SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD

Transkriptio

1 SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD ARVIOKIRJA IVH KAMPUS LASERKATU 6, 6 A JA 8, TEKNOLOGIAPUISTONKATU 10 JA TUOTANTOKATU 2 Neulaniementie 6, KUOPIO Puh , Kotipaikka Kuopio, Y-tunnus

2 2 (21) KIINTEISTÖARVIO TILAAJA Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen TARKOITUS Määrittää markkina-arvo Lappeenrannan kaupungin Skinnarilan (64) kaupunginosan korttelin 77 tonttien 3, 4, 5 ja 7 ja korttelin 84 tontin 3 ja korttelin 95 tontin 1 käyttöoikeuksille sekä niillä sijaitseville rakennuksille. Arvio on päivitys laadittuun arviokirjaan. KÄYTTÖTARKOITUS IFRS- tilinpäätös KOHTEEN YKSILÖINTI Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arvonlisäverojärjestelmän mahdollisia taloudellisia vaikutuksia ei myöskään ole otettu huomioon. Sijainti Kiinteistöt sijaitsevat Skinnarilan kaupunginosassa. Matkaa lappeenrannan ydinkeskustaan on noin 6 kilometriä. Osoitteet Laserkatu 6, 6 a ja 8, Teknologiapuistonkatu 10 ja Tuotantokatu 2

3 3 (21) KIINTEISTÖT Kunta Lappeenranta (405) Kaupunginosa Skinnarila (64) Kiinteistö I Kortteli 77 Tontti 3 Pinta-ala m 2 Kiinteistötunnus Omistaja Suomen valtio (selvennyslainhuuto ) Hallinnoiva viranomainen Senaatti-kiinteistöt Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen mukaan kiinteistöä rasittaa johtorasite (viemäri), oikeutettuna on Lappeenranta (405). Rakennuskielto Tontti on rakennuskiellossa, tarkemmin kiinteistörekisteriotteessa. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin. Rasitukset Rasitustodistuksen mukaan kiinteistöön ei kohdistu lainhuutoja kiinnitysrekisteriin merkittäviä rasituksia tai rajoituksia eikä uusia asioita ole vireillä. Kiinteistö II Kortteli 77 Tontti 4 Pinta-ala m 2 Kiinteistötunnus Omistaja Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy (lainhuuto ) Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen mukaan kiinteistöä rasittaa johtorasite (viemäri), oikeutettuna on Lappeenrannan kunta (405). Kiinteistöä rasittaa yhteisrasite, oikeutettuna on kiinteistö Kiinteistö on oikeutettu seinärasitteeseen, rasitettuna on kiinteistö Kiinteistöön kohdistuu käyttörasite, oikeutettuina ja rasitettuina ovat kiinteistöt ja Rakennuskielto Tontti on rakennuskiellossa, tarkemmin kiinteistörekisteriotteessa. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin. Rasitukset Rasitustodistuksen mukaan kiinteistöön kohdistuu lainhuutoja kiinnitysrekisteriin merkittäviä kiinnityksiä, joiden suuruus ilmenee arviokirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta. Kiinteistö III Kortteli 77 Tontti 5 Pinta-ala m 2 Kiinteistötunnus Omistaja Suomen valtio (selvennyslainhuuto ) Hallinnoiva viranomainen Senaatti-kiinteistöt Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen mukaan kiinteistöä rasittavat johtorasitteet (sadevesi, jätevesi, kaukolämpö ja puhelin), oikeutettuna on Lappeenranta (405). Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin.

4 4 (21) Rasitukset Rasitustodistuksen mukaan kiinteistöä rasittaa erityinen oikeus (vuokrasopimus ). Kiinteistö IV Kortteli 77 Tontti 7 Pinta-ala m 2 Kiinteistötunnus Omistaja Suomen valtio (selvennyslainhuuto ) Hallinnoiva viranomainen Senaatti-kiinteistöt Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen mukaan kiinteistöä rasittavat sähköjohto ja puhelinjohto, oikeutettuna on Lappeenranta (405). Kiinteistö on oikeutettu yhteisrasitteeseen, rasitettuna on kiinteistö Kiinteistöä rasittaa seinärasite, oikeutettuna on kiinteistö Kiinteistöön kohdistuu käyttörasite, oikeutettuina ja rasitettuina ovat kiinteistöt ja Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin. Rasitukset Rasitustodistuksen mukaan kiinteistöä rasittaa erityinen oikeus (vuokrasopimus ). Hallintaoikeuden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys /147. Kiinteistö V Kortteli 84 Tontti 3 Pinta-ala m 2 Kiinteistötunnus Omistaja Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy (lainhuuto ) Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasitteita, käyttöoikeuksia tai käyttörajoituksia. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin. Rasitukset Rasitustodistuksen mukaan kiinteistöön kohdistuu lainhuutoja kiinnitysrekisteriin merkittäviä kiinnityksiä, joiden suuruus ilmenee arviokirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta. Kiinteistö VI Kortteli 95 Tontti 1 Pinta-ala m 2 Kiinteistötunnus Omistaja Lappeenrannan kaupunki (selvennyslainhuuto ) Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasitteita, käyttöoikeuksia tai käyttörajoituksia. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin. Rasitukset Rasitustodistuksen mukaan kiinteistöä rasittaa erityinen oikeus (vuokrasopimus ). Kiinteistöt yhteensä m 2

5 5 (21) HALLINTA Laitostunnus L1 Sijaintirekisteriyksiköt Tontin käyttöoikeus Vuokrasopimus Vuokranantaja Opetusministeriö Vuokralainen Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy Vuokra-aika asti Vuokra 8 738,52 euroa vuodessa (vuonna 2017). Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Rasitukset Rasitustodistuksen (laitos) mukaan hallintaoikeuden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys /147. Tontin käyttöoikeutta (vuokraoikeutta) rasittavat velkakiinnitykset, joiden suuruus ilmenee arviokirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta (laitos). Laitostunnus L1 Sijaintirekisteriyksiköt Tontin käyttöoikeus Vuokrasopimus Vuokranantaja Suomen valtio / Valtion kiinteistölaitos Vuokralainen Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy Vuokra-aika asti Vuokra ,11 euroa vuodessa (vuonna 2017). Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Rasitukset Rasitustodistuksen (laitos) mukaan tontin käyttöoikeutta (vuokraoikeutta) rasittavat velkakiinnitykset, joiden suuruus ilmenee arviokirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta (laitos). Laitostunnus L1 Sijaintirekisteriyksiköt Tontin käyttöoikeus Vuokrasopimus Vuokranantaja Lappeenrannan kaupunki Vuokralainen Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy Vuokra-aika asti Vuokra 9 747,51 euroa vuodessa (vuonna 2017). Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Rasitukset Rasitustodistuksen (laitos) mukaan tontin käyttöoikeutta (vuokraoikeutta) rasittavat velkakiinnitykset, joiden suuruus ilmenee arviokirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta (laitos).

6 6 (21) Kiinteistöt kartalla ASEMAKAAVAT Kaavamääräykset Tarkemmat kaavamääräykset käyvät ilmi arviokirjan liitteinä olevista asemakaavamääräyksistä. Asemakaava Kaavamerkintä YOT. Ylintä teknillistä opetusta, tutkimusta, tuotekehitystä ja siihen liittyvää tuotantoa palvelevien rakennusten korttelialue. (kiinteistöllä ) Autopaikat 1 ap / 80 ka-m 2 Rakennusoikeus Toimistotilat 1 ap / 60 ka-m 2 Asemakaavassa ei ole eritelty rakennusoikeutta eikä tonttitehokkuuslukua.

7 7 (21) Kiinteistön asemakaavamerkintä on YOT. Asemakaava Kaavamerkintä K. Liike- ja toimistorakennusten korttelialue. (kiinteistöt , , ja ) LPA. Autopaikkojen korttelialue. (kiinteistö ja kiinteistön etelänurkka) Autopaikat Liikerakennukset 1 ap / 55 krs-m 2 Kerrostalot 1 ap / 75 krs-m 2 Rakennusoikeus (-77-3) LPA-tontti, jolle ei ole asemakaavassa osoitettu rakennusoikeutta. Rakennusoikeus (-77-4) k-m 2 Rakennusoikeus (-77-7) k-m 2 Rakennusoikeus (-95-1) k-m 2 Kiinteistön asemakaavamerkintä on K. Kiinteistön kaavamerkinnät ovat K ja LPA, kiinteistöllä on myös katuaukio/torialuetta.

8 8 (21) Kiinteistön kaavamerkintä on LPA. Kiinteistön kaavamerkintä on K. Asemakaava , kiinteistöllä Kaavamerkintä TY. Teollisuus rakennusten korttelialue, jolle ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia. Autopaikat Tontille on varattava 1 ap/60 kerros-m 2. Tonttitehokkuus e 0,50 Rakennusoikeus 6 495,5 k-m 2 Kiinteistön asemakaavamerkintä on TY.

9 9 (21) PIHA-ALUEET Tontit Autopaikat Tonttien kulkuväylät ja pysäköintialueet on asfaltoitu. Muutoin pihaalueet ovat nurmikkoa ja istutuksia. Paikoitusalueita on useita. MAAPERÄN SAASTUMINEN Maaperän saastuminen Arviota laadittaessa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella olisi erityistä syytä epäillä maaperän saastumista. Varaus Arviota laadittaessa on oletettu, ettei tontin maaperä ole saastunut. RAKENNUKSET Rakennukset Kiinteistöillä on kahdeksan toimistorakennusta, jotka ovat valmistuneet vuosina Lisäksi osoitteessa Tuotantokatu 2 on teollisuusrakennus, joka on rakennettu vuosina 1995 ja Rakenteet, varustus, tilajako ja rakennuksien kunto on kirjattu tässä arviokirjassa hyvin suppeasti. T Rakennukset A H (toimistorakennukset) ja T (Tulevaisuuden tehdas)

10 10 (21) Rakennus Rakennusvuosi Tilat Pinta-ala, htm 2 A 1985, 1986 Toimistoa, päärakennus B 1989, 1991 Toimistoa, päärakennus C 1989 Toimistoa, liikuntatilaa, varastoa, poliisi D 1989 Toimistoa, käräjäoikeus E 1991 Toimistoa F 2000 Toimistoa G 2001 Toimistoa H 2002 Toimistoa T 1995, 2005 Tuotantotilaa Yhteensä Taulukossa esitetty pinta-ala poikkeaa hieman vuokralaislistauksen pinta-alasta, joka on m 2. RAKENTEET (KAIKKI RAKENNUKSET) Alapohja Maanvarainen betonilaatta Runko Teräsbetonielementti Runko, tuotantorakennus Teräsbetonielementti, siporex Vesikatto Pääosin tasakatto, huopakate Julkisivut Tiili/betoni Julkisivut, tuotantorakennus Siporex/betoni/tiili VARUSTUS (KAIKKI RAKENNUKSET) Vesi ja viemäri Kiinteistöt on liitetty Lappeenrannan kaupungin vesi- ja viemärijohtoverkostoon. Lämmitys Kaukolämpö Ilmastointi Koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto, pääosin LTO ja jäähdytys. KUNTO Rakennusten kunto Rakennukset ovat hyvässä kunnossa. RAKENNUS A Rakennus Toimistorakennus, päärakennus Rakennusvuodet 1985 ja 1986 Huoneistoala htm 2 Rakennuksessa A on toimistotilaa.

11 11 (21) RAKENNUS B Rakennus Toimistorakennus, päärakennus Rakennusvuodet 1989 ja 1991 Huoneistoala htm 2 Toimistorakennukset A ja B RAKENNUS C Rakennus Toimistorakennus, jossa on myös liikunta- ja varastotiloja, poliisitalona Rakennusvuosi 1989 Huoneistoala htm 2 Toimistorakennus C sijaitsee kiinteistön lounaiskulmassa.

12 12 (21) Rakennuksessa C on siistiä toimistotilaa. RAKENNUS D Rakennus Toimistorakennus, käräjäoikeus Rakennusvuosi 1989 Muutostyöt 2016, muutostöitä käräjäoikeuden tarpeisiin Huoneistoala htm 2 Toimistorakennus D sijaitsee kiinteistön kaakkoiskulmassa.

13 13 (21) RAKENNUS E Rakennus Toimistorakennus Rakennusvuosi 1991 Huoneistoala htm 2 Toimistorakennus E sijaitsee kiinteistön koilliskulmassa. RAKENNUS F Rakennus Toimistorakennus Rakennusvuosi 2000 Huoneistoala htm 2 Toimistorakennus F sijaitsee kiinteistöllä osoitteessa Laserkatu 8.

14 14 (21) RAKENNUS G Rakennus Toimistorakennus Rakennusvuosi 2001 Huoneistoala htm 2 Toimistorakennus G sijaitsee kiinteistöllä osoitteessa Laserkatu 8. RAKENNUS H Rakennus Toimistorakennus Rakennusvuosi 2002 Huoneistoala htm 2 Toimistorakennus H sijaitsee kiinteistöllä osoitteessa Teknologiapuistonkatu 10.

15 15 (21) Rakennuksessa H on vapaata toimistotilaa. RAKENNUS T Rakennus Tuotantorakennus, Tulevaisuuden tehdas Rakennusvuodet 1995 ja 2005 Huoneistoala htm 2 Tulevaisuuden tehdas sijaitsee kiinteistöllä osoitteessa Tuotantokatu 2.

16 16 (21) Tuotantorakennuksessa on varusteena mm. 10 tn siltanosturi. HOITO- JA YLLÄPITOKULUT Kiinteistön hoitokulut ovat omistajan edustajalta saatujen tietojen mukaan noin euroa vuodessa. Vuokralaiset maksavat omat sähkönsä ja hoitokulut. VUOKRALAISET KATSELMUS TIEDOT Vuokralaisia on useita mm. Tieto Oyj, Saimaan Talous ja Tieto Oy, Senaatti-kiinteistöt, Kansaneläkelaitos, Lappeenrannan teknillinen yliopisto, Aalef Oy ja Medi-It Oy. Vuokratuotot ovat yhteensä noin euroa vuodessa. Vuokrasopimukset ovat lähinnä toistaiseksi voimassa olevia. Lisäksi saadaan kokoustilojen vuokrina noin euroa vuodessa ja pysäköintipaikoista noin euroa vuodessa. Jorma Muhojoki on tutustunut arvion kohteena oleviin kiinteistöihin Kohdetta esittelivät johtaja Päivi Kangas ja kiinteistöpäällikkö Tiina Lensu. Päivityksen yhteydessä ei ole tehty erillistä katselmusta. Tiedot kohteesta on saatu arviokirjan liitteenä olevista asiapapereista, Lappeenrannan kaupungin viranomaisilta, arvion tilaajalta ja kohdetta esitelleiltä Päivi Kankaalta ja Tiina Lensulta.

17 MARKKINATILANNE Yleistä 17 (21) Lappeenranta on kasvanut ja kehittynyt yli sadan vuoden kuluessa Suomen suuriruhtinas leirikaupungista ja itsenäisen Suomen varuskuntakaupungista kansainväliseksi yliopisto- ja matkailukaupungiksi. Lappeenrannassa on yli asukasta eli yli puolet Etelä-Karjalan maakunnan asukkaista. Vakituisten asukkaiden lisäksi kaupungissa on myös runsaasti opiskelijoita. Itäisen naapurin Venäjän vaikutus vaihtelee sen taloustilanteen mukaisesti. Lappeenranta kuten muutkin maakuntien yliopistokaupungit ovat kiinteistösijoittajan kannalta kiinnostavia. Halutuimpia ovat sen yhden tai muutaman luotettavan vuokralaisen uudenkarheiden rakennusten kiinteistöt. Myös muille hyville kiinteistökokonaisuuksille on kysyntää, jos tarjolla on noin reilun 5 10 miljoonan euron arvoinen tilakanta. Muutamaa suurempi vuokralaisten määrä tietää kuitenkin rakenteellista vajaakäyttöä ja suurempaa työmäärää. Tämä otetaan huomioon korkeampana tuottovaatimuksena. Koti- ja ulkomaiset rahastot ja muut kiinteistösijoittajat ovat aktiivisia markkinoilla. Sopivia sijoituskohteita etsitään, mutta pääosin kysyntä painottuu pääkaupunkiseudulle. Maakuntien kasvukeskuksien parhaat kiinteistöt ovat markkinoilla kiinnostavia. RAKLI-KTI suurten kaupunkien keskusta-alueiden tuottovaatimukset.

18 18 (21) Arvion kohde Lappeenranta on yliopistokaupunkina kiinnostava kiinteistö sijaitsee yliopiston vieressä rakennuskanta hyväkuntoista ja vastaa markkinoiden vaatimuksia vuokralaisia on liki 200, josta johtuen vaihtuvuus on merkittävää ja käyttöasteena toteutuu yleensä noin % uusilla vuokralaisilla on usein omia toiveitaan tiloista, joka edellyttää ammattitaitoista organisaatiota pitämään jatkuvaa huolta vuokralaisten tarpeista suuri vuokralaismäärä luo ennakoitavuutta kassavirtaan nykyisestä keskivuokratasosta jouduttaneen jonkin verran tinkimään

19 19 (21) ARVIOINTI ARVIOLAUSUNTO Arviolausunto on luottamuksellinen arvioijan ja tilaajan kesken eikä arvioija voi hyväksyä mitään vastuuta kolmannen osapuolen luottamuksesta lausuntoon. Arviolausuntoa ei saa julkaista kokonaan tai osittain tai tehdä viittauksia siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijan nimeen tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin ilman arvioijan kirjallista suostumusta (IVS). ARVIOINNIN PERUSTEET Arviointi on suoritettu Kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoa. Markkina-arvo Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. KAUPPA-ARVOMENETELMÄ Kauppa-arvomenetelmässä arvioitavaa kiinteistöä verrataan vastaavan tyyppisten kiinteistöjen toteutuneisiin kauppoihin. Suurelle sijoituskiinteistölle ei ole käyttäjäostajaa, eikä edustavia vertailukauppoja. Menetelmä toimii lähinnä vertailumenetelmänä tuottoarvomenetelmän realistisuudelle. Ottaen huomioon arvioitavan kiinteistön sijainnin, iän, kunnon, luonteen ja toiminnallisuuden, arvioimme kiinteistön markkina-arvoksi noin miljoonaa euroa, joka on rakennuskannalle noin /m 2. TUOTTOARVOMENETELMÄ Tuottoarvomenetelmässä kiinteistön arvo määräytyy tuottoarvon perusteella. Sijoittajaostaja ostaa kiinteistön siitä saatavien tuottojen takia. Kiinteistöstä saatavista vuokratuloista vähennetään kiinteistön ylläpidosta omistajalle aiheutuvat kulut. Yksinkertaisin tuottoarvomenetelmän laskentatapa on pääomittaa vuotuiset nettotuotot sijoittajan arvioidulla tuottovaatimuksella ikuisuuteen. Kiinteistöjen vuokratuotot (vuokralainen vastaa vuokran lisäksi kaikista hoitokuluista, omistaja peruskorjauskustannuksista) ovat arviohetkellä euroa vuodessa (vuokralaislista , vuokrausaste 88,14 %. Vuokrausaste on noussut jälkeen 2,24 %). Perustamme arviomme nykyisiin tuottoihin, jotka näkemyksemme mukaan ovat käyvällä tasolla. Suurin osa sopimuksista on voimassa toistaiseksi.

20 20 (21) Vuokran lisäksi autopaikoista on odotettavissa noin euroa ja kokoustilojen vuokraamisesta noin euroa vuodessa. Vuotuinen vuokratuottoennuste on noin euroa vuodessa. Pidemmällä aikajänteellä suhdanteet vaihtelevat. Teemme nykyiseen vuokraoletukseen tuottoarvolaskelmaa varten vajaakäyttöoletuksen 5 %. Vuokratuotot vajaakäyttöoletuksen jälkeen ovat noin euroa. Varaudumme vuotuisiin peruskorjauskustannuksiin noin euroa (noin 1,22-1,39 /m 2 /kk) ja saamme laskennalliseksi nettotuotoksi vuodessa noin euroa. Kiinteistökokonaisuudesta ja vuokralaisten suuresta lukumäärästä johtuen arvioimme sijoittajan tuottovaatimukseksi noin 9,75 10,25 % ja kiinteistön tuottoarvoksi noin 19,5 21,0 miljoonaa euroa. YHTEENVETO Sovelletut arviointimenetelmät ovat antaneet seuraavia tuloksia: Kauppa-arvomenetelmä 18,0 20,0 miljoonaa euroa Tuottoarvomenetelmä 19,5 21,0 miljoonaa euroa ARVIOINNIN TARKKUUS Arvion tarkkuus on +/ euroa.

21 21 (21) MARKKINA-ARVO Edellä olevan perusteella arvioimme kohteen (Lappeenrannan kaupungin Skinnarilan (64) kaupunginosan korttelin 77 tonttien 3, 4, 5 ja 7 ja korttelin 84 tontin 3 ja korttelin 95 tontin 1 käyttöoikeudet sekä niillä sijaitsevat rakennukset) velattomaksi markkina-arvoksi suuruusluokkaa (kaksikymmentä miljoonaa) euroa. Kuopio SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY Jorma Muhojoki Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) ja Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu LIITTEET arvion tekijän tiedot asemakaavakartat ja -määräykset lainhuutotodistukset

22 SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD HENKILÖTIEDOT JORMA MUHOJOKI KOULUTUS Diplomi-insinööri 1993 (pääaineena kiinteistöjen arviointi) Diplomityö: Uusi kiinteistöverojärjestelmä ja siihen liittyvä kiinteistöjen arviointi (Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja, B62) LKV-tutkinto 1996 Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu 1998 Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) 2010 Jatkokoulutusta vuosittain Kiinteistöalan Koulutuskeskuksen ja Keskuskauppakamarin järjestämillä seminaareilla ja kursseilla Herkeämätön yhteydenpito arviointeja päätyönään tekeviin kollegoihin koko Suomessa TYÖKOKEMUS Helsinki , Kuopio Huoneistokeskus Oy, Kaupallisteollinen osasto Huoneistomarkkinointi Oy, arviointi Catella Property Oy, arviointi , toimitusjohtaja TYÖTEHTÄVIÄ Yli 1000 laajaa erillistä arviokirjaa, vuokratasolausuntoa ja portfolioarviota pääosin Itä- ja Keski-Suomessa sekä pääkaupunkiseudulla Osallistuminen useisiin laajoihin koko maan kattaviin portfolioarvioihin (useita satoja kiinteistöjä) Kiinteistöjen haltuunottoprojektit (n. 150 kpl) koko Suomen alueella ja osallistuminen useisiin laajoihin kiinteistöjen kehittämishankkeisiin Vaativat myynti- ja vuokrauskohteet, markkinaselvitykset, analyysit, tutkimukset, lehtiartikkelit YHTEYSTIEDOT Toimitusjohtaja Jorma Muhojoki Neulaniementie 6, KUOPIO jorma.muhojoki@tota.fi ESIMERKKEJÄ ARVIOINTIKOHTEISTA Liike Teollisuus Kauppakeskukset Teollisuuskompleksit Marketit Konepajat Liikehuoneistot Painotalot Liikenneasemat Teollisuusrakennukset Hotellit Pienteollisuusrakennukset Kylpylät Kaivosalueet Hiihtokeskukset Saneerauskohteet Lomakylät Toimisto Toimistorakennukset Toimistohuoneistot Erityiskohteet Luolastot Turkistarhat Suojelukohteet Erityisarvokohteet (kuten Puijon torni) Yksityinen Metsä-, pelto-, ranta-arvoja sekä rakennusten arvonmääritykset Muu vaativa kohde Maa-alueet Rakennusoikeus Tontit Raakamaa Taimitarhat Asuin Asuinkerrostalot Hoivakodit Uusiokäyttö Sairaalat TOIMEKSIANTAJAT Pörssiyhtiöt, teollisuusyritykset, pienyritykset, asianajajat, pankit, vakuutuslaitokset, kunnat, kuntainliitot, valtio, säätiöt, yksityishenkilöt, ulkomaiset tahot YHTEISTYÖKUMPPANIT on Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n yhteisöjäsen. In English Jorma Muhojoki Chief Executive, M.Sc. (Tech) Authorized Real Estate Valuer (AKA) Authorized Real Estate Agent (LKV) These two titles are under supervision of Finland Central Chamber of Commerce

23 LAINHUUTOTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö Perustiedot Kiinteistötunnus: Rekisteriyksikkölaji: Tontti Kunta: Lappeenranta (405) Kaavan mukainen käyttötarkoitus: LPA, katualue Rekisteröintipvm: Pinta-ala: 3159 m² Lainhuutotiedot 1) Selvennyslainhuuto Asianumero: Arkistoviite: Omistusosuus: 1/1 Omistajat: Suomen valtio 516/ /74/II 516 Lappeenrannan ro / maakunta-arkisto. 2) Hallinnoivan viranomaisen merkitseminen Asianumero: 731/ /481 Arkistoviite: 731:2003:LH:481 Hallinnointi: Senaatti-kiinteistöt, Kohdistuu koko kiinteistöön Määräalojen lainhuutotiedot Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia. Lainhuudattamattomat luovutukset Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä. Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta. Rekisteritiedoista katso tarkemmin

24 Liite: Yhteystietoja Sivu 1 (1) Omistajien yhteystietoja Tontti Senaatti-kiinteistöt, Yhteystiedot, katso Suomen valtio Yhteystietoja ei saatavilla Tiedot perustuvat väestötietojärjestelmään.

25 LAINHUUTOTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö Perustiedot Kiinteistötunnus: Rekisteriyksikkölaji: Tontti Kunta: Lappeenranta (405) Kaavan mukainen käyttötarkoitus: K, LPA ja katualue Rekisteröintipvm: Pinta-ala: m² Lainhuutotiedot 1) Lainhuuto Asianumero / arkistoviite: MML/17506/71/2013 Omistusosuus: 1/1 Omistajat: Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy, Saanto: Apportti Määräalojen lainhuutotiedot Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia. Lainhuudattamattomat luovutukset Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä. Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta. Rekisteritiedoista katso tarkemmin

26 Liite: Yhteystietoja Sivu 1 (1) Omistajien yhteystietoja Tontti Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy, Yhteystiedot, katso Tiedot perustuvat väestötietojärjestelmään.

27 LAINHUUTOTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö Perustiedot Kiinteistötunnus: Rekisteriyksikkölaji: Tontti Kunta: Lappeenranta (405) Kaavan mukainen käyttötarkoitus: YOT Rekisteröintipvm: Pinta-ala: m² Lainhuutotiedot 1) Selvennyslainhuuto Asianumero: 731/ /480 Arkistoviite: 731:2003:LH:480 Omistusosuus: 1/1 Omistajat: Suomen valtio Peruste: Hakijalla aikaisempi lainhuuto /1442 tonttiin , jonka osasta tontti on muodostettu. 2) Hallinnoivan viranomaisen merkitseminen Asianumero: 731/ /481 Arkistoviite: 731:2003:LH:481 Hallinnointi: Senaatti-kiinteistöt, Kohdistuu koko kiinteistöön Määräalojen lainhuutotiedot Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia. Lainhuudattamattomat luovutukset Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä. Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta. Rekisteritiedoista katso tarkemmin

28 Liite: Yhteystietoja Sivu 1 (1) Omistajien yhteystietoja Tontti Senaatti-kiinteistöt, Yhteystiedot, katso Suomen valtio Yhteystietoja ei saatavilla Tiedot perustuvat väestötietojärjestelmään.

29 LAINHUUTOTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö Perustiedot Kiinteistötunnus: Rekisteriyksikkölaji: Tontti Kunta: Lappeenranta (405) Kaavan mukainen käyttötarkoitus: K Rekisteröintipvm: Pinta-ala: m² Lainhuutotiedot 1) Selvennyslainhuuto Asianumero: 518/ /1434 Arkistoviite: 005:2011:LH:1434 Omistusosuus: 1/1 Omistajat: Suomen valtio Peruste: Suomen valtiolla lainhuuto /74/II kiinteistöön Omiin nimiin lohkominen rekisteröity ) Hallinnoivan viranomaisen merkitseminen Asianumero: 518/ /1435 Arkistoviite: 005:2011:LH:1435 Hallinnointi: Senaatti-kiinteistöt, Kohdistuu koko kiinteistöön Määräalojen lainhuutotiedot Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia. Lainhuudattamattomat luovutukset Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä. Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta. Rekisteritiedoista katso tarkemmin

30 Liite: Yhteystietoja Sivu 1 (1) Omistajien yhteystietoja Tontti Senaatti-kiinteistöt, Yhteystiedot, katso Suomen valtio Yhteystietoja ei saatavilla Tiedot perustuvat väestötietojärjestelmään.

31 LAINHUUTOTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö Perustiedot Kiinteistötunnus: Rekisteriyksikkölaji: Tontti Kunta: Lappeenranta (405) Kaavan mukainen käyttötarkoitus: TY Ympär.häiriöitä aiheuttamattomien teoll.rak. kortt.alue Rekisteröintipvm: Pinta-ala: m² Lainhuutotiedot 1) Lainhuuto Asianumero / arkistoviite: MML/17506/71/2013 Omistusosuus: 1/1 Omistajat: Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy, Saanto: Apportti Määräalojen lainhuutotiedot Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia. Lainhuudattamattomat luovutukset Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä. Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta. Rekisteritiedoista katso tarkemmin

32 Liite: Yhteystietoja Sivu 1 (1) Omistajien yhteystietoja Tontti Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy, Yhteystiedot, katso Tiedot perustuvat väestötietojärjestelmään.

33 LAINHUUTOTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö Perustiedot Kiinteistötunnus: Rekisteriyksikkölaji: Tontti Kunta: Lappeenranta (405) Kaavan mukainen käyttötarkoitus: K Rekisteröintipvm: Pinta-ala: 4303 m² Lainhuutotiedot 1) Selvennyslainhuuto Asianumero: 731/ /911 Arkistoviite: 731:2001:LH:911 Omistusosuus: 1/1 Omistajat: Lappeenrannan kaupunki, Peruste: Tämä tontti on muodostettu kokonaan osasta puistoaluetta 64P ( ). Määräalojen lainhuutotiedot Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia. Lainhuudattamattomat luovutukset Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä. Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta. Rekisteritiedoista katso tarkemmin

34 Liite: Yhteystietoja Sivu 1 (1) Omistajien yhteystietoja Tontti Lappeenrannan kaupunki, Yhteystiedot, katso Tiedot perustuvat väestötietojärjestelmään.