JYVÄSKYLÄN KAUPUNKI Eteläportin asemakaavamuutoksen kaupallinen selvitys Loppuraportti FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY P38152
Loppuraportti 1 (33) Sisällysluettelo 1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TAVOITTEET... 3 2 ASEMAKAAVA, TARKASTELUALUE JA SUUNNITTELUTILANNE... 3 2.1 Asemakaavan kuvaus ja asemakaava-alueen sijainti... 3 2.2 Tarkastelualue... 4 2.3 Suunnittelutilanne... 5 3 NYKYTILANNE JA KEHITYSNÄKYMÄT... 7 3.1 Väestö ja työpaikat... 7 3.2 Vähittäiskaupan nykytilanne ja kehitysnäkymät... 10 3.2.1 Vähittäiskaupan palveluverkko... 10 3.2.2 Vähittäiskaupan kilpailutilanne... 13 3.2.3 Ostovoima ja ostovoiman kehitys... 16 3.2.4 Arvio liiketilatarpeesta ja sen kehityksestä... 17 3.2.5 Ostovoiman siirtymän ja kaupan hankkeiden vaikutus liiketilatarpeeseen... 18 4 ASEMAKAAVAN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI... 19 4.1 Vaikutusten arvioinnin lähtökohdat... 19 4.1.1 Eteläportin asemakaavaehdotus... 19 4.1.2 Asemakaavan mitoitus suhteessa yleiskaavan mitoitukseen... 20 4.2 Vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen... 21 4.2.1 Asemakaavan mitoitus suhteessa liiketilan laskennalliseen lisätarpeeseen... 21 4.2.2 Kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset... 21 4.2.3 Palvelutarjonnan ja palveluverkon kehitys... 22 4.3 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen... 23 4.3.1 Asemakaava-alueen sijainti suhteessa väestöön ja työpaikkoihin... 23 4.3.2 Yhdyskuntarakenteen kehitys... 24 4.3.3 Jyväskylän ydinkeskustan ja muiden keskusten kehitys... 24 4.4 Vaikutukset kaupallisten palvelujen saavutettavuuteen... 24 4.4.1 Kaupallisten palvelujen saavutettavuus... 24 4.4.2 Eteläportin kaupan alueiden saavutettavuus eri kulkumuodoilla... 25 4.4.3 Kestävien kulkumuotojen käyttömahdollisuudet asiointimatkoilla... 27 4.5 Muut vaikutukset... 27 5 YHTEENVETO JA EHDOTUKSIA JATKOSSUUNNITTELUUN... 27 6 LÄHTEET... 30 7 LIITTEET... 31
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 3 (33) Eteläportin asemakaavamuutoksen kaupallinen selvitys 1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TAVOITTEET Jyväskylän kaupunki laatii parhaillaan Eteläportin asemakaavaa ja asemakaavan muutosta. Asemakaavaluonnos on ollut nähtävillä 18.1.-18.2.2019 välisen ajan. Kaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa työpaikkatoimintojen, tilaa vaativan kaupan sekä vähittäiskaupan suuryksikköjen rakentaminen. Kaupungin tavoitteena on jo pitkään ollut Eteläportin kehittäminen kauppa- ja työpaikka-alueena. Kaupallisen selvityksen tehtävänä on arvioida asemakaavamuutoksen kaupalliset vaikutukset. Selvityksessä esitetään asemakaavassa osoitettujen kaupan alueiden sijainti yhdyskuntarakenteessa, saavutettavuus ja asema Jyväskylän kaupallisessa palvelurakenteessa, määritellään Eteläportin kaupallinen vaikutusalue ja arvioidaan vaikutusalueen ostovoiman ja liiketilatarpeen kehitys sekä arvioidaan asemakaavan mahdollistaman liikerakentamisen kaupalliset vaikutukset suhteessa nykytilanteeseen. Vaikutusten arvioinnin lähtökohtana on asemakaavaehdotuksen (9.4.2019) mitoitus. Vaikutusten arviointi on tehty asiantuntija-arviona olemassa oleviin selvityksiin, paikkatietoanalyyseihin sekä uusimpiin tilasto- ja rekisteriaineistoihin perustuen. Keskeisenä lähtöaineistona ovat olleet Jyväskylän kaupungille aiemmin laaditut vähittäiskauppaa koskevat selvitykset (mm. Itäisen Palokärjen asemakaavan kaupallinen selvitys 2017, Hippoksen kaupallinen selvitys 2016 ja Kauramäen osayleiskaavan laadinnan yhteydessä tehty Eteläportin kaupallinen selvitys 2012). Selvitystyö on tehty Jyväskylän kaupungin toimeksiannosta FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy:ssä. Jyväskylän kaupungin yhteyshenkilöinä ovat olleet erikoissuunnittelija Sarita Humppi ja asemakaava-arkkitehti Reijo Teivaistenaho. FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy:ssä työn ovat laatineet Taina Ollikainen ja Mikko Keskinen. 2 ASEMAKAAVA, TARKASTELUALUE JA SUUNNITTELUTILANNE 2.1 Asemakaavan kuvaus ja asemakaava-alueen sijainti Eteläportin asemakaavaehdotuksessa on osoitettu mm. seuraavia korttelialueita: Liikekeskusten korttelialue. Alueelle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä ja keskustatoimintoja, kuten liike-, toimisto-, toimitila- ja palvelutiloja. Sallitun kerrosalan lisäksi saa kerroksiin rakentaa lasikatettuja ja/ tai luonnonvalolla varustettuja kauppakäytäviä, teknisiä tiloja, katettuja huoltopihoja, rakenteellista pysäköintiä sekä pysäköintitasoja liiketilojen päälle. Korttelialueella sallitaan moottoriajoneuvojen polttoaineiden jakelu. Liike-, teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue. Kortteliin saa perustaa vähittäiskaupan suuryksiköitä lukuun ottamatta päivittäistavarakaupan suuryksikköä. Korttelialueella sallitaan moottoriajoneuvojen polttoaineiden jakelu. Teollisuus-, varasto- ja liikerakennusten korttelialue (TL-2 ja TL-4). Korttelialueiden sallitusta rakennusoikeudesta enintään 30 % saa rakentaa liiketilaksi, jonka tulee olla pääasiassa myymälätilaa. Korttelialueille ei saa perustaa vähittäiskaupan suuryksikköä. TL-4 korttelialueella sallitaan moottoriajoneuvojen polttoaineiden jakelu. Asemakaava-alue sijaitsee Keljonkankaalla valtatien 9 varressa. Kaava-alueelta on sekä Jyväskylän keskustaan, että Muuramen keskustaan matkaa noin 6 kilometriä. Kaava-aluetta rajaa itäpuolella valtatie 9 eritasoliittymineen ja pohjoispuolella Eteläväylä-niminen katu. Liikerakennusten korttelialueet sijaitsevat kaava-alueen pohjoisosassa. Alueen pohjoispuolelle suojametsikön taakse sijoittuu Kauramäen asuinalueen kerrostalokorttelit. Eteläportti tulee olemaan merkittävä kauppapalvelujen tarjoaja Keljon kauppakeskusalueen eteläpuoleisella alueella. Kaavaehdotuksen mukaan alueelle on mahdollista rakentaa kauppaa eri muodoissaan 50 578 k-m 2.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 4 (33) Kuva 1: Ote kaavaehdotuksesta 9.4.2019 (Jyväskylän kaupunki) 2.2 Tarkastelualue Vaikutusten arvioinnin tarkastelualueena on Jyväskylän kaupungin alue, mutta selvityksessä tarkastellaan kaupan nykytilannetta ja kehitysnäkymiä myös seututasolla. Jyväskylän seutuun kuuluu Jyväskylän kaupungin lisäksi Hankasalmen, Laukaan, Muuramen, Petäjäveden, Toivakan ja Uuraisten kunnat. Vaikutusten laajuuden ja kohdentumisen mukaan tarkastelua tarkennetaan Eteläportin lähivaikutusalueelle. Lähivaikutusalueena tarkastellaan Jyväskylän Keljon (kuvassa 2 nro 07), Keltinmäki-Myllyjärven (06), Kuokkalan (05), Säynätsalon (09) ja Korpilahden suuralueiden (14) sekä Muuramen kunnan muodostamaa aluetta.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 5 (33) Kuva 2: Jyväskylän suuraluejako (Jyväskylän kaupunki). Lähivaikutusalue on esitetty violetilla. Eteläportin asemakaava-alueen likimääräinen sijainti on esitetty mustalla pisteellä. 2.3 Suunnittelutilanne Maakuntakaava Keski-Suomen maakuntakaava on tullut voimaan 26.1.2018. Eteläportin asemakaava-alue sijaitsee maakuntakaavassa osoitetulla seudullisesti merkittävän tiivistettävän taajaman alueella ja Jyväskylän yhtenäisellä keskustaajama-alueella (kaupallinen vyöhyke, km-2). Jyväskylän yhtenäisellä keskustaajama-alueella Keski-Suomen maakuntakaavassa määritelty seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja on erikoistavarakaupassa 10 000 k-m 2. Päivittäistavarakaupassa seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja on koko maakunnan alueella 4 000 k-m 2. Alarajat ovat voimassa, ellei selvitysten perusteella muuta osoiteta. (Keski-Suomen liitto 2017) Eteläportin asemakaava-alueelle on maakuntakaavassa osoitettu Eteläportin keskustatoimintojen alakeskus (ca), Keljonkeskus-Eteläportin kaupallinen vyöhyke (km-1) sekä teollisuus- ja varastoalue (t/kem). Teollisuus- ja varastoalueella on/saa sijoittaa vaarallisia kemikaaleja valmistavan tai varastoivan laitoksen. Keskustatoimintojen alueelle saa sijoittaa seudullisesti merkittäviä vähittäiskaupan suuryksiköitä. Kaupalliselle vyöhykkeelle voi sijoittua paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan seudullisesti merkittäviä yksiköitä. Keljonkeskus-Eteläportin kaupallisen vyöhykkeen vähittäiskaupan yhteen laskettu enimmäiskerrosala on 50 000 k-m 2. Mitoitus ei sisällä Keljonkeskuksen vähittäiskaupan suuryksikön kohdemerkinnän (km) enimmäismitoitusta (50 000 k-m 2 ). (Keski-Suomen liitto 2017) Edellä mainittujen lisäksi maakuntakaavassa on osoitettu Eteläportin lähivaikutusalueella keskustatoimintojen alakeskuksena (ca) Muuramen keskusta aluemerkinnällä ja vähittäiskaupan suuryksikkö - kohdemerkinnällä Muuramen Sillanniitty. Vähittäiskaupan yhteenlaskettu enimmäiskerrosala on Sillanniityssä 20 000 k-m 2. (Keski-Suomen liitto 2017)
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 6 (33) Kuva 3: Ote Keski-Suomen maakuntakaavasta (Keski-Suomen liitto 2017. Yleiskaava Jyväskylässä on laadittu koko kaupungin alueen käsittävä strateginen yleiskaava. Kaupunginvaltuuston 10.11.2014 hyväksymä 4.9.2014 päivätty Jyväskylän kaupungin yleiskaava on tullut voimaan 25.11.2016 Hämeenlinnan hallinto-oikeuden ja korkeimman hallinto-oikeuden päätösten mukaisesti muutettuna. Eteläportin asemakaava-alueelle on yleiskaavassa osoitettu Eteläportin aluekeskus, seudullisesti merkittävän kaupan palvelualue (KM-s) ja tilaa vaativien työpaikkojen alue (kartta 1/7). Asemakaava-alue sijaitsee ensisijaisella rakentamisen kohdentamisvyöhykkeellä, vyöhyke 1 (kartta 6/7). Yleiskaavan mukaan aluekeskuksen alueelle ja seudullisesti merkittävän kaupan palvelualueelle saa asemakaavoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä. Uusien vähittäiskaupan suuryksiköiden tulee vahvistaa tasapainoista keskus- ja palveluverkkoa Jyväskylän ydinkeskustan toiminta- ja kehitysedellytykset huomioon ottaen. Eteläportin aluekeskuksen vähittäiskaupan suuryksiköiden yhteenlasketuksi enimmäiskerrosalaksi on määritelty 35 000 k-m 2. Eteläportin seudullisesti merkittävän kaupan palvelualueen (KM-s) vähittäiskaupan yhteenlaskettu koko voi olla enintään 35 000 k-m 2 ja kaupan tulee olla paljon tilaa vaativaa erikoistavarakauppaa. Tilaa vaativien työpaikkojen alueelle voidaan suunnittelumääräyksen mukaan asemakaavoittaa ympäristöhäiriöitä tuottavaa tuotantotoimintaa ja muuta tilaa vaativaa työpaikkatoimintaa. Alueelle voidaan muun työpaikkarakentamisen ohella sijoittaa tuotannolliseen pääkäyttötarkoitukseen liittyviä myymälätiloja. Alueelle ei voi sijoittaa muunlaisia kuin moottoriajoneuvojen toimialaan kuuluvia paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan suuryksikköjä. Näiden koko voi Eteläportin alueella olla enintään 10 000 k-m 2.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 7 (33) Kuva 4: Ote Jyväskylän kaupungin yleiskaavan kartoista 1/7 Yhdyskuntarakenteen ohjaus, pääkartta ja 6/7 Täydennysrakentaminen ja kestävä liikkuminen (Jyväskylän kaupunki 2014). Asemakaava-alueen sijainti on osoitettu punaisella ympyrällä. Asemakaava Eteläportin alueella on voimassa asemakaava vuodelta 2003. Asemakaavassa alueelle on osoitettu teollisuus-, varasto- ja liikerakennusten korttelialueita (TL-2) ja virkistysaluetta (VL). 3 NYKYTILANNE JA KEHITYSNÄKYMÄT 3.1 Väestö ja työpaikat Väestö Jyväskylässä asui vuoden 2018 lopussa noin 141 300 asukasta. Väestömäärä on lisääntynyt vuosina 2010-2018 noin 10 500 asukasta (+8 %). Jyväskylän kaupungin väestöarvion mukaan Jyväskylän väestömäärä lisääntyy edelleen tulevina vuosina. Väestöarvion mukaan väestömäärä lisääntyy vuosina 2018-2030 yhteensä noin 13 200 asukkaalla (+9 %). Jyväskylän seudulla väestömäärä lisääntyy vastaavana aikana Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan noin 6 %. Eteläportin asemakaava-alueen lähivaikutusalueen (Keljon, Keltinmäki-Myllyjärven, Kuokkalan, Säynätsalon ja Korpilahden suuralueet sekä Muuramen kunta) väestömäärä oli vuonna 2018 (marraskuu 2018) noin 50 100 asukasta. Väestömäärä lisääntyy vuosina 2018-2030 noin 3 000 asukkaalla (+6 %). Kehitysarvio perustuu suuralueiden osalta Jyväskylän kaupungin väestöarvioon ja Muuramen osalta Tilastokeskuksen väestöennusteeseen. Lähivaikutusalueella erityisesti Keljon suuralueen väestömäärä lisääntyy Kauramäen asuntoalueiden rakentuessa. Taulukossa 1 on esitetty lähivaikutusalueen, Jyväskylän kaupungin ja Jyväskylän seudun väestökehitys vuosina 2010 2018 ja väestöennuste vuosille 2025 ja 2030. Väestöennuste perustuu Jyväskylän kaupungin ja suuralueiden osalta kaupungin laatimaan väestöarvioon ja Jyväskylän seudun ja Muuramen osalta Tilastokeskuksen väestöennusteeseen (2015).
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 8 (33) Taulukko 1. Lähivaikutusalueen, Jyväskylän kaupungin ja Jyväskylän seudun väestömäärä 2010, 2017 ja 2018 sekä väestöennuste 2025 ja 2030 (Tilastokeskus 2015 ja Jyväskylän kaupunki 2019). Väestö 31.12. Muutos 2010-18 Muutos 2018-30 2010 2017 2018 2025 2030 lkm % lkm % Keljo* 5 550 6 626 6 631 8 050 8 507 1 081 19 % 1 876 28 % Keltinmäki-Myllyjärvi* 7 513 7 158 7 107 6 832 6 804-406 -5 % -303-4 % Kuokkala* 16 909 17 784 17 971 18 312 18 792 1 062 6 % 821 5 % Säynätsalo* 3 357 3 351 3 345 3 312 3 325-12 0 % -20-1 % Korpilahti* 5 023 4 930 4 864 4 862 4 882-159 -3 % 18 0 % Muurame 9 256 10 097 10 170 10 542 10 741 914 10 % 571 6 % Lähivaikutusalue 47 608 49 946 50 088 51 910 53 049 2 480 5 % 2 961 6 % JYVÄSKYLÄ 130 816 140 188 141 305 150 200 154 500 10 489 8 % 13 195 9 % JYVÄSKYLÄN SEUTU 173 651 184 333 185 430 192 217 195 995 11 779 7 % 10 565 6 % * vuoden 2018 tieto on 11/2018 Asumisen sijoittuminen ja asumisen laajenemisalueet Jyväskylän väestö on keskittynyt Jyväskylän keskeiselle taajama-alueelle. Muita väestökeskittymiä ovat Tikkakoski pohjoisessa ja Vaajakoski idässä. Pienempiä keskittymiä ovat keskustan eteläpuolella Säynätsalo ja Korpilahti. Jyväskylän seudun muissa kunnissa väestö keskittyy pääosin kuntakeskuksiin. Kuvassa 5 on esitetty väestön määrä 250 metrin ruuduittain vuoden 2017 lopussa. Tummat värit kuvastavat tiheintä asutusta ja vaaleat värit harvemmin asuttuja alueita. Eteläportin asemakaava-alue sijaitsee Jyväskylän ydinkeskustasta noin 6 kilometriä etelään. Myös Muuramen keskustasta on Eteläporttiin matkaa noin 6 kilometriä. Asemakaava-aluetta lähimpänä olevat asuinalueet sijaitsevat valtatien 9 itäpuolella Keljonkankaan alueella. Tulevina vuosina Eteläportin lähiasutuksen määrä lisääntyy Kauramäen asuntoalueiden rakentuessa. Kuva 5: Väestön sijoittuminen Jyväskylässä (kuva vasemmalla) ja Eteläportin asemakaava-alueen läheisyydessä (kuva oikealla). Eteläportin asemakaava-alueen likimääräinen sijainti on esitetty punaisella pisteellä. (väestötiedot RTTK Tilastokeskus 2018 ja pohjakartta Maanmittauslaitos 2019)
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 9 (33) Jyväskylän kaupungin uudet, ensisijaisesti asemakaavoitettavat alueet tullaan suuntaamaan Jyväskylän yleiskaavassa määritellyille Kestävän liikkumisen taajama -merkinnällä osoitetuille alueille keskusalueiden ympärillä. Jyväskylän yhdyskuntarakentamisen pääsuunnat ovat Ydinkeskusta - Vaajakoski, Ydinkeskusta - Palokka - Tikkakoski sekä Tampereentien suunta ja Korpilahti. Nämä kaupunkinauhamaiset yhdyskuntarakentamisen pääsuunnat sijaitsevat hyvien liikenneyhteyksien varrella ja vahvistavat korkean taajama-asteen alueellista eheyttä täydennysrakentamista korostavalla kaavoituksella ja joukkoliikennettä tukevalla struktuurilla. (Jyväskylän kaupunki 2014: Yleiskaavan kaavaselostus) Työpaikat ja työpaikkojen sijoittuminen Jyväskylässä oli vuoden 2016 lopussa noin 61 000 työpaikkaa, joka on noin 84 % Jyväskylän seudun työpaikoista. Vuosina 2010-2016 työpaikkamäärä on lisääntynyt Jyväskylässä noin 190 työpaikkaa (+0 %) ja vähentynyt muualla Jyväskylän seudulla noin 560 työpaikkaa (-4 %). Seututasolla työpaikkamäärä on vähentynyt noin 370 työpaikkaa (-1 %). Taulukko 2. Lähivaikutusalueen, Jyväskylän kaupungin ja Jyväskylän seudun väestömäärä 2010, 2017 ja 2018 sekä väestöennuste 2025 ja 2030 (Tilastokeskus 2015 ja Jyväskylän kaupunki 2019). Työpaikat Muutos 2010-16 2010 2016 lkm % JYVÄSKYLÄ 60 805 60 992 187 0 % JYVÄSKYLÄN SEUTU 73 233 72 862-371 -1 % Jyväskylän työpaikat ovat väestön tapaan keskittyneet Jyväskylän keskeiselle taajama-alueelle. Pienempiä työpaikkakeskittymiä ovat Tikkakoski, Säynätsalo ja Korpilahti. Jyväskylän seudun muissa kunnissa työpaikat keskittyvät pääosin kuntakeskuksiin. Kuvassa 6 on esitetty työpaikkojen määrä 250 metrin ruuduittain vuoden 2016 lopussa. Kuva 6: Työpaikkojen sijoittuminen Jyväskylässä (kuva vasemmalla) ja Eteläportin asemakaava-alueen läheisyydessä (kuva oikealla). Eteläportin asemakaava-alueen likimääräinen sijainti on esitetty punaisella pisteellä. (työpaikkatiedot RTTK Tilastokeskus 2018 ja pohjakartta Maanmittauslaitos 2019)
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 10 (33) 3.2 Vähittäiskaupan nykytilanne ja kehitysnäkymät 3.2.1 Vähittäiskaupan palveluverkko Vähittäiskaupan palveluverkkoa kuvaavat tiedot perustuvat A.C.Nielsen Finland Oy:n päivittäistavarakaupan myymälärekisterin (2018) ja Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin (2017) tietoihin. Palveluverkon kehitystä on tarkasteltu Kauramäen osayleiskaavoituksen yhteydessä tehdyn Eteläportin kaupallisen selvityksen (2012) pohjalta. Päivittäistavarakauppa Jyväskylässä toimi vuoden 2018 lopussa 87 päivittäistavaroita myyvää myymälää, joista 57 oli koko päivittäistavaravalikoimaa myyviä myymälöitä ja 30 päivittäistavaroiden erikoismyymälöitä, halpahintamyymälöitä ja huoltoasemamyymälöitä. Jyväskylän seudulla toimi 124 päivittäistavaroita myyvää myymälää, joista 81 myymälää oli koko päivittäistavaravalikoimaa myyviä myymälöitä. Valtaosa (70 %) Jyväskylän seudun myymälöistä toimi Jyväskylän kaupungin alueella. Vuoden 2010 lopussa Jyväskylässä toimi 96 päivittäistavaroita myyvää myymälää, joten myymälöiden kokonaismäärä väheni vuosina 2010-2018 yhteensä 9 myymälää. Koko päivittäistavaravalikoimaa myyvien myymälöiden määrä väheni 7 myymälää ja muiden myymälöiden (päivittäistavaroiden erikoismyymälät, halpahintamyymälät ja huoltoasemamyymälät) määrä 2 myymälää. Myymälätyypeittäin tarkasteltuna Jyväskylässä toimi vuoden 2018 lopussa eniten päivittäistavaroiden erikoismyymälöitä (18 myymälää), isoja valintamyymälöitä (15 myymälää) ja isoja supermarketteja (12 myymälää). Hypermarketteja oli Jyväskylässä 7 (3 Prismaa, 3 Citymarketia ja Minimani). Vuodesta 2010 ovat lisääntyneet erikoismyymälät (+8), isot ja pienet supermarketit (+3) ja hypermarketit (+1) ja vähentyneet huoltoasemamyymälät (-10), pienmyymälät (-5), isot ja pienet valintamyymälät (-5) ja tavaratalot (-1). A.C. Nielsen Finland Oy:n myymälärekisterin mukaiset päivittäistavarakaupan myymälätyypit on kuvattu liitteessä 1. Eteläportin asemakaava-alueen lähivaikutusalueella toimi vuoden 2018 lopussa 27 päivittäistavaroita myyvää myymälää, joista 22 oli koko päivittäistavaravalikoimaa myyviä myymälöitä. Myymälöistä 7 oli Keljon, 2 Keltinmäki-Myllyjärven, 4 Korpilahden, 6 Kuokkalan ja 2 Säynätsalon suuralueilla ja 6 Muuramen alueelle. Taulukko 3. Päivittäistavaroita myyvien myymälöiden lukumäärä vuoden 2018 lopussa (A.C.Nielsen Finland Oy) Lähivaikutusalue 1) Jyväskylän kaupunki Jyväskylän seutu Hypermarket (>2500 m 2 ) 2 7 7 Tavaratalo (>1000 m 2 ) 1 1 2 Supermarket, iso (>1000 m 2 ) 6 12 20 Supermarket, pieni (400-999 m 2 ) 5 9 12 Valintamyymälä, iso (200-399 m 2 ) 3 15 22 Valintamyymälä, pieni (100-199 m 2 ) 3 9 12 Pienmyymälä 2 4 6 Erikoismyymälä 2 18 21 Halpahintamyymälä 7 11 Huoltoasemamyymälä 3 5 11 MYYMÄLÄT YHTEENSÄ 27 87 124 1) Keljon, Keltinmäki-Myllyjärven, Kuokkalan, Säynätsalon ja Korpilahden suuralueet ja Muuramen kunta Asukasmäärään suhteutettuna Jyväskylässä oli vuoden 2018 lopussa noin 2 480 asukasta yhtä päivittäistavaramyymälää kohti, kun mukaan otetaan koko päivittäistavaroiden valikoimaa myyvät päivittäistavaramyymälät (ei päivittäistavaroita myyviä erikoismyymälöitä, halpahintamyymälöitä ja huoltoasemamyymälöitä). Asukkaita yhtä päivittäistavaramyymälää kohti oli Jyväskylässä enemmän kuin Jyväskylän seudulla (2 290 asukasta) ja koko maassa (1 970 asukasta) keskimäärin, joten väestöpohjaan suhteutettuna Jyväskylän päivittäistavarakaupan palveluverkon kattavuutta voidaan pitää keskimääräistä heikompana. Vuonna 2010 asukkaita yhtä koko päivittäistavaravalikoimaa myyvää myymälää kohti oli Jyväskylässä noin 2 040 asukasta, Jyväskylän seudulla noin 1 890 asukasta ja koko maassa noin 1 640 asukasta. Eteläportin lähivaikutusalueella oli noin 2 280 asukasta yhtä päivittäistavaramyymälää kohti.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 11 (33) Seututasolla päivittäistavarakauppa keskittyy vahvasti Jyväskylään. Jyväskylän seudulla toimivista päivittäistavaroita myyvistä myymälöistä noin 70 % toimi Jyväskylässä vuoden 2018 lopussa. Jyväskylässä suurimmat päivittäistavaramyymälät (hypermarketit) sijaitsevat Keljon, Palokan ja Seppälän alueilla. Isot supermarketit ovat sijoittuneet pääosin Jyväskylän ydinkeskustaan ja aluekeskuksiin sekä Keljon, Palokan ja Seppälän kaupan alueille. Pienemmät päivittäistavaramyymälät sijaitsevat pääosin alemman tason keskuksissa ja asuntoalueilla. Seudun muissa kunnissa päivittäistavaramyymälät sijaitsevat pääosin kuntakeskuksissa. Vuodesta 2010 päivittäistavaroita myyvien myymälöiden määrä on lisääntynyt Muuramessa ja vähentynyt muissa kunnissa. Eteläportin asemakaava-aluetta lähimmät päivittäistavaramyymälät ovat valtatien 9 itäpuolella, Keljonkankaalla toimivat K-market, Sale ABC ja Teboil Keljonkangas. Merkitykseltään seudullinen Keljon keskus, jossa toimivat mm. K-Citymarket, Prisma ja Lidl, sijaitsee Eteläportin alueesta noin 3 kilometriä pohjoiseen Jyväskylän keskustan suuntaan. Kuva 7: Päivittäistavaramyymälöiden sijainti 2018 (A.C.Nielsen Finland Oy, myymälärekisteri 2018). Eteläportin asemakaava-alueen likimääräinen sijainti on esitetty punaisella pisteellä. Erikoiskauppa Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin mukaan Jyväskylässä toimi vuonna 2017 yhteensä 505 erikoiskaupan myymälää, joka on 85 % Jyväskylän seudun erikoiskaupan myymälöistä. Toimialoilla, jotka sisältävät tilaa vaativan erikoistavaran kaupan myymälät (rautakauppa, kodinkonekauppa, huonekalukauppa ja muu tilaa vaativa kauppa) toimi yhteensä 61 myymälää (12 % Jyväskylän erikoiskaupan myymälöistä). Muun erikoiskaupan toimialoilla (alkot, apteekit ym, muotikauppa, tietotekninen erikoiskauppa ja muu erikoiskauppa) toimi yhteensä 355 myymälää (70 %) sekä moottoriajoneuvojen kaupan ja polttoaineen myynnin toimialoilla yhteensä 89 myymälää (18 %). Erikoiskaupan toimialaryhmiin kuuluvat toimialat on esitetty liitteessä 2.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 12 (33) Asukaslukuun suhteutettuna Jyväskylässä oli asukkaita yhtä erikoiskaupan myymälää (pl. autokauppa ja huoltamot) kohti vuonna 2017 noin 340 asukasta, joka on vähemmän kuin Jyväskylän seudulla keskimäärin (noin 380 asukasta), mutta enemmän kuin koko maassa keskimäärin (322 asukasta). Taulukko 4. Erikoiskaupan myymälöiden lukumäärä vuonna 2017 (Tilastokeskus, toimipaikkarekisteri 2017) Jyväskylän kaupunki Jyväskylän seutu Alkot, apteekit ym. 39 50 Muotikauppa 90 96 Tietotekninen kauppa 35 40 Muu erikoiskauppa 191 221 Rautakauppa 34 46 Kodinkonekauppa 5 6 Huonekalukauppa 17 18 Muu tilaa vaativa kauppa 5 6 Autokauppa 73 91 Huoltamotoiminta 16 23 TOIMIPAIKAT YHTEENSÄ 505 597 Vuonna 2009 Jyväskylässä toimi 463 tilaa vaativan ja muun erikoiskaupan myymälää, joten myymälöiden määrä on vähentynyt yhteensä 47 myymälää vuosina 2009-2017. Muotikaupan myymälöiden määrä on lisääntynyt (+12 myymälää), samoin tietoteknisen kaupan myymälät (+1 myymälä). Muiden toimialaryhmien myymälät ovat vähentyneet, eniten muussa erikoiskaupassa (-34 myymälää) ja rautakaupassa (-14 myymälää). Seuraavassa kuvassa on esitetty erikoiskaupan sijainti. Kuva 8: Erikoiskaupan myymälöiden sijainti (Jyväskylän kaupunki, Tilastokeskus: toimipaikkarekisteri). Eteläportin asemakaava-alueen likimääräinen sijainti on esitetty punaisella pisteellä.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 13 (33) Seutu- ja maakuntatasolla erikoiskauppa on keskittynyt Jyväskylään, jossa ydinkeskusta on tärkein ja palvelutarjonnaltaan monipuolisin kaupan alue. Se toimii paitsi Jyväskylän kaupungin ja Jyväskylän seudun myös koko Keski-Suomen maakunnan merkittävimpänä kaupan ja muiden yksityisten palvelujen, julkisten palvelujen sekä toiminnallisena palvelukeskittymänä. Jyväskylän ydinkeskustan lisäksi merkittäviä kaupan sijaintialueita Jyväskylässä ovat Seppälän alue ydinkeskustan läheisyydessä, Seppälänkankaan alue keskustan ja Seppälän alueen koillispuolella, Keljonkeskus keskustan lounaispuolella ja Palokankeskus keskustan pohjoispuolella. (Jyväskylän kaupunki 2012: Kauramäen osayleiskaava, Eteläportin kaupallisten vaikutusten arviointi) Eteläportin asemakaava-aluetta lähimmät erikoiskaupan keskittymät ovat Keljonkeskus noin 3 kilometrin etäisyydellä ja Jyväskylän keskusta noin 6 kilometrin etäisyydellä. Keljonkankaan alueella toimii joitakin yksittäisiä erikoiskaupan myymälöitä. 3.2.2 Vähittäiskaupan kilpailutilanne Päivittäistavarakauppa Jyväskylässä oli vuonna 2018 päivittäistavarakaupan myyntialaa asukasta kohti lähes yhtä paljon kuin koko maassa keskimäärin (Jyväskylän indeksi 97, koko maa 100). Päivittäistavarakaupan myynti asukasta kohti oli Jyväskylässä jonkin verran suurempi kuin koko maassa keskimäärin (Jyväskylän indeksi 103, koko maa 100). Päivittäistavarakaupan myyntitehokkuus ( /my-m 2 /vuosi) oli Jyväskylässä korkeampi kuin koko maassa keskimäärin (Jyväskylän indeksi 107, koko maa 100). Korkea myyntitehokkuus kertoo yleensä muun muassa siitä, että päivittäistavarakaupan pinta-ala on alimitoitettu, ja että kilpailu on vähäistä. Alhainen myyntitehokkuus puolestaan on yleensä merkki päivittäistavarakaupan ylimitoituksesta ja kireästä kilpailutilanteesta. Eteläportin asemakaava-alueen lähivaikutusalueella päivittäistavarakaupan myyntialaa asukasta kohti oli yhtä paljon kuin Jyväskylässä keskimääräin, mutta vähemmän kuin koko maassa keskimäärin. Päivittäistavaramyyntiä asukasta kohti oli lähivaikutusalueella vähemmän kuin Jyväskylässä ja kok maassa keskimäärin. Lähivaikutusalueen päivittäistavarakaupan myyntitehokkuus oli alhaisempi kuin Jyväskylässä ja koko maassa keskimäärin. Taulukko 5. Päivittäistavarakaupan myyntiala/asukas, myynti/asukas ja myyntitehokkuus 2018 indeksillä esitettynä, koko maa=100 (A.C.Nielsen Finland Oy). PT-myyntiala/ PT-myynti/ Myyntiteho, asukas asukas /m 2 Lähivaikutusalue* 97 94 97 Jyväskylä 97 103 107 Jyväskylän seutu 95 96 101 Koko maa 100 100 100 * Keljon, Keltinmäki-Myllyjärven, Kuokkalan, Säynätsalon ja Korpilahden suuralueet ja Muuramen kunta Ostovoiman siirtymä Ostovoiman siirtymä on kunkin alueen vähittäiskaupan myynnin ja ostovoiman erotus. Kuluttajat eivät tee kaikkia ostoksia omalta paikkakunnalta, vaan osa ostoksista hankitaan oman asuinalueen ja oman kunnan ulkopuolelta. Vastaavasti muualla asuvat tuovat asianomaiselle paikkakunnalle ulkopuolista ostovoimaa. Kun ostovoiman siirtymä on positiivinen eli myynti on suurempi kuin ostovoima, kaupan palvelut ovat vetovoimaisia ja saavat ostovoimaa muualta. Kun ostovoiman siirtymä on negatiivinen eli myynti on pienempi kuin ostovoima, ostovoimaa siirtyy alueen ulkopuolelle. Jyväskylän kaupalliset palvelut ovat vetovoimaisia ja Jyväskylä vetää kaikissa toimialaryhmissä ostovoimaa kaupungin ulkopuolelta, erityisesti Jyväskylän seudulta, mutta myös koko maakunnan alueelta. Päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä oli vuonna 2018 noin +29 %. Erikoiskaupan ostovoiman nettosiirtymä oli vuonna 2017 ns. keskustahakuisessa erikoiskaupassa (muu erikoiskauppa) noin +48 %, tilaa vaativassa erikoiskaupassa noin +30 % ja autokaupassa ja huoltamotoiminnassa noin +24 %.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 14 (33) Kuva 9: Ostovoiman nettosiirtymä Jyväskylässä Myös seututasolla ostovoiman nettosiirtymä on kaikissa toimialaryhmissä positiivinen Jyväskylän vetovoimasta johtuen. Jyväskylän seudulla päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä oli vuonna 2018 noin +19 %. Erikoiskaupan ostovoiman nettosiirtymä oli vuonna 2017 muussa erikoiskaupassa noin +18 %, tilaa vaativassa erikoiskaupassa noin +7 % ja autokaupassa ja huoltamotoiminnassa noin +1 %. Kuva 10: Ostovoiman nettosiirtymä Jyväskylän seudulla Kaupan palvelut keskittyvät vahvasti Jyväskylään ja seudun muista kunnista asioidaan merkittävässä määrin Jyväskylässä. Mikäli Jyväskylän seudun ostovoiman siirtymiä tarkastellaan ilman Jyväskylän kaupungin tietoja, on ostovoiman nettosiirtymä päivittäistavarakaupassa noin -10 %, muussa erikoiskaupassa noin -77 %, tilaa vaativassa erikoiskaupassa noin -63% ja autokaupassa ja huoltamotoiminnassa noin -73 %. Päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä Jyväskylässä suuralueittain Suuralueittain tarkasteltuna päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä oli vuonna 2018 positiivinen Keljon (+413 %), Huhtasuon (+363 %) ja Palokka-Puuppolan (+57 %) suuralueilla. Kyseisillä suuralueilla sijaitsevat suurimmat päivittäistavaramyymälät ja niille suuntautuu päivittäistavarakaupan asiointeja erityisesti muualta Jyväskylästä ja Jyväskylän seudulta, mutta myös koko maakunnasta. Kantakaupungin suuralueella päivittäistavarakaupan kysyntä ja tarjonta olivat tasapainossa (ostovoiman siirtymä 0 %). Eteläportin asemakaava-alueen lähivaikutusalueella päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä oli positiivinen Keljon suuralueella (+413 %) ja negatiivinen Keltinmäki-Myllyjärven (-74 %), Kuokkalan (-60 %), Säynätsalon (-54 %) ja Korpilahden (-33 %) suuralueilla. Muuramen kunnan päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä oli positiivinen (+6 %). Keljon suuralueen volyymistä johtuen Eteläportin asemakaava-alueen koko lähivaikutusalueen päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä oli positiivinen (+17 %). Kuvassa 11 on esitetty päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä suuralueittain (siirtymän osuus suuralueen väestön päivittäistavarakaupan ostovoimasta, %). Kuvassa 12 on esitetty päivittäistavarakaupan ostovoima, myynti ja ostovoiman nettosiirtymä euroina. Euromääräisesti suurimmat päivittäistavarakaupan positiiviset ostovoiman siirtymät ovat Huhtasuon ja Keljon suuralueilla ja negatiiviset ostovoiman siirtymät Kuokkalan, Keltinmäki-Myllyjärven ja Halssilan suuralueilla.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 15 (33) Kuva 11: Päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä 2018 (%:ia alueen ostovoimasta). Kuva 12: Päivittäistavarakaupan ostovoima, myynti ja ostovoiman nettosiirtymä Jyväskylässä suuralueittain ja Muuramessa 2018 (euroa).
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 16 (33) 3.2.3 Ostovoima ja ostovoiman kehitys Ostovoima ja sen kehitys ovat perusta kaupan palveluverkon kehittymiselle ja kaupan investoinneille. Arvio Eteläportin asemakaava-alueen lähivaikutusalueen, Jyväskylän ja Jyväskylän seudun ostovoimasta ja ostovoiman kehityksestä perustuu vuonna 2012 valmistuneen Jyväskylän Eteläportin kaupallisen selvityksen laskentaperusteisiin. Ostovoima on arvioitu väestömäärän ja asukaskohtaisten kulutuslukujen avulla ja ostovoiman kehitys väestöennusteen ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioiden pohjalta. Yksityisen kulutuksen kasvuarviona käytettiin edellä mainitussa selvityksessä päivittäistavarakaupassa 1 %/vuosi ja erikoiskaupassa 2 %/ vuosi. Ostovoiman kehitysarvio kuvaa tietyn alueen väestömäärään perustuvaa ostovoimapotentiaalia, mutta ei sitä, missä ostovoima toteutuu myyntinä. Ostovoimalaskelmassa ei ole otettu huomioon ostovoiman siirtymiä. Käytännössä esimerkiksi Jyväskylään kohdistuvan ostovoiman määrä on laskelmaa suurempi, koska myös osa Jyväskylän seudun ja koko maakunnan ostovoimasta kohdistuu Jyväskylään. Eteläportin asemakaava-alueen lähivaikutusalueella (Keljon, Keltinmäki-Myllyjärven, Kuokkalan, Säynätsalon ja Korpilahden suuralueet sekä Muuramen kunta) kauppaan kohdistuva ostovoima oli vuonna 2018 noin 459 milj.. Vaikutusalueen ostovoima lisääntyy vuosina 2018-2030 edellä mainituilla laskentaperusteilla arvioituna yhteensä noin 138 milj., josta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 25 milj., muuhun erikoiskauppaan noin 44 milj., tilaa vaativaan erikoiskauppaan noin 23 milj. sekä autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 45 milj.. Taulukko 6. Arvio ostovoiman kehityksestä Eteläportin lähivaikutusalueella (vuoden 2018 rahassa). OSTOVOIMA, milj. (vuoden 2018 Päivittäis- Muu Tilaa Autotavara- erikois- vaativa kauppa ja kauppa kauppa kauppa huoltamot Kauppa yhteensä rahassa) 2018 132 129 66 132 459 2025 146 153 79 157 536 2030 157 173 89 178 597 Muutos 2018-2025 15 25 13 25 77 Muutos 2025-2030 11 20 10 20 61 Muutos 2018-2030 25 44 23 45 138 Jyväskylässä kauppaan kohdistuva ostovoima oli vuonna 2018 noin 1 295 milj.. Jyväskylän ostovoima lisääntyy vuosina 2018-2030 yhteensä noin 443 milj., josta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 86 milj., muuhun erikoiskauppaan noin 141 milj., tilaa vaativaan erikoiskauppaan noin 72 milj. sekä autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 144 milj.. Taulukko 7. Arvio ostovoiman kehityksestä Jyväskylässä (vuoden 2018 rahassa). OSTOVOIMA, milj. (vuoden 2018 Päivittäis- Muu Tilaa Autotavara- erikois- vaativa kauppa ja kauppa kauppa kauppa huoltamot Kauppa yhteensä rahassa) 2018 371 364 187 373 1 295 2025 423 444 228 455 1 551 2030 457 504 259 517 1 738 Muutos 2018-2025 52 80 41 82 256 Muutos 2025-2030 34 60 31 62 187 Muutos 2018-2030 86 141 72 144 443 Jyväskylän seudulla kauppaan kohdistuva ostovoima oli vuonna 2018 noin 1 699 milj.. Jyväskylän seudun ostovoima lisääntyy vuosina 2018-2030 yhteensä noin 506 milj., josta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 93 milj., muuhun erikoiskauppaan noin 163 milj., tilaa vaativaan erikoiskauppaan noin 84 milj. sekä autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 167 milj.. Taulukko 8. Arvio ostovoiman kehityksestä Jyväskylän seudulla (vuoden 2018 rahassa). OSTOVOIMA, milj. (vuoden 2018 Päivittäis- Muu Tilaa Autotavara- erikois- vaativa kauppa ja kauppa kauppa kauppa huoltamot Kauppa yhteensä rahassa) 2018 487 477 245 489 1 699 2025 541 568 292 583 1 985 2030 580 640 329 656 2 205 Muutos 2018-2025 54 91 47 93 285 Muutos 2025-2030 39 71 37 73 220 Muutos 2018-2030 93 163 84 167 506
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 17 (33) 3.2.4 Arvio liiketilatarpeesta ja sen kehityksestä Ostovoiman kasvu mahdollistaa kaupan paremmat toimintamahdollisuudet, jolloin nykyiset yritykset voivat kasvattaa myyntiään ja uusille yrityksille voi syntyä riittävät toimintaedellytykset. Kaupan liiketilatarve on arvioitu ostovoiman ja sen kehityksen perusteella muuttamalla ostovoima liiketilatarpeeksi kaupan keskimääräisen myyntitehokkuuden ( /myynti-m 2 ) avulla. Liiketilatarpeen arvioinnissa on käytetty samoja laskentaperiaatteita kuin vuonna 2012 valmistuneessa Jyväskylän Eteläportin kaupallisessa selvityksessä. Arvio liiketilan tarpeesta perustuu seuraaviin tunnuslukuihin: - myyntialan muunto kerrosalaksi kertoimella 1,25 - päivittäistavarakaupan keskimääräinen myyntitehokkuus 7 000 /my-m2 - erikoiskaupan keskimääräinen myyntitehokkuus 3 000 /my-m2 - autokaupan keskimääräinen myyntitehokkuus 7 700 /my-m2 - kaavallinen ylimitoitus kertoimella 1,3 Arvioitu tilantarve kuvaa liiketilan lisätarpeen suuruusluokkaa tilanteessa, jossa kaikki ostovoiman kasvu kohdistuu uusperustaan. Käytännössä kuitenkin osa ostovoiman kasvusta kohdistuu nykyisten yritysten myynnin kasvuun ja vain osa vaatii uutta liiketilaa. Toisaalta laskelmassa ei ole otettu huomioon myymäläkannan poistumaa, joka lisää liiketilan tarvetta. Keskeinen tilatarpeeseen vaikuttava tekijä on myös myyntitehokkuus. Myyntitehokkuus vaihtelee myymälätyypeittäin ja toimialoittain. Näin ollen myös uusperustannan rakenne vaikuttaa lopulliseen tilatarpeeseen. Edellä mainituilla laskentaperusteilla arvioituna Eteläportin lähivaikutusalueen laskennallinen liiketilatarve oli vuonna 2018 noin 164 000 k-m 2. Väestökehitykseen ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioon perustuva liiketilan lisätarve vuosina 2018-2030 on noin 52 000 k-m 2. Liiketilan lisätarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 6 000 k-m 2, muuhun erikoiskauppaan noin 24 000 k-m 2, tilaa vaativaan erikoiskauppaan noin 12 000 k-m 2 ja autokauppaan ja huoltamotoimintana noin 10 000 k-m 2. Taulukko 9. Laskennallinen liiketilatarve Eteläportin lähivaikutusalueella LASKENNALLINEN LIIKETILATARVE, Päivittäis- Muu Tilaa Autotavara- erikois- vaativa kauppa ja kauppa kauppa kauppa huoltamot k-m 2 2018 30 600 69 800 35 900 27 900 164 200 2025 33 900 83 100 42 700 33 200 192 900 2030 36 500 93 800 48 200 37 500 216 000 Muutos 2018-2025 3 300 13 300 6 800 5 300 28 700 Muutos 2025-2030 2 600 10 700 5 500 4 300 23 100 Muutos 2018-2030 5 900 24 000 12 300 9 600 51 800 Jyväskylän laskennallinen liiketilatarve oli vuonna 2018 noin 463 000 k-m 2. Liiketilan laskennallinen lisätarve vuosina 2018-2030 on Jyväskylässä noin 165 000 k-m 2. Liiketilan lisätarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 20 000 k-m 2, muuhun erikoiskauppaan noin 76 000 k- m 2, tilaa vaativaan erikoiskauppaan noin 39 000 k-m 2 ja autokauppaan ja huoltamotoimintana noin 30 000 k-m 2. Taulukko 10. Laskennallinen liiketilatarve Jyväskylässä LASKENNALLINEN LIIKETILATARVE, Päivittäis- Muu Tilaa Autotavara- erikois- vaativa kauppa ja kauppa kauppa kauppa huoltamot Kauppa yhteensä Kauppa yhteensä k-m 2 2018 86 200 197 000 101 300 78 700 463 200 2025 98 200 240 500 123 600 96 100 558 400 2030 106 200 273 200 140 400 109 100 628 900 Muutos 2018-2025 12 000 43 500 22 300 17 400 95 200 Muutos 2025-2030 8 000 32 700 16 800 13 000 70 500 Muutos 2018-2030 20 000 76 200 39 100 30 400 165 700 Jyväskylän seudulla laskennallinen liiketilatarve oli vuonna 2018 noin 608 000 k-m 2. Liiketilan lisätarve on vuosina 2018-2030 Jyväskylän seudulla noin 190 000 k-m 2. Liiketilan lisätarpeesta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 22 000 k-m 2, muuhun erikoiskauppaan noin 88 000 k- m 2, tilaa vaativaan erikoiskauppaan noin 45 000 k-m 2 ja autokauppaan ja huoltamotoimintana noin 35 000 k-m 2.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 18 (33) Taulukko 11. Laskennallinen liiketilatarve Jyväskylän seudulla LASKENNALLINEN LIIKETILATARVE, Päivittäis- Muu Tilaa Autotavara- erikois- vaativa kauppa ja kauppa kauppa kauppa huoltamot Kauppa yhteensä k-m 2 2018 113 100 258 500 132 900 103 300 607 800 2025 125 700 307 800 158 200 123 000 714 700 2030 134 700 346 500 178 100 138 400 797 700 Muutos 2018-2025 12 600 49 300 25 300 19 700 106 900 Muutos 2025-2030 9 000 38 700 19 900 15 400 83 000 Muutos 2018-2030 21 600 88 000 45 200 35 100 189 900 3.2.5 Ostovoiman siirtymän ja kaupan hankkeiden vaikutus liiketilatarpeeseen Ostovoiman siirtymän vaikutus Jyväskylän liiketilatarpeeseen Liiketilatarvetta tarkasteltaessa on syytä muistaa, että kyseessä on tietyn alueen väestömäärään perustuvan ostovoima-arvion pohjalta laskettu liiketilatarve. Laskelmassa ei ole otettu huomioon ostovoiman siirtymiä alueelta toiselle. Laskelman mukaisessa tilanteessa alueen kaikki ostovoima toteutuu myyntinä omalla alueella (ostovoiman siirtymä 0 %). Käytännössä esimerkiksi Jyväskylään tulee tulevaisuudessakin kohdistumaan osa seudun muiden kuntien ja koko maakunnan ostovoimasta, joten Jyväskylän liiketilatarve on laskennallista liiketilatarvetta suurempi. Jyväskylän ulkopuolelta Jyväskylään suuntautuva ostovoima lisää liiketilatarvetta Jyväskylässä. Ostovoiman siirtymä oli Jyväskylässä - päivittäistavarakaupassa noin +29 %, - muussa erikoiskaupassa noin +48 %, - tilaa vaativassa erikoiskaupassa noin +30 % ja - autokaupassa ja huoltamotoiminnassa +24 %. Mikäli Jyväskylän liiketilan lisätarvetta arvioidaan Jyväskylän nykyisten ostovoiman siirtymien pohjalta (muualta maakunnasta ja maakunnan ulkopuolelta tuleva ostovoima sekä seudun muiden kuntien ostovoima suuntautuvat nykyiseen tapaan Jyväskylään), on Jyväskylän oman väestön ostovoiman kasvun ja ostovoiman siirtymän edellyttämä liiketilan lisätarve vuoteen 2030 mennessä yhteensä noin 227 000 k-m 2, josta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 26 000 k-m 2, muuhun erikoiskauppaan noin 112 000 k-m 2, tilaa vaativaan erikoiskauppaan noin 51 000 k-m 2 ja autokauppaan ja huoltamotoimintaan noin 38 000 k-m 2. LIIKETILAN Päivittäis- Muu Tilaa Autotavara- erikois- vaativa kauppa ja Kauppa LISÄTARVE, k-m 2 yhteensä kauppa kauppa kauppa huoltamot 2018-2025 16 000 64 000 29 000 22 000 131 000 2025-2030 10 000 48 000 22 000 16 000 96 000 2018-2030 26 000 112 000 51 000 38 000 227 000 Taulukko 12. Jyväskylän oman väestön ostovoiman kasvun ja ostovoiman siirtymän edellyttämä liiketilan lisätarve vuosina 2018-2030 Suomen ympäristökeskuksen mukaan vähittäiskaupan sijaintirakennusten kerrosala oli Jyväskylässä vuonna 2012 noin 570 000 k-m 2 ja vuonna 2017 noin 661 000 k-m 2. Kerrosala on lisääntynyt viidessä vuodessa noin 91 000 k-m 2. Mikäli kehitys jatkuisi samanlaisena, pitäisi kerrosalan lisäyksen olla vuoteen 2030 mennessä noin 216 000 k-m 2 eli vähemmän kuin em. laskelman mukainen liiketilan lisätarve. Päivittäistavarakaupan, tavaratalokaupan ja erikoiskaupan liiketilan lisäys olisi noin 158 000 k-m 2 ja tilaa vaativan erikoiskaupan, autokaupan ja huoltamotoiminnan liiketilan lisäys noin 58 000 k-m 2, mikäli kehitys jatkuisi vuosien 2012-2017 kaltaisena. (https://www.ymparisto.fi/kaupantietopankki)
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 19 (33) Kaupan hankkeiden vaikutus Jyväskylän liiketilatarpeeseen Jyväskylässä vuonna 2017 ja sen jälkeen valmistuneiden kaupan hankkeiden kerrosalan nettolisäys on yhteensä noin 34 000 k-m 2. Rakenteilla ja suunnitteilla olevien sekä muiden tiedossa olevien kaupan hankkeiden kerrosalan nettolisäys on yhteensä noin 78 000 k-m 2. Valmistuneiden sekä rakenteilla ja suunnitteilla olevien kaupan hankkeiden nettolisäys on yhteensä noin 112 000 k- m 2. Kerrosalasta noin 14 000 k-m 2 on päivittäistavarakauppaa, noin 57 000 k-m 2 muuta erikoiskauppaa ja 41 000 k-m 2 tilaa vaativaa kauppaa (ml. autokauppa ja huoltamot). Kerrosalassa ei ole mukana Eteläportin aiempien suunnitelmien mukainen kerrosala, joka on 75 000 k-m 2. (Jyväskylän kaupunki) Kerrosalan nettolisäyksestä valtaosa (64 %) sijaitsee koillisen suunnalla (Seppälä, Seppälänportti, Itäinen Palokärki ym.). Jyväskylän keskustassa ja sen läheisyydessä kerrosalan nettolisäyksestä sijaitsee noin 23 %, Jyväskylän eteläosissa (Keljonkeskus, Korpilahti ym.) noin 11 % ja Jyväskylän itäosissa (Vaajakoski ym.) noin 3 %. Eteläportin lähivaikutusalueen suuralueilla kerrosalan nettolisäyksestä sijaitsee noin 12 000 k-m 2. (Jyväskylän kaupunki) Kaupan hankkeiden nettolisäys (ilman Eteläporttiin suunniteltua kerrosalaa) käyttää Jyväskylän oman väestön ostovoiman kasvun ja ostovoiman siirtymän edellyttämästä vuosien 2018-2030 liiketilan laskennallisesta lisätarpeesta noin 49 % (päivittäistavarakaupassa noin 54 %, muussa erikoiskaupassa noin 51 % ja tilaa vaativassa erikoiskaupassa ja autokaupassa noin 46 %). Taulukko 13. Kaupan hankkeiden kerrosalan nettolisäys suhteessa Jyväskylän oman väestön ostovoiman kasvun ja ostovoiman siirtymän edellyttämään liiketilan lisätarpeeseen Päivittäis- Muu Tivatavara- erikois- kauppa kauppa kauppa (ml.auto) Kauppa yhteensä Liiketilan lisätarve 2018-2030 26 000 112 000 89 000 227 000 Kaupan hankkeet, pinta-alan nettolisäys yhteensä 14 000 57 000 41 000 112 000 Vuonna 2017 ja sen jälkeen valmistuneet hankkeet 1 500 27 500 5 000 34 000 Rakenteilla ja suunnitteilla olevat hankkeet 12 500 29 500 36 000 78 000 Liiketilan lisätarve - kaupan hankkeet 12 000 55 000 48 000 115 000 Mikäli kaikki suunnitteilla ja tiedossa olevat kaupan hankkeet toteutuvat, Jyväskylän liiketilan lisätarve vuosina 2018-2030 on yhteensä noin 115 000 k-m 2, josta päivittäistavarakauppaa noin 12 000 k-m 2, muuta erikoiskauppaa noin 55 000 k-m 2 sekä tilaa vaativaa erikoiskauppaa ja autokauppaa noin 48 000 k-m 2. 4 ASEMAKAAVAN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI 4.1 Vaikutusten arvioinnin lähtökohdat 4.1.1 Eteläportin asemakaavaehdotus Eteläportin asemakaavaehdotuksessa (9.4.2019) on osoitettu kaava-alueen pohjoisosaan liikerakennusten korttelialue (KM) sekä liike-, teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue (KLTV). Kaavaehdotuksen mukaisella tehokkuudella (0,40) KM-korttelin rakennusoikeus on 9 694 k-m 2 ja KLTV-korttelin rakennusoikeus 5 576 k-m 2 eli yhteensä 15 270 k-m 2. Lisäksi teollisuus-, varastoja liikerakennusten korttelialueiden (TL-2 ja TL-4) rakennusoikeudesta voi olla enintään 30 % liikerakentamista. Koko alueen rakentamisesta kauppaa voi olla enintään 50 578 k-m 2. Kaupan määrä on kuitenkin teoreettinen, sillä TL-2 ja TL-4 korttelialueet toteutuvat todennäköisesti ilman myymälätiloja. Kaupan sijoittumisen kannalta vetovoimaisimmat alueet ovat KM- ja KLTV-korttelialueet sekä TL- 2-korttelialueista Härkökujan varressa sijaitsevat alueet, joilla liikerakentamisen voidaan olettaa toteutuvan kaavan enimmäismitoituksen mukaisena. Kaavaehdotuksen mukaisella tehokkuudella (0,50) ja liikerakentamisen enimmäismäärällä (30 % rakennusoikeudesta) Härkökujan varren TL- 2 - korttelialueiden liikerakentamisen rakennusoikeus olisi noin 13 000 k-m 2.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 20 (33) Mikäli oletetaan, että KM- ja KLTV-kortteleiden rakennusoikeus toteutuu kokonaisuudessaan liiketilana ja että Härkökujan varren TL-2 - korttelialueilla liikerakentamista on kaavan sallima enimmäismäärä, on Eteläportin asemakaavan liikerakentamisen mitoitus yhteensä noin 30 000 k-m 2. Alueelle sijoittuvan kaupan laadusta ei ole tällä hetkellä tietoa, joten vaikutuksia on arvioitu kahden vaihtoehdon pohjalta: vaihtoehto 1: hypermarket ja tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa päivittäistavarakaupan kerrosala 5 000 k-m 2 (hypermarketissa, KM-korttelissa) muun erikoiskaupan kerrosala 5 000 k-m 2 (hypermarketissa, KM-korttelissa) tilaa vaativan erikoistavaran kaupan kerrosala 20 000 k-m 2 (KLTV-korttelissa 6 000 k-m 2 ja TL-2-kortteleissa 14 000 k-m 2 ) vaihtoehto 2: päivittäistavaramyymälä ja tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa päivittäistavarakaupan kerrosala 5 000 k-m 2 (supermarket, KM-korttelissa) tilaa vaativan erikoistavaran kaupan kerrosala 25 000 k-m 2 (KM-, KLTV- ja TL-2-kortteleissa) Kuva 13: Ote Eteläportin asemakaavaehdotuksesta (Jyväskylän kaupunki). Potentiaalisin kaupan sijoittumisalue on rajattu punaisella katkoviivalla. 4.1.2 Asemakaavan mitoitus suhteessa yleiskaavan mitoitukseen Jyväskylän yleiskaavassa Eteläportin aluekeskuksen vähittäiskaupan suuryksiköiden yhteenlasketuksi enimmäiskerrosalaksi on määritelty 35 000 k-m 2 ja Eteläportin seudullisesti merkittävän kaupan palvelualueen (KM-s) vähittäiskaupan enimmäismitoitukseksi 35 000 k-m 2. Keski-Suomen maakuntakaavassa ei ole osoitettu Eteläportin alakeskuksen enimmäismitoitusta. Keljonkeskus- Eteläportin kaupallisen vyöhykkeen vähittäiskaupan enimmäiskerrosala, ilman Keljonkeskuksen vähittäiskaupan suuryksikön kohdemerkinnän enimmäismitoitusta, on 50 000 k-m 2.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 21 (33) Vaihtoehdon 1 mukainen mitoitus mahdollistaa Eteläportin asemakaava-alueelle päivittäistavarakauppaa 5 000 k-m 2, muuta erikoiskauppaa 5 000 k-m 2 ja paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa 20 000 k-m 2. Vaihtoehdon 1 mukainen mitoitus ei ylitä yleiskaavassa ja maakuntakaavassa määriteltyjä enimmäismitoituksia. Vaihtoehdon 2 mukainen mitoitus mahdollistaa Eteläportin asemakaava-alueelle päivittäistavarakauppaa 5 000 k-m 2 ja paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa 25 000 k-m 2. Yleiskaavassa ja maakuntakaavassa määritellyt enimmäismitoitukset eivät ylity myöskään vaihtoehdossa 2. Asemakaavan mahdollistama laskennallinen liikerakentamisen määrä on kokonaisuudessaan noin 50 600 k-m 2. Yleiskaavan ja maakuntakaavan enimmäismitoitus ei ylity, vaikka asemakaavan laskennallinen liikerakentamisen mitoitus toteutuisi kokonaisuudessaankin. 4.2 Vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen 4.2.1 Asemakaavan mitoitus suhteessa liiketilan laskennalliseen lisätarpeeseen Suunnitellun liikerakentamisen vaikutuksia nykyisten vähittäiskaupan myymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiin sekä suunniteltujen kaupan hankkeiden kehitysmahdollisuuksiin voidaan arvioida vertaamalla suunniteltua mitoitusta laskennalliseen liiketilan lisätarpeeseen. Yleisellä tasolla voidaan todeta, että mikäli liiketilan lisätarve riittää kattamaan suunnitellun liikerakentamisen, ei uuden liiketilan rakentamisella ole odotettavissa haitallisia vaikutuksia kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Käytännössä uusi liikerakentaminen ja uusien myymälöiden perustaminen muuttaa kuitenkin aina kilpailuasetelmaa ja kilpailutilannetta erityisesti lyhyellä tähtäimellä. Taulukossa 9 on esitetty Eteläportin lähivaikutusalueen oman väestön arvioituun ostovoimaan ja sen kehitykseen perustuva tilantarvearvio. Vuosien 2018-2030 liiketilan lisätarve on noin 51 800 k-m 2, josta kohdistuu päivittäistavarakauppaan noin 5 900 k-m 2, muuhun erikoiskauppaan noin 24 000 k-m 2 ja tilaa vaativaan kauppaan (ml. autokauppa) noin 21 900 k-m 2. Päivittäistavarakaupan mitoitus on molemmissa vaihtoehdoissa 5 000 k-m 2. Lähivaikutusalueen päivittäistavarakaupan liiketilan lisätarve riittää kattamaan vaihtoehtojen mukaisen päivittäistavarakaupan mitoituksen. Päivittäistavarakaupassa voidaan lähtökohtana pitää sitä, että Eteläporttiin sijoittuva päivittäistavarakauppa palvelee pääosin lähialueen asukkaita. Väestökehitykseen perustuen Keljon suuralueen osuus lähivaikutusalueen päivittäistavarakaupan liiketilan lisätarpeesta on noin 3 700 k-m 2 (63 %), joten vaikutusten arvioinnin lähtökohtana oleva päivittäistavarakaupan mitoitus ylittää Keljon suuralueen päivittäistavarakaupan lisätilantarpeen. Erikoiskaupan mitoitus on molemmissa vaihtoehdoissa 25 000 k-m 2. Vaihtoehdossa 1 Eteläportin asemakaava-alueelle sijoittuisi muun erikoiskaupan liiketilaa noin 5 000 k-m 2 ja tilaa vaativan erikoiskaupan liiketilaa 20 000 k-m 2. Vaihtoehdossa 2 erikoiskaupan liiketila olisi kokonaisuudessaan tilaa vaativaa erikoiskauppaa. Lähivaikutusalueen liiketilan lisätarve riittää kattamaan vaihtoehdon 1 mukaisen muun erikoiskaupan ja tilaa vaativan erikoiskaupan mitoituksen. Vaihtoehdon 2 mukainen tilaa vaativan erikoiskaupan mitoitus ylittää lähivaikutusalueen tilaa vaativan kaupan liiketilan lisätarpeen. Eteläportin muu erikoiskauppa ja tilaa vaativa erikoiskauppaa on kuitenkin seudullista kauppaa ja houkuttelee asiointeja lähivaikutusaluetta laajemmalta alueelta. Jyväskylän oman väestön kysyntään ja ostovoiman siirtymiin perustuvasta tilaa vaativan erikoiskaupan liiketilan lisätarpeesta vaihtoehdon 2 mukainen mitoitus käyttää kuitenkin vain noin 28 % (taulukko 12). Jyväskylän tilaa vaativan erikoiskaupan liiketilan lisätarve mahdollistaa myös muut vireillä olevat kaupan hankkeet (taulukko 13). 4.2.2 Kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset Päivittäistavarakaupassa Eteläportin kilpailuvaikutus kohdistuu pääosin Keljon suuralueen päivittäistavaramyymälöihin. Lähimmät hypermarketit toimivat Keljonkeskuksessa, jossa Prisman ja Citymarketin lisäksi toimii myös Lidl. Eteläportin asemakaava-aluetta lähimmät päivittäistavaramyymälät ovat valtatien 9 itäpuolella, Keljonkankaalla toimivat K-market, Sale ABC ja Teboil Keljonkangas. Keljon suuralueen päivittäistavarakaupan kysynnän kasvu ei riitä kattamaan vaihtoehtojen 1 ja 2 mukaista päivittäistavarakaupan mitoitusta. Keljonkeskus muodostaa päivittäistavarakaupassa vahvan keskittymän, joten vaikutukset Keljon keskuksen myymälöihin ovat todennäköisesti varsin pienet. Sen sijaan Keljonkankaan päivittäistavaramyymälöihin Eteläportin myymälällä voi olla haitallisia vaikutuksia, mikäli mitoitus suhteessa kysynnän kasvuun on liian suuri. Keljon suuralueen vuosien 2018-2030 päivittäistavarakaupan liiketilan lisätarve on noin 3 700 k-m 2.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 22 (33) Erikoiskaupassa Jyväskylän ja Jyväskylän seudun vuosien 2018-2030 liiketilan lisätarve riittää kattamaan Eteläportin suunnitellun mitoituksen sekä muussa erikoiskaupassa, että tilaa vaativassa erikoiskaupassa. Näin ollen Eteläportin toteutuksella ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia Jyväskylän nykyisten erikoiskaupan myymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Kysynnän kasvu mahdollistaa myös muiden suunnitteilla ja tiedossa olevien vähittäiskaupan hankkeiden toteuttamisen ja erikoiskaupan kehityksen Jyväskylän ja Jyväskylän seudun keskuksissa ja kaupan alueilla. Uudet kaupan palvelut muuttavat kuitenkin aina kilpailutilannetta erityisesti lyhyellä tähtäimellä. Kilpailuasetelmaan nykyisten myymälöiden kanssa vaikuttaa oleellisesti se, millaiseksi Eteläportin kaupallinen palvelutarjonta muodostuu. 4.2.3 Palvelutarjonnan ja palveluverkon kehitys Jyväskylän yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti Eteläportista muodostuu uusi Jyväskylän eteläinen aluekeskus. Aluekeskusten kehittämistavoitteiden mukaan aluekeskusten maankäyttö on monipuolista sisältäen monimuotoista asumista, myös kerrostaloasumista, työpaikkoja, julkisia palveluita ja erikoiskaupan palveluita. Eteläportin kaupallisten palvelujen kehittäminen perustuu laajentuvien Keljonkankaan ja Kauramäen asuinalueiden kysynnän kasvuun. Eteläportin asemakaavaehdotus mahdollistaa palvelutarjonnan lisääntymisen, mikä vahvistaa Jyväskylän ydinkeskustan eteläpuolisten kaupan alueiden asemaa Jyväskylän kaupallisessa palveluverkossa. Koska Jyväskylän kaupan painopiste on tällä hetkellä ydinkeskustassa ja keskustan pohjoispuolella sijaitsevilla kaupan alueilla, palvelutarjonnan lisääntyminen Eteläportissa edistää alueellisesti tasapainoisen kaupan palveluverkon kehitystä. Eteläportin toteutuminen monipuolistaa eteläisen Jyväskylän ja Jyväskylän seudun palvelutarjontaa sekä päivittäistavarakaupassa, että erikoiskaupassa. Erityisesti tilaa vaativa kauppa sijaitsee tällä hetkellä pääosin Seppälän/Seppälänkankaan ja Palokan/Kirrin alueeila, joten Eteläportti muodostaa vastapainon ydinkeskustan pohjoispuolella sijaitseville tilaa vaativan kaupan keskittymille. Keljonkeskus painottuu tällä hetkellä päivittäistavara- ja hypermarketkauppaan, joten erikoiskaupan ja tilaa vaativan kaupan sijoittuminen Eteläporttiin täydentää Keljonkeskuksen palvelutarjontaa sekä lisää ja monipuolistaa kaupungin eteläpuolista kaupan palelutarjontaa. Vaikutukset lähiympäristön palvelujen kehitykselle syntyvät pääosin päivittäistavarakaupan kautta. Eteläportin läheisten asuinalueiden päivittäistavarakaupan myymäläverkosto on tällä hetkellä varsin kattava ja muodostuu Keljonkankaan, Keltinmäen ja Säynätsalon lähimyymälöistä. Nykyiset myymälät eivät kuitenkaan riitä vastaamaan laajenevien Keljonkankaan ja Kauramäen alueiden lisääntyvään kysyntään. Päivittäistavarakaupassa Eteläporttiin sijoittuva suuri päivittäistavaramyymälä tai hypermarket täydentää Jyväskylän eteläosien päivittäistavarakaupan verkostoa ja lisää asiointivaihtoehtoja. Vaikutukset lähipalveluille ovat vähäiset, mikäli päivittäistavaramyymälän mitoitus perustuu lähialueen kysyntään. Suurin vaikutus Eteläportilla on Keljonkankaan lähimyymälöiden toimintaan. Eteläportin suuri päivittäistavaramyymälä tai hypermarket toimii toteutuessaan lähimyymälänä samoille asukkaille kuin Keljonkankaan lähikaupatkin, joten pärjätäkseen kilpailussa ne joutuvat sopeutumaan kireämpään kilpailutilanteeseen. Erikoiskauppa hakee asiakkaansa laajalta alueelta ja asiakkaille tärkeää on hyvä sijainti ja saavutettavuus sekä ennen kaikkea monipuolinen tarjonta ja valintamahdollisuudet. Riittävän monipuolinen ja houkutteleva tarjonta on mahdollinen vain riittävän suurella väestöpohjalla. Eteläportista muodostuu Jyväskylän eteläosien asukkaille monipuolinen kaupan keskittymä, joka täydentää Keljonkeskuksen palvelutarjontaa ja tasapainottaa erikoiskaupan alueellista palvelutarjontaa ja vähentää asiointitarvetta Jyväskylän ydinkeskustan pohjoispuolisilla alueilla. Jyväskylän väestön lisääntymisen ja yksityisen kulutuksen kasvun kautta tuleva kysynnän kasvu mahdollistaa Eteläportin asemakaavan kaupan mitoituksen. Näin ollen suunnitellun liiketilan rakentamisen myötä ei ole odotettavissa nykyisten myymälöiden lopettamisia, joten nykyinen vähittäiskaupan palveluverkko säilyy ja täydentyy Eteläportin kaupan palveluilla.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 23 (33) 4.3 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen 4.3.1 Asemakaava-alueen sijainti suhteessa väestöön ja työpaikkoihin Asemakaava-alue sijaitsee Keljonkankaalla valtatien 9 varressa. Kaava-alueelta on sekä Jyväskylän keskustaan, että Muuramen keskustaan noin 6 kilometriä. Keljonkeskuksen kaupan alue on noin 3 kilometrin etäisyydellä. Liikerakennusten korttelialueet sijaitsevat kaava-alueen pohjoisosassa. Kaava-alueen pohjoispuolelle pienen suojametsikön taakse sijoittuvat Kauramäen asuinalueen kerrostalokorttelit ja työpaikkakorttelit. Eteläportin asemakaava-alue sijaitsee osin Jyväskylän keskustan ja Säynätsalon välisellä YKRjoukkoliikennevyöhykkeellä ja osin YKR-autovyöhykkeellä. Kuva 14: YKR-vyöhykkeet 2015 (SYKE 2017) Asemakaava-alueen sijaintia suhteessa väestöön ja työpaikkoihin on tarkasteltu tieverkkoa pitkin laskettujen etäisyysvyöhykkeiden avulla (kuva 18). Alle kilometrin etäisyydellä asemakaava-alueesta asuu noin 20 asukasta, alle 3 kilometrin etäisyydellä noin 3 180 asukasta (noin 6 % lähivaikutusalueen väestöstä) ja alle 5 kilometrin etäisyydellä noin 7 460 asukasta (noin 15 % lähivaikutusalueen väestöstä). Kaava-alueen pohjoispuolelle sijoittuvat Kauramäen asuinalueen kerrostalokorttelit lisäävät toteutuessaan lähiasutuksen määrää merkittävästi. Etäisyysvyöhykkeiden väestöja työpaikkamäärät on esitetty seuraavassa taulukossa.
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 24 (33) Taulukko 14. Eteläportin asemakaava-alueen etäisyysvyöhykkeiden väestömäärä 2017 ja työpaikkamäärä 2016 (Tilastokeskus). Etäisyysvyöhyke Väestö Työpaikat 3017 2016 0-1 km 20 210 0-3 km 3 180 660 0-5 km 7 460 1 130 0-10 km 77 200 37 840 4.3.2 Yhdyskuntarakenteen kehitys Eteläportin asemakaava-alue sijoittuu olemassa olevan YKR-taajaman reunalle sekä Jyväskylän kaupungin yleiskaavassa osoitetulle Eteläportin aluekeskuksen ja seudullisesti merkittävän kaupan palvelualueelle. Yleiskaavassa Eteläportin aluekeskuksen vähittäiskaupan suuryksiköiden yhteenlasketuksi enimmäiskerrosalaksi on määritelty 35 000 k-m 2 ja Eteläportin seudullisesti merkittävän kaupan palvelualueen (KM-s) vähittäiskaupan enimmäismitoitukseksi 35 000 k-m 2. Vaikutusten arvioinnissa tarkastelluilla mitoituksilla Eteläportin asemakaava-alueen liikerakentamisella ei ole yhdyskuntarakennetta hajauttavaa vaikutusta. Uudet kaupalliset palvelut tukevat Eteläportin kehitystä Jyväskylän eteläisten osien aluekeskuksena ja palvelevat laajenevien Keljonkankaan ja Kauramäen alueiden väestön kysyntää. Eteläportti sijoittuu keskeisesti Kauramäen asuin- ja työpaikka-alueisiin nähden. 4.3.3 Jyväskylän ydinkeskustan ja muiden keskusten kehitys Jyväskylän ydinkeskusta on selkeä maakunnan kaupallinen pääkeskus. Ydinkeskustaan ovat sijoittuneet erityisesti keskustatavaratalot, muotikauppa ja ns. pienet erikoiskaupan yksiköt. Tilaa vaativa erikoiskauppa ja pinta-alaltaan suuret erikoiskaupan myymälät ovat sijoittuneet keskustan ulkopuolelle lähinnä Seppälän/Seppälänkankaan alueelle ja Palokan/Kirrin alueelle. Jyväskylän keskustan eteläpuolella sijaitsevan Keljonkeskuksen palvelutarjonnassa pääpaino on päivittäistavarakaupassa, mutta hypermarkettien yhteydessä toimii myös erikoiskauppaa. Eteläportin muun erikoiskaupan mitoitus on pieni, joten sillä ei ole haitallisia vaikutuksia Jyväskylän ydinkeskustan kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Eteläportin liikerakentaminen on pääosin tilaa vaativaa erikoiskauppaa, joka tällä hetkellä sijoittuu Jyväskylän keskustan pohjoispuolelle. Kaupungin tavoitteena on muodostaa Eteläportista Jyväskylän eteläisiin osiin vahva kaupan keskus Seppälän ja Palokan alueiden vastapainoksi. Eteläportin asemakaava tukee osaltaan tavoitteen toteutumista. Muuramen kuntakeskus on Keski-Suomen maakuntakaavan mukaan merkitykseltään seudullinen keskus. Muuramen keskustan nykyiset palvelut ja palvelutarjonnan kehittäminen perustuvat pääosin kunnan oman väestön ja valtatien 9 ohikulkuliikenteen kysyntään. Muuramen palvelutarjonta on viime vuosina lisääntynyt paljon ja erityisesti päivittäistavarakaupan tarjonta vastaa hyvin kysyntää. Erikoiskaupassa keskeinen merkitys on Eteläportin asemakaavan mahdollistaman erikoiskaupan mitoituksella. Eteläportin liikerakentaminen painottuu tilaa vaativaan kauppaan, jonka tarjonta Muuramessa on vähäistä. Näin ollen Eteläportti ei kilpaile Muuramen kaupallisten palvelujen kanssa, vaan täydentää palvelutarjontaa. Mikäli Eteläporttiin sijoittuu hypermarket, sisältää kaupan mitoitus myös erikoiskauppaa, joka on myös Muuramen keskustan keskeinen kilpailutekijä. Eteläportin erikoiskaupan mitoitus tulee kutenkin olemaan pieni, joten sillä ei ole haitallista vaikutusta Muuramen keskustan erikoiskaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin. 4.4 Vaikutukset kaupallisten palvelujen saavutettavuuteen 4.4.1 Kaupallisten palvelujen saavutettavuus Kaupan palveluiden saavutettavuutta voidaan tarkastella sekä etäisyyksinä (fyysinen saavutettavuus) myymälään että koettuna saavutettavuutena, joka kuvaa asiaa moniulotteisemmin. Koettu saavutettavuus voidaan määritellä vaivaksi, jonka kotitalous kokee kaupassa asioinnista. Jos tavaroiden tai palveluiden hankkiminen aiheuttaa paljon vaivaa, on saavutettavuus huono ja jos tavaroiden tai palvelujen hankkiminen aiheuttaa vähän tai ei lainkaan vaivaa, on saavutettavuus hyvä (Spåre ja Pulkkinen 1997).
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 25 (33) Saavutettavuuden tarkastelu painottuu yleensä päivittäistavarakauppaan ja fyysisen saavutettavuuden tarkasteluun. Erikoiskaupassa palvelujen fyysinen saavutettavuus ei ole samalla tavalla keskeinen kuin päivittäistavarakaupassa, koska erikoiskaupan myymälöissä asioidaan harvemmin. Erikoiskaupassa fyysistä saavutettavuutta tärkeämpää on koettu saavutettavuus, johon vaikuttavat muun muassa tarjonnan monipuolisuus, valintamahdollisuudet, myymälöiden tuotevalikoima, laatu ja hintataso, asioinnin helppous sekä koko asiointimatkan sujuvuus. Eteläportin asemakaavan toteutuessa päivittäistavaran ja erikoiskaupan palvelutarjonta lisääntyy ja monipuolistuu ja valintamahdollisuudet lisääntyvät. Tämä merkitsee koetun saavutettavuuden paranemista sekä lähiympäristössä asuvien, että kauempaa seudulta ja maakunnasta asioivien näkökulmasta. Koetun saavutettavuuden ohella myös fyysinen saavutettavuus paranee ja asiointimatkat lyhenevät Jyväskylän eteläisten osien ja Jyväskylän eteläpuolella olevien kuntien asukkaille, kun Keljonkeskuksen, Seppälän ja Palokan kaupan keskittymien sijasta ja rinnalla voidaan asioida Eteläportissa. 4.4.2 Eteläportin kaupan alueiden saavutettavuus eri kulkumuodoilla Eteläportin asemakaava-alue on kävellen ja pyöräillen hyvin saavutettavissa uusilta Kauramäen asuinalueilta. Keljonkankaan suunnasta alue on saavutettavissa Eteläväylän varressa kulkevaa reittiä pitkin. Lähiasutus ja jalankulun ja pyöräilyn yhteydet mahdollistavat Eteläportin palvelujen saavutettavuuden kävellen ja pyöräillen. Vuoden 2017 lopussa alle kolmen kilometrin etäisyydellä Eteläportin asemakaava-alueesta asui noin 3 180 asukasta ja alle viiden kilometrin etäisyydellä noin 7 460 asukasta, joka on noin 15 % lähivaikutusalueen väestömäärästä. Lähiasutuksen määrä lisääntyy merkittävästi Kauramäen asuinalueiden rakentuessa. Kauramäen asuinalueen kerrostalokorttelit sijaitsevat välittömästi kaava-alueen pohjoispuolella. Kaupungin laatiman pyöräilyn edistämisohjelman (Jyväskylän kaupunki 2015) mukaan pyöräilyverkkoa on tarkoitus parantaa tulevina vuosina, mikä lisää kävelyn ja pyöräilyn mahdollisuuksia tulevaisuudessa. Eteläväylän varressa kulkeva pyöräilyreitti on ohjelmassa luokiteltu aluereitiksi. Aluereitti kulkee Keljonkankaantien varressa ja tulevaisuudessa myös Kauramäen alueen läpi. Kuva 15: Eteläportin lähialueen pyöräilyreitit (punainen viiva) ja alikulkutunnelit (punainen ympyrä) (Jyväskylän karttapalvelu, huhtikuu 2019) Kuva 16: Pyöräbaanat ja aluereitit 2025 (Jyväskylän kaupungin pyöräilyn edistämisohjelma)
FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 26 (33) Kauempana asuville Eteläportin asemakaava-alueelle sijoittuvat palvelut ovat saavutettavissa myös joukkoliikenteellä. Alueella asioivia palvelevat Eteläväylää ja valtatietä 9 kulkevat linjat. Lähimmät joukkoliikenteen pysäkit ovat tällä hetkellä valtatien 9 ja Eteläväylän liittymässä. Eteläportin asemakaavassa osoitetut kaupan alueet sijaitsevat Jyväskylän keskustan ja Säynätsalon välisellä YKR-joukkoliikennevyöhykkeellä. Kuva 17: Eteläportin lähialueen nykyiset joukkoliikenteen reitit ja pysäkit (Jyväskylän karttapalvelu, huhtikuu 2019) Eteläportin kaava-alue on autoliikenteellä hyvin saavutettavissa erityisesti pohjoisen ja etelän suunnasta valtatietä 9 pitkin ja idän suunnasta Eteläväylää pitkin. Alueen saavutettavuus tieverkkoa pitkin on esitetty seuraavassa kuvassa. Kuva 18: Eteläportin asemakaava-alueen saavutettavuusvyöhykkeet tieverkkoa pitkin laskettuna