SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD ARVIOKIRJA ASUNTO OY TAMPEREEN LAMPIHONGISTO Arviossa yksilöidyt asuinhuoneistot Hongistonkuja 7, Likolammenkatu 3 33300 TAMPERE Neulaniementie 6, 70210 KUOPIO Puh. 044 3636 191, www.tota.fi Kotipaikka Kuopio, Y-tunnus 1799705-4
2 (12) KIINTEISTÖARVIO TILAAJA TARKOITUS Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen Määrittää markkina-arvo myöhemmin yksilöidyille Asunto Oy Tampereen Lampihongiston asuinhuoneistoille. Arvio on päivitys 30.6.2016 laadittuun arviokirjaan. Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arvonlisäverojärjestelmän mahdollisia taloudellisia vaikutuksia ei myöskään ole otettu huomioon. KÄYTTÖTARKOITUS IFRS-tilinpäätös KOHTEEN YKSILÖINTI Sijainti Osoite Asuinkiinteistö sijaitsee noin 10 kilometriä Tampereen ydinkeskustasta Nokian suuntaan. Hongistonkuja 7, 33300 TAMPERE
3 (12) KIINTEISTÖ Kunta Tampere (837) Kaupunginosa Villilä (228) Kortteli 3601 Tontti 4 Kiinteistötunnus 837-228-3601-4 Pinta-ala 10 231 m 2 Omistaja Asunto Oy Tampereen Lampihongisto (lainhuuto 19.2.1997) Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen 17.9.2013 mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasitteita, käyttöoikeuksia eikä käyttörajoituksia. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin maa- ja vesialueisiin. Rasitukset Rasitustodistuksen 17.9.2013 mukaan kiinteistöä rasittavat kiinnitykset, joiden määrä ilmenee arviokirjan (24.9.2013) liitteenä olevasta rasitustodistuksesta. Kiinteistö kartalla ASEMAKAAVA Kortteli 3601 Tontti 4 Vahvistettu 10.8.1970 Tonttijako 8.3.1971 Kaavamerkintä AR (Rivitalojen ja muiden kytkettyjen rakennusten korttelialue) Asemakaavamääräykset Rakentaa saa kahteen kerrokseen. Tontille on sijoitettava vähintään yksi autopaikka ja 10 m 2 vapaata yhtenäistä pihatilaa kutakin asuntoa kohti. Kaavan tonttitehokkuus e 0,45 Rakennusoikeus 4 604 k-m 2 Käytetty rakennusoikeus 4 595 k-m 2 PIHA-ALUE Tontti Pinnoite Talot on rakennettu tontin reunamille. Tontin keskelle jää sisäpiha-alue. Kulkuväylät ovat asfaltoidut, muutoin piha-alueella on laatoitusta, nurmikkoa ja istutuksia.
4 (12) Oleskelu- ja leikkitilaa piha-alueella MAAPERÄN SAASTUMINEN Maaperän saastuminen Arviota laadittaessa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella olisi syytä epäillä maaperän saastumista. Varaus Arviota laadittaessa on oletettu, ettei tontin maaperä ole saastunut. RAKENNUKSET Rakennukset Tontilla sijaitsee viisi paritaloa, luhtitalo, kolme kytkettyä paritaloa ja kolme rivitaloa. Rakennukset ovat kaksikerroksisia. Luhtitalossa on kellarikerros, jossa on yhteisiä (pesutupa, kerhohuone, väestösuoja) ja teknisiä tiloja. PARITALORAKENNUKSET A (5 RAKENNUSTA) Rakennusvuosi 1997 Kerrosala 193 k-m 2 x 5 yht. 965 k-m 2 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 193 m 2 x 5 yht. 965 m 2 (kiinteistöverotieto) Tilavuus 660 m 3 x 5 yht. 3 300 m 3 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta) Huoneistoala 830 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala) Paritalorakennukset (viisi rakennusta)
5 (12) LUHTITALORAKENNUS B (KERROSTALO) Rakennusvuosi 1997 Kerrosala 1 233 k-m 2 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 1 419 m 2 (kiinteistöverotieto) Tilavuus 4 280 m 3 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta) Huoneistoala 1 059,5 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala) Luhtitalo RIVITALORAKENNUS C (KYTKETYT PARITALOT) Rakennusvuosi 1997 Kerrosala 662 k-m 2 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 662 m 2 (kiinteistöverotieto) Tilavuus 2 040 m 3 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta) Huoneistoala 582,6 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala) Kytketyt paritalot
RIVITALORAKENNUS D Rakennusvuosi 1997 Kerrosala 747 k-m 2 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 932 m 2 (kiinteistöverotieto) Tilavuus 2 930 m 3 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta) Huoneistoala 648 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala) 6 (12) D-talo RIVITALORAKENNUS E Rakennusvuosi 1997 Kerrosala 421 k-m 2 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 647 m 2 (kiinteistöverotieto) Tilavuus 2 000 m 3 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta) Huoneistoala 374 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala) E-talo
RIVITALORAKENNUS F Rakennusvuosi 1997 Kerrosala 567 k-m 2 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta) Kokonaisala 567 m 2 (kiinteistöverotieto) Tilavuus 1 960 m 3 (Tampereen kaupungin rakennusvalvonta) Huoneistoala 498 m 2 (yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukainen huoneistoala) 7 (12) F-talo RAKENTEET Alapohja Kantava runko Välipohjat, yläpohjat Vesikatto Julkisivut VARUSTUS Vesi ja viemäri Lämmitys Ilmastointi Maanvarainen teräsbetonilaatta Tehdasvalmisteiset puurunkoiset suurelementit, kellarillisissa rakennuksissa ja luhtitalossa betonielementit Puupalkkirunkoisia välipohjaelementtejä tai ontelolaattoja, yläpohjat puisista kattoristikoista ja luhtitaloissa ontelolaatoista Pulpettikatto, harjakatto, huopakate Vaakalaudoitus ja vaneri Kiinteistö on liitetty Tampereen kaupungin vesi- ja viemärijohtoverkostoon. Sähkö, osin varaava Rakennuksessa on koneellinen poistoilmanvaihto (korvausilmaventtiilit ikkunakarmeissa) MUUT RAKENNUKSET Jätekatos, joka on pulpettikattoinen ja puurakenteinen.
8 (12) RAKENNUKSET YHTEENSÄ Rakennus Huoneistoala Kerrosala Kokonaisala Tilavuus Paritalot A 830 965 965 3 300 Luhtitalo B 1 059,5 1 233 1 419 4 280 Rivitalo C 582,6 662 662 2 040 Rivitalo D 648 747 932 2 930 Rivitalo E 374 421 647 2 000 Rivitalo F 498 567 567 1 960 Yhteensä 3 992,1 4 595 5 192 16 510 KUNTO Rakennusten kunto Vuonna 1997 valmistuneista rakennuksista ei ole tehty kuntoarviota. Tavanomaisista vuosikorjauksista on huolehdittu ja rakennukset ovat hyvässä tyydyttävässä kunnossa. Isännöitsijäntodistuksen liitteenä olevassa kunnossapitotarveselvityksessä on arvioitu kunnossapitotarve seuraavan viiden vuoden aikana (tulossa lähinnä tavanomaisia vuosikorjauksia) ja annettu selvitys kiinteistössä suoritetuista merkittävistä kunnossapito- ja muutostöistä. YHTIÖ Nimi Asunto Oy Tampereen Lampihongisto 53 osakashallinnassa olevaa asuinhuoneistoa. Huoneistojen pinta-ala on yhteensä 3 992,1 m 2. Y-tunnus 1066836-2 Omistus Investors House Oyj omistaa kaikki 53 asuinhuoneistoa. Huoneistojen pinta-ala on yhteensä 3 922,1 m 2. Omistusosuus 100 %. Huoneistot Arvion kohteena ovat seuraavat 53 asuinhuoneistoa: Tyyppi kpl Pinta-ala m 2 yht. m 2 Yksiö 3 34, 5-42,5 111,5 Kaksio 6 48,5 291,0 Kolmio 18 72,0-73,0 1 305,0 Neliö 16 83,0 1 328,0 Viisiö 10 93,5-97,1 956,6 Yhteensä 53 75,3 3 992,1 HOITOKULUT Tilinpäätös 2016 Asunnot Kiinteistön hoitokulut olivat vuonna 2016 yhteensä 121 055,09 euroa (2,53 /m 2 /kk yhtiöjärjestyksen mukaisille neliöille jyvitettynä). Kiinteistöyhtiön tuotoissa oli hoitovastikkeiden lisäksi käyttökorvauksia yhteensä 6 672,21 euroa. Hoitokulutaso on alhainen, koska sähkölämmityksestä johtuen asukkaat maksavat itse lämmityskulunsa. Vuoden 2016 budjetti oli 147 318 euroa. Tilastokeskuksen mukaan rivitaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2016 keskimäärin 3,42 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Arvion kohteen asunnot ovat vuokrakäytössä ja niiden pinnoitteiden kunto vaihtelee. Yleisesti asunnot ovat hyvässä - tyydyttävässä kunnossa.
9 (12) Pääosa huoneistoista on kahdessa tasossa. Keittiö KATSELMUS TIEDOT Jorma Muhojoki on tutustunut kiinteistöön 12.9.2013. Kohdetta esitteli isännöitsijä Raimo Jarva. Arvion päivityksen yhteydessä ei ole tehty erillistä katselmusta paikan päällä. Tiedot kohteesta on saatu arviokirjan liitteenä olevista asiapapereista, Tampereen kaupungin viranomaisilta, isännöitsijä Raimo Jarvalta ja arvion tilaajan edustajilta.
MARKKINATILANNE 10 (12) Kasvukeskuksissa asuinkerrostalojen ja rivitalojen markkinatilanne on varsin vakaa. Vuokralaisia on hyvin saatavissa ja suuria riskejä tulevaisuudessa ei ole nähtävissä. Kauppahavainnot Arvion kohde sijaitsee postinumeroalueella 33300. Tarkastelemme vertailukauppoina erityisesti 1993-2003 valmistuneissa rivitaloissa kokoluokassaan laadullisesti ja alueellisesti lähinnä vastaavista huoneistoista tehtyjä kauppoja viimeisen kahden vuoden ajalta. Tiedot on kerätty KVKL hintaseurantapalvelusta. Kauppahavainnoista ei voi suoraan johtaa yksittäisen asunnon tai asuntoosakeyhtiön asuntojen hintatasoa. Julkisten tietojen lisäksi käytössämme on luotettavien yhteistyökumppaneidemme ei julkisia tietoja. Vertailukaupat ovat laadukkaammista kohteista, kuin arvion kohteen huoneistot, joten niiden perusteella ei voi suoraan päätellä arvion kohteen huoneistojen markkina-arvoa. Arvion kohde Arvioitavissa paritaloissa, luhtitalossa ja rivitaloissa on yhteensä 53 asuntoa. Asuntojen keskipinta-ala on peräti 75,3 m 2. Arvion kohteen asunnot ovat kohtuullisessa kunnossa ottaen huomioon, että ne ovat vuokrakäytössä.
11 (12) ARVIOINTI ARVIOLAUSUNTO Arviolausunto on luottamuksellinen arvioijan ja tilaajan kesken eikä arvioija voi hyväksyä mitään vastuuta kolmannen osapuolen luottamuksesta lausuntoon. Arviolausuntoa ei saa julkaista kokonaan tai osittain tai tehdä viittauksia siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijan nimeen tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin ilman arvioijan kirjallista suostumusta (IVS). ARVIOINNIN PERUSTEET Arviointi on suoritettu Kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoa. Markkina-arvo Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Markkina-arvona lausutaan huoneistojen yhteenlaskettu arvo. Kokonaisarvon korjausta ei tehdä. Arviointi kauppa-arvomenetelmällä Kauppa-arvomenetelmässä arvioitavia huoneistoja verrataan vastaavan tyyppisien huoneistojen toteutuneisiin kauppoihin ottaen huomioon, että ne ovat ennen myyntiä olleet vuokrakäytössä. Arvioimme huoneistojen markkina-arvoksi noin: Tyyppi Huoneisto m 2 Kpl Yht., m 2 /hsto /hsto Summa Summa 1h+k+s 34,5 2 69,0 77 000 82 000 154 000 164 000 1h+k+s 42,5 1 42,5 89 000 94 000 89 000 94 000 2h+k+s 48,5 6 291,0 97 000 102 000 582 000 612 000 3h+k+s 72,0 9 648,0 128 000 133 000 1 152 000 1 197 000 3h+k+s 73,0 9 657,0 128 000 133 000 1 152 000 1 197 000 4h+k+s 83,0 16 1 328,0 138 000 143 000 2 208 000 2 288 000 5h+k+s 93,5 4 374,0 148 000 153 000 592 000 612 000 5h+k+s 97,1 6 582,6 153 000 158 000 918 000 948 000 75,3 53 3 992,1 6 847 000 7 112 000 Arvioitavien asuinhuoneistojen markkina-arvojen summa-arvo on noin 6,8 7,1 miljoonaa euroa. ARVIOINNIN TARKKUUS Arvion tarkkuus on +/- 0,5 miljoonaa euroa. Huoneistokohtaiset markkina-arvot on arvioitu huoneistojen summaarvon määrittämistä varten. Huoneistoja yksittäin myytäessä on ne syytä arvioida yksittäin ottaen huomioon mm. sijainti yhtiön rakennuksissa ja muut laadulliset tekijät.
12 (12) MARKKINA-ARVO Edellä olevan perusteella arvioimme kohteen (Edellä yksilöidyt Asunto Oy Tampereen Lampihongiston asuinhuoneistot) velattomaksi markkinaarvoksi 31.12.2017 suuruusluokkaa 7 100 000 (seitsemän miljoonaa satatuhatta) euroa. Kuopio SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY Jorma Muhojoki Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) ja Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu LIITTEET arvion tekijän tiedot yhtiöjärjestys
SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD HENKILÖTIEDOT JORMA MUHOJOKI KOULUTUS Diplomi-insinööri 1993 (pääaineena kiinteistöjen arviointi) Diplomityö: Uusi kiinteistöverojärjestelmä ja siihen liittyvä kiinteistöjen arviointi (Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja, B62) LKV-tutkinto 1996 Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu 1998 Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) 2010 Jatkokoulutusta vuosittain Kiinteistöalan Koulutuskeskuksen ja Keskuskauppakamarin järjestämillä seminaareilla ja kursseilla Herkeämätön yhteydenpito arviointeja päätyönään tekeviin kollegoihin koko Suomessa TYÖKOKEMUS Helsinki 1993 1997, Kuopio 1997-1993 - 1995 Huoneistokeskus Oy, Kaupallisteollinen osasto 1995-1997 Huoneistomarkkinointi Oy, arviointi 1997-2003 Catella Property Oy, arviointi 2003 -, toimitusjohtaja TYÖTEHTÄVIÄ Yli 1000 laajaa erillistä arviokirjaa, vuokratasolausuntoa ja portfolioarviota pääosin Itä- ja Keski-Suomessa sekä pääkaupunkiseudulla Osallistuminen useisiin laajoihin koko maan kattaviin portfolioarvioihin (useita satoja kiinteistöjä) Kiinteistöjen haltuunottoprojektit (n. 150 kpl) koko Suomen alueella ja osallistuminen useisiin laajoihin kiinteistöjen kehittämishankkeisiin Vaativat myynti- ja vuokrauskohteet, markkinaselvitykset, analyysit, tutkimukset, lehtiartikkelit YHTEYSTIEDOT Toimitusjohtaja Jorma Muhojoki Neulaniementie 6, 70210 KUOPIO 044 3636 191 jorma.muhojoki@tota.fi www.tota.fi ESIMERKKEJÄ ARVIOINTIKOHTEISTA Liike Teollisuus Kauppakeskukset Teollisuuskompleksit Marketit Konepajat Liikehuoneistot Painotalot Liikenneasemat Teollisuusrakennukset Hotellit Pienteollisuusrakennukset Kylpylät Kaivosalueet Hiihtokeskukset Saneerauskohteet Lomakylät Toimisto Toimistorakennukset Toimistohuoneistot Erityiskohteet Luolastot Turkistarhat Suojelukohteet Erityisarvokohteet (kuten Puijon torni) Yksityinen Metsä-, pelto-, ranta-arvoja sekä rakennusten arvonmääritykset Muu vaativa kohde Maa-alueet Rakennusoikeus Tontit Raakamaa Taimitarhat Asuin Asuinkerrostalot Hoivakodit Uusiokäyttö Sairaalat TOIMEKSIANTAJAT Pörssiyhtiöt, teollisuusyritykset, pienyritykset, asianajajat, pankit, vakuutuslaitokset, kunnat, kuntainliitot, valtio, säätiöt, yksityishenkilöt, ulkomaiset tahot YHTEISTYÖKUMPPANIT on Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n yhteisöjäsen. In English Jorma Muhojoki Chief Executive, M.Sc. (Tech) Authorized Real Estate Valuer (AKA) Authorized Real Estate Agent (LKV) These two titles are under supervision of Finland Central Chamber of Commerce