Iisalmen kaupunki Tekninen toimiala Kaavoitus Kaavaselostus 1 (12) Pvm muutettu IIS/472/10.02.03.00/2018 23.11.2018..20 AK 375 Olvin asemakaavan muutos ASEMAKAAVAN SELOSTUS Asemakaavan muutos koskee Iisalmen kaupungin 3. kaupunginosan osaa korttelista 9 sekä erityisaluetta. Asemakaavan muutoksella muodostuu Iisalmen kaupungin 3. kaupunginosan osa korttelista 9 sekä erityisaluetta. Kaavan laatija Postiosoite: Iisalmen kaupunki, tekninen keskus / kaupunkisuunnittelu, Pohjolankatu 14, PL 10, 74101 IISALMI Sari Niemi, kaavoituspäällikkö Jyrki Könttä, kaupungininsinööri Maarit Vanhanen, kaavavalmistelija puh. 040 830 4366 puh. 040 588 9022 puh. 040 830 2644 sari.niemi@iisalmi.fi jyrki.kontta@iisalmi.fi maarit.vanhanen@iisalmi.fi Kaavan vireille tulo: 16.9.2018 Kaupunginhallitus Kaupunginvaltuusto
Kaavaselostus 2 (12) 1.TIIVISTELMÄ 1.1.Asemakaavan muutosalue Kaavamuutosalue sijaitsee Iisalmen ydinkeskustassa ydinkeskustan tuntumassa Luuniemellä. 1.2. Asemakaava ja asemakaavan muutoksen tavoitteet Asemakaavan muutos on käynnistynyt Olvi Oyj:n tarpeesta saada toinen korkea varasto tontilleen. Voimassa olevan asemakaavan mukainen suurin sallittu räystäskorko ei mahdollista sen rakentamista logistisesti parhaimpaan sijaintiin. Lisäksi kaavamuutoksen tavoitteena on osoittaa lisää rakennusoikeutta Olvi-hallin ympäristöön liike-, huvi- ja viihderakennusten korttelialueelle. 1.3. Kaavaprosessin vaiheet Kaavan vireille tulo: Iisalmen Sanomat kuulutus IS 16.09.2018 Kaavan käsittelyvaiheet: Tekninen lautakunta Tekninen lautakunta OAS nähtävillä 17.9.- 8.10.2018 Kaavan hyväksyminen: Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Kaupunginvaltuusto
Kaavaselostus 3 (12) Sisällysluettelo 1. Tiivistelmä... 2 1.1. Asemakaavan muutosalue... 2 1.2. Asemakaava ja asemakaavan muutoksen tavoitteet... 2 1.3. Kaavaprosessin vaiheet... 2 2. Lähtökohdat ja alueen nykytilanne... 4 2.1. Selvitys suunnittelualueen oloista... 4 2.1.1. Alueen yleiskuvaus... 4 2.1.2. Luonnonympäristö... 5 2.1.3. Rakennettu ympäristö... 5 2.1.4. Maanomistus... 5 2.2. Kaavoitus- ja suunnittelutilanne... 6 3. Asemakaavan suunnittelu ja kaavaprosessi... 8 3.1. Asemakaavan suunnittelun tarve... 8 3.2. Osallistuminen ja yhteistyö... 8 3.2.1. Osalliset... 8 3.2.2. Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt... 8 3.2.3. Viranomaisyhteistyö... 9 3.3. Kaavahankkeen aloitus ja eteneminen... 9 3.4. Asemakaavan tavoitteet... 9 3.5. Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset... 9 3.5.1. Kaavaratkaisun valinta ja perusteet... 10 4. Asemakaavan kuvaus... 10 4.1. Kaavan rakenne... 10 4.1.1. Aluevaraukset... 10 4.1.2. Kaavamerkinnät - ja määräykset... 10 4.1.3. Nimistö... 10 4.1.4. Mitoitus... 10 4.2. Kaavan vaikutukset ja tavoitteiden toteutuminen... 10 5. Asemakaavan toteutus... 12 Liitteet 1. Asemakaavan seurantalomake 2. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 3. Kaavatilaisuuksien muistiot 4. Yhteenveto kannanotoista ja vastineet 5. Varjotutkielma uuden korkean varaston vaikutuksista ympäristöön 6. Inventointikortti 267 7. Asemakaavamuutoksen myötä kumoutuva kaava
Kaavaselostus 4 (12) 2. LÄHTÖKOHDAT JA ALUEEN NYKYTILANNE 2.1. Selvitys suunnittelualueen oloista 2.1.1. Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijoittuu Luuniemellä rakennetulle tehdasalueelle sekä KV-käyttötarkoitusalueelle. Opaskarttaote ja suunnittelualueen rajaus.
Kaavaselostus 5 (12) 2.1.2. Luonnonympäristö Koska suunnittelualue sijoittuu rakennettuun teollisuusympäristöön, varsinaista luonnonympäristöä alueella ei ole. Teollisuusalue sijaitsee Luuniemellä, joka on vesistön ympäröimä. Siten pohjaveden pinta on hyvin lähellä maanpintaa. Tontin maaperä on paikoin kalliota ja paikoin vähemmän kantavaa maaperää. 2.1.3. Rakennettu ympäristö Kaavamuutosalueella on rakennettu teollisuutta ja liikekiinteistö, joka liittyy teollisuuteen. Teollisuustontilla on käytetty rakennusoikeutta yhteensä 57 604 k-m2 ja tontin koko rakennusoikeus on 100 834 k-m2. Liikekiinteistössä sijaitsee Olvihalli, jossa on kokoustiloja, ravintola ja museotiloja. Asuminen ja ikärakenne Suunnittelualueella ei ole asutusta. Korttelin läheisyyteen sijoittuu Luuniemen asuntoalue. 2.1.4.Maanomistus Alueen maanomistus 19.11.2018, Iisalmen kaupunki.
Kaavaselostus 6 (12) 2.2.Kaavoitus- ja suunnittelutilanne Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista kaava toteuttaa tavoitekokonaisuutta 3.3.Terveellinen ja turvallinen elinympäristö. Kestävän alueidenkäytön yhtenä tehtävänä on ennalta ehkäistä merkittäviä terveys- ja ympäristöhaittoja. Se on välttämätöntä myös talouden kannalta. Varsinkin ilmaston lämpeneminen kasvattaa vakavien ja peruuttamattomien muutosten todennäköisyyttä, ja edellyttää alueidenkäytön ratkaisuja ilmastonmuutokseen sopeutumiseksi. Tarve sopeutua ilmastonmuutokseen johtuu erityisesti muutoksista sademäärissä, tulvissa, keskilämpötilassa, maaperässä ja pohjavesiolosuhteissa sekä sään ääri-ilmiöiden, kuten myrskyjen, rankkasateiden ja taajamatulvien yleistymisessä. Maakuntakaava Pohjois-Savon maakuntakaava 2030:ssa (vahv. 2011) suunnittelualue sijoittuu keskustatoimintojen alueelle. Kaavassa on merkintä alueella sijaitsevista kulttuurihistoriallisesti arvokkaista rakennuksista Olvin vanha tehdasrakennus ja Olvin johtajien asuinrakennukset. Yleiskaava Kaavamuutosalueella on voimassa kaupunginvaltuuston 26.3.2007 hyväksymä Iisalmen keskustaseudun osayleiskaava (OYK 16), jossa kaavamuutosalue on merkinnällä taajamatoimintojen alue (harmaa). Ote Keskustaseudun osayleiskaavasta.
Kaavaselostus Asemakaava Kaavamuutosalueella on voimassa asemakaavat AK 341 ja AK 285, joissa kaavamuutosalue on osoitettu teollisuusalueeksi (T) ja liike-, huvi- ja viihderakennusten korttelialueeksi (KV) sekä erityisalueeksi (E-3). Ote ajantasa-asemakaavasta ja kaavoitustilanteesta sekä suunnittelualueen rajaus (vahvistusraja). Rakennusjärjestys Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt rakennusjärjestyksen 14.11.2011 114. Rakennuskiellot Aluetta ei ole asetettu rakennuskieltoon. 7 (12)
Kaavaselostus 8 (12) Päätökset, sopimukset, suunnitelmat ja investoinnit Kaavamuutosta on valmisteltu yhdessä Olvin kanssa. Kaavamuutos on vireillä ja Olvi on toimittanut alustavan suunnitelman hankkeesta kaavoituksen käyttöön. Tekninen lautakunta käsitteli asiaa kokouksessaan 20.11.2018 180. Kiinteistörekisteri Alue kuuluu kiinteistörekisteriin. Pohjakartta Iisalmen kaupungin teknisen keskuksen kartasto- ja mittausyksikkö on tarkastanut pohjakartan vuonna 2018. Muut suunnitelmat ja selvitykset Kaavaa varten tehtiin varjotutkielmat kaavaluonnoksessa esitetyn räystäskoron vaikutuksista ympäristöön suhteessa olemassa olevaan räystäskorkoon. 3. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELU JA KAAVAPROSESSI 3.1.Asemakaavan suunnittelun tarve Kaavan laatimiseen ryhdyttiin Olvi Oyj:n tehtyä kaavamuutoshakemuksen aiheesta. Tehtaan tuotannon kannalta muutos on välttämätön. 3.2. Osallistuminen ja yhteistyö 3.2.1. Osalliset Kaavahankkeessa osallisia ovat seuraavat tahot: Viranomaiset: Pohjois-Savon ELY-keskus Pohjois-Savon liitto Kuopion kulttuurihistoriallinen museo Pohjois-Savon pelastuslaitos Lautakunnat tekninen lautakunta tekninen jaosto sivistys- ja hyvinvointilautakunta SOTE Kuntayhtymän ympäristölautakunta Asukkaat ja maanomistajat Järjestöt ja yhdistykset nuorisoneuvosto ikäihmisten neuvosto Ylä-Savon kulttuuriyhdistys ry yrittäjäjärjestöt (Iiden ry, Iisalmen yrittäjät, Iisalmen Seudunyrittäjänaiset) Sähkö-, vesi-, puhelinyhtiöt: puhelinyhtiöt: Kaisanet Oy, TeliaSonera Finland Oyj Savon Voima Verkko Oy Savon Voima Oyj/ Energiantuotanto ja kaukolämpö Iisalmen Vesi Muut tarpeen mukaan 3.2.2. Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelman esittelytilaisuus järjestettiin 20.9.2018. Muistiot ovat kaavaselostuksen liitteenä.
Yhteistyötä kaavamuutostyön aikana tehdään mm. kaupungin kunnallisteknisen suunnittelun, puistotoimen, rakennusvalvonnan, tonttipalveluiden sekä kartasto- ja mittausosaston kanssa. Kaavamuutoksesta aloitteen tehneen Olvi Oyj:n kanssa tehdään yhteistyötä koko hankkeen ajan. Kaavaselostus 9 (12) Kaavaprosessin etenemisestä ja suunnittelua koskevista yleisötilaisuuksista sekä asemakaavan luonnos- ja ehdotusvaiheiden nähtävilläolosta kuulutetaan kaupungin virallisilla ilmoitustauluilla, internetissä sekä Iisalmen Sanomissa. Kaava-alueen naapureita tiedotetaan lisäksi kirjeitse. Asemakaava-aineisto on yleisön nähtävillä OAS-, luonnos- ja ehdotusvaiheen nähtävilläoloaikoina Iisalmen kaupungin teknisen keskuksen kaupunkisuunnitteluyksikössä, Pohjolankatu 14 (1. krs) sekä kaupungin internetsivuilla www.iisalmi.fi/ak375. 3.2.3. Viranomaisyhteistyö Viranomaisneuvottelun tarve tarkistetaan ELY-keskukselta. Kaavamuutos on keskeinen ja toteuttaa valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden kohtaa 3.3, koska kaavalla vaikutetaan ympäristöön. 3.3. Kaavahankkeen aloitus ja eteneminen Aloitteen kaavan laatimisesta on tehnyt Olvi Oyj kesäkuussa 2018. Asemakaavan muutoksesta ja 1. yleisötilaisuudesta kuulutettiin kaupungin virallisilla ilmoitustauluilla ja Iisalmen Sanomissa. 20.9.2018 Osallistumis- ja arviointisuunnitelman esittelytilaisuus 17.9. -8.10.2018 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä kaupungin virallisilla ilmoitustauluilla. Kaavaluonnos oli nähtävillä ja lausunnoilla. Kaavaluonnoksen esittelytilaisuus pidettiin kaupungintalolla. Kaavaehdotus oli nähtävillä ja lausunnoilla. Kaavaehdotuksen esittelytilaisuus pidettiin kaupungintalolla. Yhteistyötä on tehty kiinteästi kaupungin liikenne- ja kunnallistekninen suunnittelun, puistopuolen, rakennusvalvonnan sekä mittausosaston kanssa. 3.4. Asemakaavan tavoitteet Olvi Oyj hakee asemakaavan muutosta toisen korkean varaston toteuttamiseksi Luuniemenkadun ja olemassa olevan korkean varaston väliin. Kaavassa oleva räystäskorkeus ei mahdollista vastaavanlaista uutta korkeaa varastoa. Asemakaavan muutoksen aikana selvitetään mahdollisuus sijoittaa varasto alueelle. Lisäksi tarkastellaan Olvihallin tontin rakennusoikeutta ja mahdollisuutta sen nostamiseen. Osallisten tavoitteet Luuniemen asukkaat ovat ottaneet kantaa tehdasympäristön siisteyteen. Lisäksi on muistutettu siitä, että kaupunki on antanut jossain vaiheessa asukkaille kuvan siitä, että Luuniemen alueelle rakennettaisiin laitureita. 3.5. Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Korkean varastohallin osalta on pohdittu mahdollisuutta upottaa sitä osittain maan alle, mutta pohjavesiolosuhteet asettavat tälle ratkaisulle haasteita, etenkin kun sadannan ja ääri-ilmiöiden ennustetaan lisääntyvän tulevaisuudessa.
Kaavaselostus 10 (12) Kaavoitus on tutkinut kahta ratkaisua korkealle varastohallille. Vaihtoehdossa 1 varastohalli rakennetaan yhtä korkeana ja kapeana kuin jo nyt toteutunut varastohalli n. 118 m merenpinnasta. Vaihtoehdossa 2 varastohalli rakennettaisiin yhtä korkeana ja hiukan leveämpänä kuin nykyinen varastohalli. Nykyisessä asemakaavassa sallitaan aivan kadun varteen 103 m merenpinnasta korkean varaston rakentaminen. Tämä käytännössä tarkoittaa kadun korkeudesta noin 3-kerroksisen kerrostalon korkeutta. Käytännössä kaavamuutoksella sallitaan Luuniemenkadun toisella puolella olevan asuntoalueen kannalta korkeampaa ja varjostavampaa rakentamista kuin mitä nykyinen kaava sallii. Uusi varasto tulee sijoittumaan ilmansuuntien osalta siten, että varjostuksen ajankohta osuu noin klo 16.00 17.00 jälkeiseen aikaan. Kaavoitus on tehnyt varjostuksesta tutkielmat. Lisäksi sallitaan liike-, vapaa-ajan ja huvirakennusten korttelialueelle rakennusoikeuden teholuvun nosto ennen 0,25 ja uudeksi teholuvuksi 0,5. Rakentamista sallitaan kahteen kerrokseen II ja ennen kerrosluku on ollut I. Kerrosluvun nosto soveltuu paikkaan, jonka taustalla on tehokasta teollisuusrakentamista. 3.5.1. Kaavaratkaisun valinta ja perusteet Kaavoitus on päätynyt esittämään vaihtoehtoa 1, koska vaihtoehtojen välillä asuinrakennuksia varjostavat vaikutukset eivät eroa merkittävästi toisistaan. Nykyiselläänkin kaava sallii Luuniemenkadun länsipuolelle rakentamista, joka varjostaisi kadun toisella puolella olevia asuinrakennuksia klo 16.00 17.00 jälkeen. Kaupunkiympäristössä yhdyskuntarakenteen tiiviyden tavoitteet johtavat joka tapauksessa sellaiseen asuinympäristöön, jossa ei voida taata täysin sellaisia olosuhteista, että jokaiseen asuntoon olisi vapaa luonnonvalo saatavissa jokaisena vuorokauden aikana. 4. ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1. Kaavan rakenne 4.1.1. Aluevaraukset Kaavassa nykyiset teollisuuden (T) ja liike-, vapaa-ajan- ja huvirakennusten (KV) aluevaraukset säilyvät ennallaan ja niihin ei tehdä muutoksia. 4.1.2. Kaavamerkinnät - ja määräykset 4.1.3. Nimistö Alueen nimistö ei muutu. 4.1.4. Mitoitus Teollisuusrakennusten korttelialueella (T) ei mitoitus muutu. Toimisto-, vapaa-ajan- ja huvirakennusten korttelialueella (KV) rakennusoikeus nousee nykyisestä teholuvusta 0,25 teholukuun 0,5 ja rakentaminen sallitaan kahteen kerrokseen II (ennen I). 4.2. Kaavan vaikutukset ja tavoitteiden toteutuminen Vaikutuksen kohde 1. Ihmisten elinolot ja ympäristö 1.1 Alueen olot Sanallinen vaikutusten arviointi Olvin tontti on vanhaa teollisuusaluetta. Teollisuusalue on ollut ensin Luuniemellä ja viereen on muodostunut uusi asuntoalue 2000-luvun alussa.
Teollisuus ja asuminen ovat mukautuneet toisiinsa kohtuullisesti. Teollisuudesta on vaikutuksia asuntoalueen elinolosuhteisiin, mutta vaikutukset ovat kohtuullisia. Kaavaselostus 11 (12) 1.2 Ympäristöominaisuudet Voimassa olevassa kaavassa on lähdetty siitä, että Luuniemi on tiivistä yhdyskuntarakennetta ja siten on lähtökohtaisesti päädytty suunnittelemaan teollisuutta ja asumista lähekkäin siten, että jonkinlaista varjostusvaikutusta alueen muista asuinrakennuksista ja teollisuusrakennuksista alueen asukkaille on. 2. Maa- ja kallioperä, vesi, ilma ja ilmasto 2.1 Ilmastonmuutoksen huomioiminen 2.2 Maisemarakenne 3. Luonnonolot 3.1 Eläimistö ja kasvisto Ilmastonmuutokset vaikutukset huomioidaan siten, että kaavassa ei osoiteta rakentamista maanpinnan alapuolelle juurikaan, koska sadanta ja sään ääriolosuhteet lisääntyvät. Pohjaveden pinta on jo nyt lähellä maanpintaa paikoin. Lisäksi kaavaan merkitään yleismääräyksiin siitä, että tonttialueella käytettäisiin aina kuin vain on mahdollista vettä läpäiseviä materiaaleja maan pinnassa. Lisäksi alueen hulevesijärjestelmä on rakennettava ja hoidettava siten, että ei synny riskiä tulvista ääriolosuhteissa. Hankkeella ei ole merkitystä maisemarakenteen kannalta, koska hanke on täydentää jo rakennettua ympäristöä. Alueen hulevedet ohjataan asemakaava-alueilla kaupungin keskustassa hulevesiverkostoon. Olvin tonttialueen hulevesille on oma verkostonsa ja purku vesistöön. Hankkeella ei ole vaikutuksia eläimistöön ja kasvistoon, koska hanke toteutetaan jo rakennetulle teollisuusalueelle (T). 4. Alue- ja yhdyskuntarakenne, yhdyskunta- ja energiatalous sekä liikenne 4.1 Energiatehokas yhdyskuntarakenne 4.2 Palvelujen sijoittuminen yhdyskuntarakenteessa 4.3.1 Kevyt liikenne, joukkoliikenne ja muu liikenne Kaava tukee olemassa olevan teollisuuden edelleen kehittämistä ja siten tukee tarkoituksenmukaista yhdyskuntarakennetta. Kaavalla tuetaan Olviin ja muuhun teollisuuteen liittyvää palvelua ja sen edelleen kehittämistä osoittamalla lisärakennusoikeutta teollisuusalueen viereen sijoittuvalle liike-, vapaa-ajan- ja huvirakentamiselle. Hankkeella ei ole vaikutusta kevyen liikenteen ja joukkoliikenteen kannalta. 5. Kaupunkikuva, maisema, kulttuuriperintö ja rakennettu ympäristö 5.1 Esteettiset vaikutukset kaupunkiympäristössä 5.2 Näkymätön ja näkyvä kulttuuriperintö 5.3. Rakennettu ympäristö 6. Sosiaaliset vaikutukset Hankkeella on merkittäviä esteettisiä vaikutuksia kaupunkikuvaan, koska korkean varaston julkisivusuunnittelu on erittäin kriittistä suuren kokonsa ja näkyvyytensä vuoksi. Alueella ei ole arkeologista kulttuuriperintöä. Alueella on jo suojeltu arvokkaat rakennukset asemakaavalla. Tässä asemakaavan muutoksessa tilanne säilytetään ennallaan. 6.1 Vaikutukset vuorovaikutukseen ja yhdyskunnan toimivuuteen Korkean varaston rakentaminen teollisuusalueelle huolestuttaa joitakin alueen asukkaita. Muutos entiseen on kuitenkin sallittuun rakennusoikeuteen nähden pieni. 7. Yhdyskuntatalous ja yritysvaikutukset 7.1 Elinkeinot ja yrittäminen Hankkeella on myönteisiä vaikutuksia elinkeinoihin ja yrittämiseen, koska se turvaa Olvin teollisuustuotannon ja sen kehittämisen.
Kaavaselostus 12 (12) 7.2 Julkiset investoinnit ja ylläpito Hanke ei aiheuta muutoksia julkisiin investointeihin tai ylläpitoon. Ympäristön häiriötekijät ja ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen 5. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Asemakaavaa lähdetään toteuttamaan Olvin toimesta vuoden 2019 aikana. Asemakaavojen ajantasaisuuden arviointi viiden vuoden välein. Iisalmessa 29.11.2018 Sari Niemi kaavoituspäällikkö