1(6) VUOKRASOPIMUS 1. Vuokranantaja Erikoissijoitusrahasto Titanium Hoivakiinteistö Y-tunnus: 2543730-5 c/o Titanium Rahastoyhtiö Oy Aleksanterinkatu 46 C 00100 HELSINKI Yhteyshenkilö: Tommi Santanen tommi.santanen@titanium.fi GSM 050 3803886 TILINUMERO: Handelsbanken FI87 3131 1001 1615 73 2. Vuokralainen 3. Vuokrakohde Pöytyän kunta Y-tunnus: 1929519-5 Kehityksentie 6 21800 Kyrö Yhteyshenkilö: Kari Jokela kari.jokela@poytya.fi 050 5534347 Vuokrakohde on Vuokranantajan omistukseen rakenteilla oleva 17 asunnon ja n. 782 m²:n (kerrosala) palveluasuntorakennus piha-alueineen osoitteessa Kiviaidantie 4, 21800 Riihikoski. Vuokrakohde sijaitsee vuokratontilla, jonka kiinteistötunnus on Riihimetsä Rno 2:272 (636-420-2-272) noin 9113 m2 ja Eteläinen Rno 2:234 (636-420-2-234) noin 164 m2. Vuokrakohteen pääpiirustukset on esitetty liitteenä 2. Vuokralainen on perehtynyt hankkeen suunnitelmiin ja todennut, että Vuokrakohteen tilat soveltuvat Vuokralaisen aikomaan käyttötarkoitukseen. Kohteen yksityiskohtaiset tiedot ja varustelu Vuokrasopimuksen alkaessa on esitetty liitteenä 3-6 olevissa urakka-asiakirjoissa. Vuokralainen vastaa toimintaansa liittyvistä viranomaisten vaatimista suunnitelmista, luvista ja hyväksynnöistä. 4. Vuokra-aika Vuokrasopimus on määräaikainen. Vuokrasopimus on voimassa 10 vuotta alkaen 1.12.2015 ja päättyen 30.11.2025 tai kun rakennusvalvonta- ja paloviranomaiset ovat hyväksyneet palveluasuntorakennuksen käyttöönottokatselmuksessa käyttöönotettavaksi, ja Vuokralaisen nimeämän ulkopuolisen riippumattoman asiantuntijan mukaan Vuokrakohde on urakkasopimuksen mukaisesti rakennettu ja varustettu valmiiksi sisäpuolisten töiden osalta. Vuokrakohde on urakkasopimuksen mukaan sisäpuolisten töiden osalta käyttöönottovalmis 30.11.2015 ja kokonaisuudessaan valmis 30.6.2016. Ulkopuolisen asiantuntijan on annettava lausuntonsa kahden viikon sisällä käyttöönottoluvan myöntämisestä. Vuokralainen vastaa nimeämänsä arvioitsijan kustannuksista ja voi halutessaan hyväksyä kohteen käyttöönotettavaksi myös suoraan itse. Vuokralainen ei voi evätä käyttöönottoa vain vähäisen puutteen takia, jolla ei ole toiminnallista merkitystä.
2(6) 5. Vuokra Vuosivuokran määrä vuokrasuhteen alkaessa on 117.435,60 euroa (ALV 0%). Vuokran määrä ei ole miltään osin pinta-alaan perustuva. Arvonlisäverollinen (ALV 24%) vuosivuokra sopimuksen alkaessa on 145.620,15. Kuukausivuokra 117.435,60 : 12 = 9.786,29 euroa (ALV 0%) maksetaan etukäteen kunkin kuukauden 2. päivänä. Viivästyskorko on korkolain mukainen. Mainitun vuosivuokran lisäksi vuokralainen maksaa vuosittain vuokranantajalle kiinteistövakuutuksen ja kiinteistöveron sekä maanvuokrasopimuksen mukaisen vuokran, jotka vuokranantaja laskuttaa vuokralaiselta toteutuneiden kulujen suuruisena. Tämän sopimuksen liitteenä on Pöytyän kunnan ja Pöytyän Hoiva Oy:n (249439-5) välinen sopimus, jossa sovitaan kustannuksen jakautumisesta kunnan ja Pöytyän Hoiva Oy:n välillä. Sen mukaan kunta luovuttaa nyt vuokraamansa tilat Pöytyän Hoiva Oy:n käyttöön sen toimiessa tiloissa hoivapalvelujen tuottajana. 6. Arvonlisävero Vuokrakohteen osalta hakeudutaan arvonlisäverovelvolliseksi, joten vuokraan lisätään arvonlisävero kulloinkin voimassaolevan verokannan mukaisena. Vuokralainen sitoutuu käyttämään vuokrattuja tiloja arvonlisäverolain 30 :ssa ja 10 luvussa määritellyllä tavalla jatkuvasti arvonlisäveron vähennykseen tai 130 :ssa määriteltyyn kuntapalautukseen oikeuttavaan toimintaan. Mikäli tiloja käytetään arvonlisäveron vähennykseen tai kuntapalautukseen oikeuttamattomalla tavalla, Vuokralainen on velvollinen korvaamaan Vuokranantajalle siitä aiheutuvan välittömän vahingon, jonka suuruus määräytyy valtiolle palautettavaksi tulevan ja/tai vähennykseen oikeuttamattomien veron ja muiden maksujen mukaan. Tämän lisäksi Vuokralainen on velvollinen korvaamaan kaikki muut sopimusrikkomuksesta aiheutuvat välittömät kulut. Ellei Vuokralainen, saatuaan Vuokranantajalta vuokrasopimuksen purkuvaroituksen, välittömästi korjaa vuokrattujen tilojen käyttöä sopimusehtoja vastaavaksi ja korvaa syntynyttä vahinkoa, on Vuokranantajalla katsottava olevan LHVL 48 1 momentin 7 kohdassa mainittu oikeus purkaa sopimus, koska seikalla voi olla Vuokranantajalle erittäin suuri taloudellinen merkitys. Vuokralainen korvaa tämän sopimuksen perusteella kaikki Vuokranantajalle aiheutuvat kustannukset vuosittain, mikäli vuokrakohde on vain osittain arvolisäverolaissa (1501/1993) tarkoitetussa arvonlisäveron vähennykseen oikeuttavassa käytössä tai mikäli vuokrakohde vuokralaisen vaihtuessa tai verottajan muuttuneen tulkinnan myötä siirtyy kokonaan arvonlisäverottomaan käyttöön. Vähennykseen oikeuttava käyttö lasketaan koko tarkistusvuoden käytön perusteella. Korvattavien kustannusten suuruus määräytyy valtiolle palautettavaksi tulevan ja/tai vähennykseen oikeuttamattomien arvonlisäverojen mukaan. Lisäksi Vuokralainen on velvollinen korvaamaan kaikki muut em. muutoksesta aiheutuvat kulut kuten veronlisäykset ja veroa koskevat viivekorot. 7. Vuokran korottaminen Vuokra sidotaan täysimääräisesti elinkustannusindeksiin (vuosi 1951:100) seuraavasti: Elinkustannusindeksin perusindeksi on allekirjoituskuukauden indeksi ja vertailuindeksi on aina tarkistusta edeltävän vuoden lokakuun indeksi. Korotus astuu voimaan lokakuuta seuraavan kalenterivuoden alusta. Korotus on kuitenkin minimissään 2% vuodessa. Ensimmäinen korotus astuu voimaan 1.1.2017. 8. Vuokrakohteen kunnossapito
3(6) Vuokralainen vastaa vuokra-aikana kustannuksellaan vuokrakohteen vuosihuollosta. Vuokralainen sitoutuu hoitamaan vuokrakohdetta huolella, ajantasaisesti ja dokumentoidusti. Osapuolet ovat sopineet vuokrakohteen hoidosta ja kunnossapidosta sen lisäksi, mitä tässä sopimuksessa on mainittu, liitteen 1: Vastuunjakotaulukko, mukaisesti. Jos vuokralainen laiminlyö vuosihuoltoja, eikä 60 päivän kuluessa kirjallisesta huomautuksesta korjaa asiaa, vuokranantaja pidättää oikeuden korjata asian vuokralaisen kustannuksella. Vuokralainen sitoutuu toimittamaan vuosittaiset kulutusraportit vuokranantajalle. Näitä ovat tyypillisesti sähkö-, lämmitys-, jätehuolto-, vesi- ja korjaustilastot tai raportit. Lisäksi vuokralainen sitoutuu ilmoittamaan vuokranantajalle kulloinkin käyttämänsä kiinteistöhuoltoyhtiön tiedot. Vuokralainen vastaa vuokra-aikana toimintansa vaatimien erityislaitteiden huollosta ja uusimisesta (ml. rikos-, kulunvalvonta- ym. laitteisto). Vuokralaisella on oikeus suorittaa kustannuksellaan lisä- ja muutostöitä sekä asentaa vuokrakohteeseen varusteita ja laitteita edellyttäen, että ne eivät vahingoita rakennusta ja että ne täyttävät lain ja viranomaisten asettamat vaatimukset. Vuokralaisen tulee hyväksyttää kyseiset työt vuokranantajalla ennen niiden aloitusta. Vuokranantajan tulee antaa suostumus, mikäli sen eväämiseen ei ole perusteltua ja painavaa syytä. Vuokralainen hankkii toimintansa muuttumiseen, lisä- ja muutostöiden suorittamiseen sekä varusteiden ja laitteiden asennukseen mahdollisesti tarvittavat viranomaisluvat omalla kustannuksellaan. Kiinteiltä osiltaan Vuokralaisen kustannuksellaan teettämät muutostyöt jäävät vuokrasopimuksen päätyttyä Vuokranantajan omaisuudeksi ilman eri korvausta. Vuokranantajan ja vuokralaisen edustajat pitävät vuosittain kiinteistöllä katselmuksen. Lisäksi vuokranantajalla on oikeus toimittaa kiinteistöllä muulloinkin katselmuksia ilmoitettuaan siitä etukäteen vuokralaiselle. 9. Vuokrakohteen hoito- ja käyttökustannukset Vuokralainen vastaa kaikista vuokrakohteen hoito- ja käyttökustannuksista, joita ovat kustannukset esimerkiksi lämmityksestä, sähköstä, vedestä, jätevedestä, IV- ja hälytyslaitteista, jätehuollosta, vartioinnista, sisä- ja ulkoalueiden puhtaanapidosta, lumenluonnista ja hiekoituksesta, lisä- ja muutostöinä asennettujen laitteiden huollosta, tarvikkeista ja ylläpitokorjauksista sekä näihin liittyvistä hallinnointi- ja kirjanpitokustannuksista. Vuokralainen maksaa kulut suoraan kolmannelle omissa nimissään. Vuokranantaja huolehtii siitä, että kiinteistölle otetaan kiinteistön täysarvovakuutus, joka sisältää myös vastuuvakuutuksen ja joiden tulee vastata markkinahinnoittelua. Vuokralainen sitoutuu noudattamaan vakuutusyhtiön ja viranomaisten antamia suojeluohjeita ja ilmoittamaan mahdollisista vahingoista viipymättä vuokranantajalle. Vakuutuksesta korvattavassa vahingossa vuokranantaja sitoutuu osoittamaan vakuutuskorvauksen vahinkojen korjaamiseksi. Ennen vakuutuksesta korvattavan vahingon korjaamista vuokralainen sitoutuu hankkimaan hyväksynnän korjaussuunnitelmalleen vuokranantajalta, kiinteistöyhtiöltä ja vakuutusyhtiöltä. Vuokranantaja ei vastaa millään tavalla vuokralaisen liiketoiminnan keskeytykseen tai muuhun liiketoimintaan liittyvästä vakuuttamisesta. Vuokralainen huolehtii omaisuutensa ja liiketoimintansa vakuuttamisesta mukaan lukien keskeytyksen ja vastuuvahinkojen varalta. 10. Ennalta arvaamattomat syyt Jos lainsäädännön (esim. verolainsäädännön) muuttumisesta tai lain tulkinnan muuttumisesta taikka muusta ennalta arvaamattomasta syystä syntyy sellaisia Vuokranantajan rasitukseksi tulevia kuluja tai lisävelvoitteita, joita
4(6) sopimusta laadittaessa ei ole voitu ottaa huomioon, osapuolet tarkistavat sopimuksen ehtoja yhdessä osapuolten muuttunutta tilannetta vastaavaksi. Vuokranantaja ei myöskään vastaa vuokralaiselle rakennusurakan valmistumisen ajankohdasta eikä sen mahdollisesta haitasta. Edellä mainitun kaltaisissa tilanteissa korvausvaatimukset tulee osoittaa KVRurakoitsijalle; Hoivarakentajat Oy:lle joka on valittu vuokralaisen toimesta suorittamaan varsinainen rakentaminen. 11. Toimintahäiriöt Vuokranantajalla on velvollisuus huolehtia sille kuuluvista velvoitteista viivytyksettä. Vuokranantajalla on oikeus suorittaa tai teettää välittömästi sellainen huoltotoimenpide tai korjaus- tai muutostyö, jota ei voida vahinkoa aiheuttamatta siirtää tuonnemmaksi. Vuokranantajalla on oikeus myös sellaisen huoltotoimenpiteen tai korjaustai muutostyön suorittamiseen, joka ei aiheuta olennaista haittaa tai häiriötä vuokratilan käyttämisessä. Tällaisen toimenpiteen suorittamisesta vuokranantaja on velvollinen ilmoittamaan vuokralaiselle etukäteen. Näissä tapauksissa vuokralaisella ei ole oikeutta vuokran alennukseen tai korvaukseen, ellei siitä aiheudu vuokralaiselle merkittävää haittaa. Olennaista haittaa tai häiriötä aiheuttaviin korjaus- ja muutostöihin vuokranantaja saa ryhtyä sovittuaan siitä etukäteen kirjallisesti vuokralaisen kanssa. Tällaisissa tapauksissa vuokralaisella ei ole sopimuksen purkuoikeutta. Tilapäiset häiriöt sekä vuokratilan hoidon kannalta tarpeelliset lyhytaikaiset katkot ja rajoitukset vesi-, viemäri-, lämpö-, ja sähkölaitteissa ja niiden käyttämisessä tai muut niihin verrattavat tapaukset eivät oikeuta vuokralaista vaatimaan vuokran alennusta tai korvausta. Vuokranantaja ei myöskään ole velvollinen korvaamaan vuokralaisen tai vuokratuissa tiloissa olevalle kolmannen osapuolen omaisuudelle tai toiminnalle edellä mainituista häiriöistä tai katkoksista aiheutuneita vahinkoja, eikä vuodosta, viemäritukoksesta tai vastaavasta syystä johtuvia vahinkoja, elleivät ne aiheudu vuokranantajan virheestä tai laiminlyönnistä. Vuokranantaja ei vastaa mistään vuokralaisen kärsimistä välillisistä vahingoista, ellei näytetä vuokranantajan aiheuttaneen vahinkoa törkeällä huolimattomuudella tai tahallisesti. Vuokranantaja sitoutuu kuitenkin ryhtymään ilman aiheetonta viivytystä toimenpiteisiin häiriöiden poistamiseksi saatuaan ilmoituksen häiriöstä vuokralaiselta. 12. Muut ehdot Vuokralainen vastaa vuokrasuhteen kestäessä kaikkien kohteessa harjoittamansa toiminnan edellyttämien viranomaislupien hankkimisesta. Vuokranantaja sitoutuu tarvittaessa myötävaikuttamaan ja antamaan valtuutuksia lupien hankkimiseen. Mahdolliset vuokralaisen tarpeista ja aloitteesta ja/tai viranomaisen vuokralaiselle osoittamista velvoitteista johtuvat rakennuksen laajennukset ja peruskorjaukset voidaan toteuttaa vuokranantajan tai kiinteistöyhtiön toimesta ja niiden kustannukset pääomitetaan siten, että vuokranantaja saa lisäinvestoinnille 8 %:n vuosituoton ja lisättyyn vuokraan sovelletaan kaikilta osin tämän vuokrasopimuksen ehtoja. Vuokranantaja voi kieltäytyä edellä tässä kappaleessa tarkoitetusta vuokralaisen ehdottamasta parannuksesta tai laajennuksesta vain, jos sen kustannus on yli normaalien rakennuskustannusten tai minimisopimusaikaa on jäljellä alle kymmenen vuotta, ellei vuokralainen sitoudu sopimusmuutokseen, jonka mukaan minimisopimusaikaa on jäljellä vähintään 10 vuotta. Investointi on investointi vuokratilaan ja näin ollen siihen sovelletaan vuokra- aikana kaikilta osin tämän vuokrasopimuksen ehtoja. Vuokralainen sitoutuu huolehtimaan siitä, että kiinteistöllä kulloinkin hoivatoimintaa harjoittava yhtiö tai muu toimija sitoutuu vastaamaan kaikista kiinteistöllä harjoittamansa toiminnan kolmansille mahdollisesti aiheuttamista korvaus- ym. seuraamuksista suoraan kolmansille myös siltä osin kuin Vuokranantaja ympäristötai muun lainsäädännön nojalla niistä Vuokralaisen ohella ilman omaa tuottamustaan mahdollisesti vastaa.
5(6) 13. Vuokraoikeuden siirto ja alivuokraus Vuokralainen ei saa ilman Vuokranantajan kirjallista lupaa siirtää vuokraoikeuttaan tai muulla tavoin siirtää sitä toiselle. Tämä koskee myös liikkeen luovutusta. Vuokranantaja hyväksyy liitteenä olevan Vuokralaisen ja Pöytyän Hoiva Oy:n välisen sopimuksen. Vuokralaisella on kuitenkin oikeus alivuokrata tai edelleen vuokrata asuintiloja. Vuokranantajalla on oikeus siirtää vuokrakohde kolmannelle, edellyttäen, että siirron saaja tulee sidotuksi tähän sopimukseen. 14. Sopimuksen päättyminen ja poismuutto Poismuuttopäivä on sopimuksen päättymispäivä, ellei kirjallisesti ole muuta sovittu. Vuokrasopimuksen päättyessä tilojen tulee olla toiminnan tavanomainen kuluminen huomioon ottaen hyvässä kunnossa ja siivottuna. Vuokratiloissa pidetään yhteinen katselmus poismuuton yhteydessä, jossa todetaan tilojen kunto. Katselmus pidetään mahdollisimman pian tilojen tyhjennyttyä vuokralaisen käytöstä. Osapuolten on viimeistään seitsemän (7) päivän kuluessa katselmuksesta ilmoitettava, jos heillä on toista osapuolta kohtaan vaatimuksia huoneiston kunnon, huoneistossa tehtyjen töiden tms. johdosta. Tämän jälkeen vaatimuksia ei voida puolin ja toisin enää esittää, ellei ole kyse huoneistossa ilmenneestä piilevästä viasta tai vahingosta, jota ei katselmuksessa ole voitu todeta. Katselmuksessa mahdollisesti todetut puutteellisuudet tai viat on Vuokralaisen korjattava välittömästi. Mikäli niin ei tapahdu, Vuokranantajalla on oikeus teettää tarvittavat korjaukset kolmannella osapuolella Vuokralaisen kustannuksella. 15. Sovellettava laki Muilta osin sopimuksessa noudatetaan voimassa olevan liikehuoneistojen vuokrauksesta annetun lain säännöksiä. 16. Erimielisyyksien ratkaiseminen Tästä vuokrasopimuksesta mahdollisesti aiheutuvat erimielisyydet, joita ei voida ratkaista osapuolten välisin neuvotteluin, ratkaistaan Helsingin käräjäoikeudessa ensimmäisenä oikeusasteena. 17. Sopimuksen voimaantulo Tämä sopimus tulee voimaan 1.12.2015. 18. Sopimuksen päiväys ja allekirjoitus Tätä sopimusta on tehty kaksi saman sisältöistä kappaletta, yksi kummallekin sopijapuolelle.. 2015
6(6) Vuokranantaja: Erikoissijoitusrahasto Vuokralainen: Pöytyän Kunta Titanium Hoivakiinteistö Tommi Santanen Petri Kärkkäinen Kari Jokela, Kunnanjohtaja Henri Prittinen, hpj Titanium Rahastoyhtiö Oy Markku Kaurila, Kehitysjohtaja LIITE 1 LIITE 2 LIITE 3 LIITE 4 LIITE 5 LIITE 6 LIITE 7 Vastuunjakotaulukko Pääpiirustukset KVR-urakkasopimus KVR-urakkaohjelma Rakennustapaselostus Varusteluettelo Pöytyän kunnan ja Pöytyän Hoiva Oy:n välinen sopimus