2 2009 2.4.2009 Hallitus vahvisti uuden asunto-osakeyhtiölain sisällön Uusi asunto-osakeyhtiölaki koskee lähes puolta suomalaisista. Kiinteistöliiton mukaan laki tuo mukanaan suuren määrän muutoksia aina hissien rakentamisesta WCkalusteisiin. Taloyhtiöt saavat kalliita lainatarjouksia Kiinteistöliitto kannustaa taloyhtiöitä kilpailuttamaan lainatarjoukset. Liiton uunituoreesta kyselystä ilmenee, että puolet taloyhtiöistä pyytää lainatarjousta ainoastaan yhdeltä tai kahdelta pankilta. Forssan Seudun Kiinteistöyhdistys ry Mikko Ryyppö Hämeentie 11, 30100 Forssa Puh. 050 4660 432 www.kiinteistoliitto.fi/forssa Kiinteistöliitossa uudet neuvontanumerot jäsenneuvontaan Kiinteistöliiton vaihteennumero eriytettiin neuvontapalveluiden numeroista. Tämä lisää joustavuutta neuvontapalvelujen järjestämisessä sekä parantaa palvelujen saatavuutta jatkossa.
Sisällysluettelo Uutisia Kiinteistöliitosta...3 Kiinteistöliiton Marttila YM:n kiinteistöveron porrastamista selvittävään työryhmään...3 Taloyhtiöt saavat kalliita lainatarjouksia...3 Yli 920 uutta jäsentaloa Kiinteistöliittoon 2008 aikana...4 Kiinteistöliiton hanke valittiin lähiöohjelmaan...4 Kiinteistöliitossa uudet neuvontanumerot jäsenneuvontaan...4 Uusi asunto-osakeyhtiölaki -koulutuskiertue koko Suomessa...4 Uudet jäsenkortit postitettu Kiinteistöliiton jäsenille...5 Kiinteistöliiton antamia lausuntoja...5 Ajankohtaista...5 Hallitus vahvisti uuden asunto-osakeyhtiölain sisällön...5 Kiinteistöliitto: Uuden lain hissipykälä haasteellinen...6 Tilaajavastuulain noudattamisessa puutteita siivous- ja kiinteistöhoitoalalla...6 Suhdanneluontoiset korjausavustukset haettavana...7 Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Q1/2009...7 Vuokraovi.com kasvoi Suomen suurimmaksi vuokra-asuntojen markkinapaikaksi...8 Vaikuttaminen...8 Kiinteistöala alentaisi varainsiirtoveroa markkinoiden elvyttämiseksi...8 Hallituksen verolinjaukset lisäävät asumisen kustannuksia...8 Lakiasiat...9 Energiatehokkuusdirektiivin uudistaminen käynnistynyt...9 Eduskunta hyväksyi korkotukilainan vuokra-asuntojen rakentamiseen...9 Oikeustapaukset...9 KKO:2009:16 As.Oy:n määräpäivän jälkeen esittämä vaatimus rakennusvirheestä...9 Välitysliikkeen velvollisuudesta antaa ostajalle ohjeet varainsiirtoveron suorittamisesta... 11 KHO:2009:27 Varainsiirtoveroon vaikuttava kauppakirjan lykkäävä ehto... 11 Markkina ja suhdanteet... 12 Tilastokeskuksen uusi vuokratilasto ja Vuokraturvan ennuste vuokrien kehitykselle vuonna 2009... 12 VTT: Korjausrakentamisen osuus nousee yli puoleen asuntorakentamisesta... 12 ARA-asuntojen aloitukset moninkertaistuneet alkuvuonna... 13 Vuokrat nousivat vuodessa 3,4 prosenttia... 13 Kiinteistön ylläpidon kustannukset nousivat vuodessa 6,2 prosenttia... 13 Pienten asuntojen vuokrat nousevat... 13 Julkaisut ja tapahtumat... 14 Kiinteistöpalvelualan palkka- ja työsuhdepäivät 2009... 14 Tulevan asunto-osakeyhtiölain pääkohdat haltuun helposti ja nopeasti!... 14 2
UUTISIA KIINTEISTÖLIITOSTA Kiinteistöliiton Marttila YM:n kiinteistöveron porrastamista selvittävään työryhmään Suomen Kiinteistöliiton tutkimusjohtaja Mauri Marttila on nimitetty ympäristöministeriön asettamaan työryhmään selvittämään rakennusten kiinteistöveron porrastamista niiden energiatehokkuuden ja lämmitystavan perusteella. Työryhmän tehtävänä on määrittää eri mahdollisuudet verotuksen kehittämiseen. Lisäksi määritetään mahdolliset lisäselvitystarpeet toimivan ja kannustavan verojärjestelmän kehittämiseksi. Työryhmän asettaminen jatkaa ympäristöministeriön laaja-alaisia toimia energiatehokkuuden parantamiseksi myös olemassa olevan rakennuskannan osalta. Työryhmän asettamista on valmisteltu yhteistyössä valtiovarainministeriön kanssa. Työryhmän toimikausi on 15.2.2009-15.9.2009. Työryhmän puheenjohtaja on rakennusneuvos Teppo Lehtinen ympäristöministeriöstä. Työryhmän jäseniä ovat Kiinteistöliiton Marttilan lisäksivat neuvotteleva virkamies Jukka Vanhanen (valtiovarainministeriö), lakimies Ulla Hurmeranta (Suomen Kuntaliitto), johtava lakimies Helena Kinnunen (Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry), toiminnanjohtaja Juhani Nenonen (Suomen Omakotiliitto ry), yli-insinööri Maarit Haakana (ympäristöministeriö), asuntoneuvos Riitta Kimari (ympäristöministeriö), erikoistutkija Jari Shemeikka (VTT). Työryhmän sihteerinä toimii hallitussihteeri Kirsi Martinkauppi (ympäristöministeriö). Taloyhtiöt saavat kalliita lainatarjouksia Kilpailuttamisen laiminlyöminen kostautuu Kiinteistöliitto kannustaa taloyhtiöitä kilpailuttamaan lainatarjoukset. Liiton uunituoreesta kyselystä ilmenee, että puolet taloyhtiöistä pyytää lainatarjousta ainoastaan yhdeltä tai kahdelta pankilta. Kiinteistöliiton taloyhtiön lainoja koskevan kyselyn mukaan reilu viidennes vastaajista pyysi tarjousta vain yhdeltä pankilta muita pankkeja kilpailuttamatta. Kilpailuttamisen laiminlyöminen kostautuu rahan hinnassa korkeampana korkomarginaalina sekä lyhyenä lainan takaisinmaksuaikana. Kyselyn mukaan pankit vastasivat lainatarjouksiin hyvin. Toisin sanoen taloyhtiöt saivat sitä enemmän valinnanvaraa, mitä useammasta pankista lainatarjousta pyydettiin. Kyselyn vastauksista kuitenkin ilmenee, että pankit ovat nostaneet sekä lainannostokuluja että erien nostokuluja. Lisäksi pankit asettavat entistä useammin kokonaisasiakkuuden lainansaannin ehdoksi. Pankit ovat tarkkoja myös tilinpäätösten suhteen. Vastaajista 33 prosenttia arvioi lainansaannin heikentyneen jonkin verran ja 15 prosenttia katsoi lainansaannin heikentyneen merkittävästi. Haetun lainan määrä oli alle 500 000 euroa yli 80 prosentissa tapauksista. Yli miljoonan euron lainaa haki 10 prosenttia taloyhtiöistä. Huomionarvoista on, että kaksikolmasosaa taloyhtiöistä kohdisti lainatarjouspyyntönsä kolmelle suurimalle pankkiryhmälle Nordealle, OP- Pohjolalle tai Sampo Pankille. Vain alle kolmannes taloyhtiöistä oli pyytänyt lainatarjousta seitsemästä muusta kyselyssä nimeltä mainitusta pankista. Eräs vastaajista kuitenkin totesi, että "pienten pankkien kanssa voi neuvotella. Isommat sanelevat ehtonsa". Taloyhtiöiden saamien tarjousten alin korkomarginaali oli yli puolessa saaduista lainatarjouksista alle yhden prosentin. Vain vajaassa viidessä prosentissa taloyhtiöiden saamista tarjouksista alin korkomarginaali oli yli 1,5 prosenttia. Taloyhtiöiden saamissa lainatarjouksissa ylimmän ja alimman korkomarginaalin erot olivat huomattavan suuret. Tästä kärsivät erityisesti ne taloyhtiöt, joille lainaa pyydettiin vain yhdestä pankista. "Ne taloyhtiöt, jotka pyysivät tarjousta useammalta eri pankilta puolestaan hyötyivät alhaisemmasta marginaalista", sanoo Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen. Yli puolet taloyhtiöistä haki lainaa alle 10 vuodeksi ja hiukan alle puolet yli 10 vuodeksi. Lainatarjousten pisimmät laina-ajat vastasivat taloyhtiön pyyntöä. Pankit kuitenkin tarjosivat entistä useammin pyydettyä lyhyempää takaisinmaksuaikaa tai ehdottivat marginaalin tarkastamista määräajoin. Kiinteistöliitto toteutti asunto-osakeyhtiön lainansaantia koskevan valtakunnallisen kyselyn maaliskuussa 2009. Kyselyyn vastasivat niiden taloyhtiöiden isännöitsijät, jotka olivat hakeneet yhtiölle lainaa viimeisen kolmen kuukauden aikana. Valtakunnalliseen kyselyyn vastasi 256 isännöitsijää. Lisätietoja: Toimitusjohtaja Harri Hiltunen, puh. 050 551 1295 ja viestintäpäällikkö Marjukka Vainio, puh. 050 347 6233.
Yli 920 uutta jäsentaloa Kiinteistöliittoon 2008 aikana Suomen Kiinteistöliittoon liittyi vuonna 2008 yli 920 uutta jäsenyhtiötä. Uusista jäsenistä pääosa on asunto-osakeyhtiöitä, joita on liittynyt alueellisten kiinteistöyhdistysten jäseniksi yli 880. Kiinteistöosakeyhtiöitä liittyi yli 40 ja vuokrataloyhteisöjä ja muita kiinteistönomistajia yli 20. Kaikkiaan uusia jäseniä liittyi kiinteistöyhdistyksiin 948. Kiinteistöliiton jäsenyys koetaan hyödylliseksi, ja siksi jäsenmäärä on hyvässä kasvussa. Jäsenmäärä on kasvanut erityisesti Uudenmaan, Pirkanmaan, Varsinais-Suomen, Keski-Suomen ja Oulun alueilla. Alueelliseen yhteistyöhön ryhtyneillä alueilla on kasvu myös ollut merkittävää; Pohjois-Savon ja Pohjois-Karjalan sekä Etelä- Pohjanmaan alueilla liittyi uusia jäseniä 20-30 kuhunkin kiinteistöyhdistykseen. Myös Päijät-Häme ja Kanta-Häme olivat kymmenen parhaan yhdistyksen joukossa uusien jäsenten lukumäärällä mitattuna. Kiinteistöliiton hanke valittiin lähiöohjelmaan Suomen Kiinteistöliiton Kerrostalon ilmastonmuutos -hanke on valittu ympäristöministeriön lähiöohjelmaan. Kiinteistöliitto toteuttaa hankkeen yhteistyössä alueellisten kiinteistöyhdistysten, TKK:n ja VTT:n kanssa. Lähiöohjelman johtoryhmä painotti valinnoissaan hankkeiden uutta luovaa kehittämisotetta ja mahdollisuutta käyttää syntyviä toimintamalleja myös muiden lähiöiden kehittämisessä. Kiinteistöliiton Kerrostalon ilmastonmuutos - hankkeen tavoitteena on tuottaa asuinkerrostaloille, erityisesti taloyhtiöille toimintamalleja kiinteistön elinkaaren hallintaan. Lähiöohjelmaan saapui määräaikaan 30.9.2008 mennessä yli 100 erillistä hanke-ehdotusta, joista vajaa puolet valittiin ohjelmaan. Valtaosa hakemuksista koski lähiö- tai teemalähtöisiä hankkeita. Tutkimus- ja selvityshankkeita oli hakemuksista noin viidennes. Ympäristöhallinnon alalla lähiöiden kehittämiseen vuosina 2009-2011 on varattu kolme miljoonaa euroa vuosittain. Lisätietoja: Kiinteistöliitto, tutkimusjohtaja Mauri Marttila puh. 09 166 761. Kiinteistöliitossa uudet neuvontanumerot jäsenneuvontaan Jäsenten neuvontapalveluja varten on Kiinteistöliitossa avattu uudet neuvontanumerot 1.3. alkaen. Kiinteistöliiton vaihteennumero eriytettiin neuvontapalveluiden numeroista. Tämä lisää joustavuutta neuvontapalvelujen järjestämisessä sekä parantaa palvelujen saatavuutta jatkossa. Neuvonta-aika on ma-to klo 9-15, pe klo 10-15. Talous- ja veroneuvonta palvelee ma ja ke klo 13-16. Uusiin neuvontapalvelunumeroihin soitettaessa tarkistetaan jäsenyys edelleen jäsennumeron avulla, jonka jälkeen puhelu yhdistetään joko lakineuvontaan, talous- ja veroneuvontaan, vuokranantajaneuvontaan tai muuhun neuvontapalveluun. Jäsennumero löytyy mm. tällä viikolla jäsenyhtiöille tulevista jäsenkorteista. Uudet neuvontanumerot on tehty Suomen Kiinteistöliiton lisäksi myös Kiinteistöliitto Uusimaan ja Suomen Vuokranantajien jäseniä varten. Uudet neuvontapalveluiden numerot ovat: Suomen Kiinteistöliiton neuvonta (09) 1667 6300 Kiinteistöliitto Uusimaan neuvonta (09) 1667 6333 Suomen Vuokranantajien neuvonta (09) 1667 6321 Kiinteistöliiton talous- ja veroneuvonta (09) 1667 6369 Neuvontaan soitetaan jatkossa uusien neuvontanumeroiden kautta. Kiinteistöliiton vaihdenumeron kautta voi edelleen ottaa yhteyttä muissa kuin neuvonta-asioissa. Uusi asunto-osakeyhtiölaki - koulutuskiertue koko Suomessa Taloyhtiöiden toiminnassa keskeisin laki on asunto-osakeyhtiölaki. Uusi asunto-osakeyhtiölaki on valmisteltavana oikeusministeriössä ja hallituksen esitys menee eduskunnan käsiteltäväksi kevään 2009 aikana. Uusi laki tuo tullessaan muutoksia kaikkien taloyhtiöiden toimintaan, kun se vuonna 2010 astuu voimaan. Olennaisen tärkeää taloyhtiöiden kannalta on, että hallitus ja isännöitsijä perehtyvät huolella tuleviin lakimuutoksiin. Kiinteistöliitto ja kiinteis- 4
töyhdistykset ovat taloyhtiöiden tukena ja apuna lakimuutoksen vaikutusten huomioimisessa järjestämällä koulutusta, antamalla neuvontaa sekä tiedottamalla lakimuutosten sisällöstä. Kiinteistöliitto ja kiinteistöyhdistysten järjestävät koko Suomen kattavan koulutuskiertueen uudesta asunto-osakeyhtiölaista. Koulutustilaisuuksia on yli 40 kaupungissa vuonna 2009. Iltapäivällä on ammatti-isännöitsijöille oma tapahtuma sekä illalla taloyhtiöiden puheenjohtajille ja hallituksen jäsenille sekä ns. iltaisännöitsijöille suunnattu koulutus. Jäsentaloyhtiöille koulutukset ovat maksuttomia, ei-jäsenten osalta maksullisia. Koulutuspäivät ja paikkakunnat löytyvät Kiinteistöliiton nettisivujen ja Taloyhtio.netin kalentereista sekä kiinteistöyhdistyksen jäsentiedotteista. Osa syksyn tapahtumista lisätään kalentereihin alkusyksystä. Ilmoittautumisohjeet ja lomakelinkki netti-ilmoittautumista varten löytyvät kunkin tapahtuman yhteydestä. Lisätietoja: Suomen Kiinteistöliitto, puh. (09) 166 761 sekä Kiinteistöyhdistykset: www.kiinteistoliitto.fi/jasenet/jasenyhdistykset www.taloyhtio.net/lakitieto/uusiasuntoosakeyhti olaki Uudet jäsenkortit postitettu Kiinteistöliiton jäsenille Uudet jäsenkortit on postitettu jäsenille maaliskuun ensimmäisellä viikolla. Kortit ovat voimassa 2009-2010. Jäsenkortti helpottaa jäsenyyden tunnistamista ja siten nopeuttaa jäsenpalvelua. Jäsenyyden edut ja jäsenpalvelut tulevat tehokkaammin hyödynnetyiksi jäsenkorttia käyttäen. Jäsenkortin saatekirjeestä käy ilmi jäsenalennukset, joita Kiinteistöliiton yhteistyökumppanit tarjoavat. Kiinteistöalan Koulutuskeskus Oy, Kiinteistöalan Kustannus Oy ja Suomen Talokeskus Oy ovat Kiinteistöliiton jäsenkortin pääyhteistyökumppanit. Käytä hyväksesi jäsentarjoukset jo heti maaliskuussa. Jäsentalojen puheenjohtajat ja isännöitsijät saavat molemmat oman jäsenkortin. Uusille kortin voimassaoloaikana liittyville jäsentaloille toimitetaan jäsenkortti parin kuukauden sisällä liittymisestä. Jos saat jäsenkortin, etkä enää toimi kortissa mainitussa tehtävässä ko. jäsentalossa, niin toimita jäsenkortti sille henkilölle, joka tehtävää nykyään hoitaa sekä ilmoita muutoksesta oman kiinteistöyhdistyksen jäsenrekisteriin (yhteystiedot jäsenkortissa). Jos toimit jäsentalon hallituksen puheenjohtajana tai isännöitsijänä, eikä postissa ole tullut Kiinteistöliiton jäsenkorttia, niin ota yhteys omaan kiinteistöyhdistykseen ja päivitä jäsentiedot ajan tasalle. Lisätietoa jäsenkortin käytöstä ja hyödyistä löytyy Kiinteistöliiton sivuilta osoitteesta: www.kiinteistoliitto.fi/jasenkortti Kiinteistöliiton antamia lausuntoja Sosiaali- ja terveysministeriölle on 12.2.2009 annettu lausunto tupakkapoliittisia lainmuutoksia ja toimia valmistelevan työryhmän ehdotuksista. Lausunnon valmisteli päälakimies Anu Kärkkäinen. Eduskunnan talousvaliokunnalle on 19.2.2009 annettu lausunto esityksestä laeiksi kiinteistörahastolain ja eräiden siihen liittyvien lakien muuttamisesta. Lausunto annettiin yhdessä RAKLIn ja Rakennusteollisuuden kanssa, Kiinteistöliitosta lausuntoa valmisteli tutkimusjohtaja Mauri Marttila. Eduskunnan ympäristövaliokunnalle on 24.2.2009 annettu lausunto esityksestä laiksi suhdanneluonteisista avustuksista eräiden asuinrakennusten korjauksiin. Lausunnon valmisteli tutkimusjohtaja Mauri Marttila. Työ- ja elinkeinoministeriölle on 4.3.2009 annettu lausunnot tilintarkastajajärjestelmän kokonaisuudistuksesta sekä pienten yritysten kirjanpito- ja tilinpäätössäännöksistä. Lausunnot valmisteli tutkimusjohtaja Mauri Marttila. Lausunnot löytyvät Kiinteistöliiton sivuilta http://www.kiinteistoliitto.fi/edunvalvonta/laus unnot/ AJANKOHTAISTA Hallitus vahvisti uuden asuntoosakeyhtiölain sisällön Kiinteistöliitto: Laki tuo mukanaan suuren määrän muutoksia Uusi asunto-osakeyhtiölaki koskee lähes puolta suomalaisista. Kiinteistöliiton mukaan laki tuo mukanaan suuren määrän muutoksia aina hissien rakentamisesta WC-kalusteisiin. 5
Tarkoituksena on, että asuintaloon jälkikäteen rakennettavan hissin kustannukset jaetaan siten, että ylemmät kerrokset maksavat enemmän kuin alemmat. Nykylain mukaan kustannukset määräytyvät pääsääntöisesti huoneiston koon mukaan, eikä huoneiston sijaintikerroksella ole merkitystä. Ehdotuksen mukaan hanat ja WC-istuimet vesilaitteistoineen siirtyisivät taloyhtiön vastuulta osakkaalle. Sitä vastoin esimerkiksi lämmitysjärjestelmät kuten sähköpatterit kuuluisivat vastaisuudessa yhtiölle. Laki parantaa osakkaiden tiedonsaantia Laki muuttaa varsinaisen yhtiökokouksen pitämistä koskevia määräaikoja. Yhtiökokous on pidettävä vuosittain kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. -Säännös on pakottava eli yhtiöjärjestyksessä ei voida määrätä kuutta kuukautta lyhyemmästä ajasta. Kiinteistöliitto pitää muutosta myönteisestä sillä se parantaa kokousvalmisteluja, kun kaikkien taloyhtiöiden kokoukset eivät kasaudu lyhyelle aikavälille ja myös muualla asuvat osakkaat saavat yhtiökokouksesta ajoissa tiedon. Muutos helpottaa merkittävästi myös isännöitsijöiden työkenttää. Lakiehdotus velvoittaa taloyhtiön hallituksen esittämään vuosittain yhtiökokouksessa korjausselvityksen. Korjausselvityksestä on ilmettävä seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarve. Selvityksessä on kerrottava sellaiset toimenpiteet, jotka vaikuttavat olennaisesti yhtiövastikkeeseen ja asumiseen. Suomen Kiinteistöliitto ja sen alueyhdistykset järjestävät lakiuudistusta koskevan koulutuskiertueen vuoden 2009 aikana. Kiertueen aikana järjestetään noin 80-100 tilaisuutta ympäri Suomen ammattilaisille ja hallituksen jäsenille. Lisätietoja: Suomen Kiinteistöliitto, päälakimies Anu Kärkkäinen puh. 09 166 761. Kiinteistöliitto: Uuden lain hissipykälä haasteellinen Kiinteistöliiton mukaan uuden asuntoosakeyhtiölain hissien jälkiasennusta koskeva sääntely poikkeaa ratkaisevasti nykyisestä. Nykyään hissin rakentamiskustannukset jaetaan pääsääntöisesti vastikeperusteisesti kuten muutkin taloyhtiöiden kustannukset. Juuri eduskunnalle annetun esityksen mukaan kustannukset jaetaan sen mukaa, kuinka hissin arvioidaan vaikuttavan kunkin huoneiston arvoon. Hissiä koskeva sääntely asettaa myös haasteita taloyhtiöille, sillä jälkiasennukseen liittyvän juridiikan ymmärtäminen edellyttää syvällistä perehtymistä lain useisiin säännöksiin. Vasta tulevaisuus näyttää, onko ehdotuksen hissipykälä onnistunut ratkaisu. Lakiesityksessä kustannukset jyvitetään ylhäältä alaspäin siten, että ylemmät kerrokset maksavat hissistä enemmän kuin alemmat kerrokset. Hankkeesta päätetään yhtiökokouksessa enemmistöllä. Sellaiset huoneistot, joiden arvoon hissin jälkiasennus ei vaikuta, vapautettaisiin hissihankkeesta. Tällainen olisi esityksen mukaan esimerkiksi katutasossa oleva liiketila. Mikäli hissi rakennetaan vain osaan porrashuoneita, hissikustannuksiin osallistuvat vain niiden portaiden osakkaat. Kustannukset jyvitetään edellä mainitulla tavalla. Lisäksi edellytetään, että yhtiökokouksessa saadaan niiden portaiden osakkaiden enemmistö, joiden huoneisto sijaitsee siinä rapussa, johon hissi rakennetaan. Päätöksenteon uutuus on se, että kun hissi rakennetaan vain osaan porrashuoneista, on yhtiökokouksessa laskettava kaikista annetuista äänistä kahden eri enemmistön äänet. Tällä varmistetaan, että hankkeen maksavien portaiden enemmistö myös kannattaa hanketta. Huomionarvoista on, että jälkikäteen asennetun hissin kustannusten jaosta on laadittu lakiesityksen liitteeksi eri kerrostaloja kuvaava jyvitysmalli. Vireillä olevasta säädöshankkeesta löytyy aineistoa oikeusministeriön nettisivuilta. Uusi asunto-osakeyhtiölaki tulee voimaan tammikuussa 2010. Lakia koskeva hallituksen esitys on eduskunnassa. Lisätietoja: Suomen Kiinteistöliitto, päälakimies Anu Kärkkäinen puh. 09 166 761. Tilaajavastuulain noudattamisessa puutteita siivous- ja kiinteistöhoitoalalla Uudenmaan työsuojelupiirin tilaajavastuutarkastajat tekivät vuonna 2008 yhteensä 83 tarkastusta siivous- ja kiinteistönhoitoalalla toimiviin yrityksiin. Puutteita lain noudattamisessa havaittiin 51 tarkastuksella, ja kuudelle tilaajille määrättiin kymmenen laiminlyöntimaksua. Uudenmaan työsuojelupiiri valvoo tilaajavastuulakia koko Suomessa. Työsuojelupiirin tilaajavastuutarkastajat tekivät viime vuonna 83 tarkastusta siivous- ja kiinteistönhoitoalalla. Tarkastuksilla selvitettiin, olivatko 6
tilaajat noudattaneet tilaajavastuulakia tehdessään vuokratyö- tai alihankintasopimuksia. Tarkastetuissa yrityksissä käytiin läpi yhteensä noin 200 sopimusta, joista 70 prosentissa havaittiin joitakin puutteita. Puutteiksi luokiteltiin tilanteet, joissa selvitykset puuttuivat kokonaan tai osaksi, selvitykset oli hankittu sopimuksen tekemisen jälkeen tai ne olivat yli kolme kuukautta vanhoja. Tarkastukset osoittivat, että tilaajavastuulaki tunnetaan siivous- ja kiinteistöhoitoalalla huonosti. Tarkastuksista kahdeksan johti tilaajan kuulemiseen selvitysvelvollisuuden laiminlyönnistä. Tähän mennessä kuudelle pääkaupunkiseudulla toimivalle tilaajalle on määrätty yhteensä kymmenen laiminlyöntimaksua, joiden yhteissumma on 51 000 euroa. Tarkastustuloksissa havaittiin huomattavia eroja pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä. Pääkaupunkiseudulla ulkopuolisen työvoiman käyttö oli huomattavasti yleisempää kuin muualla Suomessa. Pääkaupunkiseudulla toimii paljon enemmän uusia ja pieniä siivous- ja kiinteistöhoidon yrityksiä, joista tilaajalla on selvitysvelvollisuus. Muualla Suomessa tilaajan sopimuskumppanina toimi useammin toimintaansa kauan harjoittanut ja tilaajavastuulain mukaisesti vakiintunut sopimuskumppani. Valvontahavaintojen mukaan siivous- ja kiinteistönhoidon alalla toimivat yritykset tekevät enemmän alihankinta- kuin vuokratyösopimuksia. Tilaajavastuulain valvonta siivous- ja kiinteistöhoitoalalla toimivissa yrityksissä jatkuu myös vuonna 2009. Tarkastuksia tullaan tekemään koko Suomen alueella noin 90. Laki tilaajan selvitysvelvollisuudesta ja vastuusta ulkopuolista työvoimaa käytettäessä tuli voimaan 1.1.2007. Lain tarkoituksena on harmaan talouden ja epäterveen kilpailun torjuminen. Tilaajavastuulain mukaan ulkopuolista työvoimaa käyttävällä on velvollisuus selvittää ennen sopimuksen solmimista, onko tuleva sopimuskumppani huolehtinut lakisääteisistä velvoitteistaan, kuten verojen ja työeläkemaksujen maksamisesta. Tilaajalle säädetyn selvitysvelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa laiminlyöntimaksun määräämiseen. Suhdanneluontoiset korjausavustukset haettavana Suhdanneluonteisia avustuksia (10 %) kerros- ja rivitalojen korjauksiin voi nyt hakea korjattavan kohteen sijaintikunnasta. Hakijana on kerros- tai rivitalon (vähintään 2 asuntoa) omistava yhteisö. Avustusta haetaan ARA:n lomakkeilla. Hakemukseen on liitettävä kopiot urakkasopimuksen tai muun sopimusasiakirjan töiden aloittamisajankohtaa, urakkahintaa ja sopimusosapuolia (käytävä ilmi myös Y-tunnukset) koskevista sivuista. Työt on saanut aloittaa aikaisintaan 1.2.2009 ja ne on aloitettava viimeistään 31.12.2009. Työt on toteutettava vuoden 2010 loppuun mennessä. Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Q1/2009 Joulukuun alussa julkistetun Hypon asuntomarkkinoiden neljännen neljänneksen asuntomarkkinaanalyysin otsikoita olivat: " Ei hyvältä näytä... asuntomarkkinoilla(kaan)" ja "Ostohalut alamaissa, samoin uskallus yleensäkin toimia asuntomarkkinoilla. Luottamusindikaattorit kaikkien aikojen pohjalukemissa". Silloin Hypo totesi asuntomarkkinoiden törmänneen betoniseinään lokakuussa. Tilastokeskuksen 30.1.2009 julkaisema tilasto osoitti kauppojen lukumäärän tippuneen koko maassa 40 % ja pääkaupunkiseudulla peräti huikeat 50 %. Nyt alkuvuonna korkotason hyvin nopea laskeminen on ainoa positiivisesti vaikuttava asia, muut tekijät ovat negatiivisia. Asuntomarkkinoilla kevät on parasta aikaa. Hypon mukaan nyt kuitenkaan kovin vahvaa piristystä ei markkinoille kannata kevään osalta odottaa. Lähes joka puolella käynnistyneet YT-neuvottelut ja niistä seuraava työttömyyden väistämätön kasvu, talouden taantuma ja maailman talouden ongelmien syveneminen eivät anna paljoa perusteita odottaa nopeaa markkinoiden toipumista. Pelkästään korkotason voimakas lasku ei riitä markkinoiden toipumiseen vaikka halpa rahoitus, asuntojen hintojen lasku ja hyvä vuokrakysyntä onkin tuonut asuntosijoittajakysyntää markkinoille. 7
Vuokraovi.com kasvoi Suomen suurimmaksi vuokra-asuntojen markkinapaikaksi Vuokraovi.com-palvelu lanseerattiin vuonna 2008 tehostamaan Suomen vuokra-asuntomarkkinoiden toimintaa. Palvelu on käynnistynyt erittäin hyvin - tammikuun lopulla rikottiin 3 500 vuokrakohteen raja. Vuokra-asuntoja on nyt enemmän kuin missään muussa palvelussa Suomessa. Vuokraovi.com-palvelusta löytyy tällä hetkellä yli 530 toimipisteen vuokra-asuntotarjonta. Kuntia on mukana toistakymmentä, ja kiinnostus palvelua kohtaan on selvästi kasvanut. Myös yksityiset vuokranantajat ovat löytäneet palvelusta tärkeän markkinointikanavan asuntotarjonnalleen. Viikkokävijöitä palvelussa on reilusti yli 70 000. Kävijämäärät ovat yli kaksinkertaistuneet vuoden 2008 lukemista. VAIKUTTAMINEN Kiinteistöala alentaisi varainsiirtoveroa markkinoiden elvyttämiseksi Kiinteistöliitto ja muut kiinteistöalan järjestöt vaativat kiinteistökaupan varainsiirtoveron alentamista samalle tasolle kuin asuntoosakekaupassa tai sen poistamista kokonaan. Järjestöjen mukaan varainsiirtoveron poistaminen tai laskeminen elvyttäisi kiinteistö- ja asuntokauppaa ja lisäisi sen myötä uudisrakentamista sekä kauppoihin usein liittyvää korjaamista ja saneerausta. Muutos tulisi toteuttaa takautuvasti vuoden 2009 alusta alkaen vähintään määräajaksi. Järjestöjen mielestä nykyinen kiinteistö- ja asuntokaupan verotus vääristää markkinoita, koska varainsiirtovero kohtelee kiinteistökauppoja eri tavoin niiden omistusmuodosta riippuen. Kiinteistön kauppahinnasta peritään 4 prosentin varainsiirtovero, kun taas vastaavan osakeyhtiömuotoisen kiinteistön osakekaupasta perittävä vero on 1,6 prosenttia. Erilainen verokohtelu on johtanut tarpeettomiin hallinnollisiin ratkaisuihin, kun rakennusliikkeet ovat perustaneet asunnonostajille edullisempia keinotekoisia pieniä asuntoosakeyhtiömuotoisia omakotiyhtiöitä. Valtiovarainministeriö arvioi vuoden 2009 varainsiirtoveron tuotoksi noin 480 miljoonaa euroa. Varainsiirtoveron yhdenmukaistaminen 1,6 prosenttiin laskisi valtion verotuloja, mutta järjestöjen mukaan kiinteistö- ja asuntomarkkinoiden elpyminen kerrannaisvaikutuksineen todennäköisesti kompensoisi verotulojen menetyksen. Nykyisin korkea varainsiirtovero kasvattaa kynnystä tehdä kiinteistö- ja asuntokauppoja. Kiinteistöalan järjestöt vaativat hallitukselta uusia ja monipuolisempia keinoja kiinteistö- ja asuntokaupan elvyttämiseksi. Kaupan esteiden purkaminen torjuisi alkavaa taantumaa. Hallitukselle esitetyn vetoomuksen takana ovat Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto Rakli ry, Suomen Kiinteistöliitto ry, Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry sekä Suomen Omakotiliitto ry. Hallituksen verolinjaukset lisäävät asumisen kustannuksia Kiinteistöliitto vastustaa jyrkästi hallituksen päätöstä korottaa kiinteistö- ja energiaverotusta. Kiinteistön ylläpidon kustannukset ovat muutenkin nousseet viime vuosina huomattavasti. Nyt tehdyillä ratkaisulla ajetaan taloyhtiöt yhä pahempaan ahdinkoon. Hallituksen päätökset aiheuttavat sekä ensi vuonna että tulevina vuosina yhtiövastikkeiden ja vuokrien korotuksia ja siten heikentävät asukkaiden ostovoimaa. Kiinteistövero siirtyy käytännössä suoraan asumiskustannuksiin tulotasoon tai asumismuotoon katsomatta. Erityisesti kiinteistöveron alarajan nosto tarkoittaa käytännössä, että usean kunnan, mm Espoon ja Helsingin on pakko korottaa kiinteistöveroa. Kaiken lisäksi varsinkin pääkaupunkiseudun kiinteistöjen verotusarvoja on jatkuvasti nostettu, joten käytännössä verot ovat nousseet ja nousevat huomattavasti nyt tehtyä korotuspäätöstä enemmän. Jos todella haluttaisiin elvyttää kansantaloutta ja mahdollistaa taloyhtiöiden korjausvelan pienentäminen, tulisi päinvastoin poistaa kiinteistöveron alaraja kokonaan ainakin rakennettujen kiinteistöjen osalta. Tämä mahdollistaisi kunnille myös nykyistä alhaisemman veron perimisen. Siten kunnat voisivat aktiivisemmin helpottaa asukkaiden taloudellista tilannetta ja luoda kunnasta asumismyönteistä kuvaa. Kiinteistöverosta ei ole kuntien talouden tasapainottajaksi, mutta hallituksen veroratkaisut ajavat taloyhtiöiden ja niiden asukkaiden talouden entistä pahempaan epätasapainoon. 8
LAKIASIAT Energiatehokkuusdirektiivin uudistaminen käynnistynyt Energiatehokkuusdirektiivin uusiminen on käynnistynyt. Ympäristöministeriö valmistelee Suomen kannan direktiiviehdotukseen. Ehdotukseen liittynyt kuulemistilaisuus järjestettiin ympäristöministeriössä helmikuussa. Kuulemistilaisuudessa toisen ministeriön pyytämän puheenvuoron käytti Kiinteistöliiton tutkimusjohtaja Mauri Marttila. Hän kiinnitti huomiota mm. laajamittaisen korjauksen (major renovation) määrittelyyn, joka tulisi johtamaan korjaushankkeiden epätarkoituksenmukaisiin pilkkomisiin. Merkittävä muutos olisi myös kustannusoptimaalisten vähimmäisvaatimusten määrittely olemassa olevillekin rakennuksille, samoin kuin taloudellisesti kannattavien toimenpidesuoritusten esittäminen energiatodistuksissa. Käytännössä näkyvin muutos tulisi siihen, että energiatodistuksien antovelvoite laajentuisi myös pientaloille ja todistusten antajilta vaadittaisiin asiantuntijuuden ohella aiempaa suurempaa riippumattomuutta. Ahtaasti tulkiten se voisi merkitä sitä, että isännöitsijöiltä poistuisi energiatodistuksenantomahdollisuus. Todistukset 250 neliön viranomaisrakennuksille Rakennusten energiatehokkuusdirektiivin uudelleen laadinnalla pyritään yksinkertaistamaan, selkeyttämään ja parantamaan direktiivin säännöksiä. Energiatehokkuuden vähimmäisvaatimusten tulisi jatkossa koskea kaikkien rakennusten laajoja korjaushankkeita. Ehdotuksen mukaan energiatodistukset tulisi laatia yli 250 m2 rakennuksille, jotka ovat viranomaiskäytössä. Ehdotuksessa vahvistetaan julkisen sektorin asemaa energiansäästön toimijana. Muutosehdotusten tavoitteena on helpottaa energiatehokkuusdirektiivin saattamista osaksi kansallista lainsäädäntöä ja sen täytäntöönpanoa. Samalla tavoitteena on hyödyntää huomattava osa rakennussektorilla vielä jäljellä olevista mahdollisuuksista säästää energiaa kustannustehokkaasti. Asuin- ja liikerakennusten energiankäyttö vastaa noin 40 prosenttia EU:n energian loppukulutuksen ja hiilidioksidipäästöjen kokonaismäärästä. Uuden direktiiviehdotuksen toimilla arvioidaan aikaansaatavan 5-6 prosentin vähennys EU:n loppuenergian kulutuksessa ja 4-5 prosentin vähennys hiilidioksidipäästöissä vuonna 2020. Alkuperäisen direktiivin johdosta Suomessa on annettu uutta lainsäädäntöä rakennuksen energiatodistuksista sekä rakennuksen ilmastointijärjestelmän kylmälaitteiden energiatehokkuuden tarkastamisesta. Myös rakentamisen energiatehokkuutta koskevat rakentamismääräykset on uusittu. Eduskunta hyväksyi korkotukilainan vuokra-asuntojen rakentamiseen Eduskunta on hyväksynyt maaliskuussa pidetyssä täysistunnossa hallituksen lakiesityksen valtion kymmenen vuoden korkotukilainasta vuokraasuntojen rakentamiseen vuosina 2009 ja 2010. Lain tarkoituksena on edistää rakennusalan työllisyyttä. Korkotukilainan suuruus on enintään 90 prosenttia kohteen vuokra-asuntojen ja asumista välittömästi palvelevien tilojen hyväksytyistä rakennuskustannuksista sekä tontin hankkimisesta ja kunnallistekniikasta aiheutuvista kohtuullisista kustannuksista. Korkotukilainansaajien joukkoa ei rajattaisi, vaan saajilta vaadittaisiin ainoastaan riittävät edellytykset lainan takaisinmaksamiseen. Korkotukilainalla rakennettaviin asuntoihin liittyisi velvollisuus pitää asunnot vuokra-asuntoina kymmenen vuotta. Vuokrakäyttövelvoitteesta voisi kuitenkin vapautua jo viiden vuoden kuluttua korkotukilainan hyväksymisestä, jos valtio vapautetaan kaikista lainaan liittyvistä velvoitteista. OIKEUSTAPAUKSET KKO:2009:16 As.Oy:n määräpäivän jälkeen esittämä vaatimus rakennusvirheestä Asunto-osakeyhtiö oli havainnut rakennusvirheen ja esittänyt siihen perustuvan vaatimuksensa vasta sen jälkeen, kun urakoitsijana toiminut osakeyhtiö oli asetettu selvitystilaan ja julkisen haasteen määräpäivä oli kulunut umpeen. Koska asunto-osakeyhtiö ei ollut osoittanut urakoitsijan edustajan ennen määräpäivää tienneen rakennusvirheestä, asunto-osakeyhtiön saatava oli lakannut. (Ään.) KKO:2009:16 2.3.2009 taltio 401 Asian taustaa Sama Rakennus Oy (urakoitsija) oli tehnyt perustajaurakoitsijana 18.6.1997 urakkasopimuksen 9
Asunto Oy Oulun Puistokulman (asuntoosakeyhtiö) rakentamisesta. Urakkasopimuksen oli allekirjoittanut rakennusyhtiön edustaja sekä rakennuttajan, asunto-osakeyhtiön että urakoitsijan puolesta. Urakkaan sovellettiin rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1983. Urakan vastaanottotarkastus oli pidetty 8.12.1997, mistä päivästä oli alkanut urakoitsijan niin sanottu 10 vuoden grynderivastuu eli vastuu YSE 1983 ehtojen 14 :n mukaisista virheistä ja laiminlyönneistä. Urakoitsija oli omasta aloitteestaan asetettu 26.1.2004 osakeyhtiölain tarkoittamaan selvitystilaan. Selvitysmenettelyyn liittyen, tuntemattomille velkojille oli annettu julkinen haaste, jossa velkojia oli kehotettu ilmoittamaan saatavansa 26.3.2004 mennessä uhalla, että tuntemattomiksi jääneet velat lakkaavat. Julkisen haasteen paikalletulopäivä oli ollut 26.3.2004. Julkisesta haasteesta tai paikalletulopäivästä ei ollut annettu tietoa asunto-osakeyhtiölle. Asunto-osakeyhtiön edustaja oli touko-kesäkuun vaihteessa 2004 ollut puhelimitse yhteydessä urakoitsijaan sen vuoksi, että asunto-osakeyhtiön piha-alueen viemäri oli useaan otteeseen tukkeutunut vuoden 2004 alusta lukien. Asunto-osakeyhtiö oli 9.6.2004 ja 15.8.2004 kirjallisesti reklamoinut urakoitsijalle viemärin tukkeutumisesta ja jätevesikaivon rikkoutumisesta. Urakoitsijan pysyttyä passiivisena asunto-osakeyhtiö oli korjauttanut virheet, mistä oli aiheutunut runsaan 7 317,93 euron kustannukset. Urakoitsijan selvitystila oli päättynyt kaupparekisteriin merkittyyn yhtiön lakkaamiseen 8.7.2004. Tilinpäätösasiakirjojen mukaan jako-osuus osakkaalle oli ollut 266 935,65 euroa. Asunto-osakeyhtiö on sittemmin tullut siihen käsitykseen, että koko piha-alueen maarakennustyöt oli tehty hyvän rakennustavan vastaisesti. Tämän virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset tulivat olemaan vähintään 13 944,60 euroa. Käräjäoikeus velvoitti asunto-osakeyhtiön vaatimuksesta urakoitsijan velvoittamista suorittamaan asunto-osakeyhtiölle rakennusvirheiden johdosta hinnanalennuksena 7 317,93 euroa ja 13 944,60 euroa korkoineen. Hovioikeus pysytti käräjäoikeuden tuomion. Korkeimman oikeuden ratkaisu Korkein oikeus myönsi asiassa valitusluvan Sama Rakennus Oy:n hakemuksesta ja kumosi hovioikeuden tuomion vapauttaen Sama Rakennus Oy:n kaikesta korvausvelvollisuudesta katsoen asuntoosakeyhtiön saatavien julkisesta haasteesta annetun lain 8 :n 1 momentin nojalla lakanneiksi. Ratkaisun perusteluissa todetaan mm. seuraavaa: Korkeimmassa oikeudessa kysymys on siitä, onko asunto-osakeyhtiöllä oikeus saada suoritus saamiselleen, vaikka se ei ollut valvonut saatavaansa julkisen haasteen yhteydessä. Tämä ratkeaa sen mukaan, onko asunto-osakeyhtiön kanteessa tarkoitettu hinnanalennusvaatimukseen perustuva velka julkisesta haasteesta annetun lain 8 :n 2 momentissa tarkoitettu tunnettu velka. Jos velka katsotaan tuntemattomaksi, se on lakannut Sama Rakennus Oy:tä koskeneen julkisen haasteen määräpäivän päätyttyä. Julkisesta haasteesta annetun lain 8 :n 1 momentin mukaan tuntemattomaksi jäänyt velka lakkaa julkisessa haasteessa mainitun määräpäivän päätyttyä. Lain 8 :n 2 momentin mukaan velkaa pidetään tunnettuna, jos velka on mainittu hakemuksessa tai velkojan tekemässä ilmoituksessa taikka jos velkoja osoittaa, että velallinen, velallisen kuolinpesän osakas tai velallisen lakimääräinen edustaja taikka se, joka on lain nojalla henkilökohtaisesti vastuussa velallisen veloista tai joka on määrätty selvittämään tai hoitamaan velallisen omaisuutta, on tiennyt velasta ennen määräajan umpeutumista. Julkisesta haasteesta annetussa laissa ei ole säännöksiä siitä, mitä velalla tarkoitetaan. Lain esitöistä (HE 187/2002 vp s. 78) ilmenee kuitenkin, että velkojen piiri kattaa kaikenlaiset velkasuhteet. Lähtökohtana siten on, että julkisessa haasteessa asetettu kehotus velkojille ilmoittaa saatavansa koskee kaikkia niitä saatavia, joiden oikeusperuste on syntynyt ennen selvitystilan alkamista, siitä riippumatta, onko kysymyksessä rahamääräinen tai muu saaminen. Merkitystä ei myöskään ole sillä, onko saaminen erääntynyt tai ehdollinen taikka osapuolten kesken riitainen. Jollei velkaa ole mainittu velallisen hakemukseen liitetyssä tunnettujen velkojen luettelossa eikä velkoja ole valvonut saatavaansa julkisessa haasteessa asetettuun määräpäivään mennessä, velkojan on pitääkseen velkasuhteen voimassa osoitettava, että velallinen tai säännöksessä mainittu velallisen edustaja on tiennyt velasta ennen määräpäivää. Tässä suhteessa edellytetään, että velallinen tai edustaja todella tiesi velan perusteesta ja maksamattomuudesta eikä riittävää ole, että velallisen tai edustajan yleensä pitäisi se tietää (HE 187/2002 vp s. 82). Velan määrän epämääräisyydellä taikka riidanalaisuudella ei ole vaikutusta velallisen tietoisuuden arvioinnissa. Julkisesta haasteesta annetussa laissa ei ole erityissäännöksiä sellaisten saatavien asemasta, joista asianomainen velkoja ei tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää ennen laissa säädettyä määräpäivää. Näin ollen sellaista saatavaa, esimerkiksi sopimusrikkomukseen perustuvaa vahingonkorvaus- tai muuta saatavaa, josta velkoja saa tiedon vasta julkisessa haasteessa asetetun määräpäivän jälkeen, ei voida enää ottaa selvittelyyn, vaan lähtökohtaisesti haastemenettely johtaa saamisen lakkaamiseen määräpäivän päätyttyä. Korkein oi- 10
keus toteaa, että julkinen haaste velkojen selvittämisen keinona menettäisi huomattavilta osin merkityksensä, jos velkaa pidettäisiin tunnettuna pelkästään sillä perusteella, että velallinen tietää sen toiminnassa mahdollisesti myöhemmin ilmenevien sopimusrikkomusten voivan johtaa korvausvastuuseen. Velkaa ei voida pitää tunnettuna, ellei velallinen tai siihen samastettava henkilö ole tiennyt sopimusrikkomuksen perustana olevia konkreettisia tosiseikkoja. Korkein oikeus toteaa, että selvitystilassa olevan velallisyhtiön katsotaan tuntevan velan, jos velka on ollut yhtiön lakimääräisen edustajan tiedossa, jolla selvitysmenettelyssä tarkoitetaan yhtiön selvitysmiestä. Tässä tapauksessa Sama Rakennus Oy:n entinen toimitusjohtaja on toiminut myös yhtiön selvitysmiehenä. Asiassa on riidatonta, että toimitusjohtaja on tiennyt kysymyksessä olevasta urakkasopimuksesta, samoin kuin urakasta johtuvasta virhevastuusta yleensä. Kysymyksessä olevat virheet rakennuskohteen piha- alueen ja viemärikaivon rakennustöissä ovat ilmenneet yli kuuden vuoden kuluttua kohteen vastaanottotarkastuksesta. Alempien oikeuksien tuomioista ilmenevän selvityksen pohjalta ei voida perustellusti päätyä katsomaan, että todetut virheellisyydet olisivat olleet selvitysmiehen tiedossa jo ennen julkisen haasteen määräpäivää. Tähän nähden ei voida myöskään katsoa, että selvitysmies olisi ollut ennen määräpäivää tietoinen asuntoosakeyhtiön kanteessa tarkoitetusta rakennusvirheiden korjausvelvoitteesta ja kanteen mukaisista hinnanalennusvaatimuksiin perustuvista saamisista. Välitysliikkeen velvollisuudesta antaa ostajalle ohjeet varainsiirtoveron suorittamisesta Kuluttajariitalautakunnan päätös 13.3.2009 (2134/81/07) kiinteistönvälitysliikkeen velvollisuudesta antaa ostajalle ohjeet varainsiirtoveron suorittamisesta Ostaja osti 28.2.2006 tontin, sillä olevine rakennuksineen ja liittymineen. Kiinteistön kauppahinta oli 330 000 euroa. Kiinteistön hallinta siirtyi ostajalle 8.6.2006, kun kauppahinta oli maksettu kokonaisuudessaan. Ostaja myöhästyi varainsiirtoveron maksamisesta, jonka vuoksi kaupasta perittiin 2 640 euron veronkorotus. Ostajan mukaan syy myöhästymiseen oli välitysliikkeeltä saadut virheelliset ohjeet veron maksamisesta. Kuluttajariitalautakunnan päätöksessä todetaan, ettei välitysliikkeen velvollisuutena ole huolehtia siitä, että ostaja suorittaa maksamastaan kiinteistöstä varainsiirtoveron. Välittäjän tulisi kuitenkin antaa ostajalle ohjeet siitä, miten, milloin ja minkä suuruisena varainsiirtovero on suoritettava. Lisäksi välitysliikkeen tulisi kertoa lainhuudatusvelvollisuudesta, jonka laiminlyönnin seurauksena on varainsiirtoveron korotus. Kiistatilanteessa välitysliikkeen on kyettävä osoittamaan toimineensa tämän toimintavelvollisuuden mukaisesti. Kun asiasta ei tässä tapauksessa esitetty luotettavaa selvitystä ja kun ostaja oli myöhästynyt varainsiirtoveron maksusta ja joutunut maksamaan veronkorotusta, katsottiin välitysliikkeen toimineen huolimattomasti ja suoritus virheelliseksi. Lautakunta katsoi kuitenkin, että ollessaan epävarma veronmaksun ajankohdasta, ostajan olisi tullut tarkemmin selvittää asian oikea laita. Näin ollen ottaen huomioon myös ostajan myötävaikutuksen vahinkoon, lautakunta arvioi aiheutuneen vahingon määräksi vaaditun 2 640 euron sijasta 1 500 euroa. KHO:2009:27 Varainsiirtoveroon vaikuttava kauppakirjan lykkäävä ehto KHO:2009:27, 18.3.2007 diaarinumero 226/2/07 Koska asunto-osakkeiden kauppakirjaan otetun lykkäävän ehdon mukaan osakkeiden omistusoikeus ei ollut lainkaan siirtynyt ostajille ennen kaupan purkamista, ei varainsiirtoverolain 15 :n 1 momentin mukaista varainsiirtoveron alaista arvopaperin omistusoikeuden luovutusta ollut tapahtunut. Sillä, olisiko kauppa voinut sopimuskirjassa olevan ehdon tai sopimusrikkomuksen vuoksi tulla puretuksi tuomiolla, ei ollut tässä asiassa merkitystä. Ostajat olivat näin ollen kaupan perusteella suorittaneet varainsiirtoverolain 40 :n 1 momentissa tarkoitetuin tavoin aiheettomasti varainsiirtoveroa. A ja B olivat kauppakirjalla 24.4.2006 ostaneet C:lta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet yhteensä 149 000 eurolla, josta oli kuitattu kauppakirjan allekirjoituksin maksetuksi yhteensä 15 000 euroa. Omistusoikeus osakkeisiin siirtyi kauppakirjan mukaan, kun koko kauppahinta oli maksettu. Loppukauppahinta 134 000 euroa oli suoritettava viimeistään 31.10.2006 tai heti, kun omistus- ja hallintaoikeus oli siirrettävissä. Ennen kuin koko kauppahinta oli maksettu, osakekaupan osapuolet olivat vapaaehtoisesti 12.5.2006 allekirjoittaneet sopimuksen kaupan purkamisesta, jonka mukaan myyjä palautti maksetun kauppahinnan 15 000 euroa. Tämän jälkeen osapuolet olivat vielä 16.8.2006 oikaisseet mainit- 11
tua sopimusta kaupan purkamisesta. Tässä oikaisussa sopimukseen kaupan purkamisesta oli todettu muun ohella, että kaupan purkamisen syynä oli A:n ja B:n välittömästi kaupanteon jälkeen makuuhuoneen kantavissa seinissä havaitsemat halkeamat, joita he eivät olleet havainneet kohdetta heille esiteltäessä. MARKKINA JA SUHDANTEET Tilastokeskuksen uusi vuokratilasto ja Vuokraturvan ennuste vuokrien kehitykselle vuonna 2009 Vuokrat nousivat vuoden 2008 viimeisellä neljänneksellä koko maassa keskimäärin 4,6 prosenttia edellisvuoden vastaavasta jaksosta. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kohosivat keskimäärin 4,7 prosenttia ja arava-asuntojen vuokrat 4,5 prosenttia. Tiedot ilmenevät Tilastokeskuksen laatimasta vuokrien neljännesvuositilastosta. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten vuokraasuntojen vuokrat nousivat 6,2 prosenttia ja muualla Suomessa 3,9 prosenttia vuoden 2007 viimeisestä neljänneksestä. Erityisen ripeää vuokrien nousuvauhti oli Helsingin keskustan alueella (HKI-1), missä vapaarahoitteisten vuokraasuntojen vuokrat nousivat 8,7 prosenttia. Samaan aikaan arava-asuntojen vuokrat kohosivat pääkaupunkiseudulla 6,2 prosenttia ja muualla Suomessa 4,5 prosenttia. Vuoden 2008 viimeisellä neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat koko maassa 1,1 prosenttia edellisestä vuosineljänneksestä ja arava-asuntojen vuokrat 0,5 prosenttia. Helsingin keskustan alueella vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat pelkästään yhden neljänneksen aikana 4,1 prosenttia. Talouden tilanne lisää tänä vuonna pienten vuokra-asuntojen kysyntää, mutta suurimpien vuokraasuntojen vuokrien Vuokraturva ennustaa vuoden 2009 aikana laskevan. Taloudellinen epävarmuus näkyy asuntokaupan lisäksi nyt varovaisuutena vuokriltaan korkeimpien isojen vuokra-asuntojen markkinoilla. VTT: Korjausrakentamisen osuus nousee yli puoleen asuntorakentamisesta VTT ennakoi, että heikkojen talousnäkymien vähentäessä uudisrakentamista korjausrakentamisen määrä nousee tänä vuonna yli puoleen kaikesta asuntorakentamisesta Suomessa. Korjausrakentamisen määrään ei kuitenkaan ole odotettavissa merkittävää kasvua, sillä kuluttajien heikko luottamus tulevaisuuteen ei innosta korjausrakentamiseen verohelpotuksista ja korjausavustuksista huolimatta. Tosin asuntoyhtiöiden korjaushankkeita käynnistyy aiempaa enemmän. Viime vuonna Euroopassa valtaosa asuntorakentamiseen käytetystä rahamäärästä kului uudisrakentamiseen. Euroopassa on kuitenkin maita, joissa korjausrakentamisen osuus on jatkuvasti ollut yli puolet asuntorakentamisesta. Tällaisia maita ovat Saksa, Tanska, Italia, Ruotsi ja Englanti. Näissä maissa rakennuskanta on kuitenkin selvästi vanhempaa kuin meillä. Myös Suomessa korjausrakentamisen määrä on ollut jatkuvassa kasvussa viime vuosina. Suomi jää silti jälkeen monessa suhteessa Länsi-Euroopan maista, kun verrataan asuntojen korjausrakentamiseen käytettäviä rahamääriä. Meillä esimerkiksi asuntoa kohden käytettävä korjausrakentamisen rahamäärä ja korjausrakentamisen osuus bruttokansantuotteesta ovat pienempiä kuin monissa Länsi-Euroopan maissa. Suomi on kuitenkin kirimässä kiinni muiden maiden etumatkaa. Lääkkeet korjausrakentamisen elvyttämiseen ovat melko lailla samat eri maissa. Maailmalla painotetaan kuitenkin Suomea enemmän energiatehokkuutta parantavia korjauksia. VTT:n kiinteistö- ja rakennusalan asiakasjohtaja Pekka Pajakkalan mukaan myös Suomessa avustuksia tulee kehittää siten, että niillä tuetaan muun muassa energia- ja ympäristövaikutuksiltaan myönteisiä innovatiivisia ratkaisuja ja että niillä saadaan samalla ala kehittämään tuotteitaan ja palvelujaan. 12
ARA-asuntojen aloitukset moninkertaistuneet alkuvuonna Valtion tukema asuntotuotanto on lähtenyt vilkkaasti liikkeelle tänä vuonna. Uusia ARA-asuntoja on aloitettu alkuvuonna helmikuun puoleen väliin mennessä jo lähes 1400, kun viime vuoden vastaavana aikana niitä lähti liikkeelle vain 213. Asunnoista yli puolet eli 706 käynnistyi Helsingin seudun aiesopimuskunnissa. Myös asumisoikeusasuntotuotanto on vauhdittunut olennaisesti monen vuoden hiljaiselon jälkeen. Koko maassa on voimassa ARA-lainavarauksia hieman vajaan 10 000 uuden asunnon rakentamiseen. Näistä aiesopimusalueella on voimassa noin 5 000. Viime vuosina koko maan ARA-tuotanto on jäänyt keskimäärin hieman alle 4 000 uuteen asuntoon. ARA-asuntojen lainavarauskanta on kasvanut viime kuukausina todella nopeasti ja ARA-tuotanto näyttää jatkuvan korkealla tasolla myös jatkossa. Myös vuokratalojen perusparannukseen on haettu paljon uusia lainavarauksia. Valtion tukema ARA-asuntokanta koostuu aravatai korkotukilainoitetuista vuokra-asunnoista, asumisoikeusasunnoista ja osaomistusasunnoista. Asuinhuoneistojen vuokrat nousivat vuonna 2008 keskimäärin 3,4 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Myös vapaarahoitteisten vuokraasuntojen vuokrat kohosivat koko maassa keskimäärin 3,4 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat kohosivat 4,2 prosenttia ja muualla maassa 3,0 prosenttia. Arava-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa 3,4 prosenttia. Keskineliövuokra vapaarahoitteisissa asunnoissa oli 9,73 euroa neliöltä koko maassa. Pääkaupunkiseudulla keskineliövuokra vapaarahoitteisissa asunnoissa oli 12,69 euroa neliöltä ja muualla maassa 8,71 euroa neliöltä. Arava-asuntojen keskineliövuokra oli 8,38 euroa koko maassa. Pääkaupunkiseudulla keskineliövuokra aravaasunnoissa oli 9,38 euroa ja muualla maassa 7,96 euroa. Helsingissä vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat 4,4 prosenttia. Espoossa vuokrat kohosivat 3,5 ja Vantaalla 3,7 prosenttia. Tampereella vuokrat kohosivat 4,2 ja Turussa 4,3 prosenttia. Jyväskylässä vuokrat nousivat 0,7, Kuopiossa 3,6 ja Lahdessa 3,3 prosenttia. Tiedot ilmenevät Tilastokeskuksen laatimasta vuokrien vuositilastosta. Tilasto perustuu työvoimatutkimuksen yhteydessä kerättävän haastatteluaineiston ja Kansaneläkelaitoksen asumistukirekisterin tietoihin. Vuokratilastossa on mukana noin 216 000 vuokra-asuntoa. Kiinteistön ylläpidon kustannukset nousivat vuodessa 6,2 prosenttia Kiinteistön ylläpidon kustannukset nousivat 6,2 prosenttia vuoden 2008 neljännellä neljänneksellä vuoden 2007 vastaavasta ajanjaksosta. Ylläpitokustannuksista vuodessa eniten kallistuivat käyttösähkön kustannukset 16,2 prosenttia. Työkustannukset nousivat 4,2 prosenttia, lämpökustannukset 7,4 prosenttia ja kunnossapito sekä muut kustannukset 4,9 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan neljännekseen verrattuna. Tiedot käyvät ilmi Tilastokeskuksen kiinteistön ylläpidon kustannusindeksistä 2005=100. Vuokrat nousivat vuodessa 3,4 prosenttia Pienten asuntojen vuokrat nousevat Pienten asuntojen vuokrien ennustetaan nousevan. Asuntosijoittajille se saattaa merkitä parempia tuottoja. Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry:n tuore Vuokra-asuntobarometri ennustaa pienten asuntojen vuokrien nousun jatkuvan edelleen. RAKLIn tiedotteen mukaan valtaosa vastaajista odottaa kehityksen olevan nousujohteista kasvukeskusten pienissä asunnoissa Sen sijaan suurten asuntojen tarjonta ylittää vuokraasuntobarometrin mukaan jo kysynnän. Oulun seudulla yli neljännes vastaajista uskoo suurten asuntojen vuokrien kääntyvän jopa laskuun. Barometrin mukaan yli 70 prosenttia vastaajista uskoi vuokra-asuntojen tarjonnan - ainakin maltilliseen - kasvuun lähitulevaisuudessa. RAKLIn ensimmäistä kertaa toteutettuun Vuokraasuntobarometriin vastasi 103 vuokraasuntomarkkinoiden asiantuntijaa. Barometriin vastanneet tahot omistavat ja hallinnoivat yli 270 000 vuokra-asuntoa. 13
JULKAISUT JA TAPAHTUMAT Kiinteistöpalvelualan palkka- ja työsuhdepäivät 2009 Kiinko järjestää vuosittaisen Kiinteistöpalvelualan palkka- ja työsuhdepäivät -koulutustilaisuuden 4.- 5.5.2009 Vantaalla Sokos Hotel Flamingossa. Ohjelmassa ovat esillä mm. työelämän tietosuojalaki, ajankohtaiset eläkevakuuttamisen asiat sekä irtisanomisen, lomauttamisen ja YT-menettelyn keskeiset pelisäännöt. Kiinteistöalan palkanlaskennan ydin- ja ongelmakohtia käsitellään käytännön esimerkkien avulla. Monet ennakonpidätyksen ja palkkaverotuksen ajankohtaiset asiat ovat myös esillä. Ilmoittautuminen tilaisuuteen on hyvässä vauhdissa. Tee päätös, varmista paikkasi ja ilmoittaudu 9.4. mennessä. Koulutustilaisuuden ohjelma Tulevan asunto-osakeyhtiölain pääkohdat haltuun helposti ja nopeasti! Kiinteistöalan Kustannus Oy julkaisee huhtikuussa vihkosen Asunto-osakeyhtiölaki pähkinänkuoressa, jossa tiiviisti esitellään tulevan lain pääkohdat ja muutokset suhteessa nykyiseen lakiin. Oppaan ovat kirjoittaneet Petteri Kuhanen, Ari Kanerva, Helena Kinnunen ja Marina Furuhjelm. Oppaassa on 48 sivua ja se maksaa vain 10 euroa. Lisätietoja oppaasta ja tilaukset suoraan verkosta: www.kiinkust.fi/kirjakauppa 14