ANNALA PÄIVITTÄISTAVARAKAUPAN TONTTI

1 ANNALA PÄIVITTÄISTAVARAKAUPAN TONTTI ARVIOKIRJA 6.10.2017

KOHDE, MARKKINA-ARVO JA SIJOITTUMINEN MARKKINOILLA 2 Arvion kohde Arvion kohteena on Tampereella sijaitseva päivittäistavarakaupan tontti. Kohde sijaitsee Annalassa osoitteessa Annalankatu 3. Tontilla sijaitseva rakennus ei kuulu arvioitavaan kokonaisuuteen. Arvioinnin oletukset Arvioinnissa ei ole huomioitu voimassa olevaa maanvuokrasopimusta, joka päättyy 31.12.2017. Markkina-arvo Kohteen markkina-arvo arvoajankohdassa lokakuu 2017 on 530 000 (441 /k-m²) Kohteen markkina-asema Kohde sijaitsee Annalan kerrostalopainotteisella asuinalueella Kaukajärvellä. Alueella sijaitsevat päivittäistavarakaupat ovat tontilla sijaitseva Sale ja idempänä sijaitseva K-Market Annala. Suuremmat kaupalliset palvelut sijaitsevat Turtolassa, noin 3 km alueen itäpuolella. Kohteen kilpailuasema on hyvä alueen vähäisen kaupallisen kilpailun vuoksi. Alueen väestöpohja pitää päivittäistavarakaupan kysynnän hyvänä myös tulevaisuudessa. Paras ja tuottavin käyttö Arvioitava kohde on nykytilassa parhaassa ja tuottavimmassa käytössä, joka määritellään todennäköisimmäksi käytöksi, joka on fyysisesti mahdollista, tarkoituksenmukaisesti perusteltua, laillisesti luvallista, taloudellisesti toteuttamiskelpoista ja tuottaa korkeimman arvon arvioitavalle kiinteistölle. Arvion tarkkuus on +/- 15 % (450 500 609 500 ) Kohteen sijoittuminen markkinoilla Helsinki 6.10.2017 Newsec Valuation Oy Lauri Vaarama Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu lauri.vaarama@newsec.fi +358 40 728 7832 Juha Nummi Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu juha.nummi@newsec.fi +358 50 420 3954 Vähäinen vuokralaiskysyntä Heikko sijoittajakysyntä Heikko käyttäjäomistajakysyntä Riskisijoitus Kehityskohde Hyvä vuokralaiskysyntä Vahva sijoittajakysyntä Vahva käyttäjäomistajakysyntä Matalariskinen sijoitus Ei kehityspotentiaalia

TOIMEKSIANTO 3 Toimeksianto Arvion käyttötarkoitus: Toimeksiantaja: Arvioijat: Katselmus: Sisäinen päätöksenteko ja mahdollinen kiinteistönluovutus. Tampereen kaupunki, Pasi Kamppari Analyytikko Lauri Vaarama AKA (yleis) Johtava asiantuntija Juha Nummi AKA (yleis) Markku Turunen suoritti kohteella katselmuksen 28.9.2017. Luottamuksellisuus Tämä lausunto on luottamuksellinen sekä arvioijalle että asiakkaalle. Toimeksisaajan vastuu ei koske kolmansia osapuolia. Tätä arviokirjaa tulee käyttää vain edellä mainittuun käyttötarkoitukseen. Julkaiseminen Arviota ei saa osittain tai kokonaan käyttää eikä niihin saa viitata tai niiden tietoja julkistaa ellei arvioija ole etukäteen kirjallisesti antanut siihen suostumuksensa. Arvion tiedot saa kuitenkin julkistaa arvion käyttötarkoituksen mukaisessa yhteydessä, jolloin on myös julkistettava toimeksisaajan eli Newsec Valuation Oy:n nimi. Arvion perusteet Arviossa on määritetty kohteen velaton markkina-arvo eikä kiinteistöön, yhtiöön tai osakkeisiin mahdollisesti kohdistuvia velkoja ole huomioitu. Kohteen markkina-arvo on sidottu mainittuun arvoajankohtaan eikä arvo välttämättä pidä paikkaansa toisessa ajankohdassa. Arviointimenetelmä Arviointimenetelmänä on käytetty kauppa-arvomenetelmää. Arviossa ei ole huomioitu muita kiinteistön hankintakustannuksia eikä veroseurauksia. Yhteensopivuus arviointistandardien kanssa Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa koskevia määräyksiä sekä kansainvälisiä kiinteistöarviointistandardeja (IVS). Arvio täyttää laajuudeltaan, tarkkuudeltaan ja tietojen tarkistusvelvollisuuden osalta Keskuskauppakamarin määrittelemät AKA ja KHK-arvioiden vaatimukset. Arviointi on suoritettu seuraavien toteamusten mukaisesti: Kaikki arviossa esitetyt lausunnot perustuvat arvioijan parhaaseen mahdolliseen tietoon Tehdyt analyysit ja johtopäätökset pohjautuvat arviokirjassa mainittuihin oletuksiin ja lähtötietoihin Arvion on laatinut riippumaton arvioija, eikä arvioijalla ole eturistiriitoja arvion kohteeseen Arviointipalkkio ei ole riippuvainen arviokirjan sisällöstä Tämä arviointi on tehty toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä perustuen Newsec Valuation Oy:n liiketoiminnassaan keräämään markkinatietoon Arviokirjassa käytetyt keskeiset termit ja arviointimenetelmät on esitetty liitteenä.

SIJAINTI JA YLEISTIEDOT 4

SIJAINTI JA YLEISTIEDOT 5 Kohteen yleistiedot Kiinteistötunnus 837-60-5865-6 Osoite: Annalankatu 3 Kaupunginosa: Kaukajärvi Arvioitavan alueen pinta-ala 3 848 m² Omistaja: Tontin omistaa Tampereen kaupunki. Vuokraoikeus 31.12.2017 asti, Vuokralainen Pirkanmaan Osuuskauppa. Sijainti Kohde sijaitsee Tampereella Kaukajärven kaupunginosassa Annalan asuinalueella noin 9 kilometriä keskustasta itään. Kohteen saavutettavuus nykyisessä päivittäistavarakaupan liikekäytössä on hyvä. Valtaosa Annalan alueen väestöstä asuu muutaman sadan metrin säteellä kohteelta. Kohde sijaitsee noin 200 metrin päässä alueen läpi kulkevan pääkadun, Juvankadun, risteyksestä. Kohteen ympäristössä sijaitsee asuinkerrostaloja.

KIINTEISTÖ- JA KAAVATIEDOT 6 Kaavoitus Asemakaavassa kohde kuuluu liikerakennusten korttelialueeseen (KL). Asemakaava Rakennusoikeus Kaavan mukainen rakennusoikeus: 1 200 k-m², vastaa tonttitehokkuutta e=0,31 Tontin toiminnallisuus Toiminnallisesti tontti vastaa hyvin nykyistä käyttöä. Nykyisen rakennuksen pinta-ala on noin 800 m². Rakennus sijaitsee tontin koilliskulmassa siten, että jäljellä oleva rakennusoikeus noin 400 k-m² on hyödynnettävissä yhteen kerrokseen esimerkiksi nykyisen rakennuksen laajentamiseen. Laajentaminen ei myöskään heikentäisi kohteen toiminnallisuutta.

MARKKINA-ANALYYSI 7 Tampereen toimitilamarkkinat Tampereen kiinteistömarkkinat ovat pysyneet kuluneen vuoden aikana edelleen varsin hiljaisena. Merkittävimpinä hankkeina otsikoihin ovat päässeet Kansi- ja Areena-hankkeet sekä raitiotien rakentaminen. Näiden massiivisten hankkeiden myötä odotetaan myös sijoittaja-aktiivisuuden lisääntymistä kaupungissa. Toukokuussa Tampereen Kansi- ja Areena hankkeeseen SRV:n sijoittajakumppaneiksi varmistui LähiTapiola-ryhmä ja OP Ryhmän vakuutus- ja eläkeyhteisöt sekä Tampereen kaupunki. Osapuolet allekirjoittivat ehdollisen osakassopimuksen yli 500 miljoonan arvoisen hankkeen toteutuksesta. Tavoitteena on, että rakentaminen pääsisi vauhtiin jo tämän vuoden aikana. Monitoimiareenan, asuintornien, hotellin, toimisto- ja liiketilojen sekä pysäköintihallin lisäksi hankkeeseen tullaan sisältämään myös Raha- automaattiyhdistyksen uusi kasino. Kesäkuussa aloitettiin Tampereen raitiotien ensimmäisen vaiheen rakentaminen. Siihen sisältyy radan itäinen osuus Pyynikintorilta Hervantajärvelle ja yliopistolliselle keskussairaalalle. Ensimmäisen vaiheen liikennöinnin on suunniteltu alkavan vuonna 2021. Uusi raitiotie tulee yhdistämään keskustan, Kaupin ja Hervannan toimistoalueet toisiinsa, mikä varmasti tekee ns. secondary-toimistokohteista entistä houkuttelevampia sijoituskohteita sijoittajien keskuudessa. Edellisvuoden suhteellisen korkeaan transaktiovolyymiin verrattuna, Tampereen transaktiovolyymi on jäänyt matalaksi. Suuria kiinteistö-kauppoja on tehty verrattain vähän Tampereen seudulla ja merkittävämmät kiinteistökaupat onkin tehty Tampereen ulkopuolella Pirkkalassa ja Lempäälässä. Vuonna 2003 valmistunut Pirkkalassa sijaitseva Kauppakeskus Veskan alkuperäinen osa myytiin huhtikuussa paikalliselle sijoittajaryhmälle, jonka tarkoituksena on kehittää kauppakeskusta entisestään. Kohteen myi tanskalainen kommandiittiyhtiö I/S Ejendomsinvest. Lempäälän RealParkin alueella sijaitseva vastikään valmistunut 5 700 m² kokoinen liikekiinteistö vaihtoi omistajaa maaliskuussa, kun VVT Property Fund I Ky rahasto osti Tokmannille ja Puuilolle vuokratun kohteen Lehto Group Oyj konserniin kuuluvalta Rakennusliike Koivukoski Oy:ltä ja UM Kiinteistöt Oy:ltä. Lisäksi Lempäälässä OP Toimitilakiinteistöt Ky osti yksityisiltä sijoittajilta 9 700 m² suuruisen teollisuus- ja toimistokiinteistön. Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman ruotsalaiselle kiinteistösijoitusyhtiö AB Sagaxille kesän kynnyksellä myymästä 53 kohteesta kolme kohdetta sijaitsee Tampereella. Myydyssä salkussa olivat A katsastusasemat Hervannassa, Ranta- Perkiössä sekä Lielahdessa. Myös Keskinäisen Työeläkevakuutusyhtiö Elon, Ruotsin valtion eläkerahasto Första AP-fondenin (AP1) ja Trevian Asset Management Oy:n yhteisyritys Agore Kiinteistöt Ky:n Elolta ostamasta kymmenestä liikekiinteistöstä Tampereella sijaitsee kauppakeskus Tullintori. Helmikuussa Pohjola Rakennus Oy Häme ja Erikoissijoitusrahasto OP-Vuokratuotto allekirjoittivat puolestaan sopimuksen asuin- ja toimitilakohteen rakennuksesta Tampereen Ratinassa. Rakennukseen tulee 44 asuinhuoneistoa ja neljä erillistä liike- ja toimistotilaa sekä oma pysäköintihalli. Hybridikohteen on määrä valmistua huhtikuussa 2018. Pääkaupunkiseudun ohella myös Tampereen seudulla liiketilan määrä tulee kasvamaan lähitulevaisuudessa huomattavasti. Myöhemmin vielä tänä vuonna valmistuvan Kaukajärven uuden liikekeskus Vinkkelin ja ensi vuonna valmistuvien Kauppakeskus Ratinan ja Tesoman liikekeskuksen ohella tämän kevään aikana seudulle on jo valmistunut uutta liiketilaa. Huhtikuussa Ylöjärvelle valmistui uusi eq Liikekiinteistöjen rakennuttama Elovainion Liikekeskus, jossa vuokralaisena on mm. Tokmanni. Keskuksen ensimmäisessä osassa on liiketilaa 6 000 m², mutta sen viereen on tarkoituksena rakentaa vielä 4 000 m² lisätilaa. Lempäälän RealParkiin on valmistunut kevään aikana myös uutta liiketilaa, kun mm. Lidl aukaisi uuden muutaman tuhannen neliön kokoisen myymälän alueella. Lidl avasi myös toisen uuden myymälänsä Tampereen Finlaysonin vanhalle tehdasalueelle Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman omistamaan Seelanti-kiinteistöön. Kohteeseen saneerataan tilat myös sosiaali- ja terveyspalveluyritys Mehiläiselle ja 3 000 m² uutta toimistotilaa. Suurempia yksittäisiä toimistohankkeita ei ole käynnissä tällä hetkellä Tampereen alueella. Vanhan Anttilan tavaratalon paikalle on saneerattu uutta toimistotilaa A- Insinööreille. Toukokuun alussa Pirkkalaan valmistui uusi Novatron Oy:n pääkonttori. Pirkkalan logistiikka-alueelle on valmistunut tämän vuoden aikana entisestään uutta tuotannollista tilaa, kun mm. Enset Oy:n uusi logistiikkakeskus valmistui sinne heinäkuussa. Pirkanmaan päälogistiikka-alue onkin siirtymässä pikku hiljaa Sarankulmasta Pirkkalaan uusien logistiikkatilojen myötä, vaikka Sarankulman sijainti onkin erinomainen niin julkisen kuin yksityisen liikenteen kannalta.

VERTAILUKAUPAT 8 Vertailukaupat Vertailukauppoja rakentamattomista K-tonteista haettiin maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä vuosilta 2001-2017. Vertailualueeksi valittiin Tampereen lisäksi Jyväskylä, Lahti ja Turku. Vertailukaupat Tampereen alueella Tampereelta haettujen K tonttikauppojen yksikköhintojen vaihteluväli oli hyvin suurta. Yksikköhinnat vaihtelivat noin 12 /m² 1445 /m². Kerrosneliöhinnat vaihtelivat noin 30 510 /k-m² välillä. Kerrosneliöhintojen mediaani on noin 397 /k-m ². Tampereen kaupunki on myynyt 23.04.2012 Ikano Retail Centres Tammerfors Oy:lle 96 493 m²kiinteistön. Kaupan yksikköhinta oli 50,12 /m² ja rakennusoikeuden hinta oli noin 140,59 /k-m². Luovutustunnus: L2012-121991. Tampereen kaupunki on myynyt 20.04.2007 Ikealle 107 966 m² kiinteistön tulevaa Ikeaa varten. Kaupan yksikköhinta oli 38,90 /m² ja rakennusoikeuden hinta oli noin 120,00 /k-m². Luovutustunnus: L2007-128824. Tampereen kaupunki on myynyt 04.04.2008 Linnainmaan K-Citymarketin tontin Ruokakeskon Kiinteistöt Oy:lle. Kerrosneliömäärä oli 24000 k-m² ja kauppahinta 2 640 000. Kaupan kerrosneliöhinta oli 110 /k-m². Luovutustunnus: L2008-120563. Aro Yhtymä on myynyt 15.2.2002 Lielahden tontin Lidlille. Kerrosneliömäärä oli 5952 k-m² ja kauppahinta 2 627 307. Kaupan kerrosneliöhinta oli 441 /k-m². Luovutustunnus L2002-116548. Sijainti on nähdäksemme arvion kohdetta parempi. Lidl osti kaupungilta ja yksityiseltä Jankan Lidl-tontin yhteishintaan 1 033 000 vuonna 2003. Kaavan mukainen kerrosneliömäärä on 2000 k-m². Kokonaiskerrosneliöhinnaksi muodostui 516 /k-m². Luovutustunnukset 2003-174541 ja 2003-169844. Sijainti on arvion kohdetta parempi. Kiinteistökaupat vertailukunnista Vertailukauppoja haettiin Tampereen lisäksi Jyväskylän, Lahden ja Turun kaupunkien alueilta. Vertailukelpoisia kauppoja on esitetty alla. Jyväskylän alueen kiinteistökauppoja Osuuskauppa Keskimaa myi 26.1.2016 Koy Jyväskylän Sepälle 8240 k-m² rakentamattoman K-tontin kerrosneliöhintaan 179 /k-m². VR-Yhtymä Oy myi 27 000 k-m² KM-tontin Seppälästä kerrosneliöhintaan 321 /k-m². LIDL osti tontin tammikuussa 2014 Jyväskylän Rauhalahdesta hintaan 400000. Rakennusoikeutta kohteella oli 2096 k-m² ja kerrosneliöhinnaksi muodostui 191 /k-m². Ruokakesko Oy on myynyt Jyväskylän Lutakosta 9600 k-m² rakentamattoman K-tontin maaliskuussa 2012 hintaan 354 /k-m². Jyväs- Helmi Oy on myynyt myös Lutakosta 9600 k-m² K-rakennusoikeutta Ruokakesko Oy:lle syyskuussa 2011 kerrosneliöhintaan 340 /k-m². Jyväs-Helmi Oy on myynyt 17.2.2011 Technopolis Oyj:lle Jyväskylässä Lutakon alueelta 2757 m² hintaan 310 /k-m². Kohde ei ole Jyväskylän keskustassa. Kohteeseen tuli toimistotilaa ja päivittäistavarakauppa. Lahden alueen kiinteistökauppoja Keskustan pohjoispuolella Holman alueella on Kesko ostanut maaliskuussa 2015 Lemminkäiseltä 8000 k-m² hintaan 150 /k-m². Kohteeseen on suunnitteilla K-Rauta. Samalta alueelta on Hämeenmaan Kiinteistöt Oy maaliskuussa 2012 ostanut Kiinteistöt Oy Holman Tallilta 3300 k-m² hintaan 190 /k-m². Kohteessa on ABC-asema. Turun alueen kiinteistökauppoja Näiden lisäksi Turun kaupunki myi helmikuussa 2014 Lidl Suomi Ky:lle kaksi määräalaa Länsikeskuksesta kauppahintaan 660000. Hinta perustui kaupungilta saadun tiedon mukaan 2000 k-m²:n rakennusoikeuteen. Yksikköhinnaksi muodostuu siis 330 /k-m². Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisterin mukaan määräalat on myyty virkistysalueena.

ARVON MUODOSTUMINEN 9 Johtopäätökset Vertailukauppojen kerrosneliöhinnoissa oli suurta hajontaa. Noin 2000 kerrosneliön kokoluokassa päivittäistavarakauppojen kauppahinnat olivat verrattain korkeita, 400-500 /k-m². On ilmeistä, että toimijat ostavat kauppapaikan, jolloin kerrosneliöhintatarkastelu tuottaa korkeita yksikköhintoja. Kohteen osalta yksikköhintaa nostaa vertailukauppoja pienempi kerrosneliömäärä ja kohteen hyvä kilpailuasema alueen vähäisen päivittäistavarakaupan osalta. Näemme kohteen kysynnän olevan hyvää myös tulevaisuudessa. Rakennusoikeuden arvo Muodostettavan rakennusoikeuden arvo muodostuu em. Oletusten perusteella: KL-tontti 1 200 k-m² x 440 /k-m² = 528 000 Perustuen vertailukauppahavaintoihin päivittäistavarakaupan rakennusoikeuden markkina-arvo on välillä 410 /k-m² - 470 /k-m². Arvon muodostuminen Näkemyksemme mukaan tontin rakennusoikeus on kokonaisuudessaan hyödynnettävissä yhteen kerrokseen ilman että tontin toiminnallisuus kärsisi. Tästä syystä koko tontin rakennusoikeuden määrä 1 200 k-m² on huomioitu arvonmuodostuksessa. Rakennusoikeuden yksikköhinta Vertailukauppojen perusteella olemme määrittäneet kohteen päivittäistavarakaupan kerrosneliöhinnaksi noin 440 /k-m².

YHTEENVETO JA LIITELISTAUS 10 Arvion kohde Arvion kohteena on Tampereella sijaitseva päivittäistavarakaupan tontti. Kohde sijaitsee Kaukajärvellä Annalan asuinalueella osoitteessa Annalakatu 3. Arvioinnin oletukset Arvioinnissa ei ole huomioitu voimassa olevaa maanvuokrasopimusta, joka päättyy 31.12.2017. Markkina-arvo Kohteen markkina-arvo arvoajankohdassa lokakuu 2017 on 530 000 (441 /k-m²) Arvion tarkkuus on +/- 15 % (450 500 609 500 ) Helsinki 6.10.2017 Newsec Valuation Oy Liitteet Katselmuskuvat Lähtötiedot Suomen talous Kiinteistömarkkinakatsaus Termien selitykset Asemakaavaote ja -määräykset Kiinteistörekisteriote Lainhuutotodistus Rasitustodistus ja rasitukset Riippumattomuus Palkkiot, mukaan lukien tämä toimeksianto, jotka toimeksiantaja on maksanut Newsec Valuation Oy:lle (tai muille saman konsernin yrityksille Suomessa), muodostavat alle 5 % Newsec Finlandin koko liikevaihdosta. Karttojen lähde: Esri, DeLorme, NAVTEQ, TomTom Intermap, icement P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS NRCAN,GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey, METI, Swisstopo ja GISUser Community. Newsec Valuation Oy Mannerheiminaukio 1 A PL 52 00101 Helsinki Puh: 0207 420 400 www.newsec.fi

LIITE: KATSELMUSKUVAT 11

LIITE: LÄHTÖTIEDOT 12 Lista pyydetyistä ja saaduista lähtötiedoista Työ perustuu toimeksiantajalta saatuihin tietoihin, julkisiin lähteisiin sekä Newsecin arviointi-, välitys- ja management-toiminnassa saatuihin markkinatietoihin. Alla olevassa taulukossa on esitetty kaikki toimeksiantajalta pyydetyt lähtötiedot ja tieto siitä mitä lähtötietoja on saatu: Lähtötieto Asemakaavakartta 27.9.2017 Saatu Lisäksi Newsec Valuation Oy on itse hankkinut seuraavat lähtötiedot: Kiinteistörekisteriote Lainhuuto- ja rasitustodistukset Kaavatiedot Saatu tieto on oletettu oikeaksi, mikäli se vaikuttaa järkevältä. Tietoja ei ole tarkastettu muista lähteistä, eikä esimerkiksi pinta-aloja ole tarkastusmitattu. Mikäli jokin arviointiin liittyvä olennainen tieto puuttuu tai jätetään ilmoittamatta, voi arvion lopputulos olla virheellinen ja arvio tulisi tällöin määrittää uudelleen.

LIITE: SUOMEN TALOUS 13 Suomen talouden kehitys on ollut kuluvana vuonna erittäin hyvää ja useat tutkimuslaitokset ovat nostaneetkin kasvuennusteitaan. Valtiovarainministeriö ennustaa Suomen BKT:n kasvavan vuonna 2017 peräti 2,4 %, vuonna 2018 1,6 % ja vuonna 2019 1,5 %. Vuoden 2016 kasvu perustui lähinnä suoraan kotimaiseen kysyntään ja erityisesti yksityisen kulutuksen kasvuun. Rakennusinvestoinnit ovat lisääntyneet nopeasti ja myös teollisuudessa on nähty merkkejä investointihalujen parantumisesta. Inflaatio on ollut Suomessa ja Euroopassa kasvussa, mutta sen odotetaan pysyvän edelleen verraten alhaisena lähivuosina. Euroopan keskuspankin (EKP) toimien odotetaan hallitsevan deflaatiota. Euroopan keskuspankin massiiviset määrälliset elvytykset jatkuvat edelleen. Korkotasojen ennustetaan lähtevän lievään nousuun seuraavien parin vuoden aikana, mutta korkotaso pysyy edelleen historiallisesti varsin matalana varsinkin, kun EKP kertoi jatkavansa rahamarkkinoiden ostopolitiikkaa. Työllisyys on kohentunut, mikä tukee talouskasvua yksityisen kulutuksen kasvaessa. Työttömyysasteen odotetaan alenevan alle 8 %:n ja työllisyysasteen nousevan yli 70 %:iin vuoteen 2019 mennessä. Myös kansainvälisen talouden näkymät ovat aiempaa paremmat ja ostovoimakorjatun BKT:n ennustetaan kasvavan n. 3,5 %/vuosi seuraavien 3 vuoden aikana. Julkinen talous oli vuonna 2016 alijäämäinen jo kahdeksatta vuotta peräkkäin. Myös valtion budjetti vuodelle 2017 budjetti on alijäämäinen 5,5 miljardia euroa. Kestävyysvaje rasittaa edelleen Suomea vielä lähitulevaisuudessakin vaikka makrotaloustilanne onkin parantunut huomattavasti vuoden 2017 aikana. 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% Makrotalouden tunnusluvut *Ennuste 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 2018* Inflaatio % Työttömyys aste BKT (VOL) % Lähde: Tilastokeskus ja Valtiovarainministeriö

LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS 14 Vuoden 2017 alkupuoliskon transaktiovolyymi oli KTI:n mukaan n. 2,5 miljardia euroa. Merkittävin kiinteistösektori oli liikekiinteistöt n. 37 % osuudella kokonaisvolyymista. Seuraavaksi merkittävin sektori oli toimistot n. 24 % osuudella. Vuoden 2016 transaktiovolyymi nousi 7,2 mrd euroon. Kiinnostus Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoita kohtaan jatkuu vahvana eikä tässä suhteessa ole näkyvissä muutosta lähitulevaisuudessa. Vuokra-asuntokaupat ovat olleet merkittävä tekijä viime vuosien korkeisiin transaktiovolyymeihin. Vuonna 2016 kokonaisvolyymista noin 38 % oli asuntokauppoja ja vuoden 2017 alussa noin 15 %. Tulevien vuosien transaktiovolyymi riippuu huomattavasti rahoituksen saannista, korkotason kehityksestä sekä viime vuosien kaltaisten suurempien kiinteistöjärjestelyiden määrästä. Euroopan keskeisten kiinteistömarkkinoiden likviditeetin kasvu on hieman hidastunut. Vuoden 2016 aikana kyseisten kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymi laski verrattuna edellisvuoden vastaavaan lukuun. Hidastumisesta huolimatta transaktiovolyymi on huomattavasti yli 10 vuoden keskiarvon. Iso- Britannian markkinoiden kauppavolyymin aleneminen selittää lähes koko vähenemisen. Suomen kiinteistömarkkinat ovat edelleen painottuneet pääkaupunkiseudulle, joskin kaupankäynti on levinnyt vuoden 2015 syksystä lähtien myös muualle Suomeen. Pienemmillä paikkakunnilla liikekohteet ja etenkin päivittäistavarakauppaa palvelevat kiinteistöt sekä vuokra-asunnot ovat olleet sijoittajien mielestä kiinnostavia. Pääkaupunkialueen muuttovoitto, dynamiikka ja markkinoiden koko pitävät yllä kiinnostusta kaikenlaisiin kiinteistöihin. Eurooppalaisesta näkökulmasta tarkastellen Suomesta on saatavissa korkeampia tuottoja kuin ns. päämarkkinoilta riskien ollessa kuitenkin varsin samanlaisia kuin muissakin euromaissa markkinoiden rajallista kokoa ehkä lukuun ottamatta. Vuokramarkkinoilla vallitsee Pääkaupunkiseudulla edelleen toimistotilojen ylitarjonta, mikä tulee olemaan pitkäaikainen ilmiö eikä poistu uusien työpaikkojen myötä. Ei ole odotettavissa sellaista talouskasvua, jolla tyhjänä tai vajaakäytössä oleva toimistokanta tulisi käyttöön. Muissa kasvukunnissa toimistomarkkinat toimivat paremmin. Muutamat viime vuosien aikana solmitut kiinteistökaupat Helsingissä ovat määrittäneet alueen prime-tuottovaatimustason ennätysalhaiseksi noin 4,4 % tasoon, mutta parhaimpien keskustakohteiden osalta päästäisiin kauppatilanteissa todennäköisesti jopa alle 4 % tuottotasolle. Liiketilamarkkinat ovat mitä suurimmassa määrin riippuvaisia taloustilanteesta. Vaikka vajaakäyttö on edelleen alle 10 % ja Helsingin ydinkeskustan liiketilat käytännössä täyteen vuokrattuja, tulevat uudet kauppakeskukset ja olemassa olevien laajentamiset lisäämään kilpailua. Tämä tulee vaikuttamaan erityisesti B-luokan liiketilojen kysyntään ja vuokriin. Elon, Trevianin ja ruotsalaisen AP1:n perustamalla kasvukeskuksiin sijoittavalla yhteisyrityksellä, Agore Kiinteistöt Ky:llä, arvioidaan olevan merkittävä positiivinen vaikutus kasvukeskusten kiinteistömarkkinaan Vuoden 2017 suurin kauppa tähän mennessä on ollut Kampin kauppakeskuksen 50 % osuuden kauppa. Ostajana oli TH Real Estate. Kauppahinta oli yli 250 miljoonaa euroa.

LIITE: KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS 15 Vuokra-asuntomarkkinat ovat pysyneet edelleen aktiivisina useiden asuntosijoitusrahastojen ansioista. Pääkaupunkiseudulla erityisesti pienempien asuntojen vuokratasot alkavat olla kipurajoilla vuokralaisten maksukykyyn suhteutettuna, vaikka asuntovuokrien nousu onkin tasoittunut. Tulevaisuudessa asuntojen sijainti, laatu sekä koko tulevat olemaan merkittäviä tekijöitä. Erittäin runsas uusien asuntojen tarjonta saattaa heikentää käyttöastetta ja heijastua alentavasti vuokratasoihin. 1000 MEUR 14 12 10 Transaktiovolyymi Lähde: KTI Kiinteistötieto Oy Ennuste:Newsec 8 6 4 2 0 Kotimaiset sijoittajat Ulkomaiset sijoittajat Kiinteistöjen kokonaistuotot % 18,0 % 16,0 % 14,0 % 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % Lähde: KTI Kiinteistötieto Kaikki kiinteistöt Toimisto Liike Teollisuus Asuin

LIITE: TERMIEN JA MENETELMIEN SELITYKSET 16 Markkina-arvo Markkina-arvo määritellään arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Arvion perusteet Arvio perustuu nykyisiin vuokriin, markkinavuokriin, arvioituun pitkänajan vajaakäyttöasteeseen, arvioon markkinaehtoisesta tuottovaatimuksesta sekä todellisten, tapahtuneiden vertailukauppojen analysointiin. Tuottoarvomenetelmä Tuottoarvomenetelmä antaa indikaation arvosta muuttamalla tulevaisuuden kassavirrat yhdeksi nykyhetken pääoma-arvoksi. Tämä arviointimenetelmä tarkastelee tuloja, joita omaisuuserä tuottaa sen pitoajan aikana ja ilmaisee arvon pääomitusprosessin kautta. Pääomitus koskee tulojen muuttamista tarkoituksenmukaisella diskonttokorolla pääomasummaksi. Tulovirta voi perustua tai olla perustumatta sopimuksiin. Tuotto perustuu siten esimerkiksi joko omaisuuserän käyttöön tai omistukseen. Menetelmät, jotka lukeutuvat tuottoarvomenetelmään ovat: suora pääomitus, jossa sovelletaan yhden edustavan ajanjakson tuloihin kokonaisvaltaista tuottovaatimusta tai tuottovaatimusta, jossa on huomioitu kaikki pääomitukseen liittyvät riskit kassavirta-analyysi, jossa diskonttokorkoa sovelletaan tulevaisuudessa esiintyviin kassavirtoihin diskonttaamalla nämä nykyarvoon erilaiset optiohinnoittelumenetelmät Kauppa-arvomenetelmä Kauppa-arvomenetelmä tarkastelee samanlaisten tai korvaavien omaisuuserien myyntejä ja niihin liittyviä markkinatietoja ja määrittää arvoestimaatin vertailuprosessin avulla. Yleensä arvioitavaa omaisuuserää (kohdeomaisuus) verrataan samanlaisten omaisuuserien kauppoihin avoimilla markkinoilla. Välityskohteita ja tarjouksia voidaan myös tarkastella. (IVS). Kustannusarvomenetelmä Kustannusarvomenetelmä tarkastelee mahdollisuutta, että vaihtoehtona tietyn hyödykkeen hankinnalle voidaan hankkia nykyaikainen vastaava hyödyke, jolla on vastaava käytettävyys. Kiinteistön yhteydessä tämä sisältää kustannuksen vastaavanlaisen maan hankinnasta sekä vastaavanlaisen uuden rakenteen rakentamisesta. Elleivät ajanpuute, hankaluus ja riski vaikuta asiaan, hinta, minkä ostaja maksaisi arvioitavasta hyödykkeestä, ei olisi enempää kuin nykyaikaisen vastineen kustannus. Arvioitu hyödyke on usein vähemmän kiinnostava kuin uuden samanlaisen kustannus johtuen iästä tai vanhenemisesta. Tämän takia jälleenhankintakustannukseen tarvitaan arvonalennus (IVS). Tuottoarvomenetelmää voidaan soveltaa rasitteisiin ottamalla huomioon näiden ylläpitämiseksi vaadittavat kassavirrat rasitteiden lakkaamiseen asti.

LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA -MÄÄRÄYKSET 17

LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA -MÄÄRÄYKSET 18

LIITE: ASEMAKAAVAOTE JA -MÄÄRÄYKSET 19

LIITE: KIINTEISTÖREKISTERIOTE 20

LIITE: LAINHUUTOTODISTUS 21

LIITE: RASITUSTODISTUS 22