Espoon keskuksen ja sen lähiympäristön päivittäistavarakaupan selvityksen päivittäminen Mikkelän Takomon osalta

ESPOON KAUPUNKI Espoon keskuksen ja sen lähiympäristön päivittäistavarakaupan selvityksen päivittäminen Mikkelän Takomon osalta Loppuraportti Espoon kaupunki FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY P33964

Loppuraportti 1 (14) Sisällysluettelo 1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TAVOITTEET... 1 2 MIKKELÄN PÄIVITTÄISTAVARAKAUPAN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI... 1 2.1 Tarkasteltavat vaihtoehdot... 1 2.2 Vaikutusalueen määrittäminen... 2 2.3 Tarkasteluvaihtoehtojen vaikutukset... 4 2.3.1 Uusi liikerakentaminen suhteessa vaikutusalueen kysyntään ja liiketilatarpeeseen... 4 2.3.2 Vaikutukset päivittäistavarakaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin... 7 2.3.3 Vaikutukset palvelutarjonnan ja palveluverkon kehitykseen... 8 2.3.4 Vaikutukset yhdyskuntarakenteen kehitykseen... 8 2.3.5 Vaikutukset Espoon keskuksen kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin... 9 2.3.6 Vaikutukset kaupan palvelujen saavutettavuuteen... 9 2.3.7 Vaikutukset toimivan kilpailun edellytyksiin... 10 2.3.8 Mikkelän alueen seudullisuus / paikallisuus... 10 2.3.9 Vaikutusten arvioinnin yhteenveto ja vaihtoehtojen vertailu... 10 3 JOHTOPÄÄTÖKSET JA SUOSITUKSET JATKOSUUNNITTELUA VARTEN... 14

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 1 (14) Espoon keskuksen ja sen lähiympäristön päivittäistavarakaupan selvityksen päivittäminen Mikkelän Takomon osalta 1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TAVOITTEET Mikkelän alueelle on voimassa olevissa asemakaavoissa osoitettu kolme liikerakennuksille varattua korttelialuetta, joille kaikille on mahdollista toteuttaa päivittäistavarakaupan liikerakentamista. Yksi korttelialueista on toteutunut, mutta rakennusoikeudesta on yli puolet käyttämättä. Tässä päivitysselvityksessä on arvioitu Mikkelän alueen olemassa olevan ja suunnitellun päivittäistavarakaupan liikerakentamisen yhteisvaikutukset kahden mitoitukseltaan erilaisen vaihtoehdon pohjalta. Kummassakin vaihtoehdossa lähtöoletuksena on, että Kukkaromäen kortteliin ei toteudu päivittäistavarakauppaa. Vaikutusten arvioinnissa painotetaan vaikutuksia Espoon keskuksen päivittäistavarakaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Lisäksi vaikutusten arvioinnin ja Huffin vetovoimamallilla tehtyjen tarkastelujen tulosten pohjalta arvioidaan Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan paikallisuutta / seudullisuutta. Vaikutusten arviointi on tehty asiantuntija-arviona olemassa oleviin selvityksiin ja käytettävissä oleviin lähtötietoihin perustuen. Keskeiset lähtötiedot on esitetty kesäkuussa 2017 valmistuneessa Espoon keskuksen ja sen lähiympäristön päivittäistavarakaupan selvityksessä. Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan vaikutusalue ja asiointiliikenne nykytilanteessa ja kahdessa tarkasteltavassa vaihtoehdossa on mallinnettu Huffin vetovoimamallin avulla. Päivitystyö on tehty Espoon kaupungin toimeksiannosta. Päivityksen laatimista on ohjannut työryhmä, johon ovat kuuluneet kaavoitusinsinööri Miika Ruokonen, aluearkkitehti Outi Reitmaa ja erikoissuunnittelija Sanna Jaatinen. FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy:ssä päivityksen ovat laatineet Taina Ollikainen ja Mari Pohjola. 2 MIKKELÄN PÄIVITTÄISTAVARAKAUPAN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI 2.1 Tarkasteltavat vaihtoehdot Työssä arvioidaan Mikkelän alueen olemassa olevan ja suunnitellun päivittäistavarakaupan liikerakentamisen vaikutukset kahden mitoitukseltaan erilaisen vaihtoehdon pohjalta. Kummassakin vaihtoehdossa lähtöoletuksena on, että Kukkaromäen kortteliin ei toteudu päivittäistavarakauppaa. Vaihtoehtojen vaikutuksia tarkastellaan suhteessa nykytilanteeseen (vaihtoehto 0). Tarkasteltavat vaihtoehdot ovat: Vaihtoehto 0: - Nykyiset päivittäistavaramyymälät Espoossa, Kauniaisissa ja Kirkkonummella - Mikkelän alueella Lidl ja ABC Deli (n. 1 700 k-m 2 ) - arvio Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan myyntialasta n. 1 000 k-m 2 Vaihtoehto A: - Nykyiset päivittäistavaramyymälät Espoossa, Kauniaisissa ja Kirkkonummella - Mikkelän alueella Lidl ja ABC Deli (n. 1 700 k-m 2 ) ja Mikkelän Takomon uusi pt-myymälä 3 000 k-m 2 - arvio Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan myyntialasta n. 3 500 k-m 2 (lisäys nykytilanteeseen n. 2 500 k-m 2 ) Vaihtoehto B: - Nykyiset päivittäistavaramyymälät Espoossa, Kauniaisissa ja Kirkkonummella - Mikkelän alueella ABC Deli, Lidlin korttelissa asemakaavan mahdollistama päivittäistavarakaupan kerrosala (4 000 k-m 2 ) ja Mikkelän Takomon uusi pt-myymälä (3 000 k-m 2 ) - arvio Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan myyntialasta n. 4 900 k-m 2 (lisäys nykytilanteeseen 3 900 k-m 2 )

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 2 (14) 2.2 Vaikutusalueen määrittäminen Mikkelän päivittäistavarakaupan vaikutusaluetta ja Mikkelään suuntautuvaa asiointia on mallinnettu Huffin vetovoimamallin avulla. Malli arvioi todennäköisyyden (%), jolla tietyssä ruudussa asuvat henkilöt asioivat tarkasteltavina olevissa myymälöissä, kun henkilöllä on valittavanaan useita vaihtoehtoisia ja erikokoisia myymälöitä. Vetovoimamallitarkastelu on tehty nykytilanteessa sekä kahdella mitoitukseltaan erilaisella vaihtoehdolla. Vetovoimamalli ottaa huomioon Espoon, Kauniaisten ja Kirkkonummen nykyisen päivittäistavarakaupan palveluverkon sekä myymälöiden vetovoiman myyntipinta-alan perusteella. Lisäksi malli ottaa huomioon myymälöiden saavutettavuuden (matka myymälään tieverkkoa pitkin). Mikkelän vaikutusalue on nykytilanteessa varsin pieni ja kattaa Muuralan pienalueen ja osan Gumbölen pienalueesta. Toisaalta Lidlin myymäläverkosto on muiden kaupan ryhmien myymäläverkostoa harvempi, joten vaikutusalue voi todellisuudessa olla mallinnettua vaikutusaluetta suurempi. Espoossa Lidlin myymäläverkosto koostuu 8 myymälästä. Mikkelän myymälän lisäksi myymälöitä on Kauklahdessa, Espoonlahdessa, Suomenojalla, Niittykummussa, Mankkaalla, Leppävaarassa ja Karakalliossa. Mikkelän vaikutusalue (asioinnin todennäköisyys yli 10 %) nykytilanteessa on esitetty kuvassa 1. Kuvassa esitetyllä vaikutusalueella asuu n. 4 530 asukasta. Kuva 1. Mikkelän päivittäistavarakaupan vaikutusalue asioinnin todennäköisyyden perusteella arvioituna nykytilanteessa. Vaihtoehdossa A, jossa Mikkelän alueelle sijoittuu yksi uusi myymälä, vaikutusalue laajenee nykytilanteeseen verrattuna erityisesti pohjoiseen, länteen ja etelään. Vaikutusalue ulottuu pohjoisessa Karvasmäen, Karhusuon ja Vanha-Nuuksio-Nupurin pienalueille sekä lännessä ja etelässä Espoonlahden, Kauklahden, Vanttilan ja Kaupunginkallion pienalueille. Idässä vaikutusalue laajenee Kirkkojärven pienalueen länsiosaan, mutta Espoon keskuksen tarjonta estää vaikutusalueen laajenemisen kauemmas itään. Vaihtoehdon A vaikutusalue (asioinnin todennäköisyys yli 10 %) on esitetty kuvassa 2. Vaikutusalueen väestömäärä on noin 9 880 asukasta Vaihtoehdossa B Mikkelän alueelle sijoittuu yksi uusi myymälä ja nykyinen myymälä laajenee. Vaihtoehdon B vaikutusalue laajenee vaihtoehtoon A verrattuna vain Vanha-Nuuksio-Nupurin alueella. Muilta osin vaikutusalueen laajeneminen on vähäistä. Myös vaihtoehdossa B Espoon keskuksen tarjonta estää vaikutusalueen laajenemisen itään. Vaihtoehdon B vaikutusalue (asioinnin todennäköisyys yli 10 %) on esitetty kuvassa 3. Kuvassa esitetyllä vaikutusalueella asuu noin 12 400 asukasta.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 3 (14) Kuva 2. Mikkelän päivittäistavarakaupan vaikutusalue asioinnin todennäköisyyden perusteella arvioituna vaihtoehdossa A, jossa alueelle sijoittuu yksi uusi päivittäistavaramyymälä. Kuva 3. Mikkelän päivittäistavarakaupan vaikutusalue asioinnin todennäköisyyden perusteella arvioituna vaihtoehdossa B, jossa alueelle sijoittuu yksi uusi päivittäistavaramyymälä ja nykyinen myymälä laajenee.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 4 (14) Vetovoimatarkastelun pohjalta on määritelty Mikkelän päivittäistavarakaupan vaikutusalue Espoon pienalueiden mukaan rajattuna. Ydinalueen muodostavat Gumbölen ja Muuralan pienalueet. Ensisijaisen vaikutusalueen muodostavat Gumbölen ja Muuralan ydinalue sekä Karhusuon, Karvasmäen, Kirkkojärven ja Vanha-Nuuksio-Nupurin pienalueet. Toissijaiseen vaikutusalueeseen kuuluvat Espoonkartanon, Kauklahden, Kaupunginkallion, Suvelan ja Vanttilan pienalueet. Sekä ensisijaiselta että toissijaiselta vaikutusalueelta suuntautuu asiointia Mikkelän päivittäistavaramyymälöihin, kuitenkin niin, että toissijaisen vaikutusalueen ostovoimasta suuntautuu Mikkelän alueelle huomattavasti pienempi osa kuin ensisijaisen vaikutusalueen ostovoimasta. Ydinalueen ostovoimasta valtaosa suuntautuu Mikkelän päivittäistavaramyymälöihin. Vaikutusalueen ulkopuolelta Mikkelän päivittäistavaramyymälöihin suuntautuva asiointi on vähäistä. Todennäköisyys asioida Mikkelän alueella vaikutusalueen ulkopuolelta on alle 10 %. Kuva 4. Mikkelän päivittäistavaramyymälöiden vaikutusalue pienalueiden mukaan rajattuna. Ensisijainen vaikutusalue on rajattu punaisella ja toissijainen vaikutusalue sinisellä. Mikkelän likimääräinen sijainti on esitetty punaisella pisteellä. (Pohjakartta Espoon kaupunki) 2.3 Tarkasteluvaihtoehtojen vaikutukset 2.3.1 Uusi liikerakentaminen suhteessa vaikutusalueen kysyntään ja liiketilatarpeeseen Mikkelän päivittäistavarakaupan liikerakentamisen vaikutuksia nykyisten päivittäistavaramyymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiin sekä vaikutusalueella suunnitteilla olevien päivittäistavarakaupan hankkeiden toteutumismahdollisuuksiin voidaan arvioida vertaamalla Mikkelän päivittäistavarakaupan mitoitusta vaikutusalueen väestön ostovoiman pohjalta arvioituun laskennalliseen liiketilatarpeeseen. Mikäli vaikutusalueen liiketilan lisätarve kattaa suunnitellun uuden liikerakentamisen, ei liikerakentamisella ole odotettavissa merkittäviä haitallisia vaikutuksia olemassa olevien myymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiin.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 5 (14) Arvio ostovoiman ja liiketilatarpeen kehityksestä Vuoden 2016 lopussa Mikkelän ensisijaisella vaikutusalueella (Gumbölen, Muuralan, Karhusuon, Karvasmäen, Kirkkojärven ja Vanha-Nuuksio-Nupurin pienalueet) asui 12 365 asukasta ja toissijaisella vaikutusalueella (Espoonkartanon, Kauklahden, Kaupunginkallion, Suvelan ja Vanttilan pienalueet) 22 064 asukasta eli koko vaikutusalueella yhteensä 34 429 asukasta. Helsingin seudun aluesarjat -tilastokannan ja Tilastokeskuksen väestöarvion mukaan koko vaikutusalueen väestömäärä kasvaa noin 4 000 asukasta vuoteen 2025 mennessä. Ensisijaisella vaikutusalueella erityisesti Karhusuon, Kirkkojärven ja Vanha-Nuuksio-Nupurin pienalueiden väestömäärän arvioidaan lisääntyvän eniten. Taulukko 1. Mikkelän vaikutusalueen väestömäärä ja väestöarvio (Helsingin seudun aluesarjat ja Tilastokeskus 2017). 2016 2020 2025 lkm % Ensisijainen vaikutusalue 12 365 13 376 14 190 1 825 15 % Ydinalue 4 310 4 419 4 442 132 3 % Toissijainen vaikutusalue 22 064 22 868 24 252 2 188 10 % Vaikutusalue yhteensä 34 429 36 244 38 442 4 013 12 % Ydinalue: Gumböle ja Muurala Ensisijainen vaikutusalue: Ydinalue, Karhusuo, Karvasmäki, Kirkkojärvi ja Vanha-Nuuksio-Nupuri Toissijainen vaikutusalue: Espoonkartano, Kaukalahti, Kaupunginkallio, Suvela ja Vanttila Päivittäistavarakauppaan kohdistuva ostovoima oli Mikkelän koko vaikutusalueella vuonna 2016 yhteensä noin 108 milj., josta ensisijaisella vaikutusalueella noin 39 milj. ja toissijaisella vaikutusalueella noin 69 milj.. Vaikutusalueen ostovoima kasvaa väestökehityksen ja yksityisen kulutuksen kehityksen seurauksena vuosina 2016-2025 koko vaikutusalueella noin 18 milj., josta ensisijaisella vaikutusalueella noin 8 milj. ja toissijaisella vaikutusalueella noin 10 milj.. Taulukko 2. Arvio ostovoiman kehityksestä Mikkelän päivittäistavarakaupan vaikutusalueella (vuoden 2016 rahassa). OSTOVOIMA, milj. (vuoden 2016 rahassa) Väestömäärä ja -arvio (31.12.) Muutos 2016-2025 2016 2020 2025 2016-20 2016-25 Ensisijainen vaikutusalue 38,7 42,8 46,5 4,0 7,8 Toissijainen vaikutusalue 69,1 73,1 79,5 4,0 10,4 Vaikutusalue yhteensä 107,9 115,8 126,0 8,0 18,1 Päivittäistavarakaupan laskennallinen liiketilatarve on arvioitu muuttamalla ostovoima liiketilatarpeeksi keskimääräisen myyntitehokkuuden avulla ( /my-m 2 ). Espoon keskimääräisellä myyntitehokkuudella arvioituna liiketilatarve oli Mikkelän koko vaikutusalueella vuonna 2016 noin 13 650 k-m 2, josta ensisijaisella vaikutusalueella noin 4 900 k-m 2 ja toissijaisella vaikutusalueella noin 8 750 k-m 2. Ostovoiman kasvun edellyttämä liiketilan lisätarve on vuosina 2016-2025 koko vaikutusalueella noin 2 300 k-m 2, josta ensisijaisella vaikutusalueella noin 990 k-m 2 ja toissijaisella vaikutusalueella noin 1 310 k-m 2. Taulukko 3. Päivittäistavarakaupan laskennallinen liiketilatarve Mikkelän päivittäistavarakaupan vaikutusalueella Espoon keskimääräisellä myyntitehokkuudella arvioituna (Laskelma 1), k-m 2. LASKENNALLINEN LIIKETILATARVE, k-m 2 2016 2020 2025 Muutos Muutos 2016-20 2016-25 Ensisijainen vaikutusalue 4 900 5 410 5 890 510 990 Toissijainen vaikutusalue 8 750 9 250 10 060 500 1 310 Vaikutusalue yhteensä 13 650 14 660 15 950 1 010 2 300 Koska päivittäistavarakaupan myyntitehokkuus on Espoossa (indeksi 137) ja Mikkelän vaikutusalueella (koko vaikutusalueen indeksi 146, ensisijaisen vaikutusalueen indeksi 228 ja toissijaisen vaikutusalueen indeksi 130) huomattavasti korkeampi kuin koko maassa keskimäärin (indeksi 100), on Mikkelän vaikutusalueen liiketilatarve arvioitu myös koko maan keskimääräisellä myyntitehokkuudella. Korkea myyntitehokkuus on yleensä merkki siitä, että päivittäistavarakaupan pinta-ala on alimitoitettu, ja että kilpailu on vähäistä.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 6 (14) Koko maan keskimääräisellä myyntitehokkudella arvioituna laskennallinen liiketilatarve on Mikkelän koko vaikutusalueella vuonna 2016 noin 18 600 k-m 2, josta ensisijaisella vaikutusalueella noin 6 680 k-m 2 ja toissijaisella vaikutusalueella noin 11 920 k-m 2. Ostovoiman kasvun edellyttämä liiketilan lisätarve on vuosina 2016-2025 koko vaikutusalueella noin 3 120 k-m 2, josta ensisijaisella vaikutusalueella noin 1 340 k-m 2 ja toissijaisella vaikutusalueella noin 1 780 k-m 2. Taulukko 4. Päivittäistavarakaupan laskennallinen liiketilatarve Mikkelän päivittäistavarakaupan vaikutusalueella koko maan keskimääräisellä myyntitehokkuudella arvioituna (Laskelma 2), k-m 2. LASKENNALLINEN LIIKETILATARVE, k-m 2 2016 2020 2025 Muutos 2016-20 2016-25 Ensisijainen vaikutusalue 6 680 7 370 8 020 690 1 340 Toissijainen vaikutusalue 11 920 12 600 13 700 680 1 780 Vaikutusalue yhteensä 18 600 19 970 21 720 1 370 3 120 Taulukoissa 3 ja 4 esitetty liiketilatarve kuvaa liiketilatarpeen suuruusluokkaa tilanteessa, jossa vaikutusalueen ostovoima kokonaisuudessaan kohdistuu omalle alueelle. Käytännössä kuitenkin osa ostovoimasta tulee aina kohdistumaan vaikutusalueen ulkopuolelle suurempiin kaupan keskittymiin, jolloin vain osa vaikutusalueen ostovoiman edellyttämästä liiketilasta toteutuu vaikutusalueella. Taulukkojen 3 ja 4 laskelmissa ei ole otettu huomioon ostovoiman siirtymiä. Espoon keskuksen seudullisesta luonteesta johtuen on kuitenkin perusteltua asettaa koko vaikutusalueen päivittäistavarakaupan palveluverkon kehittämisessä tavoitteeksi kysynnän ja tarjonnan tasapaino. Tekeillä olevan Espoon pohjois- ja keskiosien yleiskaavan tavoitteena on Espoon keskuksen aseman vahvistaminen läntisen seudun (Espoo, Kirkkonummi, Vihti) palvelurakenteen keskuksena. Mikkelän vaikutusalueen ostovoimaa siirtyy aina muualle suurempiin myymälöihin ja suurempiin keskuksiin, mutta toisaalta Espoon keskus kehittyessään muodostaa nykyistä vahvemman seudullisen kaupan keskittymän, joka vetää asiointeja myös tässä selvityksessä tarkasteltua Mikkelän vaikutusaluetta laajemmalta alueelta. Mikkelän koko vaikutusalueen ostovoiman siirtymä on tällä hetkellä negatiivinen ja noin 20 % vaikutusalueen ostovoimasta virtaa alueen ulkopuolelle. Ensisijaisella vaikutusalueella ostovoiman nettosiirtymä on noin -43 % ja toissijaisella vaikutusalueella noin -6 %. Mikäli tavoitteena on kysynnän ja tarjonnan tasapaino, tarvittaisiin Mikkelän päivittäistavarakaupan vaikutusalueella päivittäistavarakaupan liiketilaa lisää jo nykytilanteessa myyntitehokkuudesta riippuen noin 2 670-3 630 k-m 2. Tällöin liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä olisi noin 4 970-6 750 k-m 2. Taulukko 5. Päivittäistavarakaupan liiketilan lisätarve Mikkelän päivittäistavarakaupan vaikutusalueella vuoteen 2025 mennessä tilanteessa, jossa kysyntä ja tarjonta ovat tasapainossa (=ostovoiman siirtymä 0 %) Lasklema 1 Laskelma 2 Liiketilan lisätarve 2016-25, k-m 2 2 300-3 120 Ostovoiman siirtymän vähentäminen 0 %:iin, k-m 2 2 670-3 630 Liiketilan lisätarve yhteensä 2016-25, k-m 2 4 970-6 750 Tarkasteluvaihtoehtojen liiketilan lisäys suhteessa vaikutusalueen liiketilatarpeeseen Mikkelän koko vaikutusalueen tasolla voidaan pitää tavoitteena päivittäistavarakaupan kysynnän ja tarjonnan tasapainoa, jolloin vaikutusalueen päivittäistavarakaupan liiketilan lisätarve on vuoteen 2025 mennessä Espoon keskimääräisellä myyntitehokkuudella arvioituna noin 4 970 k-m 2 ja koko maan keskimääräisellä myyntitehokkuudella arvioituna noin 6 750 k-m 2. Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan kerrosala lisääntyy tarkasteluvaihtoehdossa A 3 000 k-m 2. Vaikutusalueen oman väestön ostovoima ja sen pohjalta arvioitu liiketilan lisätarve kattaa vaihtoehdon A mukaisen liiketilan lisäyksen. Liiketilan lisätarpeesta jää käytettäväksi muualla vaikutusalueella nykyisten myymälöiden laajennuksille ja uusille myymälähankkeille noin 1 970-3 750 k-m 2.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 7 (14) Tarkasteluvaihtoehdossa B Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan kerrosala lisääntyy nykytilanteeseen verrattuna 5 300 k-m 2. Koko maan keskimääräisellä myyntitehokkuudella arvioitu vaikutusalueen liiketilan lisätarve riittää kattamaan vaihtoehdon B mukaisen päivittäistavarakaupan kerrosalan lisäyksen ja liiketilan lisätilan tarpeesta jää nykyisten myymälöiden laajennuksille ja uusille myymälähankkeille muualla vaikutusalueella noin 1 450 k-m 2. Espoon keskimääräisellä myyntitehokkuudella arvioitu vaikutusalueen liiketilan lisätarve ei riitä kattamaan vaihtoehdon B mukaista päivittäistavarakaupan kerrosalan lisäystä. Taulukko 6. Tarkasteluvaihtoehtojen päivittäistavarakaupan kerrosalan lisäys suhteessa vaikutusalueen päivittäistavarakaupan liiketilan lisätarpeeseen Lasklema 1 Laskelma 2 VE A VE B VE A VE B Liiketilan lisätarve 2016-25, k-m 2 2 300 2 300 3 120 3 120 Ostovoiman siirtymän vähentäminen 0 %:iin, k-m 2 2 670 2 670 3 630 3 630 Liiketilan lisätarve yhteensä 2016-25, k-m 2 4 970 4 970 6 750 6 750 Liiketilan lisäys, k-m 2 3 000 5 300 3 000 5 300 Liiketilan lisätarve - Liiketilan lisäys, k-m 2 1 970-330 3 750 1 450 Kuva 5. Tarkasteluvaihtoehtojen päivittäistavarakaupan kerrosalan lisäys suhteessa Mikkelän koko vaikutusalueen vuosien 2016-2025 päivittäistavarakaupan liiketilan lisätarpeeseen. 2.3.2 Vaikutukset päivittäistavarakaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin Tarkasteluvaihtoehdossa A Mikkelän alueelle toteutuu uusi päivittäistavaramyymälä nykyisen myymälän lisäksi. Vaihtoehdossa B toteutuu uusi myymälä ja lisäksi nykyinen myymälä laajenee. Päivittäistavarakaupan kerrosala lisääntyy nykyiseen verrattuna vaihtoehdossa A 3 000 k-m 2 ja vaihtoehdossa B 5 300 k-m 2. Mikkelän koko vaikutusalueen ostovoiman pohjalta arvioitu vuosien 2016-2025 liiketilan lisätarve riittää kattamaan vaihtoehdon A mukaisen kerrosalan lisäyksen Mikkelässä. Myös ensisijaisen vaikutusalueen liiketilan lisätarve riittää kattamaan vaihtoehdon A mukaisen kerrosalan lisäyksen. Vaihtoehdon A toteutuksella ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia olemassa olevien päivittäistavaramyymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Koko vaikutusalueen liiketilan lisätarpeesta jää nykyisten myymälöiden laajennuksille ja uusille myymälähankkeille muualla vaikutusalueella myyntitehokuudesta riippuen noin 1 970-3 750 k-m 2. Tarkasteluvaihtoehdon B mukainen kerrosalan lisäys ylittää Espoon keskimääräisellä myyntitehokkuudella arvioidun vaikutusalueen vuosien 2016-2025 liiketilan lisätarpeen. Vaihtoehdon B toteuttamisen seurauksena vaikutusalueen nykyisten myymälöiden myynti todennäköisesti vähenee. Nykyisten myymälöiden myyntitehokkuus on kuitenkin tällä hetkellä korkea, joten myynnin väheneminen ei aiheuta myymälöiden lopettamisia. Lyhyellä tähtäimellä nykyisten myymälöiden toiminta- ja kehitysedellytykset voivat kuitenkin jonkin verran heikkentyä ja suunniteltujen laajennusten toteutuminen siirtyä myöhemmäksi.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 8 (14) 2.3.3 Vaikutukset palvelutarjonnan ja palveluverkon kehitykseen Mikkelän vaikutusalueella toimi vuoden 2016 lopussa 17 päivittäistavaramyymälää. Koko päivittäistavaravalikoimaa myyviä myymälöitä oli yhteensä 10. Päivittäistavaroiden erikoismyymälöitä oli 7. Myymälätyypeittäin tarkasteltuna vaikutusalueella toimi 3 isoa supermarketia, 2 pientä supermarketia, 4 isoa valintamyymälää, 1 pienmyymälä ja 7 erikoismyymälää. Tarkasteluvaihtoehdossa A Mikkelän alueelle toteutuu yksi uusi supermarket-kokoluokan päivittäistavaramyymälä nykyisen myymälän lisäksi. Vaihtoehdossa B toteutuu uusi supermarketkokoluokan myymälä ja lisäksi nykyinen myymälä laajenee. Molemmissa vaihtoehdoissa päivittäistavarakaupan palvelutarjonta ja samalla myös asukkaiden valintamahdollisuudet lisääntyvät. Koska vaikutusalueen päivittäistavarakaupan tarjonta ei tällä hetkellä vastaa kysyntää, palvelutarjonnan lisääntyminen vähentää ostovoiman siirtymää alueen ulkopuolelle. Vaikutusalueen väestömäärän odotetaan kasvavan, joten palvelutarjonnan paraneminen vastaa myös tulevaan kysyntään. Koko vaikutusalueen väestön ostovoiman pohjalta arvioitu liiketilan lisätarve vuoteen 2025 mennessä riittää kattamaan vaihtoehdon A mukaisen päivittäistavarakaupan kerrosalan lisäyksen. Vaihtoehdossa B liiketilan lisäys ylittää vaikutusalueen liiketilan lisätarpeen, jolloin nykyisten myymälöiden myynti todennäköisesti vähenee. Espoossa päivittäistavaramyymälöiden keskimääräinen myyntitehokkuus on kuitenkin huomattavasti korkeampi kuin esim. koko maassa keskimäärin, joten myymälöiden toimintaedellytykset säilyvät myös myynnin vähentyessä eikä myymälöiden lopettamisia ole kummassakaan vaihtoehdossa odotettavissa. Nykyinen päivittäistavarakaupan palveluverkko säilyy molemmissa vaihtoehdoissa ja täydentyy yhdellä myymälällä. Päivittäistavarakaupan palveluverkon kehittämisessä tavoitteena tulisi olla erityisesti Espoon keskuksen kaupallisen vetovoiman ja vireyden säilyttäminen ja vahvistaminen. Myös vaikutusalueen länsiosassa ja erityisesti Vanha-Nuuksio-Nupurin alueella, jossa ei tällä hetkellä ole päivittäistavarakaupan tarjontaa lainkaan, tulisi olla edellytykset päivittäistavarakaupan palvelutarjonnan lisäämiselle. Erityisesti vaihtoehdossa B voi uusien päivittäistavaramyymälöiden toteutuminen vaarantua. Toisaalta Vanha-Nuuksio-Nupurin alueen väestöpohja ei välttämättä mahdollista päivittäistavaramyymälän perustamista, vaikka Mikkelän alueelle ei tulisikaan uuttä päivittäistavaramyymälää. 2.3.4 Vaikutukset yhdyskuntarakenteen kehitykseen Mikkelän alueelle suunnitellun päivittäistavarakaupan toteutus täydentää Espoon läntisten ja pohjoisten alueiden päivittäistavarakaupan palvelutarjontaa. Mikkelän vaikutusalueen nykyinen päivittäistavarakaupan tarjonta ei vastaa alueen asukkaiden kysyntää, joten uudet päivittäistavarakaupan palvelut edistävät alueellisesti tasapainoisen päivittäistavarakaupan palveluverkon kehitystä. Vaikka päivittäistavarakaupan palvelutarjonnan lisääntyminen Mikkelän alueella lisää vaikutusalueen tällä hetkellä puutteellista palvelutarjontaa, ei uuden ja laajenevan myymälän sijainti välttämättä palvele vaikutusalueen länsiosien asukkaita parhaalla mahdollisella tavalla. Esimerkiksi Vanha-Nuuksio-Nupurin, Karhusuon ja Gumbölen pienalueiden asukkaita palvelisi parhaiten kyseisillä alueilla oleva päivittäistavaramyymälä. Toisaalta sijainti Kehä III:n läheisyydessä tuo Mikkelän alueella lisäkysyntää ohikulkuliikenteestä, mikä osaltaan parantaa uuden ja laajenevan myymälän toimintaedellytyksiä. Lisäksi vaikutusalueen länsiosan väestöpohja on varsin pieni ja jakautuu laajalle alueelle, joten päivittäistavarakaupan palvelujen saaminen alueelle voi olla käytännössä vaikeaa, vaikka Mikkelään ei tulisikaan uutta päivittäistavaramyymälää. Mikkelän alue sijaitsee olemassa olevassa yhdyskuntarakenteessa ja on hyvin saavutettavissa, joten päivittäistavarakaupan sijoittumisella alueelle ei ole yhdyskuntarakennetta hajauttavaa vaikutusta. Mikkelän alue on henkilöauton lisäksi saavutettavissa myös joukkoliikenteellä sekä kävellen ja pyörällä.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 9 (14) 2.3.5 Vaikutukset Espoon keskuksen kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin Espoon keskus on yksi Espoon viidestä kaupunkikeskuksesta. Espoon keskuksessa, Espoon rautatieaseman vieressä sijaitsee kaksi kauppakeskusta: Espoontori ja Entresse. Espoontorin kauppakeskuksessa toimii K-supermarket, erikoiskaupan myymälöitä sekä kaupallisia palveluja. Entressen kauppakeskuksessa toimii S-market, Alko, erikoiskaupan myymälöitä, kaupallisia palveluja sekä kirjasto. Lisäksi rautatieaseman pohjoispuolella toimii K-market ja R-kioski. Voimassa olevat asemakaavat ja vireillä olevat asemakaavamuutokset mahdollistavat nykyisten päivittäistavaramyymälöiden laajentamisen. Tarkkaa tietoa laajennusten suunnitellusta pinta-alasta ei ole, mutta vuonna 2013 laaditun kiinteistön kehityssuunnitelman mukaan päivittäistavaramyymälöiden laajennus on yhteensä noin 2 900 k-m 2. Tekeillä olevan Espoon pohjois- ja keskiosien yleiskaavan mukaan Espoon keskuksen vaikutusalue kasvaa ja keskus kehittyy tulevaisuudessa edelleen hallinnon, asumisen, työpaikkojen sekä merkittävimpien palveluiden keskittymänä. Tarkasteluvaihtoehdon A mukainen päivittäistavarakaupan kerrosalan lisäys Mikkelän alueella mahdollistaa myös Espoon keskuksen suunnitellut päivittäistavaramyymälöiden laajennukset. Vaihtoehdon B mukainen kerrosalan lisäys Mikkelän alueella ei vaikuta merkittävästi Espoon keskuksen päivittäistavaramyymälöiden toimintaedellytyksiin, mutta voi hidastaa suunniteltujen myymälöiden laajennusten toteutumista. Huffin vetovoimamallin avulla on arvioitu Mikkelän päivittäistavarakaupan kerrosalan lisäyksen vaikutusta Mikkelän alueella, Espoon keskuksessa ja Kauklahdessa sekä Kauniaisten ja Kirkkonummen keskuksissa sijaitsevissa päivittäistavaramyymälöissä asioivien määrään. Mikkelän alueella asioivien määrä lisääntyy merkittävästi nykytilanteeseen verrattuna molemmissa vaihtoehdoissa. Alueella asioivat tulevat pääosin pohjoisen, lännen ja etelän suunnista, joten vaikutukset Espoon keskuksessa asioivien määrään jäävät varsin vähäisiksi. Molemmissa tarkasteluvaihtoehdoissa Espoon keskuksessa asioivien määrä vähenee noin 10 % nykytilanteeseen verrattuna. Mikäli myymälöiden myynti vähenisi samassa suhteessa, olisi myymälöiden myyntitehokkuus ( /my-m 2 ) kuitenkin edelleen vain vähän alle Espoon keskiarvon ja selvästi korkeampi kuin koko maan keskiarvo, joten myymälöiden toimintaedellytykset olisivat myynnin vähenemisestä huolimatta edelleen hyvät. Lisäksi vuosina 2016-2025 vaikutusalueen ostovoima kasvaa noin 17 %, mikä kompensoi osaltaan myynnin vähenemistä. Mikkelän päivittäistavarakaupan kerrosalan lisäys vähentää hieman myös Kauklahdessa sijaitsevissa päivittäistavaramyymälöissä asioivien määrää. Sen sijaan Kauniaisten ja Kirkkonummen keskuksissa sijaitsevissa myymälöissä asioivien määrään Mikkelän palvelutarjonnan lisäyksellä ei ole vaikutusta. Taulukko 7. Alueella/keskuksessa asioivien määrän muutos suhteessa nykytilanteeseen tarkasteluvaihtoehdoissa A ja B. Alueella asioivien määrän muutos suhteessa nykytilanteeseen VE A VE B Mikkelän alue 118 % 174 % Espoon keskus -10 % -10 % Espoo, Kauklahti -1 % -2 % Kauniaisten keskus 0 % 0 % Kirkkonummen keskus 0 % 0 % 2.3.6 Vaikutukset kaupan palvelujen saavutettavuuteen Päivittäistavarakaupan palvelujen koettu saavutettavuus Mikkelän alueelle suunniteltujen päivittäistavarakaupan palvelujen toteutuminen lisää ja monipuolistaa päivittäistavarakaupan palvelutarjontaa ja valintamahdollisuuksia. Tämä parantaa päivittäistavarakaupan koettua saavutettavuutta erityisesti Mikkelän lähialueella asuvien ja työssäkäyvien näkökulmasta. Myös kauempana vaikutusalueella asuville palvelutarjonta ja valintamahdollisuudet paranevat, mutta fyysinen etäisyys myymälään säilyy ennallaan. Tällä hetkellä etäisyys päivittäistavaramyymälään on varsin pitkä esim. Vanha-Nuuksion, Nupurin, Karhusuon ja Gumbölen alueilta, joilla ei nykytilanteessa ole päivittäistavarakaupan palveluja.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 10 (14) Mikkelän alueen saavutettavuus henkilöautolla Mikkelän alue sijaitsee liikenteellisesti hyvin saavutettavissa olevassa paikassa ja alueelle sijoittuvat palvelut ovat hyvin saavutettavissa henkilöautolla koko vaikutusalueelta. Tieverkkoa pitkin laskettujen saavutettavuusvyöhykkeiden mukaan Mikkelän alueesta alle 1 kilometrin etäisyydellä asuu noin 3 000 asukasta ja alle 3 kilometrin etäisyydellä noin 24 000 asukasta. Hyvä liikenteellinen sijainti mahdollistaa myös ohikulkuliikenteen ostovoiman hyödyntämisen. Kävellen ja pyöräillen tehtävät asiointimatkat Mikkelän alueen lähiasutuksen varsin suuri määrä ja hyvät kävely- ja pyöräily-yhteydet läheisiltä asuinalueilta luovat edellytykset kävellen ja pyöräillen tehtäville asiointimatkoille. Mikkelän alueen tavoittaa kymmenessä minuutissa kävellen noin 2 900 asukasta ja pyöräillen noin 22 200 asukasta (http://mak.hsl.fi/). Joukkoliikenteen käyttömahdollisuudet asiointimatkoilla Kauempaa asioiville Mikkelän alue on saavutettavissa myös joukkoliikenteellä. Saavutettavuutta joukkoliikenteellä on tarkasteltu HSL:n matka-aikatietojen perusteella. Tarkasteluajankohdaksi on valittu arkipäivä noin klo 16. Mikkelän alueen tavoittaa joukkoliikenteellä alle 10 minuutissa noin 3 400 asukasta ja alle 20 minuutissa noin 15 800 asukasta (http://mak.hsl.fi/). Käytännössä kuitenkin kauempana asuvien asiointi Mikkelän alueella tapahtuu tällä hetkellä ja myös tulevaisuudessa pääosin henkilöautolla. 2.3.7 Vaikutukset toimivan kilpailun edellytyksiin Uuden päivittäistavaramyymälän sijoittumisen mahdollistaminen Mikkelän alueelle edistää toimivan kilpailun toteutumista. Kilpailuvaikutusten tarkka arviointi on haasteellista, koska vaikutukset syntyvät osittain myös kuluttajien ostokäyttäytymisen kautta, miten vetovoimaisia uudet myymälät ovat kuluttajien näkökulmasta ja miten ostouskollisia kuluttajat ovat nykyisille myymälöille. Tärkeintä kilpailun toimivuuden varmistamiseksi on luoda kaavoituksella edellytykset uusien toimijoiden alalle tulolle ja uusien myymäläkonseptien kehittämiselle. 2.3.8 Mikkelän alueen seudullisuus / paikallisuus Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan mukaan päivittäistavarakaupan seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja on Espoossa 5 000 k-m 2. Vaihtoehdossa A Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan kerrosala (4 700 k-m 2 ) jää alle maakuntakaavassa määritellyn seudullisuuden alarajan, joten vaihtoehdon A mukainen Mikkelän päivittäistavarakaupan keskittymä on merkitykseltään paikallinen. Vaihtoehdossa B Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan kerrosala (7 000 k-m 2 ) ylittää maakuntakaavassa määritellyn seudullisuuden alarajan. Vaikutusten arvioinnin perusteella vaihtoehdon B mukaisella Mikkelän päivittäistavarakaupan keskittymällä ei kuitenkaan ole seudullisia vaikutuksia. Mikkelän alueen nykyinen ja uusi myymälä ovat luonteeltaan lähipalveluja eivätkä niiden yhteisvaikutuksetkaan ole tarkastelujen mukaan seudullisia. Huffin vetovoimamallilla mallinnettu Mikkelän vaikutusalue ulottuu Mikkelää lähimmille pienalueille ja vaikutusalueen ulkopuolelta todennäköisyys asioida Mikkelän myymälöissä on pieni. Vetovoimamallitarkastelun perusteella Mikkelän päivittäistavaratarjonnnan lisääntyminen vähentää noin 10 % Espoon keskuksen ja noin 1-2 % Kauklahden päivittäistavaramyymälöissä asioivien määrää nykytilanteeseen verrattuna. Sen sijaan Kauniaisten ja Kirkkonummen keskuksissa sijaitsevissa myymälöissä asioivien määrään Mikkelän palvelutarjonnan lisäyksellä ei ole vaikutusta. Koska Mikkelän päivittäistavarakaupan keskittymän vaikutukset ulottuvat vain Mikkelän vaikutusalueelle, on Mikkelän päivittäistavarakaupan keskittymä merkitykseltään paikallinen. 2.3.9 Vaikutusten arvioinnin yhteenveto ja vaihtoehtojen vertailu Mikkelän alueen olemassa olevan ja suunnitellun päivittäistavaramyymälän kaupalliset vaikutukset on arvioitu kahden mitoitukseltaan erilaisen vaihtoehdon pohjalta. Kummassakin vaihtoehdossa lähtöoletuksena on, että asemakaavassa Kukkaromäen kortteliin osoitettu liikerakentaminen ei toteudu päivittäistavarakaupan liiketilana. Tarkasteluvaihtoehtojen vaikutuksia on arvioitu suhteessa nykytilanteeseen. Seuraavaan taulukkoon on koottu tarkasteluvaihtoehtojen keskeiset vaikutukset.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 11 (14) Taulukko 8. Tarkasteluvaihtoehtojen keskeiset vaikutukset Vaihtoehdon kuvaus Nykytilanteessa Mikkelän alueella toimii Lidl ja ABC Deli Päivittäistavarakaupan kerrosala ja arvio myyntialasta Nykytilanteessa Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan kerrosala on n. 1 700 k-m 2 ja myyntiala n. 1 000 k-m 2 (Espoon kaupunki) Vaikutusalue Huffin vetovoimamallin mukaan Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan vaikutusalue on nykytilanteessa Gumbölen ja Muuralan pienalueiden muodostama alue. VAIHTOEHTO A Mikkelän alueella Lidl ja ABC Deli sekä Mikkelän Takomon uusi päivittäistavaramyymälä. Pt-kaupan kerrosala n. 4 700 k-m 2. Arvio pt-kaupan myyntialasta n. 3 500 my-m 2, lisäys nykytilanteeseen n. 2 500 my-m 2. VAIHTOEHTO B Mikkelän alueella ABC Deli, Lildin korttelin asemakaavan mahdollistama päivittäistavarakaupan kerrosala sekä Mikkelän Takomon uusi päivittäistavaramyymälä. Pt-kaupan kerrosala n. 7 000 k-m 2. Arvio pt-kaupan myyntialasta n. 4 900 my-m 2, lisäys nykytilanteeseen n. 3 900 my-m 2. Ensisijainen vaikutusalue: Gumbölen, Muuralan, Karhusuon, Karvasmäen, Kirkkojärven ja Vanha-Nuuksio-Nupurin pienalueiden muodostama alue. Toissijainen vaikutusalue: Espoonkartanon, Kauklahden, Kaupunginkallion, Suvelan ja Vanttilan pienalueiden muodostama alue. Kauppaan ja palvelurakenteeseen kohdistuvat vaikutukset Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan liiketila suhteessa vaikutusalueen kysyntään ja liiketilatarpeeseen Koko vaikutusalueen (ensisijainen ja toissijainen) väestön kysynnän pohjalta arvioitu liiketilan lisätarve on vuosina 2016-2025 yhteensä 4 970-6 750 k-m 2, mikäli tavoitteena on päivittäistavarakaupan kysynnän ja tarjonnan tasapaino (ostovoiman siirtymä 0 %) Kilpailuasetelman muutos ja ostovoiman siirtymät Päivittäistavarakaupan ostovoiman nettosiirtymä on Mikkelän ensisijaisella vaikutusalueella noin -43 %, toissijaisella vaikutusalueella noin -6 % ja koko vaikutusalueella noin -20 %. Kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset vaikutusalueella VAIHTOEHTO A Koko vaikutusalueen (ensisijainen ja toissijainen) vuosien 2016-2025 liiketilan lisätarve riittää kattamaan vaihtoehdon A mukaisen päivittäistavarakaupan kerrosalan lisäyksen (3 000 k-m 2 ). Koko vaikutusalueen laskennallisesta liiketilan lisätarpeesta jää käytettäväksi Espoon keskukseen ja muualle vaikutusalueelle suunniteltuihin myymälöiden laajennuksiin ja uusiin myymälähankkeisiin noin 1 970-3 750 k-m 2. Vaikutusalueen negatiivinen ostovoiman nettosiirtymä vähenee, kun päivittäistavarakaupan palvelutarjonta vastaa nykyistä paremmin vaikutusalueen kysyntää. Vaikutusalueen (ensisijainen ja toissijainen) kysyntä ja sen kehitys mahdollistavat vaihtoehdon A mukaisen liikerakentamisen. Koko vaikutusalueen (ensisijainen ja toissijainen) kysyntä ja sen kehitys mahdollistavat vaihtoehdon A mukaisen päivittäistavarakaupan kerrosalan lisäyksen. Vaihtoehdon toteuttamisella ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia vaikutusalueen muiden päivittäistavaramyymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiin. VAIHTOEHTO B Koko vaikutusalueen (ensisijainen ja toissijainen) vuosien 2016-2025 liiketilan lisätarve (4 970 k-m 2 ) ei riitä kattamaan vaihtoehdon B mukaista päivittäistavarakaupan kerrosalan lisäystä (5 300 k-m 2 ), mikäli Espoon keskimääräinen päivittäistavarakaupan myyntitehokkuus halutaan säilyttää. Koko maan keskimääräisellä myyntitehokkuudella arvioitu päivittäistavarakaupan liiketilan lisätarve (6 750 k-m 2 ) riittää kattamaan vaihtoehdon B mukaisen kerrosalan lisäyksen (5 300 k-m 2 ). Koko vaikutusalueen laskennallisesta päivittäistavarakaupan liiketilan lisätarpeesta jää käytettäväksi Espoon keskukseen ja muualle vaikutusalueelle suunniteltuihin myymälöiden laajennuksiin ja uusiin myymälähankkeisiin vain noin 1 430 k-m 2. Vaikutusalueen negatiivinen ostovoiman nettosiirtymä vähenee, kun päivittäistavarakaupan palvelutarjonta vastaa nykyistä paremmin vaikutusalueen kysyntää. Vaihtoehdon B mukainen päivittäistavarakaupan kerrosala ylittää Espoon keskimääräisellä myyntitehokkuudella arvioidun vaikutusalueen (ensisijainen ja toissijainen) laskennallisen liiketilan lisätarpeen, joten päivittäistavarakaupan kilpailutilanne kiristyy vaikutusalueella. Vaihtoehdon B mukainen päivittäistavarakaupan kerrosalan lisäys kiristää päivittäistavarakaupan kilpailutilannetta, jolloin nykyisten myymälöiden myynti voi vähentyä. Vaikutusalueen päivittäistavarakaupan keskimääräinen myyntitehokkuus on kuitenkin niin korkea, että myynnin väheneminen ei heikennä nykyisten päivittäistavaramyymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiä.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 12 (14) Kauppaan ja palvelurakenteeseen kohdistuvat vaikutukset Suunnitteilla olevien nykyisten myymälöiden laajennusten ja uusien myymälähankkeiden toteutuminen Kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset Espoon keskuksessa VAIHTOEHTO A Koko vaikutusalueen (ensisijainen ja toissijainen) laskennallisesta päivittäistavarakaupan liiketilan lisätarpeesta jää käytettäväksi Espoon keskukseen ja muualle vaikutusalueelle suunniteltuihin laajennusja myymälähankkeisiin noin 1 970-3 750 k-m 2. Koko vaikutusalueen (ensisijainen ja toissijainen) kysyntä ja sen kehitys mahdollistavat vaihtoehdon A mukaisen päivittäistavarakaupan kerrosalan lisäyksen. Vaihtoehdon toteuttamisella ei ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia Espoon keskuksen päivittäistavaramyymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Uuden myymälän perustaminen kiristää kuitenkin aina kilpailutilannetta. Huffin vetovoimamallitarkastelun mukaan Espoon keskuksessa asioivien määrä vähenee noin 10 %. Nykyinen korkea myyntitehokkuus kuitenkin mahdollistaa myynnin vähenemisen ilman merkittäviä haitallisia vaikutuksia päivittäistavarakaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin. Lisäksi on syytä muistaa, että Espoon keskus on luonteeltaan seudullinen keskus, jossa asioidaan tässä selvityksessä määriteltyä Mikkelän vaikutusaluetta laajemmalta alueelta. VAIHTOEHTO B Koko maan keskimääräisellä myyntitehokkuudella arvioidusta vaikutusalueen laskennallisesta päivittäistavarakaupan liiketilan lisätarpeesta jää käytettäväksi Espoon keskukseen ja muualle vaikutusalueelle suunniteltuihin laajennus- myymälähankkeisiin noin 1 430 k-m 2. Vaihtoehdon mukaisen päivittäistavarakaupan kerrosalan toteuttaminen Mikkelässä todennäköisesti heikentää tai hidastaa nykyisten myymälöiden laajennushankkeiden ja uusien kaupan hankkeiden toteutumisedellytyksiä. Vaihtoehdon B mukainen päivittäistavarakaupan kerrosalan lisäys kiristää päivittäistavarakaupan kilpailutilannetta. Huffin vetovoimamallitarkastelun mukaan Espoon keskuksessa asioivien määrä vähenee noin 10 %, jolloin myös myymälöiden myynti todennäköisesti vähenee. Nykyinen korkea myyntitehokkuus kuitenkin mahdollistaa myynnin vähenemisen eikä vaihtoehdon mukaisen päivittäistavarakaupan kerrosalan lisäys heikennä merkittävästi Espoon keskuksen päivittäistavaramyymälöiden toiminta- ja kehitysedellytyksiä. Lisäksi on syytä muistaa, että Espoon keskus on luonteeltaan seudullinen keskus, jossa asioidaan tässä selvityksessä määriteltyä Mikkelän vaikutusaluetta laajemmalta alueelta. Palvelutarjonnan ja palveluverkon kehitys Vaihtoehdon toteuttaminen lisää Mikkelän vaikutusalueen tällä hetkellä puutteellista päivittäistavarakaupan palvelutarjontaa. Koska laskennallinen liiketilan lisätarve kattaa vaihtoehdon mukaisen kerrosalan lisäyksen, ei vaihtoehdon toteuttamisen myötä ole odotettavissa nykyisten myymälöiden lopettamisia. Näin ollen nykyinen päivittäistavarakaupan palveluverkko säilyy ja täydentyy yhdellä supermarketkokoluokan myymälällä. Vaihtoehdon toteuttaminen lisää Mikkelän vaikutusalueen tällä hetkellä puutteellista päivittäistavarakaupan palvelutarjontaa. Päivittäistavarakaupan kilpailutilanteen kiristymisestä huolimatta vaihtoehdon toteuttamisen myötä ei ole odotettavissa nykyisten myymälöiden lopettamisia. Korkea myyntitehokkuus mahdollistaa toiminnan sopeuttamisen uudessa kilpailutilanteessa. Nykyinen päivittäistavarakaupan palveluverkko säilyy ja täydentyy yhdellä supermarket- kokoluokan myymälällä. Yhdyskuntarakenteeseen kohdistuvat vaikutukset Mikkelän alueen sijainti yhdyskuntarakenteessa VAIHTOEHTO A VAIHTOEHTO B Vaikutusaluetarkastelun mukaisella ydinalueella (Gumbölen ja Muuralan pienalueet) asui vuoden 2015 lopussa 4 310 asukasta. Tieverkkoa pitkin laskettujen Mikkelän saavutettavuusvyöhykkeiden väestömäärä 2015: - alle 500 m: n. 800 as. - alle 1 000 m: n. 3 000 as. - alle 3 000 m: n. 24 000 as. Mikkelän alue sijaitsee keskeisesti suhteessa asuinalueisiin ja olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 13 (14) Yhdyskuntarakenteeseen kohdistuvat vaikutukset Yhdyskuntarakenteen kehitys Palveluverkon alueellisesti tasapainoinen kehitys Vaikutukset kaupan palvelujen saavutettavuuteen Päivittäistavarakaupan palvelujen koettu saavutettavuus Saavutettavuus henkilöautolla Saavutettavuus joukkoliikenteellä Saavutettavuus kävellen ja pyöräillen VAIHTOEHTO A VAIHTOEHTO B Mikkelän alue sijaitsee YKR-taajama-alueella ja liikenteellisesti hyvin saavutettavalla paikalla Kehä III:n ja Espoonväylän risteyksen tuntumassa. Alue on saavutettavissa myös joukkoliikenteellä sekä kävellen ja pyörällä. Uuden päivittäistavaramyymälän sijoittumisella alueelle ei ole yhdyskuntarakennetta hajauttavaa vaikutusta. Nykytilanteessa vaikutusalueen kysyntään nähden puutteellinen päivittäistavarakaupan palvelutarjonta ja palveluverkko täydentyy yhdellä uudella myymälällä, mikä edistää alueellisesti tasapainoisen päleveluverkon kehitystä. Päivittäistavarakaupan palvelutarjonnan lisääntyminen Mikkelän alueella voi vaikuttaa vaikutusalueen länsiosan (Vanha-Nuuksio-Nupuri, Karhusuo ja Gumböle) palvelutarjonnan kehittymismahdollisuuksiin. Toisaalta mm. vaikutusalueen länsiosan väestöpohjan pienuudesta johtuen päivittäistavarakaupan palvelujen saaminen alueelle voi joka tapauksessa olla vaikeaa, vaikka Mikkelään ei tulisikaan uutta päivittäistavaramyymälää. VAIHTOEHTO A Vaikutukset toimivan kilpailun edellytyksiin Uusien toimijoiden sijoittumismahdollisuudet VAIHTOEHTO B Päivittäistavarakaupan palvelutarjonnan ja valintamahdollisuuksien lisääntyminen parantaa palvelujen koettua saavutettavuutta. Mikkelän alue sijaitsee Kehä III:n ja Espoonväylän liittymän lähituntumassa. Alue on henkilöautolla hyvin saavutettavissa koko vaikutusalueelta: Nupurin ja Gumbölen suunnasta Gumbölentietä pitkin, Lommilan suunnasta Kehä III:stä ja Espoontietä pitkin, Espoon keskuksen suunnasta Espoonväylää pitkin ja Kauklahden suunnasta Kehä III:stä ja Hansatietä/Isoa maantietä pitkin. Mikkelän alueella on mahdollista asioida joukkoliikenteellä. Alueella asiointia palvelevat nykyisistä linjoista Espoonväylää ja Mikkelänkalliota pitkin kulkevat linjat. Lähimmät joukkoliikenteen pysäkit sijaitsevat Espoonväylän, Espoontien ja Mikkelänkallion risteyksen tuntumassa. Arkipäivisin iltapäivällä Mikkelän alueen tavoittaa joukkoliikenteellä alle 10 minuutissa n. 3 400 asukasta ja alle 20 minuutissa n. 15 800 asukasta. Mikkelän alueen lähiasutuksen varsin suuri määrä ja hyvät kevyen liikenteen yhteydet luovat edellytykset kävellen ja pyöräillen tapahtuvalle asioinnille. Alle 10 minuutissa Mikkelän alueen tavoittaa kävellen n. 2 900 asukasta ja pyöräillen n. 22 200 asukasta. VAIHTOEHTO A VAIHTOEHTO B Molemmat vaihtoehdot mahdollistavat uuden päivittäistavarakaupan toimijan sijoittumisen nykyisen myymälän läheisyyteen, mikä parantaa toimivan kilpailun edellytyksiä. Paikallisuus / Seudullisuus Maakuntakaava Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan mukaan merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja on Espoossa taajamatoimintojen alueella päivittäistavarakaupassa 5 000 k-m 2. Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan luonne VAIHTOEHTO A Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan kerrosala (4 700 k-m 2 ) ei ylitä Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa määriteltyä merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön koon alarajaa. VAIHTOEHTO B Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan kerrosala (7 000 k-m 2 ) ylittää Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa määritellyn merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön koon alarajan. Mikkelän alueen nykyinen ja uusi myymälä ovat luonteeltaan lähipalveluja. Huffin vetovoimamallin avulla mallinnettu vaikutusalue ulottuu Mikkelää lähimmille pienalueille. Vaikutusalueen ulkopuolella todennäköisyys asioida Mikkelän myymälöissä on pieni. Vetovoimamallitarkastelun mukaan Mikkelän päivittäistavarakaupan palvelutarjonnan lisääntyminen vähentää noin 10 % Espoon keskuksen ja noin 1-2 % Kauklahden myymälöissä asioivien määrää. Sen sijaan Kauniaisten ja Kirkkonummen keskuksissa sijaitsevissa päivittäistavaramyymälöissä asioivien määrään Mikkelän palvelutarjonnan lisääntymisellä ei ole vaikutusta kummassakaan tarkasteluvaihtoehdossa. Koska Mikkelän päivittäistavarakaupan keskittymän vaikutukset ulottuvat vain määritellylle vaikutusalueelle, voidaan Mikkelän päivittäistavarakaupan keskittymää pitää merkitykseltään paikallisena.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Loppuraportti 14 (14) 3 JOHTOPÄÄTÖKSET JA SUOSITUKSET JATKOSUUNNITTELUA VARTEN Seuraavassa on esitetty vaikutusten arvioinnin tulosten pohjalta johtopäätöksiä ja suosituksia Mikkelän alueen jatkosuunnittelulle. Johtopäätökset Päivittäistavarakaupan palvelutarjonnan lisääntyminen Mikkelän alueella vähentää vaikutusalueen ostovoiman ulosvirtausta ja edistää alueellisesti tasapainoisen päivittäistavarakaupan palveluverkon kehitystä maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti. Vaikutusalueen kysyntä mahdollistaa Mikkelän alueen päivittäistavarakaupan palvelutarjonnan lisääntymisen ilman merkittäviä haitallisia vaikutuksia nykyisten myymälöiden toimintaedellytyksiin. Päivittäistavarakaupan kilpailutilanne kuitenkin kiristyy lyhyellä tähtäimellä. Nykyisten myymälöiden korkeasta myyntitehokkuudesta johtuen kilpailutilanteen kiristyminen ei kuitenkaan aiheuta nykyisten myymälöiden lopettamisia. Koska korkea myyntitehokkuus on yleensä merkki palvelujen alimitoituksesta ja kilpailun puuttumisesta, Mikkelän päivittäistavarakaupan palvelutarjonnan lisääntyminen enneminkin normalisoi kilpailutilannetta kuin kiristää kilpailutilannetta liikaa. Mikkelän päivittäistavarakaupan palvelutarjonnan lisääntymisen myötä Espoon keskuksen nykyisissä päivittäistavaramyymälöissä asioivien määrä vähenee Huffin vetovoimamallitarkastelun perusteella noin 10 %. Mikäli myymälöiden myynti vähenisi samassa suhteessa, olisi myymälöiden myyntitehokkuus ( /my-m 2 ) kuitenkin edelleen vain vähän alle Espoon keskiarvon ja selvästi korkeampi kuin koko maan keskiarvo, joten myymälöiden toimintaedellytykset olisivat edelleen keskimääräistä paremmat. Lisäksi vaikutusalueen ostovoima kasvaa vuosina 2016-2025 noin 17 %, mikä myös osaltaan kompensoi myynnin mahdollista vähenemistä. Kilpailutilanteen kiristyminen voi kuitenkin hidastaa nykyisten myymälöiden laajennusten toteutumista. Mikkelän alue sijaitsee olemassa olevassa yhdyskuntarakenteessa ja liikenteellisesti hyvin saavutettavassa paikassa. Mikkelän alueelle sijoittuvat päivittäistavarakaupan palvelut ovat saavutettavissa henkilöauton lisäksi myös joukkoliikenteellä sekä kävellen ja pyöräillen. Näin ollen päivittäistavarakaupan sijoittuminen Mikkelän alueelle on perusteltua myös saavutettavuuden näkökulmasta. Uuden päivittäistavaramyymälän mahdollistaminen Mikkelän alueelle edistää omalta osaltaan elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä ja toimivan kilpailun toteutumista. Tärkeintä kilpailun toimivuuden varmistamisessa on mahdollistaa kaavoituksella uusien toimijoiden sijoittuminen ja uusien myymäläkonseptien kehittäminen. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan mukaan päivittäistavarakaupan seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja on Espoossa taajama-alueilla 5 000 k-m 2. Mikäli Mikkelän Takomon uuden myymälän lisäksi Mikkelän nykyinen myymälä laajenee, syntyy Mikkelän alueelle päivittäistavarakaupan keskittymä, jonka kerrosala (7 000 k-m 2 ) ylittää maakuntakaavassa määritellyn seudullisuuden alarajan. Vaikutusten arvioinnin perusteella Mikkelän molemmat myymälät ovat luonteeltaan lähipalveluja eivätkä niiden yhteisvaikutuksetkaan ulotu Mikkelän vaikutusalueen ulkopuolelle. Näin ollen Mikkelän päivittäistavarakaupan keskittymää voidaan pitää merkitykseltään paikallisena. Suositukset Maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset perustelut (esim. saavutettavuus) kaupan sijoittumiselle keskusta-alueen ulkopuolelle täyttyvät Mikkelän alueella, joten kaavoituksella tulisi mahdollistaa uuden päivittäistavaramyymälän sijoittuminen alueelle. Tällä edistetään myös elinkeinoelämän kehittämisen ja toimivan kilpailun edistämisen tavoitteita. Päivittäistavarakaupan palveluverkon kehittämisessä on tärkeää turvata Espoon keskuksen päivittäistavarakaupan toiminta- ja kehitysedellytykset, joten Mikkelän päivittäistavarakaupan mitoitus tulisi määritellä niin, että Espoon keskuksessa toimivien myymälöiden toimintaja kehitysedellytykset eivät vaarannu. Mikkelän vaikutusalueen päivittäistavarakaupan toiminta- ja kehitysedellytykset säilyvät parhaiten tilanteessa, jossa Mikkelän alueelle toteutuu uusi myymälä, mutta nykyinen myymälä ei laajene ennen vuotta 2025 tai käyttää laajennuksessaan vain osan korttelin käyttämättömästä rakennusoikeudesta (esim. 1 000-1 500 k-m 2 ) ja jossa Kukkaromäen kortteliin osoitettu rakennusoikeus ei toteutu päivittäistavarakaupan liiketilana.