KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS LUONNOS MYYJÄ Nurmijärven kunta, jäljempänä myyjä Y 9014643-2 PL 37 01901 Nurmijärvi jäljempänä myyjä OSTAJA Nordic Real Estate Partners Oy Y 2110745-6 PL 176 00101 Helsinki perustettavan yhtiön lukuun jäljempänä ostaja ESISOPIMUKSEN TAUSTA Ostaja on suunnitellut ostoskeskuksen rakennuttamisesta kaupan kohteena olevalle Kiinteistölle (määritelty alla) ja tilojen vuokraamista kyseisestä ostoskeskuksesta kahdelle päivittäistavarakaupan toimijalle, ja muille yrityksille. KAUPAN KOHDE Kaupan kohteena on Nurmijärven kunnan Rajamäen asemakaavan muutosehdotuksen (jäljempänä Asemakaavamuutos ) mukainen lohkomaton tontti 1 korttelissa 1733 (jäljempänä Tontti tai Kiinteistö ). Muodostettavan tontin pinta-ala on noin 31 333 m 2 ja se muodostuu noin 21 938 m 2 :n suuruisesta tilaan Peltola 543-401-16-472 kuuluvasta alueesta sekä noin 9 395 m 2 :n suuruisesta tilaan Metsola 543-401-16-508 kuuluvasta alueesta. Tontti on rakentamaton ja sen kaavaehdotuksen mukainen käyttötarkoitus on liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Myyjä vahvistaa kaupan kohteena olevan alueen Asemakaavamuutoksen saatua lainvoiman ja ilmoittaa tämän viipymättä Ostajalle. Myyjä vakuuttaa antaneensa ostajalle sellaiset olennaiset myyjän hallussa olevat tiedot, joiden voidaan perustellusti olettaa vaikuttavan ostajan päätökseen tehdä tämä esisopimus. ESISOPIMUKSEN EHDOT Osapuolet sitoutuvat tekemään edellä mainitusta Kiinteistöstä lopullisen kaupan jäljempänä kohdassa "Lopullisen kaupan ehdot" mainituilla ehdoilla. Lopullisen kaupan tekeminen ja sen edellytykset Lopullinen kauppa allekirjoitetaan ja pannaan täytäntöön kolmen (3) kuukauden kuluessa siitä kun molemmat seuraavista ehdoista ovat täyttyneet: a) kun (i) luovutettavaa Tonttia koskeva asemakaavan muutos on saanut lainvoiman ja Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin, tai kun (ii) ostaja on luopunut tästä ehdosta ; ja
2 Esisopimuksen siirto Riitojen ratkaisu b) kun (i) ostaja on solminut vuokrasopimuksen valitsemiensa vähittäiskaupan toimijoiden kanssa jotka tulevat vuokralaiseksi ostajan kaupan kohteena olevalle Kiinteistölle rakennuttamaan ostoskeskukseen ja vuokraavat ostoskeskuksesta tilaa vähintään 3,500 m2, tai kun (ii) ostaja on luopunut tästä ehdosta. Elleivät edellä mainitut edellytykset ole täyttyneet viimeistään yhden (1) vuoden kuluttua siitä kun luovutettavaa Tonttia koskeva asemakaavan muutos on saanut lainvoiman, raukeaa tämä esisopimus. Ostajalla on oikeus siirtää tämä esisopimus ja sen mukaiset oikeudet ja velvollisuudet samaan konserniin kuuluvalle konserniyhtiölle tai Nordic Real Estate Partners Oy:n (Y-tunnus 2110745-6) hallinnoiman rahaston suoraan tai epäsuorasti omistamalle yhtiölle. Tästä esisopimuksesta mahdollisesti aiheutuvat riitaisuudet pyritään ratkaisemaan osapuolten keskinäisin neuvotteluin. Mikäli sovintoon ei päästä, erimielisyydet ratkaistaan Kiinteistön sijaintipaikan mukaisessa käräjäoikeudessa. LOPULLISEN KAUPAN EHDOT KAUPPAHINTA Lopullisen kiinteistönkaupan ehdot on esitetty tässä sopimuskohdassa. Kauppahinta on 810 000 euroa. KAUPAN MUUT EHDOT 1. Kauppahinnan maksaminen Kauppahinta maksetaan kaupantekotilaisuudessa ja kuitataan maksetuksi tämän kauppakirjan allekirjoittamisella. 2. Omistus- ja hallintaoikeus Omistus- ja hallintaoikeus Kiinteistöön siirtyvät ostajalle tämän kauppakirjan allekirjoituksin. 3. Kiinnitykset ja panttioikeudet Kiinteistöön ei ole vahvistettu kiinteistökiinnityksiä.
3 4. Rasitteet ja rasitukset Kiinteistöön kohdistuu..201_ päivätystä kiinteistörekisteriotteesta ilmenevät johtorasitteet. Muilta osin Kiinteistö myydään rasitteista, käyttöoikeuksista ja käyttörajoituksista vapaana. Selvyyden vuoksi todetaan että johtojen ja niihin liittyvien laitteiden, rakennelmien ja laitosten sijoittamisesta kiinteistölle on sovittu tämän kauppakirjan kappaleessa 9. 5. Verot, maksut ja vastuu vahingoista Myyjä vastaa kiinteistöstä suoritettavista veroista ja maksuista sekä kiinteistöä kohdanneista vahingoista siltä osin kuin niiden peruste on syntynyt ennen Kiinteistön omistusoikeuden siirtymistä ostajalle (mukaan lukien kyseinen päivä). Ostaja vastaa sanotuista veroista ja maksuista sekä vahingoista siltä osin kuin niiden peruste on syntynyt Kiinteistön omistusoikeuden siirtymisen jälkeen (poislukien kyseinen päivä). Ostaja suorittaa kauppaan liittyvän varainsiirtoveron. Lohkomiskustannuksista vastaa ostaja. Tontin osalta peritään normaalit vesihuoltolain (119/2001) mukaiset maksut. 6. Kohteeseen tutustuminen Ostaja on tarkastanut kiinteistön, sen alueen ja rajat sekä tutustunut alueen maasto-olosuhteisiin. Ostaja on verrannut näitä seikkoja kaupan kohteesta esitetyistä asiakirjoista saataviin tietoihin. Ostajalla ei ole huomauttamista näiden seikkojen osalta. Ostaja vastaa rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista. 7. Asiakirjoihin tutustuminen Ostaja on tutustunut kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin, joita ovat: 1. Lainhuutotodistus 2. Rasitustodistus 3. Kiinteistörekisteriote 4. Kaavakartta ja -määräykset 5. Kiinteistörekisterikarttaote 6. Kylänpään asemakaava-alueen rakennettavuusselvitys 7. Rakentamisohjeet Ostaja on tutustunut myös naapurikiinteistöjä koskeviin asiakirjoihin, joita ovat: 1. Kaavakartta ja -määräykset
4 8. Rakentamisvelvoite Ostaja sitoutuu rakentamaan asemakaavan ja rakennusluvan mukaisen uudisrakennuksen, jonka kerrosala on vähintään puolet Kiinteistön asemakaavan mukaisesta rakennusoikeudesta, kolmen (3) vuoden kuluessa kaupantekohetkestä lukien siihen valmiusasteeseen, että rakennusvalvontaviranomainen voi siinä suorittaa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen loppukatselmuksen, jolla rakennus on hyväksytty käyttöönotettavaksi. Myyjä voi hakemuksesta pidentää tässä tarkoitettuja rakennusaikoja. 9. Johtojen ym. sijoittaminen 10. Vallintarajoitus Kiinteistön omistaja sallii kunnan osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien tarpeellisten MRL 161 :ssä tarkoitettujen johtojen ja niihin liittyvien laitteiden, rakennelmien ja laitosten sijoittamisen kiinteistölle sekä MRL 163 :ssä tarkoitettujen johtojen kiinnikkeiden, opasteiden, merkkien ja muiden laitteiden sijoittamisen tai kiinnittämisen rakennukseen tai kiinteistön alueelle sekä vähäisten katurakenteiden osien sijoittamisen kiinteistölle. Tässä tarkoitetuista toimenpiteistä ostajalle aiheutuva suoranainen haitta tai vahinko korvataan erikseen tehtävän sopimuksen mukaisesti. Ostaja sitoutuu olemaan myymättä tai muutoin luovuttamatta edelleen kiinteistöä rakentamattomana, ellei myyjä anna tähän kirjallista suostumustaan. Myyjä ei saa perusteettomasti evätä kirjallista suostumustaan mikäli myynnin tai muun luovutuksen saajana on Nordic Real Estate Partners Oy:n (Y-tunnus 2110745-6) tytäryhtiö tai konserniyhtiö tai Nordic Real Estate Partners Oy:n tai tämän tytäryhtiön tai konserniyhtiön hallinnoima rahasto, tai tällaisen rahaston tytäryhtiö tai konserniyhtiö (kaikki yhdessä Sidosyhtiö ). Ostaja sitoutuu ottamaan kohdassa 9 ja 10 mainitun sopimusehdon kiinteistöä koskeviin vastaisiin luovutuskirjoihin. Mikäli kiinteistö luovutetaan rakentamattomana, kohdan 8 ehto on myös otettava luovutuskirjaan. 11. Sopimussakko ja vahingonkorvaus Mikäli ostaja laiminlyö edellä tarkoitetun rakentamisvelvollisuuden, hän on velvollisia suorittamaan myyjälle sopimussakkona 20 % kauppahinnasta määräajan umpeen kuluttua ja jokaiselta seuraavalta alkavalta 12 kuukauden kaudelta, kunnes velvoite on täytetty. Sopimussakkoa tulee kuitenkin maksaa enintään viideltä vuodelta. Mikäli ostaja luovuttaa kiinteistön sopimuksen vastaisesti rakentamattomana edelleen ilman myyjän suostumusta, hän on velvollinen suorittamaan myyjälle sopimussakkona tämän kauppakirjan mukaisen kauppahinnan kertasuorituksena. Myyjä voi vapauttaa ostajan joko kokonaan tai osittain tässä tarkoitettujen sopimussakkojen suorittamisesta.
5 Mikäli ostaja muutoin rikkoo tämän kauppakirjan ehtoja, hän on velvollinen korvaamaan myyjälle tästä aiheutuvan vahingon. 12. Ympäristönsuojelulain 139 :n selontekovelvollisuus 13. Muut ehdot 14. Irtaimisto 15. Riitojen ratkaisu 16. Ilmoitukset Ympäristönsuojelulain (527/2014) 139 :n mukaisesti myyjä ilmoittaa, että käytettävissä olevien tietojen perusteella kaupan kohteena olevalla alueella on harjoitettu maa- ja metsätaloutta. Myyjä ilmoittaa, että käytettävissä olevien tietojen perustella kaupan kohteena olevalla alueella ei ole myyjän tiedon mukaan jätteitä tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Ympäristönsuojelulain (527/2014) 139 :n mukaisesti myyjä ilmoittaa, että kaupankohteena olevalla kiinteistöllä ei ole suoritettu kyseisen lain mukaisia tutkimuksia tai puhdistamistoimenpiteitä eikä tällaisille ole Myyjän tiedon mukaan tarvetta. Myyjä ilmoittaa, ettei kauppaan liity arvonlisäveroseuraamuksia. Myyjän vastuu Kiinteistön mahdollisesta maaperän ja/tai pohjaveden pilaantumisesta ja muista Kiinteistön laatuvirheistä määräytyy maakaaren ja muun sovellettavan lain mukaan. Tämän kiinteistön kaupan yhteydessä ei ole myyty irtaimistoa. Kauppakirjasta mahdollisesti aiheutuvat riitaisuudet pyritään ratkaisemaan osapuolten keskinäisin neuvotteluin. Mikäli sovintoon ei päästä, erimielisyydet ratkaisee Kiinteistön sijaintipaikan mukainen käräjäoikeus. Tähän kauppakirjaan liittyvät ilmoitukset, yhteydenotot ja tiedoksiannot tulee toimittaa seuraavasti. Jos Myyjälle: Nurmijärven Kunta Elinkeino- ja kuntakehityskeskus PL 37 01901 Nurmijärvi elku.kirjaamo@nurmijarvi.fi Jos Ostajalle: Nordic Real Estate Partners Oy Petri Valkama
6 PL 176 00101 Helsinki petri.valkama@nrep.com Postilla toimitettu ilmoitus, yhteydenotto tai tiedoksianto katsotaan vastaanotetuksi viiden päivän kuluttua sen lähettämisestä. Sähköpostitse toimitettu ilmoitus, yhteydenotto tai tiedoksianto katsotaan vastaanotetuksi kun se on kuitattu vastaanotetuksi. Selvyyden vuoksi todetaan että poissaoloviestiä ei katsota vastaanoton kuittaukseksi. ESISOPIMUKSEN ALLEKIRJOITUKSET Tätä kiinteistökaupan esisopimusta on tehty kolme (3) yhtäpitävää kappaletta, yksi myyjälle, yksi ostajalle ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle. Nurmijärvellä 30. päivänä elokuuta 2015. NURMIJÄRVEN KUNTA Nimi titteli Nimi titteli Tämän esisopimuksen hyväksymme ja sitoudumme sen ehdot täyttämään Aika ja paikka edellä mainittu Nordic Real Estate Partners Oy perustettavan yhtiön lukuun KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että [nimi] ja [nimi] Nurmijärven kunnan puolesta luovuttajana sekä valtakirjalla Petri Valkama Nordic Real Estate Partners Oy perustettavan yhtiön lukuun luovutuksensaajana ovat allekirjoittaneet tämän kiinteistökaupan esisopimuksen ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä esisopimusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että esisopimus on tehty maakaaren 2 luvun 1 :ssä säädetyllä tavalla. Nurmijärvellä xx. päivänä xxxkuuta 201x