Asemakaavan muutos 19. kaupunginosan kortteli 70 tontit 14 ja 9 sekä viereinen katualue SATELLIITTIKATU ASEMAKAAVA EHDOTUS 21.05.2018 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot ALLEKIRJOITUS PVM. XX.XX.2018 VIREILLETULO PVM. KH 20.3.2018 127 TEKNINEN LTK. PVM. NÄHTÄVÄNÄ OLO LUONNOS 5.2.-6.3.2018 KAUPUNGINHALLITUS PVM. KAUPUNGINVALTUUSTO PVM. KAAVAN VAHVISTUSNRO LAATIJA/YHTEYSTIEDOT: KAAVOITUSARKKITEHTI PASI HEIKKINEN OLAVINKATU 27 (C 3.krs) 57130 SAVONLINNA PUH. 044 4174666 pasi.heikkinen@savonlinna.fi : PH www.savonlinna.fi/asukas/kaavoitus sivu 1 / 28
1.2 Kaava-alueen nykytilanne ja kaavan tavoitteet 1.3 Kaavan nimi 1.4 Tonttijako- ja rekisteri 1.5 Pohjakartta 1.6 Suunnittelutyö Kaavamuutosalue sijaitsee Yrityspuiston alueella 19. kaupunginosassa noin 5 km kaupungin keskustasta itään Savonlinnantien (Valtatie 14) varrella. Satelliittikadulla kiinteistöllä 740-19-70-9 toimiva Ajanvaunu Oy on vuokrannut korttelin läntisimmän kiinteistön 740-19-70-14. Yrityksen tarkoituksena on rakentaa laajennus jatkoksi nykyiselle liikerakennukselle. Laajennus tulisi sijoittumaan kahdelle eri korttelinosalle. Korttelinosien määräykset poikkeavat toisistaan. Tavoitteena on muuttaa asemakaavaa siten, että laajennus voidaan toteuttaa. Samalla varaudutaan logistiikka-aluetta varten mahdollisesti tarvittaviin muutoksiin katualueilla. Kaavan työnimi on Asemakaavan muutos 19. kaupunginosan kortteli 70 tontit 14 ja 9 sekä viereinen katualue - Kaavamuutos koskee seuraavia kiinteistöjä: 740-19-70-14 14 740-19-70-9 16 740-19-9901-19 katualue 740-530-6-33 katualue Kaikki alueet omistaa Savonlinnan kaupunki. Pohjakartta on laadittu Savonlinnan kaupungin teknisen viraston mittaus- ja kartastoyksikön toimesta. Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 a :n vaatimukset. Asemakaavan muutos on laadittu maankäyttö- ja kaavoituspalveluissa. Kaavatyön valmistelusta on vastannut kaavoitusarkkitehti Pasi Heikkinen. sivu 2 / 28
Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 1 1.1 Tunnistetiedot... 1 1.2 Kaava-alueen nykytilanne ja kaavan tavoitteet... 2 1.3 Kaavan nimi... 2 1.4 Tonttijako- ja rekisteri... 2 1.5 Pohjakartta... 2 1.6 Suunnittelutyö... 2 2 SELVITYS ALUEESTA... 5 2.1 Kaava-alueen sijainti ja rajaus... 5 2.2 Maisema- ja kaupunkikuva... 5 2.1 Rakennuskanta... 6 2.2 Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset... 6 2.3 Luonnonympäristö... 7 2.3.1 Topografia... 7 2.3.2 Luonnonolot ja luonnonsuojelu... 8 2.3.3 Maa- ja kallioperä... 8 2.3.4 Pinta- ja pohjavesi... 8 2.4 Elinympäristö... 8 2.1 Liikenne... 9 2.2 Yhdyskuntatekninen huolto... 10 2.3 Ympäristön häiriötekijät ja riskit... 11 2.3.1 Melu... 11 2.3.2 Maaperän saastuneisuus... 11 2.4 Maanomistus... 11 3 SUUNNITTELUTILANNE... 13 3.1 Kaavatilanne... 13 3.1.1 Maakuntakaava... 13 3.1.2 Yleiskaava... 14 3.1.3 Asemakaava... 15 3.1.4 Rakennusjärjestys... 17 3.1.5 Rakennuskielto... 17 3.1.6 Ympäristönsuojelumääräykset... 17 3.1.7 Jätehuoltomääräykset... 17 3.1.8 Muut hankkeet... 18 3.1.9 Päätökset ja sopimukset... 20 4 SUUNNITTELUN VAIHEET... 21 4.1 Kaavan vaiheet ja vuorovaikutus... 21 4.2 Osalliset... 22 4.3 Suoritetut selvitykset... 22 5 KAAVARATKAISU... 23 5.1 Asemakaavan keskeinen sisältö... 23 5.1.1 Kaavaratkaisun perustelut... 23 5.1.2 Käyttötarkoitukset ja mitoitus... 23 5.1.3 Kaavamerkinnät ja kaavamääräykset... 24 5.1.4 Nimistö... 25 5.2 Haitallisten ympäristövaikutusten torjunta... 25 sivu 3 / 28
5.3 Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteutuminen... 25 5.4 Selvitysten ja mielipiteiden huomioon ottaminen... 26 6 KAAVAN VAIKUTUKSET... 27 6.1 Vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan... 27 6.2 Vaikutukset liikenteeseen... 27 6.3 Vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon... 27 6.4 Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön... 27 6.5 Vaikutukset luonnonympäristöön... 27 6.6 Vaikutukset elinympäristöön... 27 6.7 Taloudelliset vaikutukset... 27 7 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 28 7.1 Toteuttaminen ja ajoitus... 28 7.2 Toteutuksen seuranta... 28 8 TOTEUTUSTA OHJAAVAT SUUNNITELMAT... 28 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1: Asemakaavan seurantalomake 22.05.2018 Liite 2: Poistuva kaava 21.05.2018 Liite 3: Yhdyskuntatekninen huolto 21.05.2018 Liite 4: Palaute luonnoksesta ja vastineet 21.05.2018 Näkymä tontille 70-14 etelästä. sivu 4 / 28
2 SELVITYS ALUEESTA 2.1 Kaava-alueen sijainti ja rajaus Kaavamuutosalue sijaitsee Yrityspuiston alueella 19. kaupunginosassa noin 5 km kaupungin keskustasta itään Savonlinnantien (Valtatie 14) varrella. Pohjoisreunassa aluetta rajaa Valtatie 14, etelässä, idässä ja lännessä liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi osoitetut alueet. Alueen pinta-ala on noin 11312 m²: Alueen pituus itä-länsisuuntaisesti on noin 156 metriä, ja leveys etelä-pohjoissuuntaisesti on 80 metriä. Näkymä suunnittelualueelle Satelliittikadulta idästä. 2.2 Maisema- ja kaupunkikuva Muutettava alue sijaitsee näkyvällä paikalla idästä keskustaan saavuttaessa ja on osa valtatien 14 tienvarsimaisemaa. Suunnittelualueen itäosassa kiinteistöllä 70-9 toimii autokorjaamoja myyntiliike Ajanvaunu Oy. Liikkeen päärakennus sijaitsee kiinteistön pohjoisreunalla valtatien suuntaisesti. Yhtiö on vuokrannut viereisen kiinteistön 70-14. Suurin osa kiinteistöstä on hoitamatonta vaihtelevan korkuista puustoa kasvavaa sekametsikköä ja osa on raivattu pysäköintialueeksi. Jalankululle ja polkupyöräilylle varattu katualue on myös pääosin sekametsikköä. Alueen halki kulkee Valtatien ja Satelliittikadun yhdistävä päällystämätön polku. Suunnittelualueen Itä- ja eteläpuolella ja valtatien pohjoispuolella sijaitsee toimitilarakennuksia. Rakennetut tontit ovat pääosin puuttomia ja asfaltoituja. Pihoja käytetään pysäköintiin ja ulkovarastointiin. Valtatien ympäristö rakennuksiin asti hoidetaan niittämällä ja pensaikon raivauksella. Alueen länsi- ja lounaispuolella sijaitsee kaksi omakotitaloa. Niiden tonteilla puustoa on enemmän. Eteläpuolella, sivu 5 / 28
pysäköintialueeksi kaavassa osoitettu Tietokadun itäpuoli on sekametsän peitossa. Yrityspuistoa ympäröi laaja peltoaukioiden rikkoma metsä. Näkymä suunnittelualueelle luoteesta. Näkymä suunnittelualueelle koillisesta. 2.1 Rakennuskanta Ajanvaunu Oy:n päärakennus tontilla 70-9 on vuodelta 2009. Sen kerrosala on 599 k-m² ja lisäksi sen yhteydessä on katettua tilaa 239 m². Tontilla on myös 288 k-m² laajuinen korjaamorakennus sekä 13 m² katos, missä säilytetään mm. nestekaasut. Muut korttelin toimitilarakennukset ovat valmistuneet 2008-2011. Satelliittikadun eteläpuolella vastapäätä olevat toimitilarakennukset ovat valmistuneet 2003, 2007 ja 2011. Muutosalueen lounaispuolella sijaitseva yhden asuinpientalo on valmistunut vuonna 1952 ja länsipuolella sijaitseva asuinpientalo vuonna 1968. 2.2 Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaisjäännökset Kaavamuutosalueella ja sen lähistöllä ei ole arvokkaita kulttuuriympäristökohteita. Kaavamuutosalueella ei ole tiedossa olevia muinaisjäännöksiä. Lähin kohde on alueesta noin kilometrin pohjoiseen Suuren Haapajärven lounaisrannalla sijaitseva kivikautinen löytöpaikka. Suuri Haapajärvi A: Löytöpaikka sijaitsee Suuren Haapajärven itärannalla, Koivulan talosta 450 m pohjoiseen, koilliseen pistävässä sivu 6 / 28
2.3 Luonnonympäristö 2.3.1 Topografia tasaisessa ja hiekkaperäisessä niemekkeessä. Matala rantatörmä on veden kuluttama. Vedenpinnan ollessa tavanomaista matalammalla rantahietikolta löytyi yksi kvartsi-iskos (KM 26673). Normaalisti paikka on veden alla. Rantatörmältä ei koekuopituksesta huolimatta ole löytynyt muinaisjäännökseen viittaavaa. Paikka on kuitenkin potentiaalinen asuinpaikkaa ajatellen. Asuinpaikasta etelään tieuran ja rannan välissä mahdollisesti hiilimiiluja. Kauempana, Suuren Haapajärven koillispuolella sijaitsee useita kivikautisia asuin- ja löytöpaikkoja (Suuri Haapajärvi B, Lähteelä A-D) Suunnittelualueen maanpinta on alimmillaan pohjoisreunalla, kosteassa painanteessa +78,6 metriä merenpinnasta ja korkeimmillaan lounaiskulmassa +84,0 metriä merenpinnasta. Suurin osa alueesta on välillä +80,0 - +82,0 metriä merenpinnasta. Valtatien pinnan korko on suunnittelualueen kohdalla Kiesitien liittymässä noin +82,20. Pohjakartta ja kaava-alueen rajaus 2018. sivu 7 / 28
Savonlinnan kaupunki Tekninen toimiala Kaavoituspalvelut LUONNOS 22.01.2018 EHDOTUS 21.05.2018 2.3.2 Luonnonolot ja luonnonsuojelu Muutettavan alueen länsiosa on valtatien varteen, yrityspuiston keskelle jäävä hoitamaton, vaihtelevan korkuista puustoa kasvava sekametsäalue. Yrityspuiston alue on pääosin rakennettua ympäristöä. Poistuvassa kaavassa alue on osoitettu rakennettavaksi. Näistä syistä johtuen kaavamuutosalueesta ei laadita luontoselvitystä. Näkymä Tietokujalle lounaasta 2.3.3 Maa- ja kallioperä Alueen pintamaalaji on Geologian tutkimuskeskuksen kartoissa pääosin karkea hieta ja lounaiskulmassa hiekkamoreeni. 2.3.4 Pinta- ja pohjavesi Suunnittelualueella ei esiinny talousvesiottoon käytettävää pohjavettä. Alueesta noin kilometrin etäisyydellä länteen, Suuren Haapajärven itäpuolella sijaitsee vedenhankintaa varten tärkeä pohjavesialue. Alueen pintavedet on johdettu valtatien ali koillisessa sijaitsevaan Suureen Haapajärveen, jonka pinnan korkeus on noin +76,0 metriä merenpinnasta. 2.4 Elinympäristö Suunnittelualueen länsipuolella on rakentamaton kiinteistö ja sen takana omakotitalo. Satelliittikadun lounaispuolella sijaitsee omakotitalo pienen mäen päällä. Satelliittikadun eteläpuolella toimii Oy sivu 8 / 28
Esmarin Composites, Koneistus Park Oy ja rakennustarvikeliike Onninen Oy. Ajanvaunun itäpuolella toimii Savonlinnan LVI-palvelu Oy. Valtatien pohjoispuolella toimivat mm. Linnan Kone Oy, A- kirppis Oy, autokauppa Autokilta Oy, Norelco Oy ja metsäalantarvikeliike Uittokalusto Oy, Yrityspuiston alueella ei ole päivittäistavarapalveluja. Noin 1,5 kilometriä länteen sijaitsevat Prisma, Tokmanni, Carlson ja K-rauta. Ortokuva 2.1 Liikenne Valtatie14 on yrityspuiston kohdalla kaksikaistainen ja 17 metriä leveä. Vuoden keskimääräinen vuorokausiliikenne yrityspuiston kohdalla oli vuonna 2017 keskimäärin 7844 ajoneuvoa vuorokaudessa, mistä raskaita ajoneuvoja 423. Nopeusrajoitus valtatiellä on suunnittelualueen kohdalla ja siitä länteen 60 km/h ja itään 80 km/h. on asfalttipäällysteteinen yrityspuiston sisäinen kokoojakatu. Suuri osa liikenteestä on raskasta liikennettä. Kevyttä liikennettä ei ole erotettu ajoradasta mitenkään. Reunaviivoja ei ole. sivu 9 / 28
ja muu yrityspuiston eteläosan katuverkko liittyy valtatiehen Johtokadun kautta noin 300 metriä suunnittelualueesta länteen. Muutettavan alueen länsireunalla on Valtatien ja Satelliittikadun yhdistävä päällystämätön kevyen liikenteen väylä. Valtatien yli ei ole suojatietä. Valtatien vastakkaisella puolella on Kiesitien liittymä. Valtatien suuntainen kevyenliikenteenväylä sijaitsee valtatien pohjoispuolella. Savonlinnan kaupunki ostanut Itäväylän yrityskeskuksen itäpuolelta, Savonlinnantien eteläpuolelta maa-alueen, johon on tavoitteena kaavoittaa terminaalialue. Liikennejärjestelyjen suunnittelu alueelle on kesken. On mahdollista, että ainakin osa lisääntyvästä raskaasta liikenteestä kulkisi a. Yksi mahdollisuus on, että tulevaisuudessa liittymä Savonlinnantieltä Itäväylän yrityskeskuksen alueelle sijoittuisi Tietokujan kohdalle. a lännestä 2.2 Yhdyskuntatekninen huolto Lähiympäristön rakennukset ja niitä palveleva yhdyskuntatekninen huolto ovat rakennettuna. Muutosalueen lounaiskulmassa ja länsireunassa on maan alla vesijohto, hulevesi- ja painejätevesijohto. Tonttien 14 ja 9 etelärajalla sijaitsevat katuvalaisinpylväät uusitaan 2018-2019 ja sijoitetaan Satelliittikadun eteläreunalle. Pienjännitejohdot siirretään maan alle. Katualueella tontin 14 rajan vieressä on kaukolämpöjohto ja tietoliikennejohtoja. Jäte- ja sadevesijohdot ja vesijohdot on esitetty liitteessä 3, yhdyskuntatekninen huolto. Suunnittelualueen ja valtatien välissä sijaitsee valaistu tienvarsimainosteline. sivu 10 / 28
2.3 Ympäristön häiriötekijät ja riskit 2.3.1 Melu Suunnittelualue sijaitsee valtatien 14 melualueella. Valtatien 14 liittymien suunnittelun yhteydessä on tehty meluselvitykset 2007. Laskelmissa on käytetty mitattuja vuorokausiliikennelukemia 7408 Haapajärventieltä itään ja 6184 länteen ja nopeusrajoituksena 80 km/h. Uusia meluselvityksiä ei kaavatyötä varten ole tarpeellista teettää. Ote meluselvityksestä, v. 2007. Finnish Consulting Group, infra ja ympäristö. 2.3.2 Maaperän saastuneisuus Joiltakin jo rakennetuilta yrityspuiston asemakaavan alueen tonteilta on löytynyt rakentamisen yhteydessä yhdyskuntajätettä, joten on mahdollista, että myös sitä löytyy myös tontilta 70-14. 2.4 Maanomistus Asemakaavamuutosalueen kiinteistöt ovat kaupungin omistuksessa. 740-19-70-14 Pinta-ala: 5793 m² Omistaja: Savonlinnan kaupunki Vuokralainen: Ajanvaunu Oy Alueella on johtorasite 740-2016-K9 Vesi-, sadevesi- ja viemärijohto. Oikeutettu: Savonlinna sivu 11 / 28
740-19-70-9 Pinta-ala: 4200 m² Omistaja: Savonlinnan kaupunki Vuokralainen: Ajanvaunu Oy 740-19-9901-19 Kiinteistön pinta-ala on yhteensä 29256 m² tästä muutettavalla alueella 760 m² Omistaja: Savonlinnan kaupunki 740-530-6-33 (Juhola), Kiinteistön pinta-ala on yhteensä 13170 m², tästä muutettavalla alueella 558 m² Omistaja: Savonlinnan kaupunki Ote kiinteistökartasta 2018 sivu 12 / 28
3 SUUNNITTELUTILANNE 3.1 Kaavatilanne 3.1.1 Maakuntakaava Etelä-Savossa on voimassa kolme maakuntakaavaa: - Etelä-Savon maakuntakaava (2010) käsittelee kaikkia aluevaraustyyppejä - Etelä-Savon 1. vaihemaakuntakaava (2016) käsittelee tuulivoimaa. - Etelä-Savon 2. vaihemaakuntakaava (2016) päivittää vuoden 2010 maakuntakaavaa kaikkien aluevaraustyyppien osalta Näistä 1. ja 2. vaihemaakuntakaavassa ei ole merkintöjä ydinkeskustaan. Maakuntakaavassa (vahvistettu 4.10.2010 ympäristöministeriö) alue on taajamatoimintojen aluetta (A). MATKAILUTIE Merkinnällä osoitetaan Vihreän kullan kulttuuritie. Kehittämissuositus: Matkailutiehen kytkeytyviä matkailupalveluja kehitetään siten, että huomioidaan maakuntakaavan kohdeluettelossa yksilöidyt valtakunnallisesti ja/tai maakunnallisesti arvokkaat kulttuuriympäristön kohteet ja alueet sekä muinaisjäännökset. Suunnittelualueen länsipuolelle, kohtaan missä Johtokatu liittyy Valtatiehen, on merkitty varaus uudelle eritasoliittymälle. ERITASOLIITTYMÄ, UUSI Merkinnällä osoitetaan runkoteiden ja valtateiden suunniteltuja eritasoliittymiä. Merkintään liittyy MRL 33 :n mukainen rakentamisrajoitus. Suunnittelumääräys: Maakuntakaavassa oleva uusi eritasoliittymä voidaan liikennemäärien tai maankäytön niin salliessa ensi vaiheessa toteuttaa myös tasoliittymänä. Erityisesti maankäytön tarpeita palvelevan eritasoliittymän toteuttamisen ajoitus ja toteuttamismahdollisuudet tulee varmistaa ennen kuin niiden toteuttamiseen perustuvaa maankäyttöä asemakaavoitetaan pääteiden varsille ja taakse. sivu 13 / 28
Ote maakuntakaavayhdistelmästä, muutosalue merkittypunaisella soikiolla. 3.1.2 Yleiskaava Vuonna 1997 vahvistetussa keskustaajaman itäosan osayleiskaavassa kaavamuutosalue on merkinnällä PK. PK: Yksityisten palvelujen ja hallinnon alue, joka varataan pääasiassa liike- ja toimistotiloille ja jolla sallitaan myös ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta teollisuustoimintaa. Pienimuotoista päivittäistavaroiden myyntitoimintaa (elintarvikekioskit tms.) lukuun ottamatta ei päivittäistavaramyymälöiden sijoittumista alueelle sallita. sivu 14 / 28
3.1.3 Asemakaava Ote ydinkeskustan osayleiskaavasta (1997) Korttelin 70 tontilla 9 sekä muutettavan alueen ympärillä on voimassa 20.12.1991 vahvistettu asemakaava AK583. Tontilla 9 sekä sen itäpuolisella korttelialueella ovat voimassa määräykset: KT-2 liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue. Tontille saa rakentaa enintään kaksi asuntoa. Korttelialueelle ei saa sijoittaa laitosta, joka kipinöiden, tuhkan, noen, savun, lämmön, löyhkän, kaasujen, käryjen, tärinän, melun tai raskaan liikenteen vuoksi tai muusta syystä aiheuttaa terveydellistä haittaa lähellä asuville tai oleskeleville. Tontteja ei saa käyttää ulkovarastointiin. Yleiset määräykset: Korttelialueella on istutettava ne tontinosat, joita ei käytetä rakentamiseen kulkuteihin tai muuhun toiminnan edellyttämään tarkoitukseen. Autopaikkoja on varattava vähintään seuraavasti: Yksi (1) autopaikka 100 k-m² kohti liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueella, kuitenkin vähintään yksi (1) autopaikka kahta (2) työntekijää kohti, sekä yksi autopaikka / asunto. Liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueilla on rakennukset suunniteltava ja rakennettava yhtenäisen rakennustavan mukaan. Korttelialueella tulee rakennuksen tai sen osan olla tontin rajasta vähintään neljä (4) metriä. sivu 15 / 28
Erityisestä syystä saadaan rakennus tai sen osa sijoittaa neljää (4) metriä lähemmäksi tontin rajaa tai siihen kiinni. Liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueilla rakennusten julkisivuväreinä tulee pääasiassa käyttää sinistä ja valkoista. Alueen pohjoispuolella on Valtatie 14 (Savonlinnantie). Tietokujan kohdalta on varaus Savonlinnantien alittavalle jalankulkutielle (a). Korttelin 70 pohjoisreunaan on merkitty yleiselle jalankululle ja alueen sisäiselle huoltoliikenteelle varattu alueenosa (h). Eteläpuolella on. Muutettavan kaavan alueella korttelin 70 läntisimmän tontin 14 ja Tietokujan alueella on voimassa 10.3.2016 lainvoiman saanut asemakaava AK771 Tontilla 14 ovat voimassa määräykset: KT Liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue. Toiminnasta ei saa aiheutua melua tai ilman, veden tai maaperän pilaantumista. Yleiset määräykset: Korttelialueilla on istutettava ne tontinosat, joita ei käytetä rakentamiseen, kulkuteihin tai muuhun toiminnan edellyttämään tarkoitukseen. Tontteja ei saa käyttää ulkovarastointiin. Korttelialueella tulee rakennuksen tai sen osan olla tontin rajasta vähintään neljä (4) metriä. Erityisestä syystä saadaan rakennus tai sen osa sijoittaa neljää (4) metriä lähemmäksi tontin rajaa tai siihen kiinni. Rakennusten pohjoispuoleisten ulkoseinien, ovien ja ikkunoiden ääneneristävyys liikennemelua vastaan tulee olla vähintään 32dB(A) varastotiloja lukuun ottamatta. Autopaikkoja on varattava vähintään seuraavasti: Yksi (1) autopaikka 100 k-m² kohti liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueella, kuitenkin vähintään yksi (1) autopaikka kahta (2) työntekijää kohti. Tietokuja on merkinnällä: pp Jalankululle ja polkupyöräilylle varattu katu. Ajantasa-asemakaavassa Korttelin 70 pohjois- ja länsireunaan on merkitty yleiselle jalankululle ja alueen sisäiselle huoltoliikenteelle varattu alueenosa (h). Tontin 14 lounaiskulmaan on merkitty johdoille varattu alueenosa. Satelliittikadun reunaan on merkitty istutettava alueenosa. Asemakaava AK724 yrityspuiston eteläosan laajentamiseksi itä- ja eteläsuuntaan on hyväksytty 2008. sivu 16 / 28
Ote ajantasa-asemakaavasta. Muutosalue punaisella katkoviivalla. 3.1.4 Rakennusjärjestys Savonlinnan kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty 1.2.2014. Rakennusjärjestyksen tarkistus on vireillä tammikuussa 2018. 3.1.5 Rakennuskielto Kaavatyön valmisteluvaiheessa 2018 alueella ei ole rakennuskieltoja. 3.1.6 Ympäristönsuojelumääräykset Savonlinnassa on voimassa kaupunginvaltuuston 6.5.2001 hyväksymät ja 12.11.2012 päivittämät ympäristönsuojelumääräykset. 3.1.7 Jätehuoltomääräykset Savonlinnassa on voimassa alueellisen jätelautakunnan 27.11.2013 hyväksymät jätehuoltomääräykset. sivu 17 / 28
3.1.8 Muut hankkeet Valtatien parantamiseksi on tehty suunnitelmia 2008-2009. Liikenneviraston vuonna 2011 jatkosuunnitteluun hyväksymissä aluevaraussuunnitelmissa on esitetty mahdollinen kevyen liikenteen yhteys valtatien ali Tietokujan kohdalta. Suunnitelmien toteuttamisesta Yrityspuiston kohdalla ei ole tehty päätöstä. Ote suunnitelmasta Valtatie 14 parantamiseksi, 2008 sivu 18 / 28
Ote suunnitelmasta Valtatie 14 parantamiseksi, 2008 Savonlinnan kaupunki ostanut vuonna 2017 Itäväylän yrityskeskuksen itäpuolelta, Savonlinnantien eteläpuolelta maa-alueen, johon on tavoitteena kaavoittaa terminaalialue. Liikennejärjestelyjen suunnittelu alueelle on kesken vuonna 2018. On mahdollista, että ainakin osa lisääntyvästä raskaasta liikenteestä kulkisi a. Yksi mahdollisuus on, että liittymä Savonlinnantieltä Itäväylän yrityskeskuksen alueelle sijoittuisi Tietokujan kohdalle. sivu 19 / 28
Ajantasa-asemakaava. Lilalla merkitty maa-alue, johon on tavoitteena kaavoittaa terminaalilalue. 3.1.9 Päätökset ja sopimukset Satelliittikadulla kiinteistöllä 740-19-70-9 toimiva Ajanvaunu Oy on vuokrannut korttelin läntisimmän kiinteistön 740-19-70-14. Yrityksen tarkoituksena on rakentaa laajennus jatkoksi nykyiselle liikerakennukselle. Kiinteistön nykyisessä vuokrasopimuksessa on ehtona vähintään 400 k-m² laajuisen rakennuksen toteuttaminen vuoden 2018 loppuun mennessä. sivu 20 / 28
4 SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Kaavan vaiheet ja vuorovaikutus Kaavan vireille tulo Asemakaavahanke on tullut vireille kaupunginhallituksen kaavoituspäätöksellä 20.3.2017 127. Kaavahankkeesta on tiedotettu vuoden 2017 kaavoituskatsauksessa. Valmisteluaineisto Kaavaluonnos ja muu valmisteluaineisto asetettiin nähtäville kaavoitupäällikön päätöksellä ajalle 5.2.-6.3.2018 kaupungintalolle ja kaupungin nettisivuille. Nähtävillä olosta tiedotettiin lehdessä sekä kaupungin ilmoitustaululla ja nettisivuilla. Nähtävillä oloaikana kaavaluonnoksesta oli mahdollisuus antaa mielipide kirjeellä tai sähköpostilla osoitteeseen: Savonlinnan kaupunki kaavoituspalvelut Olavinkatu 27 57130 Savonlinna tai asemakaavoitus@savonlinna.fi Kaavaehdotus: Kaavaluonnoksesta saatu palaute sekä vastineet ovat selostuksen liitteenä ehdotusvaiheessa. Luonnosvaiheen jälkeen Asemakaavaehdotusta on muutettu. Katso kohta 7.4 Selvitysten ja mielipiteiden huomioon ottaminen. Asemakaavaehdotus asetetaan kaavoituspäällikön päätöksellä nähtäville vähintään 30 päivän ajaksi. Nähtävillä olosta tiedotetaan kaupungin ilmoitustaululla ja nettisivuilla. Muistutukset ehdotuksesta on jätettävä kirjallisena ennen nähtävillä oloajan päättymistä samaan osoitteeseen kuin kaavaluonnosvaiheessa. Muistutuksen tehneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa, on ilmoitettava kunnan perusteltu kannanotto esitettyyn mielipiteeseen (tekninen lautakunta, kaupunginhallitus). Asemakaava: Tekninen lautakunta esittää asemakaavaehdotuksen hyväksymistä kaupunginhallitukselle. Kaupunginhallitus hyväksyy asemakaavan. Asemakaavan hyväksymispäätöksestä ilmoitetaan kaupungin ilmoitustaululla ja nettisivuilla. Hyväksymispäätöksestä tiedotetaan myös Etelä-Savon ELY-keskukselle ja muistutuksen tehneille, jotka ovat sitä kirjallisesti pyytäneet ja samalla ilmoittaneet osoitteensa. sivu 21 / 28
Muutoksenhaku kaavan hyväksymisestä: Kaavan hyväksymistä koskevaan päätökseen saa hakea muutosta 30 vuorokauden kuluessa valittamalla hallinto-oikeuteen siten kuin kuntalaissa säädetään. Hallinto-oikeuden päätökseen saa hakea muutosta valittamalla vain, jos korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan. Kaavamuutoksen voimaantulosta ilmoitetaan kaupungin ilmoitustaululla ja nettisivuilla. 4.2 Osalliset Osallisia ovat maanomistajat ja -haltijat, naapurit ja asukkaat, yritykset ja työntekijät ja kaikki ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin elinoloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa. Osallisia ovat myös viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään, esimerkiksi; Maanomistajat, vuokralaiset, naapurit ja kaupungin asukkaat Kaupungin viranomaiset: o ympäristö- ja rakennusvalvonta o Savonlinnan Vesi o Kunnallistekniset palvelut Muut viranomaiset: o Pohjois-Savon ELY/liikenne o palo- ja pelastusviranomainen o terveydensuojeluviranomainen Yhdyskuntatekniikka: o BLC Oy, Sonera Oy o Järvi-Suomen Energia Oy Jos osallisten listaan haluaa täydennyksiä ja asemakaavahankkeen osallisten postituslistalle, siitä voi tehdä ilmoituksen asemakaavoitukseen. 4.3 Suoritetut selvitykset Kaava perustuu aikaisempiin selvityksiin ja maastokäynteihin. Tarvetta uusiin selvityksiin ei ole. Perustamistavasta päätetään rakennuslupaa haettaessa ja tarvittavat maaperätutkimukset tehdään tässä yhteydessä. sivu 22 / 28
5 KAAVARATKAISU 5.1 Asemakaavan keskeinen sisältö 5.1.1 Kaavaratkaisun perustelut Satelliittikadulla kiinteistöllä 740-19-70-9 toimiva Ajanvaunu Oy on vuokrannut korttelin läntisimmän kiinteistön 740-19-70-14. Yrityksen tarkoituksena on rakentaa laajennus jatkoksi nykyiselle liikerakennukselle. Laajennus tulisi sijoittumaan kahdelle eri korttelinosalle. Asemakaavaa muutetaan siten, että laajennus voidaan toteuttaa. Savonlinnan kaupunki ostanut Itäväylän yrityskeskuksen itäpuolelta, Savonlinnantien eteläpuolelta maa-alueen, johon on tavoitteena kaavoittaa terminaalialue. Liikennejärjestelyjen suunnittelu alueelle on kesken. On mahdollista, että ainakin osa lisääntyvästä raskaasta liikenteestä kulkisi a. Yksi mahdollisuus on, että liittymä Savonlinnantieltä Itäväylän yrityskeskuksen alueelle sijoittuisi Tietokujan kohdalle. Muutoksiin varaudutaan lohkaisemalla lounaisosa tontista 14 katualueeksi ja muuttamalla Tietokuja katualueeksi. Tontin 70-14 lounaiskulmassa on maan alla vesijohto, hulevesi- ja painejätevesijohto, joten alue on perusteltua liittää katualueeseen. Asemakaava AK771 kumoutuu kokonaisuudessaan. 5.1.2 Käyttötarkoitukset ja mitoitus Kaavamuutosalueen pinta-ala on noin 11312 m². Asemakaavan mitoitus on esitetty myös asemakaavan seurantalomakkeliitteessä. Poistuvassa kaavassa muuttavalle alueelle on osoitettu toimintoja seuraavasti: KT Liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuus ja varastorakennusten korttelialue. 5793 m² KT-2 Liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuus ja varastorakennusten korttelialue. 4200 m² pp Jalankululle ja polkupyöräilylle varattu katu 1319 m² Yhteensä 11312 m² KT ja KT-2 -korttelialueiden tehokkuusluku on molemmissa 0,7 joten rakennusoikeutta alueelle on sallittu yhteensä 6995 k-m². Kerrosluku on 2. Nykyisellä tontilla 70-9 rakennusoikeutta on käytetty noin 887 k-m². sivu 23 / 28
Uudessa kaavassa muuttavalle alueelle on osoitettu toimintoja seuraavasti: KT Liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuus ja varastorakennusten korttelialue. 9167 m² Katu 2145 m² Yhteensä 11312 m² Liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuus ja varastorakennusten korttelialueen tehokkuusluku on 0,7 joten rakennusoikeutta alueelle on 6417 k-m². Kerrosluku on 2. 5.1.3 Kaavamerkinnät ja kaavamääräykset Kaavamerkinnät käyvät ilmi asemakaavakartasta. Uudessa asemakaavassa autopaikkoja on varattava vähintään seuraavasti: Yksi (1) autopaikka 100 k-m² kohti liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueella, kuitenkin vähintään yksi (1) autopaikka kahta (2) työntekijää kohti. Mitoitus on sama kuin poistuvissa asemakaavoissa lukuun ottamatta mitoitusmääräystä asunnoille. Poistuvassa ajantasakaavassa korttelin 70 pohjoisreunassa sijaitsee yleiselle jalankululle ja alueen sisäiselle huoltoliikenteelle varattu alueenosa. Kulkureitti säilytetään. Voimassa olevan asemakaavan AK583 mukaan suunnittelualueen itäosassa sekä viereisillä tonteilla, korttelialueilla KT-2, on sallittu enintään kahden asunnon rakentaminen. Yrityspuiston toiminnan luonteen sekä valtatien haittavaikutusten vuoksi asuntoja ei muutoskaavan alueella sallita. Rakennukset on merkitty rakennettaviksi valtatien puoleiseen rakennusalueen rajaan kiinni. Tarkoituksena on jatkaa itäpuolella sijaitsevaa rakennusriviä samassa linjassa. Uudessa asemakaavassa yleisten määräysten mukaan: Korttelialueella tulee rakennuksen tai sen osan olla tontin rajasta vähintään neljä (4) metriä. Erityisestä syystä saadaan rakennus tai sen osa sijoittaa neljää (4) metriä lähemmäksi tontin rajaa tai siihen kiinni. Sama määräys on myös poistuvissa asemakaavoissa. Poistuvassa asemakaavassa AK583 korttelialueilla KT-2 määrätään, että julkisivuväreinä tulee käyttää pääasiassa sinistä ja valkoista. Nykyään liikerakennusten julkisivuissa on yleisesti tapana käyttää ns. brändivärejä. Brändivärien käyttö lisää kaupunkikuvan Informatiivista selkeyttä. Värikkäät ja vaihtelevat julkisivut tekevät yrityskylän kaltaisilla alueilla kaupunkikuvasta mielenkiintoisemman ja elävämmän. Siksi uudessa kaavassa julkisivuvärejä ei määrätä. sivu 24 / 28
5.1.4 Nimistö Alueella toiminnan aiheuttamia haittoja rajoitetaan määräyksellä: Korttelialueella tapahtuvasta toiminnasta ei saa aiheutua melua tai ilman, veden tai maaperän pilaantumista. Korttelialueen etelä- ja pohjoisreunat on merkitty istutettaviksi alueen osiksi ja eteläreunaan on merkitty istutettava/säilytettävä puurivi. Lisäksi yleisissä määräyksissä määrätään; Korttelialueilla on istutettava ne tontinosat, joita ei käytetä rakentamiseen, kulkuteihin tai muuhun toiminnan edellyttämään tarkoitukseen. Tontteja ei saa käyttää ulkovarastointiin. Myytävien autojen säilyttäminen ulkona on kuitenkin kaupunkikuvan kannalta verrattavissa normaaliin pysäköintiin ja siten sallittua. Valtatien melun vuoksi poistuvassa kaavassa AK771 on annettu määräys: Rakennusten pohjoispuoleisten ulkoseinien, ovien ja ikkunoiden ääneneristävyys liikennemelua vastaan tulee olla vähintään 32dB(A) varastotiloja lukuun ottamatta. Liikennemelun taso ei kuitenkaan ole niin suuri, että siitä seuraisi merkittävää haittaa käyttötarkoituksen mukaisille tiloille, joten määräystä ei laiteta asemakaavamuutokseen. Liittyminen Tietokujalta korttelialueelle kielletään: Katualueen rajan osa, jonka kohdalta ei saa järjestää ajoneuvoliittymää. Tietokuja on leveydeltään noin 30 m. Näin varaudutaan mahdolliseen valtatien alittavaan katu- ja/tai kevyenliikenteen yhteyteen. Muuttamalla Tietokuja katualueeksi varaudutaan valtatien, Kiesitien ja Satelliittikadun yhdistävään kiertoliittymään. Nimistöön ei tule muutoksia. 5.2 Haitallisten ympäristövaikutusten torjunta Katso kohta 5.1.3 Kaavamerkinnät ja kaavamääräykset 5.3 Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteutuminen Asemakaava toteuttaa seuraavasti valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita: - Kaavamuutosalue tukeutuu olemassa olevaan toimivaan liikenneverkkoon. Kaava mahdollistaa kaupallisten palveluiden kehittymisen taajama-alueella ja eheyttää yhdyskuntarakennetta. - Kaavamuutos ei vaikuta luonnonarvoihin. Kaavoitettava alue sijoittuu jo rakennetulle ja ympäristöltään muokatulle yrityspuiston alueelle. sivu 25 / 28
- 5.4 Selvitysten ja mielipiteiden huomioon ottaminen Kaavaprosessia on kuvattu osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Katso kohta 5.1 Kaavan vaiheet ja vuorovaikutus Kaavaluonnoksesta saapui kuusi lausuntoa. Lausunnoissa ei ollut muutoksia vaativia huomautuksia. Mielipiteitä ei saapunut. Luonnosvaiheen jälkeen Asemakaavaehdotusta on muutettu: Tontin 70-14 lounaisosa on lohkaistu katualueeksi. Alueella on kaukolampö-, vesi-, jätevesi- ja tietoliikennejohtoja. Muutos sopii alueen vuokranneelle yhtiölle. Tietokuja on muutettu jalankululle ja polkupyöräilylle varatusta katualueesta katualueeksi. Kaavaluonnosvaiheessa rakennus- ja ympäristölautakunta totesi lausuntonaan, että kaavamuutosalueen maaperästä saattaa löytyä rakentamisen yhteydessä lähinnä yhdyskuntajätettä, kuten on löytynyt joiltakin jo rakennetuilta yrityspuiston asemakaavan alueen tonteilta. Koska jätteet on tuotu alueelle vuosikymmeniä sitten, ei niiden alkuperää tunneta. Jätteiden toimittaminen asianmukaiseen käsittelyyn ja mahdollinen maaperän kunnostaminen jäävät jätelain perusteella kiinteistön omistajan tehtäväksi. Tontteja luovutettaessa maaperästä mahdollisesti löytyvistä jätteistä on ilmoitettava ostajalle. sivu 26 / 28
6 KAAVAN VAIKUTUKSET 6.1 Vaikutukset maisema- ja kaupunkikuvaan 6.2 Vaikutukset liikenteeseen Tavoitteena on, että yrityspuisto hahmottuu ympäröivästä metsä- ja peltoympäristöstä selkeästi erottuvana, tehokkaasti rakennettuna suurimittakaavaisten rakennusten keskittymänä. Kaavamuutoksella ei ole vaikutusta liikennemäärään eikä liikenneverkkoon. Kaavassa varaudutaan valtatien liittymien muutoksiin sekä liikenneterminaalin aiheuttamaan liikennemäärän kasvuun. 6.3 Vaikutukset yhdyskuntatekniseen huoltoon Yrityspuistossa on aluetta palveleva yhdyskuntatekninen verkosto. Korttelin lounaiskulmassa sijaitsee yhdyskuntatekniikkaa. Johtoalue muutetaan katualueeksi. 6.4 Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön Alueella, tai sen lähiympäristössä ei ole suojeltavia rakennuksia tai suojeltavaa kulttuuriympäristöä. 6.5 Vaikutukset luonnonympäristöön Kaavamuutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia luonnonympäristöön. Metsikkö tontilla 14 on umpeen kasvanut entinen peltoalue saarekkeena yrityspuiston keskellä. 6.6 Vaikutukset elinympäristöön 6.7 Taloudelliset vaikutukset Tavoitteena on saada vajaakäytössä oleva keskeinen alue hyödynnettyä. Rakentaminen tiivistää ja tehostaa maankäyttöä yrityspuiston alueella ja kohdentaa työpaikka- ja palvelurakentamista yleiskaavan sille osoittamalle alueelle. Kaavassa on määräyksiä kaava-alueella tapahtuvan toiminnan aiheuttamien haittojen vähentämiseksi. Asemakaavamuutos ei vaadi investointeja katuverkkoon tai kunnallistekniikkaan. sivu 27 / 28
7 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 7.1 Toteuttaminen ja ajoitus 7.2 Toteutuksen seuranta Kaavan toteutus on mahdollista sen vahvistuttua. Kaavan toteutus ei vaadi muutoksia nykyiseen katuverkkoon tai kunnallistekniikkaan. Kaavan toteuttamista seurataan normaalin rakennusvalvonnan keinoin. 8 TOTEUTUSTA OHJAAVAT SUUNNITELMAT Alueen tarkempi suunnittelu tehdään rakennussuunnittelun ja yhdyskuntateknisen suunnittelun yhteydessä. Savonlinnassa 21.05.2018. Pasi Heikkinen kaavoitusarkkitehti sivu 28 / 28