1 ROVANIEMEN KAUPUNKI Asemakaavan muutos 11. kaupunginosa pysäköinti-, urheilu-, virkistys- ja vesialueet, Kukanniemi KAAVASELOSTUS KAAVOITUS 28.2.2017, päivitetty 24.11.2017
1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 tunnistetiedot Rovaniemen kaupunki Asemakaavan muutos ja tonttijako 11. kaupunginosa pysäköinti-, urheilu-, virkistys- ja vesialueet Kukanniemi laatijan nimi yhteystiedot Rovaniemen kaupunki, Tekninen osasto, kaavoitus Timo Hätönen kaavasuunnittelija timo.hatonen@rovaniemi.fi Rovaniemen kaupunki Hallituskatu 7 PL 8216 96101 Rovaniemi puh. 016-322 8914 / 0400-451 453 tekninen lautakunta 27.9.2016, 110 vireilletulosta ilm. päivämäärä 11.10.2016 luonnosvaiheen kuuleminen 6.3.-20.3.2017 tekninen lautakunta 21.9.2017, 125 kaupunginhallitus 4.10.2017, 472 julkisesti nähtävillä 19.10.-20.11.2017 kaupunginhallitus 4.12.2017, xx kaupunginvaltuusto 11.12.2017, xx 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee noin 2 kilometrin päässä ydinkeskustan alueelta kaakon suuntaan Kajaanintien varrella Kemijoen ranta-alueella. Tarkempi suunnittelualueen sijainti on esitetty sijaintikartassa sivulla 2. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Asemakaavan muutoksen tavoitteena on sijoittaa alueelle matkailupalveluita palvelevia rakennuksia sekä siihen liittyviä toimintoja. Kaavassa alueelle muodostuu yksi korttelialue (RM) ja 4 rakennuspaikkaa. Yhteenlaskettua kerrosalaa alueelle tulee 1940 k-m 2. Kerrosalat jakautuvat rakennuspaikoilla 400 k-m 2, 1200 k-m 2, 40 k-m 2 ja 300 k-m 2 :n. Uudisrakennusten suurimmaksi kerrosluvuksi kaavassa on esitetty kahta kerrosta (II). 2
3 Sijaintikartta Kartassa on osoitettu suunnittelualue sekä vaikutusalue katkoviivalla. 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 2 1.1 tunnistetiedot... 2 1.2 Kaava-alueen sijainti... 2 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 2 1.4 Selostuksen sisällysluettelo... 3 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 4 2 TIIVISTELMÄ... 5 3
4 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 5 2.2 Asemakaava... 5 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 5 3 LÄHTÖKOHDAT... 6 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 6 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 6 3.1.2 Luonnonympäristö... 6 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 7 3.1.4 Maanomistus... 9 3.2 Suunnittelutilanne...10 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset, selvitykset, lähdeluettelo...10 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET...12 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve...12 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset...12 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö...12 4.3.1 Osalliset (MRL 62 )...12 4.3.2 Vireille tulo...12 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenetelmät...12 4.3.4 Viranomaisyhteistyö...13 4.4 Asemakaavan tavoitteet...13 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet...14 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet...14 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset...15 4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta...15 4.5.4 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet...17 5 Asemakaavan kuvaus...18 5.1 Kaavan rakenne...18 5.1.1 Mitoitus...18 5.1.2 Palvelut...18 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen...18 5.3 Aluevaraukset...19 5.3.1 Korttelialueet...19 5.3.2 Muut alueet...19 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön...20 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön...20 5.5 Ympäristön häiriötekijät...21 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS...21 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus...21 6.3. Toteutuksen seuranta...22 6.4 Liitteet...22 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1 Asemakaavan seurantalomake, s.23 Liite 2 Muistio viranomaisneuvottelusta, s.25 Liite 3 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma, s. 29 Liite 4 Vuorovaikutuslomake, vireille ja valmisteluvaihe, s. 34 Liite 5 Tonttijako, s. 37 Liite 6 Vuorovaikutuslomake, kaavaehdotusvaihe, s. 38 Liite 7 Tulvakartta, s. 43 Liite 8 Kaavakartta määräyksineen, erillisenä liitteenä Selvitykset: Meluselvitys, Promethor 10.2.2017 Rovaniemen keskustan seudun viheralueselvitys ja suunnitelma Lapin kulttuuriympäristöohjelma Pohjatutkimus- ja perustamistapalausunto, PBM 10.8.2016 4
5 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Vireilletulopäätös ja nähtävilläpito; Asemakaavan muutos on käynnistetty teknisen lautakunnan 27.9.2016 päätöksen johdosta. Alueen kaavoitus on kuulutettu vireille 11.10.2016 Lapin Kansassa. Asemakaavan muutoksen vireille tuloon on voinut tutustua 12.10.2016 alkaen palvelupiste Osviitassa, kaupungin internet-sivuilla kaavatorilla sekä kaupungintalolla kaavoituksessa. Nähtävilläolon aikana saapui yksi mielipide. Mielipide käsitellään teknisessä lautakunnassa ja kaupunginhallituksessa luonnosvaiheen kuulemisen jälkeen. Kaavaluonnos ja yleinen nähtävilläpito; Asemakaavan muutoksesta on laadittu voimassa olevan asemakaavan lisäksi kaavaluonnosvaihtoehto. Voimassa oleva asemakaava sekä kaavaluonnos on asetettu nähtäville 6.3.-20.3.2017 väliseksi ajaksi. Kuulutus nähtävilläpidosta julkaistiin 3.3.2017 Lapin Kansassa sekä kirjeellä asianosallisille. Kaavaluonnokseen ja aineistoon on ollut mahdollisuus tutustua palvelupiste Osviitassa ja kaupungin internet sivuilla kaavatorilla. Mielipiteitä nähtävilläpidon aikana ei saapunut. Kaavaehdotuksen ja tonttijaon julkinen nähtävilläpito; Teknisen lautakunnan 21.9.2017 esityksestä on kaupunginhallitus hyväksynyt 4.10.2017 asemakaavan muutosehdotuksen ja päättäneet asettaa kaavaehdotuksen sekä tonttijaon julkisesti nähtäville 19.10.-20.11.2017. Kuulutus nähtävillä pidosta julkaistiin 18.10.2017 Lapin Kansassa sekä kirjeellä maanomistajalle sekä rajanaapureille. Nähtävillä olon aikana kaavaehdotukseen ja tonttijakoon on mahdollisuus tutustua palvelupiste Osviitassa, kaupungin internet sivuilla kaavatorilla sekä kaavoituksessa. Kaavaehdotuksen ja tonttijaon hyväksyminen; Julkisen nähtävillä pidon jälkeen on kaupunginhallitus käsitellyt 4.12.2017 ja esittänyt kaupunginvaltuustolle asemakaavan muutoksen sekä tonttijaon hyväksymistä. Kaupunginvaltuusto hyväksyi asemakaavan ja tonttijaon 11.12.2017. 2.2 Asemakaava Asemakaavan käyttötarkoituksien muutoksilla kaavassa alueelle muodostetaan matkailupalveluita palvelevien rakennusten sekä siihen liittyvien tukitoimintojen alue. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Kun alueen asemakaava on hyväksytty ja sen jälkeen kuulutettu lainvoimaiseksi, voidaan alueelle myöntää asemakaavamääräysten mukainen rakennuslupa. 5
6 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Kaavoituksen kohteena oleva suunnittelualue on pieniltä osin luonnontilainen alue. Alueella olleet vanhat rakennukset ovat purettu ja aluetta on osittain muokattu alueelle 2016 myönnetyn maisematyöluvan mukaisesti. Lähiympäristö on toteutunut voimassa olevan asemakaavan mukaisesti. Alue on myös maisemallisesti tärkeä alue. Alue sijoittuu Kajaanintien päätuloväylän ja Kemijoen väliselle niemekkeelle josta on laaja näkymä ympäröivään kaupunkirakenteeseen ja maisemaan. 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualueen kohde kuuluu 11. kaupunginosaan Pöykkölän asuinalueen välittömään läheisyyteen. Suunnittelualueen lähiympäristön rakennuskanta on matalaa väljästi rakennettua pientaloaluetta. 3.1.2 Luonnonympäristö Maisemarakenne, maisemakuva Kukanniemi on maisemakuvallisesti merkittävä Kemijoen vesistön äärelle sijoittuva alue. Maisemakuvaa hallitsee enimmäkseen Kemijoen ja Salmijärven vesistöalueet, taustalla avautuva kaupunkikeskusta sekä Ounasvaaran etelärinne. Ote Rovaniemen keskustan seudun viheralueselvitys ja -suunnitelma Luonnonolot Kukanniemen alueen maisemarakenteen perustan muodostavat lähinnä oleva Kemijoen vesistö sekä Kajaanintie. Pinnanmuodoltaan alue on tasaista. 6
7 Vesistöt, vesitalous ja hulevedet sekä tulva HQ 1/100 Alueen pinta- ja hulevedet johdetaan ojitusjärjestelmien kautta alueen kunnalliseen sadevesiverkostoon tai ojien kautta alueen vesistöön. Suunnittelualue ei ole pohjavesialuetta. Laskennallinen keskimäärin kerran 100 vuodessa tapahtuva tulvakorkeus alueella on N2000 tasossa + 76,98 m. Alue on tulvavaaran alaista aluetta. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Väestön rakenne ja kehitys kaava-alueella Suunnittelun kohteena olevalla alueella ei ole asukkaita. Yhdyskuntarakenne Lähiympäristön yhdyskuntarakenne on toteutunut lähes kokonaan voimassa olevan asemakaavan mukaisesti. Vanhat rakennukset on suunnittelualueelta purettu sekä laavu siirretty kesällä 2016 Salmijärven ranta-alueelle. 7
8 Kaupunkikuva Suunnittelualueen alkupäässä alkava Pöykkölän asuinalue on muodostunut pääasiallisesti matalista pientaloista. Pääasiallinen kerrosluku alueella on yhdestä kahteen. Palvelut, työpaikat, elinkeinotoiminta Lähimmät palvelut ja työpaikkakeskittymäalue on sijoittunut aivan suunnittelualueen välittömään läheisyyteen Kajaanintien varteen. Virkistys Suunnittelualue liittyy alueen virkistysaluekokonaisuuteen, joka tarjoaa asukkaille hyvät luonnossa liikkumisen mahdollisuudet vesistöineen. Liikenne Kajaanintie toimii alueen pääväylänä, jolta on hyvät yhteydet niin auto- kuin kevyenliikenteen osalta eri kaupunginosiin. Liikenteen nopeus alueella noudattaa matalaa tieliikenne nopeutta (max. 60 km/h). Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaismuistot Alueella ei ole todettu olevan suojelualueita ja kohteita, eikä suojelun erityispiirteitä ja niihin liittyvää suojelun tarvetta. Lähteinä käytetty Museoviraston paikkatietoaineistoa, OIVA Ympäristö- ja paikkatietopalvelua sekä Lapin kulttuuriympäristöohjelman tietoja. Myös viranomaisneuvottelun osalta on todettu, että alueella ei ole suojelutarpeita. Ote Rovaniemen keskustan seudun viheralueselvitys ja suunnitelma Tekninen huolto Alueen yhdyskuntatekniikka on Napapiirin Energian ja Veden teknisen huollon piirissä. 8
9 Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt Suunnittelualueen ja sen lähiympäristön meluun ja ilmanlaatuun liittyvät mahdolliset häiriötekijät aiheutuvat Kajaanintien liikenteestä. 3.1.4 Maanomistus Suunnittelualueen maa on kaupungin sekä yksityisen maanomistajan omistuksessa. Maanomistuskartta Valkoiset alueet kartalla ovat yksityisten tai yhteisöjen omistuksessa. 9
10 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset, selvitykset, lähdeluettelo Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ja maakuntakaava Alueidenkäyttötavoitteet liittyvät suurelta osin valtakunnallisiin maankäytön suunnittelun kysymyksiin. Tärkeimpinä kaikkia kaavatasoja koskevana tavoitteina on hyvän elinympäristön tavoittelu ja kestävän kehityksen periaatteiden noudattaminen suunnittelussa. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet välittyvät asemakaavoitukseen pääosin maakuntakaavan ja yleiskaavan ohjausvaikutuksen kautta. Rovaniemen maakuntakaava Alueella on voimassa Lapin liiton 19.5.2002 valtuuston hyväksymä maakuntakaava. Maakuntakaavassa alue on merkitty taajamatoimintojen alueeksi (A). Yleiskaava Rovaniemen yleiskaavassa 2015 alue on osoitettu virkistysalueeksi V. 10
11 Asemakaava Suunnittelualueen asemakaava on hyväksytty 11.4.1988. Kaavassa suunnittelualueen käyttökarkotukset ovat lähivirkistysaluetta VL, purjehduskeskusaluetta VU-1 sekä yleistä pysäköintialuetta LP. Kaavassa alueelle on osoitettu kaksi rakennuspaikkaa joiden yhteenlaskettu kerrosala on 400 k-m 2. Ote voimassa olevasta asemakaavasta 11
12 Rakennusjärjestys Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Rovaniemen kaupungin rakennusjärjestyksen 16.4.2007, 35. Tonttijako- ja rekisteri Suunnittelualueen maat ovat merkitty maarekisteriin tiloina. Pohjakartta Alueelta on olemassa numeerinen pohjakartta, joka perustuu ilmakuvaukseen ja täydennyskartoituksiin. Alueen pohjakartta on asetuksen n:o 1284 / 23.12.1999 mukainen ja se vastaa nykyistä olosuhdetta. Rakennuskiellot ja suojelumääräykset Alueella ei ole voimassa rakennuskieltoja, eikä suojelupäätöksiä. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Alueen suunnittelu on käynnistynyt yksityisen maanomistajan hakemuksesta. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Tekninen lautakunta on päättänyt 11. kaupunginosan Kukanniemen asemakaavan muutoksen tutkimisesta. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset (MRL 62 ) Kaavoitusmenettely tulee järjestää suunnittelun lähtökohdista, tavoitteista ja mahdollisista vaihtoehdoista kaavaa valmisteltaessa tiedottaa niin, että alueen maanomistajilla ja niillä, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaisilla ja yhteisöillä, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään (osallinen), on mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavoituksen vaikutuksia ja lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta. Vuorovaikutuksesta kaavaa valmisteltaessa säädetään tarkemmin valtioneuvoston asetuksella (1441/2006). 4.3.2 Vireille tulo Asemakaavan muutoksen vireille tulo on kuulutettu 11.10.2016 Lapin Kansassa sekä kirjeellä osallisille ja tarvittaville viranomaistahoille. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenetelmät Asemakaavan muutoksen vireille tulosta on lähetetty sähköinen jakelu laajalle viranomaistaholle ja muille asiantuntija tahoille sekä kirjeellä asianosallisille. Asemakaavan muutokseen ja asiakirjoihin on voinut tutustua palvelupiste Osviitassa, kaupungintalolla kaavoituksessa sekä kaupungin internet-sivuilla kaavatorilla. 12
13 Valmisteluvaiheen kuuleminen on suoritettu pitämällä voimassa oleva asemakaava sekä asemakaavan muutoksen luonnosvaihtoehto yleisesti nähtävillä palvelupiste Osviitassa. Nähtävillä pidosta on tiedotettu kuulutuksella Lapin Kansassa ja kirjeitse asianosaisille. Lisäksi kaava-asiaan on voinut tutustua kaupungin internet sivuilla Kaavatorilla sekä Maankäyttö yksikössä kaupungintalolla. Tekninen lautakunta ja kaupunginhallitus ovat käsitelleet kaava-asiaa valmisteluvaiheen kuulemisen jälkeen ja päättäneet kaavaehdotuksesta sekä julkisesta kaavan nähtävillä pidosta. Nähtävillä pidosta on tiedotettu lehtikuulutuksella Lapin Kansassa sekä lähettämällä tieto muutoksesta rajanaapureille. Asemakaavan muutoksen ja tonttijaon hyväksyy kaupunginvaltuusto. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Kaava-alueen vireilletulosta on tiedotettu kirjeellä sekä lähetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma ELY-keskuksen alueidenkäyttöyksikköön. Kaava-asian osalta on järjestetty viranomaisneuvottelu 8.11.2016. Valmistelu- sekä ehdotusvaiheessa pyydetään ELY keskukselta lausunnot. Muistio viranomisneuvottelusta on selostuksen liitteenä sivulla 25. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtioneuvosto on päättänyt 30.11.2000 valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista. Tavoitteiden on tarkoitus toimia valtakunnallisesti merkittävissä kysymyksissä välineenä kaavoituksen ennakko-ohjauksessa. Valtioneuvosto hyväksyi valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden tarkistuksen 13.11.2008. Tavoitteet on otettava huomioon yleiskaavoituksessa ja myös asemakaavoituksessa, milloin kaavat koskettelevat valtakunnallisesti tai seudullisesti merkittäviä kysymyksiä. Ympäristöministeriön opas 9 s. 15 13
14 Asemakaavan muutoksessa otetaan huomioon, että se vastaa valtakunnallisia alueidenkäyttöperiaatteita sekä huomioi yleiskaavan sisältövaatimukset :n 39 mukaisesti. Tiivistetään yhdyskuntarakennetta, otetaan huomioon tulevaisuuden tulvavaarat, hulevesien hallinta, liikennemelun suojaukset, luodaan hyvä ja terveellinen ympäristö, virkistystoiminta sekä edellytykset hyvälle taajamakuvalle. 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Asemakaavan muutos ei noudata Rovaniemen yleiskaavassa 2015 esitettyä ratkaisua. Kuitenkaan yleispiirteisen kaavan ohjausvaikutus ei vaadi ratkaisun ehdotonta noudattamista asemakaavaa laadittaessa (MRL 54.1, yleispiirteisen suunnittelun ohjausvaikutus). Yleiskaava on kuitenkin yleisluontoinen alueen käyttämistä koskeva suunnitelma ja aluevarausten tarkempi sijoittuminen ja rajat osoitetaan vasta asemakaavassa. Rovaniemen yleiskaavan 2015 tavoitetila on saavutettu jo aiemmin ja edellyttäisi siten kaavan uudelleen arviointia alueiden käytön osalta. Kunnan asettamat tavoitteet Tekninen lautakunta on päätöksellään edellyttänyt Kukanniemen asemakaavoituksen tutkimisesta matkailukäyttöön. Yleiskaavan ohjausvaikutus sekä siitä poikkeaminen ratkaistaan meneillään olevassa asemakaavoitusprosessissa. Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Alueelle haettu toiminta koskettaa valtakunnallisia alueiden käyttötavoitteita ainoastaan ja pieneltä osin tulevaisuuden tulvavaaran osalta, joka huomioidaan laadittavassa kaavassa soveltuvalla kaavamääräyksellä. Muutoin alueen kaavoitus ei koske muita valtakunnallisesti tai seudullisesti merkittäviä kysymyksiä. Maisemallisten kysymysten osalta asiaa esitetään mm. alueelle laadituilla havainnekuvilla. Tavoitteena alueen maankäytön suunnittelussa on myös työpaikkatavoitteiden lisääminen, matkailuelinkeinojen parantaminen sekä vajaakäytöllä olevan alueen käytön tehostaminen myös virkistyskäytön osalta. Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet Suunnittelun tavoitteena on pyrkiä säilyttämään edelleen alueen maisemalliset arvot. Joiltain osin niistä joudutaan hakemaan kuitenkin kompromissia. Ympäristöhäiriö, joka johtuu viereisestä Kajaanintien liikenteestä, on edellyttänyt, että alueen osalta on teetetty melun osalta selvitys. Selvityksen osalta tavoitteena on saada ratkaisu alueelle leviävän liikennemelun osalta. 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet Hakijan osalta on saavutettu tavoite mitoituksen, aluerajojen, rakentamisen määrän ja muun alueen käytön ja siihen tarvittavien tukitoimintojen osalta. Liittymisen osalta ratkaisu on ollut jo olemassa voimassa olevassa asemakaavassa jota ei ole ollut tarve muuttaa. Osallisten tavoitteena on ollut se, että alueelta pääsee edelleen veneilemään, kalastamaan, hiihtämään sekä uimaan. Kaikki edellä mainitut tavoitteet on saavutettu. 14
15 Asemakaavan laadulliset tavoitteet Rovaniemen kaupungin tavoitteena on myös, että Kukanniemen alue saadaan kehitettyä entisestään paremmaksi kaupunkilaisten ja matkailijoiden uudeksi vetovoimaiseksi virkistys- ja matkailupalveluiden alueeksi. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Vaihtoehto 0: Asemakaavaa ei muuteta. Ei vastaa kaupungin tavoitteita. Vaihtoehto 1: Tutkitaan alueen muuttamista matkailua palvelevien rakennusten ja toimintojen alueeksi. Vaihtoehto 2: Suunnitteluprosessin aikana esille tullut jokin muu vaihtoehto tai niiden yhdistelmä. Ei esille muita mahdollisia / varteen otettavia vaihtoehtoja. Jatkokaavoituksen pohjaksi alueen suunnittelussa on valittu hakijan ja kaupungin tarpeita lähinnä oleva matkailu- ja virkistyskäyttöön laadittu vaihtoehto 1. Vaihtoehtoon on valmisteluvaiheen jälkeen yhdessä maanomistajan kanssa tehty lisäyksiä ja korjauksia seuraavasti; korttelialueet on yhdistetty yhdeksi, lisätty ohjeellinen katospaikka sekä 5 laituripaikkaa. Myös Lapin ympäristökeskuksen lausunnon mukaiset muutokset on huomioitu kaavaan. Asemakaavan muutosvaihtoehto 22.2.2017, korjattu ja täydennetty 7.9.2017 Käyttötarkoitus: RM = Matkailua palvelevien rakennusten korttelialue LP = Yleinen pysäköintialue VL = Lähivirkistysalue W = Vesialue rl = Rakennusala, jolle saa sijoittaa laiturin sekä siihen liittyviä rakenteita. Kerrosluku: II Rakennusoikeudet rakennusaloilla: 400 k-m 2, 1200 k-m 2 40 k-m 2 ja 300 k-m 2 Melusuojaus: Kortteli 11362, suojataan osittain 2 m korkealla meluaidalla maanpinnasta laaditun meluselvityksen mukaisesti 15
16 Tulvaraja: +76.98 m N2000, varmistetaan tulevaisuuden tulvavaara kaavaan määrätyllä vähimmäisrakentamiskorkeudella. Havainnekuvat, rakennusten sijoittelu Havainnekuvissa massoittelu on esitetty suurimmalla kaavan sallimalla rakentamistehokkuudella. Myös muunlainen rakennusmassoittelu alueella on mahdollista. 16
17 4.5.4 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Alueelle laadittu ratkaisu noudattaa maltillista ja kaupunkikuvaan soveltuvaa alueelle kaavailtua matkailuun sekä kuntalaisten tarpeisiin kohdentuvaa rakennetta. Alue on liikenteen, liittymien ja tekniikan osalta myös valmis toteutettavaksi. Alueen muutos mahdollistaa myös jatkossa myös alueen monipuolisem- 17
18 man virkistyskäytön. Muutos noudattaa myös kaupungin linjauksia ja strategiaa maankäytön suunnittelun osalta. Mielipiteet ja niiden huomioonottaminen Vireilletulon aikana saapui yksi mielipide. Mielipide on huomioitu kaavoitusprosessin mukaisesti ja siihen on annettu vastaus sekä vastine. Valmisteluvaiheen kuulemisen aikana ei saapunut mielipiteitä. Vireilletulon mielipide käsitellään valmisteluvaiheen kuulemisen jälkeen ja esitellään tekniselle lautakunnalle ja kaupunginhallitukselle ennen kaavaehdotuspäätöstä. Lausunnot Valmisteluvaiheessa on pyydetty ja saatu Lapin ELY keskukselta lausunto. Lausuntoon on laadittu vastine joka on selostuksen liitteenä. Kaavaehdotusvaiheessa pyydetään ympäristölautakunnan sekä ELY:n lausunto. 4.5.5 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Tekninen lautakunta on päättänyt 27.9.2016 käynnistää 11. kaupunginosan Kukanniemen asemakaavan muutoksen ja tonttijaon laatimisesta alueelle. Alueen kaavoitus on saatettu vireille sekä valmisteluvaiheen kuulumista varten yleisesti nähtäville. 5 Asemakaavan kuvaus 5.1 Kaavan rakenne Kaavassa alueelle on osoitettu matkailua palvelevaa rakentamista. Alue liittyy vieressä olevaan Kajaanintien tiealueeseen. Kaava-alue on oma erillinen niemeke Kemijoen ranta-alueella jota ympäröi vesistö. Alue liittyy eteläosastaan Lohitörmän puistoon sekä siellä olevaan asuinkorttelialueeseen. 5.1.1 Mitoitus Kaava-alue on kooltaan 2.3 ha ja sille osoitettu kokonaisrakennusoikeus on 1940 k-m 2. Muut mitoitukseen liittyvät tiedot on esitetty asemakaavan seurantalomakkeella. 5.1.2 Palvelut Alueelle kaavassa on muodostettu matkailua palvelevaa toimintaympäristöä joka ei suorananisesti ole riippuvainen lähialueen julkisten tai kaupallisten palveluiden palvelutarjonnasta. Alue tulee toteutuessaan tarjoamaan kuntalaisille sekä matkailulle uusia palveluita. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Kaava-alue on todettu olevan tulvariskialuetta jossa rakennuspaikkojen maanpinnan taso on määritelty tulevaisuuden tulvariskin HQ 1/00 yläpuolelle. Vireisen Kajaanintien liikenteen osalta alueelle on laadittu myös meluselvitys jossa alueen eteläosassa oleva kortteli pitää suojata 2 m korkealla meluesteel- 18
19 lä. Meluesteen lopullinen malli ja muoto määritellään viimeistään rakennuslupavaiheessa. Alueen osalta on laadittu myös kaupunkikuvallinen selvitys havainnekuvilla, kuinka mahdollisesti kaavassa maksimaalisesti toteutettavat rakennusmassat alueelle sijoittuvat ja tulevat muuttamaan kaupunkikuvaa. 5.3 Aluevaraukset Alueelle muodostuu matkailurakentamiseen ja yleiseen pysäköintiin sekä virkistykseen liittyviä aluekokonaisuuksia, jotka sijoittuvat luontevasti alueen pääliikenneväylän välittömään läheisyyteen. 5.3.1 Korttelialueet Alue mahdollistaa matkailuun liittyviä toimintoja mm. mökkejä, ravintola- ja majoitustoimintaa tukirakennuksineen. Alueelle on mahdollista toteuttaa myös toimintaan liittyvä rantasauna sekä suojakatos mm. alueen huoltoon liittyvän kaluston tarpeita varten. Pysäköinnin tarve kyseiseen toimintaan on mitoitettu yhden autopaikan verran toteutettavaa kerrosalaneliömetrimäärää kohden. Osalle korttelialuetta on rakennettava melueste estämään Kajaanintieltä tulevaa liikennemelua vastaan. 5.3.2 Muut alueet Kaavassa lähivirkistysaluetta muodostuu 0,78 ha. Yleistä pysäköintiä kaavassa pienennetään noin 0,39 ha. Pienennys on todettu olevan sopiva jo aiemmin ylisuurena olleen aluevarauksen osalta ja muutetaan osittain virkistysalueeksi. 19
20 Korttelialueen rakennusalan rajasta vesialueella olevaa kiinteistön rajaa myöten on kaavassa osoitettu 5 laiturille rakennusala. 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Tuleva kaava muuttaa nykyistä kaupunkikuvaa alueella tulevan uudisrakentamisen myötä. Rakentaminen on sulautettava alueelle ja sen ympäristöönsä mahdollisimman hyvin soveltuvaksi mm. rakennusten materiaali- ja värivalinnoilla. 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Tuleva maankäyttö vaikuttaa rakentamisen myötä alueen maisemaan olennaisesti, kun alueelle toteutetaan rakentamista. Rakennusalojen sijoittelulla on pyritty minimoimaan mm. vesistön ja muun maisemakuvan avautuminen alueella olevalle liikenneväylälle. Aluetta on myös jo joidenkin vuosien ajan muokattu alueelle myönnettyjen ympäristö- ja vanhojen rakennusten purkulupien osalta. Näkymiä Kukanniemen alueelta kesällä 2017 20
21 5.5 Ympäristön häiriötekijät Tulevaisuuden tulvavaaraa on ennakoitu mm. osoittamalla korttelialueiden rakennusaloille vähimmäisrakentamistaso. Alueella esiintyvän liikennemelun osalta on kaavassa velvoitettu toteuttamaan alueen eteläosaan liikennemelua estävä aita/maavalli. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Kaavan saatua lainvoiman voidaan alueen osalta laatia tarvittavat kiinteistötekniset toimet sekä hakea alueen toteuttamiseen rakennuslupaa. Kaupunkikuvatyöryhmä Rakennuslupahakemusta voidaan myös alueen sijainti ja arvo huomioon ottaen käsitellä myös kaupunkikuvatyöryhmässä ennen varsinaisen rakennusluvan myöntämistä. Ajoitus Ajoituksen osalta ei kaavoituksen tässä vaiheessa ole vielä tietoa milloin hanke on tarkoitus käynnistää. Hankeen toteuttamisen ajankohtaa ohjaa mahdollisesti alueiden lopullisen hallinnoinnin selviäminen ja mahdollisesti laadittava maankäyttösopimus tulevine ehtoineen. 21
22 6.3. Toteutuksen seuranta Alueen toteuttamista seurataan rakennusvalvonnan eri valvontamekanismeilla sekä viranomaistarkastuksilla. 6.4 Liitteet Liite 1 Asemakaavan seurantalomake, s.23 Liite 2 Muistio viranomaisneuvottelusta, s.25 Liite 3 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma, s. 29 Liite 4 Vuorovaikutuslomake, vireille ja valmisteluvaihe, s. 34 Liite 5 Tonttijako, s. 37 Liite 6 Vuorovaikutuslomake, kaavaehdotusvaihe, s. 38 Liite 7 Tulvakartta, s. 43 Liite 8 Kaavakartta määräyksineen, erillisenä liitteenä Rovaniemellä 28.2.2017, päivitetty 24.12.2017 Timo Hätönen kaavasuunnittelija Markku Pyhäjärvi kaavoituspäällikkö 22
23 Liite 1 Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta 698 Rovaniemi Täyttämispvm 07.09.2017 Asemakaavan muutos 11. kaupunginosa pysäköinti- sekä urheilu-, virkistys- ja vesialueet, Kaavan nimi Kukanniemi Hyväksymispvm Ehdotuspvm Hyväksyjä Vireilletulosta ilm. pvm 11.10.2016 Hyväksymispykälä Kunnan kaavatunnus 698 2016-12 Generoitu kaavatunnus Kaava-alueen pinta-ala [ha] 2,3403 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Maanalaisten tilojen pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 2,3403 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 2,3403 100,0 1940 0,08 0,0000 1540 A yhteensä P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä 0,7840 33,5 0-0,9226-400 R yhteensä 1,3158 56,2 1940 0,15 1,3158 1940 L yhteensä 0,2053 8,8 0-0,3932 0 E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä 0,0352 1,5 Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä Rakennussuojelu Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] Yhteensä 23
24 Alamerkinnät Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 2,3403 100,0 1940 0,08 0,0000 1540 A yhteensä P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä 0,7840 33,5 0-0,9226-400 VL 0,7840 100,0 0 0,7840 0 P. -0,3950 VU-1-1,3116-400 R yhteensä 1,3158 56,2 1940 0,15 1,3158 1940 RM 1,3158 100,0 1940 0,15 1,3158 1940 L yhteensä 0,2053 8,8 0-0,3932 0 LP 0,2053 100,0 0-0,3932 0 E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä 0,0352 1,5 W 0,0352 100,0 24
25 Liite 2 25
26 26
27 27
28 28
29 Liite 3 OSALLISTUMIS- JA ARVIOINTISUUNNITELMA Asemakaavan muutos 11. kaupunginosan virkistys- ja pysäköintialueella, Kukanniemi Ilmakuva suunnittelualueesta Pictometry, Blom Oy, 2014 Rovaniemen kaupunki Tekniset palvelut/kaavoitus 2.9.2016, päivitetty 28.2.2017 29
30 Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (MRL 63 ) kuvataan kaavatyön tavoitteet ja lähtökohdat, valmistelun ja päätöksenteon eteneminen, kaavan vaikutusten arviointitavat sekä osallistumismahdollisuudet ja tiedottaminen. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa päivitetään kaavatyön eri vaiheissa tarvittaessa. Suunnittelualueen sijainti. Asemakaava ja alustava suunnittelualueen rajaus Voimassa olevassa asemakaavassa alustava suunnittelualue käsittää lähivirkistysaluetta VL, purjehduskeskusaluetta VU-1 ja yleistä pysäköintialuetta LP. SUUNNITTELUALUE JA VAIKUTUSALUE Suunnittelualue sijaitsee Kajaanintien länsipuolella noin 3 km ydinkeskustasta kaakkoon Kukanniemessä Kemijoen ranta-alueella. Vaikutusalue käsittää alueen ja sen lähiympäristön vesi-, virkistys-, katu-, kortteli- ja tiealuetta. Yleiskaava Yleiskaavassa suunnittelualue on merkitty virkistysalueeksi V. Ote Rovaniemen yleiskaavasta 2015. TUTKITTAVAT VAIHTOEHDOT VE 0: Asemakaavaa ei muuteta. VE 1: Tutkitaan alueen muuttamista matkailua palvelevien rakennusten ja toimintojen alueeksi. VE 2: Suunnitteluprosessin aikana esille tullut jokin muu vaihtoehto tai niiden yhdistelmä. VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Asemakaavan toteuttamisen välittömiä ja välillisiä vaikutuksia arvioidaan Maankäyttö- ja rakennuslain 9 :n sekä Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1 :n mukaisella tavalla. Suunnittelutyö laaditaan olemassa olevia selvityksiä hyödyntäen ja niitä tarvittaessa täydentäen. Selvitykset Tulva HQ 1/100 Melu ELY/KJOY Konsultti 30
31 Tulva Alustava suunnittelualue on tulvavaaran alaista aluetta. MAANKÄYTTÖSOPIMUS Hankkeen osalta laaditaan tarvittaessa maankäyttösopimus sekä tarvittaessa päivitetään hankkeeseen liittyvä maanvuokrasopimus. OSALLISET JA VUOROVAIKUTUS Kaavan osallisia ovat maanomistajat ja ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osallisille ja kunnan jäsenille varataan mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavan vaikutuksia sekä lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta. Osalliset alustavan tarkastelun perusteella: Viranomaiset: - Lapin ELY-keskus - Lapin pelastuslaitos - ympäristölautakunta. Kaava-alue ja sen ympäristö: - kaava-alueeseen rajoittuvien kiinteistöjen maanomistajat ja haltijat. Muut - Napapiirin Energia ja vesi - Kemijoki Oy - alueen teleoperaattorit - Rovaniemen luonto ry - asukasyhdistys - muut asukkaat ja kaupunkilaiset. Osallisten määrää täydennetään tarvittaessa prosessin aikana. SUUNNITTELUN VAIHEET Käynnistysvaihe (MRL 51 ) Asemakaavan muutos on käynnistetty maanomistajan ja -haltijan hakemuksesta. Tekninen lautakunta 27.9.2016 110. Viranomaisyhteistyö (MRL 66 ) Kaavan laadintaan liittyy alueella esiintyvä tulvavaara sekä poikkeavaisuus yleiskaavasta. Hankkeen osalta viranomaisneuvottelun tarve arvioidaan, kun alueen kaavoitus on saatettu vireille. ehdotus kaavan muuttamiseksi on asetettu julkisesti nähtäville. Nähtävillä olosta ilmoitetaan kirjeitse kaava-alueeseen rajoittuvien kiinteistöjen maanomistajille ja -haltijoille sekä ilmoitetaan kuulutuksella 11.10.2016 Lapin Kansassa. Valmisteluvaihe (MRL 62 ) Valmisteluvaiheen kaavaluonnos ja mahdolliset vaihtoehdot sekä valmisteluaineisto asetetaan nähtäville 6.3.-20.3.2017 palvelupiste Osviittaan. Nähtävillä olosta on ilmoitettu 3.3.2017 Lapin Kansassa sekä kirjeitse kaava-alueeseen rajoittuvien kiinteistöjen maanomistajille ja -haltijoille. Nähtävilläolon aikana osallisilla on mahdollisuus esittää mielipiteensä. Ehdotusvaihe (MRL 65 ) Asemakaavan muutosehdotus asetetaan julkisesti nähtäville 30 vrk:n ajaksi sekä pyydetään tarvittavat lausunnot. Osallisilla ja kunnan jäsenillä on mahdollisuus esittää muistutus kaavaehdotuksesta. Nähtävillä olosta ilmoitetaan kirjeitse kaavaalueeseen rajoittuvien kiinteistöjen maanomistajille ja -haltijoille sekä kuulutuksella Lapin Kansassa ja palvelupiste Osviitan ilmoitustaululla. Hyväksymisvaihe (MRL 52 ) Asemakaavan muutoksen hyväksyy kaupunginvaltuusto kaupunginhallituksen esityksestä. PALAUTTEEN ANTAMINEN Kirjalliset mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta (OAS), kaavaluonnoksesta sekä muistutukset kaavaehdotuksesta osoitetaan Rovaniemen kaupunginhallitukselle osoitteeseen: Rovaniemen kaupunki kirjaamo PL 8216 96101 Rovaniemi YHTEYSHENKILÖT Kaavoituspäällikkö Markku Pyhäjärvi puh. 016 322 8927 Kaavasuunnittelija Timo Hätönen puh. 016 322 8914 etunimi.sukunimi@rovaniemi.fi Vireilletulo (MRL 63 ) Osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetetaan nähtäville 12.10.2016, 14 vrk:n ajaksi palvelupiste Osviittaan. Osallisilla on mahdollisuus esittää suullisia ja kirjallisia mielipiteitä siihen asti, kunnes 31
Maanomistus 32
33 KAAVOITUSPROSESSI JA TAVOITEAIKATAULU HAKEMUS YKSITYINEN MAANOMISTAJA 27.5.2016 TEKNINEN LAUTAKUNTA Kaavoituspäätös 27.9.2016 VIREILLETULO Vireilletulo nähtävillä (OAS), mahdollisuus jättää mielipide 12.10.2016-25.10.2016 VIRANOMAISNEUVOTTELU 1. viranomaisneuvottelu 8.11.2016 VALMISTELUVAIHE Kaavaluonnos nähtävillä, mahdollisuus jättää mielipide 6.3.- 20.3.2017 TEKNINEN LAUTAKUNTA Esitys kaupunginhallitukselle kaavaehdotukseksi 2017 KAUPUNGINHALLITUS Kaavaehdotuspäätös 2017 EHDOTUSVAIHE Kaavaehdotusnähtävillä, mahdollisuus jättää muistutus 2017 KAUPUNGINHALLITUS Esitys kaupunginvaltuustolle 2017-18 KAUPUNGINVALTUUSTO Hyväksyy kaavaehdotuksen 2017-18 MUUTOKSENHAKUAIKA Pohjois-Suomen hallinto-oikeus 30 vrk 33
34 Liite 4 Vuorovaikutuslomake, vireille ja valmisteluvaihe Vuorovaikutuslomake, vireilletulo 11.10.2016 ja valmisteluvaihe 6.-20.3.-17 Vireilletulon mielipide, kirjattu 25.10.2016 Kaava-alueen eteläosan maanomistaja esittää mielipiteessä seuraavaa; Alue tulee säilyttää ennallaan lähiympäristön virkistysalueena, josta kaupunkilaiset pääsevät veneilemään, kalastamaan, hiihtämään joelle tai jossa voi käydä uimassa ym. Valmisteluvaiheen lausunto ELY 19.4.2017 Lapin ELY keskus toteaa lausuntonaan mm. seuraavaa; Kaavan valmisteluaineistossa esitetty käyttötarkoitus ja käyttötarkoitus huomioon ottaen rakentamisen suuruus eivät ole yleiskaavan mukaiset. Alue on liikennemelun vaikutusalueella. Melulta suojautuminen kahden metrin meluesteellä on viihtyisyyden alenemisen lisäksi myös maisemakuvaa heikentävä. Lapin ELY keskus katsoo, että alueen käyttö majoitustoimintaan ei ole Rovaniemen matkailun kehittämisen edellytys. Kaava-aineistossa ei käy ilmi tulviin liittyvät valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet, eikä siinä tuoda esille miten niitä edistetään. Kaavaluonnoksessa ei kuitenkaan ilmene, kuinka paljon maata tulee pengertää alimman rakennuspaikan korkeustason (N2000+76,98m) saavuttamiseksi. Kaava-aineistoon tulee tarkentaa rakennuspaikkojen maanpinnan korottamisen suuruus ja korottamisen vaikutusten arviointi. Kaavamääräys pengertämisen osalta tulee olla yksiselitteinen ja se tulee tuoda esille omana määräyksenä, eikä yhdistää sitä alimman rakentamiskorkeuden määräykseen. Kaava-aineistosta ei ilmene ovatko suunnitellut tieyhteydet käytettävissä tulvan aikana. Tulvakorkeuslukeman selitteessä tulee tulla ilmi, että sillä tarkoitetaan kerran 100 vuodessa toistuvan tulvan korkeutta. Mikäli kaavan hyväksymisen jälkeen esiintyy tulva, Vastine Nyt vireillä olevan alueen kaavoitus ei tule muuttamaan alueen eteläosan toimintoja johon mielipiteen esittäjä asian osalta on viitannut. Vastine Rovaniemen yleiskaava 2015 on hyväksytty vuonna 2002 ja tavoitetila on saavutettu jo yli kaksi vuotta aiemmin. Nykyiset tavoitteet eivät välttämättä kohtaa ja ole kyseisen kaavan osalta kaikilta osin ajankohtaan nähden välttämättä enää ajan tasalla. Rakentamisen suuruutta ei ole määritetty yleiskaavassa, vain voimassa olevassa asemakaavassa. Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 46.1 :n mukaan puistoalueelle tai muulle asemakaavassa osoitetulle virkistysalueelle saa rakentaa vain alueen käyttötarkoitukseen soveltuvia vähäisiä rakennelmia, jollei asemakaavassa tai maankäyttö- ja rakennusasetuksen 46 :n mukaisessa puiston tai muun yleisen alueen suunnitelmassa ole toisin osoitettu. Eli rakentaminen kyseiselle Kukanniemen virkistysalueelle voi olla suurempaakin, kuin jo nykyiselläänkin voimassa olevassa asemakaavassa jossa on osoitettu 400 k-m 2. Nyt valmisteilla oleva kaavoitus poikkeaa yleiskaavasta, eikä osaltaan noudata kaavassa esitettyä ratkaisua, mutta ratkaisu voi kuitenkin olla hyväksyttävä poikkeaminen, jonka myös maankäyttö- ja rakennuslaki tietyin edellytyksin sallii (MRL 42). Kaavoitusprosessi on valmisteluvaiheessa osoittanut sen, että osallisilla (kuntalaiset) ei ole ollut käsiteltävänä olevan hankkeen osalta sanottavaa. Aluetta ja sen tulevaa käyttöä on uutisoitu Lapin Kansassa heti teknisen lautakunnan 27.9.2016 kaavoituspäätöksen jälkeen 28.9.2016. Myös tällöin voidaan osoittaa se, että kuinka hyvin alueen kaavoittaminen on osallisille tuotu tiedoksi ja ennen, kuin prosessi on virallisesti kuulutettu 11.10.2016 34
35 joka aiheuttaa suuremman vedenkorkeuden, kuin kaavassa on määritetty alimmaksi rakentamiskorkeudeksi, tulee esiintyneen tulvan korkeus ottaa määrääväksi korkeudeksi alimpia rakentamiskorkeuksia määritettäessä. vireille tulleeksi. Myös prosessin osalta on tiedottaminen hoidettu maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla (kaavoituspäätös, kaavakuulutukset, kirjeet, nähtävilläpidot, mahdollisuus mielipiteen esittämiseen). Verrattaessa yleispiirteistä kaavaa nyt laadittavana olevaan asemakaavaan ja arvioitaessa kaavan muutoksia ja poikkeamista yleispiirteisestä kaavasta, suuntaa tälle arvioinnille antaa laadittavan asemakaavan kokonaisuus, jossa myös nykyisen yleiskaavan sisällölle asettamat vaatimukset voidaan pääpiirteittäin toteuttaa, eikä näin ollen vaikeuteta yleiskaavan toteutumista. Alueella on ollut rakennuksia ja toimintaa jo vuosikymmeniä. Nykyisin alueella olevat rakennukset ovat purettu ja alueelle vuonna 2016 myönnetyn maisematyöluvan osalta aluetta on myös muokattu ja maisemoitu. Voimassa olevassa asemakaavassa alueelle on jo aiemmin osoitettu rakennusoikeutta 400 k-m2 ja alueen eteläiselle osalle merkittävän kokoinen yleinen pysäköintialue. Valmisteilla olevassa kaavassa alueen rakennusoikeutta on nostettu 1540 k-m2, joka jakautuu alueen korttelialueella neljäksi eri rakennuspaikaksi. Kaavoitettavan alueen kokonaistehokkuus rakentamisen osalta on noin 8 %. Voimassa olevassa kaavassa yleistä pysäköintialuetta on pienennetty n. 0,4 ha ja se on muodostettu osittain uudeksi viheralueeksi kompensoimaan alueelle muodostettua korttelialuetta sekä muuta virkistystoimintaa alueella. Kaavoitusalue on yksityisen sekä kaupungin omistuksessa ja tehtyjen asiakäsittelyjen ja päätösten (kaupunginhallitus ja tekninen lautakunta) osalta on molempien intressi saada aluetta kehitettyä mm. matkailun, kuntalaisten virkistyksen, elinkeinoelämän edellytysten sekä alueen yleisilmeen parantamiseksi. Alueella on toimiva matonpesupaikka, veneenlaskupaikka ja alueen poikki kulkeva kelkkayhteys Salmijärvelle ja Kemijoelle. Yleiskaavassa on osoitettu varaus uimapaikalle. 35
36 Alueelle on laadittu meluselvitys liikenteen osalta ja osalle aluetta on osoitettava kaavaan melueste. Melueste voidaan toteuttaa alueelle maisemaa pilaamatta mm. luonnonmateriaaleilla istutuksineen. Esteen lopullinen materiaali ja sijoitus ratkaistaan rakennuslupavaiheessa niin, että se soveltuu parhaiten alueen luonne huomioon ottaen. Tulviin liittyvät valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet huomioidaan ELY:n lausunnon mukaisesti ja tuodaan esille kaavaselostuksessa, kun kaupunginhallitus päättää mahdollisesta alueen jatkokaavoituksesta kaavaehdotusvaiheeseen. ELY:n lausunto maan pengertämisestä huomioidaan ja tuodaan rakennuspaikkojen korottamisen suuruus ja vaikutuksen arviointi kaavakartalla esille. Valmisteluvaiheen kuulemisen jälkeen on ajoyhteys poistettu ja korttelialueet muodostettu yhtenäiseksi kokonaisuudeksi jolloin liikennöinti korttelialueen sisällä voidaan järjestää niin, että mahdollinen tulva ei vaaratilanteissa ole uhkana. Tulvakorkeus HQ 1/100 merkitään kaavamääräysselitteeseen lausunnon mukaisesti. Kaavassa tuodaan esille mahdollisesti suurempi tulvan aiheuttama vedenkorkeus, kuin mitä kaavassa on määritelty alimmaksi rakentamiskorkeudeksi, jolloin esiintyneen tulvan korkeus otetaan määrääväksi korkeudeksi alimpia rakentamiskorkeuksia määriteltäessä. 36
37 Liite 5 Tonttijako 37
38 Liite 6 Vuorovaikutuslomake, kaavaehdotusvaihe Asemakaavan muutos 11. kaupunginosa Kukanniemi, kaavaehdotusvaihe 19.10.-20.11.2017 Lausunto Lapin ELY keskus 21.11.2017 Vastine Kun yleiskaavaa alueelle aikoinaan aloitettiin laatimaan (tekninen lautakunta 14.2.2000) on tilanne alueella ollut lähtökohdiltaan aivan toisenlainen. Yleiskaava hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa 7.10.2002. Yleiskaavan hyväksymisen jälkeen on alueelle myönnetty ensimmäinen maisematyölupa, jonka johdosta aluetta on muokattu jo vuosien 2005 ja 2006 aikana. Vuonna 2016 on alueelle myönnetty toinen maisematyölupa jonka osalta aluetta on edelleen muokattu. Alueelta on jo aiemmin purettu siellä olevat rakennukset. Voitaneen siis todeta, että alueen luonne ja tila on muuttunut alueelle laaditun yleiskaavan jälkeen todella huomattavasti sekä jo aiempien vuosien osalta merkittävästi ja myös ennen vireille tullutta alueen asemakaavoitusta. Alueen rantoja on rakennettu, maaalueita muokattu, maata nostettu, tasoitettu, puita kaadettu sekä istutettu alueelle uutta nurmialuetta jne.. Kaavaselostuksessa on tuotu asia mm. valokuvin esille. Täten voidaankin kysyä, onko 15 vuotta aiemmin hyväksytty aluetta koskeva yleiskaava ajantasainen nykyisen kaupungin kehityksen osalta. Tällaista muutosta vaaditaan mm. elinkeinoelämän muutostarpeilla, josta mainitaan esim. maankäyttö- ja rakennuslaissa asemakaavojen pitämisestä ajan tasalla. Yleiskaavan tavoitetila on myös tullut vastaan 2015. Myös se, että onko pienen yksittäisen alueen osalta perusteltua ensin muuttaa yleiskaavaa, kun se pitäisi päivittää koko kaavan osalta nykytilaa vastaavaksi (MRL 54 Hyväksyttävä eroavaisuus yleispiirteisestä kaavasta ). Korttelialueen rakennusaloilla maanpinta 38
39 vaihtelee pohjakarttatarkastelun osalta HQ 1/100 + 76.98 m n. -1 metristä + 0.4 m:n. Poikkeuksena ns. ranta-saunan rakennusalalla pieni osa vaatii n. 1,5 m:n täyttöä. Mutta tässä tapauksessa on hyvin epätodennäköistä, että varsinaista rakennuksen rakentamista tultaneen näin lähelle rakennusalan rajaa rannanpuolelle toteuttamaan. Kyseiset täytöt/leikkaukset Kukanniemen alueen rakennusaloilla eivät poikkea normaalista rakentamisesta, kun sitä verrataan kaupunkirakentamisen toteuttamiseen yleisesti maanpinnan muokkauksen/pengerryksen osalta. Alueen suunnittelu on edellyttänyt, että siinä otetaan huomioon valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet, koska alue on Kaajaanintien liikennemelun välittömässä läheisyydessä. Myös tulevaisuuden tulvavaara on huomioitu alueen suunnittelussa. Asemakaavan muutoksen selostuksessa on mainittu sekä tuotu esille valtakunnallisten alueidenkäyttöperiaatteiden huomioiminen, vaihtoehdot ja vaikutukset havainnekuvineen nykyiseen tilanteeseen verraten. Kaavan selostus ei ole osa kaavaa vaan se sisältää keskeisen aineiston päätöksen perustelemiseksi. Tämän kaavan laadinnassa on lain tavoitteet ja sisältövaatimukset otettu kaavan tekemisen lähtökohdaksi. Kaavan osalle on laadittu tarvittavat selvitykset. Kaupunkikuvalliset ja ympäristönäkökohdat on pyritty ottamaan ensisijaisesti huomioon alueen sijainnin ja luonteen vuoksi. Rakentamisen määrä on suhteutettu alueelle soveltuvaksi ja ympäröivät ranta-alueet jätetty tarkoituksella virkistysalueeksi pois lukien alueen itäinen ranta-alue. Aluetta on vahvistettu ja muokattu maisematyöluvalla. Asemakaavan muutoksessa on käytetty samaa rakennusalan maanpinnan vähimmäiskorkeusmääräystä kuin muissa aiemmissa hyväksytyissä kaupungin kaa- 39
40 voissa (tulevaisuuden HQ 1/100 tulvaraja). Kaavaselostuksessa sivulla 18 kohdassa 5.2. on tuotu yksiselitteisesti esille tulevaisuuden tulvavaaran HQ 1/100 merkitys ja mille tasolle maanpinta on vähintään määriteltävä rakentamista ajatellen. Myös kaavakartalla sekä määräyksissä on tuotu esille ja yksilöity alin rakentamistaso joka on myös sama kuin tulevaisuuden tulvavaaran HQ 1/100 korkeus +76.98 m N2000 tasolla. Myös rakennusaloille on kyseinen korkeustaso osoitettu (+76.98). Pengerryksen/täytön osalta on myös määräys joka mahdollistaa 0.5 m korotuksen. Alimpien kastuvien rakenteiden osalta on myös osoitettu määräys mille tasolle alimmat kastuvat rakenteet on vähintään sijoitettava. Kaavakarttaan sekä kaavamääräyksiin on osoitettu alueen tulevien rakennusten enimmäiskerrosluku (II). Myös havainnekuvat on pyritty laatimaan niin, että se vastaa havainnekuvien pohjakartan osalta rakennusten enimmäiskerroslukua/korkeutta. Pelastusteitä ei asemakaavoissa merkitä. Pelastustiet määritellään rakennuslupavaiheessa asemapiirroksin (MRL 156 ). Kiinteistöjä velvoittaa sisäasianministeriön asetus pelastustien merkitsemisestä (Pelastuslaki 468/2003). Voimassa olevassa kaavassa on osoitettu kulkuyhteys Kajaanintieltä korttelialueelle. Korttelialueen suunnittelulla meluesteen toteuttaminen ei estä liikennöinnin toteuttamista korttelialueelle tai korttelialueella. Korttelialueen sisäinen liikennöinti ratkaistaan rakennuslupavaiheessa. Alueella olevat ajoväylät ovat pääasiassa jo toteutettu alueelle aiemmin nyt laadittavana olevan kaavan rakennusalojen välille (kts. kaavaselostuksen valokuvat). Myös maanpinta ko. alueilla on pohjakarttatarkastelun mukaan alueen korkeimpia kohtia jolloin mitään merkittä- 40
41 vää pegertämistä ei ole tarve suorittaa. Asemakaavan muutoksen yhteydessä alueelle on laadittu meluselvitys jossa on yksiselitteisesti osoitettu meluntorjunnan tarve sekä tapa miten alueen liikennemelu saadaan torjuttua. Kaavakarttaan on osoitettu ympäristöministeriön maankäyttö- ja rakennuslain asetuksen mukainen kaavamääräys jossa osoitetaan selvityksen mukainen likimääräinen meluesteen sijainti sekä korkeus. Kun alueen toteuttamista varten haetaan rakennuslupaa, niin silloin pitää alueelle 10.2.2017 laadittua meluselvitystä ja siinä esitettyä toimenpidettä toteuttaa jotta viereisen liikenteen liikennemelun kantautuminen saadaan estettyä alueelle. Meluesteen malli, muoto, materiaali sekä sen lopullinen sijoittaminen on mahdollista määrittää vasta, kun alueelle haetaan rakennuslupaa josta selviää rakennusten todellinen määrä ja sijoittelu alueella. Alueen kaavoituksessa Kemijoen puoleinen ranta-alue on osoitettu virkistysalueeksi jolla on haluttu turvata rantaalueen maisemallinen merkitys niin kuin yleiskaavassakin on ollut tarkoitus. Kaupunkikuvallinen merkitys on pyritty osoittamaan alueelle laadituilla havainnekuvilla sekä tukemaan Kukanniemen kaavoitusta niin hyvin kuin se vain nykytekniikalla on ollut mahdollista. Havainnekuvilla, valokuvilla ja muilla argumenteilla on haluttu tuoda kaavan tueksi alueen rakenteellinen muutos jotta kaupungin asukkaat sekä kaavasta päättävät elimet pääsisivät mahdollisimman hyvin selville alueen nykyisestä tilasta ja tulevasta käytöstä. Alueen kaavoitusprosessi on myös edennyt vireilletulosta valmisteluvaiheen kuulemisen sekä sen jälkeen ehdotusvaiheeseen maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti. Kuulemismenettelyjen, nähtävilläpitovaiheiden sekä päätöksenteon osalta 41
42 ei kuntalaisilla, eikä päätöksentekijöillä ole ollut hankkeen/kaavoituksen osalta mitään sanottavaa. Tällöin voidaan todeta, että kaikilla osallisilla on ollut hyvät vaikutusmahdollisuudet, kun oman ympäristönsä kehityssuuntia on prosessissa suunniteltu. Myös vaikutusmahdollisuudet ovat tulleet hyvin huomioiduksi ja koko kaavoituksen menettelyprosessi on ollut maankäyttö- ja rakennuslain mukainen. Johtopäätöksenä voitaneen todeta, että tehdäänkö kaavaehdotukseen muistutuksia tai tulevasta kaavapäätöksestä valituksia, vaikuttavat merkittävästi juuri kaavan perusselvitykset ja suunnitelmien laatu. Riittävien selvitysten tekeminen, ei ylimitoittaminen, osallistumisen ja vuorovaikutuksen järjestäminen hyvällä tasolla on vienyt alussa aikaa, mutta on tehnyt mielipiteiden ja muistutusten antamisen tarpeettomaksi. 42
43 Liite 8 Tulvakartta 43