymälää. Kooltaan tämä vastaisi supermarketkokoluokan toimijaa, esim. Lidl, S market tai K supermarket. Mahdollinen toimialajakauma on esitetty alla. Sisältöön on alustavasti ehdotettu esim. kahvila ja ravintolapalveluja, lääkäriasemaa, sekä erilaisia toisiansa hyvin täydentäviä terveydenhuollon, kauneuden ja hyvinvoinnin palveluja.

10 (20) Yleisesti lähipalvelukeskus voisi sisältää seuraavantyyppisiä toimijoita: Palveluja Kahvilat ja ravintolat Parturi kampaamot Kauneushoitolat ja day spa Pesula Erilaiset kuntosalikonseptit Terveysasema Fysioterapeutti Hammaslääkäri Pankkipalvelut Kiinteistövälittäjä Autopesu Suutari Ompelimo Pesula Postin paketinhakuautomaatti Lakiasiaintoimisto Urheiluhieroja Rahapelit Pienimuotoisesti erikoiskauppaa Kukkakauppa Optikko Luontaistuotteet Kioski Kulta ja kellokauppa Kännykkäliikkeet Urheilun erikoisliike

11 (20) 3 MARKKINA ALUE 3.1 Kaupan nykytila lähialueella Keilaniemessä ei nykyisin ole yhtään päivittäistavarakauppaa. Lähimmät pienet päivittäistavarakaupat sijaitsevat Otaniemessä ja supermarketit Tapiolassa. Lähimmät hypermarketit sijaitsevat Matinkylässä ja Leppävaarassa. Pienet päivittäistavaramyymälät ovat kartalla merkittynä vaaleansinisellä, ja supermarketkokoluokasta ylöspäin olevat myymälät tummansinisellä. Tilanne on palvelurakenteen kannalta selvästi puutteellinen.

12 (20) 3.2 Markkina alueen määrittely ja kaupallisen roolin kuvaus Fortum torniin hahmoteltu kaupallinen osio on kooltaan noin 7 300 k m², josta valtaosa muodostuu kaupallisista palveluista. Mitoitukseltaan se on selvästi eri kokoluokassa kuin lähiseudun suuret kaupan keskukset, eli Tapiola, Leppävaara ja Helsingin keskusta. Kohteen pääasiallisena tavoitteena onkin palvella lähiasukkaita sekä alueen määrällisesti huomattavan kokoista päiväväestöä, eli alueella työssäkävijöitä. Myös kevyen liikenteen kulkijoille Rantaraitilla ja julkisen liikenteen käyttäjille sillä on mahdollisuus tarjota mielenkiintoinen palvelukokonaisuus. Päivittäistavarakaupan kilpailutilanne määrittää eniten kohteen vaikutusalueen kokoa. Kilometrin säteellä kohteesta ei tällä hetkellä löydy yhtään supermarket kokoluokan päivittäistavaramyymälää, ainoastaan Nesteen pieni K market sekä Otaniemen Alepa. Lähimmät vähintään vastaavan kokoluokan päivittäistavaramyymälät löytyvät siis Tapiolasta, Munkkivuoresta sekä Lauttasaaresta.

13 (20) Oheiseen karttaan on rajattu Fortum tornin oletettu vaikutusalue, joka on jaettu kahteen osaan: 1. Primäärialue (lähivaikutusalue, jolta valtaosa asiakkaista odotetaan saapuvan) 2. Sekundäärialue (muu vaikutusalue) Suuri osa Fortum tornin asiakkaista saapuu primäärivaikutusalueelta, jos mukaan lasketaan myös alueella työssäkäyvät. Alueen asukkaille kohde on se helpoiten saavutettavissa oleva ostospaikka, joka tarjoaa välttämättömyyshyödykkeet ja palvelut läheltä. Alueella työssäkäyville kohde sijaitsee kätevästi päivittäisen työmatkan varrella. Luontaiset asiakasvirrat tältä alueelta voivat suuntautua keskukseen päivittäin tai vähintään viikoittain. Sekundäärialue on alue, josta on lyhin ajoaika supermarket kokoluokan päivittäistavaramyymälään. Sekundäärialueen työpaikoilta voi tapahtua myös asiointia kohteeseen etenkin lounasaikaan. Metron valmistuttua matka aika Tapiolaan lyhenee 4 minuuttiin, ja Lauttasaareen pääsee 5 minuutissa. Metron myötä asiointi Keilaniemeen on helppoa myös varsinaisen vaikutusalueen ulkopuolelta. Tästä erinomaisesta joukkoliikennesaavutettavuudesta hyötyvät etenkin mahdollinen lääkärikeskus ja hyvinvointipalvelut, mutta myös päivittäistavarakaupalle ja ravintoloille nämä satunnaiset lisäasiakkaat tuovat jonkin verran lisäeuroja.

14 (20) 3.3 Väestön ja ostovoiman kehitys Alla on arvioitu alueen väestön ja ostovoiman kehitystä nykytilanteesta vuoteen 2025. 1) Ostovoiman kasvuennusteesta on johdettu vaikutusalueen päivittäistavarakaupan (pt kauppa) pinta alan tarve ja ostovoiman oletettu kohdentuminen Fortum tornin päivittäistavarakaupan tarjontaan. Nykyisin primäärialueella on alle tuhat asukasta, ja hankkeiden myötä asukasmäärä kasvaa yli 3 000:een. Yhdessä sekundäärialueen väkimäärän kanssa vaikutusalueella on noin 9 000 asukasta tulevaisuudessa. Asukkaat Alue 2012 2025 Primääri 768 3 384 Sekundääri 5 285 5 557 Yhteensä 6 053 8 941 Nykyisin primäärialueella on Tilastokeskuksen ruututietokannan tilastojen mukaan noin 9 300 työpaikkaa ja koko vaikutusalueella niitä on noin 15 000. Myös työpaikkamäärä on primäärivaikutusalueella selvässä kasvussa. Työpaikat Alue 2009 2025 Primääri 9 300 12 980 Sekundääri 5 384 5 384 Yhteensä 14 684 18 364 Seuraavassa on esitetty päivittäistavarakaupan ostovoiman kehitys. Asukkaiden päivittäistavaran ostovoima on hankkeen kannalta alueella työssäkäyvien ostovoimaa tärkeämpi, sillä yleensä suurin osa ostosmatkoista tehdään kotoa käsin. Arvion mukaan asukkaiden päivittäistavaran ostovoima kasvaa koko vaikutusalueella 21 miljoonasta eurosta 35 miljoonaan euroon vuoteen 2025 mennessä. Pt ostovoima (asukkaat), milj. Alue 2012 2025 Primääri 3 13 Sekundääri 18 22 Yhteensä 21 35 1 Väestö ja työpaikkaennusteet perustuvat primäärialueen osalta Keilaniemen kaavavarantoon ja vireillä oleviin kaavoihin Keilaniemi 220820 ja Keilaniemi 220826. Asuinkerrosalat on muutettu asukasmääräksi (45 k m2/asukas) ja toimitilakerrosalat työpaikoiksi (25 k m2/työpaikka). Nykytilannemäärät on laskettu Tilastokeskuksen ruututietokannasta (asukkaat 31.12.2011 ja työpaikat 31.12.2009). Sekundäärialueen asukasmäärän kehityksessä on huomioitu pelkästään Kuusisaaren ja Lehtisaaren viralliset väestömuutosennusteet vuoteen 2024 työpaikkamäärän kehityksestä ei ole tarkkaa tilastoa, joten sen oletetaan pysyvän ennallaan. Päivittäistavarakaupan ostovoiman laskennassa on käytetty Tuomas Santasalo Ky:n Uudenmaan kulutuslukuja vuodelta 2012, ja kulutuksen on ennustettu kasvavan 1 % vuodessa.

15 (20) Pt ostovoima (työpaikat), milj. Alue 2012 2025 Primääri 32 51 Sekundääri 19 21 Yhteensä 51 72 Ostovoimasta voidaan johtaa laskennallinen päivittäistavarakaupan pinta alan tarve jakamalla ostovoima neliömyyntiteholla. Tässä laskelmassa on käytetty 9 000 euron neliömyyntitehokkuutta myyntineliötä kohden, joka takaa myymälälle hyvän kannattavuuden. Myyntineliöt on muutettu kerrosalaksi kertoimella 1,3. On huomattava, että vain osa tästä laskennallisesta pinta alan tarpeesta voi toteutua Keilaniemen alueella. Pt pinta alan tarve (asukkaat), k m2 Alue 2012 2025 Primääri 382 1 914 Sekundääri 2 626 3 143 Yhteensä 3 008 5 057 Pt pinta alan tarve (työpaikat), k m2 Alue 2012 2025 Primääri 4 622 7 341 Sekundääri 2 676 3 045 Yhteensä 7 297 10 386 Asukkaiden pinta alan tarve on vaikutusalueella yhteensä noin 5 000 k m 2 ja työntekijöiden noin 10 000 k m² vuoden 2025 tilanteessa. Seuraavassa on esitetty laskelma siitä, kuinka paljon Keilaniemen vaikutus alueen pinta alan tarpeesta voisi toteutua Fortum tornissa. Tätä on kuvattu markkinaosuuksina, jotka vaihtelevat toimialoittain. Markkinaosuus kuvaa siis Fortum torniin kohdentuvan ostovoiman osuutta koko alueen ostovoimasta. Markkinaosuudet on tässä arvioitu seuraavasti: Asukkaiden markkinaosuudet voivat lähellä olla suuria, etenkin jos tarjonta on riittävää. Sekundäärialueella kilpailevaa tarjontaa on huomattavasti enemmän, joten markkinaosuus laskee. o Primäärialueen markkinaosuus 50 % o Sekundäärialueen 20 % Alueella työssäkäyvien markkinaosuudet ovat todennäköisesti alhaiset, sillä etenkin muualla asuvat suosivat omien asuinalueidensa myymälöitä. Hyvä tarjonta voi kuitenkin nostaa markkinaosuuksia. o Primäärialueen markkinaosuus 5 % o Sekundäärialueen 2 %

16 (20) Hankkeeseen kohdistuva päivittäistavarakaupan pinta alan laskennallinen tarve on osoitettu seuraavassa: Keilaniemen tarve (asukkaat), k m2 Alue 2012 2025 Primääri 191 957 Sekundääri 525 629 Yhteensä 716 1 585 Keilaniemen tarve (työpaikat), k m2 Alue 2012 2025 Primääri 231 367 Sekundääri 54 61 Yhteensä 285 428 Keilaniemen tarve yhteensä, k m2 Alue 2012 2025 Primääri 422 1 324 Sekundääri 579 689 Yhteensä 1 001 2 013 Yhteensä asukkaiden ja työpaikkojen aiheuttama päivittäistavarakaupan pinta alan tarve on nykytilanteessa jo noin 1 000 k m 2 ja se nousee ostovoiman kasvun myötä noin 2 000 kerrosneliöön. Tätä voidaan pitää suuntaaantavana arviona. Sijainti metroaseman vieressä voi lisätä jonkin verran myös päivittäistavarakaupan kysyntää kohteessa. Hankkeeseen suunnitellun supermarket tasoisen päivittäistavarakaupan mitoitus vaikuttaa markkinatilanteeseen nähden oikeansuuruiselta. Päivittäistavarakaupan yhteyteen on myös perusteltua sijoittaa jonkin verran lähipalveluita kuten esimerkiksi ravintoloita, parturi kampaamo, luontaistuotekauppa, kioski tai muu vastaava. Nämä toiminnot palvelevat alueen asukkaita ja työssäkäyviä. Lääkärikeskus ja kuntokeskus puolestaan sopivat hyvin työpaikkavaltaiselle alueelle hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrelle.

17 (20) 4 KEILANIEMEN FORTUM TORNIN KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Keilaniemeen Fortum torniin sijoitettavan kaupan hankkeen vaikutusarvion pohjana on lähialueen nykyinen palveluverkko sekä väestö, ostovoima ja liiketilatarve ennusteet. Tarkastelussa huomioidaan myös lähialueella sijaitsevat tiedossa olevat kaupan hankkeet. Vaikutukset keskustakauppaan Fortum torni on kokonsa ja palvelutarjontansa puolesta tyypiltään lähinnä lähipalvelukeskusta. Sen sijainti linja autopysäkkien ja metroaseman vieressä, keskellä alueen asunto ja työpaikkakeskittymää tekee siitä erinomaisen sijaintipaikan lähipalvelukeskukselle. Kohteen tarkka kaupallinen konsepti ei ole vielä määrittynyt. Hahmotelmassa kaupallisten palvelujen suuresta määrästä huolimatta päivittäistavarakauppa voidaan nähdä kohteessa ankkurin roolissa. Erikoiskaupan osuus kohteessa on niin vähäistä, että varsinaiseen keskustahakuiseen kauppaan sillä ei ole vaikutuksia. Vaikka kohde rakentuu, Tapiola tulee edelleen olemaan keskustahakuisen kaupan pääkauppapaikka alueella. Fortumtorni on suuruusluokaltaan ja tarjonnan monipuolisuudeltaan niin selvästi pienempi kuin Tapiola, että sillä ei ole merkittävää kaupallista vaikutusta Tapiolan alueeseen. Tapiolan tarjonta on kaupunkikeskuksen luokkaa ja mittavan keskustauudistuksen ja metron myötä sen rooli on yhä voimistuva. Keilaniemen asukkaat ja alueella työssäkäyvät asioivat todennäköisesti Tapiolan keskustassa riippumatta Fortum tornin hankkeesta, etenkin erikoiskaupan ostoksissa. Päivittäistavarakaupan ja ravintoloiden sekä lääkäri ja liikuntapalveluiden tarjontaa hanke lisää alueella, mutta silti vaikutukset Tapiolan keskustan toimintaedellytyksiin tai laajennushankkeisiin jäävät hyvin vähäisiksi. Ostovoiman kasvusta riittää osansa myös Tapiolalle. Vaikutukset palveluverkkoon Fortum tornin myötä Espoon palveluverkkoon syntyisi uusi kauppapaikka, jonka päivittäistavarakaupan mitoitus on alueen ostovoimaan nähden oikean suuntainen. Päivittäistavarakauppa täyttäisi nykyisen palvelutyhjiön vaarantamatta kuitenkaan lähialueiden nykyisten päivittäistavarakauppojen toimintaedellytyksiä. Otaniemen, Tapiolan tai muun sekundäärivaikutusalueen nykyisiä päivittäistavarakauppoja ei Fortum tornin hanke uhkaa. Kuusisaaressa ja Lehtisaaressa ei nykyisin ole lainkaan päivittäistavarakaupan tarjontaa, joten Keilaniemen uusi supermarket tarjoisi alueen asukkaille uuden, verrattain lähellä sijaitsevan asiointivaihtoehdon. Otaniemen kaupan palvelut ovat nykyisellään melko suppeat, mutta alueelle on suunnitteilla nykyistä monipuolisempia kaupallisia palveluita. Otaniemeen tulevaisuudessa tavoiteltu kaupallinen konsepti ei ole vielä tiedossa, mutta Fortum tornin kaupallinen sisältö saattaa olla osittain samantyyppistä. Sekä Otaniemen että Keilaniemen kaupallisen mitoituksen on kuitenkin perustuttava omien lähialueidensa asukkaisiin ja alueella työssäkäyviin. Osittain Otaniemen ja Keilaniemen vaikutusalueet voivat mennä päällekkäin, ja siten esimerkiksi lääkärikeskuksen ja kuntokeskuksen sijaintipaikkana ne voivat olla vaihtoehtoisia. Mittavana työpaikkakeskittymänä tunnetun Otaniemi Keilaniemi alueen nykyinen työpaikka ja asukasmäärä yhdistettynä tuleviin asukas ja työpaikkamääriin voi mahdollistaa molempiin asemanseutuihin samantyyppisiä toimintoja. Ostovoiman valossa tarkasteltuna päivittäistavarakaupan ja ravintoloiden tarjonnan toteutuminen sekä Otaniemeen että Keilaniemeen on todennäköistä. Fortum torniin suunnitellun kaupallisen kokonaisuuden toteuttaminen ei olennaisesti uhkaa Otaniemen kaupallista kehittämistä.

18 (20) Uusien asuntojen ja sitä myötä asukkaiden myötä nykyisin toimistoalueena tunnetun seudun palvelutarjontaa on mahdollista parantaa. Väestömäärä on vielä verrattain alhainen, mutta tiivis työpaikkarakenne sekä aseman ympärillä tulevaisuudessa lisääntyvä toimisto ja asuinrakentaminen yhdessä mahdollistavat nykyistä monipuolisempien palvelujen tarjoamisen Keilaniemessä. Asuintornin ja liiketilojen yhdistäminen tuo palvelut lähelle, mikä parantaa Keilaniemen haluttavuutta asuinalueena. Asuin ja toimistoalueiden sekoittaminen tuo myös eloa alueelle iltaisin. Keilaniemen alueelle on todennäköisesti mahdollista sijoittaa Fortum tornihankkeen lisäksi jonkin verran myös muita kaupallisia palveluita. Alueen väestöpohja ei kuitenkaan todennäköisesti kestä useampaa päivittäistavarakauppaa. Siten Keilaniemen alueelle mahdollisesti suunnitellut muut kaupalliset hankkeet saattavat kilpailla keskenään. Hyvien yksityisen ja julkisen liikenteen yhteyksiensä vuoksi Keilaniemen suurimman päivittäistavarakaupan sijoittaminen Fortum torniin on perusteltua. Vaikutukset palvelujen alueelliseen saatavuuteen Hankkeen kaupallinen mitoitus on ostovoimaan nähden maltillinen, ja ostovoiman kasvusta jää jaettavaa myös vaikutusalueen nykyisille myymälöille ja hankkeille. Fortum tornin kaupallisella hankkeella ei ole käytännössä negatiivisia vaikutuksia palveluiden alueelliseen saatavuuteen, eli kaupallisen tarjonnan ei odoteta supistuvan hankkeen toteutumisen myötä. Vaikutusalueella tai sen välittömässä läheisyydessä sijaitsevien kaupallisten keskusten palvelutasot pysyvät siis todennäköisesti vähintään nykyisellä tasolla. Mikäli Fortum torniin ei rakennettaisi kaupallista keskusta, ei tämä todennäköisesti parantaisi Otaniemen tai Tapiolan kaupallisten hankkeiden toimintaedellytyksiä olennaisesti, vaikka kilpailu jonkin verran voisi helpottuakin. Nykyisen palvelutarjonnan ollessa lähes olematonta, Keilaniemen alueelle syntyy todennäköisesti jonkin verran kaupan palveluja riippumatta Fortum tornin toteutumisesta tai toteuttamatta jättämisestä. Päivittäistavarakauppa mahdollistaisi samaan yhteyteen lisättävän myös pienen määrän erikoisliikkeitä. Hanke parantaisi palveluiden saatavuutta koko vaikutusalueella kuitenkaan uhkaamatta nykyisiä palveluita. Päivittäisiin asiointimatkoihin Fortum tornilla olisi merkittävästi alentava vaikutus etenkin primäärivaikutusalueella, josta päivittäistavaratarjonta puuttuu tällä hetkellä kokonaan. Sekundäärivaikutusalueella asiointimatkat lyhenevät supermarket palvelutason omaavaan päivittäistavarakauppaan, ja pysyvät vähintäänkin samana kun tarkastellaan päivittäistavarakaupan yleistä saatavuutta.

19 (20) 5 YHTEENVETO Espoon Keilaniemessä suunnitellaan vanhan Fortum tornin muuntamista toimistotiloista asunnoiksi sekä palvelu ja liiketiloiksi. Kooltaan hanke olisi yhteensä noin 17 500 htm 2. Asunnot sijoittuisivat pääosin torniin, ja sen jalustassa sijaitsisi puolestaan noin 1 400 htm 2 :n päivittäistavaramyymälä, kaupallisia palveluja sekä pieni määrä erikoistavarakauppaa. Tontille rakennettaisiin hieman myös uutta asuinpinta alaa kansitasolle. Hanke edellyttää asemakaavamuutosta, mutta rakennusoikeuden määrä ei tässä yhteydessä muuttuisi. Myymäläkeskittymän sijainti yhdyskuntarakenteessa Fortum torni sijaitsee yhdyskuntarakenteen sisässä keskellä olemassa olevaa työpaikkatihentymää ja tulevaisuuden asutustihentymää. Asiointi ei edellytä henkilöautoa vaan kohde on hyvin saavutettavissa eri liikkumismuodoilla: Ajoneuvoyhteydet kohteeseen ovat hyvät, ja Fortum torni on hyvin saavutettavissa myös kävellen ja polkupyörällä lähialueelta. Sijainti aivan metroaseman vieressä ja linja autopysäkkien kohdalla mahdollistaa asioinnin helposti myös julkisella liikenteellä. Kehä I:n mahdollinen kattaminen parantaisi edelleen ympäristön asukkaiden asiointimahdollisuuksia kävellen ja pyöräillen. Keilaniemen keskuksesta voi muodostua lähialueen eloisa yhteisöllinen keskus ja kohtaamispaikka, joka monipuolistaa nykyisin vielä varsin toimitilavaltaista aluetta. Hankkeen avulla päästäisiin hyödyntämään niitä kevyen liikenteen satsauksia, joita rantaraittiin on tehty. Myymälöiden laatu Fortum tornin alimpaan kahteen kerrokseen sijoittuvat palvelu ja liiketilat tarjoavat tulevaisuudessa arjen päivittäiset palvelut nopeasti ja helposti. Kooltaan ja palvelutarjonnaltaan keskus asettuu lähipalvelukeskus luokkaan, jossa iso päivittäistavaramyymälä on keskeisessä roolissa. Tämän lisäksi kohteeseen voi sijoittua lähipalvelukeskukselle tyypillisiä kaupallisia palveluja sekä muutamia erikoiskauppoja. Kaupallisten palveluiden kuten lääkäri, hyvinvointi ja liikuntapalvelupalveluiden keskeisenä kohderyhmänä on etenkin alueella työssäkäyvät. Ympäröivien yhdyskuntien koko Keilaniemen keskuksesta muodostuu tulevan metron ja linjaautoyhteyksien ääreen lähipalvelukeskus, jossa asukkaiden lisäksi voivat helposti asioida lähialueella runsaslukuiset työssäkäyvät. Primäärivaikutusalue koostuu Otaniemen pienalueen eteläosasta, joka sisältää Keilaniemen, Keilalahden sekä Itärannan. Sekundäärialue ulottuu Otaniemen pohjoisosiin sekä Kuusisaareen ja Lehtisaareen. Asukkaita koko vaikutusalueella on nyt yhteensä noin 6 000 ja vuonna 2025 arvion mukaan lähes 9 000. Työpaikkoja vaikutusalueella on nyt lähes 15 000 ja vuonna 2025 reilut 18 000. Väestön, työpaikkojen ja sitä myötä myös ostovoiman kasvu Keilaniemen ympäristössä mahdollistaa keskukseen laskennallisesti jopa 2 000 neliön päivittäistavarakaupan. Fortum torni on kokonsa ja palvelutarjontansa puolesta tyypiltään lähinnä lähipalvelukeskusta, jossa päivittäistavarakauppa on ankkurin roolissa. Fortum torni on suuruusluokaltaan ja tarjonnan monipuolisuudeltaan niin selvästi pienempi kuin Tapiola, että sillä ei ole merkittävää kaupallista vaikutusta Tapiolan alueeseen. Myöskään kauempana sijaitsevien kaupunkikeskusten kuten Leppävaaran kehittämiseen hankkeella ei ole vaikutusta. Fortum tornin myötä Espoon palveluverkkoon syntyisi uusi kauppapaikka, jonka päivittäistavarakaupan mitoitus on alueen ostovoimaan nähden oikean suuntainen. Päivittäistavarakauppa täyttäisi nykyisen palvelutyhjiön vaarantamatta kuitenkaan lähialueiden nykyisten päivittäistavarakauppojen toimintaedellytyksiä. Ostovoiman valossa tarkasteltuna päivittäistavarakaupan ja ravintoloiden tarjonnan toteutuminen sekä Otaniemeen että Keilaniemeen on todennäköistä. Fortum torniin suunnitellun kaupallisen kokonaisuuden toteuttaminen ei olennaisesti uhkaa Otaniemen kaupallista kehittämistä. Odotettavissa oleva väestönkehitys ja työpaikkojen määrän kasvu tukee kaupallisen palvelukeskittymän lisäystä Keilaniemeen, jossa kaupan palvelutarjonta on tällä hetkellä lähestulkoon olematonta. Hankkeen kaupallinen mitoitus on ostovoimaan nähden maltillinen, ja ostovoiman kasvusta jää jaettavaa myös

20 (20) vaikutusalueen nykyisille myymälöille ja hankkeille. Fortum tornin kaupallisella hankkeella ei ole käytännössä negatiivisia vaikutuksia palveluiden alueelliseen saatavuuteen, eli kaupallisen tarjonnan ei odoteta supistuvan hankkeen toteutumisen myötä. Lähivaikutusalueen asukkaiden palveluiden saavutettavuus paranee päivittäistavarakaupassa olennaisesti, koska lähikauppa on alueelta puuttunut. Päivittäisiin asiointimatkoihin Fortum tornilla olisi siten merkittävästi alentava vaikutus, etenkin primäärivaikutusalueella josta päivittäistavaratarjonta puuttuu tällä hetkellä kokonaan. Asemanseudut ovat tärkeitä päivittäisiä kulkureittejä, joiden varrelle on järkevää järjestää palvelukeskittymät. Kaupan palvelujen menestymisen kannalta riittävät ohikulkuvirrat ovat välttämättömiä, samaten asiakkaille on tärkeää lyhyet kävelyetäisyydet sekä turvallinen, helppo ja siisti toiminnallinen ympäristö, jossa monet asiat hoituvat yhdellä kertaa. Koska Fortum torni sijaitsee metroaseman kohdalla, sillä on edellytykset muodostua vireäksi palvelukeskittymäksi ja Keilaniemen alueen kohtaamispaikaksi. Fortum tornissa kaupalliset palvelut yhdistyvät kätevällä tavalla asuinrakentamiseen, pitäen alueen aktiivisena ja eloisana myös iltaisin ja viikonloppuisin. Asuminen tukee myös palvelukeskittymän toimintamahdollisuuksia. Aktiivinen asemanseutu parantaa ympäristön laatua ja nostaa turvallisuuden tunnetta. Myös joukkoliikenteen houkuttelevuuden kannalta viihtyisä ja turvallinen asema on tärkeä. Fortum torniin sijoittuva kaupallinen palvelukeskittymä parantaisi asemaympäristön laatua ja tukisi koko Keilaniemen alueen toiminnallisuutta. Kivijalkatason liiketilat elävöittäisivät kaupunkikuvaa. Rannan välitön läheisyys tuo uusia mahdollisuuksia kaupalliselle virkistystoiminnalle sekä rantaraitin elävöittämiselle. Tiivistettynä, Fortum torni kokoaa puuttuneet kaupan lähipalvelut saman katon alle hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrelle, lähelle asukkaita ja aivan keskelle tiheää työpaikkakeskittymää, ilman että sillä on olennaisia vaikutuksia kaupan nykyiseen palveluverkkoon tai muihin tulevaisuuden hankkeisiin.