Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot 2018-2022 20.6.2018
Lähestymistapa Laskelmat on tehty vuosittain vuodesta 2013 lähtien. Vuokratuotto lasketaan vanhoille kerrostaloasunnoille. Asuntosijoittamisen kannattavuuden mittareita ovat: vuokratuotto ennen veroja arvonnousu Asuntosijoittamisen kokonaistuotto (%) = Vuokratuotto ennen veroja (%) + Arvonnousu (%)
Lähestymistapa Asuntosijoittamiseen vaikuttavat myös alueelliset kehitystekijät, joita käsitellään tässä tutkimuksessa. Vuokratuoton laskemiseksi on tehty keskimääräiset alueelliset hinta- ja vuokraennusteet vuosille 2018-2022. Hoitovastikkeen kasvuennuste vuosille 2018-2022 on sama koko maahan.
Vuokratuoton laskeminen Vuokratuotto ennen veroja lasketaan tässä tapauksessa näin: Vuokratuotto % = Markkinahinta Vuokra Τm 2 Hoitokulut Τm 2 12 Τm 2 + Varainsiirtovero Τm 2 + Remonttivara Τm 100 2 Vuokratuotto lasketaan sitoutuneen pääoman sen hetkiselle markkina-arvolle. Vuokratuoton ja asunnon arvon välillä on käänteinen riippuvuus. Mitä suurempi on asunnon arvo sitä pienempi on bruttovuokratuotto (muiden tekijöiden pysyessä ennallaan). Asunto hankitaan ilman lainaa ja varainsiirtovero asunto-osakkeista on 2 prosenttia. Remonttivarana oletettu PKS 700 /m 2, muut suuret kaupungit 500 /m 2, muu Suomi 400 /m 2.
Arvonnousu Vuokratuoton lisäksi on huomioitava arvonmuutos, joka on usein asuntosijoituksen pitkän aikavälin tuoton tärkein tekijä. Huonoimmassa tapauksessa asunnon arvo voi myös laskea sijoitusperiodilla. Arvonnousuun vaikuttavat talouden suhdannetekijöiden lisäksi kaupungin tai alueen demografisten sekä sosioekonomisten tekijöiden kehitys. Asuntosijoittamisen alueellisia eroja havainnollistetaan huomioimalla aluekehitys, jonka avulla tarkennetaan asuntosijoittamisen pitkän aikavälin tuotto-odotuksia.
Hinnat ja hoitokulut Asuntojen hinnat ovat viime vuonna jatkaneet laskuaan joissakin kaupungeissa. Laskua tapahtunut kaiken kokoisissa vanhoissa kerrostaloasunnoissa. Vuosina 2018-2022 vanhojen kerrostaloasuntojen nimellisten hintojen ennustetaan kasvavan keskimäärin noin 2,0 prosenttia vuodessa. Hoitokulujen ennustetaan kasvavan keskimäärin 2,7 prosenttia vuodessa vuosina 2018-2022.
Korko ja inflaatio Uusien asuntolainojen keskikoron ennustetaan olevan 0,9 prosenttia vuonna 2018. Vuoteen 2022 mennessä viitekorko nousee lähelle kahta prosenttia. Inflaation ennustetaan olevan tänä vuonna 1,0 prosenttia, ensi vuonna 1,5 prosenttia ja seuraavina vuosina 2 prosenttia. Reaalinen arvonnousu on nimellistä arvonnousua pienempää ja voi olla joillain paikkakunnilla negatiivinen.
Vuokrat Vuokrien nousu on hidastunut viime vuosista. Viime vuonna vuokrat nousivat tarkastelukaupungeissa keskimäärin noin 2,0 prosenttia. Tarjonnan lisääntyminen ja asuntokaupan kiihtyminen vähensivät vuokrien nousua. Rakentaminen on vauhdittanut vuokra-asuntojen tarjontaa. Vuokrien ennustetaan kasvavan keskimäärin noin 2,7 prosentin vuosivauhdilla vuosina 2018-2022. Ennusteperiodin alkupuolella kasvu voi olla tätä hitaampaa.
Vuokratuottolaskelman aineisto Yhteensä 24 kaupunkia, suurimmista kaupungeista mukana lisäksi alueluokitukset (esim. Helsinki-1, Helsinki-2 jne.) Helsinki Turku Lahti Kokkola Espoo-Kauniainen Pori Hämeenlinna Mikkeli Vantaa Rauma Kuopio Joensuu Kehyskunnat* Lappeenranta Jyväskylä Oulu Porvoo Kotka Vaasa Kajaani Tampere Kouvola Seinäjoki Rovaniemi * Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Riihimäki, Sipoo, Tuusula ja Vihti
Vuokratuotto ennen veroja 2018-2022, yksiöt
Arvonnousu 2018-2022, yksiöt 20.6.2018
Keskimääräinen kokonaistuotto 2018-2022, yksiöt 20.6.2018
Keskimääräinen kokonaistuotto 2018-2022, kaksiot 20.6.2018
Keskimääräinen kokonaistuotto 2018-2022, kolmiot+ 20.6.2018
Keskimääräinen kokonaistuotto 2018-2022, Helsinki, yksiöt 20.6.2018
Keskimääräinen kokonaistuotto 2018-2022, suurimmat kaupungit, yksiöt 20.6.2018
Alueelliset kehitystekijät Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä. Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää, opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää jne. Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä. Taantuvilla alueilla on usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.
Alueelliset kehitystekijät Vuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan seuraavien muuttujien avulla 1. Väestönkasvu (%) 2. Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%) 3. Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos (%) 4. Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-vuotiaista (%) 5. Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku väliltä 0-1) 6. Hintojen vaihtelu (varianssi) 7. Vuokratuoton suhde keskiarvoon 8. Tulotaso suhteessa Helsinkiin 9. Asumismenojen osuus nettotuloista (%) Muutokset laskettu käyttäen viiden edellisen vuoden kehitystä. Ranking ei ole täysin vertailukelpoinen aiempiin vuosiin lyhyemmän ennustehistorian vuoksi.
Kaupunkiranking 2016 2017 2018 Muutos 2018 Vaasa Vaasa Kuopio +3 Kokkola Jyväskylä Turku +8 Helsinki Kokkola Oulu +14 Jyväskylä Kuopio Tampere +5 Oulu Helsinki Rovaniemi +9 Rovaniemi Pori Vaasa -5 Espoo-Kauniainen Espoo-Kauniainen Jyväskylä -5 Kuopio Mikkeli Helsinki -3 Seinäjoki Tampere Kajaani +7 Pori Turku Lahti +2 Mikkeli Seinäjoki Pori -5 Vantaa Lahti Vantaa +3 Kehyskunnat Kehyskunnat Espoo-Kauniainen -6 Kajaani Rovaniemi Porvoo +10 Lahti Vantaa Seinäjoki -4 Tampere Kajaani Kehyskunnat -3 Hämeenlinna Oulu Joensuu +4 Porvoo Hämeenlinna Mikkeli -10 Turku Rauma Kokkola -16 Rauma Kotka Lappeenranta +2 Lappeenranta Joensuu Hämeenlinna -3 Kotka Lappeenranta Rauma -3 Kouvola Kouvola Kotka -3 Joensuu Porvoo Kouvola -1
Yksiöiden hintakehityksen varianssi 2000 2017 Kokkolassa asuntohintojen varianssi on 1,21. Sitä ei ole esitetty kuviossa, koska se on huomattavasti suurempi kuin muissa kaupungeissa.
Pitkän aikavälin vuokratuotto 20.6.2018
Vuokratuotto pysynyt tasaisena pitkällä aikavälillä
Sijoitetun pääoman tuotto ja vuokratuotto Taseella painotettu keskiarvo sijoitetun pääoman tuotosta yritysryhmittäin ja vuokratuotto ROCE (%) = (Tulos ennen veroja + Maksetut korot) / (Oma pääoma + Pitkäaikaiset korolliset velat) Lähde: Amadeus, PTT Vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuus, kilpailutilanne ja kehittämistarpeet, Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan julkaisusarja 9/2018.