Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus

Kymenlaakson maakuntakaava, kauppa ja merialue Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus Kymenlaakson Liitto Maakunnan kehityksen kärjessä

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 1 Sisällysluettelo 1 JOHDANTO 3 1.1 Selvityksen tavoite 3 1.2 Kauppaa ja maankäytön suunnittelua ohjaavat lait ja siirtymäsäännökset 4 2 KAUPAN NYKYTILAN KUVAUS 7 2.1 Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti 7 2.2 Ostovoima ja ostovoiman siirtymät 9 2.3 Päivittäistavarakaupan verkko 12 2.4 Kaupan pinta-ala Kymenlaakson kaupan keskuksissa 15 2.5 Kaupan rakenne keskustoissa ja muilla kaupan alueilla 19 2.6 Kymenlaakson kaupallinen palveluverkko 22 2.7 Vähittäiskaupan suuryksiköt maakunnassa 24 2.8 Muutokset palveluverkossa 24 3 KAUPAN MARKKINOIDEN KEHITYS 29 3.1 Kaupan yleinen kehitys Suomessa 29 3.2 Kaupan konseptien kehitys 31 3.3 Kaupan liikevaihdon kehitys Suomessa ja Kymenlaaksossa 33 3.4 Väestön kehitys Kymenlaaksossa 38 3.5 Loma-asukkaat ja venäläiset 39 3.6 Kymenlaakson ostovoiman kehitys 41 3.7 Loma-asukkaiden ostovoiman kehitys 43 3.8 Venäläisten rahankäytön kasvu Kaakkois-Suomessa 44 4 LIIKETILAN LASKENNALLINEN LISÄTARVE KYMENLAAKSOSSA 48 4.1 Liiketilan lisätarve vuoteen 2025 50 4.2 Loma-asukkaiden ja venäläisten merkitys liiketilatarpeeseen 51 4.3 Liiketilan lisätarve ja liikerakentaminen Kymenlaaksossa aikaisempina vuosikymmeninä 55 4.4 Liiketilan lisätarpeen suuntaaminen keskustatyyppisille alueille ja muille alueille 56 5 KAUPAN PALVELUVERKON KEHITYSNÄKYMÄT 59 5.1 Seudullisesti merkittävät vähittäiskaupan suuryksiköt 59 5.2 Kaupan hankkeita ja suunnitelmia Kymenlaaksossa 64 5.3 Ohjausryhmän työpajan näkemyksiä palveluverkon kehittämisestä 65 5.4 Vähittäiskaupan sijoittumisen kannalta potentiaaliset alueet 67 5.5 Keskustojen mitoitus Kymenlaaksossa 69 5.6 Vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus Kymenlaaksossa 71

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 2 6 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI 74 6.1 Mitoituksen tarkastelua 74 6.2 Kaupan hankkeiden vertailua laskennalliseen mitoitukseen 76 6.3 Vaikutukset keskustoihin 78 6.4 Vaikutukset palveluverkkoon 83 6.5 Liikenteellinen arviointi 87 7 JOHTOPÄÄTÖKSET - KYMENLAAKSON KAUPAN RAKENNE JA MITOITUS 2025 91 7.1 Kaupan rakenne ja mitoitus keskustoissa 91 7.2 Kaupan rakenne ja mitoitus vähittäiskaupan suuryksikköalueilla 92 7.3 Kaupan mitoitus maakuntakaavassa 93 7.4 Maakunnan palveluverkko 96 Liite 1 Maankäyttö ja rakennuslaki 9 a luku (8.4.2011/319) Vähittäiskauppaa koskevat erityiset säännökset 99 Liite 2 Selvityksessä käytettyjä käsitteitä 101 Erilliset liitteet Karttaliite 1 Liiketilat keskustoissa ja kaupan alueilla Kymenlaaksossa 2012 Karttaliite 2 Liiketilamuutokset keskustoissa ja kaupan alueille Kymenlaaksossa 2006/2008-2012

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 3 1 JOHDANTO Maankäyttö- ja rakennuslain muutokset, venäläisten lisääntynyt ostosmatkailu ja paineet kaupan rakenteen muutoksille ovat aiheuttaneet tarpeen tarkastella Kymenlaakson kauppaa maakuntakaavatasolla. Maakuntahallitus päätti 14.5.2012 uuden vaihemaakuntakaavan laatimisesta. Maakuntakaavassa käsitellään ensisijaisesti Kymenlaakson kauppaan sekä meri- ja rannikkoaluesuunniteluun liittyviä aihealueita. Maankäyttö- ja rakennuslaki velvoittaa, että vähittäiskaupan mitoitus on määriteltävä maakuntakaavassa. Tätä taustaa vasten on päätetty selvittää Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus. Kaupan rakenne ja mitoitus -selvityksen on Santasalo Ky:ltä tilannut Kymenlaakson liitto. Selvityksen ovat tehneet tutkijat Tuomas Santasalo ja Katja Koskela sekä tutkimusavustajat Maria Auranen ja Auli Santasalo. Venäläisten matkailijoiden määrää ja rahankäyttöä Kaakkois-Suomessa on tutkinut Tutkimus- ja Analysointikeskus TAK Oy. Kymenlaakson liiton lisäksi tutkimusta on rahoittanut Etelä-Karjalan liitto. Venäläisten matkailusta tehdään erillinen raportti. Tutkimuksen tuloksia käytetään taustatietoina tässä kaupan mitoitusselvityksessä. Liikenteellisestä tarkastelusta vastaavat Hannu Pesonen, Osmo Salomaa ja Markku Kivari Strafica Oy:stä, joka on tehnyt liitolle Kymenlaaksoon liitolle erillisselvityksen kaupan palveluverkon liikenteellisen arvioinnista. Kaupan selvitykseen on lisätty yhteenveto liikenteellistä arvioinnista. Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus -selvitystä on käsitelty ohjausryhmässä, johon ovat kuuluneet Ari Pietarinen, Lotta Vuorinen ja Riitta Kallström Kymenlaakson liitosta, Markku Hannonen Kotkan kaupungista, Marko Luukkonen ja Hannu Koverola Kouvolan kaupungista, Vesa Pohjola Haminan kaupungista, Osmo Havuaho ja Markku Uski Virolahden kunnasta, Veikko Haimila ja Pentti Toivanen Iitin kunnasta, Pirjo Kopra Pyhtään kunnasta, Reijo Saksa Kotkan Kauppatie ry:stä, Paula Kulla Kinno Oy:stä, Marja-Leena Monni Kouvolan Ydinkeskusta ry:stä., Birthe Suni Cursor Oy:stä, Timo Heikkilä Keskosta, Ari Hyytiä ja Hannu Alastalo Osuuskauppa Ympäristöstä, Pertti Perttola ja Harri Kuivalainen Kaakkois- Suomen ELY-keskuksesta. Lisäksi selvitystyön yhteydessä on järjestetty työpaja laajennetulle ohjausryhmälle. 1.1 Selvityksen tavoite Työn lähtökohtana on nykyinen maakuntakaava, jossa on esitetty keskustat, vähittäiskaupan suuryksiköt sekä muut kaupan alueet. Maakuntakaavan kaupan ratkaisua täydennetään/päivitetään uusien vaihtoehtoisten kaupan ratkaisujen osalta ja vähittäiskauppa mitoitetaan. Toteutusvaihtoehtojen vaikutuksia arvioidaan ja tämän pohjata selvitetään Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 2025. Mitoitus on suuntaa-antava ja perustuu keskimääräisiin arvioihin kaupan kehityksestä. Mitoitusta voidaan käyttää lähtökohtana maakuntakaavan laatimisessa, mutta selvityksessä esitetty mitoitus ei kuitenkaan ole suoraan kaavaratkaisun mitoitus. Kymenlaakson liiton teettämä edellinen Kaupan palveluverkkoselvitys on vuodelta 2008 (Kymenlaakson maakuntakaava, Kaupalliset palvelut; Santasalo Ky). Kaupan nykytilannetta verrataan tämän edellisen selvityksen lähtötietoihin, jotka valtaosin ovat vuodelta 2006-2007. Näiden pohjalta selvitetään, miten kauppa on Kymenlaaksossa kehittynyt viimeisen viiden vuoden aikana. Lisäksi peilataan Kymenlaaksossa tapahtunutta kehitystä muissa maakunnissa tapahtuneeseen kaupan kehitykseen. 21.1.2013

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 4 1.2 Kauppaa ja maankäytön suunnittelua ohjaavat lait ja siirtymäsäännökset Kauppaa ja maankäytön suunnittelua ohjaa maankäyttö- ja rakennuslaki. Lakiin on keväällä 2011 tullut voimaan vähittäiskauppaa koskevia erityisiä säännöksiä. Tässä esitellään näitä säännöksiä sekä säännösten siirtymäsäännöksiä. Lähteenä on käytetty maankäyttö- ja rakennuslakia, luonnosta ympäristöministeriössä valmisteilla olevasta kaupan oppaasta sekä ympäristöministeriön kirjettä vähittäiskauppaa koskeviin erityisiin säännöksiin liittyvistä siirtymäsäännöksistä (4.4.2012 YM2/501/2012). Maankäyttö- ja rakennuslain uusien säännösten mukaan vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitettaan yli 2000 kerrosneliömetrin suuruista vähittäiskaupan myymälää (71 a ). Muutos on tuonut paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevan suunnitteluvelvoitteen piiriin. Uutena säännöksenä maankäyttö- ja rakennuslakiin on tullut vähittäiskauppaa koskevat erityiset sisältövaatimukset, joita sovelletaan maakunta- ja yleiskaavoihin (71 b ). Vähittäiskauppaa koskevia erityisiä sisältövaatimuksia ovat: Suunnitellulla maankäytöllä ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskusta-alueiden kaupallisiin palveluihin ja niiden kehittämiseen. Alueelle sijoittuvat palvelut ovat mahdollisuuksien mukaan saavutettavissa joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä. Suunniteltu maankäyttö edistää sellaisen palveluverkon kehitystä, jossa asiointimatkojen pituudet ovat kohtuulliset ja liikenteestä aiheutuvat haitalliset vaikutukset mahdollisimman vähäiset. Sisältövaatimuksissa yhtenä osana on, että maakuntakaavassa tulee esittää merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön kokoraja ja että vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus on osoitettava maakuntakaavassa riittävällä tarkkuudella. Laissa määritellään periaatteet vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittamisesta (71 c ). Vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijaisena sijaintipaikkana on keskusta, ellei muu sijainti kaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu. Merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön sijoittaminen maakuntakaavan keskustatoiminnoille tarkoitetun alueen ulkopuolelle edellyttää, että vähittäiskaupan suuryksikön sijoituspaikaksi tarkoitettu alue on maakuntakaavassa erityisesti osoitettu tähän tarkoitukseen. Seudullisesti merkittävät vähittäiskaupan suuryksiköt tulee siis merkitä maakuntakaavaan, mikäli niitä sijoitetaan keskusta-alueiden ulkopuolelle. Tämä koskee siis myös tilaa vaativaa kauppaa ja autokauppaa. Maakuntakaavassa voidaan erottaa tilaa vaativan kaupan tai muun erikoiskaupan alueet muista vähittäiskaupan suuryksikköalueista omalla merkinnällään. Näillä alueilla voidaan käyttää esimerkiksi indeksoituja merkintöjä (km-1, km-2). Suunnittelumääräyksillä voidaan lisäksi täsmentää alueen käyttöä. Seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja ja enimmäismitoituksen määrittely tehdään vaikutusten arvioinnin kautta. Mikäli yksiköllä ei ole vaikutuksia muihin keskuksiin, se on paikallinen. Mikäli yksiköllä on vaikutuksia muihin keskusverkkohierarkialtaan samantasoisiin tai ylemmän tason keskuksiin, se on seudullinen. Mikäli yksiköllä on merkittäviä haitallisia vaikutuksia muihin keskuksiin, sitä ei voi toteuttaa. Suunniteltu maankäyttö ei saa haitata merkittävästi keskustojen palveluita. Näin ollen keskusta-alueiden ulkopuolelle sijoittuvien vähittäiskaupan suuryksikköalueiden vaikutukset keskustaan tulee selvittää ja alueille voi sijoittaa sellaista kauppaa tai sellaisia määriä kauppaa, ettei se vaikuta merkittävästi keskusta-alueiden kehittämiseen.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 5 Arvioitaessa vähittäiskaupan suuryksiköiden mahdollisuuksia sijoittua keskusta-alueiden ulkopuolelle tulee selvittää erityisesti: kaupan laatu ja toiminnan luonne, toimintaedellytykset keskustassa: mm. suuri tilantarve, vaikutukset keskusta-alueiden kaupallisiin palveluihin ja niiden kehittämiseen, sijainti yhdyskuntarakenteessa, saavutettavuus joukko- ja kevyellä liikenteellä sekä asiointitiheys, liikenteen määrä ja vaikutukset asiointimatkojen pituuteen. Vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoituksen tavoitteena on ohjata palveluverkon tasapainoista kehittämistä ja turvata keskusta-alueiden elinvoimaisuus ja kaupallisten palvelujen toiminta- ja kehitysedellytykset. Kaupan sijoittumisen vaikutuksia ei ilman enimmäismitoitusta ole usein mahdollista riittävästi arvioida. Keskustatoimintojen alueen enimmäismitoitus esitetään vähittäiskaupan suuryksiköiden kerrosalana, lukumääränä, maksimikokona tai näitä yhdistämällä. Kerrosalana esitettävään enimmäismitoitukseen lasketaan mukaan olemassa olevat ja uudet yli 2000 kerrosneliömetrin suuruiset vähittäiskaupan suuryksiköt. Enimmäismitoitus voidaan esittää suuruusluokkana, joka täsmentyy kuntakaavoituksessa. Jos vaikutusten arvioinnin perusteella ei ole osoitettavissa haitallisia vaikutuksia, voidaan enimmäismitoitus jättää osoittamatta. Enimmäismitoituksen esittämättä jättämistä voidaan harkita jos keskusta-alueen merkitys on aluerakenteellisesti maakunnallinen tai kun keskusta-alue on toimiva ja elinvoimainen "aito keskusta" tai kun keskushierarkialtaan samantasoisten keskusten välillä ei ole kilpailua. Esittämättä jättäminen on perusteltava vaikutusten arvioinnin avulla. Kaupan alueiden enimmäismitoitus voidaan esittää kerrosalana. Kerrosalana esitettävään enimmäismitoitukseen lasketaan mukaan alueen kaikki kaupan kerrosala eli vähittäiskaupan suuryksiköiden kerrosalan lisäksi myös pienemmät kaupan yksiköt. Enimmäismitoitukseen lasketaan mukaan sekä olemassa oleva että uusi kerrosala. Enimmäismitoitus voidaan esittää suuruusluokkana, joka täsmentyy kuntakaavoituksessa. Maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskauppaan koskeviin eritysiin säännöksiin liittyy siirtymäsäännöksiä. Lainmuutokseen liittyvän siirtymäsäännöksen mukaan 71 a :n mukaista vähittäiskaupan suuryksikkömääritelmää sovelletaan paljon tilaa vaativaan kauppaan vasta 16.4.2015 alkaen. Siirtymäkauden aikana kunta voi siten hyväksyä yleis- tai asemakaavan, jossa osoitetaan seudullisesti merkittävä yli 2000 kerrosneliömetrin suuruinen paljon tilaa vaativan erikoistavaran myymälä alueelle, jota ei maakuntakaavassa ole osoitettu vähittäiskaupan suuryksikölle. Siirtymäkauden aikana kunta voi myös myöntää rakennusluvan tällaiselle myymälälle, vaikka aluetta ei ole asemakaavassa erityisesti osoitettu vähittäiskaupan suuryksikölle. Siirtymäkauden jälkeen sellaisen yleis- tai asemakaavan hyväksyminen, joka mahdollistaa seudullisesti merkittävän tilaa vaativan kaupan keskustatoimintojen alueen ulkopuolelle, edellyttää maakuntakaavassa vähittäiskaupan suuryksikkömerkinnän. Näin ollen maakuntakaavoissa tulee varautua siirtymäkauden jälkeiseen aikaan osoittamalla seudulliset paljon tilaa vaativan kaupan suuryksiköt maakuntakaavaan. Rakennuslupaa paljon tilaa vaativan kaupan suuryksikölle ei voida siirtymäkauden jälkeen myöntää maakunta- ja yleiskaavan keskustatoimintojen alueiden ulkopuolelle, ellei aluetta ole asemakaavassa erityisesti varattu vähittäiskaupan suuryksikköä varten. Tämä koskee myös merkittävää laajennusta. Merkittävän laajennuksen ohjeellisena rajana pidetään yleensä yli 1500 kerrosneliömetrin tai yli 25 prosentin laajennusta.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 6 Yhteenvetona voidaan todeta, että maakuntakaavoituksessa uudet säännökset tarkoittavat mm. seuraavaa: Vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on keskusta. Merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkö voidaan sijoittaa keskustatoiminnoille tarkoitetun alueen ulkopuolelle, jos se on erityisesti osoitettu tähän tarkoitukseen. Maakuntakaavaan on merkittävä kaikki keskustatoimintojen alueiden ulkopuoliset seudullisesti merkittävät vähittäiskaupan suuryksiköt, myös tilaa vaativan kaupan suuryksiköt. Sellaista vähittäiskaupan suuryksikköä ei voida sijoittaa keskusta-alueiden ulkopuolelle, jolla on merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskustan palveluihin. Maakuntakaavassa tulee määritellä seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön alaraja. Maakuntakaavassa tulee esittää vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoitus vähittäiskaupan suuryksikköalueilla sekä tarpeen mukaan myös keskustoissa. Maankäytön suunnittelussa tulee huomioida sisältövaatimukset, jotka koskevat keskustan ensisijaisuutta vähittäiskaupan suuryksiköiden sijaintipaikkana, palveluiden saavuttamista joukko- ja kevytliikenteellä sekä liikenteen haittavaikutusten minimointia.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 7 2 KAUPAN NYKYTILAN KUVAUS Kaupan nykytilaa Kymenlaaksossa kuvataan tässä kaupan tilastojen sekä kartoituksen pohjalta. Tilastosta saadaan vähittäiskaupan myynti. Myynnin ja ostovoiman avulla voidaan laskea ostovoiman siirtymät, eli se miten kauppa Kymenlaaksossa myy suhteessa paikallisten asukkaiden ostovoimaan. Kartoituksen pohjalta analysoidaan kaupan sijoittumista Kymenlaaksossa. Kartoituksen pohjalta saadaan myös tietoa vähittäiskaupan ja muiden kaupallisten palvelujen pinta-aloista. Päivittäistavarakaupan sijoittumista ja tarjontaa analysoidaan AC Nielsenin päivittäistavarakaupan myymälärekisterin pohjalta. 2.1 Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti Vähittäiskaupan myyntiä ja toimipaikkoja on tarkasteltu Tilastokeskuksen yritystilaston pohjalta. Mikäli kunnassa on toimialalla alle kolme toimipaikkaa, myyntitiedot on arvioitu. Tilastokeskuksen yritystilastosta on saatu liikevaihto, johon on laskettu päälle arvonlisävero. Myynti on näin verrannollinen ostovoimaan, joka myöskin pitää sisällään arvonlisäveron. Viimeisimmät yritystilaston tiedot ovat vuodelta 2010. Tilasto on kuntakohtainen, mikä heikentää kuntien välistä vertailua. Kouvolan seudulla Kouvolan kaupunki kattaa lähes koko markkinat, kun taas Kotkan-Haminan seudulla kuntia on enemmän. Yritystilasto on tehty toimialaluokituksen TOL 2008 mukaisesti. Päivittäistavarakauppaan kuuluvat päivittäistavaramarketit ja lähikaupat, Alkot, päivittäistavarakaupan erikoismyymälät (mm. leipomot, makeiskaupat, jäätelökioskit, kalakaupat, luontaistuotekaupat) sekä kioskit. Tavaratalokauppaluokassa ovat hypermarketit, tavaratalot ja muut laajan tavaravalikoiman myymälät. Tavarataloluokan myymälöissä myydään sekä päivittäistavaraa että käyttötavaraa. Näin ollen tavarataloluokan myynti pitää sisällään sekä päivittäistavarakaupan myyntiä että erikoiskaupan myyntiä. Tilaa vaativaan erikoiskauppaan sisältyy rauta- ja rakennustarvikekauppa, kodintekniikkakauppa, puutarhakauppa, huonekalukauppa ja venekauppa. Autokauppa ja huoltamot eivät ole mukana. Muuhun erikoiskauppaan sisältyy pääosin keskustahakuinen erikoiskauppa eli mm. muotikauppa, urheilukauppa, kulta- ja kellokauppa, kukkakauppa, apteekit, sisustuskauppa, matkapuhelinkauppa ja optikot. Vuonna 2010 Kymenlaaksossa oli yhteensä 862 vähittäiskaupan toimipaikkaa ja näillä myyntiä yli 1,2 miljardia euroa. Myynti ja toimipaikkamäärä jakautuvat kohtalaisen tasan Kotkan-Haminan seudun ja Kouvolan seudun kesken. Kuntavertailussa myyntiä on eniten Kouvolassa ja Kotkassa. Hamina on myynniltään keskisuuri kunta. Miehikkälässä ja Pyhtäällä vähittäiskaupan toiminta on varsin suppeaa ja painottuu volyymiltaan päivittäistavarakauppaan. Vähittäiskaupan toimipaikkamäärää sekä myyntiä Kymenlaakson kunnissa verrattiin asukasmäärään. Kotkassa on kaupan toimintaa suhteessa enemmän kuin asukasosuus näissä kunnissa on. Myös Virolahden myyntiosuus ylittää asukasosuuden. Kouvolan kaupungissa tarjonta on kaupungin asukasmäärän nähden tasapainossa. Muissa kunnissa toiminta jää suppeammaksi kuin, mitä asukasmäärä edellyttäisi, jos kauppa jakautuisi Kymenlaakson alueelle tasaisesti.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 8 Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti Kymenlaaksossa vuonna 2010 Hamina Kotka Miehikkälä Pyhtää Toimi- Myynti Toimi- Myynti Toimi- Myynti Toimi- Myynti paikat milj. paikat milj. paikat milj. paikat milj. Päivittäistavarakauppa, Alkot ja kioskit 22 57 64 120 3 3 6 11 Tavaratalokauppa 1 19 9 133 0 0 0 0 Tilaa vaativa kauppa 15 24 51 74 0 0 2 2 Muu erikoiskauppa 51 25 170 95 3 1 7 2 Erikoiskauppa yhteensä 66 49 221 168 3 1 9 5 Vähittäiskauppa yhteensä 89 125 294 421 6 4 15 15 Osuus Kymenlaakson tarjonnasta 10 % 10 % 34 % 34 % 1 % 0 % 2 % 1 % Osuus väestöstä 12 % 30 % 1 % 3 % Virolahti Iitti Kouvola Toimi- Myynti Toimi- Myynti Toimi- Myynti paikat milj. paikat milj. paikat milj. Päivittäistavarakauppa, Alkot ja kioskit 8 14 14 21 103 225 Tavaratalokauppa 2 7 0 0 11 147 Tilaa vaativa kauppa 4 14 4 5 58 88 Muu erikoiskauppa 7 7 18 9 229 142 Erikoiskauppa yhteensä 11 21 22 14 287 230 Vähittäiskauppa yhteensä 21 43 36 35 401 601 Osuus Kymenlaakson tarjonnasta 2 % 3 % 4 % 3 % 47 % 48 % Osuus väestöstä 2 % 4 % 48 % Kotkan- Kouvolan seutu Kymenlaakso Haminan seutu Toimi- Myynti Toimi- Myynti Toimi- Myynti paikat milj. paikat milj. paikat milj. Päivittäistavarakauppa, Alkot ja kioskit 103 205 117 246 220 450 Tavaratalokauppa 12 159 11 147 23 306 Tilaa vaativa kauppa 72 113 62 93 134 206 Muu erikoiskauppa 238 130 247 151 485 281 Erikoiskauppa yhteensä 310 243 309 244 619 487 Vähittäiskauppa yhteensä 425 607 437 636 862 1 244 Osuus Kymenlaakson tarjonnasta 49 % 49 % 51 % 51 % 100 % 100 % Osuus väestöstä 48 % 52 % 100 % Lähde: Tilastokeskus

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 9 2.2 Ostovoima ja ostovoiman siirtymät Ostovoima kuvaa markkina-alueen kysyntää. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima on laskettu Tilastokeskuksen kulutustutkimuksen sekä vähittäiskaupan myyntitilastojen pohjalta. Ostovoima kertoo alueen väestön ostokyvystä ja sen kohdistumisesta kaupan eri toimialoille. Ostovoima kertoo alueen asukkaiden markkinapotentiaalin muttei sitä, missä asukkaat tämän potentiaalinsa käyttävät eli missä ostovoima toteutuu myyntinä. Vuonna 2011 Kymenlaaksossa oli vähittäiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa yli 1,3 miljardia euroa. Lisäksi alueella lasketaan olevan autokauppaa sekä ravintolatoimintaan kohdistuvaa ostovoimaa yhteensä lähes 800 miljoonaa euroa. Yhteensä maakunnassa on vähittäiskauppaan, autokauppaan ja ravintolatoimintaan kohdistuvaa ostovoimaa 2,1 miljardia euroa. Oheisessa taulussa ostovoima esitetään kunnittain. Kuntajaon lisäksi Kouvolan kaupunki esitetään myös vanhan kuntajaon mukaisesti, jotta alueellinen painotus Kouvolan seudulla näkyy paremmin. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Kymenlaaksossa 2011 milj. euroa Hamina Kotka Miehikkälä Pyhtää Virolahti Kotkan- Haminan seutu Päivittäistavarakauppa ja Alko 68 184 6 16 11 285 Tilaa vaativa kauppa 32 87 3 8 5 135 Muu erikoiskauppa 53 145 5 13 8 225 Erikoiskauppa yhteensä 85 233 8 21 14 360 Vähittäiskauppa yhteensä 153 417 14 37 24 646 Autokauppa ja huoltamot 75 201 7 19 12 312 Ravintolat 14 39 1 3 2 60 Kauppa ja palvelut yhteensä 241 657 22 59 38 1 018 Kouvolan Kymenlaakso milj. euroa Iitti Kouvola seutu Päivittäistavarakauppa ja Alko 22 286 308 593 Tilaa vaativa kauppa 11 136 146 281 Muu erikoiskauppa 17 225 243 468 Erikoiskauppa yhteensä 28 361 389 749 Vähittäiskauppa yhteensä 50 647 697 1 342 Autokauppa ja huoltamot 24 314 339 651 Ravintolat 4 60 64 124 Kauppa ja palvelut yhteensä 79 1 021 1 100 2 118 milj. euroa Kouvola Kuusankoski Anjalankoski Valkeala Elimäki Jaala Päivittäistavarakauppa ja Alko 103 63 51 37 26 6 Tilaa vaativa kauppa 49 30 24 18 12 3 Muu erikoiskauppa 82 49 40 30 20 4 Erikoiskauppa yhteensä 131 79 64 47 33 7 Vähittäiskauppa yhteensä 234 142 114 85 58 13 Autokauppa ja huoltamot 114 69 56 41 28 6 Ravintolat 22 13 11 8 5 1 Kauppa ja palvelut yhteensä 370 224 181 134 92 20 Lähde: Santasalo Ky

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 10 Ostovoiman siirtymiä analysoimalla arvioidaan, miten vähittäiskaupan tarjonta saavuttaa alueen kysynnän. Siirtymät saadaan vertaamalla vähittäiskaupan toimialoihin kohdistunutta ostovoimaa kussakin kunnassa toteutuneeseen myyntiin. Tavaratalokaupan myynti on jaettu arvion mukaan päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan toimialoille. Myynnin lähteenä on käytetty Tilastokeskuksen yritystilastoa, myös päivittäistavarakaupan osalta, koska Tilastokeskuksen tilasto on julkinen tilasto, kun taas A.C. Nielsenin myyntitietoja ei saa julkaista. Ostovoiman siirtymät on kunnittain laskettu vuodelle 2010, koska uusimmat kuntakohtaiset vähittäiskaupan myyntitiedot ovat tältä vuodelta. Koska vähittäiskaupan yritystilasto on kuntakohtainen ei Kouvolan seudun sisäisiä ostovoimasiirtymiä saada tämän pohjalta esitettyä. Ostovoimasiirtymät ovat nettosiirtymiä, eli siirtymä kertoo vain sen myydäänkö kunnassa enemmän vai vähemmän kuin kuntalaisilla on vähittäiskaupan ostovoimaa. Asiointia tapahtuu myös ristiin kuntien välillä, ja sellaisestakin kunnasta, jossa ostovoiman siirtymä on positiivinen, siirtyy aina jonkin verran ostovoimaa muihin keskuksiin (esim. pääkaupunkiseutu, ulkomaat). Selvityksessä esitetyistä ostovoiman siirtymistä ei siis saada tietoa, missä kuntalaiset asioivat. Tämän selvittäminen vaatisi erillisen asiointitutkimuksen, jota ei tämän selvityksen yhteydessä ole tehty. Yleisesti päivittäistavarakauppa-asioinnit hoidetaan lähellä. Arkisin elintarvikeostot tehdään usein lähellä kotia ja lähinnä viikonloppuisin käydään herkemmin lähialuetta hieman kauempana monipuolisessa päivittäistavarakaupassa. Erikoiskaupan ostoksia haetaan tätäkin kauempaa. Mitä harvemmin tuotetta ostetaan, sitä yleisemmin sitä voidaan ostaa kaukaakin. Muotikauppa keskittyy suuriin kaupunkeihin ja näin keskittyvät ostoksetkin. Erikoiskaupan ostosmatkojen yhteydessä hoidetaan myös päivittäistavarakauppa-asiointia, mikä lisää pt-siirtymiä monipuolisiin keskittymiin. Tilaa vaativa kauppa keskittyy myös, mutta yksittäisiä vetovoimaisia tilaa vaativan kaupan myymälöitä löytyy myös pienistä keskittymistä. Autokauppa keskittyy myös omille alueilleen, ja autokaupassa käydään myös yli maakuntarajojen. Kuntatarkastelussa ostovoiman siirtymät ovat positiiviset ainoastaan Kotkassa ja Virolahdella. Kotka on Kotkan-Haminan seudun kaupan keskus. Virolahden positiivista siirtymää selittävät venäläiset matkailijat. Kouvolan seudulla Kouvolan kauppa-alueiden siirtymät eivät näy tarkastelussa, koska tarkastelu kattaa koko Kouvolan kaupungin.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 11 Vähittäiskaupan ostovoimasiirtymät Kymenlaaksossa 2010 OV-siirtymä milj. Hamina Kotka MiehikkäläPyhtää Virolahti Iitti Kouvola Päivittäistavarakauppa ja Alko -2,8 3,8-3,3-4,8 5,0-0,8 0,0 Tilaa vaativa kauppa -3,6 1,9-2,9-5,1 11,6-5,2-15,2 Muu erikoiskauppa -19,2 5,4-4,2-9,9 1,9-8,4-20,0 Erikoiskauppa yhteensä -22,8 7,3-7,1-15,1 13,5-13,6-35,2 Vähittäiskauppa yhteensä -25,7 11,0-10,4-19,9 18,4-14,5-35,2 OV-siirtymä Kotkan- Haminan Kouvolan Kymenmilj. seutu seutu laakso Päivittäistavarakauppa ja Alko -2,1-0,8-2,9 Tilaa vaativa kauppa 1,7-20,5-18,7 Muu erikoiskauppa -26,0-28,4-54,4 Erikoiskauppa yhteensä -24,3-48,9-73,1 Vähittäiskauppa yhteensä -26,4-49,7-76,1 OV-siirtymä % ostovoimasta Hamina Kotka MiehikkäläPyhtää Virolahti Iitti Kouvola Päivittäistavarakauppa ja Alko -4 % 2 % -51 % -31 % 46 % -4 % 0 % Tilaa vaativa kauppa -12 % 2 % -100 % -69 % 232 % -51 % -12 % Muu erikoiskauppa -37 % 4 % -84 % -81 % 23 % -49 % -9 % Erikoiskauppa yhteensä -27 % 3 % -90 % -77 % 101 % -50 % -10 % Vähittäiskauppa yhteensä -17 % 3 % -72 % -56 % 77 % -29 % -6 % OV-siirtymä Kotkan- Haminan Kouvolan Kymen- % ostovoimasta seutu seutu laakso Päivittäistavarakauppa ja Alko -1 % 0 % -1 % Tilaa vaativa kauppa 1 % -14 % -7 % Muu erikoiskauppa -12 % -12 % -12 % Erikoiskauppa yhteensä -7 % -13 % -10 % Vähittäiskauppa yhteensä -4 % -7 % -6 % Lähde: Tilastokeskus ja Santasalo Ky

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 12 2.3 Päivittäistavarakaupan verkko Päivittäistavarakaupan verkon analysointi pohjautuu A.C. Nielsenin päivittäistavarakaupan myymälärekisteriin vuodelta 2010. Siten mm. Prisman laajennus Kouvolan kauppakeskusalueella ei näy luvuissa. Kotkan Prisman laajennus näkyy pinta-aloissa, muttei täysin vielä myynnissä, koska laajennettu Prisma oli valmis vasta vuoden 2010 joulumyyntiin. HARTOLA Päivittäistarakaupan myyntiala m2 8 000 HUUTOTÖYRY KIMOLA JAALA VEKARANJÄRVI VUOHIJÄRVI VERLA TUOHIKOTTI SELÄNPÄÄ 4 000 800 KAUSALA RADANSUU VOIKKAA KUUSANKOSKI VALKEALA JOKELA UTTI KAIPIAINEN Päivittäistavaran pinta-ala Erikoistavaran pinta-ala KORIA KOUVOLA ELIMÄKI INKEROINEN MYLLYKOSKI SIPPOLA LIIKKALA PYHÄLTÖ SUUR-MIEHIKKÄLÄ MIEHIKKÄLÄ MUURIKKALA NEUVOTON HUSULA HAMINA VIROLAHTI PYHTÄÄ SILTAKYLÄ KARHULA KLAMILA KOTKA HAAPASAARI Päivittäistavarakaupan verkko Kymenlaaksossa 2010 Lähde: A.C. Nielsen Finland Oy

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 13 A.C. Nielsenin myymälärekisteri kattaa varsinaiset päivittäistavarakaupat, hypermarkettien ja tavaratalojen päivittäistavarakaupan sekä osan päivittäistavaroiden erikoismyymälöistä, lähinnä leipomomyymälät ja luontaistuotekaupat. Lisäksi rekisterissä on liikenneasemien yhteydessä toimivat erilliset päivittäistavarakaupat kuten ABC-marketit sekä Neste-asemien yhteydessä toimivat K-marketit. Myymälärekisteristä puuttuvat perinteisten huoltoasemien, joidenkin laajan tavaravalikoimien kauppojen (esim Rajamarket), erikoismyymälöiden ja kioskien päivittäistavaroiden myynti. Mukana ei myöskään ole Alkoja. Päivittäistavarakaupan myyntitiedot ovat siten jonkin verran pienempiä kuin Tilastokeskuksen yritysrekisterin vuositilastosta lasketut päivittäistavarakaupan myyntitiedot. Päivittäistavarakauppa painottuu muun kaupan ja asukasmäärän tavoin Kouvolaan ja Kotkaan. Kolmanneksi eniten tarjontaa on Haminassa. Monipuolisesti kauppaa näyttää olevan myös Myllykoskella ja Inkeroisissa. Myös Kausalasta, Elimäeltä, Valkealasta ja Virolahdelta löytyy kohtalaisen suuri market. Muiden keskusten tarjonta jää lähikauppatasolle. Päivittäistavarakauppaa on kartoitettujen kaupan keskusten lisäksi myös kohtalaisen paljon Kymenlaakson kylissä. Päivittäistavarakaupan myynti myymälätyypeittäin vuonna 2010 Hamina Kotka Miehikkälä Pyhtää Virolahti Iitti Anjalankoski Elimäki Jaala Kouvola Kuusankoski Valkeala Kouvolan kunta Kotkan-Haminan seutu Kouvolan seutu Kymenlaakso Suomi Hypermarket Tavaratalo Iso supermarket Pieni supermarket Valinta- ja pienmyymälät Erikoismyymälät 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Päivittäistavarakaupan myynti- ja pinta-alatietoja esitetään tässä kunta- ja seutukohtaisesti. Kouvolan alueelta esitetään tiedot myös vanhan kuntajaon mukaisesti. Koska tilaston myyntija pinta-alatiedot eivät ole julkisia, niitä esitetään tässä vain suhde- ja indeksilukuina. Päivittäistavarakaupan rakenne Kymenlaaksossa on samantyyppinen kuin Suomessa muutoinkin. Kolmannes myynnistä kulkee suurten yksiköiden eli hypermarkettien ja tavaratalojen kautta, kolmannes suurten supermarkettien (yli 1000 m 2 ) ja kolmannes tätä pienempien myymälöiden kautta. Kotkan-Haminan seudulla suurten myymälöiden markkina-osuus on

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 14 keskimääräistä suurempi, toisaalta taas valinta- ja pienmyymälöiden (alle 400 m2) osuus on samaa koko luokkaa kuin Suomessa keskimäärin. Hypermarket-tarjontaa on Kymenlaaksossa vain Kotkassa ja Kouvolassa, joissa niiden markkina-osuus on hallitseva. Keskikokoisissa keskuksissa suurten supermarkettien (yli 1000 m2) markkina-osuus on suurin. Pienissä keskuksissa on vain pieniä supermarketteja (400-1000 m2) tai tätä pienempiä lähikauppoja. Päivittäistavarakauppa Kymenlaaksossa 2010 Indeksi 100 = Kymenlaakso Alue Myyntiala m2 Myynti Teho /m 2 Per asukas Per asukas Myymälä- Ind. 100 = Ind. 100 = Ind. 100 = Väestö määrä Osuus maakunta Osuus maakunta maakunta osuus Hamina 14 10 % 88 11 % 98 111 12 % Kotka 38 30 % 99 32 % 107 107 30 % Miehikkälä 3 0 % 38 1 % 46 122 1 % Pyhtää 3 1 % 44 2 % 56 127 3 % Virolahti 3 2 % 93 2 % 105 113 2 % Kotkan-Haminan seutu 61 44 % 91 48 % 100 109 48 % Iitti 7 3 % 90 3 % 87 97 4 % Anjalankoski 12 9 % 102 8 % 86 84 9 % Elimäki 6 4 % 93 3 % 71 77 4 % Jaala 3 1 % 117 1 % 79 68 1 % Kouvola 24 22 % 129 24 % 143 111 17 % Kuusankoski 12 12 % 111 9 % 80 72 11 % Valkeala 9 5 % 75 5 % 74 98 6 % Kouvolan kunta 66 53 % 109 49 % 101 93 48 % Kouvolan seutu 73 56 % 108 52 % 100 93 52 % Kymenlaakso 134 100 % 100 100 % 100 100 100 % Lähde: AC Nielsen Päivittäistavarakauppoja on Kymenlaaksossa yhteensä 134. Kauppojen lukumäärä samoin kuin pinta-ala painottuvat hieman enemmän Kouvolan seudulle kuin Kotkan-Haminan seudulle. Myös suhteutettuna asukasmäärään on Kouvolan seudulla laajempi tarjonta kuin Kotkan-Haminan seudulla. Myynti seuduilla on asukasmäärän nähden kuitenkin tasainen. Näin ollen myyntiteho (i/m2) on Kotkan-Haminan seudulla korkeampi kuin Kouvolan seudulla. Yleisesti päivittäistavarakaupan ostokset tehdään lähellä. Kymenlaaksossa on kuitenkin keskuksia, joissa pt-tarjonta ei ole riittävä, ja asiointia siirtyy monipuolisempiin keskuksiin. Asukasmäärän nähden myynti on alhaisinta Miehikkälässä ja Pyhtäällä. Kotkassa ja Virolahdella myynti on vastaavasti keskimääräistä korkeampi. Virolahdella myyntiä lisäävät myös venäläiset asiakkaat. Kouvolan seudulla päivittäistavarakaupan myynti painottuu asukasmäärään suhteutettuna selvästi merkittävimmin vanhaan Kouvolaan. Muiden vanhojen kuntien sekä Iitin päivittäistavarakaupan myynti jää vastaavasti keskimääräistä alhaisemmaksi. Tämä kertoo siitä, että Kouvolan suuret päivittäistavarakaupan yksiköt vetävät asiakkaita koko seudulta.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 15 2.4 Kaupan pinta-ala Kymenlaakson kaupan keskuksissa Kymenlaakson keskusten kaupan pinta-ala on laskettu kenttäkartoituksen pohjalta. Maakunnan alueelta on kartoitettu seutu- ja kuntakeskukset, kuntien alakeskukset ja suurimmat muut kaupan alueet. Kenttäkartoitukset on tehty pääosin keväällä 2012, osin myös syksyllä 2012, jolloin Kauppakeskus Veturi on mukana selvityksessä. Pieniä kyliä tai asuinalueiden palveluita ei ole kattavasti kartoitettu. Tiedot näiden osalta on kerätty lähinnä A.C. Nielsenin päivittäistavarakaupan myymälärekisteristä. Kartoituksessa karttaan on merkitty kaupalliset palvelut toimialoittain 14 luokkaan jaettuna. Tarkastelussa ovat mukana vähittäiskaupan lisäksi myös muut kaupalliset palvelut, sillä nämä toimivat samoissa liiketiloissa kuin vähittäiskauppakin. Myös tyhjät tilat ja toimistojen käytössä olevat katutason liiketilat ovat mukana kartoituksessa, sillä myös niihin tiloihin voi sijoittua kauppaa. Tavaratalokaupan (tavaratalot, hypermarketit ja muut laajan tavaravalikoiman myymälät) pinta-ala on jaettu arvion ja päivittäistavarakaupan myymälärekisterin mukaan pt-kauppaan, erikoiskauppaan ja tilaa vaativaan kauppaan. Kaavioissa tavaratalokauppa on omana toimialaluokkanaan pitäen sisällään koko tavaratalon, myös pt-kaupan. Laskettu pinta-ala pitää siis sisällään toteutuneet liiketilat. Asemakaavojen tarjoamia mahdollisuuksia ei tässä ole tutkittu. Laskelmissa ei myöskään ole mukana rakenteilla olevia tai suunniteltuja hankkeita. Kartoitus kuvaa aina tiettyä ajankohtaa. Yhdyskunnan rakentumisen myötä tilanne muuttuu jatkuvasti, liikkeet lopettavat, tilalle tulee uusia tai liikkeet vaihtavat paikkaa. Uusien liiketilojen rakentaminen on kuitenkin pidempiaikainen prosessi, joten kokonaiskuva alueen liiketilakannasta pysyy kohtalaisen vakaana pidemmän aikaa. Kartoituksen pohjalta on laskettu kaupallisten palveluiden pinta-ala. Pinta-ala kuvaa myymälöiden pohjapinta-alaa, joka vastaa lähinnä kerrosalaa. Liikkeiden pinta-alaan sisältyvät myymälän lisäksi takatilat, varastot, porraskäytävät sekä seinät. Kartoitukseen on otettu mukaan myös kerroksissa sijaitsevat kaupan palvelut, vaikka ne eivät näykään liitekartoissa. Hotelleista on laskettu mukaan vain ensimmäinen kerros. Kauppakeskusten käytäviä ei pinta-alassa ole mukana. Tiedot ovat suuntaa-antavia, eivätkä täysin vastaa rakennuslupien pinta-alaa, mutta antavat maakuntakaavatasolla hyvän kokonaiskuvan kaupan eri toimialojen tilankäytöstä alueella. Kaupan alueet on keskustojen osalta rajattu voimassa olevan maakuntakaavan keskustatoimintojen alueiden mukaan. Kohdemerkintöjen osalta on alue tulkittu toiminnallisen kokonaisuuden mukaan, huomioon on otettu rajaavat elementit kuten rautatiet ja maantiet. Muut keskustat ja kaupan alueet on tulkittu niin, että ne muodostavat toiminnallisen kokonaisuuden. Esimerkiksi Kouvolan kauppakeskusalueeseen kuuluvat Tervaskangas, Korjala ja Katajaharju. Kokonaisuudessaan Kymenlaaksossa on kaupallisten palveluiden liiketilaa noin 865.000 kerrosneliömetriä, josta vähittäiskauppaa on autokauppa mukaan lukien lähes 590.000 kerrosneliömetriä. Kouvolan seudulla liikepinta-alaa on noin 480.000 ja Kotkan-Haminan seudulla 380.000 kerrosneliömetriä. Pinta-alaltaan suurimmat kaupan keskittymät ovat Kouvolan kauppakeskusalue, Kouvolan keskusta sekä Kotkan keskusta ja Jumalniemi.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 16 Liiketilat keskustoissa ja muilla kaupan alueilla Kymenlaaksossa 2012 Tilaa vaativa kauppa Autok. ja huoltamot Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa Muut liiketilat* K-m 2 Pt-kauppa Palvelut Yhteensä Kouvola keskusta 5 300 2 500 4 400 33 000 45 200 40 400 8 900 94 500 Kouvola taajama-alueet 15 500 2 400 3 100 6 700 27 700 3 600 3 000 34 300 Kauppakeskusalue 10 800 60 200 47 300 49 800 168 100 6 800 25 100 200 000 Koria 2 200 0 200 300 2 700 2 300 1 400 6 400 Koria reuna-alue 600 0 0 100 700 1 700 0 2 400 Kuusankoski c-alue 4 900 600 0 3 800 9 300 9 500 2 400 21 200 Kuusankoski muu keskusta 3 100 600 1 000 1 900 6 600 2 600 200 9 400 Kuusankoski Länsikeskus 4 100 2 200 1 200 3 600 11 100 4 900 600 16 600 Voikkaa 1 800 0 500 100 2 400 1 100 300 3 800 Kuusankosken kylät 300 0 0 0 300 0 0 300 Elimäki 2 200 400 0 1 800 4 400 3 300 500 8 200 Mustilan palvelualue 1 100 500 0 100 1 700 2 000 0 3 700 Jaala 900 1 600 200 200 2 900 600 1 200 4 700 Jaalan kylät 400 0 0 0 400 0 0 400 Inkeroinen keskusta 3 700 2 000 100 2 200 8 000 4 800 3 900 16 700 Inkeroinen taajama 1 700 1 400 100 3 000 6 200 300 0 6 500 Anjala 1 000 0 1 500 0 2 500 1 400 900 4 800 Myllykoski keskusta 4 500 300 800 2 900 8 500 4 000 2 400 14 900 Myllykoski reuna-alueet 500 0 2 700 0 3 200 1 100 0 4 300 Anjalankosken kylät 800 0 0 0 800 0 0 800 Valkeala 1 800 0 0 300 2 100 1 400 1 000 4 500 Valkeala reuna-alueet 1 900 100 200 0 2 200 4 000 0 6 200 Valkealan kylät 400 0 0 0 400 0 0 400 Kouvola 69 500 74 800 63 300 109 800 317 400 95 800 51 800 465 000 Kausala keskusta 3 300 400 300 2 000 6 000 4 300 2 800 13 100 Kausala reuna-alueet 600 1 700 500 0 2 800 1 400 200 4 400 Iitin kylät 200 0 0 0 200 0 0 200 Iitti 4 100 2 100 800 2 000 9 000 5 700 3 000 17 700 Kouvolan seutu 73 600 76 900 64 100 111 800 326 400 101 500 54 800 482 700 Kotka keskusta 8 200 3 600 2 400 23 200 37 400 38 300 14 400 90 100 Muu Kotkansaari 2 700 1 300 0 2 800 6 800 2 800 0 9 600 Karhula c-alue 6 100 800 1 100 3 000 11 000 11 300 4 400 26 700 Karhula muu keskusta 0 0 0 600 600 900 500 2 000 Karhula reuna-alueet 200 8 900 13 300 2 800 25 200 1 200 0 26 400 Jumalniemi 6 600 24 000 3 500 16 000 50 100 2 000 2 800 54 900 Jylppy 0 5 000 22 800 600 28 400 2 400 0 30 800 Sutela 6 500 3 900 600 7 000 18 000 2 100 0 20 100 Keltakallio 600 0 15 600 0 16 200 600 1 700 18 500 Karhuvuori 800 0 0 500 1 300 1 100 0 2 400 Muu taajama-alue 3 200 0 0 0 3 200 700 300 4 200 Kotka 34 900 47 500 59 300 56 500 198 200 63 400 24 100 285 700 Hamina keskusta 7 900 5 700 1 900 9 500 25 000 12 400 4 800 42 200 Hamina reuna-alueet 3 900 5 400 600 3 600 13 500 1 100 500 15 100 Haminan kyät 800 0 0 0 800 0 0 800 Hamina 12 600 11 100 2 500 13 100 39 300 13 500 5 300 58 100 Siltakylä 1 900 0 500 800 3 200 4 600 0 7 800 Pyhtää kk 0 0 0 0 0 700 700 1 400 Pyhtää ABC 900 0 200 0 1 100 1 200 0 2 300 Pyhtää 2 800 0 700 800 4 300 6 500 700 11 500 Miehikkälä keskusta 900 0 0 100 1 000 1 300 1 100 3 400 Suur-Miehikkälä 100 0 0 0 100 0 0 100 Muurikkala 300 500 0 0 800 0 0 800 Miehikkälä 1 300 500 0 100 1 900 1 300 1 100 4 300 Virolahti keskusta 2 600 2 200 800 600 6 200 2 100 1 200 9 500 Vaalimaa 1 600 1 100 1 500 2 300 6 500 800 500 7 800 Pajulahti 0 0 400 0 400 0 0 400 Vaahterikko 500 0 3 100 0 3 600 0 0 3 600 Klamila 500 0 300 0 800 0 0 800 Virolahti 5 200 3 300 6 100 2 900 17 500 2 900 1 700 22 100 Kotkan-Haminan seutu 56 800 62 400 68 600 73 400 261 200 87 600 32 900 381 700 Kymenlaakso 130 400 139 300 132 700 185 200 587 600 189 100 87 700 864 400 Lähde: Kartoitus 2012 * tyhjät ja muussa käytöss

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 17 Liiketilat Kymenlaaksossa 2012 K-m 2 Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa Palvelut ja muut liiketilat Yhteensä Pt-kauppa Keskustatoimintojen alueet 43 900 26 900 79 600 150 400 169 000 319 400 Muut keskusta-alueet 52 400 26 500 23 900 102 800 49 900 152 700 KM-alueet 23 900 139 500 72 800 236 200 38 800 275 000 Muut kaupan alueet 11 000 79 100 8 900 99 000 19 100 118 100 KYMENLAAKSO 131 200 272 000 185 200 588 400 276 800 865 200 Keskustatyyppiset alueet 96 300 53 400 103 500 253 200 218 900 472 100 Muut alueet 34 900 218 600 81 700 335 200 57 900 393 100 Kouvolan seutu K-m 2 Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa Palvelut ja muut liiketilat Yhteensä Pt-kauppa Keskustatoimintojen alueet 21 700 11 400 43 900 77 000 83 400 160 400 Muut keskusta-alueet 34 700 14 900 14 900 64 500 30 300 94 800 KM-alueet 10 800 107 500 49 800 168 100 31 900 200 000 Muut kaupan alueet 6 400 7 200 3 200 16 800 10 700 27 500 Kouvolan seutu 73 600 141 000 111 800 326 400 156 300 482 700 Keskustatyyppiset alueet 56 400 26 300 58 800 141 500 113 700 255 200 Muut alueet 17 200 114 700 53 000 184 900 42 600 227 500 Kotkan-Haminan seutu K-m 2 Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa Palvelut ja muut liiketilat Yhteensä Pt-kauppa Keskustatoimintojen alueet 22 200 15 500 35 700 73 400 85 600 159 000 Muut keskusta-alueet 17 700 11 600 9 000 38 300 19 600 57 900 KM-alueet 13 100 32 000 23 000 68 100 6 900 75 000 Muut kaupan alueet 3 800 71 900 5 700 81 400 8 400 89 800 Kotkan-Haminan seutu 56 800 131 000 73 400 261 200 120 500 381 700 Keskustatyyppiset alueet 39 900 27 100 44 700 111 700 105 200 216 900 Muut alueet 16 900 103 900 28 700 149 500 15 300 164 800 Keskustatoimintojen alueetmaakuntakaavan keskustatoimintojen alueet ja kohdemerkinnät Muut keskusta-alueet KM-alueet Muut kaupan alueet Muu keskusta-alue, muut kuntakeskustat, kylät Maakuntakaavan vähittäiskaupan suuryksikköalueet Keskustan reuna-alueet, liikenneasema-alueet, tilaa vaativan kaupan alueet Kymenlaaksossa kaupan pinta-alasta on keskustatoimintojen alueille ja muille keskustaalueille sijoittunut yli puolet (55 %) ja vastaavasti alle puolet (45 %) on sijoittunut vähittäiskaupan suuryksikköalueille ja muille kaupan alueille. Päivittäistavarakaupasta noin 75 % on sijoittunut keskustoihin, erikoiskaupasta lähes 60 % ja palveluista noin 80 %. Tilaa vaativasta kaupasta on keskustoihin sijoittunut 20 %. Kouvolan seudulla ja Kotkan-Haminan seudulla kaupan sijoittuminen keskustoihin ja muille kaupan alueille on saman suuntaista. Kouvolan seudulla keskustatyyppisille alueille on sijoittunut suhteessa hieman enemmän päivittäistavarakauppaa kuin Kotkan-Haminan seudulla, toisaalta taas Kouvolan seudulla keskustojen ulkopuolisille alueille on sijoittunut suhteessa hieman enemmän erikoiskauppaa.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 18 Kouvolan seudulla keskustojen ulkopuolinen kauppa painottuu suhteessa enemmän vähittäiskaupan suuryksikköalueelle, kun taas Kotkan-Haminan seudulla muilla kaupan alueilla on enemmän pinta-alaa kuin vähittäiskaupan suuryksikköalueilla. Liiketilat Kymenlaaksossa 2012 Kymenlaakso Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa Palvelut ja muut liiketilat Yhteensä Pt-kauppa Keskustatoimintojen alueet 33 % 10 % 43 % 26 % 61 % 37 % Muut keskusta-alueet 40 % 10 % 13 % 17 % 18 % 18 % KM-alueet 18 % 51 % 39 % 40 % 14 % 32 % Muut kaupan alueet 8 % 29 % 5 % 17 % 7 % 14 % KYMENLAAKSO 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Keskustatyyppiset alueet 73 % 20 % 56 % 43 % 79 % 55 % Muut alueet 27 % 80 % 44 % 57 % 21 % 45 % Kouvolan seutu Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa Palvelut ja muut liiketilat Yhteensä Pt-kauppa Keskustatoimintojen alueet 29 % 8 % 39 % 24 % 53 % 33 % Muut keskusta-alueet 47 % 11 % 13 % 20 % 19 % 20 % KM-alueet 15 % 76 % 45 % 52 % 20 % 41 % Muut kaupan alueet 9 % 5 % 3 % 5 % 7 % 6 % Kouvolan seutu 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Keskustatyyppiset alueet 77 % 19 % 53 % 43 % 73 % 53 % Muut alueet 23 % 81 % 47 % 57 % 27 % 47 % Kotkan-Haminan seutu Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa Palvelut ja muut liiketilat Yhteensä Pt-kauppa Keskustatoimintojen alueet 39 % 12 % 49 % 28 % 71 % 42 % Muut keskusta-alueet 31 % 9 % 12 % 15 % 16 % 15 % KM-alueet 23 % 24 % 31 % 26 % 6 % 20 % Muut kaupan alueet 7 % 55 % 8 % 31 % 7 % 24 % Kotkan-Haminan seutu 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Keskustatyyppiset alueet 70 % 21 % 61 % 43 % 87 % 57 % Muut alueet 30 % 79 % 39 % 57 % 13 % 43 % Keskustatoimintojen alueetmaakuntakaavan keskustatoimintojen alueet ja kohdemerkinnät Muut keskusta-alueet KM-alueet Muut kaupan alueet Muu keskusta-alue, muut kuntakeskustat, kylät Maakuntakaavan vähittäiskaupan suuryksikköalueet Keskustan reuna-alueet, liikenneasema-alueet, tilaa vaativan kaupan alueet

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 19 2.5 Kaupan rakenne keskustoissa ja muilla kaupan alueilla Kaupan rakenne vaihtelee suuresti keskuksittain sekä myös keskusten ja keskustojen ulkopuolisten kaupan alueiden välillä. Mitä suurempi ja monipuolisempi keskusta, sitä enemmän keskustan liikepinta-alasta on erikoiskauppaa. Suurissa keskuksissa on myös yleensä tavarataloja. Suurissa keskuksissa on myös hyvin paljon palveluita. Merkittäviä erikoiskaupan keskuksia ovat Kymenlaaksossa Kouvolan ja Kotkan keskustat, jotka ovat myös pinta-alaltaan suurimmat keskustat Kymenlaaksossa. Myös Haminassa erikoiskauppaa on varsin paljon. Kuusankoski, Elimäki, Inkeroinen, Myllykoski, Kausala ja Karhula ovat erikoiskaupan tarjonnaltaan samaa kokoluokkaa. Muissa keskuksissa erikoiskaupan tarjonta jää vähäiseksi. Pienten keskusten kaupallinen tarjonta painottuu päivittäistavarakauppaan ja palveluihin. Liikepinta-ala (k-m 2 ) keskustoissa Kymenlaaksossa 2012 Kouvola Koria Kuusankoski Voikkaa Elimäki Jaala Inkeroinen Pt-kauppa Tavaratalokauppa Tilaa vaativa kauppa Autokauppa ja huoltamot Muu erikoiskauppa Palvelut Muut liiketilat Myllykoski Valkeala Kausala Kotka Karhula Hamina Siltakylä Miehikkälä Virolahti 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000 Keskustoissa on myös jonkin verran tilaa vaativaa kauppaa ja autokauppaa sekä huoltamoita. Tilaa vaativan kaupan myymälät ovat keskustoissa yleensä pienempiä kuin muilla kaupan alueilla. Tilaa vaativan kaupan osuus nousee suurimmaksi Haminassa ja Virolahdella. Keskustojen ulkopuoliset kaupan alueet vaihtelevat pinta-alaltaan suuresti. Kouvolan seudulla on vain yksi merkittävä kaupan alue keskustan ulkopuolella: Kauppakeskusalue, joka on kooltaan suurin kaupan keskittymä Kymenlaaksossa. Tämän ohella Kouvolan taajama-alueelle on sijoittunut hajanaisesti kauppaa. Länsikeskus on vastaavasti tiiviimpi

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 20 kaupan alue Kuusankosken taajamarakenteen sisällä. Muut keskustojen ulkopuoliset kaupan alueet Kouvolan seudulla ovat hyvin pieniä. Liikepinta-ala (k-m 2 ) kaupan alueilla Kymenlaaksossa 2012 Kouvolan taajama Kauppakeskusalue Länsikeskus Korian reuna-alueet Mustilan palvelualue Inkeroisen reuna-alueet Valkealan reuna-alueet Kausalan reuna-alueet Jumalniemi Sutela Jylppy Keltakallio Kotkansaaren reuna-alueet Karhulan reuna-alueet Haminan reuna-alueet Pyhtää (ABC) Vaalimaa Vaahterikko Pt-kauppa Tavaratalokauppa Tilaa vaativa kauppa Autokauppa ja huoltamot Muu erikoiskauppa Palvelut Muut liiketilat 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 200 000 Kotkan-Haminan seudulla merkittävin kauppapaikka keskustojen ulkopuolella on Jumalniemi. Seudulla on kuitenkin myös muita merkittäviä kaupan alueita, näitä ovat mm. Sutela, Jylppy ja Keltakallio. Lisäksi Karhulan tuntumaan on molemmin puolin keskustaa sijoittunut hajanaisesti kauppaa. Haminan keskustan tuntumassa on myös kaupan keskittymiä sekä keskustan pohjoispuolella että länsipuolella (Itäväylän liikekeskus). Muut keskittymät ovat kaupan pintaalaltaan varsin pieniä. Keskustojen ulkopuolisilla kaupan alueilla liikepinta-ala painottuu tilaa vaativaan kauppaan ja hypermarket- ja muuhun laajan tavaravalikoiman kauppaan. Erikoiskaupan tarjontaa on keskustojen ulkopuolisilla alueilla yleensä varsin vähän, poikkeuksena Kouvolan kauppakeskusalue, jossa on erikoiskauppaa paljon. Myös Jumalniemessä on erikoiskauppaa jonkin verran. Palveluita on keskustojen ulkopuolisilla kaupan alueilla vähemmän kuin keskustoissa. Tyhjiä liiketiloja tai liiketiloja muussa käytössä on myös varsin vähän, lukuun ottamatta Kauppakeskusaluetta, jossa Veturiin siirtyneet myymälät ovat tyhjillään.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 21 Keskustatoimintojen alueilla liiketilan painopiste on palveluissa sekä erikoiskaupassa. Muilla keskusta-alueilla (pienemmät keskustat, asuinalueiden keskustat, kylät) liiketilan painopiste on päivittäistavarakaupassa ja palveluissa. Seudut eivät tältä osin eroa toisistaan. Liiketilat Kymenlaaksossa 2012 Kymenlaakso Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa Palvelut ja muut liiketilat Yhteensä Pt-kauppa Keskustatoimintojen alueet 14 % 8 % 25 % 47 % 53 % 100 % Muut keskusta-alueet 34 % 17 % 16 % 67 % 33 % 100 % KM-alueet 9 % 51 % 26 % 86 % 14 % 100 % Muut kaupan alueet 9 % 67 % 8 % 84 % 16 % 100 % KYMENLAAKSO 15 % 31 % 21 % 68 % 32 % 100 % Keskustatyyppiset alueet 20 % 11 % 22 % 54 % 46 % 100 % Muut alueet 9 % 56 % 21 % 85 % 15 % 100 % Kouvolan seutu Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa Palvelut ja muut liiketilat Yhteensä Pt-kauppa Keskustatoimintojen alueet 14 % 7 % 27 % 48 % 52 % 100 % Muut keskusta-alueet 37 % 16 % 16 % 68 % 32 % 100 % KM-alueet 5 % 54 % 25 % 84 % 16 % 100 % Muut kaupan alueet 23 % 26 % 12 % 61 % 39 % 100 % Kouvolan seutu 15 % 29 % 23 % 68 % 32 % 100 % Keskustatyyppiset alueet 22 % 10 % 23 % 55 % 45 % 100 % Muut alueet 8 % 50 % 23 % 81 % 19 % 100 % Kotkan-Haminan seutu Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa Palvelut ja muut liiketilat Yhteensä Pt-kauppa Keskustatoimintojen alueet 14 % 10 % 22 % 46 % 54 % 100 % Muut keskusta-alueet 31 % 20 % 16 % 66 % 34 % 100 % KM-alueet 17 % 43 % 31 % 91 % 9 % 100 % Muut kaupan alueet 4 % 80 % 6 % 91 % 9 % 100 % Kotkan-Haminan seutu 15 % 34 % 19 % 68 % 32 % 100 % Keskustatyyppiset alueet 18 % 12 % 21 % 51 % 49 % 100 % Muut alueet 10 % 63 % 17 % 91 % 9 % 100 % Keskustatoimintojen alueetmaakuntakaavan keskustatoimintojen alueet ja kohdemerkinnät Muut keskusta-alueet KM-alueet Muut kaupan alueet Muu keskusta-alue, muut kuntakeskustat, kylät Maakuntakaavan vähittäiskaupan suuryksikköalueet Keskustan reuna-alueet, liikenneasema-alueet, tilaa vaativan kaupan alueet Vähittäiskaupan suuryksikköalueilla painopiste on tilaa vaativassa kaupassa, päivittäistavarakauppaa ja palveluita on alueilla vähän. Vähittäiskaupan suuryksikköalueilla on Kotkan- Haminan seudulla päivittäistavarakaupan osuus suurempi kuin Kouvolan seudulla ja vastaavasti Kouvolan seudulla erikoiskaupan osuus alueiden kaupan rakenteessa on suurempi. Muut kaupan alueet ovat rakenteeltaan seuduilla erilaisia. Muut kaupan alueet ovat Kotkan- Haminan seudulla pääosin tilaa vaativan kaupan alueita, kun taas Kouvolan seudulla muilla

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 22 kaupan alueille ei ole merkittävää määrää tilaa vaativaa kauppaa. Muut kaupan alueet Kouvolan seudulla ovat lähinnä liikennepalveluasema-alueita tai alueita, joilla on laajan tavaravalikoiman kauppaa. 2.6 Kymenlaakson kaupallinen palveluverkko Kymenlaakson kaupan palveluverkko muodostuu monentasoisista keskuksista. Kaupallisia pääkeskuksia on kaksi Kotka ja Kouvola. Pääkeskusten ohella Kymenlaaksossa on lukuisia muita keskuksia, joista osa on nykyisiä tai entisiä kuntakeskuksia ja osa kuntien alakeskuksia. Pääkeskusten läheisyyteen sijoittuvat nykyiset maakuntakaavaan merkityt vähittäiskaupan suuryksikköalueet eli Sutela, Jumalniemi sekä Kouvolan kauppakeskusalue. Niiden lisäksi maakunnassa on muitakin keskustojen tuntumaan sijoittuneita market- ja tilaa vaativan kaupan alueita. Tällaisia on mm. Kuusankoskella, Karhulassa, Inkeroisissa ja Haminassa. Osin ne ovat kytkeytyneitä keskustaan, mutta eivät sijoitu varsinaiselle keskustatoimintojen alueelle. Alueilla on nimensä mukaisesti yleensä päivittäistavarakaupan marketteja tai laajan tavaravalikoiman myymälöitä suurissa yksiköissä sekä tilaa vaativaa kauppaa. Osa kaupan alueista painottuu tilaa vaativaan kauppaan tai autokauppaan, kuten Keltakallio ja Jylppy. Palveluverkkokarttaan on myös merkitty liikenneasema- ja matkailupalvelualueet. Nämä ovat usein seudullisesti merkittäviä, vaikkei niissä vähittäiskaupan myymäläkoko yleensä ylitä vähittäiskaupan suuryksikön rajaa. Merkittävin näistä on Vaalimaa, mutta usean pienen keskustan tuntumassa on tällaisia alueita. Karttaan merkittyjen kaupan keskusten lisäksi maakunnassa on lähipalvelukeskuksia ja kyliä, joiden merkitys on puhtaasti paikallinen.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 23 Keskukset 2012 Tuohikotti Pääkeskus Kuntakeskus/monipuolinen alakeskus Alakeskus Market- ja tiva-alue Tiva-alue Muu kauppa-alue/liikenneasema Jaala Kausala Voikkaa Valkeala Länsikeskus Kuusankoski Utti Kauppakeskusalue Kouvola Koria Myllykoski Elimäki Anjala Inkeroinen Miehikkälä Vaalimaa Keltakallio Hamina Virolahti Vaahterikko Pyhtää Siltakylä Sutela Käpylä Karhula Jumalmiemi Jylppy Kotka Kymenlaakson kaupallinen palveluverkko 2012

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 24 2.7 Vähittäiskaupan suuryksiköt maakunnassa Maakuntakaavan kannalta seudullisesti merkittävät vähittäiskaupan suuryksiköt ovat tärkeitä tarkastelun kohteita palveluverkossa. Vähittäiskaupan suuryksiköiden kartoitus perustuu kenttäkartoitukseen ja sen pohjalta laskettuihin pinta-aloihin. Pinta-alat ovat suuntaa-antavia eivätkä vastaa rakennuslupien pinta-alaa. Tarkastelu kattaa vain yksittäiset myymälät, ei myymäläkeskittymiä, jotka ovat vaikutuksiltaan verrattavissa vähittäiskaupan suuryksikköön. Näin ollen suuryksikkötarkastelu ei ole kattava. Seudullisesti merkittävät vähittäiskaupan suuryksiköt ovat sijoittuneet maakunnassa keskustoihin tai maakuntakaavan vähittäiskaupan suuryksikköalueille (KM). Näiden lisäksi maakunnassa on keskustojen (C-alueiden) ulkopuolella useita laajan tavaravalikoiman suuryksiköitä, joiden merkitys on pääasiassa paikallinen. Tällaisia on mm. Kuusankoskella, Kouvolassa, Kotkansaaressa, Karhulassa, Haminassa ja Inkeroisissa. Vaalimaalla on matkailua palveleva vähittäiskaupan suuryksikkö. Kausalan keskustassa, joka on maakuntakaavassa taajamatoimintojen aluetta on yksi market, joka on kooltaan noin 2000 kerrosneliömetriä. Vähittäiskaupan suuryksiköitä C- ja KM-alueiden ulkopuolella Vähittäiskaupan suuryksiköt Kuusankoski Länsikeskus Kouvolan taajama-alue Inkeroinen Kausala Kotkansaari Karhulan Käpylä Vaalimaa Hamina Tilaa vaativan kaupan suuryksiköt Jylppy Keltakallio Karhulan Käpylä Vaahterikko Maankäyttö- ja rakennuslain uusien säännösten mukaan vähittäiskaupan suuryksiöitä ovat myös tilaa vaativan kaupan suuryksiköt. Tilaa vaativan kaupan suuryksiköitä on Kymenlaaksossa keskustatoimintojen ja vähittäiskaupan suuryksikköalueiden ulkopuolella Jylpyssä, Keltakalliossa, Käpylässä ja Vaahterikossa. Tilaa vaativan kaupan suuryksiköt palvelevat usein laajaa asiakaskuntaa ja ovat täten usein seudullisesti merkittäviä. 2.8 Muutokset palveluverkossa Muutoksia palveluverkossa on selvitetty edellisen kaupan palveluverkkoselvityksen (Kymenlaakson maakuntakaava, Kaupalliset palvelut; Santasalo Ky) kartoitusten pohjalta. Lisäksi tarkastellaan, miten edellisessä selvityksessä esitetyt hankkeet ovat toteutuneet. Kartoitukset edelliseen selvitykseen on tehty vuosina 2006-2008. Kaikkia keskustan ulkopuolisia yksiköitä ei tällöin kuitenkaan kartoitettu, joten tässä vertailussa on mukana vain ne alueet, jotka on kartoitettu aikaisemmin. Liiketilan pinta-alan muutoksessa on otettu huomioon uudet ja täyttyneet sekä puretut ja tyhjentyneet liiketilat. Liiketilojen laajennuksista on laskettu mukaan vain pinta-alan nettolisäys. Muutos on suuntaa-antava ja pohjautuu karttaan piirrettyjen liiketilojen pinta-aloihin. Kokonaisuudessaan Kymenlaaksoon on tullut lisää kauppaa ja palveluita noin 100.000 kerrosneliömetriä. Merkittävin muutos on tapahtunut Kouvolan kauppakeskusalueella, jonne on rakennettu Kauppakeskus Veturi ja muutama muu uusi liikerakennus Katajaharjun ja Korjalan alueelle. Lisäksi Prismaa on laajennettu. Veturin myötä vastaavasti K-Citymarketin

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 25 ja K-Raudan tilat ovat tyhjentyneet. Kouvolan keskustan liiketilat ovat kasvaneet lähinnä uuden Sokoksen myötä, mutta vastaavasti Valintatalon tilat ovat tyhjentyneet. Liiketilamuutokset keskuksissa 2006/2008-2012 Täyttyneet ja uudet tilat - tyhjentyneet ja puretut tilat k-m 2 Kouvola keskusta 800 Kauppakeskusalue 77 600 Kuusankoski 3 600 Länsikeskus 300 Elimäki -200 Jaala -700 Inkeroinen -3 300 Myllykoski -1 500 Valkeala -800 Kausala -500 Kouvolan seutu 75 300 Kotka keskusta 4 100 Karhula -1 500 Sutela 8 000 Jumalniemi 2 100 Jylppy 6 700 Keltakallio 3 700 Hamina 1 700 Haminan reuna-alueet 600 Siltakylä 0 Miehikkälä 100 Virolahti 600 Vaalimaa 900 Kotkan-Haminan seutu 27 000 Kymenlaakso yhteensä 102 300 Lähde: Santasalo Ky, kartoitus Kuusankosken keskustaan on rakennettu uusi liikekeskus. Länsikeskukseen on rakennettu uusi katsastusrakennus ja pari pientä liiketilaa on tyhjentynyt. Kouvolan muissa kuntaliitoskunnissa on käytössä oleva kaupan palveluiden liikepinta-ala laskenut viimeisten kuuden vuoden aikana. Pääosa tästä johtuu tyhjentyneistä liiketiloista. Myllykoskella ja Valkealassa tyhjentyneet liiketilat ovat olleet palveluita. Jaalassa, Inkeroisissa ja Kausalassa on lopettanut päivittäistavarakauppa ja näiden lisäksi myös Inkeroisissa ja Kausalassa pari erikoiskauppaa ja Jaalassa pari palveluliikettä. Kausalassa päivittäistavarakaupan liiketilaan on tullut muuta toimintaa (ei kaupallista). Kouvolan seudulla kaupallisten palveluiden nettolisäys tarkastelluissa keskuksissa on neljän - kuuden vuoden aikana yhteensä noin 70.000 kerrosneliömetriä. Kotkan keskustassa liiketilan lisäys tarkastelujakson aikana johtuu yksittäisistä liiketilojen täyttymisistä. Jonkin verran alueella on myös tyhjentyneitä liiketiloja. Suurin yksittäinen täydennys on tarkastelujaksolla tapahtunut entisessä Sokoksen kiinteistössä, joka on nykyään palvelujen käytössä. Karhula on Kotkan-Haminan seudulla ainoa keskus, jossa kaupan pinta-ala on vähentynyt. Karhulassa on useita yksittäisiä lähinnä palvelujen käytössä olleita liiketiloja tyhjentynyt,

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 26 muutama entinen tyhjä liiketila on myös täyttynyt. Suurin yksittäinen uusi tyhjä liiketila on Nordean tila Karhulan pohjoisreunalla. Keskustan ulkopuolisille kaupan alueille on Kotkassa rakennettu jonkin verran uutta liiketilaa. Eniten lisäystä on Sutelassa, jossa Prismaa on laajennettu. Jylpyssä on sekä uutta tilaa että entisiä muita tiloja otettu kaupallisten palveluiden käyttöön. Keltakallioon on tullut uusia autokauppoja ja Jumalniemessä pari entistä tyhjää tilaa on täyttynyt. Jumalniemessä on myös tyhjentyneitä pienempiä liiketiloja. Haminaan on tullut uusia tilaa vaativan kaupan ja palvelujen myymälöitä. Miehikkälään ja Virolahdelle on avattu uusia palveluita ja Vaalimaalle autokauppaa sekä rengasliike. Siltakylässä ei ole tapahtunut muutosta palveluiden pinta-alassa. Kokonaisuudessaan kaupallisten palveluiden nettolisäys Kotkan-Haminan seudulla on tarkastelluissa keskuksissa ollut noin 27.000 kerrosneliömetriä. Palveluverkossa tapahtuvien muutosten lisäksi tarkastellaan, miten edellisessä maakuntakaavan kaupan selvityksessä (2008) esitetyt hankkeet ovat toteutuneet. Yleisesti kaupan hankkeita ja suunnitelmia on kunnissa vireillä huomattava määrä. Osa näistä toteutuu lyhyellä aikavälillä, osa vasta pitkällä aikavälillä, osa jää toteutumatta ja osa muuttaa sisältöään. Hankelista ei siten yleensä koskaan ole toteutuva määrä uutta liiketilaa. Oheisessa taulussa on edellisen selvityksen hanketaulu ja hankkeiden tilanne syksyllä 2012. Valtaosa vuonna 2008 esitetyistä hankkeista ei tähän mennessä ole toteutunut. Neljän vuoden aikana on esitettyjen hankkeiden kerrosalasta toteutunut kokonaisuudessaan noin neljännes eli lähes 100.000 k-m 2. Valtaosa hankkeista vuonna 2008 oli sijoittunut keskustojen ulkopuolelle, näin myös toteutuneita hankkeita on keskustojen ulkopuolella enemmän kuin keskustoissa. Keskustahankkeita on toteutunut ainoastaan Kouvolan ja Kuusankosken keskustassa. Kokonaisuudessaan hankkeita on toteutunut Kouvolan seudulla merkittävästi enemmän kuin Kotkan-Haminan seudulla. Kouvolan seudulla toteutuneita hankkeita on lähes 90.000 kerrosneliömetriä uutta pinta-alaa, kun taas Kotkan-Haminan seudulla vain 8000 kerrosneliömetriä. Kotkan-Haminan seudulla on kuitenkin toteutunut yksittäisiä pienempiä kaupan uudistuksia, jotka eivät olleet hankelistalla vuonna 2008. Lisäksi Kotkassa avattiin vuoden 2006 lopussa Kauppakeskus Pasaati, joka vastaa pitkän tähtäimen keskustakaupan tarpeeseen. Pasaati vaikuttaa merkittävästi siihen, ettei kaupungissa ole tarkastelujaksolla ollut/toteutunut uusia merkittäviä keskustahankkeita. Eniten toteutuneita hankkeita on Kymenlaaksossa Kouvolan sauma-alueella eli kauppakeskusalueella. Suurin toteutunut yksittäinen hanke on Kauppakeskus Veturin avautuminen syyskuussa 2012. Kokonaisuudessaan toteutuneita hankkeita kauppakeskusalueella on noin 80.000 kerrosneliömetriä.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 27 Uudet kaupan hankkeet ja mahdollisuudet Kymenlaaksossa Tilanne 2008 Uutta tilaa Hankkeiden tilanne 2012 K-m 2 K-m 2 Kouvola Keskusta Alfa-kortteli 1 500 Toteutunut 1 500 Kouvola Keskusta Manski ja Välikadun p-alue 5 000 Ei toteutunut Kouvola Keskusta Halkotorin alue 1 500 Ei toteutunut Kuusankoski Keskusta Kauppakeskuksen 2. vaihe 4 000 Toteutunut 4 000 Kuusankoski Sauma-alue Tervaskangas, Keskon kortteli 60 000 Toteutunut 60 000 Kuusankoski Sauma-alue Oka Oy:n hanke 10 000 Toteutunut 10 000 Kuusankoski Sauma-alue Tervaskangas, muut lähinnä tivaa 30 000 Ei toteutunut Kuusankoski Sauma-alue Koti-Idean laajennus 5 000 Ei toteutunut Kouvola Sauma-alue Prisman laajennus 12 000 Toteutunut 12 000 Anjalankoski Inkeroinen Rautakauppaa 6 000 Ei toteutunut Iitti Kausala Virastotalo 5 000 Ei toteutunut Kotka Jumalniemi Laajennus 45 000 Ei toteutunut Kotka Jumalniemi Nykyisen rakenteen tiivistyminen 20 000 Ei toteutunut Kotka Jumalniemi Tilaa vaativaa kauppaa 10 000 Ei toteutunut Kotka Sutela Prisman laajennus 8 000 Toteutunut 8 000 Hamina Keskusta Liikekeskus keskustaan 7 500 Ei toteutunut Hamina Summa Hypermarket, kauppakeskus, outlet 67 000 Ei toteutunut Hamina Summa Pohjoinen alue, tivaa 68 000 Ei toteutunut Virolahti Vaalimaa Kauppakeskus 15 500 Ei toteutunut Kouvolan seutu 140 000 Kouvolan seutu 87 500 Keskusta 15 500 Keskusta 5 500 Muut alueet 124 500 Muut alueet 82 000 Kotkan-Haminan seutu 241 000 Kotkan-Haminan seutu 8 000 Keskusta 7 500 Keskusta 0 Muut alueet 233 500 Muut alueet 8 000 Pinta-alaa yhteensä 381 000 Pinta-alaa yhteensä 95 500 Keskusta 23 000 Keskusta 5 500 Muut alueet 358 000 Muut alueet 90 000 Pienempien kuntien hankkeet/suunnitelmat eivät ole toteutuneet. Kotkan-Haminan seudulla eivät myöskään ole toteutuneet Jumalniemen laajennussuunnitelmat, Haminan Summan alueen eivätkä Vaalimaan suunnitelmat. Suuri osa hankkeista on edelleen kuitenkin vireillä joko entisen kaltaisena tai sisällöltään jonkin verran muuttuneena. Edellisessä maakuntakaavan selvityksessä liiketilan lisätarpeeksi vuosille 2006-2020 laskettiin Kymenlaaksossa yhteensä 220.000-380.000 kerrosneliömetriä, josta hieman yli puolet Kouvolan seudulle ja hieman alle puolet Kotkan-Haminan seudulle. Neljälle vuodelle jaettuna tämä tarve olisi noin 60.000-110.000 kerrosneliömetriä (seuduittain noin 30.000-50.000+ kerrosneliömetriä). Neljän viimeisen vuoden aikana toteutunutta pinta-alaa Kymenlaaksossa on lasketun tarpeen verran. Toisaalta toteutuminen Kouvolan seudulla on suurempaa ja vastaavasti Kotkan-Haminan seudulla pienempää kuin laskettu tarve.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 28 Kaupallisten palveluiden lisäpinta-alan tarve Kymenlaaksossa 2006-2020 Ja tästä laskettuna lisätilantarve neljälle vuodelle: 2008-2012 Enimmäisstarve k-m 2 Kotkan- Kouvolan seutu Haminan seutu Yhteensä 2006-2020 197 000 180 000 382 000 -> 2008-2012 56 000 51 000 109 000 Vähimmäistarve k-m 2 Kotkan- Kouvolan seutu Haminan seutu Yhteensä 2006-2020 116 000 105 000 223 000 -> 2008-2012 33 000 30 000 64 000 Lähde: Kymenlaakson maakuntakaava, Kaupalliset palvelut 25.8.2008

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 29 3 KAUPAN MARKKINOIDEN KEHITYS Kaupan markkinat muuttuvat jatkuvasti kulutuksen muutoksen myötä. Markkinoiden kehitystä kuvataan tässä kysyntäpotentiaalin eli ostovoiman suhteen sekä toteutuneen kysynnän eli myynnin suhteen. Markkina-alueena on Kymenlaakso. Lisäksi alueen ostovoimaan vaikuttavat merkittävästi venäläiset matkailijat. Myös loma-asukkaat tuovat oman lisänsä alueen markkinapotentiaaliin. Kaupan markkinoiden kehitys pohjautuu nykyiseen kehitykseen sekä arvioihin tulevasta kehityksestä. Tulokset ovat näin suuntaa-antavia ja sisältävät epävarmuustekijöitä. 3.1 Kaupan yleinen kehitys Suomessa Päivittäistavarakaupan kehityksessä yleinen suuntaus on ollut myymäläverkon harveneminen. Myymäläverkon supistuminen on kuitenkin viime vuosina hieman hidastunut varsinkin kaupunkiseuduilla. Pt-kaupan myynti painottuu isoihin yksiköihin hypermarketteihin ja suuriin supermarketteihin, joita myös aktiivisesti kehitetään. Yksikkökoon kasvuun vaikuttaa tuotevalikoimien kasvu, joka edelleen jatkuu. Uudet hypermarketit ovat pitkään olleet aina edeltäjiään suurempia. Nyt pienemmille markkinoille on alettu avaamaan myös alle 10.000 kerrosneliömetrin suuruisia hypermarketteja. Kaupparyhmillä on myös ollut tavoitteena pienien yksiköiden kehittäminen asuinalueilla tai liikennepaikoilla. Erikoiskauppa on kasvanut päivittäistavarakauppaa nopeammin. Erityisesti kotiin ja vapaaaikaan liittyvä kauppa on ollut vahvassa kasvussa. Alalle on tullut uusia liiketyyppejä ja nykyiset toimijat ovat laajentaneet tuotevalikoimiaan. Erikoiskaupassa on ollut myös trendinä myymäläkokojen kasvu. Muotikaupassa myymäläkoot ovat suurentuneet voimakkaan ketjuuntumisen seurauksena. Tilaa vaativan erikoiskaupan myymälät ovat kasvaneet sijoittuessaan keskustojen reunoille suuriin myymäläkeskittymiin. Myymäläkonsepteja on kehitetty yhä suurempia sekä monipuolisempia valikoimia ja esillepanoja suosiviksi. Erikoiskauppaan on tullut suurmyymälöitä, jotka ovat hintamielikuvaltaan edullisia. Tämä trendi näyttää jatkuvan. Erikoiskaupan omistus keskittyy ketjuuntumisen myötä, mikä on ollut suuntaus jo pitkään. Suomeen on tullut uusia ulkomaisia ketjuyrityksiä, mikä tuo lisää tarjontaa. Ketjuliikkeet ovat sijoittuneet kauppakeskuksiin ja keskeisille liikepaikoille keskustoissa. Samalla yksityisten kauppiaitten myymälöiden suhteellinen osuus on pienentynyt eivätkä ne ole päässeet ketjujen tavoin kauppakeskuksiin. Ketjun ulkopuolella toimiminen on kuitenkin onnistunut hyvin keskustoissa mm. erikoistuneilla ja oman alan asiantuntemukseen perustuvilla myymälöillä. Vähittäiskaupan alueellinen keskittyminen on ollut myös voimakasta. Kauppa keskittyy kaupunki- ja kuntakeskustoihin, kauppakeskuksiin sekä keskustojen ulkopuolisiin kauppakeskittymiin. Erikoiskauppa hakeutuu lähelle toisiaan. Pienimmissä keskittymissä on tyypillisesti enää vain lähipalveluita. Monipuolisesti erikoiskauppaa on vain kaupunkien keskustoissa ja suurissa kaupan keskittymissä. Keskustakauppa on suomalaisissa kaupungeissa kehittynyt. Keskustoihin rakennetaan kauppakeskuksia, kävelykeskustoja laajennetaan ja kortteleiden sisäosia otetaan kaupalliseen käyttöön. Keskustahakuisiin erikoiskauppoihin kuten muotikauppaan on tullut ulkomailta ketjuja ja nämä ovat hakeutuneet keskustojen parhaille liikepaikoille. Keskustojen kehittymisen ongelmana suomalaisissa kaupungeissa on yleisesti ollut keskeisillä paikoilla toimivien liiketilojen puute. Tämä on vaikeuttanut keskustojen palveluiden monipuolistumista. Tyhjiä tiloja on, mutta ne ovat keskustojen reunoilla tai ne ovat kooltaan liian pieniä keskustamyymälöiden kannalta.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 30 Kauppakeskusten suosio kauppapaikkoina on säilynyt vahvana ja trendi on jatkumassa. Kauppakeskuksista on tullut moniala-keskuksia, joissa on kaupan ja kaupallisten palveluiden lisäksi myös julkisia palveluita sekä viihde- ja vapaa-ajan palveluita. Esimerkiksi elokuvateatterit, keilahallit, kuntosalit ja kylpylät ovat sijoittuneet uusiin kauppakeskuksiin eli ne ovatkin siten yhä enemmän viihdekeskuksia. Kaupunkien keskustoissa on myös kortteleihin saneerattu tai rakennettu keskustakauppakeskuksia. Niissä vetovoimaisina yrityksinä ovat erikoiskaupat eikä niinkään päivittäistavarakauppa. Näitä tulee koko ajan lisää suomalaisiin kaupunkeihin sitä mukaa kun rakennuksia ja kortteleita määrätietoisesti kehitetään. Nouseva ilmiö markkinoilla on hypermarket-vetoisten liikekeskusten laajentuminen kauppakeskusmaisiksi kokonaisuuksiksi. Uusien hypermarkettien yhteyteen toteutetaan erikoisliikkeille tilaa enenemässä määrin ja vanhojen saneerattavien hypermarkettien laajennus koostuu pääosin erikoisliikkeille suunnitellusta lisäosasta. Kauppa- ja liikekeskuksia rakennetaan edelleen keskustojen ulkopuolelle ja tämä suuntaus näyttää myös jatkuvan vaikka maankäyttö- ja rakennuslain muutokset pyrkivät niiden rakentamista hillitsemään. Tilaa vaativaan kauppaan painottuvia kauppakeskittymiä on syntynyt viime vuosina Suomeen lukuisia. Näitä on rakentunut suurten kaupunkien lisäksi myös keskisuurten ja pienten kaupunkikeskusten ohikulkuteiden varteen. Tilaa vaativaan kauppaan painottuvissa kauppakeskittymissä vetureina ovat huonekalu-, rauta-, kodintekniikka- ja puutarha-alan suuret tunnetut ketjumyymälät. Ilmiö on saanut vauhtia ulkomaisten ketjujen myötä. Myös suomalaiset huonekalukaupan ketjut ovat kehittäneet ja laajentaneet toimintaansa merkittävästi 2000- luvun lopulla. Samalla tilaa vaativan kaupan myymälät ovat myös laajentaneet tuotevalikoimiaan merkittävästi keskustahakuiseen kauppaan. Tilaa vaativan kaupan keskittymiin on hakeutunut myös erikoistavarataloja eli laajan tavaravalikoiman myymälöitä, joiden tavaravalikoimat muistuttavat yhä enemmän hypermarkettien erikoistavaravalikoimaa. Näiden erikoistavaratalojen kasvu on ollut voimakasta koko 2000- luvun. Tilaa vaativan kaupan luonne on sekin muuttunut yhä enemmän toiminnaksi, jossa tilaa vaatii suuri tuotevalikoima ei niinkään suurikokoiset tuotteet. Liikennemyymälät ovat vauhdittaneet osaltaan kaupan sijoittumista keskustojen ulkopuolelle. Liikennemyymälöihin hakeutuu varsinaisen huoltamotoiminnan lisäksi päivittäistavarakauppaa ja ravintolatoimintaa. Lisäksi suuremmilla liikennepaikoilla asemille keskittyy myös erikoiskauppaa. Liikennemyymälät sijoittuvat usein tilaa vaativan kaupan keskittymiin, ja näin niiden ympärille keskittyy usein myös muutakin kaupan toimintaa. Verkkokauppa on jatkanut kasvuaan, mutta kasvu on ollut usealla toimialalla huomattavasti hitaampaa, kuin mitä aikoinaan ennustettiin. Verkkokaupan kasvu osin häviää tilastoihin siksi, että myös kiinteät myymälät ovat ottaneet verkkokaupan yhdeksi myyntikanavakseen, jolloin niiden myynnit eivät tilastoidu verkkokauppaan. Verkkokauppa on voimakkaasti kasvanut informaatiotuotteiden ja aineettomien hyödykkeiden kuten esimerkiksi matkalippujen, teatterilippujen ja äänitteiden kaupassa, jossa jakelukanavana toimii tietokone, eikä tuotetta tarvitse erikseen hakea esimerkiksi postista. Fotokauppa on esimerkiksi muuttunut merkittävästi digiaikaan siirtymisen vuoksi. Valtaosa kuvien tulostamisesta hoidetaan nykyään verkkokaupan kautta. Tämä kehitys on näkynyt fotokauppojen määrän voimakkaana vähenemisenä. Verkkokaupan merkitys kiinteille myymälöille on tullut yhä merkittävämmäksi. Useat kuluttajat tutustuvat tuotteisiin verkossa ennen ostospäätöstä, vaikka suoraan verkosta ostaa vielä harvempi osa kuluttajista. Erityisen merkittävänä verkkokaupan hyötynä on todettu tuotteen jälkimarkkinat ja käyttötiedon hakeminen verkossa ostamisen jälkeen. Verkkoyhteys kaup-

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 31 paan on siten tullut merkittäväksi myyntiä ja jälkimarkkinointia edistäväksi ja tiedonjakokanavaksi. Ilmastomuutoksen hillintä on kytketty vähittäiskaupan kehitykseen entistä enemmän ja kasvavaan asiointiliikenteeseen on alettu kiinnittää enemmän huomiota. Tällä on vaikutusta kaupan kehitykseen uusien kaupan säännösten muodossa. Tavoitteena on kaupallisten palvelujen saatavuuden ja saavutettavuuden turvaaminen ja asiointiliikenteestä aiheutuvien haitallisten vaikutusten vähentäminen. Lisäksi vähittäiskaupan sijainnin ohjauksen keskeinen tavoite on keskustojen aseman tukeminen kaupan sijaintipaikkana ja ettei suunnitteluratkaisuilla edistetä sellaista kehitystä, joka on omiaan heikentämään keskustan olemassa olevaa palvelutarjontaa ja sen kehitysmahdollisuuksia. Henkilöautosidonnaisuus ei vähittäiskaupassa tule todennäköisesti seuraavan 10-15 vuoden aikana merkittävästi muuttumaan. Kaupassa käydään yhä merkittävästi henkilöautolla. Päivittäistavaroita haetaan lähetä kotia, kuten nykyäänkin. Pienet lähikauppaostokset tehdään jalan tai pyörällä. Keskustaan tullaan jonkin verran shoppailemaan joukkoliikennevälineellä, mutta tällöin ei hankita päivittäistavaroita. Tulevaisuudessa pitkiä kauppamatkoja ei kuitenkaan todennäköisesti tehdä kovin usein. Pidemmällä tulevaisuudessa sellaiset kaupalliset keskittymät, jonne pääsee helposti kävellen, pyörällä tai joukkoliikennevälineellä kasvattavat suosiotaan. Yhä edelleen autoilevat ovat kuitenkin merkittävä asiakasryhmä kaupoille ja kauppakeskuksille, mikä pitää ottaa huomioon pohdittaessa kaupan kehitysedellytyksiä. 3.2 Kaupan konseptien kehitys Vähittäiskaupan konseptit kehittyvät vauhdilla. Pääosa uusista konsepteista tulee ulkomailta ketjumyymälöiden mukana ja ne hakeutuvat keskustojen uudistuviin kauppapaikkoihin ja muille keskeisille paikoille. Mutta myös suomalaiset yritykset kehittävät liiketoimintamuotojaan ja vastaavat kilpailuun. Nykyisen tyyppiset myymälät kuitenkin jatkavat toimintaansa uusien rinnalla omalla tavallaan kehittyen. Yhtenä kilpailukeinona vähittäiskaupassa ovat entistä laajemmat tuotevalikoimat. Perinteisten toimialojen rajat hämärtyvät. Nykyisin rautakaupassa myydään jo leluja ja kukkia, kodintekniikkakaupassa astioita ja puutarhakaupassa sisutustuotteita. Tuotevalikoimien laajennus yli toimialarajojen kasvaa. Tämä merkitsee yhä suurempia myymäläkokoja, jotta valikoimien kasvattaminen on mahdollista. Tunnettujen ketjujen suurmyymälöiden määrä kasvaa edelleen ja siksi ne hakeutuvat valtateiden varsille autolla saavutettavissa oleviin liikepaikkoihin. Laajaan tuotevalikoimaan panostavat tehokkaat halpahintamyymälät eli erikoistavaratalot. Nämä myymälät ovat hyvin kookkaita, mutta pelkistetyn yksinkertaisia ja ne kilpailevat vahvasti hintamielikuvilla. Halpamyymälät ovat myös uhka tietyille erikoiskaupan toiminnoille, koska ne panostavat selkeästi vapaa-ajan kauppaan (urheilu, kalastus, kodin sisustus, rakentaminen), mikä kiristää kilpailua alan erikoisliikkeiden markkinoilla. Kuluttajatuotteiden monimutkaistuminen, teknistyminen ja kuluttajien vaatimusten kasvu tarkoittaa toisaalta yhä erikoistuneempia myymälöitä. Nämä erikoismyymälät ovat usein hyvin pieniä, mutta tarjoavat hyvin syvän ja laajan tuotevalikoiman tietyssä tuotesegmentissä ja samalla toimialan asiantuntemusta. Näitä ovat mm. alan harrastajien erikoisliikkeet, luksusmerkkikaupat ja tiettyyn tuotteeseen erikoistuneet päivittäistavarakaupat kuten esimerkiksi kahvi- ja teemyymälät. Lähiruokaan erikoistuminen näkyy kaupassa ja ravintolatoiminnassa enenemässä määrin, ja myös muita lähituotteita myyviä liikkeitä kehittyy.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 32 Uusissa kaupan muodoissa vahvistuvat elämykselliset piirteet. Tulevaisuuden kaupassa tai kauppakeskuksessa tavataan ystäviä ja vietetään vapaa-aikaa koko perheen voimin. Tavaran ostaminen on vain osa elämystä, joka sisältyy erilaisten palveluiden sarjaan. Kaupassa/kauppakeskuksessa vietetään esimerkiksi lastenjuhlia. Slow-shopping ilmiö rantautuu muiden slow-ilmiöiden ohella myös kauppaan. Ostamiseen liittyvä tehokkuusajattelu tällöin vähenee ja siihen sekoittuu muita toimintoja. Lisäksi kauppa tuottaa muitakin elämyksiä ja räätälöi tuotteita kuluttajan tarpeen mukaan. Asiakas nauttii ajasta myymälässä esimerkiksi joogaten tai maistellen lähituotannon herkkuja. Norjassa on esimerkiksi Ikea, jonka hostelliin voi jäädä yöksi ja testata sänkyjen ja vuodevaatteiden toimivuutta. Elämyskeitaat näkyvät jo kauppakeskusten viihde- ja vapaa-ajan tarjonnan kasvuna. Tavoitteena on, että kauppakeskuksessa voidaan viettää kokonainen päivä tai enemmänkin, jos sen yhteyteen on rakennettu hotelli. Suuria elämyskeskuksia viihdepuistoineen tai kylpylöineen tulee vain suurimpiin kaupunkeihin Suomessa, mutta Rauman seudullekin voi syntyä pienempiä oman tyylisiä elämyskokonaisuuksia. Palveluiden kasvu näkyy myös vähittäiskaupassa. Tuotteiden ohelle vähittäiskauppaan ovat tulleet palvelut. Erikoiskaupoissa tarjotaan räätälöityjä tuotteita tai tuotteiden rinnalla toimialaan liittyvää palvelua. Huonekalukaupasta saa nykyään jo sisustussuunnittelua, puutarhakaupasta puutarhasuunnittelua ja rautakauppa tarjoaa asennuspalvelua. Syntyy myös myymälöiden ja palvelujen yhdistelmiä. Kahvilassa voidaan myydä esimerkiksi lahjatavaroita, jäätelöbaarissa leikkikaluja tai keittiövälinekaupassa toimii kokkikoulu. Päivittäistavarakaupassa suurten myymälöiden kasvu jatkuu osittain kasvavan tuotevalikoiman vuoksi. Pienemmissä kunnissa, jossa erikoiskaupan tarjonta on suppeaa, päivittäistavarakaupan valikoimat kasvavat käyttötavaran suuntaan. Vanhojen rakennusten ja kalusteiden kunnostamista varten on perustettu erilaisia rakennusapteekkeja mm. Billnäsiin ja Turussa toimii restaurointikeskus. Hollolassa olevassa Antiikkikeskus Fasetissa myydään antiikkia, uusia huonekaluja sekä myös vanhojen huonekalujen kunnostamiseen tarkoitettuja tuotteita. Keskuksessa on myös ammattitaitoisia käsityöläisiä: kelloseppä, verhoilija, lamppujen korjaaja, taidemaalari, puuseppä ja kuvataiteilija. Keskukseen voi tuoda vanhoja esineitään entisöitäväksi ja sieltä voi tilata myös mittatilaustyönä uusia huonekaluja. Kaikilla näillä keskuksilla on verkkokauppa, jolla ne tavoittavat paikallista laajemman asiakaskunnan. Kymenlaaksossa uusia liiketoimintamuotoja ja kaupan konsepteja syntyy todennäköisesti matkailun lähtökohdista. Venäläiset asiakkaat ovat merkittävä asiakasryhmä tulevaisuudessa ja uusia kauppatyyppejä ja kauppakeskuksia kehitetään heitä palvelemaan. Lappeenrannan seudulla laajan valikoiman kalakauppa on esimerkki venäläisiä palvelevasta kaupasta.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 33 3.3 Kaupan liikevaihdon kehitys Suomessa ja Kymenlaaksossa Viimeisen 15 vuoden aikana vähittäiskaupan ostovoima on Suomessa kasvanut usean prosentin vuosivauhdilla. Kehitys on ollut varsin eritasoista kaupan eri toimialoilla. Vuonna 2009 ostovoima ja vähittäiskaupan myynti notkahtivat, mutta vuonna 2010 myynti kääntyi jälleen kasvuun. Tilaa vaativan kaupan toimialoilla notkahdus tapahtui jo vuotta aikaisemmin ja oli varsin voimakas. Reaalinen liikevaihdon kehitys on viimeisen 15 vuoden aikana ollut jopa yli neljä prosenttia vuodessa. Oheisessa taulussa arvon muutos kuvaa vähittäiskaupan liikevaihdon muutosta euroina. Määrän muutoksessa inflaation vaikutus on poistettu eli määrän muutos kuvaa reaalista kasvua. Vähittäiskaupan liikevaihdon kehitys Suomessa 1995-2010 Muutos yhteensä Vuosimuutos arvo määrä arvo määrä Pt-kauppa 191 % 153 % 4,4 % 2,9 % Pt-erikoiskauppa 221 % 172 % 5,4 % 3,7 % Alko 120 % 108 % 1,2 % 0,5 % Pt-kauppa yhteensä 184 % 149 % 4,1 % 2,7 % Tavaratalokauppa 214 % 231 % 5,2 % 5,7 % Rautakauppa 210 % 136 % 5,1 % 2,1 % Kodinkone ja viihde-elektroniikkakauppa 215 % 871 % 5,2 % 15,5 % Huonekalu- ja sisustuskauppa 218 % 179 % 5,3 % 4,0 % Venekauppa 250 % 170 % 6,3 % 3,6 % Tietokonekauppa 329 % 2208 % 8,3 % 22,9 % Matkapuhelinkauppa 218 % 4529 % 5,3 % 28,9 % Kirjakauppa 125 % 98 % 1,5 % -0,1 % Urheilukauppa 221 % 220 % 5,4 % 5,4 % Muotikauppa 165 % 170 % 3,4 % 3,6 % Apteekki- ja terveyskauppa 244 % 209 % 6,1 % 5,0 % Kukka- ja puutarhakauppa 182 % 160 % 4,1 % 3,2 % Kulta- ja kellokauppa 151 % 96 % 2,8 % -0,3 % Optikot 203 % 185 % 4,8 % 4,2 % Posti- ja nettikauppa 151 % 176 % 2,8 % 3,8 % VÄHITTÄISKAUPPA 190 % 185 % 4,4 % 4,2 % Moottoriajoneuvojen vähittäiskauppa 215 % 249 % 5,2 % 6,3 % Huoltamot 138 % 80 % 2,2 % -1,5 % Lähde: Tilastokeskus, vähittäiskaupan liikevaihtokuvaaja

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 34 Vähittäiskaupan myynti on Kymenlaaksossa kasvanut 2000-luvulla hieman hitaammin kuin Suomessa keskimäärin. Koko Kymenlaakson vähittäiskaupan ja autokaupan liikevaihto on kasvanut keskimäärin noin 3 %:n vuosivauhdilla, kun koko Suomessa toimialan kehitys on ollut keskimäärin 3,7 % vuositasolla. Vuoden 2009 taantuma pudotti hieman liikevaihdon tasaista kehitystä. Kymenlaaksossa pudotus oli suurempi kuin kaupassa keskimäärin. Kauppa Kymenlaaksossa myös kasvoi hieman keskimääräistä hitaammin vuonna 2010. Vuonna 2010 kaupan liikevaihto on Kymenlaaksossa runsaan kolmanneksen suurempaa kuin vuosituhannen vaihteessa. Seutukohtaisesti tarkasteltuna Kotkan-Haminan seudulla on vähittäiskauppa kasvanut hieman Kouvolan seutua nopeammin. Suurin kaupan kasvu on tapahtunut Virolahdella. Myös Pyhtäällä kauppa on kasvanut keskimääräistä nopeammin. Pyhtäällä myynnin perustaso on kohtalaisen alhainen ja yhden toimijan muutos voi aiheuttaa suuren piikin vähittäiskaupan myynnissä. Myynnin kehitysluvuissa eivät näy vielä vuoden 2010 jälkeen toteutetut kaupan hankkeet kuten Prisma-keskuksen laajennus Kouvolassa. Etelä-Karjalaan verrattuna on kaupan liikevaihdon kehitys Kymenlaaksossa ollut vaisumpaa. Etelä-Karjalassa on myös kunnittaisia eroja kaupan kehityksessä. Pääosa voimakkaasta kaupan kasvusta on Etelä-Karjalassa keskittynyt Lappeenrantaan, kun taas Imatralla kehitys on ollut vaisumpaa kuin esimerkiksi Kotkassa tai Kouvolassa. Vähittäiskaupan ja autokaupan liikevaihdon kehitys 2000-2010 Indeksi 2000 = 100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Vuosimuutos Hamina 100 97 104 108 114 112 115 123 125 124 124 2,2 % Kotka 100 106 108 115 120 125 129 145 146 133 138 3,3 % Miehikkälä 100 99 112 108 106 104 107 137 106 103 104 0,4 % Pyhtää 100 104 92 110 91 117 139 142 202 159 169 5,4 % Virolahti 100 120 132 147 139 146 183 208 246 227 220 8,2 % Kotkan-Haminan seutu 100 104 108 115 119 123 129 143 146 135 139 3,3 % Iitti 100 111 106 104 100 107 113 116 130 131 133 2,9 % Kouvola 100 104 107 115 122 124 130 135 139 130 134 3,0 % Kouvolan seutu 100 104 107 115 121 124 129 134 139 130 134 3,0 % Kymenlaakso 100 104 108 115 120 123 129 138 142 132 136 3,1 % Koko Suomi 100 104 107 114 120 125 132 139 146 139 144 3,7 % Imatra 100 106 106 113 108 115 126 135 138 129 130 2,7 % Lappeenranta 100 110 112 120 126 128 134 139 155 148 159 4,7 % Etelä-Karjala 100 109 110 117 120 122 128 134 146 139 146 3,8 % Lähde: Tilastokeskus Vähittäiskaupan kehitystä 2000 arvioitiin myös suhteessa vuoden 2006 tasoon, joka oli edellisen selvityksen tilastovuosi. Myös vuodesta 2006 lähtien kauppa on Kymenlaaksossa kehittynyt hieman hitaammin kuin Suomessa keskimäärin. Myöskään venäläisten matkailijoiden käyttämä rahamäärä Kymenlaaksossa ei ilmeisesti ole suuresti kasvanut Virolahtea lukuun ottamatta. Näin ollen ostovoimasiirtymät alueelta mm. Uudellemaalle ovat kasvaneet.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 35 Vähittäiskaupan ja autokaupan liikevaihdon kehitys 2006-2010 Indeksi 2006 = 100 2006 2007 2008 2009 2010 Vuosimuutos Hamina 100 107 109 108 108 2,0 % Kotka 100 112 113 103 107 1,6 % Miehikkälä 100 127 98 96 97-0,7 % Pyhtää 100 103 145 114 121 5,0 % Virolahti 100 114 134 124 120 4,7 % Kotkan-Haminan seutu 100 111 114 105 108 1,9 % Iitti 100 103 115 117 118 4,2 % Kouvola 100 104 107 100 103 0,9 % Kouvolan seutu 100 104 108 101 104 1,0 % Kymenlaakso 100 107 111 103 106 1,4 % Koko Suomi 100 105 111 105 109 2,1 % Lähde: Tilastokeskus Vähittäiskaupan kehitystä (pl.autokauppa) on tarkasteltu myös maakunnittain, eli Kymenlaakson kehitystä on verrattu muissa maakunnissa tapahtuneeseen kaupan kehitykseen. Vähittäiskaupan kehityksessä näkyy sama ilmiö kuin vähittäiskaupan ja autokaupan kehityksessä. Eli vähittäiskauppa on kehittynyt Kymenlaaksossa hitaammin kuin keskimäärin Suomessa ja useassa maakunnassa. Vähittäiskaupan liikevaihdon kehitys maakunnissa 2001-2010 (ei sis. autokauppaa) Ind. 100 = 2001 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Uusimaa 100 101 105 109 113 120 130 138 135 141 Varsinais-Suomi 100 105 110 113 123 127 139 149 148 153 Satakunta 100 106 108 113 117 120 127 138 139 140 Kanta-Häme 100 102 110 114 119 122 128 147 148 149 Pirkanmaa 100 104 108 113 118 123 135 144 143 150 Päijät-Häme 100 106 107 115 118 126 127 150 152 155 Kymenlaakso 100 105 109 114 116 121 135 141 139 142 Etelä-Karjala 100 101 105 108 109 118 127 142 141 148 Etelä-Savo 100 104 109 113 113 120 130 130 131 133 Pohjois-Savo 100 100 105 113 116 123 131 138 139 141 Pohjois-Karjala 100 104 108 110 114 119 125 137 135 139 Keski-Suomi 100 103 109 114 121 126 132 143 145 147 Etelä-Pohjanmaa 100 103 107 115 116 121 129 135 133 138 Pohjanmaa 100 105 109 120 117 123 134 145 145 148 Keski-Pohjanmaa 100 103 106 121 115 122 128 136 134 137 Pohjois-Pohjanmaa 100 104 108 115 123 127 134 146 148 153 Kainuu 100 105 108 108 111 121 121 137 134 135 Lappi 100 102 104 108 110 116 126 138 133 136 Ahvenanmaa 100 100 104 106 105 108 118 133 138 153 Koko maa 100 103 107 112 116 122 131 141 139 144 Lähde: Tilastokeskus

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 36 Kaupan kehityksen tasoon Kymenlaaksossa vaikuttaa merkittävästi väestön väheneminen. Kun tarkastellaan liikevaihdon kehitystä asukasluku huomioon ottaen (eli liikevaihto/asukas), on kehitys Kymenlaaksossa keskimääräistä korkeampaa. Kymenlaaksoa suurempaa vähittäiskaupan liikevaihdon/asukas -kehitystä on 2000-luvulla tapahtunut ainoastaan Varsinais-Suomessa, Etelä-Karjalassa ja Kainuussa. Vähittäiskaupan liikevaihdon kehitys per asukas 2001-2010 (ei sis. autokauppaa) Ind. 100 = 2001 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Uusimaa 100 101 104 107 110 115 123 129 125 130 Varsinais-Suomi 100 105 109 112 121 125 136 145 144 148 Satakunta 100 106 108 114 118 122 129 141 142 144 Kanta-Häme 100 102 109 113 117 119 124 140 141 141 Pirkanmaa 100 103 106 110 114 118 128 136 133 139 Päijät-Häme 100 105 106 114 117 125 126 147 150 152 Kymenlaakso 100 105 110 114 117 123 138 145 142 145 Etelä-Karjala 100 102 106 109 111 119 129 145 144 152 Etelä-Savo 100 105 111 115 116 124 135 136 138 141 Pohjois-Savo 100 100 106 114 117 125 133 140 142 144 Pohjois-Karjala 100 104 109 111 116 122 129 141 139 143 Keski-Suomi 100 103 109 113 120 125 130 141 142 143 Etelä-Pohjanmaa 100 103 107 115 116 122 130 135 134 138 Pohjanmaa 100 105 109 120 117 123 132 143 142 144 Keski-Pohjanmaa 100 103 106 121 115 122 128 135 133 135 Pohjois-Pohjanmaa 100 104 107 113 120 123 128 139 140 144 Kainuu 100 106 110 111 115 127 128 146 144 146 Lappi 100 103 106 110 112 119 129 142 137 141 Ahvenanmaa 100 99 102 104 102 105 113 126 129 142 Koko maa 100 103 106 111 115 120 128 137 135 139 Lähde: Tilastokeskus Vähittäiskaupan liikevaihdon taso asukasta kohden laskettuna on Kymenlaaksossa alhaisempi kuin keskimäärin Suomessa. Keskimääräistä korkeampi taso on kuitenkin ainoastaan Uudellamaalla, Etelä-Karjalassa ja Ahvenanmaalla. Useassa maakunnassa liikevaihdon taso asukasta kohden on siis alhaisempi kuin Kymenlaaksossa. Mikäli Uusimaa poistetaan tarkastelusta, on Kymenlaakson liikevaihdon taso keskimääräistä luokkaa. Liikevaihto asukasta kohden kertoo osin tarjonnan tasosta ja ostovoiman siirtymistä, osin myös asukkaiden ostovoiman tasosta. Uudellamaalla ostovoiman taso on korkea, mutta alueelle virtaa ostovoimaa myös muualta Suomesta. Etelä-Karjalassa vastaavasti liikevaihdon tasoa selittävät siirtymät venäläisiltä matkailijoilta. Lapissa taso on myös matkailun takia korkea.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 37 Vähittäiskaupan liikevaihto asukasta kohden 2010 Uusimaa Varsinais-Suomi Satakunta Kanta-Häme Pirkanmaa Päijät-Häme Kymenlaakso Etelä-Karjala Etelä-Savo Pohjois-Savo Pohjois-Karjala Keski-Suomi Etelä-Pohjanmaa Pohjanmaa Keski-Pohjanmaa Pohjois-Pohjanmaa Kainuu Lappi Ahvenanmaa Koko maa Koko maa (pl. Uusimaa) * pl. Uusimaa Lähde: Tilastokeskus euroa 7 459 6 574 6 074 6 051 6 038 6 346 6 236 6 751 6 098 6 200 5 834 5 967 6 371 5 822 6 177 6 063 92 6 082 93 6 564 100 8 300 126 6 566 100 6 209 Ind. koko maa=100 114 100 93 92 92 97 95 103 93 94 89 91 97 89 94 Ind. koko maa=100* 106 98 97 97 102 100 109 98 100 94 96 103 94 99 98 98 106 134 100 Vähittäiskaupan liikevaihdon kehityksen lisäksi on tarkasteltu liikerakentamista Kymenlaaksossa, Kymenlaakson lähimaakunnissa sekä parissa muussa maakunnassa. Liikerakentaminen osittain selittää myös liikevaihdon kehitystä. Oheisessa taulussa on Tilastokeskuksen rakennustilastosta liikerakennusten kerrosala rakennusvuoden mukaan. Tänä vuonna rakentuneet liikerakennukset eivät ole vielä kannassa, joten mm. Veturi Kouvolasta ei ole vertailussa mukana. Tilasto ei ole täysin yhteneväinen tässä selvityksessä laskettuun kaupallisten palveluiden kerrosalaan. Tilastokeskuksen tilastossa on liikerakennukset kokonaisuudessaan, myös mm. ylemmissä kerroksissa olevat toimistotilat. Lisäksi tilastosta puuttuvat asuintalojen kivijalkamyymälät. Maakunnat ovat eri kokoisia, joten liikerakennusten kerrosala ei sinällään ole vertailukelpoinen. Liikerakentamisen kehitystä voidaan kuvata sillä, kuinka suuri osuus liikerakennuksista on rakennettu lähivuosikymmenten aikana. Suomen kaikista liikerakennuksista lähes viidennes on rakennettu 2000-luvulla, Kymenlaaksossa vain 14 %. Tämä kertoo siitä, että Kymenlaaksossa on rakennettu varsin vähän liiketilaa 2000-luvulla verrattuna liikerakentamiseen koko Suomessa. Uudellamaalla, Päijät-Hämeessä ja Lappeenrannan seudulla on liikerakentaminen vastaavasti ollut suurta. Imatran seudulla rakentaminen on ollut samaa luokkaa kuin Kymenlaaksossa.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 38 Liikerakennukset Kymenlaaksossa ja muualla Suomessa K-m 2 Rakennusvuoden mukaan Osuus Osuus Kaikki 1990-1999 2000-2009 2010-2011 1990-1999 1990-1999 2000-2011 2000-2011 Koko Suomi 27 630 000 5 880 000 5 450 000 880 000 5 880 000 21 % 6 330 000 23 % Uusimaa 5 610 000 1 010 000 1 500 000 150 000 1 010 000 18 % 1 650 000 29 % Varsinais-Suomi 2 310 000 460 000 430 000 30 000 460 000 20 % 460 000 20 % Pirkanmaa 2 370 000 460 000 520 000 110 000 460 000 19 % 630 000 27 % Päijät-Häme 1 170 000 160 000 290 000 70 000 160 000 14 % 360 000 31 % Etelä-Karjala 870 000 150 000 170 000 60 000 150 000 17 % 230 000 26 % Imatran seutu 270 000 50 000 30 000 10 000 50 000 19 % 40 000 15 % Lappeenrannan seutu 600 000 100 000 140 000 50 000 100 000 17 % 190 000 32 % Kymenlaakso 990 000 270 000 120 000 20 000 270 000 27 % 140 000 14 % Kotka-Haminan seutu 440 000 80 000 40 000 10 000 80 000 18 % 50 000 11 % Kouvolan seutu 550 000 190 000 70 000 2 000 190 000 35 % 72 000 13 % Lähde: Tilastokeskus 1990-luvulla liikerakentaminen on Kymenlaaksossa on ollut keskimääräistä vilkkaampaa. Tämä voi osittain selittää sitä, että 2000-luvulla rakentaminen on ollut vähäisempää. Maakunnan seuduilla rakentaminen ei ole jakautunut tasaisesti. Kouvolan seudulla rakentaminen on ollut erityisen suurta, kun taas Kotkan-Haminan seudulla keskimääräistä. 3.4 Väestön kehitys Kymenlaaksossa Kymenlaaksossa on noin 182.000 asukasta. Asukasmäärä on vuosien saatossa laskenut hieman. Tilastokeskuksen trendiennusteen mukaan vuonna 2030 alueella olisi asukkaita noin 177.100. Ennuste pohjautuu siis menneeseen kehitykseen, eikä ota huomioon mm. yhteiskunta- tai aluepoliittisten päätösten mahdollista vaikutusta tulevaan väestönkehitykseen. Kymenlaakson maakuntasuunnitelman väestösuunnitteen mukaan alueen asukasluku vuonna 2030 on 197 500. Ennuste perustuu kansainvälisten kehityskäytävien vetovoimaan, avautuviin työpaikkoihin ja niiden aiheuttamaan maahanmuuttoon. Kymenlaakson väestö nyt ja väestötavoite 2030 Muutos 2011-25 Vuosimuutos 2011-25 2010 2011 2015 2020 2025 2030 Hamina 21 400 21 403 21 893 22 511 23 162 23 820 1 759 0,6 % Kotka 54 824 54 831 55 734 56 859 58 044 59 226 3 213 0,4 % Miehikkälä 2 210 2 169 2 152 2 131 2 111 2 090-58 -0,2 % Pyhtää 5 355 5 372 5 423 5 484 5 550 5 614 178 0,2 % Virolahti 3 516 3 485 3 499 3 515 3 533 3 550 48 0,1 % Kotkan-Haminan seutu 87 305 87 260 88 700 90 500 92 400 94 300 5 140 0,4 % Iitti 7 005 7 002 7 150 7 346 7 543 7 741 541 0,5 % Kouvola 88 072 87 567 89 150 91 254 93 357 95 459 5 790 0,5 % Kouvolan seutu 95 077 94 569 96 300 98 600 100 900 103 200 6 331 0,5 % Kymenlaakso 182 382 181 829 185 000 189 100 193 300 197 500 11 471 0,4 % - Tilastokeskus 182 382 181 829 180 138 178 872 177 979 177 097-3 850-0,2 % Lähde: Tilastokeskus ja Kymenlaakson liitto

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 39 Kaupan selvityksen tavoitevuosi on 2025, jolloin asukkaita on maakunnassa liiton tavoitteen mukaan yhteensä 193.300. Tästä noin 92.400 asuu Kotkan-Haminan seudulla ja 100.900 Kouvolan seudulla. Kymenlaakson tulevasta väestöstä on liitto tehnyt vaihtoehtoisia väestöennusteita pohjautuen erilaisiin maakunnan kehityskuviin. Maakuntaohjelmassa 2011-2014 (Kymenlaakson visio ja strategia 2030) on tehty viisi erilaista väestöennustetta. Näiden pohjalta väestö maakunnassa vuonna 2030 on 169.000-200.000. Selvityksessä päädyttiin käyttämään liiton kokonaistavoitetta 197.500, mikä on sama kuin edellisessä kaupan selvityksessä. Mitoitus lasketaan vertailun vuoksi myös muille väestöennusteille. Vaihtoehtoisia väestöennusteita/tavoitteita 2030 Tilastokeskus 177 097 Kymenlaakson maakuntasuunnitelman väestösuunnite Kymenlaakso maakuntaohjelma 197 500 180 000 Kymenlaakso raiteilla 2030 185 000 Kansainvälinen Kymenlaakso 2030 195 000 Kaupunkien Kymenlaakso 2030 169 000 Sopeutuva Kymenlaakso 2030 200 000 3.5 Loma-asukkaat ja venäläiset Maakunnan asukkaiden lisäksi markkinoilla painoarvoa saadaan myös loma-asukkaista ja venäläisistä matkailijoista. Kymenlaaksossa on yli 18.000 loma-asuntoa. Määrä on kasvussa. Edellisen 10 vuoden kehityksen pohjalta arvioituna vuonna 2025 loma-asuntoja maakunnassa on lähes 20.000. Loma-asunnot Kymenlaaksossa 2000-2011 ja arvio vuodelle 2025 2000 2005 2010 2011 2025* Muutos 2000-2011 Hamina 2 191 2 185 2 235 2 265 2 400 74 3 % Kotka 1 572 1 526 1 578 1 577 1 600 5 0 % Miehikkälä 684 714 813 811 1 000 127 19 % Pyhtää 1 570 1 629 1 772 1 799 2 100 229 15 % Virolahti 1 576 1 568 1 603 1 604 1 600 28 2 % Kotkan-Haminan seutu 7 593 7 622 8 001 8 056 8 700 463 6 % Iitti 2 400 2 476 2 569 2 593 2 800 193 8 % Kouvola 7 167 7 470 7 605 7 669 8 300 502 7 % Kouvolan seutu 9 567 9 946 10 174 10 262 11 100 695 7 % Kymenlaakso 17 160 17 568 18 175 18 318 19 800 1 158 7 % Lähde: Tilastokeskus

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 40 Loma-asunnoista osa on maakunnan omien asukkaiden omistuksessa. Nämä saattavat tuoda paikallisesti ostovoimaa jollekin alueelle, mutta maakunnan kokonaisostovoimaan näillä ei ole lisävaikutusta, koska ostovoima on laskettu jo maakunnan asukkaiden ostovoimaan. Maakunnan ulkopuolisten omistamia loma-asuntoja on Kymenlaaksossa lähes 6500. Kesämökkibarometrin (Tilastokeskus/Työ- ja elinkeinoministeriö) mukaan pysyvästi kesämökkiä käyttää keskimäärin neljä henkilöä. Näin ollen maakunnan ulkopuolisia lomaasukkaita on Kymenlaaksossa lähes 26.000. Vuonna 2025 loma-asukkaiden määrän arvioidaan olevan noin 28.000. Loma-asukkaat tuovat ostovoimaa maakuntaan ja lisäävät kaupan markkinoita. Pääosa loma-asukkaiden ostovoimasta suuntautuu kuitenkin kotikuntaan, jossa valtaosa viettää vielä suurimman osan ajastaan. Maakunnan ulkopuolisten asukkaiden loma-asunnot ja loma-asukkaat Kymenlaaksossa 2005 ja arvio 2011-2025 Lomaasunnot 2005 Lomaasunnot 2011 Lomaasukkaat 2011 Lomaasunnot 2025* Lomaasukkaat 2025* Osuus 2005 Hamina 519 24 % 540 2 160 570 2 280 Kotka 302 20 % 310 1 240 320 1 280 Miehikkälä 223 31 % 250 1 000 310 1 240 Pyhtää 673 41 % 740 2 960 870 3 480 Virolahti 490 31 % 500 2 000 500 2 000 Kotkan-Haminan seutu 2 207 29 % 2 340 9 360 2 570 10 280 Iitti 1 438 58 % 1 510 6 040 1 630 6 520 Kouvola 2 523 34 % 2 590 10 360 2 800 11 200 Kouvolan seutu 3 961 40 % 4 100 16 400 4 430 17 720 Kymenlaakso 6 168 35 % 6 440 25 760 7 000 28 000 Lähde: Tilastokeskus ja Kesämökkibarometri Loma-asukkaiden lisäksi alueella on merkittävä määrä matkailijoita ja tilapäisiä loma-asukkaita. Matkailijoista merkittävin ryhmä ovat venäläiset matkailijat. Venäläisten matkailijoiden määrää ja rahankäyttöä Kaakkois-Suomessa on tutkinut Tutkimus- ja Analysointikeskus TAK Oy, joka on tehnyt aiheesta erillisen selvityksen. Selvityksen mukaan Kaakkois-Suomen raja-asemien kautta tehtiin vuonna 2011 lähes 3,2 miljoonaa matkaa, joista 18 % suuntautui Kymenlaaksoon. Kymenlaaksoon tehtiin yhteensä siis 571.000 matkaa Kaakkois-Suomen raja-asemien kautta. Tak Oy on ennustanut venäläisten matkailijoiden määrää vuodelle asiantuntijahaastattelujen sekä muiden matkailijoiden määrään vaikuttavien muuttujien pohjalta. Eri skenaarioiden pohjalta koko maahan tehdään Kaakkois-Suomen raja-asemien kautta 7-26 miljoonaa matkaa vuonna 2025. Näistä skenaarioista 2 ja 3 ovat todennäköisimpiä. Arvion mukaan Kymenlaaksoon kaikista matkoista suuntautuu tulevaisuudessa noin 20 %. Vuonna 2025 skenaarion 3 mukaan Kymenlaaksoon tehdään yhteensä 3,1 miljoonaa matkaa ja skenaarion 2 mukaan lähes 3,8 miljoonaa matkaa.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 41 Venäläisten matkat Suomeen kaakkois-suomen raja-asemien kautta 2011 osuus venäläisten Suomenmatkoista 2011 Matkoja 2025 (Skenaario 3) Matkoja 2025 (Skenaario 2) osuus venäläisten Suomenmatkoista 2025 Imatran seutu 776 000 25 % 4 696 000 5 655 000 30 % Lappeenrannan seutu 1 454 000 46 % 9 392 000 11 310 000 60 % Etelä-Karjala 1 873 000 59 % 10 958 000 13 196 000 70 % Kotkan-Haminan seutu 462 000 15 % 2 818 000 3 393 000 18 % Kouvolan seutu 146 000 5 % 783 000 943 000 5 % Kymenlaakso 571 000 18 % 3 131 000 3 770 000 20 % Koko maa 3 163 000 15 654 000 18 851 000 Lähde: Tak Oy Skenaario 3 on Tak Oy:n mukaan todennäköisin vaihtoehto, jota myös käytetään tässä mitoitusselvityksessä. Vaihtoehtoinen mitoituslaskelma tehdään myös skenaarion 2 mukaisista matkamääristä. Ennusteissa ei ole huomioitu mahdollista viisumivapauden vaikutusta matkailijamäärien kehitykseen. Viisumivapauden uskotaan tulevan tarkastelujakson aikana. Viisumivapauden vaikutuksesta on tekeillä oma selvitys, joka valmistuu syksyn 2012 aikana. Viisumivapaus todennäköisesti kasvattaa matkailijamääriä tässä esitetyistä arvioista. Rajaliikennettä ja sen kasvua on tutkinut myös sisäasiainministeriö. Ministeriön rajavartio-- osasto on tehnyt selvityksen Kasvavan rajaliikenteen hallinta (Sisäasianministeriön julkaisuja 42/2012). Selvityksessä on esitetty erilaisia skenaarioita rajaliikenteen kasvusta vuodelle 2017. Näissä skenaarioissa kasvuodotukset ovat suurempia kuin Tak Oy:n matkailijamäärien kasvut. Tätä taustaa peilaten Tak Oy:n ennuste on varovainen arvio tulevaisuuden matkailijamääristä. 3.6 Kymenlaakson ostovoiman kehitys Ostovoiman kehitykseen vaikuttaa alueen väestönkehitys sekä muutokset kulutuksessa. Maakunnan väestön ennustetaan kasvavan, mikä vaikuttaa myös ostovoiman kasvuun. Laskelmassa käytetään Kymenlaakson väestötavoitetta, joka esitetään luvussa 3.1. Kulutus asukasta kohden on myös kasvussa. Ostovoiman kehityksen arviointi pohjautuu kulutuksen kasvuun ja sen rakenteen muutokseen. Erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima kasvaa nopeammin kuin päivittäistavarakaupan. Erityisesti tilaa vaativa kauppa on voimakkaasti kasvava erikoiskaupan toimiala. Kulutuksen kehitys pohjautuu vähittäiskaupan myynnin menneeseen kehitykseen. 2000-luvulla ostovoima on kasvanut usean prosentin vuosivauhdilla (ks. vähittäiskaupan liikevaihdon kehitys luku 3.3). Toimialoittaiset vaihtelut ovat suuria. Pitkällä aikavälillä kulutuksen ennustetaan yhä kasvavan, mutta tähänastista hillitymmällä vauhdilla. Vuosina 2010-2025 ostovoiman ennustetaan kasvavan asukasta kohden päivittäistavarakaupassa (sis. Alko) keskimärin noin prosentin vuodessa ja erikoiskaupassa keskimäärin pari prosenttia vuodessa (vaihtelee toimialoittain). Keskimääräistä nopeammin kasvavat tilaa vaativa erikoiskauppa, tietotekninen erikoiskauppa, terveyskauppa, urheilukauppa ja sisustuskauppa. Ennuste on positiivinen mutta realistinen, jos tarkastellaan vähittäiskaupan toteutunutta

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 42 kehitystä. Aikaisempiin kehityslukuihin tuskin kuitenkaan enää pitkällä aikajaksolla päästään. Ostovoiman kasvu kuvaa reaalista kasvua eli määrällistä kasvua. Esitetty ostovoima ei siten pidä sisällään inflaatiota. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Kymenlaaksossa 2025 milj. euroa Hamina Kotka MiehikkäläPyhtää Virolahti Kotkan- Haminan seutu Päivittäistavarakauppa ja Alko 83 222 7 19 12 343 Tilaa vaativa kauppa 45 119 4 10 7 185 Muu erikoiskauppa 76 203 6 17 11 313 Erikoiskauppa yhteensä 121 322 10 27 18 499 Vähittäiskauppa yhteensä 204 544 17 46 30 842 Autokauppa ja huoltamot 107 280 9 24 16 436 Ravintolat 17 46 1 4 2 70 Kauppa ja palvelut yhteensä 328 870 27 74 49 1 348 Kouvolan Kymenlaakso milj. euroa Iitti Kouvola seutu Päivittäistavarakauppa ja Alko 27 345 372 715 Tilaa vaativa kauppa 15 186 201 386 Muu erikoiskauppa 25 315 340 653 Erikoiskauppa yhteensä 40 502 541 1 040 Vähittäiskauppa yhteensä 67 846 913 1 755 Autokauppa ja huoltamot 35 441 476 912 Ravintolat 5 71 76 146 Kauppa ja palvelut yhteensä 107 1 357 1 464 2 812 milj. euroa Kouvola Kuusankoski Anjalankoski Valkeala Elimäki Jaala Päivittäistavarakauppa ja Alko 124 76 61 45 31 7 Tilaa vaativa kauppa 67 41 33 25 17 4 Muu erikoiskauppa 113 69 56 41 29 6 Erikoiskauppa yhteensä 180 111 89 66 46 10 Vähittäiskauppa yhteensä 304 187 150 111 77 17 Autokauppa ja huoltamot 158 97 78 58 40 9 Ravintolat 25 16 13 9 6 1 Kauppa ja palvelut yhteensä 487 299 241 179 123 27 Lähde: Santasalo Ky Vuonna 2025 Kymenlaaksossa arvioidaan olevan vähittäiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa lähes 1,8 miljardia euroa ja autokauppa ja ravintolatoiminta mukaan lukien noin 2,8 miljardia euroa. Ostovoimasta noin puolet suuntautuu Kotkan-Haminan seudulle ja puolet Kouvolan seudulle. Oheisessa taulussa ostovoima on esitetty kunnittain, mutta Kouvolan osalta myös vanhan kuntajaon mukaisesti.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 43 3.7 Loma-asukkaiden ostovoiman kehitys Kymenlaakson kokonaisostovoimapotentiaaliin vaikuttavat myös loma-asukkaat, jotka tuovat pienen lisän markkinoihin. Kesämökkibarometrin mukaan loma-asukkaat viipyvät Kymenlaaksossa mökillä keskimäärin 77 vuorokautta vuodessa. Luku on suuri, mutta sitä selittää se, että valtaosa mökkiläisistä on eläkeläisiä. Päivittäistavarakauppaostoksiin loma-asukkaat käyttävät rahaa keskimäärin noin 26 i vrk/talous eli noin 2000 euroa vuodessa lomaasuntoa kohden. Muihin mökkitavaroihin kulutetaan vuodessa keskimäärin noin 600 euroa taloutta kohden. Tämän lisäksi loma-asukkaat käyttävät rahaa mökkiseudullaan muihin henkilökohtaisiin ostoihin. Ulkomaakuntalaisten loma-asukkaiden ostovoima 2011 Loma-asukkaiden ostovoimapotentiaali Kymenlaaksossa vuonna 2011 on lähes 20 miljoonaa euroa. Maakunnan asukkaiden ostovoimaan nähden se on vain pari prosenttia. Pienissä kunnissa loma-asukkaiden merkitys on kuitenkin suuri. Merkitys on suurin päivittäistavarakaupassa. Kotkan- Haminan seutu Iitti Kouvola Kouvolan seutu milj. euroa Hamina Kotka MiehikkäläPyhtää Virolahti Päivittäistavarakaupp 1,1 0,6 0,5 1,5 1,0 4,7 3,0 5,2 8,2 12,9 Tilaa vaativa kauppa 0,3 0,2 0,2 0,4 0,3 1,4 0,9 1,6 2,5 3,9 Muu erikoiskauppa 0,2 0,1 0,1 0,2 0,2 0,7 0,5 0,8 1,2 1,9 Yhteensä 1,6 0,9 0,7 2,1 1,5 6,8 4,4 7,5 11,9 18,7 Loma-asunnot 2011 540 310 250 740 500 2 340 1 510 2 590 4 100 6 440 Lähde: Tilastokeskus, Kesämökkibarometri, Santasalo Ky Mökkiläisten ostovoiman suhde maakunnan asukkaiden ostovoimaan 2011 Kymenlaakso Kotkan- Haminan seutu Iitti Kouvola Kouvolan seutu Kymenlaakso Hamina Kotka MiehikkäläPyhtää Virolahti Päivittäistavarakaupp 2 % 0 % 8 % 9 % 9 % 2 % 14 % 2 % 3 % 2 % Tilaa vaativa kauppa 1 % 0 % 5 % 6 % 6 % 1 % 9 % 1 % 2 % 1 % Muu erikoiskauppa 0 % 0 % 2 % 2 % 2 % 0 % 3 % 0 % 1 % 0 % Yhteensä 2 % 0 % 9 % 10 % 11 % 2 % 16 % 2 % 3 % 2 % Loma-asukkaiden ostovoima kasvaa loma-asuntojen kasvun myötä. Myös loma-asunnolla vietetyn ajan määrä kasvaa ja täten mökkiseudulla käytetty rahamäärä. Vuonna 2025 Kymenlaaksossa arvioidaan olevan vähittäiskauppaan kohdistuvaa loma-asukkaiden ostovoimaa noin 26 miljoonaa euroa.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 44 Ulkomaakuntalaisten loma-asukkaiden ostovoima 2025 Lähde: Tilastokeskus, Kesämökkibarometri, Santasalo Ky 3.8 Venäläisten rahankäytön kasvu Kaakkois-Suomessa Loma-asukkaiden ohella tärkeä tekijä markkinoilla ovat venäläiset matkailijat. Tak Oy:n selvityksen mukaan venäläiset matkailijat käyttivät Kymenlaaksossa vuonna 2011 rahaa vähittäiskauppaan 38 miljoonaa euroa ja autokauppa ja ravintolat mukaan lukien 46 miljoonaa euroa. Maakunnan asukkaiden ostovoimaan nähden määrä on pieni, toisin kuin Etelä- Karjalassa ja varsinkin Lappeenrannan seudulla. Vähittäiskauppaan kohdistuva venäläisten ostovoima Kymenlaaksossa ja Etelä-Karjalassa 2011 milj. euroa milj. euroa Hamina Kotka Kotkan- Hamina MiehikkäPyhtää Virolahti n seutu Iitti Kouvola Kouvola n seutu Kymenlaakso Päivittäistavarakaupp 1,5 0,8 0,8 2,2 1,3 6,6 4,2 7,2 11,3 17,9 Tilaa vaativa kauppa 0,5 0,3 0,2 0,7 0,4 2,1 1,3 2,2 3,5 5,6 Muu erikoiskauppa 0,2 0,1 0,1 0,3 0,2 1,0 0,7 1,1 1,8 2,8 Yhteensä 2,1 1,2 1,2 3,3 1,9 9,7 6,1 10,5 16,7 26,3 Loma-asunnot 2025 570 320 310 870 500 2 570 1 630 2 800 4 430 7 000 Kotkan- Haminan seutu Kouvolan Kymenlaakso Imatran Eteläseutu seutu Karjala Päivittäistavarakauppa ja Alko 9 3 12 8 50 58 Tilaa vaativa kauppa 3 0 3 4 20 24 Muu erikoiskauppa 14 8 22 19 97 116 Erikoiskauppa yhteensä 17 8 26 23 117 140 Vähittäiskauppa yhteensä 27 11 38 30 167 198 Autokauppa ja huoltamot 4 1 4 2 20 22 Ravintolat 2 1 4 13 9 22 Kauppa ja palvelut yhteensä 33 13 46 46 196 241 Lähde: TAK Oy/Santasalo Ky Lappeenrannan seutu Suhde maakunnan asukkaiden ostovoimaan 2011 milj. euroa Kotkan- Haminan seutu Kouvolan Kymenlaakso Imatran Eteläseutu seutu Karjala Päivittäistavarakauppa ja Alko 3 % 1 % 2 % 5 % 17 % 13 % Tilaa vaativa kauppa 2 % 0 % 1 % 6 % 15 % 12 % Muu erikoiskauppa 6 % 3 % 5 % 17 % 42 % 34 % Erikoiskauppa yhteensä 5 % 2 % 3 % 13 % 32 % 26 % Vähittäiskauppa yhteensä 4 % 2 % 3 % 10 % 25 % 20 % Autokauppa ja huoltamot 1 % 0 % 1 % 2 % 6 % 5 % Ravintolat 4 % 2 % 3 % 45 % 14 % 24 % Kauppa ja palvelut yhteensä 3 % 1 % 2 % 9 % 19 % 16 % Lähde: TAK Oy/Santasalo Ky Lappeenrannan seutu

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 45 Matkailun edistämiskeskus ja Tilastokeskus tekevät vuosittain rajahaastattelututkimusta. Kyseisessä tutkimuksessa on myös selvitetty haastattelututkimuksin venäläisten rahankäyttöä Suomessa. Kysymysten asettelu on eri kuin Tak Oy:n tutkimuksessa ja näin ollen tulokset ovat myös erilaisia. Vuonna 2011 matkailutulot Venäjältä Suomeen olivat yhteensä noin 1150 miljoonaa euroa, josta yli100 miljoonaa suuntautuu Kymenlaaksoon ja yli 300 miljoonaa Etelä-Karjalaan. Rajahaastattelututkimuksen matkailutulo on Tak Oy:n selvittämää rahankäyttöä jonkin verran suurempi. Etelä-Karjalan luvuissa on pienempi ero eri tutkimusten välillä kuin Kymenlaakson. Rajahaastattelututkimuksen mukaan Kymenlaaksossa käytetään noin kolmasosa siitä rahamäärästä, mitä Etelä-Karjalassa käytetään. Tak Oy:n selvityksessä Kymenlaaksossa venäläisten rahankäyttö on noin viidesosa Etelä-Karjalan rahankäytöstä. Tak Oy:n selvitys on vähittäiskaupan ostovoiman suhteen käyttökelpoisempi tässä selvityksessä, joten sitä käytetään edelleen. Rajahaastattelututkimus luo kuitenkin viitteitä siitä, että tässä selvityksessä käytetyt venäläisten ostovoimaluvut ovat Kymenlaaksossa varovaisia arvioita ja todellisuudessa mahdollisesti arviota suurempia. Lähde: Tilastokeskus/MEK, Rajahaastattelututkimus 2011 Tiedot ovat ennakkotietoja, eikä kaikkia raja-asemia ole tiedoissa mukana

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 46 Tulevaisuudessa venäläiset ovat nykyistä merkittävämpi asiakasryhmä Kymenlaaksossa. Venäläisten matkailijoiden määrä on voimakkaassa kasvussa. Näin ollen myös matkailijoiden ostovoimapotentiaali on kasvussa. Tak Oy:n tekemässä rahankäyttöennusteessa rahankäyttö matkailijaa kohden säilyy suunnilleen nykyisellä tasollaan, ja näin ollen kasvua ostovoimaan tulee pääosin matkailijamäärän kasvusta. Ostovoima vuodelle 2025 on laskettu skenaarion 3 mukaiselle matkailijamäärälle. Vuonna 2025 venäläisten matkailijoiden ostovoima on noin kuusi prosenttia maakunnan asukkaiden ostovoimapotentiaalista. Vähittäiskauppaan kohdistuva venäläisten ostovoima Kymenlaaksossa ja Etelä-Karjalassa 2025 Tuoteryhmäpainotus eri kuin nykyään milj. euroa Kotkan- Lappeenrannan Haminan Kouvolan Kymenlaakso Imatran Etelä- seutu seutu seutu seutu Karjala Päivittäistavarakauppa ja Alko 20 4 25 20 150 170 Tilaa vaativa kauppa 9 0 9 13 78 91 Muu erikoiskauppa 76 25 101 119 687 806 Erikoiskauppa yhteensä 85 25 110 132 764 897 Vähittäiskauppa yhteensä 105 29 135 152 914 1 067 Autokauppa ja huoltamot 10 1 12 8 75 83 Ravintolat 12 6 18 67 48 115 Kauppa ja palvelut yhteensä 128 37 165 227 1 038 1 264 Lähde: TAK Oy/Santasalo Ky Suhde maakunnan asukkaiden ostovoimaan 2025 Tuoteryhmäpainotus eri kuin nykyään milj. euroa Kotkan- Lappeenrannan Haminan Kouvolan Kymenlaakso Imatran Etelä- seutu seutu seutu seutu Karjala Päivittäistavarakauppa ja Alko 6 % 1 % 3 % 13 % 45 % 35 % Tilaa vaativa kauppa 5 % 0 % 2 % 17 % 43 % 35 % Muu erikoiskauppa 24 % 7 % 15 % 88 % 223 % 182 % Erikoiskauppa yhteensä 17 % 5 % 11 % 62 % 156 % 127 % Vähittäiskauppa yhteensä 13 % 3 % 8 % 42 % 111 % 90 % Autokauppa ja huoltamot 2 % 0 % 1 % 4 % 18 % 14 % Ravintolat 18 % 8 % 13 % 231 % 69 % 116 % Kauppa ja palvelut yhteensä 10 % 3 % 6 % 39 % 79 % 67 % Lähde: TAK Oy/Santasalo Ky Ennusteessa venäläisten käyttämä rahamäärä eri tuotteisiin muuttuu jonkin verran nykyisestä tuotepainotuksesta. Ennusteen mukaan vaateostokset ja muut erikoiskauppa ostokset kasvattavat osuuttaan elintarvikkeiden ja tilaa vaativan kaupan ostosten kustannuksella. Oheisessa taulussa esitetään vuoden 2025 ostovoima skenaarion 3 mukaisilla matkustajamäärillä ja muuttuneella tuoteryhmäpainotuksella. Todennäköisesti tuoteryhmäpainotus tulee tulevaisuudessa muuttumaan jonkin verran nykyisestä. Näin ollen jatkossa esitetään venäläisten potentiaalia tämän pohjalta. Pääosa venäläisten matkoista suuntautuu lähellä rajaa helposti saavuttavissa oleviin kaupunkeihin ja lähiseudut ovat myös viime vuosina muita kaupunkeja enemmän kasvattaneet osuuttaan matkailijamääristä. Näin ollen Kotkan-Haminan seudulla venäläisten merkitys on suurempi kuin Kouvolan seudulla, ja vastaavasti Etelä-Karjalassa huomattavasti suurempi

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 47 kuin Kymenlaaksossa. Tulevaisuuden rahankäytössä ei kuitenkaan ole otettu huomioon tarjonnan muutoksia seuduilla, vaan ne ovat potentiaali, joka on laskettu nykyisen matkailijamäärän trendin pohjalta. Eri sidosryhmien (kunnat, kauppa, liikerakentajat) odotukset venäjän kaupan kasvusta Kymenlaaksossa ovat Tak Oy:n trendiennustetta suurempia. Tax-free -ostosten kasvu antaa tästä viitteitä. Tak Oy:n ennusteen mukainen rahankäyttö tulee (matkailijamäärät skenaario 3) kasvamaan Kymenlaaksossa yhteensä seuraavan 14 vuoden aikana yli 250 %. Rahankäytön vuosikasvu on noin 10 %. Tax-free -kauppa on viimeisen seitsemän vuoden aikana kasvanut Kotkassa yhteensä 540 % ja Kouvolassa yli 200 %. Viimeisten vuosien ajan vuosikasvu on ollut 30-70 %. Tax-free -kaupan kasvua vasten peilattuna Tak Oy:n kasvuennusteet ovat varovaisia. Rahankäytön kasvu kauppaan ja palveluihin Kymenlaakossa 2011-2025 Venäläiset matkailijat sk 3 Kasvu Vuosimilj. % kasvu Kotkan-Haminan seutu 96 294 % 10 % Kouvolan seutu 23 173 % 7 % Kymenlaakso 119 259 % 10 % Tax-free -kauppa Vuosikasvu Kasvu 2009-10 2010-11 2011-12* 2004-2011 Kotka 32 % 46 % 30 % 539 % Hamina 68 % 30 % Kouvola 49 % 37 % 23 % 214 % * Tammi-Lokakuu Lähde: Global Blue Finland Oy

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 48 4 LIIKETILAN LASKENNALLINEN LISÄTARVE KYMENLAAKSOSSA Ostovoiman kasvu vaikuttaa vähittäiskaupan toimintamahdollisuuksiin positiivisesti. Ostovoiman kasvun pohjalta arvioidaan tulevaa liiketilan lisätarvetta alueella. Laskelma pohjautuu maakunnan asukkaiden ostovoiman kasvuun vuosina 2011-2025. Lisäksi erikseen lasketaan loma-asukkaiden ja venäläisten merkitys liiketilan lisätarpeeseen. Ostovoiman kasvu on suhteutettu pinta-alaksi siten, että laskelmassa on käytetty toimialoittaisia keskimääräisiä myyntitehokkuuksia, jotka on laskettu vähittäiskaupan myynnin ja erilaisten kartoitusten pohjalta. Tehokkuus vaihtelee toimialoittain. Käytetty myyntitehokkuus Kerrosala = 1,25 * Myyntiala / k-m2 / my-m2 Päivittäistavarakauppa 5 600 7 100 Tilaa vaativa kauppa 2 100 2 600 Muu erikoiskauppa 3 000 3 800 Erikoiskauppa yhteensä 2 600 3 300 Vähittäiskauppa yhteensä 3 100 3 900 Autokauppa ja huoltamot 6 700 8 400 Ravintolat 2 700 3 400 Liiketilan lisätarve on laskettu nykyisellä myyntitehokkuudella eikä laskelmassa ole huomioitu tehokkuuden mahdollista paranemista. Uudenmaan liitossa on selvitetty, ettei päivittäistavarakaupan myyntiteho ole nykyrahassa mitattuna Uudellamaalla kasvanut vuoteen 1980 verrattuna, pikemmin se on hieman laskenut. Erikoiskaupan myyntitehosta ei ole tilastoja, mutta kaupan suuren liiketilamäärän kasvun pohjalta voidaan arvioida, ettei myyntiteho erikoiskaupassakaan ole merkittävästi kasvanut. Mikäli myyntiteho kasvaa paljon, myös kaupan investointihalukkuus uuteen liiketilaan kasvaa, ja tämä taas laskee myyntitehoa. Mikäli laskelmassa oletettaisiin, että myyntitehokkuus kasvaa, laskennallinen liiketilan lisätarve pienenee. Jos uuden liiketilan mitoitus on liian pieni, nykyisten toimijoiden kilpailuedellytykset kasvavat ja vastaavasti markkinoille tulon edellytykset heikkenevät. Tämä heikentää yleisesti kilpailua markkinoilla. Koska tietoa myyntitehokkuuden kehityksestä ei ole, ja koska kaavoituksen tulee pikemmin olla mahdollistavaa kuin rajoittavaa, ei tässä selvityksessä ole oletettu, että myyntitehokkuus tulevaisuudessa kasvaisi. Oletuksena on, että kaupan kehitysmahdollisuuksia halutaan alueella tukea eli kaavoitetaan sopiva kauppapaikkoja ja luodaan mahdollisuuksia kaupan kasvulle. Mikäli ei maakunnassa luoda riittävästi mahdollisuuksia, ostovoimaa suuntautuu maakunnan ulkopuolelle, eli myyntitehokkuus ei kasva näinkään. Vähittäiskaupan lisäksi myös kaupalliset palvelut tarvitsevat liiketilaa. Palveluiden liiketilatarpeen on laskettu suuntaa-antavasti olevan 25 % kaupan tarpeesta eli lähes saman verran kuin niitä on tälläkin hetkellä. Keskustoissa palvelujen osuus on suurempi kuin muilla kaupan alueilla.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 49 Laskettu liiketilatarve kuvaa pinta-alan nettolisäystä, jossa koko ostovoiman kasvu on suunnattu uusiin neliöihin. Kaupan käytöstä poistuvat tai uudella korvautuvat liiketilat lisäävät tarvetta, mutta tätä ei laskelmassa ole otettu huomioon. Myöskään ei ole huomioitu verkkokaupan vaikutusta liiketilan lisätarpeeseen. Verkkokaupan vaikutuksista liiketilan lisätarpeeseen ei ole tutkittua tietoa. Kymenlaaksossa vaikutus voi myös olla positiivinen. Toimiessaan verkossa myymälät voivat laajentaa markkina-aluettaan ja näin kasvattaa myyntiään. Liiketilan lisätarve jaetaan lopuksi kaupan toiminnan mukaan keskustatyyppisten alueiden ja muiden alueiden liiketilan lisätarpeeseen. Liiketilan lisätarvetta käytetään mitoituksen pohjana, kun arvioidaan tulevaa kasvua alueella. Liiketilan lisätarve vuoteen 2025 Kymenlaaksossa Väestön kasvu 2011 2025 Venäläisten matkailijamäärien kasvu 2011 2025 Ostovoiman kasvu 2011 2025 Venäläisten ostovoiman suuntautuminen Kymenlaaksoon Ostovoiman kasvu muutettu pinta alaksi myyntitehokkuudella Liiketilan laskennallinen lisätarve vuoteen 2025 Kymenlaaksossa Liiketilan lisätarpeen suuntaaminen Keskustatyyppisille alueille Muille alueille

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 50 4.1 Liiketilan lisätarve vuoteen 2025 Maakunnan asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta laskettu liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä on Kymenlaaksossa hieman yli 200.000 kerrosneliömetriä. Kotkan-Haminan seudulla tarve on lähes 100.000 ja Kouvolan seudulla lähes 110.000 kerrosneliömetriä. Tämä on laskennallinen liiketilan lisätarve, ei suoraan kaavallinen mitoitus. Vähittäiskaupan lisätilantarve Kymenlaaksossa 2025 maakunnan asukkaiden tarve k-m 2 Tilaa vaativa kauppa Kaupalliset palvelut Pt-kauppa Yhteensä Hamina 2 800 11 200 7 500 21 500 4 300 25 800 Kotka 6 600 27 300 18 900 52 800 10 700 63 500 Miehikkälä 100 700 500 1 300 200 1 500 Pyhtää 400 1 900 1 300 3 600 700 4 300 Virolahti 300 1 300 900 2 500 500 3 000 Kotkan-Haminan seutu 10 200 42 400 29 100 81 700 16 400 98 100 Iitti 900 3 600 2 400 6 900 1 400 8 300 Kouvola 10 400 43 100 29 700 83 200 16 800 100 000 Kouvola 3 600 15 100 10 400 29 100 5 800 34 900 Kuusankoski 2 400 9 600 6 600 18 600 3 800 22 400 Anjalankoski 1 900 7 800 5 300 15 000 3 000 18 000 Valkeala 1 400 5 700 4 000 11 100 2 200 13 300 Elimäki 1 000 3 900 2 700 7 600 1 600 9 200 Jaala 200 900 600 1 700 400 2 100 Kouvolan seutu 11 300 46 700 32 100 90 100 18 200 108 300 Kymenlaakso 21 500 89 100 61 200 171 800 34 600 206 400 Lähde: Santasalo Ky Liiketilan lisätarpeesta on laskettu vaihtoehtoja erilaisten väestöennusteiden pohjalta. Liiketilan lisätarve maakunnassa vaihtelee eri vaihtoehdoissa 130.000-210.000 kerrosneliömetrin välillä. Vähittäiskaupan lisätilantarve Kymenlaaksossa 2011-2025 eri vaihtoehtojen mukaan k-m 2 Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa Ptkauppa Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Vähittäiskauppa Kaupalliset palvelut Väestö 2030 Väestö 2025 Yhteensä Tavoite 21 500 89 100 61 200 171 800 34 600 206 400 197 500 193 243 Tilastokeskus 11 700 57 100 43 000 111 800 20 800 132 600 177 097 177 979 Kymenlaakso raiteilla 15 600 68 400 50 200 134 200 25 900 160 100 185 000 184 153 Kansainvälinen Kymenlaakso 20 300 81 600 59 000 160 900 32 100 193 000 195 000 191 437 Kaupunkien Kymenlaakso 7 800 46 600 36 100 90 500 16 000 106 500 169 000 172 279 Sopeutuva Kymenlaakso 22 700 88 300 63 100 174 100 35 000 209 100 200 000 195 042 Lähde: Santasalo Ky

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 51 4.2 Loma-asukkaiden ja venäläisten merkitys liiketilatarpeeseen Koska loma-asukkaiden ja venäläisten ostovoima on kasvussa, tulee tämä ottaa huomioon laskennallisessa liiketilatarpeessa. Loma-asukkaiden ja venäläisten liiketilan lisätarve on laskettu ostovoiman kasvun pohjalta käyttäen samoja myyntitehokkuuslukuja kuin maakunnan asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta lasketussa liiketilatarvelaskelmassa (ks. luku 3.5). Loma-asukkaiden ostovoima kasvaa varsin maltillisesti, joten loma-asukkaiden merkitys liiketilan lisätarpeeseen on varsin pieni. Loma-asukkaiden osalta haastetta tuo myöskin kesäpainotteisuus. Uutta liiketilaa ei hevin rakenneta vain kesätarpeisiin. Kokonaisuudessaan loma-asukkaiden ostovoiman kasvu aiheuttaa noin 2000 kerrosneliömetrin liiketilan lisätarpeen maakunnassa vuoteen 2025 mennessä. Suurissa kaupungeissa ei tällä ole merkitystä, mutta pienemmissä kunnissa loma-asukkaiden merkitys suhteessa kunnan omien asukkaiden tarpeeseen nähden on merkittävä. Liiketilan lisätarve 2011-2025 k-m 2 Kotkan- Haminan seutu Iitti Kouvola Kouvolan seutu Hamina Kotka MiehikkäläPyhtää Virolahti Päivittäistavarakaupp 100 0 100 100 0 300 200 400 600 900 Tilaa vaativa kauppa 100 0 0 100 0 300 200 300 500 800 Muu erikoiskauppa 0 0 0 0 0 100 100 100 200 300 Yhteensä 200 100 100 300 100 800 500 800 1 300 2 000 Lähde: Santasalo Ky Loma-asukkaiden liiketilatarve/maakunnan asukkaiden liiketilatarve Kymenlaakso Kotkan- Haminan seutu Iitti Kouvola Kouvolan seutu Kymenlaakso Hamina Kotka MiehikkäläPyhtää Virolahti Päivittäistavarakaupp 2 % 1 % 39 % 35 % 17 % 3 % 23 % 3 % 5 % 4 % Tilaa vaativa kauppa 1 % 0 % 13 % 11 % 6 % 1 % 9 % 1 % 2 % 2 % Muu erikoiskauppa 0 % 0 % 4 % 3 % 2 % 0 % 3 % 0 % 1 % 0 % Yhteensä 1 % 0 % 14 % 12 % 7 % 1 % 10 % 1 % 2 % 2 % Venäläisten matkailijoiden ostovoima on maakunnassa voimakkaassa kasvussa. Liiketilan lisätarve on laskettu sekä skenaarion 3 että 2 mukaisille matkustajamäärille. Liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä on tämän laskelman mukaan 55.000-90.000 kerrosneliömetriä matkailijamääristä riippuen.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 52 Vähittäiskaupan lisätilantarve Kymenlaaksossa Venäläiset matkailijat sk 3 Tuoteryhmäpainotus eri kuin nykyään k-m 2 Kotkan- Haminan Kouvolan Kymenlaakso seutu seutu Päivittäistavarakauppa 2 000 200 2 200 Tilaa vaativa ja autokauppa 3 500 200 3 700 Muu erikoiskauppa 28 100 8 100 36 200 Vähittäiskauppa yhteensä 33 600 8 500 42 100 Kaupalliset palvelut 10 100 3 500 13 600 Kauppa ja palvelut yhteensä 43 700 12 000 55 700 Lähde: Santasalo Ky Vähittäiskaupan lisätilantarve Kymenlaaksossa Venäläiset matkailijat sk 2 Tuoteryhmäpainotus eri kuin nykyään k-m 2 Kotkan- Haminan Kouvolan Kymenlaakso seutu seutu Päivittäistavarakauppa 3 700 500 4 200 Tilaa vaativa ja autokauppa 5 900 500 6 400 Muu erikoiskauppa 43 800 13 600 57 400 Vähittäiskauppa yhteensä 53 400 14 600 68 000 Kaupalliset palvelut 15 800 5 700 21 500 Kauppa ja palvelut yhteensä 69 200 20 300 89 500 Lähde: Santasalo Ky Skenaarion 3 mukaiset matkustajamäärät ovat Tak Oy:n mukaan Kaakkois-Suomessa todennäköisimpiä, jos viisumikäytännössä tai taloudessa ei tapahdu merkittäviä muutoksia lähitulevaisuudessa. Ennusteissa ei siis ole otettu huomioon viisumivapauden mahdollista vaikutusta, koska tästä ei ole tehty riittävän kattavaa selvitystä. Selvitys on tekeillä ja se tuonee tarkennuksia oheisiin laskelmiin. Viisumivapaus todennäköisesti kasvattaa kävijämääriä, joten oheiset arviot ovat varovaisia arvioita tulevasta liiketilan lisätarpeesta. Tässä selvityksessä käytettään jatkossa pääosin skenaarion 3 mukaisia matkustajamääriä tulevan liiketilan lisätarpeen arvioimiseen. Venäläisten matkailijoiden aiheuttama liiketilan lisätarve vuoteen 2025 on Kymenlaaksossa noin 56.000 kerrosneliömetriä; Kotkan-Haminan seudulla lähes 44.000 ja Kouvolan seudulla 12.000 kerrosneliömetriä. Tak Oy:n venäläisten matkailijoiden alueittaista määrää koskevat ennusteet pohjautuvat nykyiseen trendiin. Ennusteissa ei ole otettu huomioon esimerkiksi mahdollista tarjonnan kasvua Kymenlaaksossa, parantuvia liikenneyhteyksiä Pietarista Kymenlaaksoon eikä mahdollista Nuijamaan raja-aseman ruuhkautumista. Ennusteissa kasvu painottuu hyvin merkittävästi Lappeenrantaan, jopa niin suuressa määrin, että Lappeenrannassa venäläisten ostovoima nousisi seudun asukkaiden ostovoiman tasolle tai tätä suuremmaksi. Tämä edellyttäisi liiketilatarvelaskelman mukaan nykyisen liiketilamäärän yli kaksinkertaistumista 15 vuodessa. Ennusteiden pohjalta tehty tarvelaskelma osoittaa Lappeenrannan seudulle 430.000-670.000 kerrosneliömetrin lisäpinta-alan tarvetta (skenaario 2 - skenaario 3). Tällä hetkellä seudulla on kaupan palveluiden liiketilaa lähes 430.000 kerrosneliömetriä. Todennäköisesti Lappeenrannan kapasiteetti (raja-asemat, kaupunki-infra, liiketilatarjonnan kasvu) ei riitä vastaanottamaan trendiennusteen mukaista kasvua. Kymenlaaksossa kaupan

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 53 tarjonta tulee suunnitelmien mukaan paranemaan Vaalimaalla. Raha-automaattiyhdistys on suunnitellut sijoittavansa alueelle kasinon, jonka yhteyteen tulee merkittävästi kaupan palveluita. Tak Oy:n mukaan tämä tulee vetämään Kymenlaaksoon lisämatkailijoita, joita ei trendilaskelma ole huomioinut. Parantuva E18 -valtatie nopeuttaa matkoja Kymenlaaksoon. Etäisyys matkailijan kannalta on minuutteina ratkaisevampaa kuin kilometreinä. Edellä mainittujen tekijöiden perusteella voidaan olettaa, että osa Lappeenrantaan ennustetusta kasvusta ei toteudu Lappeenrannassa, vaan se joko jää toteutumatta tai suuntautuu muualle. Kymenlaaksossa on potentiaalia ja vetovoimaa vetää osa tästä kasvusta läheisyyden, kasvavan tarjonnan ja parantuvien liikenneyhteyksien perustella. Tämän vuoksi on tehty uudelleensuuntautumislaskelma, jonka mukaan 25 % Etelä-Karjalaan laskennallisesti suuntautuvasta venäläisten ostovoimasta suuntautuukin Kymenlaaksoon. Tämän suuruinen lisäpotentiaali tarkoittaisi Kymenlaakson liiketilatarpeeseen noin 130.000 kerrosneliömetrin lisäystä skenaarion 3 matkailijamäärillä laskettuna ja 200.000 kerrosneliömetrin lisäystä skenaarion 2 matkailijamäärillä laskettuna. Tätä voidaan pitää potentiaalisena lisänä, jos tarjonta ei Lappeenrannassa ehdi kasvamaan lasketulla tavalla tai jos Lappeenrannan kaupan alueet ja Nuijamaan raja-asema ruuhkautuvat, niin että osa venäläisistä suuntaa matkansa mieluummin Kymenlaaksoon. Uudelleensuuntautumislaskelma jättää Etelä- Karjalaan vielä hyvin merkittävän määrän liiketilatarvetta toteutettavaksi (400.000-600.000 k-m 2 skenaariosta riippuen). Potentiaalinen lisä suuntautuu suuressa määrin Kymenlaakson eteläosiin eli Kotkan-Haminan seudulle, koska matka-aika sinne on pienempi kuin Kouvolan seudulle. Kouvolaan joudutaan ajamaan joko Kotkan-Haminan tai Lappeenrannan ohi. Vaalimaalla on läheisyytensä vuoksi suurin mahdollisuus saavuttaa osa tästä potentiaalista. Kasvun suuntautumista voi tämän myötä kuitenkin tulla myös muualle Kymenlaaksoon. Oheisissa tauluissa on laskettu, mitä tarkoittaa, jos Etelä-Karjalan Venäjältä tulevasta kasvusta 25 % suuntautuukin Kymenlaaksoon. Suuntautuminen on jaettu Kotkan-Haminan ja Kouvolan seudun välillä 80 % - 20 %. Vaihtoehdot on tehty matkailijamäärien skenaariolle 3 ja 2 olettaen että tuoteryhmäpainotus kehittyy nykyisestä. Potentiaalinen lisä huomioon ottaen venäläisten matkailijoiden aiheuttama liiketilan lisätarve on Kymenlaaksossa 186.000-290.000 kerrosneliömetriä. Tästä merkittävä osa suuntautuu Kotkan-Haminan seudulle.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 54 Lisäpotentiaali ja liiketilan lisätarve potentiaali mukaan lukien Venäläiset matkailijat sk 3 Tuoteryhmäpainotus eri kuin nykyään Lisäpotentiaali Lisätarve yhteensä 2025 k-m 2 Kotkan- Haminan Kouvolan Kymenlaakso Kotkan- Haminan Kouvolan Kymen- seutu seutu seutu seutu laakso Päivittäistavarakauppa 4 000 1 000 5 000 6 000 1 000 7 000 Tilaa vaativa ja autokauppa 10 000 3 000 13 000 14 000 3 000 17 000 Muu erikoiskauppa 67 000 17 000 84 000 95 000 25 000 120 000 Vähittäiskauppa yhteensä 81 000 21 000 102 000 115 000 29 000 144 000 Kaupalliset palvelut 23 000 6 000 28 000 33 000 9 000 42 000 Kauppa ja palvelut yhteensä 104 000 27 000 130 000 148 000 38 000 186 000 Lähde: Santasalo Ky Lisäpotentiaali ja liiketilan lisätarve potentiaali mukaan lukien Venäläiset matkailijat sk 2 Tuoteryhmäpainotus eri kuin nykyään Lisäpotentiaali Lisätarve yhteensä 2025 k-m 2 Kotkan- Haminan Kouvolan Kymenlaakso Kotkan- Haminan Kouvolan Kymen- seutu seutu seutu seutu laakso Päivittäistavarakauppa 7 000 2 000 9 000 10 000 2 000 12 000 Tilaa vaativa ja autokauppa 16 000 4 000 20 000 22 000 5 000 27 000 Muu erikoiskauppa 102 000 26 000 128 000 146 000 39 000 185 000 Vähittäiskauppa yhteensä 125 000 32 000 157 000 178 000 46 000 224 000 Kaupalliset palvelut 35 000 9 000 44 000 51 000 14 000 65 000 Kauppa ja palvelut yhteensä 160 000 41 000 200 000 229 000 60 000 290 000 Lähde: Santasalo Ky Koska Lappeenranta ei todennäköisesti kykene vastaanottamaan niin suurta venäläisten matkailijoiden kasvua kuin mitä Tak Oy ennustaa ja koska yhteydet Kymenlaaksoon paranevat, kaupan kysyntä alueella kasvaa ja täten myös tarjonta paranee, on mitoituksen arvioinnissa päädytty ottamaan huomioon venäläisten lisäpotentiaali. Jotta maakunnan kauppa pystyy kehittymään riittävästi, on tärkeää että maakuntakaavan mitoitus tuo joustavuutta kaupan rakentamiseen. Mikäli arviot liiketilan lisätarpeesta ovat todellisuuden tarpeita alhaisemmat, kaupan kehitys jää jälkeen kysynnästä. Venäläisten lisäpotentiaalin ottamista huomioon liiketilan lisätarpeessa voidaan perustella myös sillä, että todennäköisesti Tak Oy:n arviot venäläisten rahankäytöstä ja sen kasvusta Kymenlaaksossa ovat varovaisia. Tilastokeskuksen ja MEK:n rajahaastattelututkimuksen mukaan rahankäyttö Kymenlaaksossa on lähempänä rahankäyttöä Etelä-Karjalassa kuin mitä Tak Oy:n selvitys esittää. Lisäksi Tak Oy:n ennuste rahankäytön kasvusta Kymenlaaksossa on myös varovainen, jos sitä vertaa toteutuneeseen tax-free -kaupan kasvuun alueella.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 55 4.3 Liiketilan lisätarve ja liikerakentaminen Kymenlaaksossa aikaisempina vuosikymmeninä Liiketilan laskennallista lisätarvetta verrataan liikerakentamiseen aikaisempina vuosikymmeninä. Vastaavaa tietoa kaupallisten palveluiden käytössä olevasta pinta-alasta, kuin tässä selvityksessä on kartoitettu, ei löydy aikaisemmilta vuosilta. Tilastokeskuksen rakennustilastosta saadaan kuitenkin liikerakennusten kerrosala rakennusvuoden mukaan jaoteltuna. Tämä tilasto ei ole yhteneväinen kaupan kerrosalan kanssa, mutta kertoo suuntaa liikerakentamisesta vuosikymmenittäin. Tilasto kattaa vuoteen 2011 mennessä valmistuneet liikerakennukset. Tilastoon on lisätty vuonna 2012 avattu Veturi, sillä tällä on suuri merkitys Kymenlaaksossa 2000-luvulla rakennettuihin liikerakennuksiin. Rakennustilastosta voidaan verrata eri vuosikymmeninä valmistuneita liikerakennuksia nykyiseen kantaan. Eli aikaisempina vuosina tapahtunutta liikerakennusten poistumaa ei tilastosta saa selville. Liikerakentamisen kasvu on siten laskettu aikaisemmin rakennettuihin liikerakennuksiin nähden, niin että purettuja rakennuksia ei ole otettu huomioon. Liikerakennukset Kymenlaaksossa Veturi mukaan lukien K-m 2 Rakennusvuoden mukaan Kasvu* Kasvu* Kaikki 1990-1999 2000-2009 2012 1990-2012 1990-2012 2000-2012 2000-2012 Kymenlaakso 990 000 270 000 140 000 60 000 470 000 47 % 200 000 20 % Kotkan-Haminan seutu 440 000 80 000 50 000 130 000 30 % 50 000 11 % Kouvolan seutu 550 000 190 000 72 000 60 000 322 000 59 % 132 000 24 % * Aikaisemmin rakennettuihin nähden (puretut liikerakennukset eivät näy kannassa) Lähde: Tilastokeskus Rakennustilaston mukaan Kymenlaaksossa on liikerakennuksia noin miljoona kerrosneliömetriä. Kouvolan seudulla liikerakennuksia on jonkin verran enemmän kuin Kotkan- Haminan seudulla. Tämän kaupan selvityksen kartoituksen mukaan kaupallisten palveluiden kerrosalaa on Kymenlaaksossa noin 860.000 k-m2. Viimeisten 22 vuoden aikana Kymenlaaksoon rakennettujen uusien liikerakennusten kerrosala on noin 470.000 k-m2, eli kasvua aikaisemmin rakennettujen liikerakennusten kerrosalaan on 47 %. Viimeisten 12 vuoden aikana maakunnassa on rakennettu lisää liikekerrosalaa noin 200.000 m2. Kasvu aikaisemmin rakennettuihin nähden on 20 %. Rakentaminen on maakunnassa painottunut Kouvolan seudulle. Liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä on Kymenlaaksossa asukkaiden ja venäläisten trendin mukaan laskettuna 265.000 kerrosneliömetriä. Mikäli liiketilan lisätarpeeseen lasketaan mukaan venäläisten kasvusta arvioitu lisäpotentiaali, joka voi aikaisemmasta trendistä poiketen suuntautua Kymenlaakson parantuvien liikenneyhteyksien ja tarjonnan takia, lisätarve on noin 390.000 kerrosneliömetriä. Liiketilan lisätarpeessa on kasvua nykyiseen liiketilakantaan nähden 31-46 %. Jos tätä verrataan menneeseen liikerakentamiseen, on tarve samaa kokoluokkaa kuin liikerakentamisen kasvu vuosina 1990-2012. Jos verrataan vain 2000-luvulla tapahtuneeseen kehitykseen, on laskettu liiketilan lisätarve jo suurempaa kuin mennyt kehitys. Venäläisten kasvun oletetaan liiketilan lisätarpeessa olevan Kymenlaaksossa suurempaa, kuin mitä se tähän mennessä on ollut. Näin ollen menneeseen kehitykseen vertailu ei maakunnassa ole täysin tarkoituksenmukaista. Yleisesti ottaen voidaan kuitenkin todeta että

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 56 mennyt kehitys edellisenä 10-20 vuotena on riittävän yhteneväinen laskennallisen liiketilatarpeen kanssa. Venäläisten lisäpotentiaali tuo lisätarvetta, jota ei voida menneellä kehityksellä todentaa. Liiketilat 2012 ja liiketilan lisätarve 2025 Kymenlaaksossa Veturi mukaan lukien K-m 2 Lisätarve 2025 Liiketilat 2012 Laskettu tarve* Tarve vs. nykytilat Tarve + lisäpot.** Tarve + vs. nykytilat Kymenlaakso 865 000 265 000 31 % 396 000 46 % Kotkan-Haminan seutu 382 000 143 000 37 % 247 000 65 % Kouvolan seutu 483 000 122 000 25 % 149 000 31 % * asukkaat, loma-asukkaat, venäläiset (sk 3, tuoteryhmäpainotus eri kuin nykyään) ** asukkaat, loma-asukkaat, venäläiset ja venäläiset + K-m 2 Mennyt kehitys 2000-2012 Mennyt kehitys 1990-2012 Uudet Uudet rakennukset Kasvu*** rakennukset Kasvu*** Kymenlaakso 200 000 20 % 470 000 47 % Kotkan-Haminan seutu 50 000 11 % 130 000 30 % Kouvolan seutu 132 000 24 % 322 000 59 % *** Aikaisemmin rakennettuihin nähden puretut liikerakennukset eivät näy kannassa 4.4 Liiketilan lisätarpeen suuntaaminen keskustatyyppisille alueille ja muille alueille Liiketilan lisätarvelaskelma on tehty kuntakohtaisesti, mutta se ei vielä kerro mihin kaupan alueelle liiketilatarve suuntautuu. Kaupan toiminnan mukaan liiketilan lisätarve on jaettu keskustahakuisiin toimintoihin ja keskustan ulkopuolisten alueiden toimintoihin. Puhdas toimialajako ei ole soveltuva, sillä keskustat ja muut kaupan alueet ovat yleensä monipuolisia ja alueille sijoittuu monen toimialan myymälöitä. Eli keskusta-alueilla on myös tilaa vaativaa kauppaa ja muilla alueilla jonkin verran päivittäistavarakauppaa ja erikoiskauppaa. Liiketilatarpeen suuntaamisessa keskustoihin ja muille alueille on otettu huomioon MRL:n 71 b :n kaupan sisältövaatimukset maakuntakaavassa eli mm. se ettei suunniteltu maankäyttö saa haitata merkittävästi keskustojen kaupallisia palveluja ja kehittämistä. Suuntaamisessa on otettu huomioon nykyinen liiketilan jakautuminen keskusta-alueille ja muille alueille sekä myös tavoitteellinen toimialarakenne eri tyyppisillä alueilla, niin etteivät muut kaupan keskittymät vaikuta liikaa keskustakauppaan. Keskusta-alueille suuntautuu suuri osa päivittäistavarakaupan tarpeesta ja suurin osa muun erikoiskaupan ja palvelujen tarpeesta. Vastaavasti muille alueille suuntautuu suurin osa tilaa vaativan kaupan sekä autokaupan tarpeesta. Tilaa vaativan kaupan tarvetta kohdistuu pienessä mittakaavassa myös keskusta-- alueille. Oheisessa taulussa on toimialoittain esitetty, kuinka suuri osa liiketilatarpeesta suuntautuu keskusta-alueille ja muille alueille. Lisäksi on esitetty, miten nykyliiketila jakautuu keskustaalueille ja muille alueille Kymenlaaksossa. Tarkemmin nykyisestä kaupan rakenteesta kerrotaan luvuissa 2.4 ja 2.5.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 57 Liiketilan lisätarpeen suuntaaminen Liiketilatarve Nykytila Keskustatyyppiset alueet Muut alueet Keskustatyyppiset alueet Muut alueet Päivittäistavarakauppa 90 % 10 % 74 % 26 % Tiva ja autokauppa 5 % 95 % 20 % 80 % Muu erikoiskauppa 80 % 20 % 58 % 42 % Palvelut 75 % 25 % 79 % 21 % Kaikki liiketilat asukkaat 48 % 52 % Kaikki liiketilat matkailijat 73 % 27 % 55 % 45 % Keskustatyyppiset alueet: Maakuntakaavan keskustat, muut kuntien alakeskustat, lähiöt, kylät Muut alueet: KM-alueet, tiva-alueet, liikenneasema-alueet muut kaupan alueet, jotka eivät ole asuinalueiden keskuksia Keskustatyyppisillä alueilla tarkoitetaan tässä kaupunkien ja kuntien perinteisiä ydinkeskustoja, alakeskuksia ja kyliä. Keskusta-alueita ovat tässä myös asuinalueen keskukset ja lähipalvelupisteet. Keskustatyyppinen alue ei ole sama kuin maakunta- tai yleiskaavoihin merkitty keskustatoimintojen alue. Suuryksikköalueet ja muut market- ja tilaa vaativan kaupan alueet keskustan tuntumassa tai sen ulkopuolella ovat vastaavasti muita alueita, samoin kuin alueet, joille ei vielä kauppaa ole sijoittunut ja jotka eivät ole uusia aluekeskuksia. Lisätarpeen suuntaamisessa on arvoitu, että nykyistä suurempi määrä päivittäistavara- ja erikoiskauppaa suuntautuu keskustoihin ja vastaavasti nykyistä pienempi määrä tilaa vaativaa kauppaa. Keskustat ovat jo valmiiksi kohtalaisen tiiviisti rakentuneet eikä alueella ole tilaa suurille tilaa vaativan kaupan myymälöille. Pieniä tilaa vaativan kaupan myymälöitä voi keskustoihin hyvin sijoittaa, mutta näiden pinta-alaosuus koko tarpeesta jää pieneksi. Keskustojen ulkopuolisille alueille on suunnattu pieni määrä päivittäistavarakauppaa ja muuta erikoiskauppaa. Keskustojen ulkopuolelle voi myös sijoittaa pienimuotoisesti päivittäistavarakauppaa esimerkiksi liikenneasemien yhteyteen. Myös paikallisia päivittäistavarakauppoja voi jossakin tilanteessa sijoittaa näille muille kaupan alueille, ilman että sillä olisi vaikutusta keskustakauppaan. Muille alueille sopii luontevasti myös joidenkin erikoiskaupan toimialojen myymälöitä kuten lastentarvikekauppaa, eläinkauppaa tai polkupyöräkauppaa. Yksittäisten pienten erikoiskaupan myymälöiden sijoittaminen keskustan ulkopuolisille alueille ei yleensä haittaa keskustojen nykyisiä palveluja tai niiden kehittämistä. Lisäksi tilaa vaativan kaupan myymälöissä myydään myös jonkin verran erikoiskaupan tuotteita. Muille alueille voidaan sijoittaa myös sellaisia laajan tavaravalikoiman myymälöitä, jotka eivät keskustoihin sovi. Tällaisia ovat mm. sisustustavaratalot tai laajan tavaravalikoiman myymälät, joiden tuotevalikoima painottuu tilaa vaativaan kauppaan, mutta joissa myydään myös erikoiskaupan tuotteita. Tällaisten liiketyyppien sijoittaminen keskusta-alueiden ulkopuolelle ei suurilla markkina-alueilla vaikuta merkittävästi keskustakauppaan. Palvelut suunnataan alueille lähes nykyisen tilanteen mukaisesti. Keskustat ovat tyypillisesti enemmän palvelutilan tarjoajia, mutta muille alueille soveltuvat hyvin mm. suuret kunto- ja liikuntasalit sekä lasten leikki- ja seikkailupalvelut. Lisäksi alueille voi hyvin sijoittua esim. lounasravintoloita ja pienimuotoisesti muita palveluja kauppojen yhteyteen.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 58 Edellä esitellyllä suuntaamisjaolla keskustoihin suuntautuu seudun asukkaiden liiketilatarpeesta noin 100.000 k-m 2 ja muille alueille 110.000 k-m 2. Muille alueille suuntautuu kerrosalaa hieman enemmän, mutta toiminnot näillä alueilla ovat myös tehottomia, eli myyntiä pinta-alaa kohden on vähemmän kuin keskustoissa. Venäläisten rahankäyttö painottuu keskustahakuiseen kauppaan eli muotikauppaan, sisustuskauppaan ja päivittäistavarakauppaan. Näin ollen venäläisten rahankäytön kasvun pohjalta laskettu tarve painottuu laskennallisesti keskusta-alueille. Matkailijoiden pohjalta lasketusta liiketilan lisätarpeesta keskusta-alueille suuntautuu noin 135.000 k-m 2, muille alueille 50.000 k-m 2. Vähittäiskaupan lisätilantarve Kymenlaaksossa 2025 Kymenlaakso Keskustatyyppiset alueet Muut alueet Asukkaat 206 400 98 800 107 700 Loma-asukkaat 2 400 1 700 700 Venäläiset 55 700 41 400 14 300 Yhteensä 264 500 141 900 122 700 Venäläiset + 129 200 93 000 36 200 Yhteensä + 393 700 234 900 158 900 Lähde: Santasalo Ky Kotkan-Haminan seutu k-m 2 Kotkan- Keskustatyyppiset Haminan seutu alueet Muut alueet Asukkaat 98 100 46 900 51 200 Loma-asukkaat 800 600 200 Venäläiset 43 700 32 100 11 600 Yhteensä 142 600 79 600 63 000 Venäläiset + 103 400 74 400 29 000 Yhteensä + 246 000 154 000 92 000 Kouvolan seutu k-m 2 Keskustatyyppiset Kouvolan seutu alueet Muut alueet Asukkaat 108 300 51 900 56 500 Loma-asukkaat 1 600 1 100 500 Venäläiset 12 000 9 300 2 700 Yhteensä 121 900 62 300 59 700 Venäläiset + 25 800 18 600 7 200 Yhteensä + 147 700 80 900 66 900

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 59 5 KAUPAN PALVELUVERKON KEHITYSNÄKYMÄT Kymenlaakson kaupan palveluverkon kehitysnäkymiä tarkastellaan tässä nykyisen seudullisen palveluverkon, kaupan hankkeiden sekä kaupan ohjausryhmän työpajan tulosten pohjalta. Kaupan kehitysnäkymiin ja kaupan mitoitukseen vaikuttavat asukkaiden ja matkailijoiden ostovoiman kehityksen pohjalta laskettu liiketilan lisätarve. Luvussa keskitytään seudulliseen kaupan palveluverkkoon, jota maakuntakaava ohjaa. Kaupan palveluverkon kehittämistä ohjaa maankäyttö- ja rakennuslaki. Vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijaisena sijaintipaikkana on keskusta, ellei muu sijainti kaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu. Lisäksi maakunta- ja yleiskaavoissa tulee soveltaa vähittäiskauppaa koskevia erityisiä sisältövaatimuksia, jotka ovat: Suunniteltu maankäyttö ei saa haitata merkittävästi keskusta-alueiden kaupallisia palveluja ja kehittämistä. Palvelut saavutettavissa mahdollisuuksien mukaan joukko- ja kevytliikenteellä. Edistetään sellaisen palveluverkon muodostumista, jossa asiointimatkat ovat kohtuullisia ja liikenteen haitat mahdollisimman vähäisiä. 5.1 Seudullisesti merkittävät vähittäiskaupan suuryksiköt Maakuntakaavassa tulee esittää seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja. Määrittelemällä seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja voidaan maakuntakaavassa keskittyä aidosti seudullisten vähittäiskaupan suuryksikköjen sijainninohjaukseen. Muut keskustatoimintojen alueet ja vähittäiskaupan suuryksiköiden alueet ovat paikallisia ja niiden sijaintia ja mitoitusta ohjataan kuntakaavoilla. Suuryksikön seudullista merkitystä arvioidaan tapauskohtaisesti sen vaikutusten perusteella: miten yksikkö vaikuttaa alueen muissa kunnissa ja keskuksissa sijaitsevien vähittäiskaupan myymälöiden myyntiin ja miten paljon sen ennakoidaan saavan asiakkaita oman sijaintikuntansa ulkopuolelta tai muista keskushierarkialtaan samantasoisista tai ylemmän tasoisista keskuksista. Seudullisuuden täsmällistä rajaa on maakuntakaavassa hankala määritellä, koska samankin taajaman eri kohdissa seudullinen merkittävyyden raja voi vaihdella mm. kaupan konseptin mukaan ja riippuen lähettyvillä olevasta väestöstä, tieyhteyksistä tai kunnan rajasta. Tässä luvussa esitetty raja on siten suuntaa antava ja se voi olla yksittäisen suuryksikön kohdalla esitettyä alhaisempi tai korkeampi. Suunnittelumääräyksiin voidaan laittaa lause jollei selvitysten perustella muutoin osoiteta. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee siten vaikutusten arviointien pohjalta tarkastella, onko kyseessä seudullisesti vai paikallisesti merkittävä vähittäiskaupan suuryksikkö. Seudullisuuden käsitettä voidaan pohtia kahdesta näkökulmasta. Näitä ovat, löytyykö myymälän myynnille riittävästi lähiasukkaita ja kuinka laajalta alueelta myymälässä asioidaan eli ovatko myymälät niin vetovoimaisia, että ne vetävät asiakkaita lähialuetta laajemmalta alueelta. Usein suurmyymälän laskennalliseen myyntiin löytyy lähiasukkaita jo kohtalaisen läheltä, mutta usein suurmyymälä on niin vetovoimainen, että siellä asioidaan kauempaakin. Vetovoimaisuuteen vaikuttaa liikkeen sijainti sekä myös keskuksen muu tarjonta sekä myös muiden lähikeskusten tarjonta. Kaikki vähittäiskaupan suuryksiköt Kymenlaaksossa eivät ole seudullisesti merkittäviä. Paikallisten yksiköiden asiakaskunta tulee pääosin omasta kunnasta tai omalta lähialueelta. Seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön vaikutusalue ulottuu useamman kunnan tai kunnan osan alueelle.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 60 Seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden rajoja on arvioitu nykyisten vähittäiskaupan suuryksiköiden sekä lähialueen väestön ja ostovoiman pohjalta. Pinta-alatarkastelu perustuu kartoitukseen ja myymälöiden todelliset kerrosalat voivat olla hieman erisuuruisia. Tarkkuustaso on kuitenkin maakuntakaavatasolla riittävä. Vähittäiskaupan seudullisuuden raja on suurempi isoissa kaupungeissa kuin pienissä kunnissa. Seudullisuus vaihtelee lisäksi toimialoittain jonkin verran. Tilaa vaativassa kaupassa yksiköt voivat olla pienempiä kuin päivittäistavarakaupassa tai tavaratalokaupassa, vaikka niiden vaikutusalue olisi sama. Vähittäiskaupan suuryksikkökoon ylittäviä (seudullisia ja paikallisia) yksittäisiä myymälöitä on Kymenlaaksossa eri tyyppisiä. Suurmyymälät maakunnassa ovat puhtaita päivittäistavarakauppoja (supermarketit), laajan tavaravalikoiman myymälöitä (hypermarketit ja muut laajan tavaravalikoiman myymälät) tai tilaa vaativan kaupan myymälöitä. Erikoiskaupan suuryksiköt ovat Kymenlaaksossa pääosin laajan tavaravalikoiman myymälöitä, yksittäisen erikoiskaupan toimialan suuryksiköitä ei maakunnassa juurikaan ole. Kauppakeskuksia tai myymäläkeskittymiä ei tässä ole tarkasteltu. Kymenlaaksossa on päivittäistavarakaupan suurmyymälöitä (kerrosala noin 2000 tai yli) Kouvolassa, Kuusankoskella, Inkeroisissa, Myllykoskella, Iitissä, Kotkassa, Karhulassa ja Haminassa. Nämä ovat kooltaan noin 2000-3000 kerrosneliömetriä ja palvelevat pääosin oman alueen asukkaita ja näin ollen ovat vaikutuksiltaan pääosin paikallisia. Kussakin kunnassa/kunnan osassa on riittävästi lähiasukkaita näiden laskennalliseen myyntiin. Toki esimerkiksi Haminan vaikutusalueen pienemmissä kunnissa päivittäistavarakaupan tarjonta on selvästi suppeampaa kuin Haminassa, joten Miehikkälästä ja Virolahdelta asioidaan jonkin verran myös Haminassa päivittäistavarakauppaostoksilla, mutta pääosa supermarkettien asiakkaista on paikallisia. Hypermarketteja Kymenlaaksossa on vain suurissa keskuksissa ja ne vetävät asiakkaita lähialuetta kauempaa. Hypermarketit (pl Euromarket) ovat Kymenlaaksossa kooltaan noin 10.000-20.000 kerrosneliömetriä, ja näiden päivittäistavarakaupan pinta-ala noin 3500-5000 m2. Laskennallisesti suurten kaupunkien asukkaiden ostovoima riittäisi hyvinkin näille myymälöille. Näitä voidaan kuitenkin pitää seudullisesti merkittävinä koko Kymenlaaksossa, koska niiden vaikutusalue on paikallista laajempi eli seudullinen. Hypermarketin kaltaisia muita laajan tavaravalikoiman myymälöitä on myös jonkin verran maakunnassa. Näiden tarjonta painottuu useimmiten erikoiskauppaan ja osin myös tilaa vaativaan kauppaan. Päivittäistavarakaupan tarjonta näissä on usein pientä. Tällaisia myymälöitä ovat Kymenlaaksossa Rajamarket, Säästötalo Robinhood ja Hong Kong. Näistä Rajamarketin asiakaskunta koostuu pääosin venäläisistä matkailijoista ja myymälän vaikutus on näin ollen matkailullinen ei niinkään seudullinen. Rajamarketit ovat kooltaan 2000-2500 kerrosneliömetriä. Robinhood ja Hong Kong -myymälöitä on Kouvolassa, Kouvolan Kauppakeskusalueella, Kuusankoskella, Inkeroisissa, Kotkassa, Karhulassa ja Haminassa. Myymälät ovat pääosin sijoittuneet keskusta-alueen ulkopuolelle. Kooltaan myymälät ovat noin 2500-5000 kerrosneliömetriä Kouvolan Robinhood-myymälää lukuun ottamatta. Pääosin nämä myymälät vetävät paikallisia asukkaita. Myymäläverkko on sen verran tiheä ja myymälät sijoittuneet palveluverkon kannalta sellaisiin paikkoihin, jonne ei ole vetoa omaa kuntaa/aluetta kauempaa. Niiden laskennalliseen myyntiin riittää hyvin lähialueiden asukkaiden ostovoima. Suurimmissa Kymenlaakson kaupungeissa ja keskuksissa erikoiskaupan ja laajan tavaravalikoiman seudullisesti merkittävän suurmyymälän alarajana voidaan pitää noin 5000 kerrosneliömetriä, kuitenkin niin että Kotkassa ja Kouvolassa raja on 7000 k-m 2. Tämän suuruisille myymälöille riittää laskennallisesti ostovoimaa lähialueelta. Kotka tarkoittaa tarkastelussa koko Kotkan

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 61 taajama-aluetta eli Kotkansaarta ja Karhulaa ja Kouvola vastaavasti vanhan kuntajaon mukaisen Kouvolan ja Kuusankosken muodostamaa taajama-aluetta. Tilaa vaativan kaupan suurmyymälät ovat yleensä pienempiä kuin laajan tavaravalikoiman myymälät. Tilaa vaativan kaupan verkko on harvempi kuin muussa erikoiskaupassa, samoin asiointitiheys on harvempi. Asiakaskunta tulee usein laajalta alueelta, koska pienissä kunnissa/keskuksissa ei tarjontaa ole. Tilaa vaativan kaupan suurmyymälöitä on Kymenlaaksossa rauta- puutarha-, huonekalu- ja autokaupassa. Tilaa vaativan kaupan suurmyymälät Kymenlaaksossa ovat kooltaan noin 2000-6500 kerrosneliömetriä. Suurimpia myymälöitä (5000-6500 k-m 2 ) löytyy rautakaupassa ja autokaupassa. Tilaa vaativan kaupan myymälät ovat pääosin keskittyneet suurille kaupan alueille, jotka maakuntakaavassa on jo merkitty km-alueiksi. Lisäksi tiva-kaupan suurmyymälöitä on mm. Jylpyssä, Keltakalliossa, Karhulan reuna-alueilla, Haminan reuna-alueilla sekä Virolahden Vaahterikossa. Tilaa vaativan kaupan yksittäisen myymälän seudullisuuden alarajana voidaan pitää 2000 kerrosneliömetriä. Kuten jo todettiin ne sijoittuvat yleensä sellaisille kaupan alueille, joissa asioidaan koko seudulta. Näin ollen tällaiselle alueelle sijoittuvan tiva-myymälän asiakaskunta on usein myös seudullista. Myymälöittäin voi asiakaskunnan seudullisuus vaihdella suurestikin, mutta rajana voidaan kuitenkin pitää 2000 kerrosneliömetriä, ellei paikallisuutta voida osoittaa. Kotkassa (sis. Karhula) ja vanhan kuntarajan mukaisessa Kouvolan taajamassa (sis. Kuusankoski) alarajana voidaan pitää 3000 kerrosneliömetriä, koska laskennallisesti lähiasukkaita löytyy riittävä määrä useallekin tämän kokoiselle tilaa vaativalla myymälälle. Seudullisen yksikön alaraja, ellei selvityksin toisin osoiteta Päivittäistavarakaupassa K-m 2 Kotka, Kouvola, Hamina, Inkeroinen, Myllykoski 3 000 Muu Kymenlaakso 2 000 Erikoiskaupassa ja laajantavaravalikoiman kaupassa K-m 2 Kotka, Kouvola 7 000 Hamina, Inkeroinen, Myllykoski 5 000 Muu Kymenlaakso 2 000 Tilaa vaativassa kaupassa K-m 2 Kotka, Kouvola 3 000 Muu Kymenlaakso 2 000 Kotka: Kotkan ja Karhulan taajama-alue Kouvola: Kouvolan ja Kuusankosken taajama-alue Seudullisesti merkittävien vähittäiskaupan suuryksiköiden alarajaa on täydennetty tutkimalla, kuinka paljon asukkaita kaksi suurmyymälää tarvitsee toimiakseen keskimääräisellä myyntitehokkuudella. Lähtökohdaksi on otettu kaksi myymälää, koska on päädytty siihen, ettei

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 62 yksittäinen myymälä voi hallita koko markkinoita. Tarkastelu on tehty päivittäistavarakaupassa, erikoiskaupassa (laajan tavaravalikoiman kaupassa) ja tilaa vaativassa kaupassa ja autokaupassa. Myyntitehokkuutena käytetään toimialan keskimääräistä myyntitehokkuutta ja ostovoimaan on laskettu mukaan toimialan ostovoima. Oletuksena erikoiskaupan laskelmassa on, että laajan tavaravalikoiman myymälöiden myynti muodostuu lähes koko erikoiskaupan toimialavalikoimasta. Laskelma on tehty vuoden 2011 ostovoiman tasolla. Ostovoima kasvaa tulevaisuudessa, joten tavoitemyynnin aikaansaamiseen (olettaen että myyntitehokkuus pysyy samana) tarvitaan pienempi määrä asukkaita. Päittäistavarakauppa Laskennallinen myynti milj Kahden myymälän vaatima asukaspohja 2 suurmyymälää k-m 2 2011 k-m 2 2011 2 * 2000 22 2 * 2000 7 000 2 * 3000 36 2 * 3000 11 200 2 * 4000 72 2 * 4000 22 300 2 * 5000 100 2 * 5000 31 000 Erikoiskauppa (laajantavaravalikoiman kauppa) Laskennallinen myynti milj Kahden myymälän vaatima asukaspohja 2 suurmyymälää k-m 2 2011 k-m 2 2010 2 * 2000 12 2 * 2000 4 800 2 * 3000 18 2 * 3000 7 200 2 * 4000 24 2 * 4000 9 600 2 * 5000 30 2 * 5000 12 000 2 * 6000 36 2 * 6000 14 300 2 * 7000 42 2 * 7000 16 700 2 * 8000 48 2 * 8000 19 100 Päivittäistavarakaupan laskelmassa myyntitehokkuuden on arvioitu olevan suuremmissa suuryksiköissä korkeampi kuin pienemmissä. Tästä on viitteitä, kun tarkastellaan myymälärekisterin myynti/pinta-alatietoja. Muiden toimialojen laskemissa myyntitehokkuus ei muutu suuryksikön koon kasvaessa, koska tietoa myyntitehokkuuden vaihtelusta erikokoisilla erikoiskaupan yksiöillä ei ole saatavilla. Kahden 2000 neliömetrin suuruisen myymälän laskennalliseen myyntiin tarvitaan noin 7000 asukasta. Näin ollen pienemmissä kunnissa/keskuksissa alaraja ei voi olla tätä suurempi. Kahden kerrosalaltaan 3000 suuruisen myymälän myyntiin tarvitaan noin 11.000 asukkaan ostovoimaa. Tämän verran asukkaita löytyy Kotkan ja Kouvolan taajamien lähialueelta. Näin ollen tätä voidaan hyvin pitää seudullisen päivittäistavarakaupan suuryksikön alarajana. Erikoiskaupan myymälässä kahden kerrosalaltaan 5000 suuruisen myymälän laskennalliseen myyntiin tarvitaan asukkaita noin 12.000 km 2. Suurimmissa keskuksissa asukkaita löytyy suurin piirtein tämän verran ja Kouvolassa ja Kotkassa hyvinkin myös kahdelle 7000 kerrosneliömetrin suuruiselle myymälälle.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 63 Tilaa vaativa erikoiskauppa Laskennallinen myynti milj Kahden myymälän vaatima asukaspohja 2 suurmyymälää k-m 2 2011 k-m 2 2010 2 * 2000 8 2 * 2000 5 600 2 * 3000 13 2 * 3000 8 400 2 * 4000 17 2 * 4000 11 200 2 * 5000 21 2 * 5000 13 900 Autokauppa Laskennallinen myynti milj Kahden myymälän vaatima asukaspohja 2 suurmyymälää k-m 2 2011 k-m 2 2010 2 * 2000 27 2 * 2000 17 800 2 * 3000 40 2 * 3000 26 700 2 * 4000 54 2 * 4000 35 600 2 * 5000 67 2 * 5000 44 500 Tilaa vaativassa kaupassa riittää Kouvolassa ja Kotkassa laskennallisesti hyvin ostovoimaa 3000 kerrosneliömetrin suuruiselle myymälälle. Autokaupassa saman suuruinen myymälä vaatii jo suuremman väestöohjan, mutta Kotkassa ja Kouvolassa riittää tähänkin ostovoimaa. Pienemmissä kunnissa alarajana pidetään 2000 kerrosneliömetriä, koska tämän suuruinen myymälä on jo todennäköisesti niin vetovoimainen, että se kerää ostovoimaa jo lähimmän seuraavan keskuksen vaikutusalueelta, vaikkakin laskennallisesti oma ostovoima voi myymälälle riittääkin. Seudullisuuden tarkastelu edellä koskee yksittäisiä myymälöitä. Oman tarkastelunsa vaativat vähittäiskaupan myymäläkeskittymät. Vähittäiskaupan myymäläkeskittymä on useasta erillisestä ja toisistaan kävelyetäisyydellä olevasta myymälästä muodostuva kaupallinen keskus tai alue, jossa yksittäisten myymälöiden koko ei ylitä 2000 kerrosalaneliömetriä. Vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevia erityisiä säännöksiä sovelletaan sellaiseen myymäläkeskittymään, joka on vaikutuksiltaan verrattavissa vähittäiskaupan suuryksikköön. Myymäläkeskittymän seudullisuuden raja on yleensä suurempi kuin yksittäisen myymälän. Yksittäisiä pieniä myymälöitä voi rakentua kauppa-alueelle enemmän kuin edellä mainitut rajat osoittavat yhdelle suurmyymälälle, ilman että alueesta vielä muodostuu seudullinen keskittymä. Edellä tehty laskelma olettaa, että alueella voi toimia ainakin kaksi suurta myymälää niin, että myymälöiden myynti pohjautuu paikalliseen ostovoimaan. Näin ollen myymäläkeskittymän raja voi olla kaksinkertainen edellä laskettuihin yksittäisiä myymälöitä koskeviin rajoihin. Esimerkiksi Kotkan ja Kouvolan taajama-alueella 6000 kerrosneliömetrin suuruinen tilaa vaativan kaupan myymäläkeskittymä, on vielä vaikutuksiltaan paikallinen. Alueella riittää tämän suuruiselle keskittymälle hyvinkin paikallista ostovoimaa. Luku on vielä suurempi, mikäli alue on tilaa vaativaa kauppaa ilman autokauppaa.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 64 5.2 Kaupan hankkeita ja suunnitelmia Kymenlaaksossa Koska ostovoima ja varsinkin matkailijoiden määrä Kymenlaaksossa on kasvussa, on uusille kaupan palveluille maakunnassa kysyntää. Lisää liiketilaa suunnitellaan ja rakennetaan sekä uusille tulijoille että nykyisten toimijoiden laajennuksille. Seuraavassa taulussa on yhteenveto uusista kaupan hankkeista ja suunnitelmista maakunnassa. Hankkeet ovat hyvin eri valmiusasteella. Osa on vasta suunnitteluasteella, eikä niissä ole vielä kaavallisia mahdollisuuksia. Osassa on kaavalliset mahdollisuudet, muttei tarpeeksi suurta kysyntää kaupan puolelta alueen toteuttamiselle. Osassa on jo varsinainen hanke menossa, ja tulevat uudet yrittäjät tiedossa, ja osa on jo rakenteilla. Tauluun merkittyjen hankkeiden ohella on kuntiin tehty muitakin kyselyjä kauppapaikkojen kehittämisestä. Kaikki kyselyt eivät kuitenkaan ole vielä konkretisoituneet hankkeiksi tai suunnitelmiksi, ja näin ollen tiedossa olevat kaupan hankkeet muuttuvat ja kehittyvät jatkuvasti. Kaupan hankkeita ja suunnitelmia Kymenlaaksossa Uusi kaupan kerrosala Hamina Summan risteysalue pohjoispuoli 145 000 Ikea, Ikano, tivaa Summan risteysalue eteläpuoli 67 000 Outlet, tiva-kauppaa, liikenneasemapalveluita Torihallin liikekeskus 3 000 Kotka Jumalniemi 26 000 Masku ja A.Ahlström, ei tietoa sisällöstä Jumalniemi 45 000 kaupunki/yit -kehittäjänä Jumalniemi 3 000 Citymarketin laajennus Jumalniemi 2 500 Liikenneasema E18-Kyminlinnantien väli 8 000 Rakentamatonta liiketilaa Jylppy 5 000 Starkin uudisrakennus Korelassa Keltakallio 2 400 Scan-auton uusi liike- ja korjaamotila Ristinkalliossa Keltakallio 6 000 Kaarniemen liikerakennus Karhula 14 600 Kanjonin kattaminen Karhula 4 000 Lidlin tontin toteuttamaton rakennusoikeus Hovinsaari 650 2 päivittäistavarakauppaa Pyhtää Ahvenkosken eritasoliittymä 4 000 Liikekeskus, matkailupalveluita Siltakylän eritasoliittymä 25 000 Tilaa vaativaa kauppaa, liikenneasema Virolahti Vaalimaa 1 000 Autokauppaa Vaalimaa 4 000 Kalakauppa ja -ravintola Vaalimaa 17 000 mm. kalakauppaa Vaalimaa 15 000 KT-tontti Vaalimaa 15 000 KT-tontti Vaalimaa 40 500 Kauppakeskus Kouvola Tervaskangas 12 000 Tilaa vaativaa kauppaa Tornionmäki 2 000 Laajan tavaravalikoiman kauppaa Kotkankallio 500 K-marketin laajennus Matkakeskus 10 000 Kauppakeskus Kotkan-Haminan seutu 453 650 Kouvolan seutu 24 500 Kymenlaakso 478 150 Lähde: Kunnat

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 65 Kaupan hankkeet ja suunnitelmat painottuvat maakunnassa merkittävissä määrin Kotkan- Haminan seudulla. Kotkan-Haminan seudulla on odotettavissa venäläisten matkailijoiden suurta kasvua, lisäksi 2000-luvulla uutta liikerakentamista on ollut vähäisesti verrattuna Kouvolan seutuun tai lähimaakuntiin. Kouvolassa on vastikään avattu uusi merkittävän kokoinen Kauppakeskus Veturi, joka muuttaa palvelurakennetta seudulla ja joka hieman hillitsee uusia kaupan hankkeita alueella. Usein kaupan hankkeet rakentuvat sykähdyksittäin, ja uuden kauppapaikan valmistuttua liiketilatarve alueella on tyydytetty vähäksi aikaa. Ostovoiman kasvaessa kysyntää uudelle liiketilalle syntyy kuitenkin jälleen uudelleen. Myös kilpailijat ovat usein tällaisessa markkinatilanteessa valppaina kehittämään toimintaansa. 5.3 Ohjausryhmän työpajan näkemyksiä palveluverkon kehittämisestä Elokuussa 2012 järjestettiin kaupan selvityksen ohjausryhmälle työpaja, jossa käsiteltiin kaupan palveluverkon kehittämistä sekä Kouvolan seudulla että Kotkan-Haminan seudulla. Työpajassa pohdittiin mm. mitkä keskustat ja kaupan alueet ovat ensisijaisia kehittämisalueita, tarvitaanko Kymenlaaksossa uusia vähittäiskaupan suuryksikköalueita, mitä keskittymiä kehitetään erityisesti venäläisiä matkailijoita varten ja voidaanko keskustakauppaa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikköalueille. Yleisesti työpajassa todettiin, että trendin pohjalta laskettu liiketilan lisätarve Kymenlaaksossa ei ole riittävä. Venäläisiä matkailijoita uskotaan saapuvan Kymenlaaksoon Tak Oy:n laskemaa trendiennustetta enemmän. Tähän vaikuttavat mm. parantuvat liikenneyhteydet Pietarista Kymenlaaksoon, Vaalimaan raja-aseman kehittyminen sekä parantuva kaupan tarjonta maakunnassa. Kun tarjonta lisääntyy myös matkailu lisääntyy. Lisäpotentiaalia arvioidaan venäläisistä matkailijoita saatavan noin 180.000-200.000 k-m 2 tai jopa tätäkin enemmän (puolet Etelä-Karjalan kasvusta). Maakuntakaavan mitoituksessa tulee olla joustovaraa/ylimitoitusta laskennalliseen tarpeeseen nähden. Näin vältytään siltä, ettei yhdelle toimijalle tule monopoliasemaa. Väljyyttä mitoitukseen tulee myös kaupan konsepteista, jotka vaativat yhä enemmän tilaa. Kouvolan seudulla kauppa on enemmän keskittynyt kuin Kotkan-Haminan seudulla. Pääasialliset kehittämisalueet Kouvolan seudulla ovat ohjausryhmän työpajan mukaan Kouvolan keskusta ja kauppakeskusalue. Näissä on jo ihmisiä ja luontevia ihmisvirtoja. Kouvolan keskustaa tulee kehittää, mutta sillä on rajalliset kehittymismahdollisuudet. Tulevaisuudessa keskustaan liittyy kaupan ohella muitakin palveluita, mm. hyvinvointipalveluita. Kauppakeskusalueelle tulee voida sijoittaa myös erikoiskauppaa, koska kaikkea ei voida sijoittaa keskustaan. Kauppakeskusalue on kaupunkirakenteen sisällä, joukkoliikenteen risteyskohdassa ja asumisen painopisteessä. Saavutettavuus on asukkaiden kannalta tärkeää. Kokonaisuudessaan Kouvolan seudun uuden liiketilan mitoituksen nähdään olevan noin 150.000 k-m 2. Kouvolassa on riittävä väestön pohja uusille kaupallisille hankkeille. Lähtökohta kaupan rakentamiselle tuleekin olla paikallinen, mutta venäläiset tuovat lisäarvoa. Muita tärkeitä kehittämisalueita Kouvolan seudulla ovat Kuusankoski, Inkeroinen ja Kausala. Näiden mitoituksen pohjana on paikallinen väestöpohja. Uusia vähittäiskaupan suuryksikkömerkintöjä ei alueella tarvita. Muiden keskustojen ulkopuolelle sijoittuvien kaupan suuryksiköiden koetaan olevan paikallisia, eivätkä ne näin ollen tarvitse maakuntakaavan vähittäiskaupan suuryksikkömerkintää. Kotkan-Haminan seudulla merkittäviä kaupallisia keskittymiä on enemmän kuin Kouvolan seudulla. Pääasialliset kehittämisalueet ohjausryhmän mukaan ovat Kotkansaari, Karhula,

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 66 Jumalniemi ja Hamina. Lisäksi seudulla nähdään olevan tarvetta kahdelle uudelle suuryksikkömerkinnälle Vaalimaalle, Summaan ja mahdollisesti Siltakylään pienempi. Alueen keskuksilla tulee olla erilaiset roolit. Keskustakauppaa voidaan sijoittaa myös muualle, koska keskustat ovat riittävän vetovoimaisia. Keskustojen elinvoimaisuudesta on kuitenkin huolehdittava ja KM-alueilla kauppojen konseptien tulee olla sellaisia etteivät ne vaikutta keskustojen elinvoimaisuuteen. Kotkasaari on alueen seutukeskus, jossa on kaupan ohella myös matkailua ja palveluita. Kauppaa tulee sallia alueelle riittävä määrä, jotta Jumalniemen kasvu ei vaikuta keskustaan. Karhulan merkitys solmukohdassa tulee kasvamaan. Karhula ja Jumalniemi yhdistyvä ja alue tulee olemaan seudullinen monipuolinen kaupan keskus, joka palvelee sekä paikallisia että matkailijoita. Kotkassa on ohjausryhmän mukaan tarvetta C-alueiden tarkistukseen. Sutelan asema palveluverkossa tulee olemaan paikallinen hypermarket- ja päivittäistavarakaupan keskittymä. Kasvu alueelle suunnataan jonkin verran. Siltakylän rooli on Pyhtääpainotteinen, mutta palvelee myös matkailijoita ja ohikulkevia. Vaalimaa on matkailijoita palveleva kaupan keskus. Alueelle tulee sijoittaa matkailua sekä ramppaajia palvelevaa kauppaa, mutta ei sellaista, joka vetää paikallisia asukkaita muulta. Vaalimaa ottaa vuotoa Etelä-Karjalasta.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 67 5.4 Vähittäiskaupan sijoittumisen kannalta potentiaaliset alueet Palveluverkon kehittämisen pääpaino on nykyisen palveluverkon kehittämisessä. Lisäksi Kymenlaaksossa on vireillä suunnitelmia uusista kauppapaikoista, koska alueen ostovoima on kasvussa kasvavien matkailijamäärien vaikutuksesta. Kymenlaakson palveluverkko muodostuu useista eritasoisista keskuksista. Pääkeskuksiin eli Kotkaan ja Kouvolaan on sijoittunut valtaosa maakunnan erikoiskaupasta. Nämä ovat edelleen ensisijaisia keskustakaupan kehitysalueita. Lisäksi nämä ovat potentiaalisimmat keskustat, joissa keskustakauppa voi voimakkaimmin kasvaa. Pääkeskusten ohella monipuolisia muita kuntakeskuksia ovat Kouvolan seudulla Kuusankoski, Inkeroinen, Myllykoski ja Kausala. Pääosin nämä keskukset ovat kuitenkin paikallistason keskuksia, eli niissä asioivat ovat pääosin paikallisia asukkaita. Kuusankoski kuuluu yhtenäiseen taajama-alueeseen Kouvolan keskustan kanssa. Näiden keskusten kehityksen painopisteenä ovat paikalliset asukkaat ja heille tuotettavat paikallispalvelut. Merkittävä määrä ostovoimaa suuntautuu Kouvolaan, mikä merkitsee sitä että myös kehityksen painopiste alueella on Kouvolassa. Haasteena on saada muihin keskuksiin uutta erikoiskaupan tarjontaa. Kotkan-Haminan seudulla Hamina ja Karhula ovat Kotkan keskustan jälkeen seuraavaksi monipuolisimmat keskustat. Näistä Karhula profiloituu enemmän paikalliskeskuksena, kun taas Hamina palvelee myös Virolahden ja Miehikkälän asukkaita. Haminassa myös matkailijoilla on merkitystä. Molemmat keskukset ovat matkailijavirtoja ajatellen hyvillä paikoilla. Näin ollen molemmissa keskuksissa on kehityspotentiaalia paikallisten asukkaiden ohella myös matkailullisista lähtökohdista. Maakunnan muut kunta- ja alakeskukset ovat sen verran pieniä ja niiden oma väestö sen verran vähäistä, että kehityspotentiaali kaupan suhteen ei ole merkittävää ainakaan seudullisesti katsoen. Paikallisille kehityshankkeille olisi kysyntää, koska ostovoimaa virtaa nykyään merkittävästi muualle. Haasteena on kuitenkin saada keskustoihin uusia toimijoita. Virolahdella matkailu tuo lisäpotentiaalia, mutta sekin suuntautuu keskustaa enemmän Vaalimaalle. Keskusten ohella paikallispalveluita ja lähipalveluita voidaan hyvin sijoittaa myös suurten keskustojen taajama-alueille, mikäli näiden läheisyydessä asuu riittävästi asukkaita. Päivittäistavarakaupan lähtökohdista tiivis ydinkeskusta ei aina ole optimaalisin sijaintipaikka. Lisäksi on hyvä että päivittäistavarakaupan verkko on mahdollisimman tiheä, eikä keskittynyt vain ydinkeskustaan. Keskustojen ohella merkittävimmät kauppapaikat ovat Kymenlaaksossa maakuntakaavan vähittäiskaupan suuryksikköalueet eli Kouvolan kauppakeskusalue, Jumalniemi ja Sutela. Näiden ohella maakunnassa on myös muita merkittäviä kauppapaikkoja ja suunnitelmia uusista kauppapaikoista. Kouvolan seudulla kauppa on hyvin voimakkaasti keskittynyt Kouvolaan. Kauppakeskusalue on ainoa merkittävä keskustan ulkopuolinen kauppa-alue seudulla. Tämä on myös potentiaalisin keskustojen ulkopuolinen kaupan kehitysalue. Alue sijaitsee Kouvolan kaupungin väestönpainopisteessä ja on hyvin saavutettavissa koko Kouvolan seudulta. Kouvolan ohella vähittäiskaupan suuryksiköitä on sijoittunut Kuusankosken Länsikeskukseen ja Inkeroisten taajama-alueelle. Länsikeskus on osa Kuusankosken keskustaajamaa, vaikka sijaitseekin hieman irrallaan ydinkeskustasta. Aluetta tulisi kehittää osana Kuusankosken keskustaa ja painopisteenä kehityksessä ovat paikalliset asukkaat. Inkeroisten taajama-alue

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 68 ei vielä nykyään muodosta varsinaista kaupan keskittymää. Alueen kehittämisen tulee lähteä paikallisista asukkaista. Kotkan-Haminan seudulla keskustan ulkopuolisista kauppapaikoista monipuolisin on Jumalniemi. Sinne on keskittynyt sekä keskustakauppaa että tilaa vaativaa kauppaa. Tämä on potentiaalisin keskustan ulkopuolinen kaupan kehitysalue kaupungissa. Sutelassa on tällä hetkellä lähinnä hypermarket-kauppaa ja tätä täydentäviä palveluita. Alueen kehityspotentiaali on merkittävästi alhaisempi kuin Jumalniemin. Kotkan-Haminan seudulla on nykyisten vähittäiskaupan suuryksikköalueiden lisäksi alueita, joissa on kohtalaisen paljon kauppaa. Näitä ovat Jylpyn ja Keltakallion alueet Kotkassa. Alueiden tarjonta painottuu tilaa vaativaan kauppaan ja sellaisina alueita tulee myös kehittää. Jylpyssä ei tällä hetkellä ole seudullisen suuryksikön alarajan ylittävää kauppaa ja kauppa on alueelle sijoittunut kohtalaisen hajanaisesti. Kaupan tarjontaa on keskittynyt Karhulan ja Haminan reunoille. Seudullisen kehityksen painopiste on kuitenkin pikemmin Haminan ja Karhulan keskustoissa sekä edellä mainituilla muilla kaupan alueilla Kotkassa ja Haminaan suunnitellulla uudella kaupan alueella Summassa. Kasvava matkailu luo kysyntää uusille kauppapaikoille erityisesti rajan läheisyydessä. Vaalimaalla on jo tällä hetkellä matkailijoita palvelevaa kauppaa ja kysyntää alueen kehittämiselle on paljon. Kehityksen painopiste tulee olla matkailijoita palvelevassa kaupassa, sillä paikallisten asukkaiden määrä alueella on alhainen. Täysin uusi kauppapaikka on suunnitteilla Haminan Summaan. Alueella on kysyntää myös paikallisista lähtökohdista oman kaupungin asukkaiden ostovoimasta sekä siitä lähtökohdasta, että alueelta suuntautuu tällä hetkellä ostovoimaa Kotkaan. Matkailu tuo alueelle merkittävää lisäpotentiaalia. Aluetta tulee kehittää keskustan rinnalla niin, ettei se vaikuta haitallisesti keskustan kehittämiseen. Pyhtään alueella on sekä Siltakylässä että Ahvenkosken eritasoliittymässä suunnitelmia uusiksi kaupan alueiksi. Alueen oma ostovoima on kohtalaisen pientä. Lisäksi Kotka on sen verran lähellä, että alueelta suuntautuu ostovoimaa herkästi sinne. Alueelle kohdistuu hieman lisäpotentiaalia matkailusta, koska yhteys Vaalimaalta mm. Helsinkiin kulkee alueiden läpi. Todennäköisempää kuitenkin on että tämä potentiaali toteutuu monipuolisimmissa keskittymissä, joita maakunnassa on matkan varrella useita. Kaupan lähtökohdista olisi hyvä, että alueelle sijoittuisi vain yksi keskittymä, eikä kahta pienempää ja näin ollen vetovoimaltaan vähäisempää keskittymää. Asukkaiden lähtökohdista Siltakylän alueen kehittäminen on luontevampaa, sillä se liittyy jo nyt olemassa olevaan keskustakauppaan. Ahvenkosken liittymäaluetta voidaan kehittää pikemmin muista matkailun lähtökohdista kuin kaupan lähtökohdista. Venäläisten matkailijoiden potentiaali Kymenlaaksossa on suurta. Ja tarjontaa tulee alueella lisätä, jotta potentiaalista päästään hyötymään. Matkailijoiden lähtökohdista kauppapaikan kiinnostavuus on riippuvainen saavutettavuudesta ja läheisyydestä sekä alueen tarjonnasta. Mitä lähempänä alue on ja mitä parempi tarjonta alueella on, sitä kiinnostavampi kauppapaikka. Potentiaalisimpia kehittämiskohteita matkailijoiden kaupalle ovat maakunnassa keskustojen ohella Jumalniemi, jossa on jo nyt kauppaa, ja Vaalimaa, joka on lähimpänä rajaa, sekä Summa, joka jää näiden kauppapaikkojen väliin. Kouvolan kauppakeskusalueen monipuolinen tarjonta vetää myös jonkin verran matkailijoita, mutta lähtökohtana alueen kehittämiselle ovat kuitenkin paikalliset asukkaat. Matkailusta saadaan alueelle vain lisäpotentiaalia.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 69 5.5 Keskustojen mitoitus Kymenlaaksossa Keskustojen ja vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus Kymenlaaksossa pohjautuu laskennalliseen liiketilan lisätarpeeseen, joka on laskettu ostovoiman kasvun ja venäläisten rahankäytön kasvun pohjalta. Laskelmaan on otettu mukaan venäläisistä laskennallinen lisäpotentiaali, jonka arvioidaan suuntautuvan Kymenlaaksoon Etelä-Karjalan ruuhkautumisen takia. Selvityksessä on keskustatyyppisille alueille suunnattu liiketilan lisätarve osoitettu maakuntakaavan keskustoihin ja muille aluille suunnattu liiketilan lisätarve osoitettu vähittäiskaupan suuryksikköalueille. Tässä keskustojen ja vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus vastaa suoraan laskennallista liiketilan lisätarvetta, se ei siten ole suoraan kaavoituksen mitoitus. Keskustatyyppisten alueiden liiketilan lisätarve on suunnattu aluksi täysimääräisesti maakuntakaavan keskustatoimintojen alueille. Muille keskusta-alueille ei ole laskettu mitoitusta, sillä todennäköisesti maakuntakaavan keskustatoimintojen alueet ovat niitä keskustoja, joilla on suurin kehityspotentiaali maakunnassa. Muissa keskustoissa vähittäiskaupan kasvu on niin pientä ja paikallista, ettei sitä ole tarvetta maakuntatasolla ottaa huomioon. Kuntakeskusten laskennallisen mitoituksen lähtökohtana on keskustojen nykyinen liiketilamäärä sekä siihen lisättynä laskennallinen lisätarve. Nykyinen pinta-ala on esitetty liitetauluissa ja -kartoissa. Nykyinen liiketilamäärä tarkoittaa nykyisen maakuntakaavan keskustaalueen liiketiloja. Mikäli keskusta-alueita tulevassa maakuntakaavassa muutetaan, tämä pitää mitoituksessa ottaa huomioon. Kunnissa, joissa on vain yksi maakuntakaavaan merkitty keskusta, on koko keskusta-alueiden tarve suunnattu tähän keskustaan. Niissä kunnissa, joissa on useampia keskustaalueita, on kunnan tarve ohjattu toteutumaan ensisijaisesti pääkeskuksessa, mutta tarvetta on suunnattu asukkaiden kasvutarpeiden mukaan myös muihinkin keskustoihin. Suurimpiin keskuksiin on myös suunnattu tarvetta pienemmistä keskuksista, joita ei ole merkitty maakuntakaavaan ja joilla ei ole seudullisia kehitystarpeita. Osa tarpeesta tulee mahdollisesti toteutumaan myös pienemmissä alakeskuksissa tai asuinalueilla, mutta näiden osuus toteutuvasta pinta-alasta on todennäköisesti vähäinen koko tarpeeseen nähden, joten tätä ei ole otettu huomioon. Kunnissa tulee omassa kaavoituksessa huolehtia tasapainoisesta palveluverkosta pienempien keskusten tai asuinalueiden osalta. Venäläisten asiointi suuntautuu seutukeskuksiin sekä rajan läheisyydessä oleviin monipuolisiin keskuksiin. Kotkan-Haminan seudulla venäläisten asioinnista puolen on arvioitu kohdistuvan Kotkaan, neljäsosan Karhulaan ja neljäsosan Haminaan. Hamina on lähempänä rajaa ja nykyään monipuolisempi keskusta. Se jää kuitenkin hieman syrjään suurista liikennevirroista ohikulkutien valmistuttua. Vastaavasti Kotka on kokonaisuudessaan houkuttelevampi kauppapaikka kuin Hamina ja suunnitelmat moottoritien ylle rakennettavasta uudesta liiketilasta Karhulassa ovat venäläisten näkökulmasta hyvin helposti saavutettavissa. Kouvolan seudulla venäläisten keskusta-asioinnin arvioidaan kohdistuvan Kouvolan keskustaan. Kaupan mitoitus muodostettiin aluksi siten, että koko keskustahakuinen kaupan lisätarve suunnattiin keskustoihin (ks. oheinen taulu). Useassa keskustassa uuden liiketilan tarve muodostui kuitenkin niin suureksi, että ei ole todennäköistä, että se pystyttäisiin kokonaisuudessaan keskustassa toteuttamaan. Tilanne on tämä varsinkin eteläisessä Kymenlaaksossa, jossa venäläisten matkailijoiden liiketilatarve on suurta. Laskelman mukaan eteläisissä keskustoissa tarvittaisiin uutta liiketilaa saman verran kuin keskustassa on nykyään tai merkittävästi enemmän.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 70 Liiketilatarpeen suuntaaminen keskustoihin Mitoituksen muodostuminen K-m 2 Tarpeen suuntaaminen Asukkaat Venäläiset Uusi yht. Nykyinen liiketila Yhteensä Hamina 13 000 27 000 40 000 42 000 82 000 Kotkansaari 31 000 53 000 84 000 90 000 174 000 Karhula 7 000 27 000 34 000 27 000 61 000 Kotkan-Haminan seutu 51 000 107 000 158 000 159 000 317 000 Kausala 4 000 0 4 000 14 000 18 000 Kouvola 28 000 29 000 57 000 94 000 151 000 Kuusankoski 12 000 0 12 000 21 000 33 000 Inkeroinen 5 000 0 5 000 17 000 22 000 Myllykoski 4 000 0 4 000 15 000 19 000 Kouvolan seutu 52 000 53 000 82 000 161 000 243 000 Kymenlaakso 103 000 160 000 240 000 320 000 560 000 Liiketilatarve ja nykyinen liiketila pyöristetty 1000 k-m 2 :iin Keskustaliiketilarakentamisessa on paljon haasteita. Keskustat ovat jo usein valmiiksi tiiviitä, eikä tyhjiä liiketontteja ole saatavilla. Keskustoissa uuden liiketilan rakentaminen tarkoittaa yleensä vanhan rakennuskannan purkamista tai uudistamista. Omistus on keskustakortteleissa usein hajanaista, ja yhdessä korttelissa omistajia voi olla lukuisia. Näin ollen suunnitelmien tekeminen, niiden läpivieminen ja toteuttaminen on haastavaa ja myös aikaa vievää. Lisäksi keskustoissa pysäköintitilan rakentaminen on kallista ja pysäköinti vie myös paljon tilaa, jota keskustassa voi olla vaikea löytää. Merkittävä määrä uutta liiketilaa keskustassa saattaa myös ruuhkauttaa keskustaa niin paljon, ettei liiketilan toteuttaminen ole mahdollista. Kymenlaakson omien asukkaiden pohjalta laskettu keskustahakuinen liiketilatarve on vielä toteutettavissa keskustoissa. Venäläisten keskustatarve on kuitenkin niin huomattava, että se ei kokonaisuudessaan ole toteutettavissa keskustoissa. Vaihtoehtona on että se jää Kymenlaaksossa toteutumatta tai sitä suunnataan muille alueille. Mikäli se jää keskustoissa toteutumatta, ei Kymenlaakson matkailijamäärä voi kasvaa arvioidulla tavalla ja alueelta jää saamatta matkailutuloja. Näin ollen tässä päädyttiin suuntaamaan venäläisten keskustatarvetta muille alueille. Tätä puoltaa myös se, että venäläisillä on yleensä lyhyempi asiointimatka muille alueille kuin keskustoihin. Keskustatarvetta päädyttiin siis osoittamaan muille alueille. Periaatteena on, että asukkaiden oman ostovoiman kasvusta johtuva lisätarve suunnataan keskustoihin ja venäläisten asiointi voi suuntautua myös muille alueille. Tässä laskemassa keskustoihin jätettiin sen verran mahdollisuuksia toteuttaa uutta liiketilaa, kuin arvioiden mukaan keskustoissa olisi uutta liiketilaa toteutettavissa. Luvussa 6 arvioidaan, mitä vaikutuksia tällä mitoituksella on keskustoihin, palveluverkkoon ja asiointiliikenteeseen.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 71 Liiketilatarpeen suuntaaminen keskustoihin Mitoituksen muodostuminen K-m 2 Tarpeen suuntaaminen Asukkaat Venäläiset Muille alueille* Uusi yht. Nykyinen liiketila Yhteensä Hamina 13 000 7 000 20 000 20 000 42 000 62 000 Kotkansaari 31 000 13 000 40 000 44 000 90 000 134 000 Karhula 7 000 10 000 17 000 17 000 27 000 44 000 Kotkan-Haminan seutu 51 000 30 000 77 000 81 000 159 000 240 000 Kausala 4 000 0 0 4 000 14 000 18 000 Kouvola 28 000 9 000 20 000 37 000 94 000 131 000 Kuusankoski 9 000 0 3 000 9 000 21 000 30 000 Inkeroinen 5 000 0 0 5 000 17 000 22 000 Myllykoski 4 000 0 0 4 000 15 000 19 000 Kouvolan seutu 50 000 9 000 23 000 59 000 161 000 220 000 Kymenlaakso 101 000 39 000 100 000 140 000 320 000 460 000 * Koska keskustassa ei mahdollisuuksia toteuttaa koko mitoitusta, ja koska venäläisillä on lyhyempi asiointimatka km-alueille Keskusta-alueiden mitoitus on tässä maksimimitoitus, joka pitää sisällään nykyisen liiketilan sekä koko ostovoiman kasvun mahdollistaman uuden liikepinta-alan. Laskelma pitää sisällään kaiken liiketilan eli vähittäiskaupan suuryksiköt sekä pienet yksiköt. Maakuntakaavassa on keskustoissa tarpeen mitoittaa vain suuryksiköt. Keskustoissa tulkinta siitä, mikä on vähittäiskaupan suuryksikkö on kuitenkin haastavaa. Tiiviissä ydinkeskuksissa korttelit voivat olla täynnä pienliikkeitä, mutta pienellä muutoksella ja sisäisten yhteyksien ja kattamisten pohjalta sama liikekokonaisuus voikin olla kauppakeskusmainen, joka tulkitaan suuryksiköksi. 5.6 Vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus Kymenlaaksossa Vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoituksessa muille kuin keskusta-alueille suunnattu laskennallinen liiketilan lisätarve ohjataan vähittäiskaupan suuryksikköalueille. Vähittäiskaupan suuryksikköalueiksi on tässä otettu mukaan maakuntakaavan nykyiset suuryksikköalueet sekä muutama uusi alue. Uudet alueet ovat sellaisia, joissa on jo seudullisesti merkittäviä vähittäiskaupan suuryksiköitä, tilaa vaativan kaupan suuryksiköitä tai sellaisia joissa on suurta kasvua odotettavissa venäläisten ostosmatkailun vuoksi. Asukkaiden muiden alueiden tarve on suunnattu alueille niiden sijainnin ja houkuttelevuuden perusteella sekä kunnan omien että lähikuntien asukkaiden ostovoiman perusteella. Esimerkiksi Summaan on osoitettu haminalaisten ja miehikkäläläisten muiden alueiden liiketilatarve ja kuusankoskelaisten tarvetta on suunnattu sekä Länsikeskukseen että Kauppakeskusalueelle. Kotkan-Haminan seudulla koko muiden alueiden laskennallinen tarve on ohjattu vähittäiskaupan suuryksikköalueille. Ne ovat keskustojen ohella potentiaalisimmat kaupan kehitysalueet seudulla. Jylpyn ja Keltakallion alueelle ei uutta mitoitusta tässä vaiheessa ole osoitettu. Paikallisia kaupan alueita ei seudulla juurikaan ole, tai jos on ne ovat niin pieniä, ettei niiden uusiutumistarve ole maakunnallisessa mittakaavassa merkittävä. Kouvolan seudulla on useassa pienemmässä kunnassa keskustojen reuna-alueita, joilla on jonkinlaisia kehittämistavoitteita. Suuressa mittakaavassa näitä ei ole mahdollista kehittää, ilman että alueiden mitoitus nousee yli seudullisesti merkittävän rajan. Pieni osa muiden alueiden ostovoimasta on kuitenkin Kouvolan seudulla ohjattu paikallisille alueille.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 72 Liiketilatarpeen suuntaaminen vähittäiskaupan suuryksikköalueille Mitoituksen muodostuminen K-m 2 Tarve Asukkaat Venäläiset Keskustatarpeesta* Uusi liiketila Nykyinen liiketila Yhteensä Summa 14 000 17 000 15 000 46 000 0 46 000 Jumalniemi 30 000 0 40 000 70 000 56 000 126 000 Sutela 3 000 0 0 3 000 20 000 23 000 Jylppy 0 0 0 0 31 000 31 000 Keltakallio 0 0 0 0 19 000 19 000 Pyhtää/Siltakylä 2 000 4 000 2 000 8 000 0 8 000 Vaalimaa 2 000 20 000 21 000 43 000 8 000 51 000 Kotkan-Haminan seutu 51 000 41 000 78 000 170 000 134 000 304 000 Kauppakeskusalue 44 000 10 600 20 000 75 000 192 000 267 000 Kuusankoski Länsikeskus 6 000 0 3 000 9 000 17 000 26 000 Kouvolan seutu 50 000 10 600 23 000 83 600 209 000 293 000 Kymenlaakso 101 000 51 600 101 000 253 600 343 000 597 000 * Koska keskustassa ei mahdollisuuksia toteuttaa koko mitoitusta, ja koska venäläisillä on lyhyempi asiointimatka km-alueille (Kouvolassa osa asukkaiden tarpeesta suunnattu paikaallisiin keskittymiin) Venäläisten rahankäytön kasvun pohjalta laskettu muiden alueiden tarve on osoitettu niille kaupan alueille, jotka ovat kiinnostavia kauppapaikkoja venäläisten näkökulmasta. Näitä ovat jo nyt monipuoliset kaupan alueet kuten Kouvolan kauppakeskusalue sekä lähimpänä rajaa olevat alueet eli Vaalimaa ja Summa. Edellisessä luvussa todettiin, ettei laskennallista keskustahakuista liiketilatarvetta ole mahdollista toteuttaa kokonaisuudessaan keskustoissa. Lisäksi venäläisillä on usealle vähittäiskaupan suuryksikköalueelle lyhyempi asiointimatka kuin keskustaan, mikä puoltaa heitä palvelevaa kauppaa sijoittamaan näille alueille. Keskustakauppaa ei ole kaikille alueille suunnattu, sillä osan alueista suositellaan kehittyvän vain tilaa vaativan kaupan alueina. Kotkansaaren ylisuuri keskustahakuinen tarve on suunnattu Jumalniemeen, joka on venäläisille hyvin saavutettavissa ja joka jo tällä hetkellä on monipuolinen kaupan alue. Vaalimaa ja Summa ovat lähimmät kaupan alueet venäläisille asiakkaille ja näiden alueiden kehittämissuunnitelmat pohjautuvat tilaa vaativan kaupan ohella myös venäläisiä kiinnostavaan keskustakauppaan. Karhulan ylisuuri keskustatarve onkin laskennallisesti suunnattu Vaalimaalle ja Haminan keskustatarve Summaan. Edellä esitetty kaupan suuryksikköalueiden laskennallinen mitoitus maakunnassa on pienempi, kuin mitä ovat kuntien suunnitelmat alueille. Voimassa olevat asemakaavat mahdollistavat jo monelle alueelle suuremman määrän kauppaa, kuin mitä ohessa esitetty mitoitus. Lisäksi usealla alueella on vireillä kaupan hankkeita ja suunnitelmia enemmän kuin esitetty mitoitus. Kuntien suunnitelmat ovat Kotkan-Haminan seudulla suurempia kuin esitetty mitoitus, mutta Kouvolan alueella samansuuntaisia laskennallisen mitoituksen kanssa. Vähittäiskaupan suuryksikköalueiden uuden liiketilan mitoitus perustuu laskennalliseen liiketilan lisätarpeeseen ja sen suuntaamiseen kaupan eri alueille. Koska esitetty mitoitus on Kotkan-Haminan seudulla pienempi kuin kuntien suunnitelmat on päädytty esittämään vaihtoehtoja liiketilan lisätarpeen suuntaamiselle eri alueille. Edellä esitetyssä mitoituksessa liiketilan lisätarve on pyritty suuntaamaan tasaisesti nykytilan, asukkaiden ostovoiman ja matkailijoiden saavutettavuuden mukaan. Vaihtoehtoisissa mitoituksissa uutta liiketilaa on painotettu eri alueille. Kokonaismitoitus pysyy vaihtoehdoissa kuitenkin samana, koska

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 73 laskennallinen liiketilantarve on mitoituksen lähtökohtana. Kouvolan alueella ei vaihtoehtoja ole, sillä alueella on käytännössä vain yksi merkittävä keskustan ulkopuolinen alue, jota Kouvolassa halutaan kehittää. Liiketilatarpeen suuntaaminen vähittäiskaupan suuryksikköalueille Liiketilan lisätarpeen suuntaaminen eri vaihtoehdoissa K-m 2 Ve Tasamalli Ve Summa Ve Vaalimaa Ve Jumalniemi Summa 46 000 86 000 46 000 26 000 Jumalniemi 70 000 30 000 30 000 110 000 Sutela 3 000 3 000 3 000 3 000 Jylppy Keltakallio Pyhtää/Siltakylä 8 000 8 000 8 000 8 000 Vaalimaa 43 000 43 000 83 000 23 000 Kotkan-Haminan seutu 170 000 170 000 170 000 170 000 Kauppakeskusalue 75 000 75 000 75 000 75 000 Kuusankoski Länsikeskus 9 000 9 000 9 000 9 000 Kouvolan seutu 84 000 84 000 84 000 84 000 Kymenlaakso 254 000 254 000 254 000 254 000 Tasamallimitoitukselle on siis tehty vaihtoehtoisia mitoituksia. Vaihtoehdossa Summa Jumalniemen venäläisten osuus on suunnattu Summaan, jolloin Jumalniemen mitoitus on mallimitoitusta pienempi ja Summan suurempi. Muut alueet säilyvät ennallaan. Vaihtoehdossa Vaalimaa on Jumalniemen venäläisten mitoitus suunnattu Vaalimaalle muiden alueiden mitoituksen säilyessä ennallaan. Vaihtoehdossa Jumalniemi mitoitus painottuu Jumalniemeen eli sekä Summan että Vaalimaan mitoituksesta on noin puolet suunnattu Jumalniemeen. Seuraavassa luvussa arvioidaan mitoitusvaihtoehtojen tuottaman palveluverkon vaikutuksia.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 74 6 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Vaikutusten arvioinnilla selvitetään luvussa 5 esitettyjen palveluverkon mitoitusvaihtoehtojen vaikutuksia keskustoihin ja niiden kehittämiseen sekä muuhun palveluverkkoon. Lisäksi arvioidaan vaikutuksia asiointiliikenteeseen. Tavoitteena on edistää sellaisen palveluverkon muodostumista jossa asiointimatkat ovat kohtuullisia ja liikenteen haitat mahdollisimman vähäisiä. Selvityksessä arvioidaan neljän mitoitusvaihtoehdon mahdollistaman palveluverkon vaikutuksia. Näitä vaihtoehtoja ovat tasamalli, Summa, Vaalimaa ja Jumalniemi. Keskusta-alueiden mitoituksesta on vain yksi vaihtoehto. Mitoituksen pohjana on lähiasukkaiden ostovoima. Venäläisten merkitys keskustamitoituksessa on pienempi kuin paikallisten asukkaiden, joten sen merkityksestä eri keskuksissa ei ole tehty vaihtoehtoja. Mitoitus keskustoissa on lisäksi monen keskustan osalta ns. maksimimitoitus, jota enemmän ei nykyolosuhteissa voida keskustaan luontevasti sijoittaa uutta nettoliiketilaa. Vaikutusarvioinnin ensimmäisessä luvussa tarkastellaan laskennallista mitoitusta yleisellä tasolla ja pohditaan laskennallista mitoituksen suhdetta maakuntakaavassa osoitettavaan mitoitukseen. Toisessa luvussa verrataan kaupan hankkeita suhteessa laskettuun liiketilan lisätarpeeseen. Varsinaisessa vaikutusten arvioinnissa arvioidaan esitetyn palveluverkon vaikutuksia keskusta-alueisiin sekä asiointiliikenteeseen. 6.1 Mitoituksen tarkastelua Keskusten ja vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoitus perustuu nykytilaan sekä ostovoiman kasvun pohjalta laskettuun liiketilatarpeeseen. Selvityksessä esitetty mitoitus vastaan suoraan laskennallista liiketilan lisätarvetta ilman kaavoituksessa edellytettävää joustonvaraa. Laskennallinen mitoitus pohjautuu arvioihin kulutuksen ja myynnin kasvusta, ja esitetty mitoitus pitää sisällään epävarmuustekijöitä. Maakuntakaavan mitoituksessa on syytä ottaa huomioon joustovara. Kaavallinen mitoitus tuo kaavoitukseen joustavuutta ja maakuntakaavassa tarvitaan vaihtoehtoisia kauppapaikkoja. Kaavat eivät yleensä toteudu täysmääräisinä eikä lasketussa tarpeessa ole otetuttu huomioon myymäläpoistumaa, joka lisää mitoitusta. Lisäksi laskennassa on sen verran epävarmuustekijöitä, että laskelmaan on syytä tuoda väljyyttä, ettei maakuntakaavalla rajoiteta liikaa kaupan kehitystä ja kilpailua. Maakuntakaavassa mitoitus tulee siis osoittaa suurempana kuin tässä esitetty laskennallinen tarve, koska laskelmassa ei ole otettu huomioon vielä kaavoissa vaadittavaa joustovaraa. Lisäksi laskennallisessa tarpeessa ei ole otettu huomioon luonnollista myymäläpoistumaa, jonka voidaan arvioida olevan noin pari prosenttia myymäläkannasta ja joka lisää tarvetta. Tyypillistä on, että pitkällä tähtäimellä epäsopivat ja huonoilla paikoilla sijaitsevat myymälätilat poistuvat käytöstä ja rakennuksen käyttötarkoitus voi muuttua. Laskennallinen mitoitus on vain teoreettinen arvio tulevaisuudessa tarvittavasta liiketilan lisätarpeesta. Tulokseen vaikuttaa usea muuttuja ja laskennassa on mukana paljon epävarmuustekijöitä. Näitä ovat mm. väestön kasvu, väestön sijoittuminen, ostovoiman kasvu ja myyntitehokkuus. Ostovoiman kasvu on selvityksessä arvioitu varovasti. Kauppa on viimeisen vuosikymmenen aikana kasvanut merkittävästi enemmän. Mikäli kasvu tulee tulevaisuudessa olemaan suurempaa, kuin mitä tässä selvityksessä on oletettu, liiketilatarve tulee täyttymään arvioitua nopeammin. Suuren epävarmuuden laskelmaan tuovat myös venäläiset matkailijat. Näiden kasvu voi olla merkittävästi oletettua suurempaakin.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 75 Ostovoima voi myös vaihtoehtoisesti kasvaa tarkastelujaksolla arvioitua hitaamminkin. Ikärakenteen muutos saattaa siirtää kasvua palveluihin arvoitua enemmän. Myös internetkauppa voi arvioitua herkemmin korvata nykyistä myymälärakennetta. Ostovoiman kasvu ei tällöin suuntautuisi nykyisen mittakaavan mukaisesti uusiin liiketiloihin ja liiketilatarve jäisi arvioitua vähäisemmäksi. Tällöin myöskään kauppa ei todennäköisesti ryhtyisi laajenemaan niin mittavasti, kuin mitä kaavasuunnitelmissa on tällä hetkellä. Eli kaavat eivät vain toteutuisi mitoitusten mukaisina. Kaavalla halutaan mahdollistaa kaupan kehittyminen sekä yritysten välinen normaali kilpailu toimialalla. Lisäksi luodaan edellytyksiä uusien toimijoiden tulolle markkinoille. Kaavallinen mitoitus antaa joustoa sen suhteen, että ostovoima, paikallisten tai matkailijoiden, kasvaakin nyt arvioitua nopeammin. Joustavuutta edellyttää myös kaupan konseptien kehittyminen. Uudet kaupan konseptit vaativat usein enemmän tilaa kuin perinteiset konseptit. Lisätila tuo väljyyttä ja mukavuutta asiointiin, ja kauppaan liittyy myös elämyksiä ja palveluita, jotka vaativa tilaa. Myyntitehokkuuden on selvityksessä oletettu olevan nykyisellä tasolla. Todellisuudessa se voi joko nousta tai laskea. Jos myyntitehokkuus nousee suuresti, se nostaa yritysten halukkuutta sijoittua alueelle. Tämä taas lisää kilpailua ja laskee myyntitehokkuutta. Toisaalta myyntitehokkuus voi myös laskea väljentyvien kaupan konseptien myötä. Kaupan valikoimat kasvavat vaativien asiakkaiden myötä, mikä vastaavasti lisää pinta-alatarvetta, vaikkei myynti kasvaisikaan. Päivittäistavarakaupassa mm. tuotevalikoimat ovat kasvaneet hyvin merkittävästi. Esimerkiksi ennen kaupassa myyntiin vain kahta maitoa (kulutus- ja kevytmaitoa), kun taas nykyään maitohyllyistä löytyy varmasti yli kymmentä eri maitolaatua. Sama näkyy myös muissa tuoteryhmissä. Myös erikoiskaupassa kuluttajat ovat valikoimien laajuuden suhteen entistä vaativampia, halutaan sekä edullista pintamuotia että laadukasta kallista muotia. Osalla ostovoiman kasvu kuluu määrään ja osalla laatuun ja tarvitaan usean tyyppisiä myymälöitä. Autokaupassa liiketilatarve kasvaa, koska käytettyjä autoja myydään entistä enemmän sisätiloissa. Niinpä autokaupassa pinta-ala kasvaa, vaikkei myynti samassa suhteessa kasvaisikaan. Maakuntakaavassa kaupan varausten tulee olla riittävä suuria, jotta kauppa lähtee kehittämään konseptiaan, lisäksi riittävän suurta, jotta venäläisiä voidaan alueelle houkutella. Mikäli maakunnassa ei pystytä vastaamaan matkailijoiden suunnalta tulevaan kysyntään, ei myöskään voida vastata alueella vaadittavaan rakennemuutokseen ja luomaan riittävästi uusia työpaikkoja. Kaupan rakentaminen maakunnassa on 2000-luvulla ollut keskimääräistä hitaampaa. Tämä näkyy myös alueen matkailullisessa houkuttelevuudessa verrattuna esimerkiksi Etelä- Karjalaan, jossa sekä kaupan rakentaminen että kaupan liikevaihto on kasvanut merkittävästi Kymenlaaksoa enemmän. Tästä voidaan päätellä myös että tarjonta luo kysyntää, joka ei maakunnassa tule toteutumaan, jos ei uutta tarjontaa saada rakentumaan. Maakuntakaavan mitoituksessa tuleekin olla väljyyttä, ettei maakuntakaavalla rajoiteta kaupan kehitystä ja kilpailua. Kaikki kaavoitetut kauppapaikat eivät tule toteutumaan. Yleensäkin kaavat toteutuvat vain osittain ja toteutumatta jäävä osa jää tulevaisuuden varaukseksi. Vaihtoehtoiset kauppapaikat luovat riittävästi edellytyksiä kilpailulle. Kaavoissa tulee siten myös olla ylitarjontaa, sillä näin yrityksille löytyy vaihtoehtoisia sijaintipaikkoja eikä liikepaikoista tule niukkuutta, joka taas kasvattaa merkittävästi hintoja.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 76 6.2 Kaupan hankkeiden vertailua laskennalliseen mitoitukseen Kymenlaaksossa on vireillä lukuisia erilaisia kaupan hankkeita ja suunnitelmia. Hankkeet ja suunnitelmat ovat varsin eri valmiusasteella ja niiden toteutuspotentiaali vaihtelee. Laskennallisen mitoituksen ja sen suuntaamiseen eri kaupan alueille ovat vaikuttaneet kuntalaisten ostovoima, venäläisten rahankäytön kasvu sekä nykyinen palveluverkko ja odotukset tämän kehittymisestä. Hankkeet ilmentävät kaupan, rakentajien ja kunnan kiinnostusta kehittää kaupan alueita, joten niillä on myös ollut oma merkityksensä laskennallisen mitoituksen suuntaamisessa. Kuten jo aikaisemmin todettiin Kymenlaaksossa on vireillä hyvin mittava määrä kaupan hankkeita ja suunnitelmia. Hankkeiden painopiste on selkeästi maakunnan eteläosissa. Keskustahankkeita on maakunnassa vireillä vähän. Yleisesti näitä on merkittävästi vähemmän kuin tässä selvityksessä keskusta-alueille suunnattu laskennallinen mitoitus. Ainoastaan Karhulassa hankkeita on enemmän, mutta vain pienessä mittakaavassa. Hankkeet vs. laskennallinen mitoitus Keskustahankkeet K-m 2 Uusi Hankkeet / Hankkeet liiketila mitoitus Hamina 3 000 20 000 15 % Kotkansaari 44 000 Karhula 18 600 17 000 109 % Kotkan-Haminan seutu 21 600 81 000 27 % Kausala 4 000 Kouvola 10 000 37 000 27 % Kuusankoski 9 000 Inkeroinen 5 000 Myllykoski 4 000 Kouvolan seutu 10 000 59 000 17 % Kymenlaakso 31 600 140 000 23 % Hovinsaari 650 Tornionmäki 2 000 Kotkankallio 500 Keskustahankkeet yhte 34 750 Vähittäiskaupan suuryksikköalueille suunnattu mitoitus on kokonaisuudessaan huomattavasti pienempi kuin alueilla olevat kaupan hankkeet. Tilanne vaihtelee tosin alueiden välillä huomattavasti. Kouvolan seudulla ei hankkeita ole tällä hetkellä vireillä kovinkaan mittavasti. Kauppakeskusalueella hankkeiden määrä alittaa selvästi alueelle osoitetun laskennallisen mitoituksen. Kotkan-Haminan seudulla suunnitelmat ovat suurempia kuin alueille osoitettu laskennallinen mitoitus. Jumalniemessä hankkeita on enemmän, mutta osa suunnitelmista ei todennäköisesti tule toteutumaan tarkastelujakson aikana. Suunnitelmien ylitys mitoitukseen nähden on hyvin maltillinen tasamalli-vaihtoehdossa. Jumalniemi-vaihtoehdossa Jumalniemen hankkeet mahtuvat mitoitukseen.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 77 Hankkeet ja suunnitelmat vs. laskennallinen mitoitus Muiden alueiden hankkeet Ve Tasamalli Ve Summa Ve Vaalimaa Ve Jumalniemi K-m 2 Uusi Hankkeet / Uusi Hankkeet / Uusi Hankkeet / Uusi Hankkeet / Hankkeet liiketila mitoitus liiketila mitoitus liiketila mitoitus liiketila mitoitus Summa 212 000 46 000 461 % 86 000 247 % 46 000 461 % 26 000 815 % Jumalniemi 76 500 70 000 109 % 30 000 255 % 30 000 255 % 110 000 70 % Sutela 3 000 3 000 3 000 3 000 Pyhtää/Siltakylä 25 000 8 000 313 % 8 000 313 % 8 000 313 % 8 000 313 % Vaalimaa 92 500 43 000 215 % 43 000 215 % 83 000 111 % 23 000 402 % Kotkan-Haminan seutu 406 000 170 000 239 % 170 000 239 % 170 000 239 % 170 000 239 % Kauppakeskusalue 12 000 75 000 16 % 75 000 16 % 75 000 16 % 75 000 16 % Länsikeskus 9 000 9 000 9 000 9 000 Kouvolan seutu 12 000 84 000 14 % 84 000 14 % 84 000 14 % 84 000 14 % Kymenlaakso 418 000 254 000 165 % 254 000 165 % 254 000 165 % 254 000 165 % Jylppy 5 000 Keltakallio 8 400 Ahvenkoski 4 000 E18-Kyminlinnantien väli 8 000 Muiden alueiden hankk 430 000 Alueilla, jotka panostavat venäläisiin, ovat suunnitelmat suurempia kuin tässä selvityksessä osoitettu laskennallinen mitoitus. Summan suunnitelmat ovat kaikissa vaihtoehdoissa suuremmat kuin mitoitus. Sama tilanne on Vaalimaan kaupan alueella. Suunnitelmissa varaudutaan selvästi suurempaan matkailijavirtaan, kuin mitä tässä selvityksessä on otettu lähtökohdaksi. Tak Oy on tehnyt myös vaihtoehtoisia skenaarioita venäläisistä matkailijoista, joista osissa matkailijamäärät ja liiketilan lisätarve ovat selvästi suurempia kuin tässä selvityksessä esitetty. Lisäksi viisumivapautta ei selvityksessä ole otettu huomioon, mikä voi jopa kolminkertaistaa matkailijamäärät Suomeen (TAK Rajatutkimus 2011). Myös yksittäinen seudullisesti hyvin vetovoimainen yksikkö voi muuttaa alueen kysyntää merkittävästi ja vetää ostovoimaa laajemmalta alueelta, kuin mihin laskennallisessa mitoituksessa on varauduttu. Maakunnassa on myös vireillä hankkeita, joita ei tämän selvityksen mitoituksessa ole otettu huomioon. Näitä on lähinnä Kotkassa sekä Pyhtäällä. Osa hankkeista on paikallisia. Osia ei pysytä suunnitelman mittakaavassa toteuttamaan, jos maakuntakaavassa vähittäiskaupan suuryksikkömitoitus on samansuuntainen kuin tässä selvityksessä esitetty mitoitus. Pyhtäällä on hankkeita ja suunnitelmia sekä Ahvenkoskella että Siltakylässä, näiden yhteenlaskettu koko on suurempi kuin mitä alueelle on uutta liiketilaa osoitettu. Pyhtään oma ostovoiman kasvun on sen verran pientä, että kunnassa on luontevaa kehittää ainoastaan yhtä seudullista kauppapaikkaa. Siltakylän alue on tähän sopivampi, koska lähellä on asukkaita ja keskustapalveluita. Kotkassa on myös Kyminlinnantien ja E18 tien välissä rakentumatonta liiketilaa noin 8000 kerrosneliömetriä. Tälle alueelle ei tässä selvityksessä ole osoitettu vähittäiskaupan suuryksikkömerkintää. Alue ei kaupallisesti ole kovin vetovoimainen. Kotkassa on useita muita kauppapaikkoja, jotka ovat tätä aluetta vetovoimaisempia ja jotka näin ollen soveltuvat tätä paremmin seudullisiksi suuryksikköalueiksi. Kyminlinnantien ja E18 välinen alue toimii pikemmin paikallisena Karhulan kaupan reuna-alueena, eikä tälle alueelle ole nähty tarvetta osoittaa seudullisesti merkittävää kauppaa.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 78 Jylpyn ja Keltakallion alueille ei tässä ole osoitettu uutta liiketilaa. Keltakallion hankkeet eivät sijoitu aivan Keltakallion keskittymään, vaan tästä vähän irralleen. Joten Keltakallion alueelle ei näiden hankkeiden pohjalta ole tarvetta osoittaa mitoitusta. Esitetty kaupan hanke Jylpyssä on jo rakenteilla. 6.3 Vaikutukset keskustoihin Keskustojen laskennallinen mitoitus perustuu kunnan/kunnan osa-alueen asukkaiden ostovoiman kasvuun. Lisäksi suurimmissa keskuksissa lisämitoitusta saadaan venäläisiltä asiakkailta. Keskustojen mitoitus on näin ollen suhteutettu lähialueen asukasmäärään, eikä mitoituksella siten ole vaikutusta palveluverkkoon. Kukin keskusta voi kasvaa lähialueen asukasmäärän kasvun pohjalta. Pääkeskusten potentiaali on suurempi kuin kuntalaisten ostovoima johtuen venäläisistä asiakkaista. On luontevaa, että venäläiset hakeutuvat ostoksille sinne, missä on paljon tarjontaa. Pienet keskustat eivät pysty houkuttelemaan laajamittaisesti venäläisiä, joten tätä kautta ei ole tarvetta niiden mitoitusta kasvattaa. Pääkeskusten ohella Karhulaan on osoitettu venäläisten asiakkaiden tarvetta johtuen Karhulan sijainnista pääasiointireittien varrella. Tällä ei kuitenkaan ole vaikutusta Kotkan pääkeskustaan, koska keskusta on huomattavasti monipuolisempi kauppapaikka kuin Karhula olisi uuden mitoituksen toteuduttuakin. Haminan keskusta on myös potentiaalinen kauppapaikka venäläisille, mutta laskennallisesti venäläisten ostovoima on suunnattu Summaan, koska haminalaisten oman ostovoiman kasvusta voidaan osoittaa Haminaan riittävästi mitoitusta. Venäläisiä pystytään keskustaa luontevammin palvelemaan Summan alueella. Toki todellisuudessa osa haminalaista suuntaa keskustaostoksille Summaan ja osa venäläisistä keskustaan, mutta nettovaikutuksen on tässä oletettu olevan yhtä suuri. Haminan mitoitus on tässä sitä luokkaa, ettei sillä ole vaikutuksia muihin seudun keskustoihin. Myös pienistä kunnista on kasvu osoitettu pääkeskukseen. Näiden kuntien keskustoissa ei ole kysyntää seudulliselle vähittäiskaupan suuryksikölle, joten niille ei ole tarvetta osoittaa seudullista vähittäiskauppaa. Yleisestikin kasvupotentiaali pienissä keskuksissa on heikko johtuen alhaisesta ostovoiman kasvusta. Keskusten palvelu on lähi/paikallispalvelutasoista, eikä tähän ole odotettavista merkittävää parannusta. Enemminkin haasteena on saada nykyiset palvelut säilymään. Kokonaisuudessaan esitetyllä keskustamitoituksella ei ole vaikutuksia maakunnan keskusverkkoon eikä muuhun palveluverkkoon. Pääkeskukset säilyvät pääkeskuksina ja näitä alempitasoiset oman tasoisina. Karhulalla ja Haminalla on mitoituksen pohjalta hyvät mahdollisuudet parantaa nykyistä palvelutasoaan, mutta haasteena on saada keskustahankkeita toteutettua. Kouvolan seudulla on mitoitus pääkeskusta lukuun ottamatta johdettu lähialueen (entisen kuntajaon mukaisesti) ostovoiman kasvusta. Tämän arvioidaan olevan riittävä pohja keskusten kasvulle, varsinkin jos kaavoissa vaadittava joustovara otetaan maakuntakaavoituksessa huomioon. Suurta kysyntää uusille erikoiskaupoille ei näissä keskuksissa ole, koska uusi erikoiskauppa pyrkii sijoittumaan monipuolisiin keskuksiin eli Kouvolan seudulla pääosin Kouvolaan. Maakuntakaavassa on kuitenkin hyvä luoda mahdollisuudet näiden keskusten kehittämiselle, vaikka näiltäkin osin enemminkin haasteena on saada uutta liiketilaa näihin keskuksiin. Vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoituksessa tärkeää on alueelle suunnatun toiminnan laatu. Lain mukaan vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 79 keskusta-alue, ellei muu sijainti kaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu. On tiettyjä kaupan toimialoja ja liiketyyppejä, joiden luonteva sijaintipaikka ei ole keskusta-alue. Liiketilatarvelaskelmassa muille alueille on suunnattu suurin osa tilaa vaativan kaupan tarpeesta ja pieni osa päivittäistavarakaupan ja muun erikoiskaupan tarpeesta. Keskustojen ulkopuolelle voi myös sijoittaa pienimuotoisesti päivittäistavarakauppaa esimerkiksi liikenneasemien yhteyteen. Muille kaupan alueille voidaan sijoittaa myös paikallisia päivittäistavarakauppoja, kun asutusta on lähellä ja kaupan alue toimii asutusalueen lähikeskustana. Tällaisilla muille alueille sijoittuvilla päivittäistavarakaupoilla ei ole vaikutusta keskustakauppaan. Muille alueille kuin keskusta-alueille sopii luontevasti myös joidenkin erikoiskaupan toimialojen myymälöitä kuten lastentarvikekauppaa tai eläinkauppaa. Yksittäisten pienten erikoiskaupan myymälöiden sijoittaminen keskustan ulkopuolisille alueille ei pääsääntöisesti haittaa keskustojen palveluja tai niiden kehittämistä. Muille alueille voidaan sijoittaa myös sellaisia laajan tavaravalikoiman myymälöitä, jotka eivät keskustoihin sovi. Tällaisia ovat mm. sisustustavaratalot tai laajan tavaravalikoiman myymälät, joiden tuotevalikoima painottuu tilaa vaativaan kauppaan, mutta joissa myydään myös muuta erikoiskauppaa. Lisäksi tilaa vaativan kaupan myymälöissä myydään myös jonkin verran erikoiskauppaa. Tällaisten liiketyyppien sijoittaminen keskusta-alueiden ulkopuolelle ei vaikuta merkittävästi keskustakauppaan. Muille alueille suuntautuu myös jonkin verran palvelujen liiketilatarvetta. Kaikki palvelut eivät ole keskustahakuisia. Pääsääntöisesti voidaan todeta, ettei vähittäiskaupan suuryksikköalueille suunnatulla tilaa vaativalla kaupalla tai muulla alueelle soveltuvalla erikoiskaupalla ole merkitystä keskustakauppaan. Tilaa vaativa kauppa ei hakeudu keskustaan ja sen sijoittuminen keskustan ulkopuolelle ei vaikuta keskustaan. Muu alueelle soveltuva kauppa ei myöskään yleisesti ole keskustahakuista ja sen määrä on niin pientä, ettei sillä ole vaikutusta keskustakauppaan. Kun vähittäiskaupan suuryksikköalueille suunnataan oikean tyyppistä kauppaa, ei tällä ole vaikutuksia keskustakauppaan ja sen kehittämiseen. Keskustoihin hakeutuva ja sijoittuva kauppa on eri tyyppistä eikä vähittäiskaupan suuryksikköalueille sijoittuva kauppa kilpaile keskustakaupan kanssa. Kymenlaakson kaupan rakenteeseen tuovat erityispiirteitä venäläiset asiakkaat. Venäläisten ostovoima suuntautuu keskustakauppaan, mutta asiointimatkat muille alueille ovat pääsääntöisesti lyhyemmät kuin keskustoihin. Lisäksi venäläisten ostovoiman kasvun seudulla arvioidaan olevan niin suurta, ettei sitä voida täysmittaisesti toteuttaa keskustoissa. Näin ollen keskustahakuista kauppaa on suunnattu laskelmassa keskustojen ohella myös muille alueille. Asukkaiden keskustahakuinen liiketilatarve on laskennallisesti kokonaan osoitettu keskustaalueille, joten keskustoilla on myös mahdollisuuksia kehittyä. Lisäksi osa venäläisten ostovoimasta on myös osoitettu keskustoihin siinä mittakaavassa kuin on nähty sen voivan keskustassa toteutua. Todellisuudessa kuitenkin kun keskustakauppaa sijoittuu vähittäiskaupan suuryksikköalueille, asioivat siellä myös paikalliset asukkaat. Mutta vastaavasti venäläiset asioivat kuitenkin edelleen myös keskustoissa. Lähtöajatuksena arvioinnissa on se, että keskustassa tulee olla riittävästi erikoiskauppaa, jotta muiden alueiden kehittymisellä ole haitallisia vaikutuksia keskustakauppaan. Vastaavasti keskusta-alueiden kehittymiselle tulee myös suoda yhtäläiset mahdollisuudet. Vähittäiskaupan suuryksikköalueiden uuden keskustakaupan määrää verrataan siten keskustan nykytilaan sekä myös keskustan uuteen liiketilaan.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 80 Muille alueille on pääsääntöisesti suunnattu vähemmän tai enintään saman verran keskustakaupan uutta liiketilaa kuin keskustoihin. Kouvolan seudulla venäläisten merkitys on pienempi, joten siellä myös keskustakaupan suuntaaminen muille alueille on vähäisempää. Lähtöajatuksena on se, että vain venäläisten keskustatarvetta voidaan suunnata muille alueille. Kouvolan keskusta on ensisijainen keskustakaupan sijaintipaikka nykyään ja myös tulevaisuudessa. Uutta keskustakauppaa voidaan suunnata jonkin verran Kauppakeskusalueelle, mutta tämän määrä on pientä suhteessa Kouvolan nykyiseen liiketilaan sekä vähäisempää verrattuna keskustan uusiin mahdollisuuksiin. Näin ollen uudella keskustakaupalla Kauppakeskusalueella ei arvioida olevan merkittäviä haitallisia vaikutuksia Kouvolan keskustaan. Muille alueille suunnattu keskustakauppa verrattuna nykyiseen liiketilaan ja keskustaan suunnattuun kauppaan K-m 2 Muille alueille suunnattu Muille Keskustassa Nykyinen vs.uusi vs. nykyinen alueille uusi yht. liiketila keskustassa liiketila Hamina 20 000 20 000 42 000 100 % 48 % Kotkansaari 40 000 44 000 90 000 91 % 44 % Karhula 17 000 17 000 27 000 100 % 63 % Siltakylä 2 000 8 000 25 % Kotkan-Haminan seutu 77 000 81 000 159 000 95 % 48 % Kausala 0 4 000 14 000 0 % 0 % Kouvola 20 000 37 000 94 000 54 % 21 % Kuusankoski 3 000 9 000 21 000 33 % 14 % Inkeroinen 0 5 000 17 000 0 % 0 % Myllykoski 0 4 000 15 000 0 % 0 % Kouvolan seutu 23 000 59 000 161 000 39 % 14 % Kymenlaakso 100 000 140 000 320 000 71 % 31 % Kuusankoskella on poikkeuksellisesti muille alueille suunnattu pieni määrä keskustakauppaa, vaikkei alueelle ole suunnattu venäläisten asiointitarvetta. Kuusankosken keskusta ja Länsikeskus toimivat lähes yhtenäisenä kaupan alueena, ja niiden kehitykselle on luotu yhtäläiset mahdollisuudet. Molempiin on siten suunnattu yhtä suuri määrä uutta liiketilaa, ja näin osa keskustakaupasta on suunnattu Länsikeskuksen alueelle. Keskustakaupan osuus Länsikeskuksessa on kuitenkin pienempi kuin uuden keskustakaupan määrä keskustassa samoin pienempää kuin nykyinen keskustakauppa, joten tällä ei arvioida olevan haitallisia vaikutuksia Kuusankosken keskustaan. Alueet ovat samaa taajama-aluetta ja lähes yhtenäisiä toiminnoiltaan, joten alueen kehitystäkin tulee tarkastella yhtenäisenä kokonaisuutena. Kotkan-Haminan seudulla kohtalaisen suuri määrä keskustakauppaa on suunnattu muille alueille, johtuen siitä että venäläisten merkitys on alueella suuri, eikä näin suurta määrää keskustakauppaa ole mahdollista sijoittaa keskustoihin. Haminassa muille alueille on suunnattu saman verran keskustakauppaa kuin keskustaan. Venäläisten asiakkaiden houkutteleminen Haminan keskustaan on haastavaa, joten Haminan venäjänkaupan kehittämisen edellytyksenä on, että Summaan voidaan sijoittaa myös keskustakauppaa, muutoin tarve suuntautuu kauemmaksi ja asiointimatkat kasvavat. Nykyinen liiketilamäärä keskustassa on kuitenkin selvästi suurempi kuin Summaan suunnattu keskustakauppa, joten Summan keskustakaupalla ei arvioida olevan merkittäviä haitallisia vaikutuksia Haminan keskustaan. Summa-vaihtoehdossa keskustakaupan määrä Summassa nousee kohtalaisen korkeaksi ja lähenee keskustan nykytilaa. Toisaalta, jos keskusta pystyy kysynnän mukaan uudistumaan,

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 81 ei Summalla ole vaikutuksia keskustakauppaan, sillä keskusta säilyy selvästi Summaa merkittävämpänä keskustakaupan paikkana. Kriittistä on, löytyykö keskustan uudistamiselle enää kysyntää, mikäli Summassa keskustakaupan määrä nousee niin suureksi kuin Summavaihtoehdossa on alueelle suunniteltu. Kotkan keskustoihin ei Summan keskustakaupalla ole vaikutusta. Kotkansaari ovat niin suuri, ettei Summalla ole vaikutuksia sen kehittymiseen. Karhula on vastaavasti enemmän paikalliskeskus, eikä Summalla ole vaikutuksia sen paikallistarjontaan. Karhulan kehittäminen Venäläisiä palvelevaksi keskittymäksi voi olla haastavaa, mikäli Summaan sijoittuu paljon keskustapalveluita. Tämä lienee haastavaa kaikissa muissakin vaihtoehdossa. Siltakylään on laskennallisessa mitoituksessa osoitettu myös uusi vähittäiskaupan suuryksikkö. Alueelle on osoitettu venäläisten tarpeesta keskustakauppa noin 2000 kerrosneliömetriä. Siltakylän keskusta ei ole seudullinen keskusta, joten alueelle ei ole osoitettu mitoitusta tässä ehdotuksessa. Siltakylän km-alueen keskustakaupan mitoitus on vähäisempi kuin keskusta- Suuryksikköalueiden keskustakaupan enimmäispinta-ala eri vaihtoehdoissa ja nykyinen ja uusi liiketila keskustoissa K-m 2 Keskustakaupan määrä Keskusta* Tasamalli Summa Vaalimaa Jumalniemi Nykyliiketila Uusi liiketila Yhteensä Summa 15 000 35 000 15 000 10 000 42 000 20 000 62 000 Jumalniemi 40 000 20 000 20 000 56 000 90 000 ja 44 000 ja 134 000 ja Sutela 0 0 0 0 27 000 17 000 44 000 Pyhtää/Siltakylä 2 000 2 000 2 000 2 000 8 000 Vaalimaa 21 000 21 000 41 000 10 000 8 000 Kotkan-Haminan seutu 78 000 78 000 78 000 78 000 175 000 81 000 256 000 Kauppakeskusalue 20 000 20 000 20 000 20 000 94 000 37 000 131 000 Kuusankoski Länsikeskus 3 000 3 000 3 000 3 000 21 000 9 000 30 000 Kouvolan seutu 23 000 23 000 23 000 23 000 115 000 46 000 161 000 Kymenlaakso 101 000 101 000 101 000 101 000 290 000 127 000 417 000 * Kotkassa sekä Kotkansaari että Karhula Selvityksen mitoitusehdotuksessa Kotkansaarelle on suunnattu yhtä paljon uutta liiketilaa, kuin muillekin alueille ja tästä pääosa Jumalniemeen, joka Kotkassa on merkittävin keskustakaupan kehittämisalue keskustan ohella. Mahdollisuuksia keskustakaupan toteuttamiselle on Kotkansaarella mitoituksen pohjalta yhä runsaasti, mutta edelleen on haastavaa saada toteutettua niin suuri määrä uutta liiketilaa alueella. Muille alueille suunnattu uusi liiketila jää alle puoleen Kotkansaaren nykyisestä liiketilamäärästä. Näin ollen Kotkansaaren arvioidaan olevan yhä vahva keskusta eikä Jumalniemeen suunnatulla keskustakaupalla ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia Kotkansaarelle. Jumalniemi-vaihtoehdossa keskustakaupan määrä nousee kohtalaisen suureksi. Se on kuitenkin vielä pienempi kuin keskustassa. Keskustakaupan kehittäminen Kotkansaarella voi olla haastavaa, mikäli Jumalniemi kasvaa merkittävän suureksi keskustakaupan keskittymäksi. Karhulan kehittäminen on kaikissa vaihtoehdoissa haastavaa. Karhula on tällä hetkellä paikalliskeskus. Se sijoittuu venäläisten matkailijoiden kannalta hyvään paikkaan, mutta alueelle ei vielä ole onnistuttu houkuttelemaan venäläisiä. Kaupan kannalta Karhulaa luontevampi keskustakaupan kehityspaikka on Kotkansaari tai Jumalniemi ja Summa. Keskustakaupan sijoittaminen Jumalniemeen tai Summaan heikentää Karhulan kehitysmahdollisuuksia. Toisaalta vaikkei keskustakauppaa voisi Summaan tai Jumalniemeen sijoittaa, hakeutuisi keskustakauppa Karhulaa luontevammin Kotkansaareen. Näin ollen voidaan todeta, että joka tapauksessa Karhulan kehittäminen on haastavaa.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 82 kaupan kokonaismäärä Siltakylässä. Suurin osa nykyisestä liiketilasta on palvelutoimintaa, ja kauppaa alueella on vain runsas 3000 kerrosneliömetriä. Siltakylän km-alueen keskustakaupan osuus on siten kohtalaisen suuri nykyiseen kaupan liiketilaan verrattuna. Toisaalta keskustan kehityspotentiaali on hyvin pientä, joten Siltakylän km-alueelle suunnatulla keskustakaupalla ei arvioida olevan merkitystä Siltakylän keskustaan, mikäli alueelle ei os oiteta päivittäistavarakauppaa. Päivittäistavarakaupan sijoittaminen liittymään voi heikentää Siltakylän keskustan päivittäispalveluita. Ohessa on arvioitu keskustakaupan sijoittamista vähittäiskaupan suuryksikköalueille pääosin määrän mukaan arvioituna. Koska keskustat ovat riittävän suuria ja suuryksikköalueille suunniteltu keskustakauppa vähäisempää kuin keskustassa nykyinen keskustakauppa, ei suuryksikköalueille sijoitettavalla keskustakaupalla ole merkittävää haitallista vaikutusta keskustoihin. Keskustat säilyttävät asemansa keskustakaupan pääostospaikkoina, jota vähittäiskaupan suuryksikköalueet täydentävät. Mutta kuten todettiin keskustakaupan laadulla on myös merkityksensä ja näin ollen yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa tulee vaikutukset keskustaan selvittää tarkemmin, kun tiedetään minkä tyyppistä kauppaa alueelle on suunnitteilla. Pienempiin keskustoihin ei vähittäiskaupan suuryksikköalueelle sijoittuvalla keskustan erikoiskaupalla ole suurta merkitystä. Pienistä keskuksista lähetään joka tapauksessa monipuolisille erikoiskaupan ostoksille seutukeskuksiin. Omaa erikoiskaupan tarjontaa on pienempiin keskuksiin haastavaa saada, vaikkei suuryksikköalueita kehitettäisikään. Keskustakaupan laadulla on myös merkitystä kun arvioidaan, onko suuryksikköalueille sijoitettavalla keskustakaupalla vaikutuksia keskustaa. Tässä laadulla ei tarkoiteta toimialaa, vaan kauppatyyppiä. Mikäli esimerkiksi laajan tavaravalikoiman myymälän muotikaupalla ei ole niin suurta merkitystä keskustakauppaan kuin muotikaupan erikoisliikkeillä esim. ketju ja merkkiliikkeillä. Laajan tavaravalikoiman myymälöiden (hypermarketit ja halpahallityyppiset kaupat) erikoiskaupan tarjonta on erityyppistä kuin keskustojen erikoiskaupan eikä niiden tarjonta suuresti kilpaile keskustan erikoiskaupan kanssa. Laajan tavaravalikoiman myymälät ja keskustakaupat pikemmin täydentävät toisiaan, sillä asiointi hypermarketissa ei korvaa keskusta-asiointia. Jos suuryksikköalueelle sijoittuu vähittäiskaupan suuryksiköitä kauppakeskusmuodossa, on tällä suurempi merkitys keskustakauppaan. Tarjonta kauppakeskuksissa on enemmän saman tyyppistä kuin keskustoissa. Kauppakeskusmaista kauppaa on myös mahdollista sijoittaa jonkin verran suuryksikköalueille, niin ettei sillä ole vaikutusta keskustaan. Tähän vaikuttaa myös se, onko kauppakeskuksen ketjuliikkeillä omat myymälät myös keskustassa ja se miten keskustakauppa on kehittymässä. Monipuolinen muotikaupan tarjonta on usein tarkastelun kannalta kriittinen. Muotikauppa on perinteisesti se kaupan toimiala, joka sijoittuu keskustoihin. Muotikauppa on myös monipuolisen keskustan merkittävin tekijä, mikä erottaa suuret monipuoliset keskustat muista keskuksista. Mikäli venäläisten asiointi Kymenlaaksossa kasvaa arvioidulla tavalla, on muotikaupan kasvu maakunnassa suurta. Näin ollen muotikauppaa voidaan myös sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikköalueillekin, kunhan keskustakaupan tarjonta jää riittävän vahvaksi. Seudullisen päivittäistavarakaupan sijoittamista vähittäiskaupan suuryksikköalueille ei suositella laajassa mittakaavassa, ellei alueen läheisyydessä ole riittävästi asukkaita. Päivittäistavarakauppa tulee ensisijaisesti sijoittaa sinne, missä myös asukkaat ovat. Päivittäistavarakaupassa asioidaan usein ja asiointietäisyydellä on suuri merkitys asiointiliikenteeseen.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 83 Suuryksikköalueille suunnatun keskustakaupan lähtökohtana ovat venäläisten asiakkaiden tarpeet. Nykyään venäläiset ostavat Suomesta paljon elintarvikkeita. Elintarvikkeiden osuuden ostoskorista arvioidaan kuitenkin tulevaisuudessa pienentyvän. Jonkin verran päivittäistavarakauppaa suuryksikköalueille voidaan osoittaa, mutta sen tulee olla merkitykseltään enemmän matkailua palvelevaa kauppaa kuin sellaista, mikä liikuttaa laajoja paikallisten asukkaiden päivittäisiä massoja. Vähittäiskaupan suuryksikköalueille sijoitettavalla kaupalla saattaa olla hidastavia vaikutuksia keskustan kehittämiseen. Mikäli vähittäiskaupan suuryksikköalueille sijoittuu kerralla merkittävä määrä keskustakauppaa, ei keskustoihin riitä potentiaalia sijoittaa uutta liiketilaa samaan aikaan. Ostovoiman ennakoidaan Kymenlaaksossa kasvavan kuitenkin sen verran merkittävästi, että keskustakaupan kehittymisen hidastuminen on vain väliaikaista. Esimerkiksi kun Veturi valmistui Kouvolassa, ei keskustassa hetkeen uskalleta investoida uuteen liiketoimintaan. Keskustassa on kuitenkin vireillä kehittämishankkeita, joille uskotaan riittävän potentiaalia pidemmällä aikavälillä. Kehittämistyö onkin pitkäjänteistä työtä ja suunnitelmat ovat vireillä usein vuosikausia. Uuden liiketilan toteutus tapahtuu vastaavasti sykähdyksittäin ei tasaisella vuosivauhdilla. Mikäli vähittäiskaupan suuryksikköalueille ei Kymenlaaksossa saa sijoittaa keskustakauppaa, ei maakuntaan ole mahdollista saada houkuteltua arvoitua määrää venäläisiä asiakkaita ja matkailijoita. Näin ollen jää saamatta merkittävä määrä matkailutuloa, jää syntymättä uusia työpaikkoja, millä on haitallisia vaikutuksia maakunnan kokonaistalouteen ja tätä kautta asukkaiden hyvinvointiin. 6.4 Vaikutukset palveluverkkoon Keskustojen ja vähittäiskaupan suuryksiköiden laskennallinen mitoitus pohjautuu asukkaiden ostovoimaan sekä venäläisten rahankäytön kasvuun. Pääkeskustoihin on suunnattu suuri osa paikallisten asukkaiden samoin kuin venäläisten keskustakaupan liiketilatarpeesta. Pienempiin keskuksiin on kuitenkin jätetty mahdollisuuksia kasvaa lähialueen oman ostovoiman kasvun pohjalta. Asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta laskettu muiden alueiden liiketilan lisätarve on suunnattu sen mukaan, miten asukkaat ovat maakuntaan sijoittuneet. Venäläisten asioinnin on oletettu suuntautuvan jo nykyään monipuolisille kaupan alueille sekä uusille lähellä rajaa sijaitseville kaupan alueille. Suuntaamiset on pyritty tekemään niin, että mitoituksella olisi mahdollisimman vähän haitallisia vaikutuksia nykyiseen palveluverkkoon ja kuitenkin niin, että maakunnan kaupalla on mahdollisuuksia kehittyä. Ensimmäiseksi arvioidaan tasamalli-vaihtoehdon mukaista palveluverkkoa. Nykyiset pääkeskukset Kotkansaari ja Kouvolan ydinkeskusta säilyvät maakunnassa yhä erikoiskaupan pääkeskuksina. Näitä täydentää muiden kuntakeskusten ja alakeskusten verkko. Kouvolassa ydinkeskustaa täydentää kauppakeskusalue, joka on sekä tilaa vaativan että muun erikoiskaupan keskus seudulla. Muut keskukset seudulla ovat pääosin paikallisia, mutta suurimpiin voi myös sijoittua seudullisen rajan ylittäviä vähittäiskaupan suuryksiköitä. Kouvolan seudulla on myös keskusta-alueiden ulkopuolella jonkin verran kauppapaikkoja, joiden ei odoteta kehittyvän seudullisesti merkittäviksi. Näille on kuitenkin mitoituksessa jätetty ostovoimaa, eli koko muiden alueiden liiketilatarvetta ei ole osoitettu vähittäiskaupan suuryksikköalueille. Paikallisia alueita tarvitaan seudulla, jossa kauppa muutoin keskittyy hyvin pitkälti Kouvolaan.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 84 Kotkan-Haminan seudulla venäläisten asiakkaiden merkitys on tulevaisuudessa suuri. Kotkansaari on erikoiskaupan pääkeskus, mutta tämän rinnalla palvelevat sekä paikallisia että venäläisiä asiakkaita myös Karhulan ja Haminan keskustat. Karhula ja Hamina ovat kokoluokaltaan kuitenkin selvästi pienempiä kuin Kotkansaari ja näiden kehittäminen on haastavaa. Matkailijoita palvelevat merkittävät toimijat valitsevat kauppapaikaksi näitä keskuksia herkemmin Summan tai Jumalniemen. Karhula ja Hamina ovat kuitenkin aitoja keskuksia ja niillä on mahdollista kehittyä paikallisen ostovoiman sekä myös matkailijoiden ostovoiman pohjalta. Molempien saavutettavuus matkailijoiden näkökulmasta on parempi kuin Kotkansaaren. Jumalniemi on merkittävä seudullinen kaupan keskittymä, joka palvelee seudun asukkaita, mutta myös venäläisiä. Tarjonta alueelle on monipuolista, mutta ei niin keskustamaista ja monipuolista kuin Kotkansaarella. Kotkassa on lisäksi kaksi tilaa vaativan kaupan keskittymää Keltakallio ja Jylppy sekä hypermarket-keskittymä Sutela, jotka eivät laskennallisen mitoituksen mukaan tule merkittävästi kasvamaan. Haminan kaupungissa on uusi kaupan alue Summa, joka painottuu tilaa vaativaan kauppaan, mutta alueelle voidaan sijoittaa jonkin verran keskustakauppaa. Summa täydentää Haminan palveluita, mutta Haminan keskusta on alueella merkittävämpi paikalliskaupan keskus. Summa ei mitoitukseltaan ole niin suuri, että sillä olisi merkittäviä haitallisia vaikutuksia Kotkan palveluverkkoon. Virolahden ja Miehikkälän keskustat toimivat paikallistason keskuksina. Virolahdella asioi myös jonkin verran venäläisiä, mutta Vaalimaan kehittyminen matkailukeskuksena vaikuttaa siihen, että Virolahden keskusta toimii enemmän paikalliskeskuksena. Vaalimaa kehittyy merkittävästi, mutta painopiste alueella on matkailussa. Alue sijoittuu jo sen verran kauas Kotkan palveluista, ettei tällä ole merkitystä Kotkan palveluverkkoon. Vaalimaalla ei myöskään ole merkittävää vaikutusta Haminan nykyisiin palveluihin. Kotka on suurempi ja monipuolisempi kaupan keskus, jonne haminalaisten ostovoimaa suuntautuu Vaalimaata herkemmin. Vaalimaa ja Summa ovat uusia venäläisten ostovoiman varaan rakentuvia kaupan keskittymiä. Alueet kilpailevat toistensa kanssa ja toisen laajamittainen kehittyminen voi hidastaa toisen kehittymistä. Paikat ovat osin vaihtoehtoisia kaupan sijaintipaikkoja, ja palveluverkon kannalta on positiivista, että tällaisia löytyy seudulla. Ostovoimaa arvion mukaan kuitenkin pitkällä tähtäimellä riittää, mikäli venäläisten matkailijamäärät ja rahankäyttö seudulla kasvavat arvioidulla tavalla. Pyhtäälle on ehdotuksessa osoitettu myös uusi vähittäiskaupan suuryksikkömerkintä. Alue on keskustan välittömässä läheisyydessä. Tällä hetkellä Siltakylän kaupallinen tarjonta on varsin suppea. Uusi alue monipuolistaa kokonaisuudessaan Siltakylän tarjontaa. Siltakylän keskustan oma tarjonta ei ole merkittävästi kasvamassa ja venäläisten matkailun varaan rakentuva kauppa mahdollistaa kaupan palveluiden kehittämisen myös pienellä paikkakunnalla. Siltakylän mitoitus on sen verran pieni, ettei sillä ole merkittäviä vaikutuksia seudulliseen palveluverkkoon. Kotkan-Haminan seudulla koko muiden alueiden tarve on suunnattu seudullisesti merkittäville vähittäiskaupan suuryksikköalueille. Seudulla ei ole tarvetta suuressa mittakaavassa kehittää paikallisia keskittymiä, koska suuryksikköverkko on tiheä ja kiinni muussa yhdyskuntarakenteessa sekä palvelee hyvin myös paikallisia asukkaita. Mikäli tämän lisäksi kehitettäisiin vielä muita kaupan alueita, kaupan verkko hajoaisi liian pieniin osiin, mikä ei ole kaupan eikä asiakkaan edun mukaista.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 85 Palveluverkkoon voi tulla muutoksia kaupan laadun osalta mikäli johonkin keskittymään sijoittuu merkittävän vetovoimainen vähittäiskaupan suuryksikkö, joka houkuttelee asiakkaita koko maakunnasta. Mikäli tällainen yksikkö sijoittuu jollekin kaupan alueelle Kymenlaaksossa, tulee alueesta hyvin vetovoimainen, joka vetää asiakkaita koko maakunnan alueelta sekä myös maakunnan ulkopuolelta. Asiointitiheys tällaisessa kaupan yksikössä ei kuitenkaan ole kovin suuri, joten muuhun palveluverkkoon ei tällaisella ole vaikutusta. Vaikutus on vain paikallisen kyseisen alueen vetovoimaa nostattava ja todennäköisesti edesauttaa alueen toteutumista koko lasketun mitoituksen mukaiseksi nopeammin kuin ilman yksittäistä hyvin vetovoimaista kaupan yksikköä. Yleisesti ottaen tässä selvityksessä ehdotettu palveluverkko laskennallisine mitoituksineen luo hyviä mahdollisuuksia kaupan kehittymiselle Kymenlaaksossa. Paikallinen verkko ei kuitenkaan ole matkailuun painottuvien alueiden kehittymisen takia merkittävästi heikkenemässä. Vähittäiskaupan suuryksiköt tukeutuvat hyvin alueen keskusverkkoon eli sijoittuvat yleensä samalle taajama-alueelle läheisimmän keskustan kanssa. Alueet ovat hyvin saavutettavissa suurten väylien ja taajamien sisääntuloväylien varrella. Sutelan välittömässä läheisyydessä ei ole keskusta-alueita, mutta alue on kuitenkin kiinni taajamarakenteessa ja helposti saavutettavissa. Keltakallion alueen läheisyydessä ei myöskään ole keskusta-alueita, mutta alueen painopiste on autokaupassa ja alue tukeutuu työpaikka-alueeseen. Lisäksi alue on myös hyvin saavutettavissa E18 tien varressa. Ainoastaan Vaalimaan keskittymä on selkeästi erillään muusta palveluverkosta, mutta alueen kehittämisessä lähtökohtana ovatkin venäläiset asiakkaat, joiden näkökulmasta alue on helpoiten saavutettavissa oleva paikka maakunnassa. Suuryksikköalueiden mitoitusvaihtoehdot vaikuttavat jonkin verran palveluverkon painopisteisiin. Edellä on kuvattu pääosin tasamalli-vaihtoehdon vaikutuksia palveluverkkoon. Se miten muut vaihtoehdot eroavat tasamallista, on kuvattu seuraavaksi. Muut vaikutukset ovat yhdenmukaisia tasamallivaihtoehdon kanssa. Summa-vaihtoehdossa Haminan Summan alue kehittyy voimakkaana kaupan keskittymänä. Summa on merkittävin venäläisille matkailijoille suunnattu kaupan keskittymä. Lisäksi Summa palvelee kaakkoista Kymenlaaksoa, niin että siirtymät Kotkaan pienevät. Hamina säilyy paikalliskeskuksena. Sen kehitysmahdollisuudet ovat paremmat kuin esimerkiksi Karhulan. Summa-vaihtoehdossa Karhulan asema matkailijoita palvelevana keskuksena jää todennäköisesti toteutumatta. Matkailijavirrat jäävät tässä mallissa tasamallia herkemmin itäisimpiin kauppapaikkoihin, mikä lyhentää asiointimatkoja. Karhula säilyy kuitenkin nykyisen kaltaisena paikalliskeskuksena. Paikallisasukkaisiin ei tällä siten ole merkitystä. Summa on tässä mallissa se keskittymä, jonne uuden merkittävän suuren ja vetovoimaisen toimijan on mahdollista sijoittua. Tosin myös sekä Jumalniemessä että Vaalimaalla on merkittäviä kehitysmahdollisuuksia. Vaalimaan asema matkailukeskuksena on samanlainen kuin tasamalli-vaihtoehdossa. Summa on kuitenkin merkittävämpi kilpailija ja näin ollen osa toimijoista saattaa valita Summan kauppapaikaksi Vaalimaan sijaan. Vaalimaan kehitys saattaa hidastua. Toisaalta Vaalimaan sijainti kauppapaikkana venäläisten matkailijoita palvelevana on huomattavasti parempi kuin Summan. Näin ollen todennäköisesti Vaalimaa lähtee kuitenkin toteutumaan etupainotteisesti, eikä Summan mitoituksessa ole tähän suuresti merkitystä.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 86 Jumalniemi säilyy seudullisena keskuksena, mutta sen merkitys ei ole niin suuri kuin tasamalli-vaihtoehdossa. Matkailijoita houkuttelevat enemmän Summa ja Vaalimaa, koska niiden sijainti on venäläisten asiakkaiden näkökulmasta parempi. Näin ollen myös sellaiset toimijat, jotka hakevat merkittävää matkailijavirtaa todennäköisesti sijoittuvat Jumalniemeä luontevammin Summaan. Jumalniemellä on kuitenkin merkittäviä mahdollisuuksia kehittyä kotkalaisten ostovoiman kasvun pohjalta. Summa vetää jonkin verran kotkalaisten ostovoimaa, mutta Jumalniemi on kuitenkin paikallisille merkittävämpi kauppapaikka kuin Summa. Vaalimaa-vaihtoehdossa Vaalimaan merkitys matkailijakeskittymänä on hyvin suuri. Vaalimaa on niin kaukana maakunnan asukkaita palvelevasta palveluverkosta, ettei sen merkittävä kehittyminen hidasta paikallisen kaupan kehittymistä. Matkailijoita palveleva kauppa valitsee toimintapaikakseen tässä vaihtoehdossa herkimmin Vaalimaan. Summalla on mahdollisuus myös kehittyä, mutta todennäköisesti sen kehittyminen lähtee liikkeelle, vasta tarkastelujakson loppupuolella. Matkailijat valitsevat ensisijaiseksi kauppapaikaksi Vaalimaan ja seudun asukkaat Jumalniemen. Vaalimaa-vaihtoehdossa Jumalniemen mitoitus on sama kuin Summa-vaihtoehdossa. Tämä malli luo kuitenkin Jumalniemelle paremmat kehittymismahdollisuudet, koska merkittävä kilpaileva kauppapaikka on kauempana kuin Summa-vaihtoehdossa. Jumalniemi palvelee Vaalimaa-vaihtoehdossa enemmän seudun asukkaita kuin Summa-vaihtoehdossa, koska Vaalimaa ei vedä merkittävästi maakunnan asukkaita, jota taas Summa tekee. Jumalniemi-vaihtoehto painottaa nykyisen palveluverkon kehittämistä. Uusien kauppapaikkojen merkitys on pienempi kuin muissa vaihtoehdoissa. Tässä vaihtoehdossa Jumalniemi on merkittävin sekä seudun asukkaita että matkailijoita palveleva keskittymä. Jumalniemellä on myös mahdollista kasvaa tässä mallissa niin merkittäväksi keskustakaupan kauppapaikaksi, että Kotkansaaren kehittyminen saattaa hidastua. Kotkansaari säilyy kuitenkin aitona keskustana ja merkittävänä erikoiskaupan ja palveluiden kauppapaikkana. Karhula jää paikalliskeskukseksi ja sen kehittyminen matkailijoita palvelevana on epätodennäköistä. Vaalimaalla ja Summalla on mahdollisuus kehittyä pienimuotoisena venäläisiä palvelevina keskittyminä, mutta merkittävän suuren toimijan ei ole näihin keskittymiin mahdollista sijoittua.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 87 6.5 Liikenteellinen arviointi Kymenlaakson kaupan liikenteellinen arviointi on laadittu rinnan maakunnnan kaupan palveluverkon mitoittamisen ja vaikutusten arvioinnin kanssa. Konsulttina on toiminut Strafica Oy, jossa työstä ovat vastanneet Hannu Pesonen, Osmo Salomaa ja Markku Kivari. Liikennearvioinnissa on tarkasteltu simulointimallien perusteella kaupan palveluverkkoselvityksen mukaisten vaihtoehtojen vaikutuksia ostosmatkoihin ja liikenteeseen. Kaupan asiointiin ja työssäkäyntiin liittyvää liikkumista ja liikennettä on kuvattu ja ennustettu työssäkäynnin ja kaupan asioinnin simulointimallilla. Mallissa simuloidaan erilaisten talouksien työssäkäyntiin ja ostosasiointiin liittyviä matkaketjuja ottaen huomioon mm. liikenneyhteydet eri kulkutavoilla, talouksien sosioekonomiset taustatiedot (mm. autonkäyttömahdollisuus) ja ostosmatkojen kytkeytyminen muuhun liikkumistarpeeseen (esim. työssäkäynti, muut ostokset). Menettelyn erityisenä vahvuutena on se, että siinä huomioidaan matkojen ketjuttaminen, esimerkiksi kaupan asiointi myös työmatkojen tai muiden kauppamatkojen yhteydessä. Ostosasioinnin simulointi tapahtuu ostosmatkaryhmittäin. A Päivittäistavaran ostokset A Tilaa vaativan erikoiskaupan ostokset A Muun erikoistavaran ostokset Simuloitava ostosreissu on matkojen muodostama ketju, jossa voi yhdistyä matkan eri tarkoituksia (esim. koti-kauppa-koti, työpaikka-kauppa-koti, koti-erikoiskauppa-päivittäistavarakauppa-koti). Kaupan nykytilanteen tarjonta (kerrosala) on kuvattu malliin Kymenlaakson alueella. Päivittäistavara on kuvattu myymälätarkkuudella, tilaa vaativa kauppa ja muu erikoiskauppa on kuvattu keskuksittain kaupan palveluverkkoselvityksen (Santasalo) aineiston mukaisesti. Nykytilanteen asukas- ja työpaikkamäärät on kuvattu 250 metrin ruudukossa. Myös Kymenlaakson tie- ja katuverkko ja joukkoliikenneyhteydet on kuvattu malliin. Eri tyyppisten talouksien liikkumisvalinnat (tuotokset, kulkutavat ja suuntautuminen) perustuvat Uudenmaan alueelta kerättyyn aineistoon, koska Kymenlaaksosta vastaavaa aineistoa ei ole. Erot mm. maankäytön tehokkuudessa, autonomistuksessa, liikennejärjestelmässä ja kaupan rakenteessa huomioidaan mallissa. Rajaliikenteen käsittely ostosasioinnin mallintamisessa Tutkimus- ja Analysointikeskus TAK Oy:n tekemän tutkimuksen "Venäläisten matkailu Kaakkois-Suomeen 2025" mukaan Kaakkois-Suomen raja-asemien kautta Suomeen 2012 saapuneista venäläisistä 12 % suuntaa Kotka-Haminan ja 2 % Kouvolan seuduille. Vuonna 2011 osuudet olivat 15 % ja 5 %. Kauppakeskus Veturin avaaminen ei näy vielä näissä luvuissa. Saman lähteen mukaan venäläiset tekivät Suomeen v. 2011 noin 3,2 milj. matkaa, joista noin 60 % oli ostosmatkoja. Tietojen perusteella voidaan arvioida, että venäläiset tekivät Suomeen vuorokausitasolla keskimäärin noin 5300 ostosmatkaa, joista noin 900 suuntautui Kymenlaaksoon. TAK Oy:n tutkimuksen mukaan Kymenlaaksossa vierailleista noin 70 % kulki Vaalimaan raja-aseman kautta ja loput noin 30 % Nuijamaan, Imatran tai Vainikkalan raja-asemien kautta. Rajan ylittävän ostosliikenteen suuntautuminen Kymenlaakson sisällä on ennustettu mallilla. Suuntautumiseen vaikuttaa kaupan tarjonta (kerrosalat), matka-aika rajalta kauppapaikkoihin

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 88 sekä matka-ajat esimerkiksi erikoiskauppa- ja päivittäistavarakauppapaikkojen välillä (jos käydään molemmissa). Saman lähteen mukaan venäläisten ostosreissuista noin 75 % on sellaisia, joilla tehdään päivittäistavaraostoksia, noin 5 %:lla tehdään tilaa vaativan erikoiskaupan ostoksia (ml. moottoriajoneuvojen hankinta ja huolto). Muun erikoiskaupan ostoksia tehdään lähes jokaisen ostosreissun yhteydessä. Venäläiskomponentti on liikennemallitarkastelussa jaoteltu asiointikohteen mukaan seuraavasti: A 75 %:lla reissuista asioidaan sekä päivittäistavaran että muu erikoiskaupan ostoksilla. A A 20 %:lla reissuista asioidaan vain muussa erikoiskaupassa. 5 %:lla reissuista asioidaan sekä tilaa vaativa erikoiskaupan että muun erikoiskaupan ostoksilla. Venäläisten ostosliikenne on täydennetty malliin rajalle syötettävänä tuotoksena. 70 % tuotoksesta (630 ostosmatkaa) on syötetty malliin Vaalimaalta ja 30 % (270 ostosmatkaa) Nuijamaantieltä. Tarkempien tietojen ja lähtöaineistojen puuttuessa kulkutapa oletetaan aina henkilöautoksi. Rajan ylittävän ostosliikenne Kymenlaaksoon v. 2025 on TAK:n skenaarion 3 (Lineaarisen kasvun malli) perusteella noin 4 400 ostosreissua/vrk, eli venäläisten ostosmatkojen määrä kasvaisi vuodesta 2011 lähes 5-kertaiseksi Tarkastellut vaihtoehdot Nykytilanteen lisäksi simulointimalleilla on ennustettu liikkumista neljän eri painotusvaihtoehdon mukaisessa ennustetilanteessa. A Tasamalli A Haminan Summan painotusvaihtoehto A Virolahden Vaalimaan painotusvaihtoehto A Kotkan Jumalniemenpainotusvaihtoehto Kaikissa painotusvaihtoehdoissa liiketilan kokonaismitoitus on sama: Kotkan-Haminan seutu: A Päivittäistavarakauppa +15 % A Tilaa vaativa kauppa +70 % A Muu erikoiskauppa +74 % Kouvolan seutu: A Päivittäistavarakauppa +4 % A Tilaa vaativa kauppa +43 % A Muu erikoiskauppa +15 % Neljässä vertailtavassa mallissa eteläisen Kymenlaakson uuden liiketilan kasvua on painotettu niiden nimen mukaisesti eri keskuksiin. Päivittäistavarakaupan uusi liiketila on jaettu keskuksittain enintään 1000 kerrosneliön yksiköihin. Tarjonta on sama kaikissa malleissa. Kymenlaakson asukasmäärä ja kotimaisten ostosmatkojen kokonaismäärä on säilytetty nykyisellään, jolloin painotusvaihtoehtojen analyysit ovat vertailukelpoisia nykytilanteen analyyseihin. Vaikutukset käyntimääriin sekä käyntitehokkuuksiin Kymenlaakson kaupan tarjonnan kokonaismäärä kasvaa kaikissa malleissa seuraavasti: A Päivittäistavarakauppa + 9 % A Tilaa vaativa kauppa + 56 % A Muu erikoiskauppa + 40 %

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 89 A Kauppa yhteensä + 41 % Kymenlaakson ostoskäyntien kokonaismäärä kasvaa ennusteen mukaan seuraavasti: A Päivittäistavaran ostoskäynnit +6 % (+2600 käyntiä/vrk) A Tilaa vaativan kaupan ostoskäynnit +5 % (+200 käyntiä/vrk) A Muun erikoiskaupan ostoskäynnit +20 % (+3500 käyntiä/vrk) A Ostoskäynnit yhteensä + 9 % (+6300 käyntiä/vrk) Käyntien määrä kerrosalaa kohti laskee seuraavasti: A Päivittäistavarakauppa - 3 % A Tilaa vaativa kauppa - 33 % A Muu erikoiskauppa - 14 % A Kauppa yhteensä - 22 % Myyntitehokkuuteen vaikuttaa lisäksi keskiostoksen muutos, mitä ei tässä ole arvioitu. Tasamallissa ostoskäynnit kasvavat eniten Vaalimaalla, Kouvolassa, Kotkassa ja Haminassa. Suhteellisesti kasvu on suurinta Vaalimaalla ja Haminassa. Summan painotusvaihtoehdossa Haminan käyntimäärä kasvaa noin 15 % Tasamalliin verrattuna, kun liiketilan kasvu Tasamalliin nähden on yli 70 %. Summan painotus vähentää käyntejä eniten Kotkassa, jossa käyntimäärät jäisivät nykytasolle liiketilan kasvusta huolimatta. Vaalimaan painotusvaihtoehdossa ostoskäynnit Vaalimaalla kasvavat noin 20 % Tasamalliin verrattuna, kun liiketila kasvaa noin 60 %. Eniten Vaalimaan painottaminen vähentää käyntejä Kotkassa, jossa toisaalta myös liiketilan kasvu puolittuu Tasamalliin verrattuna. Jumalniemen painotusvaihtoehdossa ostoskäynnit Kotkassa kasvavat noin 10 % Tasamalliin verrattuna, kun liiketila kasvaa yli 50 % Tasamalliin nähden. Eniten Jumalniemen painotus vaikuttaa Vaalimaan ostoskäynteihin, jotka laskevat Tasamalliin verrattuna noin 20 %. Käyntimäärien muutokset suhteessa liiketilan muutoksiin näyttävät olevan tutkituista vaihtoehdoista parhaiten tasapainossa Tasamallissa, jossa siinäkin erikoiskaupan liiketilan kasvu on käyntimääriin nähden runsasta erityisesti Summassa ja Jumalniemessä. Vaikutuksen eri kulkutapojen käyttöön, liikennesuoritteisiin ja päästöihin Kunnittaiset erot eri liikennemuotojen käytössä ja ostosmatkojen kilometrisuoritteessa ovat nykytilanteessa hyvin suuret. Kotkalaisten ostosmatkoilla syntyy selvästi vähiten autoliikennesuoritetta. Eri painotusvaihtoehtojen väliset erot kotimaisten ostosmatkojen kulkutapojen käytössä ja kilometrisuoritteessa ovat varsin pieniä. Suurimmat erot kilometrisuoritteissa ja päästöissä syntyvät rajan ylittävän liikenteen osalta. Ennustetilanteessa noin 40 % ostosmatkojen autoliikenteen suoritteesta ja päästöistä syntyy rajan ylittävästä liikenteestä. Vaalimaan tarjonnan kehittäminen lyhentää selvästi rajan ylittävien ostosmatkojen keskipituutta. Kotimaisten ostosmatkojen henkilöautosuorite on puolestaan pienin Tasamallissa, jossa myös joukkoliikennettä käytetään hieman muita malleja enemmän. Vähiten kokonaisliikennesuoritetta ja päästöjä syntyy Vaalimaan painotusvaihtoehdossa ja eniten Jumalniemen painotusvaihtoehdossa. Mallien välinen ero on sekä kilometrisuoritteen että ostosmatkojen hiilidioksidipäästöjen osalta 6-7 %.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 90 Vaikutukset tieverkon kuormittumiseen Ostosmatkojen kasvun tieverkkoa kuormittava vaikutus syntyy lähes kokonaan rajan ylittävän ostosliikenteen kasvusta. Eri painotusvaihtoehtojen väliset erot liikennekuormituksen kannalta ovat melko pienet. Tieverkon osalta liikenne kasvaa kaikissa malleissa huomattavasti valtatiellä 7 (E18), jossa rajan ylittävän, Kymenlaaksoon suuntautuvan ostosliikenteen kasvu on ennusteen mukaan keskimäärin 3000-4000 ajoneuvoa/vrk. Vilkkaimpina rajaliikenteen sesonkipäivinä liikennemäärien kasvu voi olla selvästi suurempi. Vaikka kasvu on myös prosentuaalisesti suuri, ei se uhkaa kokonaan moottoritieksi parannettavan yhteyden välityskykyä tai liikennöitävyyttä. Valtatien 7 liikennettä kasvattaa lisäksi esimerkiksi pääkaupunkiseudulle suuntautuvan rajaliikenteen kasvu, mitä ei tässä yhteydessä ole arvioitu. Myös Kotkan ja Haminan katuverkolla liikenne voi kasvaa tuntuvasti. Tässä maakuntatason tarkastelussa katuverkon kapasiteetin riittävyyttä ei ole kuitenkaan arvioitu. Valtatiellä 6 Kouvolasta itään ja valtatiellä 15 Kotkan ja Kouvolan välillä sekä ostosliikenne kasvaa ennusteen mukaan 1000-1500 autoa/vrk ja valtatiellä 26 Luumäen ja Summan välillä noin 500 ajon/vrk. Näiden valtateiden liikennekuormitus kasvaa selvästi, mutta teiden välityskyky ei todennäköisesti ylity. Mikäli rajan ylittävä ostosliikenteen kasvu jää selvästi arvioidusta, jää myös tieverkon kuormituksen kasvu selvästi arvioitua pienemmäksi. Joukkoliikenteen osalta merkittävin muutos on Kotkan ja Haminan välisen matkustuksen vähentyminen.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 91 7 JOHTOPÄÄTÖKSET - KYMENLAAKSON KAUPAN RAKENNE JA MITOITUS 2025 Ostovoima on Kymenlaaksossa kasvamassa ja se luo mahdollisuuksia myös kaupan kasvulle. Merkittävän lisän kaupan kasvuun tuovat venäläiset asiakkaat. Suurimmat kasvupaineet ovat jo nykyään vetovoimaisissa kauppakeskittymissä. Lisäksi maakunnassa on kysyntää uusille kauppapaikoille, jotka rakentuvat osin venäläisiä matkailijoita varten. Maakunnan palveluverkko on hyvässä kunnossa. Alueelle on sijoittunut monipuolista kaupan palvelutarjontaa useaan eritasoiseen ja tyyppiseen keskittymään. Päivittäistavarakaupan verkko on kohtalaisen kattava. Päivittäistavarakauppaa löytyy monipuolisesti kaikista keskuksista ja kauppoja on myös kylissä. Erikoiskaupan verkko ei ole niin kattava kuin päivittäistavarakaupan verkko. Erikoiskauppa keskittyy keskuksiin, erityisesti suuriin keskuksiin ja kauppakeskuksiin. Keskisuurista keskuksista löytyvät paikallispalvelut, mutta monipuolisille ostoksille suunnataan suurempiin keskuksiin. Pienten keskusten tarjonta painottuu lähipalveluihin. Monipuolisimmat kauppapaikat keskittyvät tällä hetkellä Kotkaan ja Kouvolaan. Kymenlaaksossa on kaksi kaupunkiseutua, jotka toimivat omina markkina-alueinaan. Mitoitus näille seuduille on laskettu asukkaiden ostovoiman pohjalta. Merkittävää lisäpotentiaalia maakuntaan tuovat venäläiset asiakkaat. Luvussa 5 on tehty neljä vaihtoehtoista mallia, miten kaupan mitoitus maakunnassa suunnataan eri kaupan alueille. Näitä vaihtoehtoisia malleja on arvioitu luvussa 6. 7.1 Kaupan rakenne ja mitoitus keskustoissa Keskustahakuinen kauppa suunnataan maakunnassa yleisesti keskustoihin. Ensimmäisessä keskustojen mitoitusvaihtoehdossa koko keskusta-alueiden liiketilan lisätarve suunnattiin keskustoihin. Osassa keskuksista uuden liiketilan tarve muodostui kuitenkin niin suureksi, että ei ole todennäköistä, että se pystyttäisiin kokonaisuudessaan keskustassa toteuttamaan. Keskustoissa uuden liiketilan rakentaminen tarkoittaa yleensä vanhan rakennuskannan purkamista tai uudistamista. Omistus on keskustakortteleissa usein hajanaista ja näin ollen suunnitelmien tekeminen, niiden läpivieminen ja toteuttaminen on aikaa vievää. Monessa tapauksessa uudistuminen jää suunnitelmista huolimatta toteuttamatta. Keskustoissa uutta liiketilaa rakennetaan yleensä joko kauppakeskuksiin, kauppakeskusmaisesti korttelikeskuksiin tai liikerakennuksiin, johon sijoittuu yleensä myös päivittäistavarakauppaa tai laajan tavaravalikoiman kauppaa sekä tämän yhteyteen mahdollisesti muita pienempiä liiketiloja. Yksittäisiä erikoisliikkeitä tai pieniä erikoiskaupan liikekeskuksia rakennetaan keskustoihin harvoin. Pienempiä liiketiloja rakennetaan uusien asuintalojen pohjakerroksiin. Kymenlaakson omien asukkaiden pohjalta laskettu keskustahakuinen liiketilatarve on arvioin mukaan vielä toteutettavissa keskustoissa. Venäläisten asiointi suuntautuu pääosin keskustakauppaan ja tästä johtuen keskustakaupan lisätarve on niin huomattava, että se ei kokonaisuudessaan ole toteutettavissa keskustoissa. Vaihtoehtona on että venäläisten kysyntään ei voida täysmittaisesti vastata tai että keskustakauppaa voidaan suunnata jonkin verran myös muille alueille. Mikäli venäläisten kauppapalveluiden kysyntään ei voida täysmittaisesti vasta, ei Kymenlaakson matkailijamäärä voi kasvaa arvioidulla tavalla ja alueelta jää saamatta matkailutuloja. Keskustoihin jätettiin mitoituksessa mahdollisuuksia toteuttaa uutta liiketilaa sen verran, kuin arvioiden mukaan keskustoissa on uutta liiketilaa toteutettavissa vuoteen 2025 mennessä.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 92 Lisäksi kriteerinä oli, että suuryksikköalueille voidaan suunnata sellainen määrä keskustakauppaa, ettei sillä ole vaikutuksia keskustoihin ja niiden kehittämiseen. Erikoiskaupan pääkeskukset maakunnassa ovat Kouvolan ydinkeskusta ja Kotkansaari. Selvityksessä esitetty palveluverkko ja sen mitoitus tähtäävät siihen, että nämä keskukset pysyvät jatkossakin maakunnan pääkauppapaikkoina. Keskuksia tukevat paikalliskeskukset, joiden mitoitus pohjautuu pääosin asukkaiden ostovoimaan. Suurissa keskuksissa on enemmän kysyntää uuden liiketilan toteuttamiselle kuin pienemmissä keskuksissa. Pienemmissä keskuksissa on haastavaa saada uutta pienliiketilaa toteutumaan keskuksissa, vaikka lähialueella olisikin ostovoimaa. Kouvolan seudulla ei Kouvolaa pienempiin keskuksiin suunnattu lainkaan venäläisten asiointia, näin ollen koko lähialueen laskennallinen keskustakaupan tarve on suunnattu näihin keskuksiin. Kouvolan ydinkeskusta sekä kauppakeskusalue ovat seudulla kuitenkin niin vetovoimaisia jo tällä hetkellä, että uuden liiketilan saaminen pienempiin keskuksiin on vaikeaa. Kotkan-Haminan seudulla keskusten kehittymispotentiaaliin vaikuttavat myös venäläiset asiakkaat. Näin ollen Karhulan ja Haminan kehitysmahdollisuudet ovat paremmat kuin Kouvolan seudun keskisuurilla keskuksilla. Kotkan-Haminan seudulla pienimmät keskukset kehittyvät lähinnä oman lähialueen ostovoiman pohjalta, eivätkä näissä keskustoissa uuden liiketilan rakentamisedellytykset ole suuria. 7.2 Kaupan rakenne ja mitoitus vähittäiskaupan suuryksikköalueilla Maakunnan keskusverkkoa täydentävät vähittäiskaupan suuryksikköalueet. Vähittäiskaupan suuryksikköalueille suunnataan muiden alueiden liiketilatarve, joka pääosin on tilaa vaativaa kauppaa. Lisäksi vähittäiskaupan suuryksikköalueille on mahdollista sijoittaa myös keskustakauppaa kuitenkin niin, ettei sillä ole vaikutuksia keskustoihin ja niiden kehittämiseen. Pääsääntöisesti voidaan todeta, ettei vähittäiskaupan suuryksikköalueille suunnatulla tilaa vaativalla kaupalla tai muulla alueelle soveltuvalla erikoiskaupalla ole merkitystä keskustakauppaan. Tilaa vaativa kauppa ei hakeudu keskustaan ja sen sijoittuminen keskustan ulkopuolelle ei vaikuta keskustoihin. Koska siis keskustoissa ei ole toteutettavissa niin suurta määrää keskustakauppaa, kuin mitä maakunnan tarve on, päädyttiin osa keskustakaupasta suuntaamaan vähittäiskaupan suuryksikköalueille. Keskustakaupan sallimista vähittäiskaupan suuryksikköalueilla puoltaa myös se, että venäläisillä on yleensä lyhyempi asiointimatka vähittäiskaupan suuryksikköalueille kuin keskustoihin. Keskustakaupan sijoittaminen vähittäiskaupan suuryksikköalueille lyhentää siten asiointimatkoja, jolloin liikenteen haitat ovat mahdollisimman vähäisiä. Vähittäiskaupan suuryksikköalueille suunnatun keskustakaupan edellytyksenä kuitenkin on, ettei sillä ole vaikutuksia keskustoihin eikä niiden kehittämiseen. Keskustakauppaa toteutetaan vähittäiskaupan suuryksikköalueilla yleensä joko hypermarketkeskuksissa, kauppakeskuksissa, retail-park-tyyppisissä erikoiskauppojen keskuksissa, yksittäisinä suurmyymälöinä tai tilaa vaativan kaupan yhteydessä. Liiketyypeillä on erilaiset vaikutukset keskustaan ja vaikutukset tulee tutkia yksityiskohtaisessa kaavoituksessa. Kymenlaakson vähittäiskaupan suuryksiköt tukeutuvat hyvin alueen keskusverkkoon eli sijoittuvat yleensä samalle taajama-alueelle läheisimmän keskustan kanssa. Alueet ovat hyvin saavutettavissa suurten väylien ja taajamien sisääntuloväylien varrella. Suurelle osalle maakunnan asukkaista vähittäiskaupan suuryksikköalueet ovat lähempänä ja helpommin saavutettavissa kuin maakunnan pääkeskustat.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 93 Vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoituksesta tehtiin neljä vaihtoehtoista mallia. Suuryksikköalueiden mitoitusvaihtoehdot vaikuttavat jonkin verran palveluverkon painopisteisiin. Kouvolan seudulla ei vähittäiskaupan mitoituksesta tehty vaihtoehtoja. Seudulla on vain yksi merkittävä vähittäiskaupan suuryksikköalue kauppakeskusalue, jota seudulla myös halutaan kehittää. Paikallisille alueille on myös jätetty kehitysmahdollisuuksia. Paikallisia alueita tarvitaan seudulla, jossa kauppa muutoin keskittyy hyvin pitkälti Kouvolaan. Mitoitusvaihtoehdoista tasamalli on nimensä mukaisesti malli, jossa liiketilan lisätarvetta on tasaisesti suunnattu kaupan alueille lähiasukkaiden ostovoiman sekä nykyisen palveluverkon mukaisesti, kuitenkin niin että venäläisten kasvavan ostovoiman takia on luotu mahdollisuuksia myös uusien kauppapaikkojen kehittämiseen sellaisilla paikoilla, jotka ovat vetovoimaisia venäläisten asiakkaiden näkökulmasta. Tasamallissa Jumalniemi on alue, jonne on eniten mahdollisuuksia sijoittaa uutta liiketilaa. Jumalniemen lähialueella asuu eniten asukkaita ja se on helposti saavutettavissa sekä seudun asukkaiden että myös venäläisten matkailijoiden näkökulmasta. Lisäksi alue on jo nyt merkittävä kauppapaikka maakunnassa. Näin ollen on luontevaa, että sen kehitysmahdollisuudet ovat suurimmat. Muut mallit painottavat kauppapaikkakehityksessä yhtä kauppapaikkaa ylitse muiden, vaikkakin myös muille kauppapaikoille on jätetty kehitysmahdollisuuksia. Vaalimaa- ja Summa-vaihtoehdoissa luodaan enemmän kehitysmahdollisuuksia sellaisille kauppapaikoille, jotka ovat venäläisten näkökulmasta parhaiten saavutettavissa olevia kauppapaikkoja. Seudun asukkaiden näkökulmasta katsoen nämä mallit eivät muodosta optimaalista palveluverkkoa, sillä jotkut vetovoimaiset kaupan toimijat saattavat sijoittua näissä malleissa niin, että asiointimatkat alueella pitenevät. Todennäköisesti asiointimatkojen piteneminen ei kuitenkaan ole merkittävää, sillä sekä paikallispalveluita että seudullisia kaupan palveluita löytyy yhä edelleen nykyisen kaltaisesti lähialueilta. Jumalniemi-vaihtoehdossa Summan ja Vaalimaan kehittymismahdollisuudet jäävät vähäisiksi. Varsinkin Vaalimaa on venäläisten matkailijoiden kannalta optimaalisin kauppapaikka, ja mikäli sille ei luoda riittävästi kehitysmahdollisuuksia, on mahdollista, ettei arvioitua määrää venäläisiä ole mahdollista Kymenlaaksoon houkutella. Jumalniemi-vaihtoehdossa Jumalniemi kilpailee myös muita vaihtoehtoja enemmän Kotkansaaren keskustan kanssa. Tasamallissa on enemmän vaihtoehtoisia kauppapaikkoja, koska jokaiseen voidaan sijoittaa merkittävä määrä uutta kauppaa. Näin ollen tasamalli on paras lähtökohta maakuntakaavan mitoitukselle. 7.3 Kaupan mitoitus maakuntakaavassa Selvityksessä esitetty mitoitus on laskettu ostovoiman kasvun sekä venäläisten matkailijoiden kasvun pohjalta. Tämä on yksi lähtökohta maakuntakaavan mitoitukselle. Laskennallinen mitoitus pohjautuu useaan muuttujaan, joiden kehitystä tässä on arvoitu. Mitoitus sisältää lukuisia epävarmuustekijöitä, joten laskennallinen mitoitus on vain arvio tulevasta liiketilan lisätarpeesta. Se ei suoraan ole kaavallinen mitoitus. Maakuntakaavan mitoitus voidaan johtaa laskennallisesta mitoituksesta, mutta maakuntakaavassa mitoituksen tulee olla laskennallista mitoitusta joustavampi ja väljempi, jotta kauppa pystyy maakunnassa kehittymään todellisen kysynnän mukaisesti. Kymenlaaksossa kaupan mitoitukseen vaikuttaa myös E18 tien rakentuminen moottoritieksi. Liikennepoliittisen selonteon valmistelussa yksi kokeiluhanke oli E18 Koskenkylä-Vaalimaa Green and Smart Business Development Corridor. Selontekoon sisältyy valtioneuvoston

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 94 linjauksena ja keskeisenä toimenpiteenä: Käynnistetään useamman maan yhteinen E18-kasvukäytävä-hanke (Oslo-Tukholma-Helsinki-Pietari). Tavoitteena on julkisen sektorin ja elinkeinoelämän uudenlaisella yhteistyöllä luoda nykyistä tehokkaammin mahdollisuuksia käyttävän alueen kasvua ja kehitystä tukeville palveluille ja liiketoiminnalle. Toisaalta Huomioidaan Venäjältä ja Venäjälle kulkevan liikenteen kasvu ja varmistetaan rajanylityspaikkojen tulli- ja rajajärjestelyjen ja raja-asemille johtavien liikenneväylien kapasiteetti ja toimivuus. E18 kehityskäytävä hanketta ollaan Kotka-Hamina seudulla viemässä eteenpäin käynnistämällä (osittain jo käynnistynyt) yhteistyöprosessi, jossa rakennetaan palvelujen saatavuudelle looginen ketju, ohjaamalla palvelut suunnitelmallisesti eri kokonaisuuksiin erikoistuneisiin alueisiin. Keihäänkärkinä ovat kauppa ja palvelut, matkailu, logistiikka ja liikenne, teollisuus ja Kaakon Paikka aluetietojärjestelmä. Edellä mainitut tekijät edellyttävät että maakuntakaavassa tarvitaan joustavuutta ja mitoituksellista väljyyttä. Kaavat eivät yleensä toteudu täysmääräisinä, on tyypillistä että kaavat toteutuvat vain osittain ja toteutumatta jäävä osa jää tulevaisuuden varaukseksi. Vaihtoehtoiset kauppapaikat luovat edellytyksiä kilpailulle. Kaavoissa tulee myös siksi olla ylitarjontaa, sillä näin yrityksille löytyy vaihtoehtoisia sijaintipaikkoja eikä liikepaikoista tule niukkuutta, joka taas kasvattaa merkittävästi hintoja. Laskennallisessa mitoituksessa ei ole otetuttu huomioon myymäläpoistumaa, joka myös lisää mitoitusta. Tyypillistä on, että pitkällä tähtäimellä epäsopivat ja huonoilla paikoilla sijaitsevat myymälätilat poistuvat käytöstä ja rakennuksen käyttötarkoitus voi muuttua. Näiden tilalle tarvitaan uutta liiketilaa kaupalle paremmin soveltuvilla paikoilla. Lisäksi laskennassa on niin paljon epävarmuustekijöitä, että laskelmaan on syytä tuoda väljyyttä, jottei maakuntakaavalla rajoiteta liikaa kaupan kehitystä ja kilpailua, mikäli kaupan kysyntä kehittyykin nopeammin kuin tässä selvityksessä on arvioitu. Kaavalla halutaan mahdollistaa kaupan kehittyminen sekä yritysten välinen normaali kilpailu toimialalla. Lisäksi luodaan edellytyksiä uusien toimijoiden tulolle markkinoille. Kaavallinen mitoitus antaa joustoa sen suhteen, että ostovoima, paikallisten tai matkailijoiden, kasvaakin nyt arvioitua nopeammin. Joustavuutta edellyttää myös kaupan konseptien kehittyminen. Uudet kaupan konseptit vaativat usein enemmän tilaa kuin perinteiset konseptit. Lisätila tuo väljyyttä ja mukavuutta asiointiin, ja kauppaan liittyy myös elämyksiä ja palveluita, jotka vaativa tilaa. Maakuntakaavassa kaupalle tulee luoda erilaisia ja vaihtoehtoisia kauppapaikkoja. On luontevaa, että tilaa vaativa kauppa ja autokauppa keskittyvät keskustan ulkopuolelle. Keskustahakuisen kaupan luontevin paikka on keskustassa, mikä pitää keskustan vetovoimaisena. Kymenlaaksossa keskustahakuista kauppaa voidaan suunnata myös muille alueille, koska keskustoissa ei ole mahdollista toteuttaa laskennallista liiketilan lisätarvetta täysmääräisesti. Mikäli Kymenlaakson maakunnan alueen ei anneta kehittyä dynaamisesti kokonaisuutena, voi kaupan kehitys painottua Kymenlaakson ulkopuolelle, mikä ei myöskään ole keskustojen kannalta hyvä vaihtoehto. Maakuntakaavan keskustatoimintojen alueilla enimmäismitoitus koskee vain yli 2000 kerrosneliömetrin kokoisia myymälöitä. Kaikkia keskustoja ei välttämättä tarvitse enimmäismitoittaa. Esimerkiksi suurimpien kaupunkien keskustatoimintojen alueilla ei aina ole tarpeen osoittaa enimmäismitoitusta kerrosneliömetreinä, jos kaavan vaikutusten arviointi ei sitä edellytä. Enimmäismitoituksen esittämättä jättämistä voidaan harkita esimerkiksi silloin, kun keskusta-alueen merkitys on aluerakenteellisesti maakunnallinen tai kun keskusta-alue on toimiva ja elinvoimainen aito keskusta tai kun keskushierarkialtaan samantasoisten keskusten välillä ei ole kilpailua. Esittämättä jättäminen on aina perusteltava vaikutusten arvioinnin kautta.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 95 Keskusta-alueilla usein toteutettavat uudet yksiköt ovat vähittäiskaupan suuryksiköitä tai sellaisia myymäläkeskittymiä, jotka ovat vaikutuksiltaan verrattavissa vähittäiskaupan suuryksikköön (kauppakeskukset, korttelikeskukset). Lisäksi nykyiset myymälät voivat korttelisaneerauksen ja kehittämisen myötä muuttua sellaiseksi myymäläkeskittymäksi, joka on vaikutusiltaan verrattavissa vähittäiskaupan suuryksikköön. Pienliikkeitä rakennetaan myös usein markettien yhteyteen, jolloin kokonaisuudesta voi muodostua vähittäiskaupan suuryksikkö. Uusia yksittäisiä pienmyymälöitä ja pienliikekeskuksia rakennetaan enää hyvin harvoin. Uutta pienliiketilaa saadaan keskustoihin vähittäiskaupan suuryksiköiden ulkopuolelle lähinnä uusien asuintalojen kivijalkoihin. Maakuntakaavassa on keskustat mitoitettava niin, että alueilta löytyy riittävät mahdollisuudet uudelle liiketilalle. Uutta liiketilaa saadaan keskustoihin usein suuryksiköiden muodossa, kuten edellä mainittiin. Tästä syystä mitoitus voidaan kokonaisuudessaan osoittaa vähittäiskaupan suuryksiköille. Uuden liiketilan mitoituksen lähtökohtana maakuntakaavoituksessa on tämän selvityksen laskennallinen mitoitus. Lisäksi voidaan käyttää joustokerrointa (esim 1,3), jotta mitoitukseen saadaan riittävästi väljyyttä. Näin ei ainakaan estetä vähittäiskaupan suuryksiköiden toteuttamista keskusta-alueilla, jonne ne maankäyttö- ja rakennuslain mukaan tulee ensisijaisesti sijoittaa. Kaavallisella joustovaralla ei ole haitallisia vaikutuksia keskustoihin eikä niiden kehittämiseen eikä sillä ole myöskään haitallisia vaikutuksia kokonaispalveluverkkoon. Enimmäismitoituksen tehtävänä keskusta-alueilla on ohjata kaupan mitoitusta niin, että vältetään seudun ostovoimaan nähden niin suurten vähittäiskaupan suuryksiköiden toteutuminen, jotka voivat heikentää merkittävästi muiden keskusta-alueiden palveluja tai niiden kehittämistä. Kaavallinen mitoitus (esim. kerroin 1,3) ei vielä heikennä muiden keskustaalueiden palveluja ja niiden kehittämistä, sillä joustovara on näin kohtuullista eikä niin merkittävää, että sillä olisi palveluverkon kokonaisuuden kannalta vaikutusta. Maakuntakaavassa mitoitusta ei välttämättä tarvitse esittää niin tarkasti kuin tässä on esitetty. Mitoitus voidaan esittää myös mm. luokituksen kautta. Keskustatoimintojen ulkopuolelle mahdollisesti osoitettavien vähittäiskaupan suuryksikköjen enimmäismitoitus koskee myös alle 2000 kerrosneliömetrin myymälöitä. Näin ollen maakuntakaavan vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoitus koskee sekä suuria että pieniä myymälöitä. Vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoituksessa voidaan maakuntakaavan joustavuuden perustella käyttää uuden liiketilan mitoituksessa joustokerrointa, jotta saadaan riittävästi vaihtoehtoisia kauppapaikkoja alueelle. Vähittäiskaupan suuryksikköalueilla kaavallista joustovaraa voidaan hyvin osoittaa sellaiselle vähittäiskaupan suuryksikölle, joka laatunsa puolesta voi sijoittua myös keskusta-alueiden ulkopuolelle. Kun joustovara on tilaa vaativaa kauppaa tai laatunsa puolesta sellaista kauppaa, että keskusta-alueiden ulkopuolinen sijainti on perusteltua, ei joustovaralla ole vaikutuksia keskustakauppaan tai sen kehittämiseen. Mikäli vähittäiskaupan suuryksikköalueille osoitettavalle keskustakaupalle lasketaan joustovaraa, saattaa kaavallisella mitoituksella olla haitallisia vaikutuksia keskustojen kehittämiseen, mikäli vähittäiskaupan suuryksikköalueille syntyy liikaa keskustakauppaa, joka kilpailee liikaa keskustojen kanssa. Näin ollen mikäli maakuntakaavassa vähittäiskaupan suuryksikköalueiden keskustakauppaan mitoitetaan joustovaraa, tulee vaikutukset keskustaan arvioida uudelleen. Uutta seudullisesti merkittävää päivittäistavarakauppaa ei vähittäiskaupan suuryksikköalueille suositella sijoitettavan. Tämä voi muuttaa matkailuun painottuvien vähittäiskaupan suuryksikköaluein luonteen enemmän seudullista asiointia palvelevaksi, mikä lisää paikallista ja seudullista asiointiliikennettä. Esimerkiksi hypermarketin sijoittaminen Summaan tai

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 96 Vaalimaalle muuttaa näiden kaupan keskittymien aseman toisentyyppiseksi, kuin miten tässä selvityksessä alueiden merkitykseksi on määritelty. Matkailua palvelevaa päivittäistavarakauppaa sen sijaan voidaan alueille sijoittaa ainakin lähellä rajaa sijoittuviin kaupan keskittymiin (Summa ja Vaalimaa). Tällä ei ole merkitystä maakunnan asukkaiden ostoskäyttäytymiseen ja asiointiin. Asiointimatkat vastaavasti lyhenevät matkailijoilla, jos tarvittava tuotetta (mm. päivittäistavarat) saadaan riittävissä määrin jo läheltä rajaa. Maakuntakaavan vähittäiskaupan suuryksikköalueiden mitoituksen pohjana suositellaan käytettävän tasamalli-vaihtoehdon mukaista mitoitusta. Jylppyyn ja Keltakallioon ei tässä vaiheessa ole osoitettu uuden liiketilan mitoitusta, koska oletuksena on että alueet kehittyvät enemmän pidemmällä tähtäimellä. Tämän selvityksen mukaisessa palveluverkossa kehittämisen painopiste on muissa seudullisissa keskittymissä. Lyhyellä tähtäimellä myös näillä alueilla on seudullista kehittämispotentiaalia. Näin ollen on hyvä harkita, että myös näille alueille osoitetaan jonkin verran uudistumismahdollisuuksia tilaa vaativalle kaupalle. Tilaa vaativan kaupan osoittaminen pienessä mittakaavassa ei vaikututa keskustoihin eikä muuhun palveluverkkoon. Alueiden rooli ei nykyisestä tule muuttumaan. Vaihtoehtoisesti voidaan tasamallivaihtoehdon uuden liiketilan mitoitusta jakaa uudelleen esimerkiksi painottaen hieman Vaalimaata tai Summaa. Vaalimaan merkitys palveluverkossa painottuu niin vahvasti matkailuun, että alueen mitoituksen kasvattaminen ei suuresti muuta nykyistä palveluverkkoa eikä mitoituksen kasvattamisella ole vaikutuksia keskustoihin. Vaalimaa on sen verran kaukana asukkaiden painopisteestä ja Kotkan palveluverkko, joka on asukkaiden painopisteessä, jo nyt niin kattava, ettei Vaalimaalle suuntaudu merkittävästi maakunnan asukkaiden ostovoimaa. Lähialueelta ostovoimaa voi Vaalimaalle suuntautua, mutta verrattuna nykytilaan, asiointimatkat lyhenevät, jos tarjontaa saadaan lähemmäksi. Mikäli Summan mitoitusta kasvatetaan, alue kilpailee nykyistä ehdotusta enemmän Jumalniemen kanssa. Jumalniemi sijoittuu lähemmäksi asukkaiden painopistettä, mutta vastaavasti Summa sijoittuu lähemmäksi venäläisiä asiakkaita. Jumalniemen arvioidaan säilyttävän asemansa palveluverkossa, joten merkittävää vaikutusta maakunnan asukkaiden asiointiin ei Summan kasvattamisella ole. 7.4 Maakunnan palveluverkko Tässä selvityksessä esitetyn palveluverkon ja sen mitoituksen lähtökohtana on, ettei suunniteltu maankäyttö haittaa merkittävästi keskusta-alueiden kaupallisia palveluja. Lisäksi tavoitteena on, että kaupan palveluverkko on kokonaisuudessaan tasapainoinen, jolloin asiointimatkat ovat kohtuullisia. Maakuntakaavan mitoitus pohjautuu siihen, että venäläisten matkailijoiden määrä maakunnassa tulee kasvamaan hyvin merkittävästi. Venäläisten matkailijoiden ja ostovoiman kasvun ennustaminen on hyvin haasteellista. Matkailijavirtojen kehitykseen vaikuttaa lukuisia erilaisia tekijöitä, joiden vaikutuksia matkailijamääriin tietyllä alueella ei voida aukottomasti selvittää. Näitä ovat mm. liikenneyhteydet ja niiden parantaminen, tarjonnan kehittyminen alueilla, Venäjän talouden kehittyminen, raja-asemien läpäisykyky, tullirajoitukset ja viisumikäytännöt. Arviot venäläisten tulevasta määrästä maakunnassa ovat siten suuntaa-antavia. Maakuntakaavassa kaupan mitoitus tulee tehdä joustavaksi ja niin että elinkeinoilla on maakunnassa mahdollista kehittyä. Mikäli maakuntakaavan kaupan mitoitus tehdään vain paikallisten asukkaiden pohjalta, ei maakunnan kauppa voi kehittyä kokonaiskysynnän mukaisesti. Mikäli venäläisten matkailijoiden tarve arvioidaan hyvin tiukalla kaavalla, ei ehkä

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 97 todellista kysyntää vastaavaa kauppaa pystytä maakuntaan sijoittamaan. Matkailijoita palvelevaa keskustakauppaa pitää myös voida sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikköalueille, jotta matkailijoita voidaan palvella kauppapaikoissa, jotka ovat heidän lähtökohdistaan hyvin saavutettavissa. Mikäli keskustakauppaa ei vähittäiskaupan suuryksikköalueilla sallita, ei maakunnan palveluverkko pysty kehittymään ennustetulla tavalla ja kehitys suuntautuu maakunnan ulkopuolelle. Kymenlaaksossa on menossa voimakas rakennemuutos. Venäläisten matkailun voimakkaalla kehittämisellä voidaan osaltaan vastata tähän rakennemuutokseen. Tarjonta myös lisää kysyntää. Mikäli maakuntaan ei saada riittävästi vetovoimaista kaupan tarjontaa, ei alueelle myöskään onnistuta saamaan niin paljon matkailijoita kuin alueelle odotetaan. Venäläisten Suomeen tehdyn matkan tarkoituksena on useimmiten ostosmatka. Matkakohteen valinnassa pääsyyt ovat hyvät kulkuyhteydet ja mahdollisuus tehdä edullisia ostoksia. Mikäli venäläisten matkailu ei kasvakaan niin paljon kuin liiketilan laskennallisessa mitoituksessa on arvioitu, ei myöskään kauppa alueella kasva niin paljon. Kaupan alueet toteutuvat vain osittain, osa uusista alueista saattaa jäädä jopa toteutumatta. Osa toteutuu vasta pidemmällä aikavälillä. Eli kaavat eivät vain toteutuisi mitoitusten mukaisina. Joustava mitoitus voi johtaa siihen, että kauppa kasvaa alueella epätasapainoisesti ja ylimitoitetusti. Kauppa kuitenkin tekee viime kädessä laskelmansa siitä, mihin sillä on liiketaloudelliset mahdollisuudet sijoittua. Kauppa pyrkii myös sijoittumaan lähelle asiakkaitaan. Eli mikäli matkailijoiden määrä ei kasva, ei myöskään kauppa matkailuun painottuvissa kohteissa kehity. Paikallisia asukkaita hakeva kauppa ei sijoitu Vaalimaalle, vaikka siellä olisi kaavallisia mahdollisuuksia. Näin ollen on epätodennäköistä, että palveluverkko alueella muodostuisi epätasapainoiseksi. Todennäköisesti ostosmatkailu Kymenlaaksossa kasvaa. Ensisijainen kaupan kehityskohde ostosmatkailijoille on Kymenlaaksossa Vaalimaa, joka sijoittuu matkailijoiden saavutettavuuden kannalta parhaalle paikalle. Mutta kuten jo aikaisemmin on todettu, kauppa Vaalimaalla palvelee matkailijoita. Mikäli kauppa haluaa tarjonta palveluitaan maakunnan asukkaille, se sijoittuu sinne, missä asukkaita on lähellä eli nykyisiin keskustoihin tai kaupan keskittymiin. Sekä matkailijoita että maakunnan asukkaita palvelevat kaupat sijoittuvat sekä asukkaiden että matkailijoiden suhteen hyvin saavutettavissa oleviin kaupan keskuksiin. Mikäli matkailuvirrat eivät kasva oletetulla tavalla, eivät myöskään maakunnan keskustat kehity siinä mittakaavassa kuin tässä selvityksessä on laskettu. Kouvolan seudulla venäläisten merkitys on vähäisempi, joten siellä matkailun vaikutus keskustojen kehittämiseen on pienempi. Liiketilan kasvu Haminassa tai Karhulassa ei ilman matkailua tule todennäköisesti olemaan kovin suuri. Kotkansaarella on seudun keskustoista parhaat edellytykset kehittyä paikallisten asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta. Vähittäiskaupan suuryksikköalueista herkimmin ilman matkailua kehittyvät Kouvolan kauppakeskusalue sekä Kotkan Jumalniemi, jotka jo nyt ovat vetovoimaisia kaupan keskittymiä. Näiden lähialueella asuu myös eniten asukkaita. Vaalimaa kehittyy, jos matkailijamäärät kasvavat, vaikka ne eivät kasvaisi aivan oletetulla tavalla. Summan rakentuminen palveluverkossa on haasteellisinta. Alueella ei tällä hetkellä ole vielä kauppaa. Lisäksi alue on jo merkittävästi kauempana rajasta kuin Vaalimaa. Kauppa pyrkii sijoittumaan sinne, missä on jo kauppaa ja asiakkaita. Lisäksi kauppa pyrkii sijoittumaan hyvin saavutettavissa oleviin paikkoihin. Tätä taustaa vasten Summan jää todennäköisesti rakentumatta, mikäli venäläisten matkailijoiden määrä jää oletettua pienemmäksi.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 98 Tässä selvityksessä esitetyllä palveluverkolla ja sen mitoituksella pyritään edistämään sellaisen palveluverkon muodostumista, jossa asiointimatkat ovat kohtuullisia ja liikenteen haitat mahdollisimman vähäisiä. Palveluverkkoa kehitetään sekä asukkaiden että kasvavan matkailun pohjalta. Kokonaisuudessaan palveluverkko palvelee hyvin asukkaita heidän lähialueillaan sekä matkailijoita heidän hyvin saavutettavissa olevissa paikoissaan. Nämä eivät ole tosiaan poissulkevia, eikä matkailua palvelevalla kaupalla ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia maakunnan asukkaiden kannalta optimaaliseen palveluverkkoon.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 99 Liite 1 Maankäyttö ja rakennuslaki 9 a luku (8.4.2011/319) Vähittäiskauppaa koskevat erityiset säännökset 71 a (8.4.2011/319) Vähittäiskaupan suuryksikkö Vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan tässä laissa yli 2 000 kerrosneliömetrin suuruista vähittäiskaupan myymälää. 71 b (8.4.2011/319) Vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevat erityiset sisältövaatimukset maakunta- ja yleiskaavalle Osoitettaessa maakunta- tai yleiskaavassa vähittäiskaupan suuryksiköitä on sen lisäksi, mitä maakunta- ja yleiskaavasta muutoin säädetään, katsottava, että: 1) suunnitellulla maankäytöllä ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia keskusta-alueiden kaupallisiin palveluihin ja niiden kehittämiseen; 2) alueelle sijoittuvat palvelut ovat mahdollisuuksien mukaan saavutettavissa joukkoliikenteellä ja kevyellä liikenteellä; sekä 3) suunniteltu maankäyttö edistää sellaisen palveluverkon kehitystä, jossa asiointimatkojen pituudet ovat kohtuulliset ja liikenteestä aiheutuvat haitalliset vaikutukset mahdollisimman vähäiset. Maakuntakaavassa tulee esittää merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja. Vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoitus on osoitettava maakuntakaavassa riittävällä tarkkuudella. 71 c (8.4.2011/319) Vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittuminen Vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on keskusta-alue, ellei muu sijainti kaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu. Merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön sijoittaminen maakuntakaavan keskustatoiminnoille tarkoitetun alueen ulkopuolelle edellyttää, että vähittäiskaupan suuryksikön sijoituspaikaksi tarkoitettu alue on maakuntakaavassa erityisesti osoitettu tähän tarkoitukseen. 71 d (8.4.2011/319) Asemakaavan oikeusvaikutukset vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumiseen Vähittäiskaupan suuryksikköä ei saa sijoittaa maakunta- tai yleiskaavan keskustatoiminnoille tarkoitetun alueen ulkopuolelle, ellei alue ole asemakaavassa erityisesti osoitettu tätä tarkoitusta varten. Mitä 1 momentissa säädetään, koskee myös olemassa olevan vähittäiskaupan myymälän laajentamista tai muuttamista vähittäiskaupan suuryksiköksi, vähittäiskaupan suuryksikön laajentamista sekä sellaista myymäläkeskittymää, joka vaikutuksiltaan on verrattavissa

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 100 vähittäiskaupan suuryksikköön. Mitä 1 momentissa säädetään, ei kuitenkaan koske vähittäiskaupan myymälän, vähittäiskaupan suuryksikön tai myymäläkeskittymän laajentamista, joka ei ole merkittävä. 71 e (8.4.2011/319) Vähittäiskauppaa koskevat asemakaavamääräykset Sen lisäksi, mitä 57 :ssä säädetään, asemakaavamääräykset voivat koskea vähittäiskaupan laatua ja kokoa, jos se kaupan palvelujen saatavuuden kannalta on tarpeen.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 101 Liite 2 Selvityksessä käytettyjä käsitteitä Supermarket Supermarket on pääosin itsepalveluperiaatteella toimiva ruoan myyntiin keskittyvä päivittäistavaramyymälä, jonka myyntipinta-ala on vähintään 400 m 2 ja jossa elintarvikkeiden osuus on yli puolet myyntipinta-alasta. Toimialan tilastoinnissa supermarketmyymälät jaetaan pinta-alaltaan suuriin yli 1 000 m 2 ja pieniin 400-1 000 m 2 supermarketteihin, joita kutsutaan myös yleisesti marketeiksi. Hypermarket Hypermarket on monen alan tavaroita myyvä pääosin itsepalveluperiaatteella toimiva vähittäismyymälä. Hypermarketissa elintarvikkeiden osuus on yleensä vähemmän kuin puolet kokonaispinta-alasta, mutta myynnin painopiste on päivittäistavaroissa. Hypermarket voi sijaita kaupungin keskustassa, sen tuntumassa, kauppakeskuksessa tai muualla liikenteellisesti hyvin saavutettavissa paikoissa. A.C Nielsenin tilastossa hypermarketteja ovat Prisma, Citymarket ja Euromarket. Tavaratalot Tavarataloiksi käsitetään keskustatavaratalot kuten Stockmann, Anttila ja Sokos. A.C Nielsenin tilastossa tavaratalokauppaan kuuluvat Stockmann, Anttila, Halpahalli ja Minimani (Pohjanmaalla M-market Talas Kristiinankaupungissa). Sokoksen päivittäistavaramyynti (Smarket) luokitellaan supermarketkauppaan. Tavaratalokauppa Hypermarketit (Prisma, Euromarket, Citymarket), tavaratalot (esim. Sokos, Anttila) sekä muut laajan tavaravalikoiman myymälät (esim. Säästötalo Robin Hood, Hong Kong, Kärkkäinen). Kauppakeskus Kauppakeskus muodostuu liikerakennuksesta, jossa myymälät ja palvelut avautuvat sisäänpäin käytäville tai keskusaukiolle. Vuokrattavan liiketilan määrä on yleensä vähintään 5 000 huoneistoneliömetriä. Kauppakeskuksessa on vähintään kymmenen myymälää. Kauppakeskuksessa on yksi tai useampi ankkuri- tai veturiyritys ja joukko avainyrityksiä sekä muita myymälöitä ja palveluja. Yksittäisen yrityksen osuus liiketilan kokonaismäärästä ei ylitä 50 prosenttia. Kauppakeskuksella on yhteinen johto ja markkinointi. Valintamyymälä/pienmyymälä/lähikauppa A.C Nielsenin tilastossa valintamyymälä on myyntialaltaan alle 400 neliömetrin suuruinen pienmyymälä alle 100 neliömetrin suuruinen myymälä. Näitä kutsutaan tekstissä myös lähikaupoiksi. Lähikauppana voi myös toimia suuri myymälä. Tilaa vaativa erikoiskauppa (tiva) Paljon tilaa vaativaan erikoiskauppaan eli tiva-kauppaan kuuluvat autokauppa, venekauppa, huonekalukauppa, kodintekniikkakauppa rauta- ja rakennustarvikekauppa sekä maatalousja puutarha-alan kauppa. Autoalan kauppa Autoalan kauppaan kuuluvat autokauppa, moottoripyöräkauppa ja näiden varaosien kauppa, rengasliikkeet sekä autojen huolto- ja korjaustoiminta. Lisäksi autoalan kauppaan kuuluu huoltamotoiminta. Muotikauppa Vaate-, kenkä-, kangas- ja laukkukauppa.

Kymenlaakson kaupan rakenne ja mitoitus 102 Muu erikoiskauppa (tauluissa ja kaavioissa) Muu erikoiskauppa kuin tilaa vaativaa kauppa eli muotikauppa, lahjatavara-, urheilu- ja sisustuskauppa, kirja- ja paperikauppa, foto- ja optisen alan kauppa, kulta- ja kellokauppa, matkapuhelinliikkeet sekä lelukauppa yms. Keskustahakuinen erikoiskauppa, keskustan erikoiskauppa, keskustakauppa Erikoiskauppaa, joka pääasiassa sijoittuu keskuksiin ja kauppakeskuksiin. Keskustahakuista erikoiskauppaa ovat muotikauppa ja muu erikoiskauppa. Kauppakeskukset ovat yleensä pääosin keskustakauppaa. Keskustakauppa-terni voi pitää sisällään myös päivittäistavarakauppaa ja palveluita. Keskustatyyppinen alue Maakunnan, kunnan tai sen osan toiminnallinen keskus, jolla sijaitsee vähittäiskaupan palvelujen lisäksi myös muita keskustahakuisia palveluja ja asuntoja. Keskustoja ovat myös mm. alakeskukset, kyläkeskukset, lähiökeskukset ja muut asuinalueiden keskukset. Keskustahakuinen kauppa sijoittuu tyypillisesti keskustatyyppiselle alueelle, erikoiskauppa pääosin suuriin keskuksiin, päivittäistavarakauppa tämän lisäksi myös pieniin keskuksiin. Keskustatoimintojen alue Keskusta-alue osoitetaan maakunta- ja yleiskaavoissa keskustatoimintojen alue - kaavamerkinnällä. Keskustatoimintojen alueella ja alakeskuksella ymmärretään keskustahakuisten palvelu-, hallinto- ja muiden toimintojen aluetta, joka muodostaa todellisen toiminnallisen keskustan. Maakunta- ja yleiskaavan keskustatoimintojen alueille voidaan sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikkö ilman erityistä merkintää asemakaavassa. Muu kaupan alue Keskustojen ulkopuoliset kaupan alueet, vähittäiskaupan suuryksikköalueet, tilaa vaativan kaupan alueet, liikenneasema-alueet. Lähteet: Päivittäistavarakaupan yhdistys, A.C Nielsen, ympäristöministeriö, Suomen kauppakeskusyhdistys ry, Santasalo Ky