Kiinteistöt, tilat ja asuntopolitiikka Asunto- ja maapolitiikan linjaukset 2018-2021 Hyväksytty: kaupunginvaltuusto 23.4.2018 1
Asunto- ja maapolitiikan keskeiset periaatteet 1/2 Pitkäjänteisyys ja ennustettavuus Yhdenvartaisuus ja tasapuolisuus Avoimuus, ymmärrettävyys ja läpinäkyvyys Asumisvaihtoehtojen monipuolisuus Alueiden negatiivisen eriytymiskehityksen ennaltaehkäisy Perustan luominen tavoitellulle kasvulle 2
Asunto- ja maapolitiikan keskeiset periaatteet 2/2 Elinkeinoelämän, asumisen ja palveluiden oikea-aikainen toteutuminen ja sijoittuminen yhdyskuntarakenteeseen Asumisen ja muun maankäytön kustannusten pitäminen kohtuullisena Globaalissa, valtakunnallisessa ja seudullisessa kilpailussa menestyminen Kaupungin taloudellisen aseman vahvistaminen (maapolitiikka) 3
Asunto- ja maapolitiikan vaikuttavuus suhteessa Tampereen strategiaan ja pormestariohjelmaan Strateginen painopiste Strategian tavoite 2030 Strategian tavoite 2018-2021 Pormestariohjelman palvelulupaus Asunto- ja maapolitiikan vaikuttavuus Vaikuttavuusmittarit Jotta kasvavalle väestölle on tarjolla riittävästi sopivia asuntoja, mahdollistetaan keskimäärin 2500 uuden asunnon valmistuminen vuosittain. Valmistuneet ja käyttöönottohyväksytyt asunnot Urbaani ja kestävästi kasvava 300 000 asukkaan viihtyisä ja elävä kaupunki Tampereen väkiluku on kasvanut keskimäärin 3 000 asukkaalla vuodessa Kaupungissa on houkuttelevaa ja monipuolista asuntokantaa sekä kasvun edellyttämää kysyntää vastaavasti kohtuuhintaisia vuokraja opiskelija-asuntoja Tampereella on monipuolisia ja kohtuuhintaisia asuntoja Asemakaavamuutoksiin liittyvien sopimusten yhteydessä hankitaan rakennusoikeutta kaupungin hallintaan ja omistukseen. Näin kaupungille syntyy rakennusoikeutta eri puolille kaupunkia. Tonttihaussa kaupunki voi edellyttää kohtuuhintaista asuntototuotantoa tai opiskelija-asuntotuotantoa ja siten varmistaa näiden rakentumisen. Valmistuneista asunnoista 30 % on kohtuuhintaista vuokra-asuntotuotantoa Kaupungin omat vuokra-asuntoyhteisöt tuottavat puolet kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen uudistuotannon tavoitteesta Asumisen kehittämistoimenpiteitä ja monimuotoista asumista edistetään tonttihakujen ohjelmoinnin mukaisesti Ryhmärakennuttamista edistetään ja sen mahdollisuuksista tiedotetaan - Rakennusoikeutta kaupungille maankäyttösopimuksissa - Toteutussopimuksissa rakennusoikeutta kaupungin maalle - Toteutussopimuksissa rakennusoikeutta osoitettu kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon - Valmistuneiden ja käyttöönottohyväksyttyjen kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen osuus koko asuntotuotannosta (%) - Tonttihakujen suunnitelmassa ohjelmoitu kohtuuhintaisten vuokraasuntojen rakennusoikeus Kaupungin omien vuokra-asuntoyhteisöjen valmistuneet ja käyttöönottohyväksytyt sekä rakenteilla olevat asunnot - Toteutuneet ja käynnissä olevat arkkitehtuuri- ja tontinluovutuskilpailut - Muut käynnistyneet hankkeet jotka toteuttavat tonttihakujen yhteydessä edellytettyjä kehittämisteemoja - Ryhmärakennuttamiseen luovutettu rakennusoikeus - Käynnistyneet ryhmärakennuttamishankkeet - On toteutettu tiedotustoimenpiteitä (esim. ryhmärakennuttamisen esite, verkostoitumistilaisuudet). 4
Asunto- ja maapolitiikan vaikuttavuus suhteessa Tampereen strategiaan ja pormestariohjelmaan Strateginen painopiste Strategian tavoite 2030 Strategian tavoite 2018-2021 Pormestariohjelman palvelulupaus Asunto- ja maapolitiikan vaikuttavuus Vaikuttavuusmittarit Urbaani ja kestävästi kasvava Hiilineutraali Kaupungin kestävää kasvua on vahvistettu kaavoittamalla 80 prosenttia asuinkerrosalasta joukkoliikennevyöhykkeille ja aluekeskuksiin Hiilidioksidipäästöjen määrä on vähentynyt Kestävä Tampere 2030 - tiekartan toimenpitein 40 prosenttia vuoden 1990 tasosta valtuustokauden loppuun mennessä Tampere huomioi ympäristö- ja ilmastotavoitteet kaikessa kaupunkisuunnittelussa Joukkoliikennevyöhykkeillä ja keskuksissa kasvu tapahtuu täydennysrakentamalla. Mahdollistetaan ja kannustetaan täydennysrakentamiseen yksityisiä kiinteistönomistajia ja kaupungin maanvuokralaisia. Kaupungin hankkeissa massatasapainoon pyrkiminen vähentää hiilidioksidipäästöjä kuljetusten vähentyessä. Edistetään puurakenteisten asuinkerrostalojen rakentamisaloituksia. Sopimukset täydennysrakentamisen kannustimien piirissä, maankäyttösopimukset ja vuokrasopimukset Toimintatapa ja seuranta kaupungin hankkeiden massatasapainoon luotu. Massan käsittelyä tuottavien asemakaavojen yhteydessä tehdään massatarkastelu. (toteuma, % asemakaavoista) - Tonttihakujen suunnitelmassa ohjelmoidut puurakentamishankkeet - Käynnistyneet puukerrostalohankkeet 5
Asunto- ja maapolitiikan vaikuttavuus suhteessa Tampereen strategiaan ja pormestariohjelmaan Strateginen painopiste Strategian tavoite 2030 Strategian tavoite 2018-2021 Pormestariohjelman palvelulupaus Asunto- ja maapolitiikan vaikuttavuus Vaikuttavuusmittarit Luova ja innovatiivinen Kiinnostavin toimintaympäristö yrityksille Yritystonttitarjonnalla on vastattu kasvavan kaupunkiseudun tarpeisiin Yritystoimintaa ja työllisyyttä edistetään tulopohjan vahvistamiseksi Kaupungilla on yritysrakennusoikeusvarantoa, mutta osa siitä ei vastaa tämän päivän markkinoita. Selvitetään alueellinen kysyntä ja tehdään suunnitelma yritysalueiden kehittämisestä. Kehitetään yritysten asiakaspalvelua. Suunnitelma ja seuranta yritysalueiden kehittämisestä on luotu. Yhdessä tekevä ja inhimillinen Paras asiakasja asukaskokemus Palvelujen painopistettä on siirretty ennaltaehkäiseviin palveluihin sekä kotiin vietäviin palveluihin Tamperelainen voi ikääntyä turvallisesti ja harrastaa monipuolisesti Erityisryhmien asumiseen liittyviä ongelmia vähennetään ennaltaehkäisevien toimenpiteiden avulla. Kartoitetaan keinoja ennaltaehkäistä asuinalueiden haitallista eriytymiskehitystä. - Häätöjen, pitkäaikaisasunnottomien ja uusien asunnottomien määrä (2016: Häätöjä vähintään 61 kpl, pitkäaikaisasunnottomia 52 kpl), - Asumisneuvojia on lisätty ja asumisneuvonta kattaa vuonna 2018 kaikki tamperelaiset. - Ikäihmisten kotona asumista on edistetty julkaisemalla ikäihmisille tarkoitettu asumisen opas ja kouluttamalla ikäihmisten kodeissa toimivia työntekijöitä kartoittamaan asuntojen esteettömyyttä ja korjaustarpeita. On koottu ja otettu käyttöön työkalupakki asuinalueiden haitallisen eriytymiskehityksen ennaltaehkäisyyn Tasaisesti jakautunut hyvinvointi Alueiden väliset hyvinvointierot ovat kaventuneet Tamperelaisten hyvinvointia tuetaan Asuinalueiden sosiaalisesti haitallisen eriytymiskehityksen ennakointiin kehitetään mittaristo, jota seuraamalla eriytymiskehityksen trendit voidaan havaita. Seurantaa toteutetaan vuositasolla. Ongelmia havaittaessa kootaan monialainen verkosto, joka pyrkii etsimään ongelmiin ratkaisuja. - On kehitetty mittaristo ja sen pohjalta toteutettu vuosittain eriytymiskehityksen seuranta. - Seurannassa havaittujen ongelmiin puuttumisen myötä alueiden väliset hyvinvointierot ovat kaventuneet. 6
Asuntopolitiikan linjaukset 1/3 1. Kaupunki varautuu voimakkaaseen väestönkasvuun ja mahdollistaa aiempaa suuremman asuntotuotannon määrän 2. Kaupunki kehittää kustannusten ennakointia ja optimointia 3. Kaupungin asuntorakentamisesta suurin osa toteutetaan täydennysrakentamisena 4. Kaupunki edistää ja kehittää monimuotoista asumista 5. Kaupunki turvaa kohtuuhintaisen asumisen edellytykset 7
Asuntopolitiikan linjaukset 2/3 6. Kaupunki edistää kestävää asumista ja elämäntapaa 7. Kaupunki toimii asukaslähtöisesti 8. Kaupunki kehittää erityisryhmien asumista yhteistyössä muiden toimijoiden kanssa 9. Kaupunki ehkäisee alueiden negatiivista eriytymiskehitystä ja edistää asuinympäristöjen viihtyisyyttä ja turvallisuutta 8
Asuntopolitiikan linjaukset 3/3 10. Kaupunki tekee tiivistä yhteistyötä konserniin kuuluvien asuntoyhteisöjen sekä muiden asuntorakennuttajien, rakentajien ja asuntoihin investoivien tahojen kanssa 11. Kaupunki tekee tiivistä asuntopoliittista seutuyhteistyötä 12. Kaupunki osallistuu asuntomarkkinoita ja asumista koskevan tiedon tuottamiseen ja ennakointiin sekä asumisen tutkimus- ja kehittämishankkeisiin 13. Kaupunki tekee aktiivista asumisen edunvalvontaa ja markkinointia 9
Kaupunki edistää ja kehittää monimuotoista asumista - Kaupunkiasumisen uusien konseptien kehittäminen Hybriditalot, joissa asuminen lomittuu muiden toimintojen kanssa. Esimerkki: Tammelan jalkapallostadion (asemakaavan viitesuunnitelma, Arkkitehtitoimisto JKMM Oy) Monimuotoiset asuinkerrostalot, joissa on pientalo- tai rivitalomaisia piirteitä. Esimerkiksi kerrostalot, joiden katolle sijoittuu pien- tai rivitalomaisia asuntoja. Esimerkki: Satamakatu 17, VTS ja Lujatalo Oy (Arkkitehtitoimisto Helamaa & Heiskanen Oy) Yhteisöllinen ja monisukupolvinen asuminen Esimerkki: Käräjätörmän monisukupolvinen yhteisökylä (Kilpailun toinen voittajatyö, Punos, Uki Arkkitehdit Oy) Lapsiperheiden kaupunkiasuminen Esimerkki: Hervannan pohjoisakseli (kilpailun voittajatyö: Keinutaan, BSTarkkitehdit Oy) 10
Ryhmärakennuttamisen edistäminen 1/2 Ryhmärakennuttamisen edistäminen kuuluu Asumisen kehittäminen ja palvelutilaverkot yksikön keskeisiin tavoitteisiin vuodelle 2018 (Asunto- ja kiinteistölautakunnan palvelu- ja vuosisuunnitelma). Tampere on mukana Asumispreferenssit-tutkimuksessa, jossa pyritään kartoittamaan myös kaupunkilaisten kiinnostusta ryhmärakennuttamiseen ja osuuskunta-asumiseen. Kaupunki esitteli ryhmärakennuttamista Asta Rakentaja-messuilla 2-4.2.2018. Ryhmärakennuttamiseen liittyvistä asioista tiedotetaan verkkosivulla www.tampere.fi/ryhmarakennuttaminen. 11
Ryhmärakennuttamisen edistäminen 2/2 Kaupunki julkaisee ryhmärakennuttamisesta esitteen ja tontinhakuohjeen ryhmärakennuttajille. Kaupunki järjestää syksyllä 2018 tiedotus- ja verkostoitumistilaisuuden ryhmärakennuttamisesta kiinnostuneille toimijoille ja kaupunkilaisille. Kaupungin yhtiömuotoiset tontit ovat kaikenlaisten rakennuttajatahojen haettavissa, myös ryhmärakennuttamiseen. Kaupunki tehostaa tiedotusta ryhmärakennuttajien mahdollisuudesta sekä pientalotonttien että yhtiömuotoisten tonttien hakuun. Ryhmien organisoitumisen vaatima aika on huomioitu myös ryhmärakennuttajille myönnettävällä normaalia pidemmällä varausajalla ennen tontin vuokrausta tai myyntiä (varausaika max. 2 vuotta). 12
Osuuskunta-asuminen 1/2 Kaupunki on selvittänyt osuuskunta-asumisen mallin käyttöönoton edellytyksiä. Mallissa asukas liittyy asunto-osuuskuntaan maksamalla osan asunnon hinnasta ja maksaa jatkossa kuukausittaisen osuuden pääomakustannuksista sekä ylläpitokustannukset. Vuonna 2016 Tampere haki aktiivisesti kumppaneita selvittämään asuntoosuuskunta-asumista, Tampereen kaupunkistrategian tavoitteiden mukaisesti. Toteutettiin osuuskunta-asumisen selvitys: Asunto-osuuskunta uusi yhteisöllinen rakentamisen ja asumisen malli. Tilaajana RAKLI, toteuttajana Pellervon Taloustutkimus. Rahoittajina Tampereen lisäksi ARA, YM, MALverkosto, Helsinki, Espoo, Vantaa, Turku ja Pellervo-Seura. 13
Osuuskunta-asuminen 2/2 Selvityksen jatkotyönä vuonna 2017 ARAn ylijohtaja Hannu Rossilahti laati ministeri Kimmo Tiilikaisen pyynnöstä selvitysraportin Asukkaiden sosiaalisen asumisen osuuskuntamalli. Tampereen kaupunki antoi Rossilahden pyynnöstä lausunnon selvitystyön tueksi. Lisäksi kaupunki antoi ympäristöministeriölle lausunnon selvityksen valmistuttua. Kaupunki osallistuu jatkossakin aktiivisesti asunto-osuuskuntamallin kehittämiseen, tavoitteena on monimuotoistaa asumisen hallintamuotoja ja omistamistapoja sekä luoda nykyistä parempia edellytyksiä kotitalouksille pystyä asumaan sen hetkistä tarvettaan ja toiveitaan vastaavasti. Asunto-osuuskuntien perustaminen on nykyiselläänkin mahdollista osuuskuntalain mukaisesti. Kaupungin yhtiömuotoiset tontit ovat kaikenlaisten rakennuttajatahojen, mukaan lukien asunto-osuuskuntien haettavissa. 14
Kohtuuhintaisen asuntotuotannon edellytysten varmistaminen 1/2 Kaupungin tavoitteena on, että n. 30 % vuosittaisesta asuntotuotannosta toteutuu kohtuuhintaisena vuokra-asuntotuotantona (ARA:n pitkä ja lyhyt korkotuki + kaupunkikonserniin kuuluvien vuokra-asuntoyhteisöjen tuotanto). Strategian mukaisen väestönkasvutavoitteen mukaan tämä tarkoittaa keskimäärin 750 kohtuuhintaisen vuokra-asunnon toteutumista vuosittain. (Vertaa: MAL3-sopimuksen tavoite, 570 kohtuuhintaista asuntoa vuodessa). Olennaisin edellytys tavoitteen toteutumiselle on riittävä tonttituotanto kohtuuhintaiselle asuntotuotannolle. Tavoite edellyttää vuosittain vähintään 39 000 k-m2 toteutumista, josta: 30 000 k-m2 kaupungin luovuttamaa rakennusoikeutta 9 000 k-m2:n rakennusoikeutta yksityisen maalle. Kaupunki edistää toteutumista maapolitiikan keinoilla ja puoltamalla yksityisen omistamalle maalle syntyvän ARAtuotannon hankkeita. 15
Kohtuuhintaisen asuntotuotannon edellytysten varmistaminen 2/2 Kohtuuhintainen asuminen ohjelmoidaan viideksi vuodeksi osana tonttihakujen ohjelmointia. Varmistetaan mahdollisuuksien mukaan, että luovutettavat tontit mahdollistavat kohtuuhintaisen rakentamisen (mm. perustamisolosuhteet, pysäköintiratkaisut ja kaavamääräykset). Kaupunki selvittää kohtuuhintaisen omistusasuntotuotannon varmistamista tontinluovutuksen keinoin; mitkä ovat edellytykset uudiskohteen asuntojen myyntihinnan kohtuullisuudelle erikseen määritellyillä omistusasuntotuotantoon luovutettavilla tonteilla (esim. Tesomajärven koulun alue). 16
Kohtuuhintaisen asuntotuotannon edellytysten varmistaminen Viime vuosina kohtuuhintaisen asuntotuotannon tavoitteesta on jääty huomattavasti. Vuonna 2018 valmistuvien kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen uudistuotannon määrä on tiedossa olevien rakentamisaloitusten, rahoituspäätösten ja tontinvarausten perusteella nousussa ja nousee edelleen vuonna 2019. 17
Tonttihakujen ohjelmointi Tehdään viisivuotiskaudeksi. Perustuu asemakaavoitusohjelmaan. Ohjelmoinnissa esitetään kunakin vuonna yleiseen tonttihakuun ja erilaisiin kilpailuihin haettavaksi tuleva rakennusoikeuden määrä. Ohjelmoinnissa esitetään vuosittain kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon haettavaksi laitettavan rakennusoikeuden osuus. Yksityisten maanomistajien ja/tai hankekehityskaavojen kautta hakuun tuleva rakennusoikeuden määrä esitetään yhtenä lukuna excel-taulukossa. Kilpailut ja niiden tavoitteet tarkentuvat suunnittelun edetessä. 18
Tonttihakujen ohjelmointi 2018 Kaavanro Kaupunginosa k-m2/ hakuun kohtuuhintaisen* osuus hakuun tulevasta 19 8663 VIII Särkänniemi, Mustalahti, Onkiniemi 12000 3000 8641 IX Herrainmäki 1040 8662 XVII Tullikamarinaukio 8000 8478 XIX Kaleva, RTV 2080 2080 XIX Sarvijaakonaukio 8360 Haukiluoma 4800 3600 8388 Härmälä kortteli 1909 3000 8388 Härmälä kortteli 1907 10350 5000 8539 Ikuri Tuomarinkatu 8500 3500 8297 Kaleva Pellervon koulu 8000 3000 8311 Kauppi 14000 3200 8227 Kämmenniemi 9500 8048 Santalahti 2700 2700 8038 Vuores keskus, itäa 1100 8369 Vuores Isokuusi III 13000 4000 8717 Vuores Isokuusi IV 98070 30080 * MAL3 sopimuksen määritelmä = lainvoimainen asemakaava
Maapolitiikan keinot ja niiden käyttäminen Tampereella 1. Maanhankinta 2. Maankäyttösopimukset 3. Maan luovutus 4. Hankekehittäminen 5. Maanvuokrasopimusten muutostilanteet 6. Tilapäinen ja lyhytaikainen maankäyttö maapolitiikassa 7. Rakentamisen ja muun toteuttamisen edistäminen 8. Resurssiviisaus, pilaantuneiden maa-alueiden hallinta 20
Kaupungin maanomistus 9/2017 Kaupungin kokonaismaapinta-ala on 521,9 km 2, josta kaupungin omistuksessa on 125,6 km 2 eli 24,07 %. Maapolitiikan harjoittamisen kannalta merkityksellisempi on kaupungin maanomistus kantakaupungissa. Kantakaupungin alueen maapinta-ala on 128,00 km 2, josta kaupungin omistuksessa on 88,35 km 2 eli 69,02 %. 21
Kaupungin luovuttamat kerros- ja rivitalotontit, k-m 2 140 000 120 000 124 519 107 779 110 496 117 080 100 000 96 255 93 473 80 000 60 000 59 758 66 570 40 000 33 516 20 000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 22
Omakotitonttien hakijamäärät ja tonttitarjonta Omakotitonttihaut v. 2006-2017 900 800 828 700 600 674 668 680 500 400 416 406 424 300 200 246 286 219 217 226 100 0 131 134 87 75 87 93 100 102 73 53 42 42 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Haettavana olleet tontit Hakijat 23
Kaupungin luovuttamat omakotitontit, kpl 140 128 120 112 100 80 60 40 73 56 79 56 62 37 44 88 96 20 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 24
Kaupungin luovuttamat liike- ja toimitilarakennusten tontit, k-m 2 120 000 107 819 100 000 80 000 79 813 60 000 51 860 56 614 40 000 30 369 35 104 20 000 11 475 19 087 12 952 10 866 21 047 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 25
Kaupungin luovuttamat teollisuustontit, pinta-ala m 2 /k-m² Vuodesta 2017 alkaen luovutukset ilmoitetaan kerrosaloina) 140 000 129 180 120 000 109 679 100 000 80 000 83 977 66 289 60 000 40 000 28 882 36 322 32 547 45 157 26 158 43 284 20 000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 26
milj. Kaupungin ulkoiset maanvuokratulot 40 35 30 25 20 15 Muut maanvuokrat Asuntotonttien vuokrat 10 5 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Vuosi 27
milj. Kaupungin maanmyyntitulot 60 50 52,97 40 30 20 13,87 16,93 15,03 12,16 15,76 14,6 14,12 17,5 10 7,23 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Vuosi 28
milj. Kaupungin tulot maankäyttösopimuskorvauksista 20 18,61 18 16 14 13,38 12 10 8 6 4,95 4 2 0,88 2,59 2,87 2,16 1,27 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Vuosi 29
Maanhankinta 1/2 Kaupungin maanhankinta aktiivista, pitkäjänteistä ja ennustettavaa. Asemakaavoittamattomat alueet hankitaan ennen asemakaavoitusta raakamaana. Kaupunkistrategian linjauksen mukaisesti kaupunki kasvaa joukkoliikennevyöhykkeille sekä aluekeskuksiin. Myös maanhankintaa suunnataan kaupunkistrategian, yleiskaavan ja rakennesuunnitelman kasvun alueille. Lisäksi hankitaan maa-alueita erityistarpeisiin (esim. vaihtomaiksi). 30
Maanhankinta 2/2 Kaupunki on aktiivinen maanhankinnassa myös asemakaavoitetuilla alueilla erityisesti täydennysrakentamisen edistämiseksi. Ensisijaisena maanhankinnan keinona vapaaehtoiset kaupat ja vaihdot. Maankäyttö- ja rakennuslain sallimia muita keinoja (lunastus, etuosto) käytetään myös aktiivisesti, mikäli vapaaehtoisia kauppoja ei synny kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin ehdoin. Kaupunki voi suunnata maanhankintaa myös naapurikuntien alueelle, mikäli tällä voidaan edistää kuntien rajaseuduille sijoittuvien yhdyskuntarakentamisen yhteishankkeiden tai muiden erityistarpeiden toteumista. 31 13.12.2017 Virpi Ekholm
Täydennysrakentaminen Kaupungin strateginen painopiste: Urbaani ja kestävästi kasvava. Tavoitteena on kaavoittaa 80 prosenttia asuinkerrosalasta joukkoliikennevyöhykkeille ja aluekeskuksiin. Maapolitiikan keinot merkittävässä roolissa (alennetut maankäyttösopimuskorvaukset, hankekehittäminen). Purkavan täydennysrakentamisen lakimuutoksen edistäminen. Alueiden talotyyppi- ja hallintamuotojakauman monipuolistaminen. Selvitetään mahdollisuuksia kevyempiin menettelyihin pientalovaltaisten alueiden täydennysrakentamisen helpottamiseksi. Esim. alueelliset poikkeusluvat. Kohteena alueet, joilla tontinvuokrat lähivuosina nousemassa. 32
Täydennysrakentaminen 33
Maankäyttösopimukset/ yhdyskuntarakenteen tiivistämisen edistäminen 1/2 Maankäyttösopimuskorvauksien arvonnoususta huomioon ottamatta jätettävän osan suuruutta määritettäessä otetaan huomioon erityiset maanarvoon vaikuttavat seikat (mm. raitiotien läheisyys). Maankäyttösopimuskorvauksen perusteena olevasta arvonnoustusta jätetään osa (enintään 85 %) huomioon ottamatta: 1. Nykyisten rakennusten korottaminen tai ns. ullakkorakentaminen 2. Maanalaisia- tai kansirakenteita tai laitospysäköintiä edellyttävä lisärakentaminen tontin/korttelin sisällä 3. Täydennysrakentamisen yhteishankkeet (useampi tontti/kortteli), joita suunnitellaan kokonaisuutena 4. Käyttötarkoituksen muutokset nykyisen rakennuksen sisällä asuntorakentamiseen 5. Täydennysrakentamishanke ja hankkeen yhteydessä jo olemassa olevaan rakennukseen mahdollisesti toteutettava perusparannus edistävät merkittävästi energiatehokkuutta 6. Täydennysrakentaminen edellyttää nykyisten ei suojelullista arvoa omaavien rakennusten purkua 7. Hissin rakentaminen vanhaan rakennukseen tai muu merkittävä esteettömyyden edistäminen 8. Innovatiiviset ratkaisut, joilla edistetään rakennusten älykkyyttä, mikä voi tarkoittaa esim. rakennusten ja ihmisten vuorovaikutteisuutta älykkään IoT- teknologian avulla, uusia asumisen, liikkumisen ja kuluttamisen malleja jakamistalouden keinoin tai uusia kaupunkimaisen asumisen konsepteja, jotka yhdistävät palveluja, asumista ja työtä hyödyntäen urbaania ympäristöä. 34
Maankäyttösopimukset/ yhdyskuntarakenteen tiivistämisen edistäminen 2/2 Maksimaalinen vähennys voidaan tehdä, mikäli useampi (vähintään 4) em. tilanteista toteutuu, painotukset arvioidaan tapauskohtaisesti. Vastaava arvonnousun vähennys (enintään 85 %) toteutetaan jos täydennysrakentaminen toteutetaan runko- ja julkisivuratkaisultaan puurakenteena. Mikäli täydennysrakentamista ei toteuteta kohtuullisen ajan puitteissa (esim. 3 vuotta), peritään korvaus täysimääräisenä (vakuus täysimääräisestä korvauksesta). Korvausta ei peritä alle 100 000 euron arvonnoususta. Täydennysrakentamisen kannustimet koskevat vain tontteja, joiden voimassa olevassa asemakaavassa ennen kaavamuutosta on pääkäyttötarkoituksessa mukana asuminen. 35
Maanvuokrasopimukset täydennysrakentamisessa 1/3 Merkittävä osa asuntorakentamisessa on toteutettu kaupungin omistamille tonteille, jotka on vuokrattu asunto-osakeyhtiöille, kiinteistöyhtiöille tai vastaaville. Myös näillä tonteilla pyritään kannustamaan korttelin sisällä tapahtuvaan täydennysrakentamiseen vastaavasti kuin maankäyttösopimustilanteissa. Täydennysrakentamisen kannustimet koskevat vain tontteja, joiden voimassa olevassa asemakaavassa ennen kaavamuutosta on pääkäyttötarkoituksessa mukana asuminen. Osa asemakaavan muutoksella saatavasta tontin asuinrakennusoikeuden kasvamisen hyödystä osoitetaan nykyiselle vuokraoikeuden haltijalle. Vuokraoikeuden haltijan vuokraa voidaan alentaa (max 85 %) määräaikaisesti (max. 10 v) edellyttäen, että asemakaavan muutoksella muodostuu merkittävästi uutta asuinrakennusoikeutta. 36
Maanvuokrasopimukset täydennysrakentamisessa 2/3 Vuokran alennuksessa otetaan huomioon: 1. Nykyisten rakennusten korottaminen tai ns. ullakkorakentaminen 2. Maanalaisia- tai kansirakenteita tai laitospysäköintiä edellyttävä lisärakentaminen tontin/korttelin sisällä 3. Täydennysrakentamisen yhteishankkeet (useampi tontti/kortteli), joita suunnitellaan kokonaisuutena 4. Käyttötarkoituksen muutokset nykyisen rakennuksen sisällä asuntorakentamiseen 5. Täydennysrakentamishanke ja hankkeen yhteydessä jo olemassa olevaan rakennukseen mahdollisesti toteutettava perusparannus edistävät merkittävästi energiatehokkuutta 6. Täydennysrakentaminen edellyttää nykyisten ei suojelullista arvoa omaavien rakennusten purkua 7. Hissin rakentaminen vanhaan rakennukseen tai muu merkittävä esteettömyyden edistäminen 8. Innovatiiviset ratkaisut, joilla edistetään rakennusten älykkyyttä, mikä voi tarkoittaa esim. rakennusten ja ihmisten vuorovaikutteisuutta älykkään IoT- teknologian avulla, uusia asumisen, liikkumisen ja kuluttamisen malleja jakamistalouden keinoin tai uusia kaupunkimaisen asumisen konsepteja, jotka yhdistävät palveluja, asumista ja työtä hyödyntäen urbaania ympäristöä. 37 13.12.2017 Virpi Ekholm
Maanvuokrasopimukset täydennysrakentamisessa 3/3 Maksimaalinen vuokran alennus (85 %) voidaan tehdä, mikäli useampi (vähintään 4 kohtaa) em. tilanteista toteutuu. Täydennysrakentamisen tilanteet ja edellytykset ovat keskenään erilaisia, joten kohtien painotukset arvioidaan tapauskohtaisesti. Vastaava vuokranalennus (85 %) toteutetaan jos täydennysrakentaminen toteutetaan runko- ja julkisivuratkaisultaan puurakenteena. Vuokralainen voi myydä uuden rakennus-/vuokraoikeuden. 38 13.12.2017 Virpi Ekholm
Täydennysrakentaminen Maanomistus Nyk. kaavan pääkäyttötarkoitus Kannustimet Kehitysalue Ennen kaavamuutosta Kaavaehdotus ollut nähtävillä Kaavan saanut lainvoiman, tontit rekisterissä Asuminen Täydennysrakentam sen kannustimet Kehittäminen omalla tontilla Maankäyttösopimus Yksityinen maanomistaja Ei asuminen Ei täydennysrakentam sen kannustimia Kehittämiseen mukaan kaupungin alueita Yhteistyösopimus Toteutussopimus Kaupunki omistaa maan Asuminen Täydennysrakentam sen kannustimet Kehittäminen omalla tontilla Vuokralainen saa myydä vuokraoikeu den Maanvuokrasopimus Ei asuminen Ei täydennysrakentam sen kannustimia Kehittämiseen mukaan kaupungin hallitsemia alueita Kehittäminen omalla tontilla Yhteistyösopimus Toteutussopimus Vuokralainen saa myydä osuutensa vuokraoikeudesta Kaupunki pidättää n. 1/3 rakennusoikeud esta 39
Rivi- ja kerrostalotonttien luovutus/ tonttien saajien valinta 1/2 Tonttien haussa pääsääntönä vuosittain vähintään 2 kertaa pidettävä avoin tonttihaku. erillinen neuvottelumenettely erityistilanteessa esim. nopean rakentamisen edistämiseksi tai haussa hakematta jääneet tontit Luovutuksensaajien valinnassa tavoitteina mm. alueiden sisäinen monimuotoisuus (hallintamuodot, erityisryhmät) asuntopoliittisten tavoitteiden toteuttaminen, kohtuuhintaiseen vuokra-asumiseen luovutetaan keskim. 30 000 kem2/vuosi yhdenvertainen kohtelu ja tasapuolisuus eri toimijoiden kesken rakentamisen nopea aloitus kilpailun edistäminen (mm. ARA-tuotanto rakennuttajille) 40
Rivi- ja kerrostalotonttien luovutus/ tonttien saajien valinta 2/2 Tontinluovutuskilpailuita pidetään keskeisillä alueilla ja muilla erityisalueilla. kriteereinä esim. arkkitehtuuri/kaupunkikuva, toimintakonseptit, energiatehokkuus tavoitteena 2-5 kilpailua/vuosi Kumppanuuskaavoituskilpailuita erityisesti aluerakentamis- ja muissa kehittämiskohteissa. tonttien saajat valitaan laatukilpailun kautta ennen asemakaavoitusta tai sen aikana; kaavaa tehdään yhteistyössä tulevan rakentajan/rakennuttajan kanssa Hintakilpailua voidaan käyttää paikassa, jossa hintakilpailu ei nosta merkittävästi asumisen hintaa eikä yleistä maan hintatasoa. 41 13.12.2017 Virpi Ekholm
Yritystonttien (liike-, toimitila- ja teollisuustontit) luovutus 1/2 Tonttien haussa pääsääntönä jatkuvaan hakuun perustuva neuvottelumenettely. Haettavissa olevia alueita/tontteja koskevat perustiedot ja varaustilanne kaupungin internet-sivuille. Tonttien saajien valinta elinkeinopoliittisten tavoitteiden toteuttaminen yhdenvertainen kohtelu ja tasapuolisuus eri toimijoiden kesken rakentamisen nopea aloitus kilpailun edistäminen Luovutuksensaajien kilpailuttaminen erityiskohteissa laatuun ja/tai hintaan perustuvat tontinluovutuskilpailut keskeisistä liike- ja toimitilatonteista 42
Yritystonttien (liike-, toimitila- ja teollisuustontit) luovutus 2/2 Kumppanuuskaavoitus erityishankkeissa kumppani joko neuvottelumenettelyn (em. kriteerein) tai kilpailun kautta Tonttien luovutustapana sekä vuokraus että myynti mahdollisia yritysten tavoitteet otetaan huomioon mahdollisuuksien mukaan Tonttien hinnoittelu Vuokrakohteissa ja ilman tarjouskilpailua myytävissä kohtuullinen käypä markkinahinta Tarvittaessa erikseen ulkopuolinen arvio yksittäisen tontin käyvästä hinnasta Vuokrattavien tonttien vuosivuokra 6 % pääoma-arvosta elinkeinoindeksiin sidottuna Keinottelun estäminen Tonttien rakennusoikeudesta valtaosa rakennettava kolmen vuoden sisällä Rakentamattoman tontin edelleen luovutus käytännössä estetty (sanktiot) 43 13.12.2017 Virpi Ekholm
Hankekehittäminen 1/3 Kaupunki kannustaa toimijoita olemaan aktiivisia ja esittämään hankekehitysideoita, jotka voivat kohdistua osittain tai kokonaan kaupungin omistamiin maa-alueisiin. Hankekehitys edellyttää käytännössä aina asemakaavan muutosta. Tuleva rakentaminen voi olla niin asumista kuin muutakin toimintaa palvelevaa. 44
Hankekehittäminen 2/3 Yleispiirteiset periaatteet hankekehittämiseen ja sen kautta tulevaan tontinluovutukseen: 1. Hankeajatus pääosin muulle kuin kaupungin maalle: Kaupungin maa sisällytetään hankkeeseen, ei kilpailuteta 2. Uusi, aiempiin suunnitelmiin sisältymätön kehittäjän hankeajatus kaupungin maalle: Hankekehittäjä vastaa suunnittelusta Tonteista/rakennusoikeudesta merkittävä osa luovutetaan hankekehittäjälle (määrä arvioidaan tapauskohtaisesti) Muu osa kilpailutetaan tai luovutetaan normaaleilla menettelyillä 3. Pohjana hankeajatus, joka on peräisin kaupungin omasta tai muusta aiemmasta suunnittelusta Vaihtoehto 1 (pääsääntö): tontinsaaja kilpailutetaan tai tontti luovutetaan muulla maapolitiikan linjausten toimintatavalla Vaihtoehto 2 (perusteltu erityistilanne): Hankekehittäjä osallistuu jatkokehittämiseen omalla panostuksellaan ja riskillään. Osa tonteista/rakennusoikeudesta luovutetaan hankekehittäjälle (määrä arvioidaan tapauskohtaisesti) 45
Hankekehittäminen 3/3 Kaikissa vaihtoehdoissa tontit luovutetaan käypään hintaan Ensisijaisesti kaupunki pidättää itsellään hankkeen koosta riippuen n. 1/3 syntyvästä rakennusoikeudesta luovutettavaksi MAL 3- sopimuksen mukaiseen kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon. Pohjaksi yhteistyösopimus ennen kaavamuutoksen vireille tuloa, kaavaehdotuksen oltua nähtävillä toteutussopimus 46
Hankekehittäminen Kaupungin omistaman, maanvuokrasopimuksen perusteella vuokramiehelle vuoratun tontin/tonttien kehittäminen yhteistyössä kaupungin kanssa Prosessi Vuokramiehen/kehittäjän idean esittely Kaavamuutoshakemus Yhteistyösopimus OAS ja Asemakaavaluonnos Asemakaavaehdotus Toteutussopimus Asemakaavaehdotus Kuvaus Hankeharkintaryhmä: Yhtä tonttia laajempien alustavien hankeideoiden arviointi suhteessa kaupunkistrategiaan. Eki: Kitia, strategiset ohjelmat, Kapa: rava, aka Kaavaharkinta: Yhtä tonttia koskevien hankeideoiden arviointi. Asemakaavoitus. Vuokramies tai -miehet jättävät asemakaavamuutoshake muksen, missä perustelevat hankkeen tarpeellisuutta. SOVITAAN SITOVASTI: - Asemakaavamuutoksen käynnistämiseen liittyvät asiat SOVITAAN PERIAATETASOLLA: - Kustannusjaoista ja kaavamuutoksella muodostuvan rakennusoikeuden jakamisen periaatteista Yhteistyösopimus SOVITAAN SITOVASTI: - muodostuvan rakennusoikeuden jakaminen - kaavoitus- ja investointikustannusten jakaminen - toteuttamisaikataulu - uuden maankäytön mukaisesta maanvuokraaminen - ym. Valmistelija Hankeharkintaryhmä/ Asemakaavoitus Asemakaavoitus Kiinteistötoimi Asemakaavoitus Asemakaavoitus Kiinteistötoimi Asemakaavoitus Päätöksenteko Kaupunginhallitus, asunto- ja maapolitiikan katsauksen yhteydessä Kaupunginhallitus Asunto- ja kiinteistölautakunta Yhdyskuntalautakunta Yhdyskuntalautakunta Kaupunginhallitus Kaupunginvaltuusto 47
Maanvuokrasopimusten muutostilanteet Tampereen kaupungilla on yhteensä 8 395 kpl (tilanne 10.10.2017) ulkoista maanvuokrasopimusta. Pitkäaikaisten maanvuokrasopimusten uusiminen Sopimuksia uusittaessa lähtökohtana on yhdenvertainen kohtelu. Uusittavien sopimusten ehdot määritetään vastaavin periaattein kun uusissa sopimuksissa. Vuokran määrityksessä tavoitteena on markkinahintaa vastaava kohtuullinen käypä hinta. Vuokra perustuu asemakaavan rakennusoikeuteen, ei käytettyyn rakennusoikeuteen. Pientalotonttien jakaminen Pientalotontin vuokralainen on oikeutettu jakamaan vuokratonttinsa ja myymään uuden muodostuvan tontin vuokraoikeuden. Vanhan/kanta tontin vuokrasopimusta muutetaan pinta-alan ja rakennusoikeuden pienenemisen suhteessa. Uudelle muodostuvalle tontille määritellään vuokra ja muut ehdot vastaavasti kun uusille pientalotonteille. 48
Tilapäinen ja lyhytaikainen maankäyttö maapolitiikassa Tilapäisten tai lyhytaikaisten maanvuokrasopimusten kohteena esim: tonttien lisäalueet (osia yleisistä alueista) ravintolaterassit pellot myyntipaikat (kioskit yms.) maa-ainesten otto-alueet Lyhytaikaisien sopimuksien kohteista kaupunki perii kohtuullista käypää vuokraa, jossa huomioidaan sopimuksen lyhyt kestoaika tai irtisanomisaika, kaupungille aiheutuvat kulut ja vertailukelpoinen markkinahinnoittelu. Kaupunkistrategian tavoitteen mukaisesti pyritään mahdollistamaan monipuolinen tapahtumatarjonta. Tapahtumatoiminnan kehittämiseksi yhteistyötä Visit Tampere Oy:n kanssa kehitetään. 49
Tavoitteena, että asemakaavoitetut ja toteutetun yhdyskuntarakentamisen (kadut, vesihuolto jne.) sekä palveluverkon piirissä olevat tontit rakentuvat mahdollisimman nopeasti. Keinot: Rakentamisen ja muun toteuttamisen edistäminen Jo aiemmin esitettyjä keinoja ovat: varausvaiheessa perittävä vuokra, rakentamisvelvoite tontinluovutuksen yhteydessä sekä maankäyttösopimuksiin liitettävät toteuttamisvelvoitteet sanktioineen. Rakentamiskehotusmenettely lunastuksineen Kaupungilla on mahdollisuus antaa rakentamiskehotus, rakentamisen edistämiseksi kun alueen asemakaava on ollut voimassa vähintään kaksi vuotta ja jos tontin sallitusta kerrosalasta ei ole käytetty vähintään puolta. Jos tonttia ei ole rakennettu kolmen vuoden kuluessa rakentamiskehotuspäätöksen antamisesta, kaupungilla on oikeus lunastaa tontti. Kaupungilla on mahdollisuus määrätä asuntotarkoitukseen kaavoitetulle rakentamattomalle tontille erillinen, muita kiinteistöveroprosentteja korkeampi veroprosentti. Rakentamisen kehottamisen viestinä merkityksellinen. 50
Resurssiviisaus Kaupunkistrategiassa on linjattu tavoitteeksi hiilineutraalius eli kasvihuonekaasupäästöjen lasku 80 prosentilla vuoteen 2030 mennessä. Kaupungin rakentamisen materiaalikoordinoinnilla on saavutettavissa välittömiä vähennyksiä kasvihuonekaasupäästöihin. Massataseen arvioimiseen ja materiaalien hallintaan kiinnitetään huomiota jo kaavoitusvaiheessa massataloussuunnittelulla. Hankkeiden suunnitelmallisuutta ja yhteensovittamista edistetään paikkatietoa hyödyntävällä tiedonhallinnalla. Pilaantuneiden maa-alueiden hallinta Yhdyskuntarakenteen tiivistäminen tarkoittaa käyttötarkoituksien muutoksia ja maaperältään pilaantuneiden alueiden ottamista käyttötarkoitukseltaan herkemmän rakentamisen piiriin. Pilaantuneiden alueiden hallintaa tehostetaan kiinnittämällä tiedossa oleviin tai epäiltyihin pilaantuneisiin kohteisiin huomiota tarpeeksi aikaisessa vaiheessa. Kohteiden tiedonhallintaa tehostetaan ja digitalisoidaan. 51
Kiitos! Virpi Ekholm kiinteistöjohtaja Kiinteistöt, tilat ja asuntopolitiikka